민변 민생경제위원회와 참여연대 민생희망본부가 한국토지주택공사(이하 LH) 임직원들의 부동산 투기를 폭로한 지 2년이 지났다. 당시 수많은 제보를 통해 LH 임직원들 뿐만 아니라 정치인을 포함한 공직자들에 대한 수사가 이뤄졌고, 지금까지 법원에서 형사재판이 진행 중이다. 지난 2023년 3월 15일, 법원은 일부 LH 임직원 및 일반인 투기자들에 대하여 징역형 선고가 있었으며 공공주택특별법, 이해충돌방지법 등 7가지 이상의 법안이 제정·개정되는 것은 물론 공직자, 공공기관 임직원들의 내부통제가 강화되고 우리 사회의 투기 감시역량이 강화되는 등 상당한 성과가 있었다. 다만 공직자를 넘어 우리 사회에 광범위하게 퍼진 부동산 투기를 근절하기 위한 토지초과이득세법 재도입, 농지법 개정, 과잉대출규제법 제정 등 구조적인 개혁은 여전히 지지부진하다. 제2, 제3의 LH사태를 막기 위해서는 사후적, 국지적 핀셋 규제가 아니라 선제적, 포괄적인 규제 정책으로 전환해 투기 규제 방식을 전면 개편해야 한다.

몇몇의 형사처벌보다는 근본적인 제도개선 여부 평가해야

2022년 3월, 정부합동 특별수사본부의 부동산 투기사범에 대한 수사결과를 살펴보면, LH 직원들과 같이 내부 정보를 부정하게 이용한 사례 외에도 자경의사 없이 투기 목적으로 농지를 취득한 경우나 위장결혼 등 방식으로 아파트 분양권을 공급받는 등 주택투기 사례, 기획부동산을 통한 투기 등 다양한 방법을 사용하고 있었다. 게다가 여기에는 공직자, 일반인 가리지 않고 많은 사람들이 투기에 가담했음을 알 수 있었고, 가장 많은 투기 유형이 농지투기(1,693명, 27.8%)였던 것으로 드러났다. 일각에서는 LH를 포함한 일부 공직자들의 형사처벌 여부만을 가지고 우리 사회에 만연한 부동산 투기 문제가 어느 정도 개선되었는지 평가하고 있지만 이는 적절하지 않다. 오히려 LH 사태 이후 부동산 투기 근절을 위한 제도적 장치가 얼마나 마련되었는지를 점검하는 것이 더 중요하다. 

이해충돌방지법 제정 등 성과, 농지투기 문제는 해결 안 돼

법제도의 개선 현황을 살펴보면 투기 의혹이 제기된 2021년 3월 2일부터 2021년 7월 23일까지 공직자들의 부동산 투기 관련 법안이 100건 이상 발의되었고, 이 중 공공주택 특별법, 한국토지주택공사법, 도시개발법, 공직자의 이해충돌 방지법, 국회법, 공직자윤리법, 농지법 등 7가지 이상의 법안이 제정 또는 개정되었다. 특히 공직자가 청렴하게 공직을 수행해야 함에도 불구하고 이해충돌이 발생하는 비공개 정보를 활용해 투기를 일삼는 행위에 대해 형사 처벌하는 입법을 마련해야 한다는 여론이 높아져, 지난 8년간 잠자고 있던 「이해충돌방지법」이 제정된 것은 큰 의미를 갖는다. 투기에 대한 감시와 감독 시스템 개선과 관련해서도 LH 등 부동산 개발업무를 하는 공공기관 내부의 윤리와 이해충돌 사안에 대한 내부통제가 강화되었다. 이후 여러 언론사들은 민변과 참여연대가 공직자들의 투기를 분석했던 방법과 유사하게 부동산등기부나 항공사진을 통해 부동산 소유나 영농 여부 등을 전문적으로 분석하고 있어 우리 사회 전반적으로 공직자의 부동산투기에 대한 감시 역량이 한층 강화되었다고 평가할 수 있다. 

다만, 다양한 유형의 부동산 투기를 예방하기 위한 준비가 잘 갖추어져 있는지는 다시금 의문을 던지지 않을 수 없다. LH 임직원들의 부동산 투기의혹을 제기한 이후로 LH 임직원들 뿐만 아니라 국회의원, 지자체장, 판사, 공무원 등의 공직자, 실제 농지를 경작하지 않음에도 농지를 취득한 일반인, 기획부동산 등 광범위한 부동산 투기의 문제가 계속적으로 드러나고 있다. 그러나 2021년 서울·부산시장 보궐선거 이후로 제도개혁에 대한 논의가 줄어들면서 투기의 온상인 농지와 관련하여 근본적인 농지개혁을 논의하기 보다는 일부 절차 개선과 처벌을 강화하는 수준에 그치고 말았다. 특히 농지법에 따라 농지를 관리해야 할 권한을 가진 각 지자체가 영농을 하지 않은 채 장기간 농지를 보유하는 사례들을 적발하여 영농하지 않는 농지를 매각하도록 하는 등의 행정처분을 하는데 여전히 미온적이어서 농지에 관한 행정이 개선되지 않은 점은 큰 문제다. 

투기 예방·적발·환수 위한 범정부 규제시스템 마련 멈추지 말아야

참여연대가 부동산 투기 근절을 위해 정부와 국회에 요구해온 토지초과이득세법 부활, 농지법 개정, 토지보상법 개정, 과잉대출규제법 제정, 부동산 실명법 개정 등 5대 과제는 2년이 지난 지금까지 논의조차 이뤄지지 않고 있다. 부동산 투기를 근절하기 위해서는 투기 규제 방식을 전면 개편하여 사후적, 국지적 핀셋 규제가 아니라 선제적, 포괄적인 규제 정책으로 전환하여야 하며, 투기 예방·적발· 처벌·환수가 유기적으로 이루어질 수 있도록 범정부적 투기 규제 감시 및 관리 시스템을 구축하도록 해야 한다. 아울러 토지 투기를 유발하는 농지법의 농지 소유 제도를 농업인 중심의 보유제도로 강화하고, 농지 전용 억제를 강화하여 농지를 농업인이 농업에 이용하도록 이용 규제를 강화해야 하며, 지방자치단체 합동으로 대대적인 실태조사와 농지대장 재정리, 위반 농지에 대한 고발 및 처분명령 등 농지 관리 감독을 강화하는 행정이 필요하다. 부동산 투기가 만연한 사회에서 민간영역을 포함한 광범위한 투기규제 시스템 구축을 미뤄둔 채 공직자들의 이해충돌 방지제도만 일부 개선하고 끝낸다면 이것이야말로 반쪽짜리 개혁이다. 부동산 투기를 통해 떼돈을 버는 구조가 유지되는 한 제2, 제3의 LH 사태는 또 다시 반복될 것이다.

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2015년 11월 14일, 광화문 광장에는 민중총궐기라는 이름으로 전국에서 13만 명이 모였다. 경찰 추산으론 6만 8천 명이었다. 박근혜 정부가 강행하는 한국사 교과서 국정화에 반대하고, 쉬운 해고를 하려는 노동법 개정에 항의하고, 농민의 생존권을 위협하는 한중 FTA를 비판하기 위해서였다. 박근혜 정부의 실정을 따지고 민의를 전달하려는 자리였다.

그러나 이날 광화문 광장은 경찰 버스에 의해 막혔다. 차벽 설치를 위해 670대가 넘는 경찰 버스가 동원됐고, 물대포를 쏘기 위한 살수차도 등장했다. 2만 명이 넘는 경찰이 투입됐다.

당초 시위 참가자들은 청와대 앞까지 이동해서 다양한 목소리를 청와대에 전달할 예정이었지만, 경찰은 시위대의 도로 점거가 시민들의 통행을 방해한다는 이유로 행진을 원천 봉쇄했다. 2011년 헌법재판소는 경찰의 차벽 설치가 시민들의 이동의 자유를 원천적으로 제한하는 것이 위헌이라고 결정한 바 있다.

그날 저녁 7시 쯤, 전남 보성에서 올라와 집회에 참석한 69세의 농민 백남기 씨가 경찰의 물대포에 머리를 맞고 쓰러지며 의식을 잃었다. 백 씨는 3주 째 의식불명 상태다.

조준이 아니라 물대포가 그냥 따라다녔어요 그냥.
극단적으로 말하면요. (시위대를 상대로) 갤러그하는 것 같았어요.
경찰들이 저 위에서
– 전병윤 씨 (백남기 씨 사고 당시 목격자)

▲ 11월 14일 오후 6시 56분 ‘민중총궐기’ 집회 도중 경찰이 쏜 물대포에 맞아 농민 백남기 씨가 중태에 빠졌다.

69세의 노인은 왜 그 자리에 있었나?

백남기 씨는 전남 보성에서 밀농사를 짓고 있다. 1968년 중앙대 행정학과에 입학했지만, 독재타도와 유신철폐 등을 외치다 1980년 퇴학당한 후 고향에 내려가 농민들의 권익을 살리기에 앞장섰다. 그날도 박근혜 대통령이 공약으로 내걸었던 쌀 값 인상을 요구하기 위해 광화문 광장에 왔다.

▲ 백남기 씨의 딸 백도라지 씨. 그녀는 전화가 없는 아버지와 자주 통화를 하지 못한 것이 가장 아쉽다고 했다.

백남기 씨의 딸 백도라지 씨는 아버지를 중태에 빠지게 한 경찰의 물대포가 당시 반드시 필요한 것이었는지 의문이 든다고 했다. 경찰이 물대포를 쏜 것이 집회 해산을 위해서라면 일흔이 다 된 노인의 머리를 향해 쏴서는 안 된다고 말했다.

차벽에 막히고 물대포에 무릎꿇은 시민들

경찰은 백남기 씨를 향해 물대포를 직사할 때도, 백 씨가 쓰러진 후에도, 쓰러진 것을 보지 못 했다고 주장한다. 그러나 당시 경찰은 백남기 씨가 쓰러진 후에도 20여 초 동안 쓰러진 백남기 씨와 이를 구조하려는 사람들에게 물대포를 직사했다. 심지어 구급차를 향해서도 물대포를 쏘는 모습이 포착됐다. 경찰의 주장과는 다르게 조준사격한 정황이 드러나고 있다.

내부 매뉴얼조차 지키지 않은 경찰

물대포 살수는 법이 아닌 경찰 내부 규정인 살수차 운용 지침에 따라 운용되고 있다. 살수차운용지침 5번에는 직사살수 시 안전을 고려해 가슴 이하 부위를 겨냥하여야 한다고 명시되어있다. 그러나 백남기 씨가 물대포에 피격될 당시 영상에는 물대포가 머리를 향하고 있다. 또한 ‘집회시위현장 살수차 운용방법’에는 살수차 사용 중 부상자가 발생할 경우 즉시 구호조치를 해야 한다고 되어있다. 물대포 살수의 근거를 삼고 있는 경찰 내부의 매뉴얼조차 지키지 않은 것이다.

PAVA, 정말 안전한가?

경찰은 11월 14일 하루 동안 파바(PAVA, 최루액 성분) 441리터, 캡사이신 651리터를 물에 섞어 사용했다고 발표했다. 2014년 경찰이 사용한 캡사이신 양이 193리터였다. 지난해 사용량의 3배가 넘는 양을 단 하루만에 사용한 셈이다.

전 세계에 시판 중인 화학 물질의 특성을 표시한 ‘물질안전보건자료’(‘MSDS’, Material Safety Data Sheets)에 따르면 ‘파바’와 ‘캡사이신’은 눈과 피부 접촉시 매우 유해하며 다량의 접촉시 사망에 이를 수 있는 등 인체에 사용해서는 안 되는 물질로 규정되어 있다.

그러나 경찰은 살수차 사용결과보고서에서 물대포의 캡사이신의 농도가 낮기 때문에 안전하다고 말한다. 하지만 전문가의 의견은 다르다. 이상윤 직업환경의학 전문의는 자극 물질이 인체에 미치는 영향은 농도 만으로 결정되는 게 아니라 노출되는 양에 따라 인체에 미치는 영향이 결정된다고 말한다.

▲ 11월 14일, 파바와 캡사이신, 색소를 혼합한 물대포가 바닥에 뿌려지고 있다.

12월 5일, 2차 민중총궐기 대회를 앞두고, 박근혜 대통령은 시위대를 극단주의 이슬람 무장단체인 IS에 비유하며 ‘테러리스트’로 만들기까지 했다. 11월 14일 전국에 모인 농민, 노동자, 학생, 시민 13만 명은 차벽과 물대포에 막혀 광장에 모이지 못했다. 그들이 무엇을 말하고자 했는지 목소리조차 제대로 내지 못했다.

12월 5일, 다시 광장에 모인다. 이날은 시민들에게 광장의 문이 열릴 수 있을까?

취재작가 : 이우리, 박은현
글 구성 : 김초희
연출 : 김한구

주말 동안 박근혜 전 대통령의 이삿짐을 옮기는 장면이 주요 뉴스로 보도가 되었습니다. 전 대통령의 이사 소식이 이렇게 많은 관심을 받은 까닭은 무엇이었을까요? 아마도 대통령기록물이 혹시나 이삿짐에 포함되어있지는 않았는지, 이 또한 감시해야 할 책임이 있다고 시민들 스스로가 생각했기 때문이 아니었을까 싶습니다.

박근혜 전 대통령은 수첩에 메모를 많이 하는 것으로 유명했는데요, 이 또한 대통령기록물 관리에 관한 법률에 따라 대통령 기록물로 분류됩니다. 이사하실 때 청와대에 잘 두고 오셨겠죠? ^^ 나중에 대통령 기록물에 수첩도 있는지 정보공개센터가 꼭 확인하겠습니다 (사진 출처 : 차윤주, 박근혜 "제주 신공항, 대선공약으로 추진할 것" (종합), 『뉴스1』, http://news.zum.com/articles/4101345, 접속일 2017년 3월 13일 )

박근혜 전 대통령의 탄핵으로 핫이슈가 되고 있는 대통령기록물!

대통령기록물은 대통령기록물법 제2조에 정의되어 있는데요. 대통령 직무수행과 관련하여 대통령이나 대통령의 보좌기간·자문기관 및 경호업무를 수행하는 기관이 생산·접수한 기록물을 말합니다.

오늘은 정보공개센터와 함께 박근혜 정부의 대통령기록물 생산현황 자료를 살펴보겠습니다! (원자료는 본문 글 하단에서 다운로드하세요~)

이 자료는 청와대가 매년 홈페이지에 게시했던 자료로 각 년도마다 기록을 얼마나 생산했는지를 공개한 것 입니다. 

살펴보면 업무관리 시스템으로 생산한 기록물이 대다수입니다. 또한 대통령비서실에 구성된 대통령보좌부서의 기록생산현황을 보면 매년 생산한 대통령기록물 약 5-6만건 중 26%~29%는 실장직속부서가 생산했습니다. 이중 인사수석실의 문서는 0.1~0.3%대로 가장 적습니다.^[각주:1] 나머지 기관의 생산물들은 약 3,000건에서 5,000건 전후로 대동소이합니다.  

전자적으로 기록을 생산하게 되는 업무관리 시스템의 기록물은 전 보좌부서에서 기록을 생산하고 있으며, 생산량 편차도 크게 나지 않는 편 입니다. 하지만 이외에는 매우 큰 편차를 보이는데요. 일례로 2013년도 대통령보좌기관에서 생산한 비전자기록문 중 문서는 전체 4,966권으로 민정수석실(4,759권, 95%이상), 실장직속부서(219권)와 정무수석실(7권), 외교안보수석실(1권)에서만 생산되었을 뿐입니다. 물론 매년 이런 추이는 해당 부서만 바뀔 뿐 상황은 비슷해서 2014년도와 2015년도에는 민정수석실이 각각 91%와 93% 이상을 생산한 것을 알 수 있습니다.

이명박 정부의 기록현황 때도 비슷한 문제가 있었는데요. 당시에도 정보공개센터는 청와대의 업무의 특성상 대면보고가 많은데, 그런 기관에서 문서 기록이 없는 부서들이 많고, 특히 특정 부서에 몰려 있다는 것은 큰 문제라며 문제 제기를 했었습니다.(관련글 : 이명박 전 대통령의 종이기록이 사라졌다?!) 특히 미르재단 설립 등에 관여한 것으로 드러난 경제수석실의 경우 종이 문서의 생산 수가 현저히 낮은 것은 정말 걱정되는 상황입니다. 과연 관련 내용이 전자기록으로는 잘 남아 있을까요?

또 하나 의아한 점이 있습니다. 바로 2014년도 대통령기록물 생산현황인데요. 즉 세월호의 7시간이 있었던 해의 대통령 기록입니다.

해당 표에서 전자기록물 중 시청각 기록을 보시면 대통령 보좌기관에서는 총 120,660건을 생산했는데 그 전체를 홍보수석실이 생산했습니다. 다른 대통령보좌기관에서는 단 1건도 생산하지 않은 것이지요. 또한 비전자기록물에서도 시청각류의 대통령기록물은 홍보수석실 외에는 생산 내역이 전무합니다. 이 지표의 의미는 무엇일까요? 해당 연도에 세월호와 관련된 시청각 자료들을 청와대에서 접수한 기록도 없다는 의미는 아닐까요? 만약 그렇다면 2014년도에 가장 중요한 국가적 사고였음에도 불구하고 청와대에 세월호 관련 시청각 자료가 1건도 없는 것이 되는데요. 박근혜 대통령과 청와대가 세월호 침몰 사건과 관련해서 어떤 영상들을 보고받았는지 알 길이 없어보입니다.

당시 보도에 따르면 세월호 참사 당시 긴급하게 구조지시를 해야하는 오전시간에 청와대 국가안보실은 대통령에게 보고해야 한다며, 해경 상황실에 영상과 사진을 보내달라는 추궁을 합니다. 그렇다면 정황상 국가안보실 기록 생산현황에서는 대통령에게 보고하기 위한 사진, 영상 등 시청각기록물이 드러나야 하는 것이 아닌가 싶은데요.

표의 해당 내용은 매우 납득이 되지 않는 부분으로 대통령기록물을 관리해온 관계자들의 설명이 필요해 보입니다.  

이렇듯 대통령기록물의 총 수와 기록물의 종류별 총 수 자체만 보더라도 기록이 너무 적어서 향후 박근혜 정권이 어떤 보고체계를 갖추고 어떤 정책들을 논의했는지 쉽게 알아내기는 어려울 것으로 예상됩니다.

각종 비리로 얼룩진 박근혜 정부의 기록이 앞으로 어떤 절차에 의해 얼마나 남을 것인지 초미의 관심사가 되고 있습니다.  

대통령기록물은 현재 대통령의 부재로 인해 이관과정과 절차에 대해서도 많은 관심이 모여지고 있는데요. 온전한 보존을 위해 기록의 정리 및 폐기 등의 상태를 일시 정지키키는 동결조치를 해 대통령기록관으로 이관해야 합니다. 이 와중에 폐기 및 누락되는 기록은 없는지, 절차상에 문제는 없는지 정보공개센터가 앞으로도 계속 모니터링 하겠습니다.

 〈8·2부동산 대책〉과 그 이후의 후속대책들

문재인 정부의 야심작 〈8.2부동산 대책〉(실수요 보호와 단기수요 억제를 통한 주택시장 안정화 방안)이 발표된 지 두 달이 가깝다. 〈8·2부동산 대책〉은 청약, 세금, 재건축, 금융 등 부동산 시장에 영향을 미치는 거의 모든 요소들이 담긴 종합대책이다. 아래 표를 보면 〈8·2부동산 대책〉이 쉽게 이해될 것이다.

위의 표가 일목요연하게 보여주듯 〈8·2부동산 대책〉은 투기가 기승을 부리고 있는 지역을 청약조정대상지역, 투기과열지구, 투기지역으로 나누고, 각각 규제의 강도를 달리 하고 있다. 청약조정대상지역에서는 청약 1순위 자격요건 강화, 가점제 적용확대, 오피스텔 전매 제한 강화 및 거주자 우선 분양 적용 등의 청약제도 개선, 양도세 가산세율 적용, 다주택자 장기 보유 특별공제 적용 배제, 1세대 1주택 양도세 비과세요건 강화, 분양권 전매시 양도세율 50%로 일괄 적용 등 양도세 강화가 적용된다.

투기과열지구는 여기에 재개발 등 조합원 분양권 전매 제한, 정비사업 분양 재당첨 제한, 재건축 조합원 지위 양도 제한 예외사유 강화 등의 재개발, 재건축 규제 정비, 거래시 자금 조달계획 및 입주 계획 신고 의무화, LTV 및 DTI강화가 추가된다. 끝으로 투기지역에선 청약조정대상지역과 투기과열지구의 규제가 고스란히 적용되며 여기에 주택담보대출 건수 제한이 추가된다.

〈8·2부동산 대책〉을 요약하면 ‘투전판으로 전락한 청약시장을 실수요자 위주로 재편하고, 양도세를 높여 투기유인을 줄이며, 투기의 진앙 역할을 하고 있는 강남 재건축 시장에 투기세력이 진입하는 걸 억제하고, 금융규제를 통해 과잉유동성이 부동산 시장으로 투입되는 총량을 억제하겠다’정도가 될 것이다.

문재인 정부는 〈8·2부동산 대책〉에 더해 〈9·5부동산 대책〉을 발표했다. 〈9·5부동산 대책〉은 〈8·2대책〉의 추가대책이라고 할 수 있는데 성남시 분당구 및 대구시 수성구를 추가로 투기과열지구로 지정하고, 경기 및 인천의 일부 지역을 집중모니터링 대상으로 지정해 투기과열지구 추가지정 가능성을 열어놓았으며, 2015년 4월 이후 사실상 사문화됐던 민간택지에 대한 분양가상한제 적용을 부활시키는 것이 골자다. 〈9·5부동산 대책〉은 정부가 부동산 시장을 예의 주시하고 있으며 투기를 용납하지 않겠다는 신호를 시장에 준 것이라고 평가하는 것이 온당할 것이다.

문재인 정부의 부동산 대책은 여기서 멈추지 않는다. 문재인 정부는 9월말 발표예정인 주거복지로드맵에 주택공급 계획과 임대인과 임차인간 힘의 비대칭성 완화 방방을 담을 계획으로 알려졌다. 언론의 보도를 종합하면 주거복지로드맵에는 신혼희망타운(신혼부부에게 분양 및 임대가 혼합된 형태의 소형 주택을 연1만호씩 5만호 공급), 공적 임대 연 17만호 공급 등의 주택공급 계획과 계약갱신청구권 및 전월세상한제 등의 임대인과 임차인 간 힘의 비대칭성을 완화하는 방안, 인센티브 제공을 통한 임대사업자 등록 유도 등의 임대사업자 통계 구축 방안 등이 담겨있다.

또한 10월 중 발표가 예상되는 가계부채종합대책에는 DSR(총부채원리금상환비율)과 신 DTI(총부채상환비율)이 포함될 가능성이 높은데, DSR은 주택담보대출 원리금뿐만 아니라 마이너스 통장, 자동차 할부금융 등 모든 금융권 대출 원리금 상환액을 기준으로 대출 한도를 책정하는 방식이기 때문에 추가 대출 한도가 줄어들 확률이 높다. 또한 신 DTI의 경우 직업과 연령 등의 요소를 반영해 미래 예상소득을 추계하고 대출 기간의 평균 예상소득을 기준으로 대출한도를 정하기 때문에 기존의  DTI에 비해 합리성이 재고될 것으로 예측된다.

문재인 정부는 〈8·2부동산 대책〉을 통해 투기적 가수요를 잡아 집값 급등과 투기심리 확산을 진정시키고, 〈9·5부동산 대책〉을 통해 부동산 투기를 용인하지 않겠다는 정부의 의지가 매우 견고함을 시장에 보인 후, 주거복지로드맵을 통해 공급 확대를, 가계부채종합대책을 통해 과잉유동성에 대한 정교하고 강력한 통제를 해 부동산 시장을 안정시키겠다는 청사진과 정책목표를 가지고 있는 것으로 보인다.

가격 급등은 잡았지만, 투기심리는 살아있다

관건은 부동산 시장이 문재인 정부의 계획과 의지대로 움직이고 있는가이다. 기실 〈8·2부동산 대책〉과 같은 강력하고 종합적인 대책에 대한 시장의 반응을 고작 1달 보름 남짓한 시간이 지난 후에 평가한다는 것은 시기상조다. 정부정책 말고도 부동산 시장에 영향을 미치는 요소들이 워낙 많고 그런 요소들 간의 상관 및 인과관계도 매우 복잡하기 때문이다.

그럼에도 불구하고 〈8·2 부동산 대책〉에 대한 중간 평가는 필요할 듯 싶다. 현상을 놓고 평가하자면 〈8·2부동산 대책〉이 서울 등 투기과열지구로 지정된 지역의 투기심리 확산을 억제하고 주택 가격 급등에 제동을 건건 명확해 보인다. 평가기관 마다 상이하지만, 서울의 아파트가격이 〈8·2부동산 대책〉 발표 이후 소폭이나마 하락했거나 상승폭이 현저히 줄어든 것이 목격된다. 특히 투기의 진앙지로 지목되는 강남 3구의 경우 낙폭이 더 크다. 거래량의 경우 〈8·2부동산 대책〉 이후의 효과가 더 극적이다. 〈8·2부동산 대책〉 발표 후 서울의 경우 아파트 거래량이 전월에 비해 8분의 1 수준으로, 강남 3구의 경우 10분의 1수준으로 각각 격감했다.

아직까지는 우려했던 풍선효과(특정 지역에 강력한 부동산 규제를 가하면 규제를 받지 않는 지역으로 투기심리와 유동성이 옮겨가는 현상)나 전세가격 급등(매매시장에 관심을 가지던 시장참여자들이 대거 전세시장으로 이동하는데 따른 전세 가격 상승) 같은 부작용이 눈에 띄게 관찰되지도 않는다.

물론 건설업계나 조중동 등의 비대언론, 경제지 등은 ‘거래절벽’이라느니, ‘경제가 멈춘다’느니, ‘교각살우’니 하며 문재인 정부의 부동산 정책을 혹독하게 공격하고 있지만, 그런 주장들은 부동산 가격이 가파르게 상승해야 하고 거래는 폭증해야 한다는  고정관념에 불과하다. 그리고 그런 고정관념은 대한민국의 정상적 발전을 치명적으로 저해하는 부동산공화국을 한사코 유지하려는 자들의 것이다. 

부동산공화국 시민들의 푸념과는 달리 〈8·2부동산 대책〉은 청약, 금융, 세제, 재건축등을 종합적으로 아우르는 정책들로, 정책조합은 적정하고 시기는 적절하다. 〈8·2부동산 대책〉에 이은 〈9·5부동산 대책〉과 윤곽이 드러나고 있는 주거복지로드맵 및 가계부채대책이 결합되면 부동산 시장 안정에 긍정적인 영향을 미칠 것으로 예상된다.

그러나 안심하긴 이르다. 불안요소들이 사방에 도사리고 있다. 〈8·2부동산 대책〉이 나온 후에도 서울 등 일부 지역의 청약 열기는 도무지 식을 줄을 모르고 있고, 충분한 현금을 보유하고 있는 다주택자들은 잠깐의 충격에서 벗어나 버티기에 돌입했으며, 서울 등 지역의 부동산 시장은 다시 활기를 찾는 기운이 역력하다. 따라서 지금의 부동산 시장은 정부의 정책과 시장이 팽팽하게 맞서는 형국이라고 평가하는 것이 공정할 것이다.

부동산공화국과 정면대결하려는 의지 결여

〈8·2부동산 대책〉과 후속대책들로 상징되는 문재인 정부의 부동산 정책이 지닌 치명적 문제점은 대한민국의 대표 적폐 부동산공화국과 정면대결하려는 의지의 결여다. 시장 참여자들은 부동산공화국 혁파의 열쇠라 할 보유세 강화가 누락된 것을 보고 문재인 정부가 부동산 시장을 물가 상승률 수준에서 안정적으로 관리하려 한다고 추정한다.

한 가지 분명한 것은 시장 참여자들이 문재인 정부가 달성하려고 하는 정책목표를 물가상승률 수준에서의 안정적인 부동산 시장 관리와 주거복지 확충 정도로 인식하는 한, 문재인 정부가 달성하고자 하는 정책목표의 실현은 난망일 것이라는 사실이다. 보유세 강화 없이는 투기 심리의 근절도, 부동산 시장의 안정적 관리도 불가능하다. 문재인 정부가 시간이 더 지나기 전에 보유세 강화의 드라이브를 걸 것을 간절히 바란다.

주택보급율 105% – 그런데 왜 집값이 계속 오르지?

우리나라 가구당 주택보급율은 105%라거나 혹은 108%라고 하는 통계수치가 있다. 수치대로라면 주택이 초과 공급되고 있는 상황이고 경기도 동탄이나 충남 천안 등지에서 있는 미분양사태는 설명될지 모르지만 서울과 성남 등 서울 인접지역에서의 투기과열현상은 설명이 되지 않는다. 그리고 여기 다른 수치가 있다. 인구 1000명당 주택보급율이다. 이에 근거한다면 OECD 평균이 1,000명당 470채인데 비해 우리나라는 1,000명당 370채 정도라고 한다. (수치참조: 꿈의 주택정책을 찾아서) 두 근거는 우리나란 주택보급 현황에 대한 완전히 상반된 태도를 가지게 한다. 둘 중에 어디가 더 현실적일까?

우리나라 가구수 산정이 주민등록에 바탕을 두고 있다면 적어도 우리나라 인구의 14%를 차지하는 20대는 가구수에서 빠져있을 것이다. 이들은 지금 거의가 1인가구를 구성하고 있으며 독립된 주거공간을 필요로 하고 있다. 그래서 가구당 주택보급율에 문제가 있다고 생각하고 1,000명당 주택보급율을 따지게 되는 순간, 전체 수요의 10%가 부족하다는 계산이 나와 버린다. 1~2인을 섞어서 적어도 200~300만가구의 주택이 더 필요로 한다는 것이다. 어떤 통계수치가 맞나 맞지 않나를 말하려고 하는 것도 중요할 수 있지만 이쯤이면 적어도 하나는 확인하고 넘어가야 한다. 우리나라의 현재 주택시장은 수요억제 정책으로 문제를 해결할 수 없다.

강남 주택가격에 우리나라 전체 주택정책이 흔들리는 것도 문제가 있다. 강남 주택가의 상승은 제대로 된 보유세 도입(2채 이상 보유, 혹은 10억이상 주택에 대한 실거래가의 1%선)으로 – 정부의 의지에 달려 있겠지만 – 제어 가능할 수도 있다. 하지만 ‘그들만의 리그’ 아닐까? (모기지위기 사태 때도 맨하탄의 집값은 별로 흔들림이 없었다.) 강남 집값 상승으로 청년과 노년의 1인가구 생활이 어려워지는 것이 아니다. 즉, 전체 주택의 수요공급과는 일단 독립적이고 전체 나라의 주택정책이 강남리그를 중심타겟으로 한다면 곤란할 것이다.

정부는 최근까지만 해도 주택정책의 주된 방향을 수요억제 쪽으로 잡고 있었던 것 같다. 그리고 서울지역의 투기가 다시 불붙자 수도권 그린벨트 해제와 공공주택 20만호 주택 공급 등을 말하고 있지만 대증요법으로 이 문제를 해결하려는 시도는 이제 그만 두어야 한다. 즉 이번에는 공급을 늘리자, 그러면 되지 않나? 라고 하지 말고, 어떤 공급, 누구를 위한 주택을 얼마만큼 공급해야지 하는 기획이 있어야 하는 것 아닌가! 그래야 그 결과로서 어떤 시장, 어떤 모양을 가진 주거형태를 갖추게 될 것인가에 대해서도 생각을 할 수 있는 것이다.

주택은 복지 중에서도 가장 큰 부분이다. 생활비의 가장 큰 부분이자 일반 월급 노동자들이 저축하는 원인이다. 하지만 요즈음 청년들은 저축하지 않으려 한다. 돈이 모이면 아우디를 사고 싶어하고, 세계일주를 하려고 한다. 월급모아 집 사는 일은 비현실적이기 때문이다. 1억을 만들려면 매달 100만원씩 모아서 10년 걸리는데, 중산층 이상은 부모가 전세금으로 2~3억을 증여해 주니까 처음부터 돈 모아 집산다는 의욕이 없는 것이다. 정부와 지자체가 할 일은 수요억제 정책을 그만두고 적극적인 공급정책, 그것도 100% 임대주택 중심의 정책으로 전환해야 한다.

1인가구를 위한 임대주택 : 부담가능, 계층융합

청년들에게 소득의 20% 미만의 월세와 증거금 수준으로 낮은 보증금으로 평생 살 수도 있는 공간을 제공해야 한다. 문화, 사교, 건강도모, 취미 모임 등 공동체 구성이 가능한 공간, 교통이 편리하고 제반 노동, 사회, 교육 시설과 가까운 공간을 의미있는 수치가 될 때까지 제공해야 한다. ‘평생’ 살 수 있는 안정된 공간 (Affordable Housing), ‘공동체’ 구성이 가능한 공간, 빈민촌이라는 말을 듣지 않을 정도의 서비스가 제공되는 문화공간 (Social Mixing) – 이 모든 조건은 필수적인 것이다. 이를 위하여 정부가 재정을 동원해야 하는 공공임대보다는 협동조합이 참여하고 협동조합원이 입주하는 준공공, 협동조합 임대주택을 대대적으로 건설하는 것이 보다 효율적이다.

주택관련 정부정책은 보다 장기적인 계획 하에서 움직여야 한다. 향후 10년간, 전체주택 10~15%대까지 공공, 준공공 임대물량을 확충하도록 하는 마스트플랜을 작성하여야 한다. 반전세 중심의 임대는 제대로 된 임대가 아니다. 특히 서울에서 반전세 보증금을 고집하는 것은 계층적으로 중산층 이하의 제외를 의미한다. 서울과 서울인접지역에서는 청년과 노년을 위한 협동조합형 임대 주택을 대단위로 공급해야 한다. 역세권 등 교통이 편리한 지역에 청년들이 거주할 임대 공간을 공급하고 약간의 외곽을 중심으로 노년주택을 공급하는 방안을 생각하여야 한다. 안산, 화성과 같은 산업공단 주변으로 노동자를 위해 협동조합 주택을 지을 수 있도록 적극 지원해야 한다. 현행 8년, 10년간의 제한임대 후 분양하는 방식은 아예 없애야 한다. 협동조합이 소유권을 가질 수 있도록 지원함으로써 임대물량을 계속 유지할 수 있게 해야 한다. 현재 공공주택이 5%선 정도라고 할 때, 이에 보태서 협동조합 임대주택이 10% 정도만 보급된다면 시장의 규칙이 바뀔 것이다. 협동조합 임대주택은 노동자 주택, 청년주택, 중장년주택 등으로 가능하며 정부나 지자체의 토지지원, 기금지원으로 가능하다.

입주조건도 소득분위에 따르기 보다는 임대주택의 용도를 1~2인에 한정하여 적정한 크기(20~30m²)로 공급함으로써 사회계층적인 혼합을 유도하는 방향으로 진행되어야 한다. 협동조합 임대주택의 마련은 지방자치단체가 토지(임대)를 공급하고, 건설비용은 기금을 활용하는 것으로 가능하다. 입주대상 조합원의 최저보증금(1인당 1,000만원 정도)은 건설비용의 15~20%를 감당하기에 어렵지 않습니다. 협동조합 임대주택은 저리의 기금을 바탕으로 건설하되 30년 혹은 40년내에 토지와 주택건설비용, 이자와 원금을 모두 갚을 수 있는 포토폴리오를 구성하여 사업을 추진해야 한다.

협동조합 임대주택 : 주택시장에 새로운 룰을 도입하자

유럽의 스웨덴, 독일, 오스트리아 등에서는 협동조합 임대주택이 전체 주택시장의 각각 20%선 남짓 차지하고 있다. 우리나라는 현재 어디에서도 제대로 된 협동조합 임대주택이 없는 실정이다. 법적 제도적으로도 막아놓고 뉴스테이 등을 통해 민간주택업체들에게 무작정 퍼주었던 주는 혜택조차 접근 불가능하게 해 놓고 있다. 지자체와 공사 등은 토지를 임대해 주겠다고 하면서 시중가격의 2%의 지대를 부담하라고 한다. 2%면 사버려야 하는 것 아닌가? 더욱이 뉴스테이 경우는 조성원가로 토지를 제공하기도 했으면서.

정부가 100% 재정을 투입하여 짓는 공공주택들에서 여러 파열음들이 많이 나오고 있는 것은 사실 알고도 모른 채 하고 있다는 느낌도 있다. 실제 등록자가 살지 않는다든지, 혹은 오래되서 유지보수가 되지 않는다든지, 그리고 최근에는 공공주택답지 않게 너무 비싸서 자격요건에 맞는 사람이라고 입주했는데 수상하다고 여겨지는 사람들만 살고 있는 단지가 되었다라던지. 각각의 현상들은 정말 상이하고 상반되기까지 한 성격을 가진 것들일 수 있다. 그런데 이것들이 현재 우리나라 공공주택의 현실이다. (이 글이 공공주택의 문제점을 다루는 글이 아니라서 여기서는 이 정도로 넘어가자)

협동조합 주택은 민간이 짓고 유지하는 준공공주택이라서 일단 세금을 투입하지는 않는다. 정부나 지자체 재정으로 이자 보전을 해 주는 등 지원을 하기도 하지만 일단은 주택기금을 중심으로 사업하고 일부는 입주자가 부담하는 방식으로 진행된다. 공공주택이 시중주택가격의 5~60%선에서 공급된다면, 협동조합 임대주택이나 준공공주택은 7~80%선에서 공급된다. 그리고 지원자금인 기금은 주택기금 이외에도 사회공헌자금의 활용과 낙전(보험금, 자기앞수표, 통신사 포인트, 상품권 등)의 활용을 적극 도모할 수 있다. 협동조합 임대주택, 준공공주택 사업이 활성화 된다면, 주택도시기금은 더 이상 자가보유주택 지원이나 전세금 융자를 위해서 사용치 못하도록 할 필요가 있다. 공공임대, 준공공임대, 특히 순수한 임대주택의 건설사업을 위해서만 사용하도록 해야 할 것이다.

다시 말하지만 우리나라에는 협동조합 임대주택이 아직은 없다. 정부와 지자체, 많은 관련연구자들도 협동조합 임대주택에 대해서 모르지는 않는다고 생각한다. 그렇다면 왜 우리나라에서는 이러한 작업이 어려울까? 지금부터라도 답을 함께 찾아 가 보자.