예술가를 바라보는 시선은 일반적으로 두 가지이다. 하나는 예술 작품을 만드는 창작자로 보는 시선이고 두번 째는 예술가들을 낮춰 부를 때 흔히 사용하는 ‘딴따라’로 보는 시선이 그것이다.

그런데 이 ‘딴따라’라는 단어에는 예술가에 대한 편견 즉, ‘노동 하지 않는 사람’, ‘사회에 관심이 없는 사람’이라는 세간의 생각이 투영되어 있다. 그들은 정말 노동하지 않고, 사회에 관심없는 사람들일까? 2015년 대한민국에 살고 있는 조금 다른 ‘딴따라’들의 이야기를 들어보자.

세상의 얼굴을 그리다

신주욱 작가, 지난해 세월호 참사를 알리고 진상규명을 촉구하는 ‘진실은 침몰하지 않습니다’와 ‘진실을 인양하라’ 등의 작품을 그렸다. 그는 주로 돌아가신 분들의 얼굴을 그린다.

단지 얼굴을 그린다는 게 그림이 아니라 그 사람을 다시 생각하게 하고
마음을 움직이게 하는 힘이 있는 것 같아요.
-신주욱 작가

그가 지난 8월 한 단체가 주관하는 장기기증자들의 얼굴을 그리는 행사에 나섰다. 장기기증 유가족들은 일일이 손 편지에 사진을 동봉해 얼굴을 그려 달라 보내주었다. 신 작가가 장기기중자들의 얼굴에 밑그림을 그리고 나면, 유가족들은 머리카락, 눈, 코, 입을 그리며 그리운 얼굴을 완성해 간다. 한 시간의 그리기가 끝나면 가족들의 얼굴에는 비로소 미소가 띈다. 신 작가가 세상의 아픔을 어루만지는 그만의 방식이다.

이동수 화백은 20여 년 동안 시사만평을 그려온 시사만화가로 노동자와 철거민 등 사회적 약자들의 캐리커처를 그려왔다. ‘거리의 만화가’라는 별칭을 얻었다. 그는 오늘도 우리가 모르는 세상의 얼굴을 그리고 있다.

스스로 선 음악가들

8월 29일, 서울 한남동에서 ‘자립심 페스티벌’ 이 열렸다. 최근 한남동 일대에 문화 거리가 형성되면서 부동산 임대료가 치솟았고, 결국 비싼 임대료에 소상공인들이 내몰리게 되는 이른바 ‘젠트리피케이션’ 현상을 비판하고 극복하기 위한 음악 행사였다.

‘자립음악생산조합’의 운영진을 맡고 있는 황경하씨는 거대 기획사나 매니지먼트사에 휩쓸리지 않는 음악을 하려고 조합을 만들었다. 기획에서부터 음향, 무대, 진행까지 음악인들이 직접 만들어가면서 음악인들이 음악으로 살아갈 수 있는 생태계를 구축하는 것이 황 씨의 소망이다.

당신의 오아시스는 어디인가요?

연극 ‘오아시스 세탁소 습격사건’에서 노총각 ‘염소팔’ 역을 맡고 있는 배우 고훈목 씨. 연극 활동 만으로는 생계를 잇기 힘들어 대리 운전을 하고 있다. 고 씨는 연극을 통해 세상에 메세지를 전달하는 것이 가치 있다고 말한다.

경제 논리가 주로 작동하는 세상에서 숨을 돌릴 수 있는 것이 자신이 지금 하고 있는 연극이고 이를 통해 좋은 콘텐츠를 만드는 것이 자신이 해야 할 일이라고 말한다.

이들에게 삶의 오아시스는 어디에 있을까? 무엇이 그들을 거리로 이끌고, 무엇이 그들을 사람들 곁에 설 수 있게 하는 걸까? 2015년 대한민국을 살아가는 ‘딴따라’들을 목격자들 카메라에 담았다.

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취재 작가 : 박은현
글 구성 : 김근라
연출 : 박정대

‘예술가’, 일반적인 의미의 예술가는 예술 작품을 창작하거나, 그러한 창작 활동에 종사하는 사람이다. 그러나 이 사회에는 예술가들이 관심이 없는 사람들이라는 부정적인 인식도 공존한다. 예술 자체가 노동이라는 인식조차 아직 미미하다. 그러나 여기 사회적인 문제의식을 가지고 자신의 예술활동을 펼쳐나가는 사람들이 있다.

세월호 참사를 알리는 그림을 그린 신주욱 작가, 투쟁 현장에서 노동자, 철거민 등 사회적 약자들의 캐리커처를 그리는 이동수 시사만화가, 음악가들의 자유로운 창작활동과 지역사회의 문제를 함께 해결하고자 하는 자립음악생산조합, 그리고 연극 공연 활동과 대리운전 일을 겸하며 예술의 사회적인 가치를 실현하고자 하는 고훈목 배우까지.

자신만의 방식으로 사회에 말을 거는 예술가들의 모습을 뉴스타파 <목격자들>이 담았다.

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방송 : 9월 12일 토요일 밤 11시 시민방송 RTV
다시보기 : newstapa.org/witness

매일 100만 명이 오가는 서울 광화문 지하철 역. 이 곳에서 당신과 나는 한번 쯤 마주친 사이일지도 모르겠습니다. 지난 2012년부터 1,000일이 넘게 저와 친구들은 매일 광화문 역에서 시민들을 상대로 서명을 받고 있기 때문이죠. 이 곳에서 저희는 외칩니다. 저희 장애인들도 사람이라고 말입니다.

혼자서는 온전한 일상 생활이 불가능한 저는 누군가 도움없이 제대로 살아가기 힘듭니다. 그래서 많은 장애인들은 평생을 부모나 형제, 자매에게 의지해 살아갑니다. 장애인 수용 시설에서 지내는 사람도 있죠.

그런데 저는 수용 시설에 모여 사는 것이 싫어, 지금은 독립해 혼자 살고 있습니다. 정부는 저처럼 혼자 살지만 혼자 일상 생활이 불가능한 사람들을 대상으로 ‘활동보조인’ 서비스를 지원해주고 있습니다. 그런데 장애인들을 위한 정부의 제도에 문제가 있습니다.

‘장애등급제’와 ‘부양의무제’를 아시나요?

장애인들이 가장 시급하게 개선되어야 한다고 주장하는 두가지 제도가 있습니다. 장애등급제와 부양의무제입니다. 장애등급제는 정부가 장애인들의 장애에 등급을 매기는 제도입니다. 등급 산정은 의료전문가들이 하는데 신체적인 불편함이 장애등급을 매기는 기준이 됩니다. 예를 들어 손을 얼마나 잘 움직이는지, 하체는 얼마나 마비되었는지, 심지어 아이큐는 얼마인지로 판단을 하는 것입니다. 교육이나 주거 환경 등 고려되어야 할 여러 요소들이 있고 이에 따라 필요한 서비스들이 다른데도 말입니다.

장애인의 삶을 짓누르는 ‘부양의무제’

장애를 가진 사람의 직계 가족에게 일정한 소득이 발생하면 정부는 더는 그 장애인에 대해 책임을 지지 않게 됩니다. 부양 의무가 있는 가족에게 소득이 발생했으니 그 가족에게 부양을 의지하라는 것인데 이것이 바로 부양의무제입니다.

때문에 가난한 장애인과 그 가족들은 정부 지원을 받기 위해 가족들의 안부도 제대로 묻지 못합니다. 장애를 가진 부모는 자식에게 짐이 되기 싫어 자식과 연락을 끊고, 그 자식들은 장애인 부모의 짐이 버거워 등을 돌리게 되는 것이 지금 부양의무제가 나타내는 현실입니다. 장애 1급인 사람도 그의 부모나 자식에게 생계가 가능한 수입이 발생한 것이 확인되면 장애인 연금을 받을 수 없습니다. 장애와 가난의 굴레에서 벗어나지 못 하는 상황이 되는 것입니다.

최저생계비미달의 삶을 살고 있음에도 불구하고 국가로부터 기초생활보장 수급자격 조차 받지 못하는 사람이 거의 수급자 숫자에 육박합니다. 2010년 기준으로 117만 명 정도가 사각지대에 빠져있는 것으로 발표되고 있어요. 또 부양의무자들이 빈곤의 악순환에서 나올 수가 없다는 점이 사회문제가 되고 있는 거죠.
– 김윤영 빈곤사회연대 사무국장

“우리는 홀로 설 수 없나요?”

박근혜 대통령은 대선 당시 ‘장애등급제’를 폐지하겠다는 공약을 발표했습니다. 그러나 임기 3년 차인 지금까지도 그 약속은 지켜지지 않고 있습니다. 부정 수급자를 적발해 제대로 된 복지를 하겠다는 말만 할 뿐입니다. 그래서 우리는 전국 곳곳에서 이 현실들을 알리는 시위를 100회 가량 열었습니다.

장애인도 사람입니다. 그런데 정부는 우리 장애인들을 사람 답게 살도록 하는 데 관심이 없어 보입니다. . 장애에 등급을 매기고 가난한 장애인들에게 알아서 살 궁리를 하라고만 합니다. “우리는 정녕 홀로 설 수 없나요?”

이번 목격자들의 내레이션은 서울장애인차별철폐연대 박김영희 공동대표가 맡았습니다. 그 역시 1급 장애인입니다.

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글, 구성, 연출 : 박종필 감독 (‘다큐인’ 프로듀서, 동자동 쪽방촌 사람들의 이야기를 담은 <목격자들>’사람이 산다’ 제작)

요즘 말들을 안해서 그렇지, 세입자들이 재계약 걱정을 많이 해요. 조금 전에 길거리에 잠깐 서 있었는데 세입자 한 분이 와서 미리 걱정을 하더라고요. 들어보니 2년 사이에 전세보증금이 1억 4천만 원이나 올랐다고 하더라고요.
– 송파구 가락동 00공인중개사

서울 송파구 가락동의 한 공인중개사무소. 30분 남짓 인터뷰를 하는 중에도 여러 번 전화가 걸려 왔다. 전세 매물이 나왔는지, 좀 더 저렴한 매물은 없는지 문의하는 전화였다. 공인중개사도 답답하다는 듯 매번 같은 대꾸를 했다.

아니, 사장님. 20평도, 30평도, 40평도 없어요.
– 송파구 가락동 00공인중개사

공인중개사의 말에 따르면 이 지역 전세가는 2년 사이 1억 원 이상 올랐다고 한다. 지역 내에서 비죠적 싼 아파트 중 하나인 가락 우성아파트의 사정만 봐도 이 말이 과장이 아니라는 것을 알 수 있다. 이 아파트는 1986년 입주를 시작한, 올해로 30년이 된 아파트다.

2개의 방과 조그마한 거실, 화장실 하나가 있는 전용면적 59 제곱미터 아파트의 2년 전 전세가 1억 8천만 원 수준이었다고 한다. 그런데 지금은 3억 원 수준이다. 2년 사이 1억 2천만 원 가량 오른 셈이다.

문제는 그조차도 귀해 전세 매물을 찾는 문의 전화가 끊이지 않는다는 것이다. 이미 전세가가 매매가의 80% 이상 쫓아왔지만 앞으로도 이 현상이 멈출 기미는 보이지 않고 있다.

이 지역에서는 전세 대신 일정액의 보증금과 함께 월세를 받는 ‘반전세’가 주된 임대 방식으로 자리 잡았다고 한다. 은행 이자보다 훨씬 수익율이 높은 월세 방식을 선호하는 임대인들이 크게 늘면서 임차인들도 울며 겨자 먹기 식으로 반전세를 택할 수밖에 없는 추세다. 이 아파트 단지에서 통용되는 6~7부(6~7%) 전월세전환율을 적용하면, 늘어난 보증금 1억 2천만 원에 대한 월세는 60~70만 원 수준이다.

※ 전월세전환율 = 월세×12÷월세 전환할 보증금 액수

임차인이 먼저 월세를 원하는 경우는 거의 없어요. 열에 하나 정도 될까? 입장 바꿔 월세 살 이유는 없잖아요. 하지만 전세가 워낙 고공행진을 하다보니 어쩔 수 없이 재계약하는 거죠. 이자가 싸니까 대출을 받을 수도 있지만 소득이 없는 사람은 그것도 어려워요.
– 송파구 가락동 00공인중개사

2년 사이 1억 2천만 원의 목돈을 저축할 수 있는 사람이 얼마나 될까. 다가오는 가을 이사철, 결국 2년 전 이 아파트 단지에 전세로 입주한 주민들은 선택의 기로에 놓이게 된다. 1억 원이 넘는 돈을 빚 내든, 아니면 6, 70만 원 가량의 생활비를 깎아 월세를 내야 한다. 이도 저도 힘들면 이 지역을 떠나야 하는 것이다.

젊은 부부들이 이사하려고 해도 이 지역을 떠나는 게 쉽지 않아요. 학군이 괜찮다 보니 애들 교육 문제가 걸리거든요. 6, 70만원의 월세 부담하려고 보니 소비를 엄청나게 줄이는 수 밖에 없어요. 애들 학원 보내는 것조차 부담스러워 지는 거죠. 제가 봤을 때 이대로 가면 내수 경기가 살 수 없을 거에요. 아파트 값이 계속 올라가니까…
– 송파구 가락동 00공인중개사

목돈 2억 원으로 들어갈 수 있는 전세 아파트 직접 찾아보니…

2억 원이면 단순 계산으로도 1년에 1천만 원 씩 20년간 모아야 하는 목돈이다. 통계청 가계동향조사의 가구당 월평균 가계수지에 따르면 2015년 2분기 현재의 가구 평균 흑자액(저축액)은 100만 원이 조금 안된다. 일반적인 가구라면 200개월(16년8개월) 동안 꾸준히 저축을 해야 비로소 2억 원을 모을 수 있다는 뜻이다. 그러나 이만한 목돈으로도 가락동 안에 전세 아파트 한 채를 구할 수 없는 것이 현실이다.

이것이 비단 특정 지역만의 문제일까. <뉴스타파>는 전세보증금 2억 원을 돌려받은 이 지역 주민의 상황을 가정해 서울의 다른 아파트 밀집 지역에서 새 보금자리를 마련할 수 있을지 직접 현장 조사를 해봤다. 기존의 주거 수준인 방 두 개, 전용면적 59제곱미터 이상 아파트를 기준으로 삼았다.

취재진이 가장 먼저 찾은 곳은 서울 동북권의 아파트 밀집지역인 성북구 길음동 길음뉴타운. 이 지역은 서울 다른 지역에 비해 시세가 저평가돼 있다는 점 때문에 다른 지역보다도 주택 임대 거래가 활발히 이뤄지던 지역이었다.

이 지역 아파트 상가의 공인중개사무실 유리창에는 ‘전세 구함’이라는 종이가 빼곡히 붙어 있다. 실제 취재진과 만난 한 부동산 공인중개사는 올해 들어 활발하던 전세 공급이 거의 사라졌다고 말했다. 인근 공인중개사무소들과 전세 매물을 공유하고 있지만 성북구 길음동과 강북구 미아동을 통틀어 나와 있는 전세 물량은 손가락으로 꼽을 정도라고 한다.

그는 이처럼 전세 물량이 줄어들면서 2년 사이 전세금도 최소 7, 8천만 원 씩은 올랐다고 했다. 길음뉴타운 초기인 2003년 입주를 시작해 인근에서 가장 낮은 시세를 보이는 길음 동부아파트의 경우 2억 원 대 초반에서 거래되던 59 제곱미터 형이 현재 3억 원까지 올랐다고 한다. 2010년 이후에 입주한 아파트 단지의 경우 상승폭이 더 커서 2년 전과 비교하면 1억 원 이상 차이를 보였다.

2억 원으로 들어갈 수 있는 단지는 현재 뉴타운 내에 없어요. 길음역 앞에 있는 삼부 아파트(1998년 입주)같이 재개발 이전에 지어진 아주 오래된 아파트들도 2억 원 이상은 갑니다. 뉴타운 안에서는 2억 원은 커녕 최소 2억 9천에서 3억 원은 생각해야 해요.
– 성북구 길음동 00공인중개사

서울 서북권의 대표적인 아파트 밀집지역인 은평뉴타운의 사정도 마찬가지였다. 지역 공인중개사의 설명에 따르면 전용면적 59제곱미터 형 전세 아파트의 시세는 2년 전 대비 6천만 원 가량 올랐다고 한다. 2억 6천만 원 선에서 거래되던 것이 현재는 호가로 3억 2천만 원까지 나온다는 설명이다. 은평뉴타운에서 가장 많은 세대를 갖고 있는 전용면적 84 제곱미터 형 전세의 경우 상황이 더욱 어렵다. 2년 전 2억 8천만 원 선에서 거래되던 것이 현재는 호가로 4억 원에 이른다고 한다.

천정부지로 전세가가 오르면서 젊은 부부들이 아예 집을 사거나 역세권의 오피스텔로 발길을 돌리는 현상도 나타났다. 이전에는 찾아볼 수 없던 풍경이라고 한다.

이 지역 특징이 젊은 맞벌이 부부들이 많이 산다는 거에요. 전세가가 감당할 수 없을 정도로 오르다 보니까 대출을 풀(Full)로 받아서 아예 집을 사시는 분들도 많아요. 불과 1, 2년 전에는 생각도 못했던 일이에요.
– 은평구 진관동 00공인중개사

2억 원으로 들어갈 수 있는 아파트는 없어요. 전세가가 워낙 오르다 보니 인근 구파발 역 주변에 있는 오피스텔들이 호황을 이룬답니다. 은평뉴타운에 집을 알아보던 신혼 부부들이 방향을 틀어 10평 대의 오피스텔로 들어가는 거죠.
– 은평구 진관동 00공인중개사

전통적으로 저소득층 거주 비율이 높은 것으로 알려진 서울 서남권의 사정은 어떨까. 취재진이 찾아간 구로구 신도림동의 아파트 밀집 지역에서도 더이상 2억 원짜리 전세 아파트는 찾아볼 수 없었다.

2년 전 2억 원 선에서 거래되던 신도림 우성아파트 59 제곱미터 형의 경우 현재 2억 9천만 원에 매물이 나와 있다고 한다. 이조차도 매우 드물게 나온 전세 매물이어서 사실상 전세가 산정 자체가 어렵다는 것이 인근 공인중개사의 설명이다.

여기 인근 아파트 단지가 8,000세대가 넘는데 전세 매물이 아예 없어요. 재계약하며 월세 사는 사람들이 늘어나는 추세인데 그런 것 보면서 (돈) 없는 사람들이 더 어려워지겠다는 얘길 해요. 월세가 앞으로 올라가면 올라가지 떨어지진 않을 거 아녜요. 그간 집 사놓은 사람은 괜찮은데 그렇지 않은 사람들은 사정이 딱하죠. 젊은 사람들은 장가도 못 가게 생겼어요. 너무 매도자 중심의 시장인 것 같다는 생각 해요.
– 구로구 신도림동 00공인중개사

신도림동에서 만난 한 공인중개사가 2억 원으로 구할 수 있는 전세 아파트가 있다며 인근의 한 아파트를 소개했다. 신도림동의 외곽, 공단 지역에 위치한 A 아파트였다. 1989년 입주해 올해로 27년 된 아파트다. 이 아파트 전용면적 52제곱미터 형의 전세 시세는 매매가에 비춰 1억 6천만 원 정도로 평가된다.

A 아파트를 찾아 가봤다. 고층 아파트들로 빼곡한 신도림동의 아파트 밀집 지역을 벗어나자 옛 구로 공단의 흔적을 고스란히 간직한 공장 지대가 나타났다. 낡은 공장들에선 기계들이 소리를 내며 바쁘게 돌아가고 있었다. 쉼없이 오가는 짐차들 때문에 좁은 길에선 이동이 쉽지 않았다.

결코 쾌적하다고 말할 수 없는 공장 지대 한복판에 서 있는 아파트 단지, 노약자나 어린이를 둔 가정이라면 기피했을 이곳이 취재진이 사흘동안 서울 전역을 돌아다녀 찾아낸 ‘방 2, 거실 1, 화장실 1, 전용면적 59 제곱미터 내외에 해당하는’ 유일한 전세금 2억 원짜리 아파트다. 사실상 2억 원이라는 목돈을 갖고서도 서울에서 쾌적한 주거 환경의 전세 아파트를 찾을 가능성은 거의 사라진 것이다.

박근혜정부 30개월, 전세가 22.7% 상승…“월세 전환이 폭등세 견인”

<뉴스타파>는 이같은 전세가 폭등 현상의 진원을 파악하기 위해 2013년 박근혜 정부 출범 이후부터 2015년 상반기 현재까지 국토교통부 실거래가 정보를 취합해 조사했다.

통계는 목돈을 쥐고도 오갈 곳이 없게 된 서울 ‘전세 난민’의 현실을 고스란히 보여줬다. 지난 30개월 동안 서울의 아파트 평균 전세가는 2억 7천여 만원에서 3억 3천여 만원으로 오른 것으로 나타났다.

상승분인 6천 2백여 만원은 중견기업에서 근무하는 부장급 직원의 한해 세전 연봉에 맞먹는 액수다. 통계청 가계동향조사 가구당 월평균 가계수지의 가구 평균저축액으로 따져도 62개월, 즉 5년 이상 모아야 감당할 수 있다. 상승율로 환산하면 22.7% 상승한 셈인데, 이는 지난 2013년(1.3%)과 2014년(1.3%), 그리고 올해 1분기까지의 물가상승률(0.4%)을 모두 합한 것 보다도 7배 이상 높은 수치다.

보다 심각한 문제는 이같은 전세가 폭등이 세입자 양극화 문제를 심화시키고 있다는 점이다. 실제 취재진이 수소문한 2억 원 이하의 전세 아파트 거래량는 박근혜 정부 출범 이후 1만1천 여 건에서 4천 여 건으로 절반 이상 줄었다. 전체 전세 거래량에서 차지하는 비중도 30% 대에서 20% 대로 10%p 이상 줄었다.

반면 서민이 감당하기 힘든 5억 원 초과의 전세 거래량은 크게 늘었다. 전체 거래량의 6.5%에 불과했던 거래 비중은 올해 상반기 13.4%까지 치솟았다. 결국 서민이 감당할만한 전세 아파트는 사라지고 소수 고소득자들을 위한 전세 아파트는 늘어나고 있다는 의미다.

이처럼 천정부지로 치솟는 서울 아파트 전세가의 원인은 뭘까. 부동산 전문가들은 그 원인을 최근 임대시장에서 두드러지는 월세 전환 추세에서 찾았다.

최근 임대시장에서 나타나는 가장 큰 특징은 임대사업자들이 전세 대신 월세로 전환하다보니 전세를 구하기가 굉장히 힘들어졌고, 전세 가격이 너무 빨리 오르고 있다는 것입니다. 그러다보니 전세 수요자들이 빚을 내서 집을 사는 경우가 늘어나고 덩달아 집값도 오르게 되는 거죠. 이런 문제가 파급을 갖고 (전월세 급등 현상이 나타나고) 있는 것이고요.
– 이준협 현대경제연구원 거시경제동향 실장

박근혜 정부가 지속적으로 저금리 정책을 펴면서 많은 임대인들이 이해타산을 따져 기존의 전세 매물을 수익률이 높은 월세로 돌렸고 그에 따라 수요에 비해 전세 공급량이 대폭 줄어 전세보증금의 시세가 치솟았다는 것이다.

아파트 실거래가 분석을 통해서도 월세 전환 추세가 확인된다. 박근혜 정부 초기인 2013년 1분기 전세 거래의 비중이 임대 시장의 80%를 차지할 정도로 압도적이었지만 올해 1분기 이 수치는 60% 대까지 떨어졌다. 반면 월세나 반전세(일부 보증금을 두고 월세를 내는 방식)의 비중은 20% 대에서 출발해 올해 들어 30%대를 넘어섰다. 상당수의 소액 월세가 통계에 반영되지 않았다는 점을 감안하면 실제 전세와 월세의 비율은 거의 반반에 이를 것으로 추정된다.

‘민란’ 우려되는 주거 불안…정부는 ‘유체이탈’ 화법만

부동산 전문가들은 이 같은 임대 시장의 월세 전환 분위기가 결국 주거비 폭등으로 이어지고 주거 불안을 심화시킨다고 지적한다.

똑같은 주거비용이라면 전세에서 월세 전환 자체는 문제가 아닐 수도 있습니다. 그런데 실제는 그렇지가 않습니다. 은행 이율이 1% 대인데 비해 지금의 전월세 전환율은 6%대입니다. 은행 이율에 비해 크게 높은 수준이죠. 결국 주거비 부담이 커진다는 뜻이기 때문에 월세 전환은 기본적으로 문제가 됩니다. 게다가 이같은 주거비 폭등은 저소득층에게 더 많은 부담이 가기 마련입니다.
– 최은영 한국도시연구소 연구위원

월세의 경우 총 소득 대비 주거 비용, 즉 월세 비용이 너무나 많기 때문에 생계의 어려움을 부를 수 있습니다. 가처분 소득의 소비 지출 중 10~15퍼센트의 가처분소득, 그리고 소비지출의 15%를 주거비로 하다 보니 많은 부담을 갖게 될 수 밖에 없습니다. 우리나라 고유의 전세 제도가 거의 사라지면서 생긴 작용이죠. 즉 주거 비용을 싸게 할 수 있는 시대가 지나가 버린 것입니다. 때문에 주택 매매가 늘고, 월세 가격이 오르는 형태의 추세가 계속될 것으로 보입니다.
– 이준협 현대경제연구원 거시경제동향 실장

전례없는 주거비 폭등이 계속될 수 밖에 없다는 지적이지만 정부는 침묵하고 있다. 박근혜 정부 들어 총 8 차례의 부동산 대책이 발표됐지만 그 내용은 서민들의 주거 불안 해소가 아닌 매매 활성화에 초점이 맞춰져 왔다.

<뉴스타파>는 유일호 국토교통부 장관을 만나 서민 주거 불안에 대한 대책을 물었다. 유 장관은 “100% 완벽할 순 없겠지만 노력하고 있다”며 “부동산 정책의 최우선을 주거 안정에 두고 있다”고 답했다. 하지만 박근혜 정부가 내놓은 부동산 정책 가운데 실효성있는 주거 안정 대책을 찾아보기는 힘들다. 정부가 주거 안정을 최우선에 놓고 부동산 정책을 펴고 있다는 유 장관의 말은 사실상 실체가 없는 ‘유체이탈’식 화법인 셈이다.

다른나라 경우 소득 대비 주거비(RIR) 부담이 얼마여야하는지 기준이 있습니다. 유럽 같은 경우 소득 대비 주거비가 25%가 넘으면 정책 대상이고 국가가 책임져야 한다는 의무가 있는데 우리의 경우 그런 것이 전혀 없는 실정입니다. 기본적으로 서울같이 주거비 부담이 큰 도시에서는 ‘임대료 컨트롤’이나 ‘전월세 상한제’ 등의 제한이 있어야 한다고 봅니다. 지금도 충분히 높은데 계속 상승하지 못하게 하는 최소한의 장치입니다. 주택 주무부처가 리얼에스테이트(부동산)에 관심을 두는 나라는 없습니다. 하우징(주거)에 관심을 둡니다. (우리 정부에)그 점이 아쉽습니다.
– 최은영 한국도시연구소 연구위원

78

‘78’. 뉴스타파가 말 그대로 살인적인 전세보증금 폭증 상황을 취재하다 마주한 숫자다. 정부의 가계동향지수를 보면 지난 2014년 말 현재 우리나라 전체 가구의 월 평균 소득은 4,302,352원이다. 뉴스타파가 국토교통부의 실거래가 집계를 바탕으로 구한 서울 아파트 평균 전세보증금 3억 3천 665만원을 이 소득 금액으로 나눠보니 78이라는 숫자가 나왔다. 우리나라에서 평균 정도의 소득을 올리는 가구가 78개월, 즉 6.5년 동안 단 한 푼도 쓰지 않고 모아야 서울 지역의 평균적인 아파트 ‘전세보증금’을 마련할 수 있다는 뜻이다.

12.8

12.8이라는 숫자는 한달여 전 주거비 문제 취재를 시작하면서 정부의 가계동향조사 자료를 분석하다 맞닥뜨린 숫자다. 가계동향조사자료는 통계청이 전국의 만가구 정도를 표본으로 설문조사한 결과물이다. 가계 소득과 지출에 대한 수백 개 항목을 설문조사해 국민 살림살이의 동향과 추이를 가늠한다.가계동향조사의 주요 설문 항목 중 하나가 ‘실제주거비’다.

2015년 2분기 현재 가구당 ‘실제주거비’는 월 평균 73,870원이다. 일반적인 상식에 비해 턱없이 낮다. 이렇게 낮은 이유는 이 ‘실제주거비’에는 전세보증금이 포함되지 않고, 월세 지출만 포함되기 때문이다. 게다가 실제주거비를 구할 때는 자가 소유 가구나 전세 가구까지 포함한 전체가구를 분모로 한다.

(월세가구수 × 월세지출액) ÷ 전체가구 = 실제주거비

그런데 자가 소유나 전세의 경우 월세지출액이 0(제로)이기 때문에 월세, 즉 실제주거비는 턱없이 낮게 나올 수 밖에 없다. 만약 공식에서 분모를 전체가구로 하지 않고 월세가구로 한정한다면 실제주거비는 훨씬 클 것이다. 통계의 함정이다. 때문에 이 실제주거비라는 항목에 나타난 금액 자체엔 큰 의미를 둘 필요가 없다. 눈여겨 볼 것은 그 추이다. 12.8%는 지난 2015년 1분기 실제주거비의 상승비율을 의미한다. 바로 직전 분기, 즉 2014년 4분기에 비해 실제주거비가 그만큼 올랐다는 것이다.

실제주거비가 12.8% 상승한 것은 2003년 통계청이 신분류를 기준으로 가계동향조사를 집계한 이후 49분기만에, 즉 12년만에 가장 높은 상승률이다. 이는 월세입자들의 월세 지출 부담이 크게 늘어나고 있고, 월세 주거 형태도 급증하고 있다는 것을 의미한다. 이는 서민의 주거 불안정이 최악으로 치닫고 있는 현실을 보여준다.

2026.49

시장의 전체 상황을 가늠할 수 있는 지표 가운데 하나는 그 나라의 종합주가지수다. 2013년 2월 25일 박근혜 대통령 취임 당일 코스피(KOSPI)는 2026.49였다. 지금은 1900선에서 헤매고 있다. 박근혜 대통령은 지난 대선 직전인 2012년 12월 18일, 자신이 집권하면 임기내 코스피가 3000을 찍을 것이라고 자신했다. 물론 아직 임기의 절반밖에 지나지 않았고, 그동안 세계 경제가 전반적으로 좋지 않았다는 변명을 할 수 있다. 그러나 미국, 중국, 일본 등 세계 각국의 대표 지수와 비교해보면 코스피의 성적표가 초라한 것은 분명하다. 2013년 2월 25일을 기준으로 현재 주가지수가 그때보다 떨어진 나라는 우리나라가 유일하다.

나머지 숫자들

일반 소비자 물가는 별로 오르지 않았다. 2013년, 2014년 모두 1.3%의 물가상승률을 기록했다. 올해도 분기마다 0%대의 물가상승률을 기록하고 있다. 또 올 상반기 경상수지 흑자액은 524억 달러로 사상최대였다. 수출은 크게 늘지 않고 수입은 줄어들어 발생한 전형적인 불황형 흑자라고는 하지만 그래도 수출 대기업들은 여전히 살만하다는 뜻으로 해석된다.

실질 GDP성장률은 박근혜정부 취임 이후 각각 2.9%와 3.3%를 기록했다. 하지만 올해 성장률은 2%대로 주저앉을 것으로 전망된다. 국내외 주요 기관들이 이미 올 성장 전망치를 2%대로 하향 조정하고 있는 상황이다.

한국은행 : 2.8%

LG경제연구원 : 2.6%

금융연구원 : 2.8%

하나금융연구원 : 2.7%

무디스 : 2.5%

이는 이명박 정부때(2.9%)와 비슷하지만 노무현 정부(4.3%)나 김대중 정부(4.8%) 시절 연평균 경제성장률이나 박근혜 대통령이 지난 대선 때 제시한 잠재 성장률 4%와 비교하면, 턱없이 낮은 수준이다. 지난 8월 25일로 임기의 반환점을 돈 박근혜정부의 경제성적표를 굳이 점수로 매길 필요는 없을 것 같다. 여전히 재벌 등 수출 대기업들의 실적은 나쁘지 않지만 서민들의 주거비 부담은 최악의 상황이다. 경기를 체감하는 온도는 각자의 위치에 따라 다를 수밖에 없다.

우리는 날마다 쓰고 버린다. 쓰레기는 나날이 늘어난다. 그러나 우리가 쓰고 버린 이 쓰레기들이 눈 앞에서 사라지길 원한다. 눈앞에서 사라진 쓰레기는 곧 우리에게서 잊혀지게 된다. 우리가 쓰고 버린 이것들은 과연 어디로 흘러 가는가.

우리가 버린 쓰레기는 어디로 가는가

인천시 서구에 위치한 세계최대의 매립장인 수도권매립지. 최근 기한 연장 문제를 두고 홍역을 앓았다. 지난 6월 말, 서울시.경기도, 인천시, 환경부 등 4자 합의로 수도권 매립지 사용 기한을 10년 연장했다. 매립지 인근 주민들은 이 결정에 반발하고 있다.

인천시 서구 검암동 주민들은 수도권 매립지 쓰레기 때문에 유,무형의 피해를 보고 있다고 주장한다. 이들은 2016년까지 매립지 사용을 종료하고 3~4년 내에 서울과 경기, 인천이 각자 쓰레기를 처리할 대체 매립지를 마련하라고 주장한다. 수도권에서 생산된 쓰레기를 수도권 매립지로만 보낼 것이 아니라 각 지역에서 처리하도록 해달라는 것이다.

재활용 자원으로 살아가는 사람들

재활용이 가능한 쓰레기들은 몇 단계를 거쳐 새로운 자원으로 탄생하게 된다. 폐지 수집 노인들을 만난 후 고물상을 거쳐 재생 공장으로 옮겨진다. 이 과정에서 전국 170만 명으로 추정되는 폐지수집 노인들과 7만 개로 추산되는 동네 고물상들이 재활용 자원 수집의 첨병 역할을 하고 있다.

그러나 낮은 고물 단가와 주택가에 쉽게 입주할 수 없도록 하는 고물상 입지 제한 규정으로 인해 영세 고물상들은 이중고를 겪고 있다. 그 고통은 대부분이 노인 빈곤층인 폐지 수집 노인들에게 고스란히 전가되고 있다. 재활용 자원 수집소 역할을 하고 있지만 현행법상 폐기물 처리 시설로 취급받는 고물상들은 고물상도 순환자원 취급시설이 돼야 한다고 주장한다.

버린 것들과의 공존을 생각하다

‘버린 뒤의 이야기’에서는 우리가 버린 쓰레기가 어디로 가는지 그리고 재활용자원들은 어떤 경로를 통해 되살아나는지를 살펴보고자 한다. 그 속에서 만난 사람들의 이야기를 통해 눈 앞에서 치워버리고 싶은 쓰레기에 대한 새로운 패러다임을 모색하고자 한다.

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글, 구성, 촬영 : 남태제

남태제 독립 감독은 1998년 SBS 그것이 알고싶다 <대중음악의 해방구, 언더그라운드>, 2003년 다큐멘터리 영화 <학교>, 2008년 시민방송 R-TV <다른 세상을 꿈꾸다>, 2011년 다큐멘터리 영화 <도시아이들, 논을 만나다> 등을 연출했다.

노무현 참여정부때 시작한 혁신도시정책은 문재인 정부에서 시즌 2를 맞고 있다. 혁신도시는 진정 수도권대 지방의 대립구도를 완화하고,국토의 균형성장을 이룰 수 있을까?

혁신도시는 박정희 정권하의 국토종합개발계획 수립부터 근 50년 동안 추진해온 장거점패러다임의 연장선상에 있는 정책이다. 하지만 인구는 지속적으로 서울로 모여들었고, 지방 도시는 소멸해가며, 서울 대 지방의 격차는 더욱 커지고 있다. 혁신도시정책 시즌2로는 서울과 지방의 동반성장은 요원해 보인다. 이제는 혁신도시정책 강박관념에서 벗어나 4차 산업혁명 시대의 산업기술 발전을 수용해 효율적이고, 생산성 높은 국토공간구조로 재편해야 한다.

자본주의는 공간의 팽창과 집약적 이용을 통해 발전해 왔다. 미국을 비롯한 구미에서 나타난 교외지 개발과 대도시권 지역의 성장은 이를 입증한다. 메가지역은 다수의 거대도시와 주변 교외지를 경제 단위로 집약적이며, 팽창적으로 공간을 이용한다. 이러한 지역들은 위성에서 지구를 밤에 찍은 영상사진의 불빛을 보면 확인할 수 있다. 세계 40개의 거대 메가 지역의 인구는 18%에 불과하지만, 전 지구 경제 활동의 2/3, 기술혁신의 85%를 담당하고 있다.

교통을 비롯한 하부구조 기술의 발전은 경제지리의 범위를 더욱 팽창시키고, 집약적 이용을 가능케 하고 있다. 서울과 부산의 여행거리도 기존의 4시간에서 KTX의 도입으로 1시간 50분대로 단축되었다. 국토공간은 응축되며, 기존 대도시를 중심으로 경제지리는 팽창되어 거대 대도시권화하고 있다.

미국을 비롯한 구미 선진국은 21세기 국가성장전략 중의 하나로 메가지역 전략을 채택하고 있다. 메가지역은 여러 개의 대도시권을 포괄하는 특징을 보인다. 미국 동부연안의 “보스워쉬”(보스톤-워싱톤) 메갈로폴리스는 그 좋은 예이다. 프랑스 지리학자 쟝 고트만이 최초로 확인한 “보스워쉬”지역은 동부연안을 따라 보스톤에서 뉴욕, 필라델피아, 볼티모아, 워싱톤DC로 이어지는 거대 도시군으로 인구 5,000만 이상이 살고있으며, 2.2 조 달러이상의 GDP를 생산하고 있다. 이 지역에서 산출하는 생산량만으로도 영국, 프랑스를 능가하며, 인도, 캐나다보다는 2배나 큰 규모이다.

“보스워쉬”메갈로폴리스를 한국의 서울-부산 코리도와 비교할 수 있다. 보스톤과 뉴욕은 364Km거리로 대중교통수단으로 4시간 정도 거리이다. 계획중인 고속기차가 운행되면 1시간 30분 정도 소요된다. 서울-부산간의 거리는 430 Km이고, KTX운행으로 1시간 50분 정도 소요된다. 서울-부산간의 교통거리는 “보스워쉬” 메갈로폴리스 중 보스톤-뉴욕 구간의 여행시간과 비슷하다. 인구 규모를 비교해보면 한국의 인구는 2016년 기준 5,100만 명으로, “보스워쉬”메갈로폴리스 총 인구 5,200만 명과 비슷하며, GDP는 1.4조 달러로 “보스워쉬”의 60%정도에 달한다.

20세기 만들어진 낡은 패러다임에 기반한 혁신도시 정책을 폐기하고 21세기 4차 산업혁명에 조응하는 메갈로폴리스 전략으로 패러다임을 전환해야 한다. 수도권-충청권-대구권-부산 대도시권을 연결벨트로 하고, 혁신도시가 연계되는 메가로폴리스 전략으로 21세기 국토공간을 재편해야 한다.

이제는 수도권대 지방으로 대립하는게 아니고 메갈로폴리스 네트웍에 있는가? 아닌가? 로 대립해야 한다.

 

21세기글로벌도시연구센타 대표/원광대 명예교수

조재성

매일 각종 쓰레기가 쏟아져 나온다. 길거리 쓰레기통으로, 아파트 재활용 장소로, 혹은 대문 옆 쓰레기 종량 봉투로… 모든 것이 상품화 되고 대량 생산과 소비가 이뤄지는 현대사회, 쓰레기 배출은 어쩔 수 없다. 버려진 쓰레기는 하루가 지나기 전, 누군가 치운다. 버린 이후 이 쓰레기가 어디로 갈까? 누가 처리하고 있을까? 우리는 굳이 알려고 하지 않는다. 버리고 배출하면 끝, 그 뒤에 어떤 과정이 있는지는 관심 밖이다.

우리가 버린 쓰레기 가운데 상당수는 인천시 서구 백석동으로 향한다. 이곳은 세계 최대의 쓰레기 매립지다. 1992년 조성 이후 지금까지 수도권 58개 시,군,구의 쓰레기가 처리되는 곳이다. 하루 평균 1만 4천 톤의 쓰레기가 처리된다. 최근 수도권 매립지의 사용 기한이 2025년까지 연장하기로 했다.

그 사이, 수도권 매립지 주변도 개발이 이뤄지면서 어느새 30만 명의 주민이 매립지 인근에 살고 있다. 매립지 주변 주민들은 남 모르는 불편을 겪는다. 냄새와 먼지로 인한 불편과 민원을 호소하며, 매립지 기한 연장 결정에 대해 반발하고 있다. 쓰레기 매립지에서 가깝게 살아가는 있는 사람들의 요구와 생각은 무엇일까?

우리가 버린 쓰레기와 만나는 또 다른 이들은 바로 ‘폐지 줍는 사람들’이다. 전국적으로 170만 명이 있을 것으로 추산된다. 이들은 전국 7만 곳으로 추산되는 고물상과 연계해 각종 재활용 쓰레기를 수집하고 처리하고 있다. <목격자들> 제작진이 찾은 한 재생지 공장은 원료 중 60% 가량이 고물상을 통해 수집된 것이다.

그런데 이들 고물상과 폐지 수집으로 생계를 이어가는 사람들은 생존의 위협을 받고 있다. 그들을 위협하는 것은 무엇일까?

뉴스타파 <목격자들>은 우리가 쓰고 버린 쓰레기와 이 쓰레기를 만나는 사람들의 목소리 그리고, 그들의 삶에 귀를 기울여 보았다.

이번 프로그램의 글, 구성과 촬영, 연출은 남태제 독립감독이 진행했으며, 남태제 감독은1998년 SBS 그것이 알고싶다 <대중음악의 해방구, 언더그라운드>, 1999-2000년 i-TV경기문화재발견, 2003년 다큐멘터리 영화 <학교>, 2008년 시민방송 R-TV <다른 세상을 꿈꾸다>, 2011년 다큐멘터리 영화 <도시아이들, 논을 만나다> 등의 작품을 연출했다.

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방송 : 8월29일 밤 11시 시민방송 RTV
다시보기 : newstapa.org/witness

경상남도 밀양시 삼문동에는 1년 내내 태극기가 걸려있는 집이 있다. 약산 김원봉의 막내 동생인 김학봉 (86살)할머니가 살고 있는 집이다. 영화 <암살>이 흥행하면서 국민들에게 친숙하게 다가선 ‘잊혀진 독립운동가’ 약산 김원봉. 그는 의열단과 조선의용대를 이끌며 일제강점기 현상금이 가장 높았을 정도로 적극적인 항일 독립운동을 펼쳤다.

그러나 해방 후 악질 친일경찰 노덕술에 잡혀 갖은 수모를 겪었고, 1948년 월북한 탓에 그의 가족들은 숨죽이며 살아야만 했다. 김원봉의 9형제 중 4명은 한국전쟁 당시 ‘보도연맹 사건’으로 학살을 당했고, 나머지 형제들도 고문당하는 등 가문이 멸문하다시피 했다.

약산의 유일한 생존 혈육인 김학봉 할머니는 지난 2005년 국가보훈처에 약산 김원봉의 독립유공자 서훈을 신청했으나 거부당했다. 그의 월북이 문제가 된 것이다.

약산의 아내이자 독립운동가인 박차정도 독립유공자로 인정받는데 오랜 시간이 걸렸다. 박차정은 해방 후 50년이 되던 해인 지난 1995년, 정부로부터 건국훈장 독립장을 수여 받는다. 그녀의 항일 독립 운동이 뒤늦게나마 인정받게 됐다. 그러나 박차정 의사는 국립현충원 애국지사 묘역에 모셔져 있지 않다.

해방 70주년을 맞은 지난 8월 15일. <목격자들> 제작진은 국립 현충원의 애국지사 묘역에서 친일파 김홍량의 묘를 발견했다. 김홍량은 1977년 애국계몽활동을 한 경력이 인정돼 건국훈장을 받았다. 그러나 대동아 전쟁 당시 전투기 제작비 10만 원(현재 약 10억 원)을 조선총독부에 헌납한 사실이 드러나는 등 친일행적이 밝혀지며 지난 2011년 서훈이 취소됐다. 김홍량은 2009년 민족문제연구소가 발행한 <친일인명사전>에 등재돼 있다. 그러나 서훈 취소 4년이 지났지만 김홍량의 유족은 국립현충원에서 이장하지 않고 있다. 김홍량의 아들은 노태우 정권에서 차관까지 지낸 바 있다.

1948년 정부 수립 이후, 독립 유공자로 서훈을 받았다가 친일 행적이 밝혀져 서훈 자격이 박탈된 이는 모두 24명이다. 24명의 명단은 아래와 같다.

김희선, 박연서, 서춘, 김홍량, 박성행, 강영석, 장응진, 김우현, 김응순, 남천우, 박영희, 최지화, 유재기, 윤익선, 윤치영, 이동락, 이종욱, 이향발, 임용길, 장지연, 차상명, 최준모, 허용호, 정광조

모두 뒤늦게 친일반민족 행위가 드러나 서훈이 박탈됐다. 이들 24명은 민족문제연구소가 2009년 발표한 <친일인명사전>에 등재돼 있다. 서훈이 박탈된 이들은 상훈법 제 8조와 독립유공자 예우에 관한 법률 제 35조에 따라 훈장을 반납하는 것은 물론 직전 5년 동안 받은 연금을 모두 반납해야 한다. 물론 국립현충원에서 이장도 해야 한다.

그러나 <목격자들> 취재 결과, 서훈 취소자 24명 중 절반인 12명은 여전히 훈장을 반납하지 않고 있었다. 김희선, 김우현, 김홍량, 남천우, 박성행, 윤익선, 윤치영, 이동락, 이향발, 장지연, 최준모, 허영호 등이다. 이들 유족들은 아직 재판이 계류 중이라는 이유로 훈장 반납을 거부하고 있다.

여전히 국립현충원에 안장 돼 있는 사람도 3명에 이른다. 강영석, 김홍량, 박성행 등이다. 또 서훈이 박탈된 24명의 유족 모두 국가로부터 받았던 유족 연금을 단 한 푼도 돌려주지 않은 것으로 확인됐다. 심지어 국가보훈처는 이들에게서 연금을 돌려받지 않을 것이라고 말한다.

친일반민족행위자와 가짜 독립유공자가 애국지사 묘역을 차지하고 떵떵거리는 나라. 진짜 독립운동가는 여전히 설 자리가 없는 현실을 뉴스타파 <목격자들> 카메라가 담았다.

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글 구성 : 정재홍
취재작가 : 이우리
연출 : 박정남, 권오정

<div class="xe_content"><h1 dir="ltr" style="line-height:1.8;margin-top:0pt;margin-bottom:0pt;margin-left:-.773622pt;">세입자 보호방안 부족한 등록임대주택제도 대폭 개선해야</h1> <h2 dir="ltr" style="line-height:1.8;margin-top:0pt;margin-bottom:0pt;margin-left:-.773622pt;">집주인에겐 과도한 세제혜택, 계약갱신 등 세입자 보호방안은 부실</h2> <h2 dir="ltr" style="line-height:1.8;margin-top:0pt;margin-bottom:0pt;margin-left:-.773622pt;">뉴욕 임대의무 10년이상, 임대료 인상 1.5~2.5% 규제, 보유세만 면제</h2> <h2 dir="ltr" style="line-height:1.8;margin-top:0pt;margin-bottom:0pt;margin-left:-.773622pt;">임대차 관리체계 구축, 등록사항 개선, 임대인 혜택 축소 등 개선해야 주택임대차보호법 개정해 보편적·근본적인 세입자 보호방안 도입해야</h2> <div> </div> <div>오늘(4/16) 참여연대 민생희망본부(본부장 : 조형수 변호사)는 ‘문재인 정부 등록임대주택제도의 문제점과 개선방향’ 이슈리포트를 발표했습니다. 참여연대는 1984년부터 임대차 안정화 정책의 일환으로 임대차 등록제를 시행하고 있는 뉴욕시와 한국의 임대주택 등록제도를 비교하면서 임차인 주거 안정을 위해 현행 제도를 어떻게 개선해야 하는지 그 방안을 제시하였습니다. </div> <div> </div> <div>현행 민간임대주택 등록제도는 등록사항이 부실하고, 임대인에게 과도한 혜택을 제공하며, 임대차 관리 체계가 구축되어 있지 않습니다. 뉴욕시는 임대차 신규등록 시 임대주택의 현황, 임대료 연역까지 등록하도록 하여 임차인이 임대차계약 체결에 충분한 정보를 얻을 수 있도록 하고, 임대차 관리행정에도 활용하고 있는 반면 한국은 임대주택의 등록사항이 부실해 임대차 관리행정 및 임차인 정보제공이 어렵습니다.  정부는 등록사항 및 등록절차를 개선하여 임대차에 관한 정보를 최대한 상세히 등록하게 하고, 지자체는 임차인에게 별도로 고지하도록 해야합니다.</div> <div> </div> <div>등록임대주택 임대인은 의무에 비해 과도한 세제 혜택을 받고 있습니다. 뉴욕시 임대사업자의 임대의무기간은 최소 10년 이상이고 등록기간 중에만 보유세가 면제됩니다. 그러나 한국의 임대사업자는 임대의무기간이 4년 또는 8년으로 비교적 단기간임에도 임대의무기간 중 보유세 감면은 물론이고 의무기간이 경과해도 양도소득세까지 감면해줍니다. 한국의 임대료 규제는 연 5%의 상한율을 정하고 있는 반면에, 뉴욕시는 임대료 가이드라인 위원회에서 정한 인상률 상한의 제한을 받으며 연 1.5~2.5%로 한국의 절반 수준입니다.</div> <div> </div> <div>등록임대주택에 대한 임대차 관리체계가 갖춰져 있지 않습니다. 뉴욕시는 임대차 갱신국(DHCR)을 통해 임대차 등록절차, 임대차 갱신승인 및 집행, 임대료 분쟁조정 등의 업무를 처리함으로써 등록임대주택을 체계적으로 관리, 운영하고 있습니다. 반면에 우리는 현재 등록임대주택이 138만 채에 이르고 있음에도 아직까지 등록임대주택에 대한 관리체계가 구축되어 있지 않고, 등록임대주택 임차인에게 임대주택 등록사실 및 임차인의 권리에 대한 안내조차 제대로 이뤄지지 않고 있습니다. 현재 일선 지자체에서는 임대사업자 등록 업무만 겨우 처리하고 있으며, 민간임대주택법 상 의무사항인 임대주택분쟁조정위원회가 구성된 곳조차 거의 없습니다. 중앙정부와 지자체가 서로 연계하여 임대차 관리행정을 위한 전담체계를 구축하여야 합니다. 일선 지자체는 담당부서를 신설하고 인원을 대폭 충원해야 하며, 향후 임대주택 관련 분쟁에 대비해 광역 지자체 단위에서 임대주택분쟁조정위원회를 구성해야 합니다.</div> <div> </div> <div>지금이라도 임대주택 등록제도를 단순히 임대사업자 등록 및 관리 차원이 아니라 임대차 전반에 대한 관리체계 구축 및 이를 통한 임차인의 주거안정 확보라는 관점에서 접근해 개선해야 합니다. 마지막으로, 임대주택 등록을 의무화하거나 최소한 임대의무기간을 연장하여 장기 임대차를 확보하는 한편 더 이상 임대주택 등록이 다주택자의 투기수단이 되지 않도록 임대사업자에 대한 혜택은 기간에 상응하도록 축소하여야 합니다. 끝.</div> <div> </div> <div> </div> <div> <p dir="ltr" style="line-height:1.7999999999999998;margin-top:0pt;margin-bottom:10pt;"><span><span style="font-size:12pt;font-family:Arial;vertical-align:baseline;">▣ 붙임 : <문재인 정부 등록임대주택제도의 문제점과 개선방향> 이슈리포트 </span><a href="https://docs.google.com/document/d/1enX9HmAYauzmX3XU3xuFiFsSMroxdM-mtVi…; rel="nofollow"><span style="font-size:12pt;font-family:Arial;color:rgb(17,85,204);vertical-align:baseline;">[원문보기/다운로드] </span></a></span></p> <span><span style="font-size:12pt;font-family:Arial;vertical-align:baseline;">▣ 보도자료</span><a href="https://docs.google.com/document/d/1yTBeSHqsyNQqjGtVobv8EHwSlui3YSnJxYx…; rel="nofollow"><span style="font-size:12pt;font-family:Arial;color:rgb(17,85,204);vertical-align:baseline;"> [원문보기/다운로드] </span></a></span></div></div>

<div class="xe_content"><p> </p> <h1>지금 그 집에 몇 년째 살고 계신가요</h1> <h2>[알쓸신집4] 임대기간 4년 또는 8년 보장하는 '등록임대주택' 이렇게 다르다</h2> <p> </p> <p style="color:rgb(102,102,102);background-color:rgb(255,255,255);text-align:right;font-family:'나눔고딕', NanumGothic, ng;"><span style="font-weight:700;">이강훈 변호사 </span><span style="font-weight:700;">참여연대 민생희망본부 부본부장</span></p> <p style="color:rgb(102,102,102);background-color:rgb(255,255,255);text-align:right;font-family:'나눔고딕', NanumGothic, ng;"> </p> <p style="color:rgb(102,102,102);background-color:rgb(255,255,255);text-align:right;font-family:'나눔고딕', NanumGothic, ng;"><span style="font-weight:700;"> </span></p> <blockquote style="padding:10px 20px;margin:0px 0px 20px;border-left:5px solid rgb(91,192,222);background:rgb(248,248,248);color:rgb(102,102,102);text-align:justify;"> <p style="font-family:'나눔고딕', NanumGothic, ng;">누구나 임대차계약 당사자가 될 수 있습니다. 상대적으로 거래 경험이 많은 임대인과 거래 경험이 부족한 세입자 사이에 체결되는 임대차계약은 세입자들에게 불합리한 점들이 누적되어 있습니다. 세입자가 꼭 알아두어야 할 보증금을 안전하게 지키는 맞춤형 정보부터 임대기간 8년 동안 연 5% 이내 임대료 인상이 제한된 민간임대주택, 해외 세입자들은 법적으로 어떻게 보호받고 있는지에 대한 다양한 정보까지 '알쓸신집(알아 두면 쓸모 있는 신비한 집이야기)'에서 소개할 예정입니다. - 기자 말</p> </blockquote> <p style="color:rgb(102,102,102);text-align:justify;background-color:rgb(255,255,255);font-family:'나눔고딕', NanumGothic, ng;"> </p> <p><strong>여러분은 현재 살고 있는 주택에서 몇 년째 거주하고 있습니까?</strong></p> <p> </p> <p>2017년 국토교통부가 실시한 주거실태조사 결과에 따르면, 자기 소유주택에서 거주하는 사람이 한 곳에서 평균 11.1년을 거주하는 반면, 임차가구는 한 곳에서 평균 3.4년밖에 살지 못한다고 합니다.</p> <p> </p> <p>그렇다면 다른 사람 소유의 주택에 거주하는 임차인은 이렇게 자주 이사하면서 살아야만 할까요? 임차인의 권리를 강화해 주택임대차 제도를 잘 만든 나라에서는 주택 임차인들이 원하는 주택에서 장기간 거주할 수 있습니다. 독일이 그러한 사례인데, 주택임차인이 평균 11년 동안 한 곳에서 거주한다고 합니다.</p> <p> </p> <p>반면 주택임대차 제도에 대한 규제를 풀고 시장 자유화한 영국은 자기주택에서 거주하는 사람의 평균 거주 기간이 17.5년인 반면 민간 주택의 임차가구가 3.9년 정도랍니다. 임차가구 거주기간만 보면 한국과 큰 차이가 없습니다. 즉, 주택임대차 제도가 주택 임차인의 안정적 거주 여부를 좌우한다는 사실을 알 수 있습니다.</p> <p> </p> <p>그런데 문재인 정부는 주택임대차 제도의 전면적인 개선(임차인의 주택임대차 계약 갱신 청구권 보장, 임대료 인상률 제한 등)을 선택하기에 앞서 우선 주택임대인에게 조세 감면 혜택 등을 부여해 민간임대사업자의 등록을 장려하고 있습니다. 등록 임대주택은 임대의무기간이 4년 또는 8년이라 세입자의 보다 안정적으로 주거할 수 있는 환경입니다.</p> <p> </p> <p>그 결과, 2018년 동안 전국에서 등록 민간임대주택 수가 38.2만 채 늘어나 지난해 12월 말 등록 총 136.2만 채가 되었습니다. 이는 우리나라 전체 주택 임차가구(2017년 기준 약 776만 가구)의 약 17.5% 이상이 거주할 수 있는 상당히 많은 주택 물량입니다.</p> <p> </p> <p>이외에도 정부는 공공임대주택의 확충을 계획하고 있는데, 2017년 공공임대주택의 재고는 145만 6838호입니다. 2018년 공공임대주택 재고 통계는 아직 발표되지 않았지만, 정부가 공급계획을 초과 달성했다고 발표한 만큼 기존 공공임대주택과 등록된 민간임대주택 재고를 합쳐보면 대략 290만호가 넘는 임대주택이 한국에 있는 것으로 추정됩니다.</p> <p> </p> <p>따라서 공공임대주택 입주자를 제외하고도 전국의 민간임대주택 136.2만 채에 거주하는 임차인들에게는 주택임대차보호법만 적용받는 일반적인 주택임대차의 조건에서보다는 주거 안정성이 더 많이 개선될 가능성이 생긴 것입니다.</p> <p> </p> <p>그렇다면 등록 민간임대주택에 거주하는 임차인의 권리는 무엇인지, 또 개선되어야 할 사항은 없는지 살펴볼 필요가 있습니다.</p> <p> </p> <p> </p> <p><strong>우리집은 어떨까... '렌트홈'에서 확인 필수 </strong></p> <p> </p> <p>먼저 자신이 살고 있거나 새로 임대차 계약할 주택이 등록 임대주택인지는 확인해야겠죠?</p> <p> </p> <p>용산구에 사는 K씨는 얼마 전 '렌트홈' 홈페이지(www.renthome.go.kr)를 검색하고 자신이 사는 집이 등록 임대주택이라는 사실을 확인했습니다. 임대인이 자신이 살고 있는 주택을 임대주택으로 등록을 했으나 정작 임차인 K씨에게는 아무도 등록 사실을 알려주지 않았습니다.</p> <p> </p> <p>임대인이 계약기간 중간에 임대사업자로 등록하며 민간임대주택을 등록하더라도, 임대인에게는 이 사실을 기존 임차인에게 알려야 할 의무가 없습니다. 임대주택 등록을 받는 지방자치단체도 이를 기존 임차인에게 알려주지 않기 때문에, 세입자들은 계약을 갱신하기 전까지는 임대주택 등록 여부를 알 방법이 없습니다. 시급한 개선이 필요한 대목입니다.</p> <p> </p> <p>다만 렌트홈 홈페이지에서 등록된 민간임대 주택인지, 언제부터 임대의무기간이 시작되었는지 확인할 수 있습니다. 정부는 올해 법을 개정해 등록한 민간임대주택인 경우, 그 사실을 주택의 부동산등기부에 등기하도록 할 계획이라고 합니다.</p> <p> </p> <p><strong>[등록하면 달라요①] 임대의무기간</strong></p> <p> </p> <p><strong>등록한 민간임대주택의 계약 조건은 어떻게 달라질까요?</strong></p> <p> </p> <p>가장 중요한 임대의무기간을 살펴보겠습니다. 등록된 민간임대주택에는 현행 민간임대주택에 관한 특별법에 따라 임대의무기간이 4년인 단기민간임대주택 또는 8년인 장기민간임대주택이 있습니다. 그 외 공공지원민간임대주택은 8년, 종전 임대주택법에 따라2015. 12. 29. 전에 등록된 준공공임대주택(건설, 매입 포함)은 10년, 종전 임대주택법에 따른 그밖의 임대주택은 5년입니다.</p> <p> </p> <p>임대의무기간은 임대인이 임대주택 등록을 하고 임대차를 시작할 때(이미 기존 임대차가 있을 경우는 임대주택으로 등록할 때)부터 시작됩니다. 따라서 임대인의 해당 임대주택에 대한 임대의무기간 중간에 계약을 새로 맺고 입주하는 임차인은 임대인의 해당 임대주택의 잔여 임대의무기간 동안만 계약 갱신을 보장받게 되니, 이 점을 주의해야 합니다.</p> <p> </p> <p><strong>[등록하면 달라요②] 임대인의 설명의무</strong></p> <p> </p> <p>이런 문제 때문에 민간임대주택에 관한 특별법은 건설임대주택의 경우 임대보증금에 대한 보증의 보증기간 등 대통령령이 정하는 사항, 선순위 담보권 등 권리관계에 관한 사항(등기부등본을 제시해야 함), 임대의무기간과 남은 임대의무기간, 임대료 증액 제한에 관한 사항 등을 설명하고 이를 표준임대차계약서에 포함시켜 임차인이 계약 체결을 하도록 함으로써 민간등록임대주택의 임차인에게 설명한 사항의 확인을 받아야 합니다.</p> <p> </p> <p><strong>[등록하면 달라요③] 연 5% 인상 가능? 협상하세요</strong></p> <p> </p> <p>민간임대주택을 등록한 임대인들이 갖고 있는 흔한 오해가 매년 5%씩 임대료를 인상할 수 있다는 것입니다. 그렇지 않고 연 5%는 임대료 증액 청구를 할 때 인상률의 최고 한도에 불과합니다. 따라서 임대인이 요구한다고 연 5%까지 무조건 임대료를 인상할 수 있는 것이 아닙니다.</p> <p> </p> <p>아래 표준임대차 계약서 제3조와 같이 등록한 민간임대주택의 최초 임대료는 임대인이 자유롭게 정합니다. 그렇지만 계약 갱신을 할 때의 임대료는 물가나 경제여건의 변동, 인근 민간임대주택 임대료 및 임대인이 임대하는 다른 주택 상호간의 임대료에 따른 조정 필요성, 민간임대주택과 부대시설, 부지의 가격의 현저한 변동 등을 고려해 당사자간의 합의에 의해 임대료를 조정하여야 합니다.</p> <p> </p> <p>임대료 인상을 할 사정이 있을 때에도 임대인은 연5%의 범위 내에서 주거비 물가지수, 인근 지역의 임대료 변동률을 고려해 증액 청구를 해야 합니다. 즉 연 5% 이내라고 해도 이와 같은 사항을 고려한 적절한 인상률 이상으로 임대료 인상을 요구할 수 없는 것입니다.</p> <p> </p> <p>제3조(임대 조건 등의 변경) "갑"과 "을"은 다음 각 호의 어느 하나에 해당할 경우에는 임대보증금, 임대료, 관리비, 사용료 또는 제납입금을 조정할 수 있다.</p> <p> </p> <p>다만, 임대보증금과 임대료(이하 "차임등"이라 한다)의 조정은「민간임대주택에 관한 특별법」 및 「주택임대차보호법」에서 정하는 바를 위반하여서는 안 되고, 「민간임대주택에 관한 특별법」 제44조제2항에 따라 임대료 증액청구는 연 5퍼센트의 범위에서 주거비 물가지수, 인근 지역의 임대료 변동률 등을고려하여야 하며 임대차계약 또는 임대료 증액이 있은 후 1년 이내에는 그 임대료를 증액하지 못한다.</p> <p> </p> <p>위 조항은 임대인의 임대료 '증액'뿐만 아니라 경제사정 변동에 따른 임차인의 임대료 '감액' 청구의 근거가 될 수 있습니다. 위 표준임대차계약서 제3조의 '조정'이라는 단어는 임대료의 증감 모두 포함하는 개념이기 때문입니다.</p> <p> </p> <p><strong>[등록하면 달라요④] 임대료 인상 못 받아들여도...</strong></p> <p> </p> <p>등록한 민간임대주택에서 계약기간 만료 전에 임대인이 보증금 또는 월세의 인상을 요구할 경우 임차인은 그러한 인상요구가 부당하다고 생각하면 임대료 인상을 거절하면서도 계약 갱신을 하겠다는 의사를 밝힐 수 있습니다. 그 경우 당초 계약기간이 끝나도 임차인이 집을 비워주지 않고 그대로 살면서 임대료가 정해지지 않은 상태에서 다시 2년간 임대차 계약 기간이 갱신이 됩니다.</p> <p> </p> <p>임대인과 의견 불일치로 아직 표준임대차 계약서를 새로 쓰지 못했더라도 그렇습니다. 임대인에게 임대의무기간이 적용되기 때문입니다. 이와 같은 경우는 계약갱신은 됐지만 아직 임대료가 합의되지 않은 상태이므로 보증금과 월세를 가능한 대로 빨리 합의하도록 노력하는 것이 좋습니다.</p> <p> </p> <p>계약 갱신과정에서 보증금과 월세에 관해 의견 차이가 계속되어 합의가 되지 않는 경우에는 임대인 또는 임차인의 신청으로 임대주택 분쟁조정위원회나 주택임대차분쟁조정위원회 등의 분쟁조정절차를 통해 조정을 통해 임대료를 정할 수 있습니다.</p> <p> </p> <p>아직까지는 임대주택분쟁조정위원회가 시·군·구에 구성된 곳이 없는 것으로 알려져있기 때문에 향후 위 기구가 실제 구성이 될 때까지는 주택임대차 분쟁조정위원회를 이용해야 합니다. 분쟁조정위원회는 표준임대차계약서 제3조의 기준을 가지고 해당 주택의 적절한 임대료를 산출해 조정을 유도할 것입니다.</p> <p> </p> <p>임대인은 법원을 통해 임대료의 증액을 청구할 수 있고, 반대로 경제사정의 변동에 따라 주변 임대료가 내려간 경우에는 임차인이 법원에 임대료의 감액을 청구할 수도 있습니다.</p> <p> </p> <p>상가임대차와 관련해 대법원은 일정 기간이 지날 때마다 경제사정 변동에 따라 임대료를 조정하기로 약정했다면 경제사정 변동에 따라 상호 합의에 의하여 차임을 증액할 수 있는 권리를 부여하되, 합의가 안 되면 법원이 물가상승 등 여러 요인을 고려하여 정한 적정한 액수의 차임에 따르기로 한 것으로 봤습니다. 특히 임대료 인상을 할 사정이 있으면 임대인이 인상을 통지한 시기로 소급해서 인상된다고 판단했습니다.</p> <p> </p> <p>이런 법원의 판단은 최근 전셋값이 2년 전에 비해 거꾸로 수천만 원씩 내려가고 있는 지역에서 민간임대주택 임차인이 보증금이나 월세 감액을 청구하는 것을 뒷받침해줄 논리가 될 수도 있습니다.</p> <p> </p> <p> </p> <p>민간임대주택 등록 제도 확대는 해당 주택 임차인에게 혜택이 있지만, 주택임대인에게 과도한 세제와 금융 특혜를 주었다는 비판이 많습니다. 향후에는 임대사업자 등록을 의무화하거나 또는 계약갱신청구권 및 임대료 인상률 상한제를 모든 주택임대차에 일반화하는 방식으로 제도를 개선하는 것이 바람직합니다.</p> <p> </p> <p><a href="http://omn.kr/1hbbp&quot; rel="nofollow">기사 원문보기>></a></p></div>

<div class="xe_content"><h1>먼나라 이웃나라 세입자들은 어떻게 살고 있나</h1> <h2>[알쓸신집3] 일본, 독일, 영국, 프랑스, 미국... 핵심은 '주거안정은 국가 책임'</h2> <p style="text-align:right;"><span style="color:rgb(102,102,102);font-family:'나눔고딕', NanumGothic, ng;font-weight:700;text-align:right;background-color:rgb(255,255,255);">김대진 변호사 </span><span style="color:rgb(102,102,102);font-family:'나눔고딕', NanumGothic, ng;font-weight:700;text-align:right;background-color:rgb(255,255,255);">참여연대 민생희망본부 실행위원</span></p> <p style="text-align:right;"><span style="color:rgb(102,102,102);font-family:'나눔고딕', NanumGothic, ng;font-weight:700;text-align:right;background-color:rgb(255,255,255);"> </span></p> <blockquote> <p>누구나 임대차계약 당사자가 될 수 있습니다. 상대적으로 거래 경험이 많은 임대인과 거래 경험이 부족한 세입자 사이에 체결되는 임대차계약은 세입자들에게 불합리한 점들이 누적되어 있습니다. 세입자가 꼭 알아두어야 할 보증금을 안전하게 지키는 맞춤형 정보부터 임대기간 8년 동안 연 5% 이내 임대료 인상이 제한된 민간임대주택, 해외 세입자들은 법적으로 어떻게 보호받고 있는지에 대한 다양한 정보까지 '알쓸신집(알아 두면 쓸모 있는 신비한 집이야기)'에서 소개할 예정입니다. - 기자 말</p> </blockquote> <p> </p> <p>세입자 보호를 위해 주택임대차보호법 시행된 지 벌써 40년이 가까이 되어 간다. 그러나 세입자들은 여전히 짧은 거주기간과 임대료 인상 등의 주거 불안정에 시달리고 있다.</p> <p> </p> <p>국토교통부의 '2017년도 주거실태조사 결과'에 의하면, 자가가구의 평균 거주기간이 11.1년인 반면에, 임차가구(무상제외)는 3.4년에 불과한 것으로 나타났다. 또한 주거비(임대료 및 대출금상환) 부담에 있어서도 자가가구는 절반 정도(49.3%)가 부담을 느끼는 반면에, 전세가구는 70.5%, 월세가구는 82.8%가 부담을 느껴 세입자의 주거비 부담이 훨씬 큰 것으로 드러났다.</p> <p> </p> <p>그 원인은 부동산가격 급등, 수요·공급의 불균형, 저금리로 인한 월세화, 경기침체로 인한 실질소득 저하 등 다양하게 꼽을 수 있다. 하지만 근본적인 이유는 세입자가 집주인(임대인)에 비해 경제적·사회적 약자이기 때문이다.</p> <p> </p> <p>국토교통부 주거실태조사에 따르면, 2017년 현재 국내 자가점유율은 전체 가구의 57.7%다. 소득계층별로 보면 고소득층은 73.5%인 반면, 중소득층은 60.2%, 저소득층은 47.5% 밖에 되지 않는다. 우리 국민의 약 40%, 그 중에서도 주로 서민들이 여전히 주거불안정 상태에 놓여 있는 것이다.</p> <p> </p> <p>세입자 보호의 핵심은 임대기간 보장과 임대료 규제에 있다. 이는 단기적인 정책으로는 어렵고, 법 규정을 통한 제도화가 필요한 부분이다. 그러한 측면에서 우리 주택임대차보호법은 아직 미흡한 점이 많다.</p> <p> </p> <p>임대기간은 1989년에 '2년'을 보장하는 것으로 개정된 이후 현재까지 30년째 그대로 유지 중이다. 상가임대차의 경우 2018년에 보장기간이 10년까지로 늘어난 점을 감안하면 너무 짧다.</p> <p> </p> <p>또 임대료는 1년에 5%의 범위 내에서만 인상할 수 있도록 하는 규정이 있으나, 보장기간이 2년에 불과하다 보니 이 기간이 끝날 때 임대인이 5% 넘는 임대인 인상을 요구할 수 있다. 이때 임차인이 받아들이지 않으며 집주인은 계약 연장을 거부할 수 있기 때문에 결국 임대료 상한제 규정 자체는 거의 사문화한 상태다.</p> <p> </p> <p><strong>먼나라 이웃나라 세입자들</strong></p> <p> </p> <p>국민 주거생활의 안정을 보장하기 위한 주택임대차보호법의 입법목적을 달성하기 위해서라도 실질적인 세입자 보호를 위한 법개정이 절실하다. 이를 위해서 해외 주요 선진국들의 세입자 보호제도를 적극 참고할 필요가 있다.</p> <p> </p> <p>서구 유럽과 미국, 일본 등의 국가들은 이미 1960년대부터 세입자 문제를 해결하기 위해 꾸준히 임대차 안정화 정책을 펼쳐 왔다. 이들의 세입자 보호제도는 정해진 기한이 없거나 법정갱신을 보장하는 방법을 통해 장기 임대차를 지향하면서, 임대료는 표준(공정)임대료, 가이드라인 등을 참고해 조정하되, 일정한 범위 내로 인상을 규제하는 내용을 기본으로 하고 있다.</p> <p> </p> <p>그리고 임대인의 일방적인 계약해지를 제한하여 세입자를 보호하는 한편, 퇴거 시 임대인이 세입자에게 일정한 보상을 하도록 의무를 부과하기도 한다. 아래에서는 각 국가별로 어떤 세입자 보호제도를 갖추고 있는지 구체적으로 살펴보도록 한다.</p> <p> </p> <p><strong>[독일] 무기한 임대차가 원칙... 2013년부터 규제 강화 </strong></p> <p> </p> <p>독일은 유럽 내에서도 가장 강력한 세입자 보호제도를 갖춘 국가이다. 독일은 제1, 2차 세계대전을 겪으면서 심각한 주택난에 시달리게 되었다. 이를 해결하기 위해 다른 유럽 국가들과 달리 1960년대부터 민간자본시장이 주택공급을 주도하는 정책을 추진하였고, 동시에 민간임대시장에 대해 강한 규제정책을 시행해 왔다.</p> <p> </p> <p>먼저 임대기간에 있어서 독일은 기간을 정하지 않은 임대차가 원칙이다. 즉 계약해지사유가 발생하지 않는 이상 세입자는 기간의 제한 없이 계속해서 거주할 수 있는 것이다. 임대인이 계약을 해지하기 위해서는 세입자가 임대료를 연체하거나, 임대인이 직접 거주하려고 하는 등의 정당한 사유가 있어야 하며, 그러한 사유가 있는 경우라도 계약해지가 임차인에게 너무 가혹한 경우에는 해지할 수 없다. 기간을 정한 임대차는 엄격한 조건 하에서만 예외적으로만 가능하다.</p> <p> </p> <p>이러한 법적 장치를 통하여 실제 독일은 세입자의 평균 거주기간이 약 12.8년에 이를 정도로 임대차 안정화를 이루고 있다. 임대료 조정에 있어서도 일정한 제한이 가해진다. 임대인은 15개월마다 임대료 인상을 요구할 수 있는데, 인상기준은 동일 또는 유사 지역 내에서 유사한 종류, 크기, 시설, 성상, 위치 및 에너지 시설을 가진 주택의 통상적인 임대료 (Mietspiegel, 국내에서는 '표준임대료' 또는 '지역상례적 비교차임'으로 번역)에 따른다.</p> <p> </p> <p>표준임대료는 임대료 표본조사, 국내가계물가지수에 기초해 임대인·임차인 대표 및 지자체가 함께 4년에 한 번씩 정한다. 한편 임대인이 표준임대료에 따라 인상을 청구하더라도 그 임대료는 3년 동안 20%를 초과할 수 없다. 또한 2000년대 중반부터 대도시 중심으로 임대료가 급등하자 2013년 법개정을 통해 주택공급이 부족한 인구과밀지역에 대해서는 상한율을 15%까지 낮출 수 있도록 했다. 현재 베를린, 바이에른, 헤센, 노르트-베스트팔렌 주 등이 적용 대상이다.</p> <p> </p> <p>나아가 임대차계약을 체결할 때 최초 임대료는 당사자가 자유롭게 정하는 것이 원칙이나, 이 또한 2015년 법개정을 통해 과밀주택시장으로 지정된 지역 내에서는 최초임대료도 표준임대료의 10%를 초과하여 정하지 못하도록 하는 등 계속해서 임대료 급등을 막기 위한 제재를 강화하고 있다.</p> <p> </p> <p><strong>[프랑스] 누구 마음대로 계약해지? 심사받으세요 </strong></p> <p> </p> <p>프랑스는 '임대차관계 개선을 위한 1989년 7월 6일 법률'(메르마즈법)이라는 특별법으로 주택임대차를 별도로 규율하고 있다. 메르마즈법은 주거권의 보장과 함께 임대인과 임차인의 대등한 관계를 전제로 하면서 주로 약자적 지위에 있는 세입자 보호에 초점을 맞춰져 있다.</p> <p> </p> <p>우선 임대기간에 있어서는 3년(임대인이 법인인 경우는 6년)의 최단임대차기간을 보장하면서, 계약기간이 끝났을 때에도 계약이 자동종료되는 것이 아니라 임대인에게 정당한 사유(예를 들어 임대인이 직접 거주하려 하거나 매각하려는 경우 또는 세입자가 임대료를 지급하지 않은 경우 등)가 있을 때에만 해지할 수 있도록 하여 실질적으로는 법정 갱신을 보장하고 있다.</p> <p> </p> <p>또한 세입자가 66세 이상의 고령이고 저소득층인 경우에는 대체주거를 제공해야만 계약해지를 할 수 있다. 프랑스도 대도시를 위주로 한 임대료 급등의 문제에 대응하기 위해 2014년 올랑드 정부 하에서 '주택 및 도시정비에 관한 법'(알뤼르법)을 시행하여 임대료 인상을 비교적 강하게 규제하고 있다.</p> <p> </p> <p>알뤼르법은 규제적용대상을 과밀주거지역과 비과밀주거지역을 나누어, 과밀주거지역 내에서는 계약갱신 시 임대료 조정은 물론이고 최초 계약체결 시의 임대료까지도 규제하고 있다. 과밀주거지역 내에서 임대차계약을 체결할 경우 최초 임대료는 지역 임대료 조사통계소가 지역별, 건물유형별로 조사한 임대료의 평균값인 기준임대료의 20%를 초과할 수 없고,갱신 시에도 기존 임대료가 기준임대료의 20%를 초과하는 경우에는 오히려 세입자가 임대인에게 감액을 요구할 수 있다.</p> <p> </p> <p>반면에 비과밀주거지역 내에서 최초 임대료는 당사자가 자유롭게 정할 수 있으며, 갱신 시에는 임대료가 명백히 적은 경우에만 비교가능한 인근주택들의 임대료 3개 이상을 참고하여 임대료를 조정할 수 있다. 특히 갱신 시 임대료 인상액이 정해지더라도 한꺼번에 인상을 하는 것이 아니라 갱신된 임대기간 내에서 단계적으로 인상되도록 정하고 있다.</p> <p> </p> <p><strong>[영국] 느슨해진 세입자 보호에... 청년·신혼부부 주거난 </strong></p> <p> </p> <p>영국은 1960-70년대까지 강력한 임대차 안정화 정책을 시행하다가 1980년대 대처정부가 들어서면서 민간임대주택 시장 확대를 위해 규제를 대폭 완화하였다. 이로 인하여 현재는 임대기간 보장이나 임대료 인상에 대한 규제가 거의 풀린 상황이다.</p> <p> </p> <p>1988년 주택법이 개정되기 전에는 임대기간 보장 및 임대료 규제를 통하여 세입자를 강력하게 보호하였다(regulated tenancy 규제임대차). 세입자는 임대기간이 끝난 후에도 계속 거주하고 있는 한 별도의 연장계약 없이도 임대차를 유지할 수 있었고, 임대인의 퇴거요구도 법률이 정한 정당한 사유가 있어야만 가능하였다. 또한 임대료 분쟁이 발생한 경우 임대료 사정관(Rent officer)이 공정한 임대료를 결정하여 이를 등록하면 당사자는 등록된 임대료에 따라야 했다.</p> <p> </p> <p>그러나 1988년 주택법이 개정되면서 1989년 1월 15일 이후의 임대차에 대해서는 임대료에 대한 별도의 규제가 없이 시장 임대료가 그대로 적용되게 되었다. 임대기간 보장도 점차 완화되어, 1997년 2월 27일까지는 원래의 임대기간 종료시 당연히 법정 주기만큼 임대차가 갱신되어 세입자의 점유가 어느 정도 보장되었으나(assured tenancy 보장임대차), 이후로는 임대인이 2개월 전에 사전 통지만 하면 아무런 사유 없이도 임대차를 종료시킬 수 있게 되었다(assured shorthold tenancy. 보장단기임대차).</p> <p> </p> <p>영국 일간지 <가디언>의 기사에 의하면, 2018년 현재 잉글랜드와 웨일즈의 약 80%의 민간 임대차가 6개월 또는 12개월로 정해진 보장단기임대차라고 한다. 그러다보니 2016~2017년 현재 영국 임차가구의 평균거주기간은 3.9년까지 떨어진 상태다. 특히 대도시를 중심으로 임대료가 폭등하여 런던의 경우 2005년에 대비하여 2017년 현재 40% 가까이 임대료가 급증하였으며, 특히 청년과 신혼부부가 심각한 주거난에 시달리고 있다.</p> <p> </p> <p><strong>[미국] 뉴욕, 뉴욕, 너무 비싼 집세로 고민 중</strong></p> <p>  </p> <p>미국은 2차 세계대전 이후 연방정부 차원에서 한시적으로 법률을 제정해 임대료를 통제하다가, 이후 1951년부터는 대도시가 있는 뉴욕(뉴욕시), 메새츄세츠(보스턴시), 메릴랜드(볼티모어시), 캘리포니아(LA, 샌프란시스코시) 4개 주와 워싱턴 DC(칼럼비아 자치구)에서만 주법을 통해 임대차 안정화 정책을 계속 추진 중이다.</p> <p> </p> <p>뉴욕시는 심각한 도시과밀화 및 주택난, 그리고 높은 임대료 수준에 대응하기 위해 지속적으로 임대차 안정화 정책을 발달시켜 왔다. 1984년부터는 임대차 등록제를 시행하여 임대차 관리행정의 기본인프라를 구축하였고, 이를 바탕으로 임대주택 공급확대 프로그램, 조세 면제 프로그램, 중산층 주택 공급 프로그램 등을 통해 임대차 안정화 규제를 받는 민간임대주택을 늘리기 위한 정책을 계속해서 펴고 있다.</p> <p> </p> <p>위 제도의 적용을 받는 민간임대주택의 임대인은 부동산 보유세감면 등의 혜택을 받는 대신 임대료의 규제를 받는다. 또한 뉴욕시는 임대료 조정에 관한 가이드라인을 정하기 위한 임대료 가이드라인 위원회도 운영 중이다. 한편 임대기간에 있어서는 원칙적으로 세입자가 임대료를 계속 지급하는 한, 임대인이 계약 갱신을 거절하거나 세입자를 강제로 퇴거시킬 수 없도록 하여 세입자를 보호하고 있다.</p> <p> </p> <p>캘리포니아주의 LA, 샌프란시스코도 뉴욕시와 마찬가지로 기한이 없는 임대차가 원칙이다. 다만 캘리포니아주는 신자유주의의 영향으로 ▲ 1985년 일정한 요건을 갖추면 임대시장에서 임대주택 철수를 이유로 임차인의 강제퇴거가 가능하도록 한 '엘리스법(Ellis Act)' ▲ 1995년 샌프란시스코, 로스앤젤레스 등의 도시에서 임대료 규제를 하지 못하도록 하는 '코스타-호킨스 임대주택법(Costa-Hawkins Rental Housing Act)'이 각각 제정·시행됨에 따라 현재로서는 세입자 보호정책에 상당한 제한을 받고 있는 실정이다.</p> <p> </p> <p><strong>[일본] 상한은 없지만... '차임증감청구'로 임대료 조정 </strong></p> <p> </p> <p>일본은 차지차가법(借地借家法)이라는 특별법을 통하여 임대차를 규율하고 있다. 차지차가법은 임대인의 갱신거절(기간이 정해진 임대차의 경우) 또는 해약신청(기간을 정하지 않은 임대차의 경우)에 정당한 사유가 있는지 여부를 판단하여 정당성이 인정되는 경우에만 그 임대차계약이 종료되도록 규정하고 있다.</p> <p> </p> <p>법원은 정당한 사유가 있는지 여부를 차지차가법에서 정한 기준 및 당사자 쌍방의 이익을 비교하여 최종적으로 판단하는데, 세입자에게 일정한 퇴거료를 보상하는 것을 조건으로 정당성을 인정하기도 한다.</p> <p> </p> <p>한편 임대료는 당사자가 자유롭게 정하는 것이 원칙이고 차지차가법에서 특별히 상한을 정하고 있지도 않다. 다만 차지차가법에서는 우리 주택임대차보호법과 유사한 차임증감청구권(임대료가 경제사정의 변동 등의 사정 변경에 의하여 상당하지 않은 경우에는 증감을 청구할 수 있는 권리) 규정을 두고 있는데, 우리와 달리 장기임대차를 전제로 하는 일본에서는 차임증감청구권의 행사를 통한 임대료 조정이 실제로 제 역할을 하고 있다.</p> <p> </p> <p>차임증감청구 시 상대방의 협의가 이루어지지 않으면 소송을 제기하여야 하는데, 이때 민사조정법에 따른 조정절차를 우선 거쳐야 한다. 특히 임대인이 증액청구를 한 경우 세입자는 조정 또는 재판의 확정시까지 상당액이라고 인정하는 임대료를 지불하기만 하면 된다.</p> <p> </p> <p><strong>주거안정은 국가의 책임</strong></p> <p> </p> <p>이상에서 살펴본 바와 같이 해외 주요선진국들은 기본적으로 법제도로 장기 임대차를 보장하고 임대료의 과도한 인상을 규제함으로써 세입자들을 보호하고 있다.</p> <p> </p> <p>영국, 미국 캘리포니아주에서는 1980~1990년대 신자유주의의 흐름 속에서 규제를 일부 완화하기도 하였으나, 현재 그 후폭풍으로 임대료 급등현상 등의 문제를 겪고 있다. 반면에 독일, 프랑스의 경우에는 2010년대에 들어서 대도시를 중심으로 임대료 규제를 보다 강화하고 있는 추세이다.</p> <p> </p> <p>뉴욕도 다양한 인센티브 및 관리행정을 통해 꾸준히 임대차 안정화를 추진 중이다. 일본은 법원이 임대차의 종료 및 임대료 증감에 대한 실질적 조정자 역할을 함으로써 안정적인 임대차 관리시스템을 구축하고 있다.</p> <p> </p> <p>다시 국내로 돌아보면, 우리는 그동안 '내집 마련', '빚내서 집사라' 등의 자가보유 우선의 부동산 정책을 펼치면서 국가가 책임져야 할 국민들의 주거안정을 국민들의 부담으로 떠넘기다시피 했다.</p> <p> </p> <p>선진국들의 세입자 보호제도는 주택의 소유 여부와 상관없이 각자의 생활수준에서 부담가능한 주거에 장기간 거주할 수 있도록 하는데 지향점을 두고, 그 중에서도 경제적 부담능력이 낮은 세입자들의 주거안정을 위해 각종 법적 보호장치를 마련해 두고 있다는 점에서, 앞으로 우리의 세입자 보호제도를 어떻게 발전시켜 나갈 것인가에 있어서 시사하는 바가 크다.</p> <p> </p> <p>이미 부담능력을 벗어난 세입자 스스로 자신의 주거문제를 해결하도록 더 이상 방치하지 말고, 국가가 적극적인 임대차 안정화 정책 및 법제화로 세입자들의 주거안정을 책임져야 할 때이다.</p> <p> </p> <p><a href="http://omn.kr/1h7zf&quot; rel="nofollow">기사 원문보기>></a></p></div>