전월세상한·계약갱신제도 빠진 주거복지로드맵 의미없다

문재인 정부는 '주택임대차 안정화' 공약부터 이행하라

참여연대, 세입자 보호정책 도입 촉구 청와대 앞 1인시위 돌입

문재인 정부 5년 주거복지 정책의 청사진이 담길 ‘주거복지 로드맵’이 11월 중 발표될 예정이다. 지난 5년간 주거빈곤은 심화되고, 최저주거 기준에 미달하는 비주거 거주 인구도 늘어났으며, 세입자들이 감당해야 할 주거비 부담은 폭등해왔기에 문재인 정부가 주거복지 로드맵을 통해 주거복지 정책을 확대해 전 정부와 다른 비전을 제시할 것이라는 기대감이 높았다. 그러나 정부와 김현미 국토부 장관은 임대차등록제를 우선 실시하고 전월세상한제, 계약갱신제도 등의 세입자 보호대책은 단계적으로 도입하겠다는 입장을 여러 차례 밝히면서 이번 주거복지로드맵에 세입자 보호대책이 빠질 것이라는 우려가 높아지고 있다. 참여연대 민생희망본부(본부장 : 조형수 변호사)는 이번 주거복지로드맵에 반드시 전월세상한제, 계약갱신제도 도입, 구체적인 공공임대정책 개혁방안을 포함시킬 것을 촉구한다. 아울러 정부에 전월세상한제, 계약갱신제도 즉시 도입을 촉구하기 위해 세입자, 시민, 주거.시민단체 활동가들이 청와대 앞 1인시위를 이어나갈 것이다.

김현미 국토부 장관은 취임 100일 기자회견, 국토부 국정감사 등에서 임대차등록제를 우선 시행 후 단계적으로 전월세상한· 계약갱신제도를 도입하겠다는 입장을 여러 차례 밝혀왔다. 그러나 임대소득과세와 임대차등록시 인센티브 제공을 통해 임대차등록을 ‘유도’하고 이후에 전월세상한·계약갱신제도 도입을 검토하겠다는 계획은 갖은 조세저항과 등록회피를 위한 편법 등에 부딪혀 실제로 이행될 가능성이 높지 않고 세입자들을 보편적으로 보호하지 못하는 반쪽 정책이 될 가능성이 크다. 또한 전월세상한·계약갱신제도 등이 없는 상황에서 임대차등록제가 시행되면 그 사이 세입자들은 불확실한 전월세 시장에 고스란히 노출되어 보다 가중된 주거불안에 시달리게 될 것이다. 오히려 임대차등록제를 세입자보호대책의 선결과제로 볼 것이 아니라 두 정책을 동시에 병행함으로써 서로 보완적으로 작동하도록 해야한다.

공공임대주택 정책을 개혁하여 공공 주도의 주택 공급 물량을 확보하는 것도 중요하다. 박근혜 정부가 추진한 기업형 임대주택(뉴스테이)정책은 민간 건설사업자에 게 과도한 특혜를 주어 건설기업의 수익창출에 기여한다는 비판을 받아왔다. 또한 장기공공임대주택 확대에 앞장서야 할 국토부, 한국토지주택공사(LH), 주택도시보증공사(HUG) 등은 박근혜 정부의 부채감축 기조에 맞춰 장기거주가 어려운 전세임대주택을 공공임대주택 산정에 포함하여 실적 부풀리기식 홍보에 치중하고, 장기공공임대주택 확대에 도움되지 않는 분양전환임대주택 규모를 유지하며 공공의 소임을 다했다는 태도였다. 따라서 이번 주거복지로드맵에는 기업형 임대주택 특혜 폐지, 주택도시기금의 공공 역할 확대, 분양전환임대주택 축소 또는 중단, LH 등 공공기관의 평가지표 개선 등 공공임대주택정책 개혁방안이 구체적으로 제시되어야 한다.

임대소득과세와 세입자보호 정책은 ‘조세정의’와 ‘국민개세주의’ 원칙이 확립되고 국민의 안정적인 주거환경이 보장된 선진국의 주요 대도시에서는 당연히 시행되는 제도임에도 불구하고 정권이 바뀔 때마다 조세저항과 임대인의 반발을 우려하여 도입하지 못했다. 근로소득자는 자신의 소득에 따라 매년 소득세를 부담하지만 주택 임대소득은 과세하지 못하고, 세입자가 수천만원에 달하는 전세금 인상 요구를 이기지 못해 2년 마다 이사를 다녀야만 하는 ‘비정상’의 상황을 ‘정상화’해야하는 시점이다. 다시 말하지만 임대소득과제와 세입자보호정책은 선후의 문제가 아니다.

 비록 임대소득과세와 세입자보호 정책 도입에 따른 문재인 정부의 정치적 부담은 이해 못할 바가 아니지만, 국민 절반에 달하는 세입자들이 과도한 전월세 부담에 시달리며 미래의 희망을 놓아버리지 않도록 이번 주거복지 로드맵에 전월세상한제도와 계약갱신제도 도입을 반드시 담아야 한다. 처음 나온 주장이 아니라,  문재인 대통령이 주택임대차 안정화 정책으로 도입한 대선 공약이었다. 대통령은 공약을 이행하라. 끝.

▣ 별첨자료 : 문재인 정부의 주거복지로드맵에 꼭 들어가야 할 핵심과제 제안 [원문보기/다운로드]

▣ 보도자료 [원문보기/다운로드]

박근혜 정부는 전월세가격 안정 대책 즉각 마련하고, 
국회는 계약갱신청구권 도입 등 주택임대차보호입법 처리하라

1. 전세세입자들이 전세가 폭등으로 혼돈에 빠져 있다. 전세가격 상승세가 78개월째 계속되면서 2008년 대비 현재 전세가격이 70-80% 상승했다. 전세세입자들은 폭등하는 전세가격을 마련하기 위해 전세대출창구를 찾고 있다. 월세전환으로 인해 기존의 전세세입자들은 전 재산을 보증금으로 걸고도 월세를 추가로 지불해, 월세부담이 추가로 늘어나고 있다
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2. 월세세입자들은 소득대비 부담스러운 월세로 고통 받고 있다. 1인 가구와 서민들이 거주하는 다세대는 대부분 월세이다. 소득이 없는 대학생 원룸 평균 월세가 42만원, 서민들이 주로 거주하는 다세대·다가구의 방2칸, 방3칸의 월세가 30-50만원, 전용 1.5평-2평의 고시텔 월세가 20만 –60만원으로 서민들의 부담능력을 넘어섰으며, 다른 생활비의 지출을 줄여 월세를 내고 있는 상황이다.

3. 중산층에게도 월세가 부담으로 다가오고 있다. 전세아파트의 월세화가 급속히 진행되면서 수도권·강북지역의 32평형 아파트월세가 100만원, 강남지역의 32평 월세가 200만원 안팎이다. ‘아파트 월세 100만원  시대’가 되면서, 중산층 월세 세입자들은 저축할 여력을 상실하고 허리띠를 졸라매고 긴축생활을 하고 있다.  

4. 정부는 이러한 전월세 세입자들의 전월세가격 및 주거안정 요구를 외면하고 부동산 경기부양정책을 실시하면서, 전월세가격을 오히려 폭등시켰다.

1) 정부는 전세세입자들이 집을 구입하면, 전세수요가 줄어들어 전세가격이 안정된다는 논리를 내세우며 , ‘빚내서 집사라 정책’을 실시했다. 이를 위해  LTV(부동산담보비율)와 DTI(총부채상환비율)을 완화하고 기준금리를 인하했다. 그러나 결과는 전세가격폭등이었다. 임대인들이 금리가 내려가자  전세를 월세로 전환하기 시작하면서 전세품귀현상이 나타나 오히려 전세가격이 폭등했다. 부동산경기부양을 위해 세입자들을 희생양으로 삼은 것이다.

2) 정부는 계속되는 금리인하와 저금리 때문에 전세가격이 폭등하고 월세전환이 증가하자, 이제는 ‘ 전세소멸과 월세전환은 대세’라며 한가한 평론을 하며, 전세폭등과 월세전환으로 인한 전월세 세입자들의 고통을 방관하고 있다. 현 상태로 부동산시장에만 전월세가격을 맡기고 정부가 임대료규제에 나서지 않는다면, 전세가격은 전세매물 품귀로 인해 계속 올라 매매가격순준에 이를 것이고, 월세전환은 높은 전월세전환률(전국평균 연7.4%) 때문에 더욱 가속화될 수 밖에 없다. 

5. 전월세세입자들이 현재의 임대료도 힘겨워하는데, 앞으로도 임대료가 늘어날 수 밖에 없는 상황으로. 세입자들의 주거비부담과 고통이 가중될 것으로 예상된다. 이에 서민과 세입자들의 주거안정을 위하여 구성된 ‘서민주거안정연석회의’는 정부에 부동산경기부양에서 주거안정으로 정책전환을, 정치권과 국회에 주거안정을 위한 입법에 즉각 임하길 촉구하며, 서민주거안정을 위한 7대요구안을 제시한다.

           서민주거안정을 위한 7대 요구안

1. 계약갱신청구권 제도들 도입하라.
2. 표준(공정)임대료제도를 도입하라.
3. 실질적인 전월세상한제를 도입하라.
4. 각 지자체 주택임대차(분쟁조정)위원회와 주거감독관을 설치하라.
5. 공공임대주택을 확충 개선하라
6. 주거취약계층과 청년등 생애주기상 주택공급에 대한 지원이 필요한 계층, 노동자에 대한 주거대책을 확충하라.
7. 세입자의 교섭력 강화와 참여시스템, 고충을 처리 대책 마련하라.

              2015. 9. 18

        서민주거안정연석회의

권리금 쟁점 토론 및 <부동산 분쟁해결> 북콘서트

황규현 소장, 주택·상가임대차 대표적인 분쟁사례와 해결책 제시

최근 임대차 피해 사례를 통해 본 제도 보완 대책 토론도 개최

일시 및 장소 : 1월 9일(토), 오후 3시, 영풍문고 종로점(종각역)

1. 취지와 목적

- 참여연대 민생희망본부 실행위원이자, 서울시 임대차 상담센터 자문위원으로 활동 중인 황규현 소장이 2016년1월9일(토) 오후3시 영풍문고 종로점에서, 상가건물 권리금 보호를 위한 토론 및 <부동산 분쟁해결> 출판 기념 북콘서트를 개최합니다.

- 또한 안진걸 성공회대학교 교수와 김남근 법무법인 위민 변호사와 함께, 상가건물임대차보호법에 의해 규정된 권리금의 정의와, 임차인의 권리금 회수기회를 보호하기 위한 방안, 그리고 권리금의 평가 기준 등에 대한 토론과 질의응답을 진행할 예정입니다.

2. 권리금 토론 및 <부동산 분쟁해결> 북콘서트 개요

○ 제목 : 권리금 쟁점 토론 및 <부동산 분쟁해결> 북콘서트

○ 일시와 장소 : 2016년1월9일(토) 오후3시 영풍문고 종로점(종각역)

○ 참가자

- 사회 : 안진걸 (성공회대학교 교수)

- 지은이 : 황규현 (황규현 부동산연구소 소장, 서울시 임대차 상담센터 자문위원, 참여연대 민생희망본부 실행위원)

- 토론 : 김남근 (법무법인 위민 변호사)

○ 문의 : 참여연대 민생희망본부 홍정훈 간사 ([email protected])

계약갱신청구권·전월세상한제 도입 없이 19대 국회 종료

총선 직후, 세입자 보호 대책 처리하겠다던 여야

근본적 해결책 없이 서민주거복지특위 합의안만 통과시켜

20대 국회, 민의 수용해 전월세 폭등 해결할 입법과제 우선 처리해야

2016년 5월 19일 국회가 통과시킨 주택임대차보호법 개정안은 폭등하는 전월세 가격을 안정시키는 방안이 아니다. 19대 국회는 전월세 대책을 도입하기 위해 서민주거복지특별위원회를 1년 동안 운영했지만, 계약갱신청구권·전월세상한제 등 근본적인 해결책에 합의하지 못했다. 여야는 전월세 전환율 인하, 표준임대차계약서 의무화, 주택임대차분쟁조정위원회 설치에 그친 합의안을 본회의에서 처리하며, 사실상 19대 국회를 마무리했다.

20대 총선에서 더불어민주당·국민의당·정의당은 모두 임대료 규제 도입에 찬성하며, 계약갱신청구권과 전월세 상한제를 도입할 뜻을 밝혔다. 그러나 야 3당은 19대 마지막 임시국회에서 정부·여당의 반대를 극복하고, 전월세 대책을 도입하기 위한 의지를 전혀 보이지 않았다. 전월세 대란을 수습하기 위한 대책은 결코 차일피일 미룰 문제가 아니었다. 주거 문제를 해결할 것을 요구하는 국민들의 준엄한 목소리가 20대 총선을 통해 표출됐지만, 여야는 전혀 응답하지 못했다. 20대 국회는 반드시 서민 주거안정을 위한 대책을 최우선 과제로 정하고, 19대 국회에서 실패한 계약갱신청구권과 전월세 상한제를 시급히 도입해야 한다. 국회는 더 이상 주거비 폭등으로 인한 서민·중산층의 고통을 외면해선 안 된다. 끝.

학원비 아낀 돈으로 월세 내라니...

[박동수의 주거 칼럼2] 주거의 질 떨어뜨리고 내수경기에 악영향 미치는 비싼 월세

<박동수 참여연대 민생희망본부 자문위원>

전세 가격이 계속 오르고 있다. 전국 아파트 가격은 76개월째 상승하면서 전세 가격이 매매가격의 70%선을 넘어섰다.

전세 가격이 오르는 이유는 저금리 때문이다. 그리고 임대인들은 전세를 월세로 전환하는 것이 득이다. 전세 보증금을 은행에 맡겼을 때 받는 정기예금이자는 연 2% 안팎이지만, 보증금의 월세전환이율은 은행정기예금이자의 3배인 연 7% 안팎이기 때문이다. 

세입자 입장에서 보면, 전세가격이 오르더라도 전세대출이자가 월세보다 낮기 때문에 전세를 찾는다. 무리하게 대출을 하여 주택을 매입하는 이유도 주택담보대출이자가 월세보다 낮기 때문이다. 결국 전세가격의 폭등과 무리한 주택 구입의 배경에는 높은 월세가격이 자리 잡고 있다. 

그러면 그 높은 월세를 내고 생활하는 월세 세입자들은 현재의 자기 월세에 대해 어떻게 생각할까?

... (후략) ...

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