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주택임대차법 추가 개정 조속히 추진해야 한다  

전월세 가격 상승 원인 임대차법 탓으로 돌리고

31년만에 찾은 세입자 권리 빼앗으려는 국민의힘 비판 받아야

계약갱신청구권과 임대료인상률상한제 도입을 골자로 하는 주택임대차보호법(이하 임대차법) 시행 1년을 앞두고 여야가 서로 상반된 평가와 의견을 내놓고 있다. 더불어민주당 윤호중 원내대표는 지난 7/26, 임대차 3법의 보완이 필요하다는 의견을 표명한 반면, 국민의힘은 임대차법 폐기와 함께 재개정 중단을 촉구했다. 국민의힘은  전월세 폭등, 전세품귀의 원인을 개정 임대차법 탓으로 돌리고 있다. 하지만 근본적으로 집값 상승과 연동하여 오른 서울 수도권 아파트 전세가 상승 현상을 주택임대차보호법 개정 탓으로 돌릴 수 없다. 다만 개정 임대차법의 실행 과정에서 실거주 갱신 거절 기준의 애매함으로 인해 계약 갱신 여부를 둘러싼 임대인과 임차인의 분쟁이 일부 심화된 측면이 있고, 신규임대차에는 임대료 인상률 제한이 적용되지 않아 신규 임대차 가격 상승으로 세입자 권리 보호에 부족한 점이 나타난 것은 사실이다. 참여연대는 정부와 국회가 세입자 권리 보장을 위해 주택임대차보호법 추가 개정에 조속히 나설 것을 촉구한다. 

정부는 오늘(7/28) 관계기관 합동으로 국민께 드리는 말씀을 통해 장관 최근 수년간의 주택 입주물량 등을 근거로 최근의 집값 상승 원인이 공급 부족에 있다기보다 가격 상승 기대에 의한 심리적 요인, 불법편법 거래 및 시장교란행위 등에 있고 투기 과열을 막기 위해 향후 주택공급과 함께 실수요자 이외의 부동산 대출을 최대한 억제, 부동산 시장 교란행위의 연중 단속 등을 제시하였다. 정부가 부동산 시장으로 유동성 과잉유입을 철저하게 관리하겠다는 발표를 한 것은 만시지탄의 아쉬움이 크다. 참여연대는 차주단위 DSR 기준을 철저히 적용하여 갚을 수 있는 만큼만 대출해 부동산 시장에 껴있는 과잉유동성으로 인한 거품을 제거할 것을 여러차례 요구한 바 있다. 정부는 다주택자 투기에 의한 버블이 본격화되던 2018년부터는 DSR 관리를 철저히 했어야 했다. 과잉유동성 공급으로 부동산 시장에 유입되는 부동자금이 과다하게 있는 상태에서 다른 집값 안정 대책은 제 힘을 발휘할 수 없고, 집값을 못잡는데 그와 연동되어 있는 전세값을 안정시킬 수도 없다. 한국에서 전세가와 주택가격의 동조현상은 이미 통계적으로도 잘 확인되고 있다. 

갱신 횟수 확대, 신규 임대차 규제 등 추가 입법 보완 필요해

국민의힘은 전월세가 상승이 임대차 3법 때문이라고 주장하지만, 사실은 임대차법 개정에 소극적이던 정부와 여당이 급하게 2020년 7월 법 개정에 나선 이유가 주택가격 상승에 뒤따른 전월세 가격 상승 우려 때문이라는 것은 잘 알려진 사실이다. 국토부 실거래가 데이터를 근거로 분기별 실거래가 변동 추이를 조사 분석한 한국도시연구소의  보고서에 따르면, 2020년 3월

한국은행 금융통화위원회가 기준금리를 1.25%에서 0.75%로 0.5% 인하하면서 전국의 주택과 아파트 전세가가 3월부터 7월까지 급격히 상승했다. 2020년 7월 주택임대차보호법이 개정되고 나서 전국 주택 및 아파트의 전세가는 비교적 완만한 상승세를 보인 반면, 서울 아파트 3.3제곱미터당 전세가는 7월 잠깐 꺾였다가 8월 이후에도 줄곧 상승세를 보인 반면, 서울 전체 주택의 전세가격 상승은 비교적 완만한 형태로 올랐다. 기준금리 완화로 인한 전국적인 전세가격의 급격한 상승세가 개정 임대차법 시행 이후 비교적 완만해진 것이지만, 여전히 서울주택 가격의 상승세가 지속되면서 아파트 전세가도 지속적으로 상승하고 있고 서울 전체 주택 전세가는 그보다 완만하게 상승하고 있는 것이다. 따라서 2020년 7월 당시 임대차법이 개정되지 않았다면, 작년 4월부터 7월까지의 전세가 상승세가 지속되어 지금보다 훨씬 더 높은 가격 상승이 이루어졌을 가능성이  크다. 그점에서 국민의힘의 주장은 설득력을 얻기 어렵다. 

국토부는 최근 주택임대차보호법 개정으로 서울지역 세입자들의 계약갱신률이 57.2%에서 77.7%로 상승했고, 평균 거주기간도 3.5년에서 5년으로 길어졌다고 밝혔다. 개정 임대차법의 긍정적인 효과가 확인된 것은 다행스러운 일이고 당연히 기대했던 바이다. 다만, 2020년에 개정한 법이 세입자 권리 보호에 아직 충분치  않고 개선이 필요하다는 점도 분명하다. 무엇보다 불분명한 실거주 갱신거절 규정으로 인한 임대인과 임차인들의 갈등 문제를 해결할 필요가 있다. 또한 아무 근거없이 무조건 5% 임대료 인상이 당연시 되는 문제도 조속히 해결해야 한다. 신규 임대차는 아무런 법 적용이 없음에 따라 금리인하, 주택가격 급등의 직격탄을 맞아 아파트 전세가를 중심으로 급등하는 상황을 보이고 있다. 이렇게 임대인의 실거주 갱신거절 기준이 애매모호해 갱신 여부가 불명확하다 보니 전세가격 급등 시기에 임차인이 갱신요구권을 마음껏 행사하지 못하고 울며겨자먹기로 임대인과 5% 넘는 임대료 인상을 합의하는 사례도 부지기수이다. 모두 법개정이 미흡했던 지점에서 부작용들이 발생하거나 사각지대가 확인되고 있는 사례들이다. 따라서 임차인의 계약갱신요구권 행사 횟수를 최소 2회 이상(가능하면 10년은 확보되도록) 확대하며, 실거주를 이유로 한 임대인의 갱신거절 요건을 개선하여야 한다. 또한 갱신거절권의 행사방법, 위반 시 제재 사항 등을 보다 명확하게  규정해야 한다. 아울러 대도시 등 임대료 급등 지역에 신규임대차 임대료 인상률을 규제하는 방법을 도입할 필요가 있다. 이는 이미 독일의 주요 도시, 파리 등 유럽의 선진국 도시 상당수가 도입한 방법이다. 

문제는 정부와 국회가 전월세 문제 해결에 적극적이지 않다는 것이다. 기존에 발의된 여러 법안은 충분히 논의가 되지 않고 있고, 신규 임대차와 관련된 인상률 규제에 대한 논의도 국회에서 충분히 논의된 적이 없다. 이런 상태에서 갑자기 충분히 논의되지 않은 법안을 통과시킬 수는 없는 것이다. 따라서 정부와 국회는 주택임대차보호법의 추가 개정을 위한 논의에 곧바로 나서야 한다. 국민의힘 역시 진정 세입자 보호와  전월세 문제 해결을 원한다면, 31년 만에 보장받게 된 세입자의 권리를 빼앗을 생각은 접고 주택임대차보호법이 취지에 맞게 제대로 작동할 수 있도록 추가 개정 논의에 적극 나서야 한다. 

논평 [https://docs.google.com/document/d/1t5IBxqJeQPIyk2EpLKG6fH1vUlU-F_1zIeJJ... rel="nofollow">원문보기/다운로드] 

파리와 뉴욕은 왜 신규 임대차 임대룔 규제를 택했나?

임대차법 개정 1년, 신규 임대차 안정 위해 필요한 제도 늦지 않게 도입해야

김남근 변호사 (참여연대 정책위원) 

 

계약갱신과 갱신 시 임대료 인상을 5% 이하로 규제하는 주택임대차법 시행 1년이 되었다. 그 성과와 부작용을 둘러싸고 정치권에서 극명하게 갈리는 평가가 나오고 있다. 법 시행 전 57% 정도이던 갱신률이 78%까지 올라가고 갱신계약의 76.5%가 5% 이하 수준에서 임대료가 정해지고 있어, 갱신 임대차에서는 임대차 안정화라는 소기의 성과를 거두었다고 할 수 있다.


그러나 한국부동산원에 따르면 6월 말 아파트 전세가격이 법 시행 전인 작년 동월 대비 10.27%나 인상되는 등 갱신 임대차의 안정과 달리 신규 임대차는 불안정하다. 그 결과 일부 아파트 단지 내에서는 갱신과 신규 임대차 사이에 2~4억 원씩 벌어질 정도로 이중가격이 형성되고 있다. 국민의힘은 이 모든 원인을 임대차법 개정에 두고 폐지를 주장하고 있다. 정부 여당 내에서 조심스럽게 신규 임대차의 임대료 규제 도입에 관한 논의를 꺼내고 있다.

세계적 조류에 역행하는 임대차법 폐지 주장

신규 전세가격 상승의 원인을 개정 임대차법 시행으로 돌리는 것은 집값 안정 실패가 문재인 정부 최대 실정이고 임대차법 개정이 주요 정책이었다는 프레임에서 나오고 있다. 박근혜 정부 이래로 계속된 저금리 정책으로 전세보다는 수익상품인 반전세나 월세를 선호하는 경향이 강화되고, 2018~2019년 사이에 오른 아파트 가격이 2019년 하반기부터 전세가격을 끌어올리는 경향으로 나타났다. 2020년 상반기에 전세가격 상승이 뚜렷해지자 정부와 여당은 더 늦추지 않고 임대차 안정화 입법을 도입한 것이다.

계약갱신과 임대료 인상율 규제와 같은 임대차 안정화 입법은 우리만이 아니라, 세계 대도시 지역에서 속속 강화되는 추세이다. 파리, 베를린, 뉴욕 등 대도시 메트로폴리탄 지역에서는 신규 임대차에 대해서도 임대료 규제 제도가 도입되었다. 2019년 5월부터 바르셀로나가 있는 스페인의 카탈로니아주도 지역 비교임대료의 10% 이하로 신규 임대차 임대료를 규제하고 있다.

파리, 베를린, 뉴욕은 왜 신규 임대차 임대료 규제를 선택했나?

갱신 임대차와 신규 임대차의 이중가격 문제는 비단 한국만의 문제가 아니라, 서구 유럽이나 미국의 대도시 임대차 제도에서 나타나는 문제이다. 계약갱신과 갱신 시 임대료 인상을 규제하는 임대차 안정화 제도에서는 신규 임대차 시 갱신 임대차에서 올리지 못하였던 임대료를 올려 임대료 가격 차이가 발생한다. 임대주택의 신축을 장려하는 차원에서 신규 임대차에 대해서는 임대료를 규제하지 않던 서구 유럽과 미국의 대도시에서는 2008년 금융위기 이후 과잉유동성으로 주택가격과 임대료가 오르자 신규 임대차에 대해서도 임대료 인상 규제에 나서고 있다.


프랑스는 계약갱신 시 임대료 기준 지수(IRL) 한도 내에서 임대료를 인상하도록 하는 인상율 상한제를 운영하고 있었다. 600만 대도시인 파리에 인구 유입으로 임대료가 상승하자 2015년 올랑드 정부는 신규 임대차에 대해서도 인상률 상한제를 도입하였다.


독일은 기한이 없는 임대차와 임대료 규제를 통해 서민들의 주거 안정을 이룩한 나라이다. 베를린, 쾰른 등 대도시에 인구 유입 급증으로 임대료가 오르자 2015년 3월 5대 도시에서 주변의 지역 상례적 임대료(4년 평균)의 10% 이상 임대료를 받지 못하도록 하는 신규 임대차 임대료 규제 제도를 도입하였다.


인구 850만의 뉴욕은 미국의 다른 주와 달리 매년 임대료 인상 가이드라인을 정해 임대료 인상을 5% 이하로 강력하게 규제하는 도시이다. 그러나 기존 임차인이 퇴거하여 신규 임대차를 하는 경우에는 기존 임대료 보다 20%까지 더 받는 보너스 제도를 운영하였다. 하지만 인구 유입으로 임대료가 계속 상승하자 2019년에 신규임대차에 대해서도 기존 임대차와 동일하게 임대료 인상 가이드라인을 적용하고 있다.

날선 정쟁이 아니라 실사구시적 접근을

임대차법 도입과 관련하여 정말 안타까운 점은 촛불 개혁 정부를 표방한 문재인 정부 출범 시부터 서구 유럽과 미국 대도시에서 보편적으로 시행되는 임대차 안정화 입법을 도입해야 한다는 요구가 컸음에도, 문재인 정부의 부동산정책팀들이 8년까지 계약갱신과 임대료 인상을 규제할 수 있는 등록임대주택을 200만호까지 등록하도록 하면서 임대차 안정화 제도를 도입한 셈이라고 자만했다는 점이다.


결국 우리가 봐왔던 것처럼, 박근혜 정부가 다주택자들의 투기 양성 차원에서 등록임대에 부여했던 양도소득세와 종부세 면제, 주택담보대출비율(LTV) 80% 대출 등 각종 특혜를 개혁하지 않고 오히려 이를 등록임대 활성화로 활용하려다 다주택자들의 투기에 꽃길을 열어 주고, 뒤늦게 전세가격이 오르는 시기인 2020년 하반기에야 임대차 안정화 입법을 도입한 것이다.


임대료 규제 입법은 임대차가 안정화 되는 시기에 도입해야 부작용을 최소화할 수 있다는 것은 상식이다. 하지만 정치적 대립이 일상화 되어 있는 국회에 여야가 그렇게 합리적으로 입법 논의를 할 수 있다는 기대를 하기는 쉽지 않다. 아직 전세가격은 오로지 않고 있으니 차차 논의하자거나 이념적 대립 사안이니 뒤로 미루자는 것이 서민과 중산층의 절박한 민생문제를 대하는 국회가 지금까지 보여왔던 모습이다.


개정 임대차법 시행 후 갱신된 임대차의 2년 종기가 도래하는 2022년 8월 이후에는 신규 임대차가 많아지게 된다. 2022년 8월 이전에 제때 신규 임대차에 대한 임대료 규제 제도를 도입하지 못하고, 갱신 임대차와 신규 임대차 사이의 이중 전세가격의 현상을 이대로 방치한다면 예상하지 못한 혼란이 발생할 수 있다. 최선의 제도도 중요하지만, 제때 입법을 하는 것도 중요하다.


서구 유럽과 미국 대도시 정치에서는 임대료 수익 저하로 임대주택 공급이 줄고 품질이 떨어질 것이라는 반론과 임대료 안정으로 임차인을 구축하는 젠트리픽케이션을 막아야 한다는 주장이 항상 맞서고 있으나, 그래도 때를 놓치지 않고 유연한 합의로 필요한 규제를 도입하고 있다.


뉴욕의 임대차 안정화법은 1947년, 1974년, 1987년 이전 등 주택년도마다 적용법이 다른데, 임대주택 공급 활성화를 위해 신축 주택에 대해서는 새로운 임대차 규제에서 제외하였기 때문이다. 또한, 임대주택이 항상 부족한 대도시이지지만, 공실율 5%를 초과하면 실효하는 한시법으로 합의를 해 놓고 지금까지 법을 계속 시행하고 있다. 신규 임대차 규제는 젊은 층의 유입으로 임대주택이 항상 부족한 파리, 뉴욕, 베를린과 같은 대도시에서만 도입되는 정책이라는 점도 시사적이다.


신규 임대차의 임대료 규제에 대해서 하느냐 마느냐로 마냥 시간을 보내기 보다, 대도시에 한정하여 시행할 것인지, 신축 주택에도 적용할 것인지, 임대료 불안정이 예상되는 일정기간 동안 또는 공실율 조사를 통해 일정한 공실율 이하일 경우에만 한시법으로 시행할지 등 보다 실사구시적인 논의를 할 필요가 있다. 우리 정치권도 임차인에게는 절박한 생존의 현장인 임대주택에 대해 날 선 이념의 대립과 정쟁으로 시간만 낭비하지 말고 최선 또는 최소의 범위에서라도 신규 임대차의 안정을 위해 필요한 제도를 때늦지 않게 도입해야 한다.

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