장사 잘 되니까 나가라? '약탈 건물주' 막는 법

[우리는 희망에 투표한다 4] 상가임대차보호법 개정으로 임대차인 보호해야

16.03.14 05:28l최종 업데이트 16.03.14 05:28l 글: 황규현(pspd1994)

▲  [20대 총선 정책제안]우리는 희망에 투표한다
ⓒ 고정미

서울시가 한국감정원에 의뢰하여 상권 매장용 5035호를 조사해서 2015년 8월 발표한 바에 따르면 환산보증금(보증금+월세x100)이 4억 원 초과는 1125호(22.3%)이며, 명동∙강남대로∙청담∙혜화동∙압구정 등 유동 인구가 많은 주요 상권의 평균 환산보증금이 약 8억 원이다.

현행 상가건물임대차보호법(아래 상임법)은 환산보증금이 일정 보증금액 한도(서울시 4억 원)를 초과하면 임차인은 상임법 중 일부 규정만 보호를 받을 수 있다. 상임법의 테두리를 벗어난다면 임대인은 보증금과 월세를 9% 초과하여 증액청구가 가능하다. 

만약 임차인이 상가건물에 거액의 시설비를 투자했을 때 임대인이 과도한 월세 증액요구를 하게 되면 끝까지 거절하기 힘들 것이다. 환산보증금이 일정 보증금액 한도를 초과할 때 임차인의 5년의 계약갱신요구권은 인정되지만, 최대 9%로 제한했던 월세 인상 폭의 제약이 없어서 임대인은 임차인의 계약갱신요구권을 무력화할 수 있다. 

환산보증금이 4억 원을 초과한 상가 대부분은 보증금이 5000만 원을 넘지 않고 월세가 비싼 경우가 많아서 월세의 과소가 상임법의 적용 기준이 되고 있다. 반면 주택임대차는 보증금과 월세의 규모와 관계없이 주택임대차보호법으로 보호받고 있다. 

주택은 심지어 10억 원, 20억 원이 넘는 세입자에게도 주택임대차보호법은 적용되고 있지만, 보증금 6000만 원에 월세 350만 원의 상가세입자는 상임법 보호에서 제외되고 있다. 상임법이 상가임대차에 보편적으로 적용될 수 있도록 환산보증금제도를 폐지해야 한다.

상가임차인이 투자비용을 회수할 시간을 보장해야 
 

▲  가수 싸이가 소유한 건물에서 쫓겨나 위기에 처한 세입자들이 "같이 살자, 한남동 카페 데이크아웃드로잉은 싸이건물에서 쫓겨나게 됐어요, 임대차보호법이 바뀌어야 합니다"라 쓰인 팻말을 붙여뒀다.
ⓒ 유성애

상임법에서 임차인에게 주어진 계약갱신요구권은 5년으로, 이는 너무나 미흡하다. 반면 독일, 프랑스, 일본 등 OECD 국가들에서는 상가임차인들이 권리금, 시설비 등 제반 투자비용을 회수할 수 있도록 9년에서 15년 이상 장기 임대차를 보장하고 있다. 

대부분 상가임차인은 사업 초기에 손실을 감내한다. 그리고 어느 정도 시간이 지난 후에야 이익을 창출하기 시작한다. 초기 투자비를 회수할 겨를도 없이 5년이 지나가는 것이다. 임차인의 계약갱신요구권 5년이 초과하고 임대인이 월세를 대폭 증액요청 하면 임차인은 법으로 보호받지 못하고 상가를 비우거나 증액요청을 받아들일 수밖에 없다. 

또한, 일부 악덕 임대인은 기존 임차인을 내쫓은 후 신규임차인을 들여서 임대인 스스로 바닥권리금(자릿세)을 수수하기도 한다. 

임대인이 추가로 자본을 투자하여 임대료를 올리는 예도 있지만, 임차상인들이 무수히 노력하고 지방자치단체가 지원해서 상권이 활성화됐는데도 임대인이 임대료를 과도하게 올려 이익만 챙기기도 한다. 이를 막기 위해선 임차상인들의 생존권과 영업가치 보호 등을 고려해 계약갱신요구권을 10년 이상으로 늘여야 한다.

2015년 5월 시행된 개정 상임법은 임차인의 권리금 회수기회를 보호하고 있지만 부족한 점이 많다. 특히 임차인의 5년 영업보장 기간 이후에 임대인이 철거∙재건축을 이유로 임차인의 퇴거를 요청하게 되면 임차인에게는 아무런 보호제도가 없다. 임차인이 상가에서 5년 이상을 쌓아온 영업시설∙비품, 거래처, 신용, 영업상의 노하우 등 유형∙무형의 재산적 가치를 송두리째 잃어버리게 된다. 

한편 일본에서는 1970∼1980년대 재건축과 관련하여 임차인을 퇴거시킬 때 임대인이 퇴거료 제공을 조건으로 임차인을 명도한 판례를 흔치 않게 접할 수 있다. 건물의 노후화가 현저하고 붕괴의 위험이 있는 경우 등을 제외하고 일반적인 임대차계약관계에서 임대인은 재건축, 개축 등의 요구로 임차인이 퇴거하는 경우 임차인이 인근 지역에서 동종∙동규모의 영업을 시작할 수 있도록 퇴거시 보상제를 도입해야 한다. 

개정된 상임법은 권리금 보호 대상에서 대규모점포를 제외함으로써 백화점, 복합쇼핑몰 등과 함께 매장 면적 합계가 3000㎡ 이상인 250여 곳의 전통시장에서조차 임차인은 권리금을 보호받지 못하고 있다. 영세상인이 다수인 전통시장, 대형상가 등은 상임법의 취지에 맞게 권리금의 보호를 받아야 함이 당연하다. 

상가임차인이 장기간 안정적으로 영업할 수 있는 토대를 구축하고 권리금을 보호받을 수 있도록 환산보증금제도 폐지, 10년 이상 장기 임대차 보장, 퇴거시 보상제 도입, 권리금보호대상에 전통시장∙대형상가를 포함하는 등 상가건물임대차보호법을 개정해야 한다.      

참여연대가 제안하는 정책과제는 크게 3대 분야 52개로 서민 생존권과 경제민주화를 위한 정책과제, 한반도 평화와 미래를 위한 정책과제, 민주주의와 인권을 위한 정책과제로 구성되어 있습니다. 해당 정책제안은 참여연대 홈페이지에서 보실 수 있습니다.

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덧붙이는 글 | 글쓴이는 황규현 부동산연구소 소장이자 참여연대 민생희망본부 실행위원입니다.

계약갱신청구권 도입해, 전월세 대책 지방화 실시하라

전월세 문제 가장 심각한 서울시·수도권 우선적 해결 위해

정부·국회가 지자체에 임대료 안정화 정책 위임하도록 법 개정해야

다만, 계약갱신청구권을 전국적으로 도입하는 것이 우선

서울시는 2015년12월2일 전월세 대란으로부터 세입자를 보호하기 위한 주택임대차 계약갱신청구권 도입과 임대료 규제 권한을 지방정부에 위임하도록 하는 제도를 마련할 것을 정부·국회에 촉구했다. 이미 미국, 프랑스, 독일 등 대부분의 선진국이 대도시를 중심으로 계약갱신청구권과 표준임대료 등의 임대료 안정화 정책을 시행하고 있다. 이러한 국제적인 추세에 따라, 서울시는 올해 4월 국회 서민주거복지특위에 중앙정부와 국회가 임대료 안정화 정책을 수립할 수 있는 권한을 지방정부에 위임하는 대안을 제안했다. 그러나 정부·여당의 강력한 반대로 인해, 특위의 활동 종료가 겨우 한 달도 남지 않은 시점에 이르기까지 전월세 대책에 대한 논의는 전혀 진척되지 않았다. 이에, 참여연대는 정부와 국회가 계약갱신청구권을 전국적으로 도입하되, 집 없는 서민·중산층의 주거안정 대책을 지자체에 위임하도록 주택임대차보호법을 개정할 것을 요구한다.

현행 주택임대차보호법 상의 임대료 인상률 제한 규정이나, 지난 11개월 간 국회 서민주거복지특위에서 합의된 전월세 전환율 인하와 분쟁조정위원회 설치는 계약갱신청구권을 도입하지 않는 한 실효성이 없다. 국회 서민주거복지특위는 뒤늦게나마 국토교통부에 계약갱신청구권 및 전월세 상한제 도입 효과에 대한 연구용역을 수주했다. 그러나 국토부가 2015년11월26일 특위 전체회의에서 발표한 중간보고는 그동안 정부·여당이 어떤 합리적인 근거도 없이 전월세 대책이 주거비 폭등으로 이어질 것이라는 왜곡된 주장을 뒷받침하려는 구색 맞추기에 불과했다. 특위가 한 달도 채 남지 않은 시점에서 정부·여당의 이와 같은 완강한 반대로 국회에서 계약갱신청구권 도입을 비롯한 전월세 대책에 관한 입법이 한없이 미루어지고 있는 상황에, 서울시의 임대료 안정화 정책에 대한 지방화 요구는 불가피했다.

이미 독일, 영국, 프랑스, 일본 등의 선진국은 임대료 안정화 정책을 대도시 중심으로 시행해 세입자의 주거 안정성을 보장하고 있다. 특히, 최근 미국 뉴욕은 약 250만 원 이하의 월세가구 약 100만 세대 중 계약기간이 1년인 경우는 월세 인상률을 동결하고, 계약기간이 2년인 세대에 대해서는 인상률을 2%로 제한했다. 독일 베를린 역시, 2015년6월부터 임대료를 지역 평균보다 10% 이상 인상하지 못하도록 하는 법을 시행했다. 독일 정부는 이와 같은 임대료 상한제를 뮌헨 등의 대도시를 비롯해 최대 16곳으로 확대해, 향후 5년 간 추이를 지켜보겠다고 밝혔다. 이처럼 우리나라도 집 없는 서민·중산층의 주거 불안정이 심화되고 있는 서울·수도권 등 대도시부터 임대료 안정화 정책을 우선적으로 도입하는 방안이 필요하다.

이에 참여연대는 역대 최악의 전월세 대란에 고통 받는 서민·중산층을 위해, 여야가 반드시 정기 국회 내에 계약갱신청구권과 전월세 상한제를 도입하고, 주거 불안정이 가장 심각한 수도권과 대도시부터 이를 적용할 수 있도록, 임대료 안정화 정책에 대한 권한을 지자체에 위임하는 방안을 우선적으로 마련할 것을 촉구한다.

세입자에게 명절 선물 주는 '착한 임대인' 이야기

[박동수의 주거칼럼 10] 장기임대차와 전·월세 임대료인상에 대한 사회적 기준 마련돼야

작년 연말 기독교 단체에서 착한 임대인을 소개하는 모임에 참석했다. 주최 측에서는 최근 전·월세임대료 폭등에 사실상 정부와 정치권이 손을 놓은 상황에서, 주택시장에서 힘이 우위에 있는 임대인들이 세입자와 상생할 수 있기를 바라는 취지로 모임을 개최한 것이다. '착한 임대인'의 기준이 무엇인지는 바라보는 이에 따라 다양할 수 있다.

 

주택 임대, 돈벌이 수단으로 보는 시각에서 벗어나야

그 날 '착한 임대인'의 말씀을 들으면서, 우리들이 겪고 있는 임대인과 세입자 간의 현실을 생각해 보았다. 현재 임대인과 세입자들은 소통하고 인간적인 관계를 나눌 수 없는 상황이다. 임대인은 2년 계약 기간이 끝나면 전·월세 임대료를 올려야 하기 때문에(법에는 임대료 인상률에 제한이 없다) 세입자와 마음을 놓고 소통할 수 없다. 일반적으로 임대인은 세입자와 대면하지 않고 전화로 통화하려고 한다. 2년 임대계약이 끝난 후 재계약을 원하는 세입자인 경우에, 거주할 때 느끼는 불편이나 불만사항을 터놓고 임대인에게 말할 수 없다.

 

임대인이나 세입자가 서로 예측할 수 있는 임대료 인상에 대한 사회적 합의 기준 (예 - 물가인상률, 정기예금이자율, 실질임금인상률 등)이 있고 계약 기간이 2년이 아니라 장기 임대계약이 가능하다면, 임대인과 세입자들이 지금보다 훨씬 소통하면서 인간적인 관계를 형성할 수 있다고 본다. 

 

그 날 '착한 임대인'의 말씀을 들으면서, 임대인과 세입자 간 상호 소통이 가능해지려면, 임대인들이 주택임대를 오직 재테크 수단이나 돈벌이 수단으로만 보는 시각에서 벗어나야 하는 게 우선이라는 생각이 들었다. 나아가 이를 임대인 개인에게만 부담 지울 수 없고, 제도적으로 장기임대차와 임대료인상에 대한 사회적 기준이 마련되어야 함을 느꼈다. 

>>> 원문 보기 (오마이뉴스)

임차상인 피해 막지 못하는 상가임대차보호법 개정해야

가로수길 임차인-건물주 분쟁의 근본적 원인은 미흡한 제도탓

환산보증금 기준 폐지, 영업기간 10년으로 확대, 퇴거료보상제 도입 등

20대 국회는 반드시 세입자 보호 법안 처리해야

최근 신사동 가로수길의‘우장창창’임차인과 건물주 간 분쟁과 강제집행이 사회적인 문제가 되었고, 이 과정에서 폭력적인 강제집행을 막던 시민들이 부상당하기도 했다. 상가임대차 분쟁이 발생하는 원인은 대부분 임대인을 중심으로 되어 있는 현행 상가건물 임대차보호법 때문인데, 입법기관인 국회가 법 개정에 의지가 없기 때문이다. 이에 참여연대 민생희망본부(본부장 조형수 변호사)는 20대 국회가 시급히 현행 상가건물 임대차보호법을 개정해, 세입자를 보호할 수 있도록 △환산보증금 적용기준 폐지, △임차인의 계약갱신요구권을 10년으로 확대, △임대인이 재건축 등의 이유로 계약을 종료하거나 중도 해지할 때 임차인에게 퇴거료 보상 등의 실질적인 방안을 도입할 것을 촉구한다.

현행 상가건물 임대차보호법의 적용범위는 서울의 경우 환산보증금 4억 원이 기준이어서, 우장창창같이 환산보증금 기준을 초과하는 임차인들은 법의 보호 대상에서 벗어난다. 신사동 가로수길을 포함해, 상권이 발달한 서울 등의 지역은 4억 원을 훨씬 초과하는 상가 비율이 매우 높게 나타나, 현행 환산보증금의 적용 기준은 비현실적이라는 비판을 받고 있다. 또한 임차인이 계약갱신요구권을 최대 5년까지만 행사할 수 있어서, 임차인이 초기 투자금을 회수하기에는 이 기간이 지나치게 짧다는 지적도 꾸준히 제기되어 왔다. 그리고 2015년 5월, 19대 국회에서 세입자의 권리금을 보호하는 방안으로 상가임대차보호법이 개정되었으나, 여전히 임대인이 재건축 등의 사유로 계약을 종료하거나 중도 해지할 때는 임차인에게 적절한 보상을 지급하지 않는 심각한 문제가 있다. 

한국사회에서는 임차인이 항상 건물주에게 일방적인 양보를 요구할 수밖에 없기 때문에, 분쟁을 멀리서 바라보는 입장에서는 세입자의 요구가 지나치게 과하다고 느낄 수 있다. 그러나 임차인이 피해를 입게 되는 현실에 대한 근본적 책임은 상가건물 임대차보호법 등의 현행 제도를 안일하게 설계해놓고도, 이를 개선하기 위해 노력하지 않는 정부와 국회에 있다.

20대 총선에서 여야 4당은 상가세입자 보호를 위한 정책을 공통적으로 공약했다. 새누리당·더불어민주당·국민의당·정의당 모두 현행 상가건물 임대차보호법이 세입자를 보호하기에 턱없이 부족하다는 문제의식을 공유했다는 반증이다. 20대 국회 개원 2달 만에, 여야는 경쟁적으로 상가임대차보호법 개정안을 발의하고 있다. 여야는 상가세입자를 보호할 수 있는 실질적인 모든 방안을 고려해, 다가오는 첫 정기국회에서 반드시 상가건물 임대차보호법을 개정해야 한다. 이와 동시에 정부는 지자체에 상가임대차 분쟁을 조정할 수 있는 실질적인 권한을 부여해야한다. 지자체 차원에서도 임대인과 임차인 간의 분쟁이 커지기 전에 상생협약을 유도하는 방안을 마련해야 한다.

‘우장창창 사태’가 해결되기 위해서는 각계의 지혜와 노력을 모으는 것이 필요하다. 계속해서 장사하고 싶은 임차인의 호소에 대해, 임대인도 적극적으로 대화에 나서 상생하는 방안으로 화답해줄 것을 호소한다. 끝.

[기고] '임대차 갱신'만이라도 도입하라

김남근 참여연대 집행위원장

세계적인 양적완화, 인플레이션 정책으로 돈이 많이 풀리면서 대도시의 임대료가 상승하자 각국에서는 임대료 안정화 정책을 강화하고 있다. 뉴욕시는 2016년부터 1년 임대차에 대해서는 연 1%, 2년 임대차에 대해선 연 2.75%의 인상률 상한을 적용하기로 했다. 독일은 갱신되는 임대차에는 3년에 20%로 인상률을 제한하고 있는데, 베를린 등 16개 대도시에서는 최초의 임대차에 대해서도 인상률을 제한하는 정책을 도입하고 있다. 

 

올 한 해에만 임대료가 10% 넘게 인상되고 2009년 이래 7년째 전·월세난이 지속되고 있으니 한국 정부도 대책을 세워야 하는 것은 당연지사다. 소득의 25% 이상을 주거비로 지출하는 경우 서구 유럽에서는 일반적으로 주택정책의 대상이 된다. 서울시의 조사에 의하면 서울의 18세 이상 35세 이하 청년의 69%가 소득의 30% 이상을 주거비로 쓴다. 그러나 정부는 일관(?)되게 “빚내서 집 사라”는 정책을 계속 밀어붙이고 있다.

 

전세난에 지친 20~30대를 중심으로 큰 빚을 내어 집을 사면서 2006년 이래 최대의 부동산 거래가 이뤄지자 정부는 정책의 성공을 자축하는(?) 분위기다. 하지만 가계부채가 1200조원에 달해 금리 인상이 불가피해질 경우 또 다른 경제위기의 뇌관이 될 수 있다. 이미 미국은 금리를 인상하고, 지속적으로 금리 인상을 예고하고 있다. 소득은 중산층이지만 부채 원리금 상환으로 가계소비는 신빈곤층 수준인 하우스푸어가 늘어나 내수경제가 더욱 위축될 것으로 전망된다. 한국도 임대차 안정화 정책을 통해 가계의 주거비 부담을 줄이고 서민과 청년들의 주거를 안정시키는 정책을 본격적으로 추진해야 한다.

정부가 임대차 갱신 제도와 인상률 상한제 도입을 반대하는 주된 이유는 한꺼번에 임대료가 폭등하는 부작용이 우려된다는 것이었다. 그런데 국토교통부가 국회에 제출한 연구용역 보고서에 따르면 인상률 상한제 없이 임대차 갱신 제도만을 도입하면 큰 부작용이 없다고 한다.

 

그렇다면 19대 국회에서는 임대차 갱신 제도만 먼저 도입하는 것도 방안이다. 갱신 제도를 도입해 시행하면서 인상률 상한제까지 도입할지는 향후 20대 국회에서 더 논의해볼 수 있다. 인상률 상한제가 적용되지 않더라도 갱신으로 임대차가 지속되면 임차인도 어느 정도 협상력을 발휘할 수 있고, 임대료 조정 제도를 통해 과도한 임대료 인상을 막을 수 있다. 국회 서민주거특별위원회가 주거비 부담에 신음하는 서민과 청년들의 입장에서 현명한 합의를 이끌어내기를 기대한다.

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