[기고] '임대차 갱신'만이라도 도입하라

김남근 참여연대 집행위원장

세계적인 양적완화, 인플레이션 정책으로 돈이 많이 풀리면서 대도시의 임대료가 상승하자 각국에서는 임대료 안정화 정책을 강화하고 있다. 뉴욕시는 2016년부터 1년 임대차에 대해서는 연 1%, 2년 임대차에 대해선 연 2.75%의 인상률 상한을 적용하기로 했다. 독일은 갱신되는 임대차에는 3년에 20%로 인상률을 제한하고 있는데, 베를린 등 16개 대도시에서는 최초의 임대차에 대해서도 인상률을 제한하는 정책을 도입하고 있다. 

 

올 한 해에만 임대료가 10% 넘게 인상되고 2009년 이래 7년째 전·월세난이 지속되고 있으니 한국 정부도 대책을 세워야 하는 것은 당연지사다. 소득의 25% 이상을 주거비로 지출하는 경우 서구 유럽에서는 일반적으로 주택정책의 대상이 된다. 서울시의 조사에 의하면 서울의 18세 이상 35세 이하 청년의 69%가 소득의 30% 이상을 주거비로 쓴다. 그러나 정부는 일관(?)되게 “빚내서 집 사라”는 정책을 계속 밀어붙이고 있다.

 

전세난에 지친 20~30대를 중심으로 큰 빚을 내어 집을 사면서 2006년 이래 최대의 부동산 거래가 이뤄지자 정부는 정책의 성공을 자축하는(?) 분위기다. 하지만 가계부채가 1200조원에 달해 금리 인상이 불가피해질 경우 또 다른 경제위기의 뇌관이 될 수 있다. 이미 미국은 금리를 인상하고, 지속적으로 금리 인상을 예고하고 있다. 소득은 중산층이지만 부채 원리금 상환으로 가계소비는 신빈곤층 수준인 하우스푸어가 늘어나 내수경제가 더욱 위축될 것으로 전망된다. 한국도 임대차 안정화 정책을 통해 가계의 주거비 부담을 줄이고 서민과 청년들의 주거를 안정시키는 정책을 본격적으로 추진해야 한다.

정부가 임대차 갱신 제도와 인상률 상한제 도입을 반대하는 주된 이유는 한꺼번에 임대료가 폭등하는 부작용이 우려된다는 것이었다. 그런데 국토교통부가 국회에 제출한 연구용역 보고서에 따르면 인상률 상한제 없이 임대차 갱신 제도만을 도입하면 큰 부작용이 없다고 한다.

 

그렇다면 19대 국회에서는 임대차 갱신 제도만 먼저 도입하는 것도 방안이다. 갱신 제도를 도입해 시행하면서 인상률 상한제까지 도입할지는 향후 20대 국회에서 더 논의해볼 수 있다. 인상률 상한제가 적용되지 않더라도 갱신으로 임대차가 지속되면 임차인도 어느 정도 협상력을 발휘할 수 있고, 임대료 조정 제도를 통해 과도한 임대료 인상을 막을 수 있다. 국회 서민주거특별위원회가 주거비 부담에 신음하는 서민과 청년들의 입장에서 현명한 합의를 이끌어내기를 기대한다.

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야합과 거래로 다시 한 번 민생 외면한 여야

민생과 동떨어진 법률에 대한 졸속처리 합의 당장 철회해야

정부여당 견제는커녕 합의처리 약속한 새정치민주연합 경악스러워

1. 어제(12/1) 여야 원내대표를 비롯한 양당 지도부는 오늘 국회 본회의와 정기국회 등에서 처리할 법안들에 대해 합의했다. 참여연대는 예산안 처리와 무관할 뿐더러 각 상임위별로 심의 중이라 법사위에 올라오지 않은 법률안들까지 국회 본회의에서 처리하기로 새누리당과 새정치민주연합의 행태를 강력히 비판하지 않을 수 없다. 게다가 두 정당은 재벌대기업 일방의 이익에 부합하는 법률안 처리에 합의하면서 시급히 처리해야 할 민생법안은 제외하거나 매우 부실한 수준에서 처리하기로 했다. 새누리당과 새정치민주연합이 도탄에 빠져 분노로 들끓고 있는 민심을 외면하고 있다는 것이 다시 한 번 확인되었다. 특히 정부여당의 독주와 역주행을 제대로 견제하기는커녕 졸속처리에 합의한 새정치민주연합의 무책임한 태도는 경악스러울 따름이다.

2. 여야 원내지도부가 합의처리하기로 한 법률안 중 여당이 강하게 밀어붙이고 있는 소위 기업 활력 제고를 위한 특별법을 비롯하여 국제의료사업지원법안과 서비스산업발전기본법안 등은 재벌, 대기업의 이익에 부합할 뿐 민생과 국민 복지에 역행하는 법률안이다. 국제의료사업지원법안의 경우 일부 독소조항이 제거되었다고 하지만, 의료를 상업화하여 국민건강보장성과 공공의료체계 강화에 역행하는 법률이라는 점에는 변함이 없다. 서비스산업발전기본법 역시 의료뿐만 아니라 교육을 포함한 사회서비스의 영리화를 가속화시켜 공공성을 크게 후퇴시킬 것이 우려되는 법률이다. 또한 조세정의와 공평과세 측면에서 관심을 모았던 법인세법 개정안은 비과세 감면조항의 대폭 정비나 최고세율 인상과 같은 알맹이는 빠지고 껍데기만 남았다. 상속증여세법 개정안도 세액공제율을 하향조정하긴 했지만 여전히 부의 대물림이 심각한 사회문제가 되고 있는 현실과는 동떨어진 수준에 있다. 여야가 합의처리 하기로 한 관광진흥법 개정안 역시 교육환경 보호에 앞장서야할 정부가 경제활성화를 앞세워 학교 부근에 대규모 호텔을 허용해주려고 하는 전형적인 재벌호텔특혜법이다.

4. 이러한 수준의 법안들을 처리하기로 합의한 두 정당은 우선적으로 시급히 처리해야 할 민생법안들은 제외시켰다. 전월세 상한제 도입과 청년고용할당제의 민간대기업으로의 확대 등 청년고용 확대, 재벌들의 복합쇼핑몰 규제 등에 관한 법률들이 그것이다. 테러방지법과 북한인권법 등을 정기국회 내 합의처리하기로 한 것 역시 납득할 수 없다. 시민들에 대한 일상적인 인권침해를 초래할 것이 분명한 테러방지법의 경우 그렇지 않아도 감독과 통제의 사각지대에 있는 국정원에 과도한 권한을 부여해주는 것으로 반드시 저지해야 할 법안이다. 북한인권법도 북 주민의 인권개선의 실효성을 기대하기 어려운 법안이다. 더 쉬운 해고와 더 많은 비정규직 양산, 더 어려운 실업급여 수급 등을 내용으로 하는 노동개악 법률들을 임시국회에서 논의하겠다고 약속한 것 역시 크게 우려하지 않을 수 없다.

5. 따라서 이번 합의는 반드시 철회되어야 한다. 민생과 동떨어진 법률안들을 이런 식의 야합과 거래로 일방적으로 처리해서는 안 될 일이다. 국민들은 새누리당과 새정치민주연합이 직시하고 돌봐야 하는 것은 나락으로 떨어진 민생이라는 것을 누누이 호소해왔다. 민생을 회복시키지 않고 재벌대기업에 더 많은 혜택을 주는 것으로 경제를 활성화하겠다는 것은 억지다. 그럼에도 이에 합의해준 새정치민주연합에 대해서는 제 1야당으로서 존재의의를 묻지 않을 수 없다. 더 이상 인내하기 어려울 지경에 이른 국민들이 얼마나 더 분노해야 하는가. 끝.

월세 따박따박 받으며 살자? 청년들이 '봉'인가

[박동수의 주거 칼럼] 구매력 있는 구입자에 초점 둔 정부 주택정책

<박동수 참여연대 민생희망본부 자문위원>

지난 18일 불광역 인근 서울혁신파크에서 있었던 2015년 서울청년주간 행사의 한 프로그램이었던 '청년이 말하는 다음 주거' 초대 말이 가슴을 아프게 한다. 청년세대는 "소득으로 집을 구입할 여력도, 빚을 낼 여력도 없는" 세대라는 말… (관련기사: 청년 주거, 갖지 못하고 머물기만 한다).

재테크 수단의 하나가 되어 버린 주택시장에서, 대접 받는 고객이나 주택은 '구매력 있는 구입자'와 '매수 수요가 많아 인기 있는 주택'이다.

'구매력 있는 구입자'는 자가 사용 구입자도 포함하지만, 여러 채의 주택을 구입할 수 있는 여유 자금을 가진 투자자이다. '매수 수요가 많아 인기 있는 주택'은 생활 편의시설이 잘 갖추어진 역세권의 아파트나 (재건축 아파트 포함) 원룸 주택들이다.

'돈 있는 투자자' 중심 주택 정책에서 소외된 청년세대

정부의 주택정책은 '구매력 있는 구입자'에게 초점을 맞추고 있다.  

정부는 많은 주택을 지어 내수 경기를 일으키는 것이 정책의 1순위이기 때문에, 주택정책의 핵심 고려 대상은 수백 수천 채의 아파트를 소유한 건설사나 투자펀드 그리고 여러 채의 주택을 소유한 개인이다. 

... (후략) ...

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임대료 규제에 대한 국토부 연구용역 반박자료 발표

국회에 제출한 임대료 규제에 관한 연구용역, 수많은 오류 확인돼

계약갱신청구권 도입 부작용 없는 것으로 드러났음에도 여전히 반대

정부·여당은 모순적인 반대 입장 철회하고, 전월세 대책 마련해야

2015년12월27일 참여연대 민생희망본부(실행위원장 조형수 변호사)는 국토교통부가 국회 서민주거복지특위에 제출했던 <민간임대주택시장에 대한 임대료 규제 효과 등 연구 용역>에 대한 반박보고서를 발표했다. 국토부의 연구용역은 시작 단계부터 계약갱신청구권과 전월세 상한제 등 임대료 규제 도입에 반대하는 연구진에 발주했다. 정부·여당은 원했던 결론을 짜맞추기 위한 의도적이고 편향적인 연구를 진행해 비판을 받고 있다. 국토부는 ① 전월세 상한제 도입 시 시뮬레이션 분석, ② 1989년 임대차기간 연장 사례, ③ 해외 세입자 보호제도 사례를 조사한 연구결과를 2015년12월8일 특위에 제출했으나, 시뮬레이션 설계 방식을 비롯한 연구 결과 전반에 상당한 오류가 있는 것으로 확인됐다.

국토부의 연구용역은 임대료 상승률에 대한 경제학적 모형 없이 임대료 상승률을 5%, 7.5%, 10%의 상수로 가정하는 등 여러 문제점을 안고 있는 잘못된 시뮬레이션에 기초해, 전월세 상한제 도입 시 급격한 단기 임대료 상승효과 분석에만 집중했다. 또한 2015년 현재 경제상황과 크게 다른 1989년의 임대기간 연장 당시 임대료 상승 분석만으로 계약갱신청구권 도입에 따른 임대료의 단기 상승 가능성을 제시하는 등 연구 결과가 과학적이거나 객관적이라고 보기 어렵다. 해외 국가의 세입자 보호제도 분석 역시, 제도를 도입하는데 따른 부작용을 중심으로 기술하는 등 세계적인 임대료 규제 강화 추세 및 해당 국가에서 50년 넘게 임대료 안정화 정책이 지속되어 온 이유나 효과를 충실하게 소개하지 않았다. 결론적으로 국토교통부가 전월세 상한제 및 계약갱신청구권 도입에 부정적인 결과를 제시하며 정부의 기존 반대 입장을 뒷받침하려는 의도 하에 발주한 연구용역은 신뢰하기 어렵다.

역대 최악의 전월세 대란으로 고통 받고 있는 서민들은 서민주거 안정 대책을 강하게 요구하고 있다. 세입자 보호 제도 마련을 약속했던 국회 서민주거복지특위는 1년 내내 지속된 정부·여당의 맹목적인 반대와 무책임한 태도로 인해, 계약갱신청구권과 전월세 상한제 등 근본적인 해결책을 마련하지 못하고 12월29일 마지막 회의만을 남겨둔 상황이다. 수많은 오류가 있는 국토부 연구용역조차도 계약갱신청구권은 부작용이 거의 없을 것으로 예상했음에도 불구하고, 임대료 규제 도입에 반대하는 정부·여당의 주장은 더 이상 신뢰하기 어렵다. 전월세 대란을 방기한 정부·여당은 서민·중산층의 주거안정 대책을 마련해야 할 책임이 있다. 따라서 29일 마지막 국회 서민주거복지특위에서 계약갱신청구권과 전월세상한제 도입 및 즉각 시행을 결단해야 한다. 끝.

▣ 붙임자료

1. 임대료 규제에 대한 국토부 연구용역 반박 보고서

박근혜 주택 정책에 서민-세입자는 없다

[박동수의 주거칼럼⑦] 서민·세입자 희생 위의 부동산 경기 부양은 불공정

<박동수 참여연대 민생희망본부 실행위원>

'빚내서 집사라' 정책을 내세우며 부동산 경기부양에 주력했던 정부가 부동산 경기를 냉각시킬 조치를 잇달아 발표하고 있다. 주택담보대출을 규제하는 조치로, 정부는 이자만 갚던 방식에서 원금과 이자를 함께 받는 방식으로, 건설사가 아파트 신축 분양 때 계약자에게 일괄적으로 해온 중도금 집단 대출에 대해서도 제한하겠다는 발표를 했다. 일부 은행들은 "임대사업자에 대한 은행의 연간 대출한도가 집행되었다"며, 올 연말까지 임대사업자에 대한 대출을 하지 않겠다고 발표했다.

정부는 대출규제 조치를 통해 주택시장과 주택구입자에게 "부동산 경기가 과열되었다는 점과 가계부채가 심각하다'는 신호를 보내고 있다. 그러나 전세 폭등 및 월세에 부담을 느낀 일부 세입자들은 주택구입에 나서고 있다.

정부의 주택정책은 민간주택시장과 공공임대주택공급을 통해 '부동산경기부양'과 '주거안정'이라는 상반되는 목표를 갖고 있는데, 정부는 '성장과 민생' 사이에서 상호 균형을 유지하기 위해 노력해야 한다. 그러나 정부는 주택정책을 내수경제 활성화의 수단으로 활용하면서, '부동산경기부양'에 주력해 왔다. 부동산 경기부양만 추진하다가는 주택가격이 계속 올라 '주택가격 거품'을 형성함으로써, 세입자들의 근로의욕을 감퇴시킴은 물론 비생산적인 부동산에 돈이 묶여 경제의 효율성을 떨어뜨리는 부작용을 가져온다.

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