부동산적폐를 개혁해야 주거사다리도 성공할 수 있다

– 국민 땅 판매 중단, 임대주택 분양전환 금지, 후분양제 도입이 우선이다

– 2차 로드맵에서는 임대사업자등록의무화, 전월세상한제 반드시 제시해야

정부가 공공임대 65만호, 공공지원 민간임대 20만호, 공공분양 15만호 등 모두 100만호와 공공택지 민간분양 43만호(연간 8.5만호) 등 총 140만호 이상 주택 공급 및 40개 공공택지 개발 등 대규모 공급확대 중심의 대책을 주거복지 로드맵으로 발표했다. 그간의 고민의 흔적이 보이기보다는 과거 정부의 정책을 답습하는 내용이 대다수다. 이미 수많은 신도시를 통해 나타나듯 과거 정부의 재탕식 공급확대로는 주거안정은 불가능하며 이유는 공공택지에서 조차 공기업 땅장사와 건설사의 집장사 등 적폐가 존재하기 때문이다. 따라서 120조원의 막대한 혈세를 사용한 주거사다리가 성공하기 위해서는 공공택지 민간매각 허용, 임대주택 분양전환 금지 및 선분양특혜 등의 고질적인 문제부터 개혁해야 한다. 또한 2차 로드맵에서는 전월세인상률 상한제, 계약갱신청구권, 임대차 의무 등록제 및 임대소득세 부과 등의 세입자 조치가 반드시 포함되어야 한다.

1. 그린벨트 풀어 강제수용 한 국민 땅의 민간매각을 중단하라

정부는 40여개 공공주택지구를 신규 개발하며, 이중 연 8.5만호를 민간분양용으로 건설사 등에게 매각한다. 5년간 40만호 이상의 공공택지를 팔아넘기는 것이다. 그간 공공택지에서 민간건설사들에 의해 공급되는 주택은 공기업의 땅장사와 건설사의 건축비 부풀리기로 인해 같은 택지에 공급된 공공분양보다 최대 두배 이상 고분양 됐다. 평당 990만원에 공공분양이 공급된 강남보금자리지구의 경우 민간분양은 평당 2,000만원에 분양했다.

시민들이 공공에게 강제수용 권한을 인정한 이유는 공기업과 건설사의 폭리를 위함이 아니라 공익적인 목적에 사용하는 것을 전제로 했다. 그러나 그간 집값 안정을 목표로 시민들의 논과 밭을 강제수용해 공급했던 판교신도시, 광교신도시, 위례신도시 등 수많은 신도시들에서 땅장사와 집장사가 자행되어 왔다. 그린벨트까지 훼손하며 강제수용한 국민 땅조차 건설사 배불리는 수단이 되어서는 결코 안 된다. 전량을 공공주택으로 공급하면 비싼 민간 임대주택을 특혜논란까지 자초하며 추진하지 않아도 된다.

2. 시늉만 낸 공적임대로는 주거안정 이룰 수 없다

정부가 65만호로 밝힌 임대주택 물량 중 전세임대와 같은 임차형이 17만호, 매입임대가 13만호로 절반을 차지한다. 전세임대는 박근혜 정부가 임대주택 공급 실적을 늘리기 위해 사용한 대표적 방식으로 공공이 주택을 보유하고 장기적으로 임대하는 방식이 아니라 전세금대출 성격의 지원책으로 결코 공공이 소유한 공공임대주택이 아니다. 매입임대도 지금처럼 비싼 땅값을 해결하지 않고서는 매입비용 현실화 등 한계가 많아 목표 달성이 쉽지 않다.

건설형 임대주택 35만호에서도 7만호는 여전히 건설사특혜 분양전환임대로 공급한다. 결국 65만호 중 실질적인 장기임대 주택은 28만호에 불과하다. 과거 정부마다 수십만호의 임대주택을 공급했음에도 불구하고 여전히 장기임대주택 재고율이 OECD절반 수준에 불과한 이유는 이러한 단기임대가 주로 공급됐기 때문이다(별첨 참고). 임대주택 재고율이 적다보니 집값과 전월세가격 급등에서 서민세입자들을 보호하는데 한계가 명확했다. 이제는 단기 분양전환임대 공급을 중단하고, 장기임대로 전량 공급해야 한다.

특히 20만호의 공공지원주택 중 16만호는 뉴스테이 방식으로 민간소유 임대주택이고, 8년후 분양전환될 수 있다. 문재인정부는 뉴스테이를 공공지원주택으로 이름을 바꾸고 초기 임대료와 입주자격 규제, 기금 융자금리 인상, 택지공급제도 개선 등 그간 과도한 건설사 특혜로 지적되어 왔던 부분을 개선하겠다는 입장이나 용적률 완화, 청년 및 저소득층이 부담하기에 비싼 임대료, 8년 후 분양전환 등 여전히 민간사업자에 대한 특혜소지는 많고 서민주거불안 해소에는 미흡하다.

3. 공공은 즉각 시행, 민간 확대 등 구체적인 후분양 도입계획 및 일정을 제시하라

수십년간 유지되어 온 선분양제를 후분양제로 전환하는 것이야 말로 문제인 정부가 소비자 중심의 주택정책을 추진하고 주택시장을 정상화하겠다는 의지이며, 부동산 개혁의 시작이다. 따라서 공공은 즉각 시행하고 민간까지 확대하는 구체적인 계획 및 일정이 제시되어야 한다. 그러나 이번 로드맵에서도 후분양제 도입은 원론적 입장에 그쳤다. 이미 김현미 장관이 밝힌 공공의 단계적 확대 방안 마련, 인센티브 강화를 통한 민간의 자발적 참여를 유도하겠다는 것이다.

그러나 이미 십년 전부터 후분양제를 시행하고 있는 서울시처럼 공공은 즉시 시행할 수 있고, LH 사장도 국토부가 결정하면 바로 시행할 수 있다고 밝혔다. 일부 인센티브 때문에 선분양 특혜를 포기하고 후분양에 나설 건설사들은 강남 재건축처럼 고분양가를 위한 꼼수를 제외하고는 거의 없으며, 지금도 후분양 인센티브제가 시행되지만 실적이 거의 없다. 선분양제하에서의 공공주택에 대한 상세한 분양원가 공개는 해당법이 국토위까지 통과됐음에도 불구하고 언급조차 없다. 후분양, 원가공개, 기본형건축비 인하 등을 통해 거품없는 가격의 질좋은 공공주택이 시장에 공급되어야 기존 주택의 거품도 빠질 수 있음을 유념해야 한다.

역대 모든 정부들도 공급을 늘려 집값을 잡고 주거안정을 달성하려 했다. 그러나 단순한 공급확대, 택지개발로는 공기업과 건설사 등 개발업자만 이득을 볼 뿐 주거안정을 이를 수 없다. 장밋빛 공급확대 이전에 공급자 중심의 부동산 특혜를 청산하고 소비자 중심으로 전환해야 주거안정을 이룰 수 있음을 명심하기 바란다. <끝>

박근혜와 최경환의 죄는 헤아릴 수 없이 크고 많지만 그 중 손에 꼽히는 게 대한민국을 투기공화국으로 만든 것이다. 박근혜와 최경환은 빚 내서 집 사라며 시민들의 등을 떠밀었다. 박근혜와 최경환 덕분에 청약시장은 투전판이 되었고, 대출 규제는 완전히 형해화됐다. 여기에 유례 없는 초저금리가 계속되며 금융위기 이후 소강상태이던 부동산 시장은 2014년 이후 본격적으로 상승해 걷잡을 수 없이 폭등했다. 이젠 강남진입은 고사하고 서울에 변변한 아파트를 마련하는 것도 중상층 이상이나 가능한 상황이 됐다.

문재인 정부는 이명박과 박근혜가 만신창이로 만든 대한민국을 인수받았는데 투기공화국도 인수받은 셈이다. 본디 투기는 예방이 최선이다. 투기라는 괴물이 잠을 깨면 다시 잠재우기가 지난하기 때문이다.

부동산 시장 상황 정확히 진단하고 스마트하게 대응하는 문재인 정부

투기라는 괴물의 발호에 맞서 문재인 정부는 영리하게 대응하고 있다고 평가하는 것이 온당할 것이다. 문재인 정부는 8.2부동산종합대책을 통해 투기심리의 예봉을 무디게 했고, 10.24가계부채대책을 통해 과잉유동성이 부동산 시장으로 유입되는 걸 관리하고 있다.

문재인 정부는 거기에 11.29주거복지로드맵을 통해 공공임대 및 공공분양 100만호를 공급하기로 했다. 수요가 집중되는 수도권에 공적 주택을 대규모로 공급하겠다는 정책의지를 표시한 것이다.

정리하자면 문재인 정부는 일련의 대책을 통해 청약시장을 실수요자 위주로 재편하고, 양도세를 중과하며, 부동산 시장 급등의 주된 원인인 과잉유동성의 부동산 시장 유입을 관리하고, 공적 주택을 대거 공급하고 있는 것이다.

금리인상에 나선 한국은행

한편 한국은행이 11월 30일 기준금리를 1.25%에서 1.50%로 인상했다. 한은의 금리인상은 6년 5개월만의 일인데 시장에서는 한은의 추가 금리인상을 예측하고 있다. 다른 조건이 동일할 경우 이자율이 상승하면 자산가격은 하락압력을 받는다. 즉 부동산 시장 안정에 필요한 정책수단들을 총체적이고도 유기적으로 조합하는 문재인 정부의 노력이 주효할 가능성이 한결 커진 것이다.

고율의 보유세를 제외하면 부동산 시장에 미치는 파괴력에 있어 기준금리 인상에 필적할 만한 정책요인을 찾기 힘든데 한은의 기준금리 인상으로 초저금리 기조가 종식된만큼 부동산 시장은 안정화될 가능성이 커졌다.

재건축초과이익환수제 부활, 공급폭탄 등의 재료 대기중인 부동산시장

그런데 이게 다가 아니다. 제도만 있었지 실행한 적은 없었던 재건축초과이익환수제가 내년부터 시행되는데, 이러면 투기의 뇌관 역할을 했던 강남의 재건축단지들은 적잖은 영향을 받을 것이다.

게다가 내년엔 45만 가구, 2019년엔 41만 가구의 아파트 입주가 예정되어 있는데 이 물량은 10년 평균 입주량의 두배씩에 해당될 만큼 엄청난 규모다.

결론적으로 말해 부동산 가격 상승에 유리한 조건은 찾기 힘든 것이다. 수도권 등의 주택시장은 안정을 찾을 확률이 높다. 다만 실탄이 풍부한 부유층이 밀집한 강남 등 서울의 부촌은 소강상태에 빠질 뿐 크게 하락할 것으로 보이진 않는다. 보유세가 현실화 되지 않는 한 말이다.

지난 주 눈길을 끄는 부동산 관련 기사는 두 개였다. 서울 아파트 가격이 8·2 부동산 대책 발표 이후 가장 큰 폭으로 상승했다는 기사가 하나고, 다른 하나는 문재인 정부 들어서도 가구의 실질소득 하락세는 계속되고 있는데 그나마 +를 기록한 명목소득도 부동산 등 재산소득의 폭증 때문이라는 기사다.

한국감정원의 23일 발표에 따르면 지난 20일 조사 기준 서울지역의 주간 아파트 가격은 0.18% 상승한 것으로 나타났는데, 이는 8·2 대책 발표 이후 최대폭 상승이다. 이번 상승은 송파구(0.13%→ 0.45%), 강남구(0.22%→0.31%), 서초구(0.10%→0.15%), 강동구(0.05%→0.15%) 등 이른바 강남벨트가 견인했다. 물론 거래량 자체가 급락한 상태라 큰 의미를 부여하는 것이 과도할 수도 있지만, 정부가 8·2 대책 이후 가계부채종합대책을 발표해 부동산담보대출을 적극적으로 관리하겠다고 천명하고 대책 중 일부는 시행하고 있음에도 불구하고 서울 집값이 확 잡히지 않는 현상은 가볍게 볼 일이 아니다.

재산소득 증가 대부분 부동산 폭등  때문

서울 집값이 상승세를 이어가면 당연히 부동산 부자들의 소득이 늘어나게 마련이다. 통계청의 23일 발표에 따르면 지난 3분기 월평균 가구소득(전국·명목 기준)은 453만7천192원으로 1년 전보다 2.1% 증가한 것으로 나타났다. 명목소득이 이럴 뿐 물가상승률을 감안한 실질소득은 8분기 연속 감소 상태다. 주목할 대목은 명목소득의 증가도 재산소득에 압도적으로 의존하고 있다는 점이다. 통계청에 따르면 재산소득은 무려 34.4%나 폭증한 반면 사업소득과 근로소득은 6.2%와 1.6%증가에 머물렀다. 재산소득의 폭증은 부동산과 주식 폭등에 기인한 것인데, 부동산과 주식을 소유한 사람들은 대부분 소득 상위 20%에 포진해 있다. 자산가격의 대폭등은 부자들의 지갑만 두둑하게 만들고 있는 것이다.

부동산이 양극화의 근본원인인 건 대한민국만의 현실이 아니다. 영국의 경우는 대한민국보다 더 심하다. 사람 중심의 새로운 경제건설을 추구하는 3인(조시 라이언-콜린스, 토비 로이드, 로리 맥팔렌)의 영국 경제학자들이 함께 쓴 <땅과 집값의 경제학>(원제 Rethinking the Economics of Land and Housing, 2017)은 부동산이 삶의 경계를 가르는 구분선임을 명확히 보여준다.

<땅과 집값의 경제학>을 요약하면 대략 다음과 같다.

‘대체불가능하고 가치는 증가하는 땅이라는 재화가 사유화되고, 토지사유제 하에서 발생하는 지대를 지주가 독점하면서 많은 문제가 발생했는데, 20세기말 경제사회적 활로를 찾지 못한 정부와 시민들이 부동산(땅과 주택)가격의 상승에서 경제사회적 출구를 찾았고, 그런 집단적 움직임이 은행의 주택담보대출 및 이에 기반한 금융증권화와 맞물리면서 부동산 가격이 천정부지로 상승했다. 그리고 이젠 주요 선진국에서 어디에, 어떤 유형의 부동산을 소유하고 있는지가 부의 결정적인 척도가 되었고 불평등의 가장 주요한 요인이 되었다.’

국토보유세 3종 세트 도입해야

주거 자본주의의 폐해를 적나라하게 묘사한 저자들은 땅과 집이 야기하는 불평등을 해소하기 위한 방법들을 자세히 제시하고 있다. 땅과 부동산의 소유 형태를 다양하게 하는 방법(토지의 공적소유, 토지의 강제수용, 사유지 투자와 핸드 풀링, 지역공동체의 토지소유와 비시장 모형들), 조세제도 개혁(토지세와 재산세 증세), 대출과 관련된 금융시스템 개혁(금융 규제와 신용규제 제도 시행, 은행부문의 구조 개혁 시도, 정부주택과 주택투자은행 증가, 은행부채 금융의 대체수단 마련), 다양한 주택 보유형태의 구축(차별화된 보유형태의 시행, 판매가치률 제한, 저비용 임대주택 보급), 개발계획 시스템의 개혁, 경제이론과 국민계정의 변화 시도(경제이론에 땅의 역할을 포함, 국민계정에 땅을 포함, 공공부문 부채의 측정)등이 그것이다.

다행히도 대한민국에는 부동산 문제의 근본원인이라 할 지대를 경제에 충격을 덜 주는 방식으로 공적으로 환수하는 방법에 대한 정책대안들이 이미 제출된 상태다. 그 중 대표적인 것이 김윤상 명예교수가 제안한 지대이자차액세(지대 중에서 매입지가의 원리금을 초과하는 부분만 세금으로 환수하는 방안)과 전강수 교수 등이 제안한 국토보유세 3종 세트(종부세를 폐지하고 국토보유세라는 세목을 신설하는 것으로, 국토보유세는 토지에만 보유세를 누진적으로 부과하며, 징수된 보유세는 전 국민에게 토지배당 형식으로 지급한다. 지급의 형식은 현금이 아니라 지역상품권이나 지역화폐다)방안이다. 문재인 정부의 정책당국자들이 지대이자차액세 및 국토보유세 3종 세트를 정책에 반영한다면 대한민국은 부동산 공화국과 작별하는 첫 걸음을 힘차게 내딛게 될 것이다.

건설 일자리 개선위해 불법취업 외국인력 근절하고
직접시공제 정상화하라
– 근본원인 해결 없는 ‘질 좋은 건설 일자리’는 허위 선전문구에 불과하다 –

지난 4일 김현미 국토부 장관이 남양주공업고등학교의 건설현장에 취업 예정인 학생들에게 “건설업이 사람 중심의 경제와 소득주도 성장을 뒷받침하기 위해서는 일하고 싶은 질 좋은 건설 일자리를 만드는 것이 무엇보다 중요하다”며 “건설근로자의 임금보호 강화와 소득수준 향상, 근로환경 개선, 교육훈련 내실화, 정규직 채용 지원 등 건설산업 일자리 개선대책을 곧 발표할 예정”이라고 계획을 밝혔다. 정부가 건설일자리 문제의 해결 의지를 보인 점은 긍정적이다. 이에 경실련은 정부가 근본적 원인을 깨닫고 해결책을 제시해 착취에 가까운 대우를 받고 있는 서민 건설노동자들의 생존권을 보장해 줄 것을 기대한다.

첫째, 불법취업 외국인력이 밑바닥 서민일자리를 불법적으로 빼앗는 것을 막아야한다.

매 정부마다 수백조원의 건설 투자가 이뤄지고 있지만 건설일자리는 나아지지 않고 있다. 건설산업 종사자 약 200만명 중 약 150만 명이 매일 고용과 해고를 반복하는 일용직 근로자다. 건설근로자공제회 조사 결과, 2015년과 2017년의 일당을 비교하면 팀·반장은 3만 306원, 기능공은 1,627원 올랐지만, 오히려 준기능공은 2,049원, 일반 인부는 8,285원이 내려갔다.

가장 큰 원인은 저가의 불법취업 외국인력 방치다. 서민일자리를 보호하지 않은 국가의 명백한 직무유기 때문이다. 더군다나 미숙련자는 외국인력과 임금 및 일자리 경쟁을 벌이면서 임금수입이 하락했다. 최근 대전비정규직근로자지원센터 건설일용노동자 실태 조사에 따르면, 저가의 외국인력이 일자리 잠식의 주원인으로 인식한 것으로 조사됐다. 응답자 중 78.2%가 ‘지난 5년 동안 임금이 인상되지 않았다’는 원인으로 ‘외국인 인력 유입’을 지목했다.
해고는 살인이라고 말하면서, 매일 고용과 해고가 반복되는 질 낮은 일용일자리마저도 불법취업 외국인력에게 침탈당하는 것을 묵인하는 것은 범죄행위에 가담한 것과 같다. 일부 영리법인 연구단체에서 외국인력을 약 17만명으로 추산하고 있으나, 불법취업자가 통계에 잡히지 않는 점을 의도적으로 왜곡하여 만든 엉터리 수치다. 현실은 매우 심각하다. 일선 현장에서 느끼는 외국인력 투입비율은 최소 50%이상이고, 이를 토대로 추산하면 최소 50만명을 상회한다. 이중 상당수가 불법 외국인력으로 추정된다. 그런데 정부의 단속실적은 매우 초라하다. 올해 2월부터 9월까지 특별단속을 실시했지만 건설현장 불법 외국인 적발은 364명에 그쳤다. 정부의 진정성이 절실한 시점이다.

둘째, 직접시공제의 정상화가 시급하다.

우리나라 건설업은 원도급업체가 공사를 직접 수행하는 것이 아니라 하도급과 불법재하도급을 통해 이루어진다. 원도급업체는 건설노동자를 단 한 명도 고용하지 않는다. 그러다 보니 공사비를 아무리 많이 책정하여도 그 돈이 밑바닥 건설노동자에게까지 전달되지 않는다. 하청방식에만 의존해온 고착화된 잘못된 관행으로 건설노동자의 고용은 계속 불안해졌다. 안타깝게도 우리나라 건설업은 건설노동자를 전혀 고용하지 않고, 하도급업체만 관리하는 시공회사가 아닌 관리회사다.

시행된지 10년을 넘긴 현행 직접시공제는 실효성이 없다. 법 준수 의지가 거의 없는 50억 원 미만의 소규모 건설공사(시행초기 30억 미만)에만 적용해왔기 때문이다. 이를 100억원 이상 공공공사의 50%이상 직접시공제 의무화로 정상화해야 한다. 직접시공제는 각종 하도급문제를 원천적으로 차단하고, 공사비 절감, 품질향상, 안전사고 감소, 고용의 질 향상(기능인력 직접고용), 임금 및 장비대금 체불 감소, 공사기간 준수, 불법체류자 취업차단 및 수주브로커 퇴출 등 발주기관과 국민의 이익을 키울 수 있는 가장 주요한 전략이다. 특히 원도급 업체의 직접고용·직접시공은 김현미 장관이 이야기한 젊은 층을 위한 좋은 일자리정책의 핵심이다.

건설노동자들은 과거 우리나라 산업화의 역군으로 평가받았으나, 이제는 저임금 외국인력과 임금경쟁을, 불법취업 외국인력과 일자리경쟁의 산업으로 전락했다. 가장 최일선에서 땀 흘려 일하는 노동자들에게 고용안정과 합당한 임금수입이 이루어지도록 하는 것이 국가의 의무다. 불법취업 외국인력 방기, 직접시공 정상화를 늦추고서는 ‘질 좋은 건설일자리’는 허위 선전문구에 불과하다. 정부의 근본적인 해결책을 촉구한다. <끝>

주택보급율 105% – 그런데 왜 집값이 계속 오르지?

우리나라 가구당 주택보급율은 105%라거나 혹은 108%라고 하는 통계수치가 있다. 수치대로라면 주택이 초과 공급되고 있는 상황이고 경기도 동탄이나 충남 천안 등지에서 있는 미분양사태는 설명될지 모르지만 서울과 성남 등 서울 인접지역에서의 투기과열현상은 설명이 되지 않는다. 그리고 여기 다른 수치가 있다. 인구 1000명당 주택보급율이다. 이에 근거한다면 OECD 평균이 1,000명당 470채인데 비해 우리나라는 1,000명당 370채 정도라고 한다. (수치참조: 꿈의 주택정책을 찾아서) 두 근거는 우리나란 주택보급 현황에 대한 완전히 상반된 태도를 가지게 한다. 둘 중에 어디가 더 현실적일까?

우리나라 가구수 산정이 주민등록에 바탕을 두고 있다면 적어도 우리나라 인구의 14%를 차지하는 20대는 가구수에서 빠져있을 것이다. 이들은 지금 거의가 1인가구를 구성하고 있으며 독립된 주거공간을 필요로 하고 있다. 그래서 가구당 주택보급율에 문제가 있다고 생각하고 1,000명당 주택보급율을 따지게 되는 순간, 전체 수요의 10%가 부족하다는 계산이 나와 버린다. 1~2인을 섞어서 적어도 200~300만가구의 주택이 더 필요로 한다는 것이다. 어떤 통계수치가 맞나 맞지 않나를 말하려고 하는 것도 중요할 수 있지만 이쯤이면 적어도 하나는 확인하고 넘어가야 한다. 우리나라의 현재 주택시장은 수요억제 정책으로 문제를 해결할 수 없다.

강남 주택가격에 우리나라 전체 주택정책이 흔들리는 것도 문제가 있다. 강남 주택가의 상승은 제대로 된 보유세 도입(2채 이상 보유, 혹은 10억이상 주택에 대한 실거래가의 1%선)으로 – 정부의 의지에 달려 있겠지만 – 제어 가능할 수도 있다. 하지만 ‘그들만의 리그’ 아닐까? (모기지위기 사태 때도 맨하탄의 집값은 별로 흔들림이 없었다.) 강남 집값 상승으로 청년과 노년의 1인가구 생활이 어려워지는 것이 아니다. 즉, 전체 주택의 수요공급과는 일단 독립적이고 전체 나라의 주택정책이 강남리그를 중심타겟으로 한다면 곤란할 것이다.

정부는 최근까지만 해도 주택정책의 주된 방향을 수요억제 쪽으로 잡고 있었던 것 같다. 그리고 서울지역의 투기가 다시 불붙자 수도권 그린벨트 해제와 공공주택 20만호 주택 공급 등을 말하고 있지만 대증요법으로 이 문제를 해결하려는 시도는 이제 그만 두어야 한다. 즉 이번에는 공급을 늘리자, 그러면 되지 않나? 라고 하지 말고, 어떤 공급, 누구를 위한 주택을 얼마만큼 공급해야지 하는 기획이 있어야 하는 것 아닌가! 그래야 그 결과로서 어떤 시장, 어떤 모양을 가진 주거형태를 갖추게 될 것인가에 대해서도 생각을 할 수 있는 것이다.

주택은 복지 중에서도 가장 큰 부분이다. 생활비의 가장 큰 부분이자 일반 월급 노동자들이 저축하는 원인이다. 하지만 요즈음 청년들은 저축하지 않으려 한다. 돈이 모이면 아우디를 사고 싶어하고, 세계일주를 하려고 한다. 월급모아 집 사는 일은 비현실적이기 때문이다. 1억을 만들려면 매달 100만원씩 모아서 10년 걸리는데, 중산층 이상은 부모가 전세금으로 2~3억을 증여해 주니까 처음부터 돈 모아 집산다는 의욕이 없는 것이다. 정부와 지자체가 할 일은 수요억제 정책을 그만두고 적극적인 공급정책, 그것도 100% 임대주택 중심의 정책으로 전환해야 한다.

1인가구를 위한 임대주택 : 부담가능, 계층융합

청년들에게 소득의 20% 미만의 월세와 증거금 수준으로 낮은 보증금으로 평생 살 수도 있는 공간을 제공해야 한다. 문화, 사교, 건강도모, 취미 모임 등 공동체 구성이 가능한 공간, 교통이 편리하고 제반 노동, 사회, 교육 시설과 가까운 공간을 의미있는 수치가 될 때까지 제공해야 한다. ‘평생’ 살 수 있는 안정된 공간 (Affordable Housing), ‘공동체’ 구성이 가능한 공간, 빈민촌이라는 말을 듣지 않을 정도의 서비스가 제공되는 문화공간 (Social Mixing) – 이 모든 조건은 필수적인 것이다. 이를 위하여 정부가 재정을 동원해야 하는 공공임대보다는 협동조합이 참여하고 협동조합원이 입주하는 준공공, 협동조합 임대주택을 대대적으로 건설하는 것이 보다 효율적이다.

주택관련 정부정책은 보다 장기적인 계획 하에서 움직여야 한다. 향후 10년간, 전체주택 10~15%대까지 공공, 준공공 임대물량을 확충하도록 하는 마스트플랜을 작성하여야 한다. 반전세 중심의 임대는 제대로 된 임대가 아니다. 특히 서울에서 반전세 보증금을 고집하는 것은 계층적으로 중산층 이하의 제외를 의미한다. 서울과 서울인접지역에서는 청년과 노년을 위한 협동조합형 임대 주택을 대단위로 공급해야 한다. 역세권 등 교통이 편리한 지역에 청년들이 거주할 임대 공간을 공급하고 약간의 외곽을 중심으로 노년주택을 공급하는 방안을 생각하여야 한다. 안산, 화성과 같은 산업공단 주변으로 노동자를 위해 협동조합 주택을 지을 수 있도록 적극 지원해야 한다. 현행 8년, 10년간의 제한임대 후 분양하는 방식은 아예 없애야 한다. 협동조합이 소유권을 가질 수 있도록 지원함으로써 임대물량을 계속 유지할 수 있게 해야 한다. 현재 공공주택이 5%선 정도라고 할 때, 이에 보태서 협동조합 임대주택이 10% 정도만 보급된다면 시장의 규칙이 바뀔 것이다. 협동조합 임대주택은 노동자 주택, 청년주택, 중장년주택 등으로 가능하며 정부나 지자체의 토지지원, 기금지원으로 가능하다.

입주조건도 소득분위에 따르기 보다는 임대주택의 용도를 1~2인에 한정하여 적정한 크기(20~30m²)로 공급함으로써 사회계층적인 혼합을 유도하는 방향으로 진행되어야 한다. 협동조합 임대주택의 마련은 지방자치단체가 토지(임대)를 공급하고, 건설비용은 기금을 활용하는 것으로 가능하다. 입주대상 조합원의 최저보증금(1인당 1,000만원 정도)은 건설비용의 15~20%를 감당하기에 어렵지 않습니다. 협동조합 임대주택은 저리의 기금을 바탕으로 건설하되 30년 혹은 40년내에 토지와 주택건설비용, 이자와 원금을 모두 갚을 수 있는 포토폴리오를 구성하여 사업을 추진해야 한다.

협동조합 임대주택 : 주택시장에 새로운 룰을 도입하자

유럽의 스웨덴, 독일, 오스트리아 등에서는 협동조합 임대주택이 전체 주택시장의 각각 20%선 남짓 차지하고 있다. 우리나라는 현재 어디에서도 제대로 된 협동조합 임대주택이 없는 실정이다. 법적 제도적으로도 막아놓고 뉴스테이 등을 통해 민간주택업체들에게 무작정 퍼주었던 주는 혜택조차 접근 불가능하게 해 놓고 있다. 지자체와 공사 등은 토지를 임대해 주겠다고 하면서 시중가격의 2%의 지대를 부담하라고 한다. 2%면 사버려야 하는 것 아닌가? 더욱이 뉴스테이 경우는 조성원가로 토지를 제공하기도 했으면서.

정부가 100% 재정을 투입하여 짓는 공공주택들에서 여러 파열음들이 많이 나오고 있는 것은 사실 알고도 모른 채 하고 있다는 느낌도 있다. 실제 등록자가 살지 않는다든지, 혹은 오래되서 유지보수가 되지 않는다든지, 그리고 최근에는 공공주택답지 않게 너무 비싸서 자격요건에 맞는 사람이라고 입주했는데 수상하다고 여겨지는 사람들만 살고 있는 단지가 되었다라던지. 각각의 현상들은 정말 상이하고 상반되기까지 한 성격을 가진 것들일 수 있다. 그런데 이것들이 현재 우리나라 공공주택의 현실이다. (이 글이 공공주택의 문제점을 다루는 글이 아니라서 여기서는 이 정도로 넘어가자)

협동조합 주택은 민간이 짓고 유지하는 준공공주택이라서 일단 세금을 투입하지는 않는다. 정부나 지자체 재정으로 이자 보전을 해 주는 등 지원을 하기도 하지만 일단은 주택기금을 중심으로 사업하고 일부는 입주자가 부담하는 방식으로 진행된다. 공공주택이 시중주택가격의 5~60%선에서 공급된다면, 협동조합 임대주택이나 준공공주택은 7~80%선에서 공급된다. 그리고 지원자금인 기금은 주택기금 이외에도 사회공헌자금의 활용과 낙전(보험금, 자기앞수표, 통신사 포인트, 상품권 등)의 활용을 적극 도모할 수 있다. 협동조합 임대주택, 준공공주택 사업이 활성화 된다면, 주택도시기금은 더 이상 자가보유주택 지원이나 전세금 융자를 위해서 사용치 못하도록 할 필요가 있다. 공공임대, 준공공임대, 특히 순수한 임대주택의 건설사업을 위해서만 사용하도록 해야 할 것이다.

다시 말하지만 우리나라에는 협동조합 임대주택이 아직은 없다. 정부와 지자체, 많은 관련연구자들도 협동조합 임대주택에 대해서 모르지는 않는다고 생각한다. 그렇다면 왜 우리나라에서는 이러한 작업이 어려울까? 지금부터라도 답을 함께 찾아 가 보자.

“반쪽짜리 주거복지로드맵의 빠진 조각,
전월세상한제, 계약갱신제도 등 세입자보호대책 도입하라”

전월세상한제, 계약갱신제도는 문재인 대선공약, 도입 위한 로드맵 포함되어야
정부의 주거복지로드맵 후속 발표에 세입자보호대책 도입 포함 촉구 위해
세입자, 시민, 종교계, 시민사회에서 80개 단체와 1,004명이 공동선언문 발표
● 일시 장소 : 2017년 12월 11일(월) 오전 11시, 국회 정론관

1. 전월세상한제 등 세입자보호 대책을 촉구하는 세입자·시민·종교계·시민사회 공동선언에 참여한 80개 단체와 1,004명의 선언인단과 더불어민주당 박주민 의원실은 오늘(12/11) 오전11시, 국회 정론관에서 곧 발표될 정부의 주거복지로드맵 후속 대책에 전월세상한제, 계약갱신제도 등 세입자보호대책을 도입할 것을 촉구하는 기자회견을 열었습니다.
기자회견에는 더불어민주당 박주민 의원과 천주교서울대교구빈민사목위원회, 조계종 사회노동위원회, 주거권기독연대 등 종교계 단체 대표자와 참여연대, 경실련 등 시민사회단체연대회의 그리고 전국세입지협회, 빈곤사회연대, 주거복지센터 등 시민사회단체 대표자 및 활동가들, 세입자, 시민들 20여명이 참석하여 80개 단체와 1,004명의 선언인단이 연명한 공동선언문을 낭독하고 문재인 대통령의 대선공약이기도 했던 전월세상한제와 계약갱신제도의 도입을 촉구하였습니다.

2. 정부가 지난 11월 29일 ‘주거복지로드맵’을 발표하였습니다. 주거복지로드맵은 단기적 부동산 정책이 아닌 실질적인 주거복지 실현을 목표로 계획된 정책 로드맵이라는 점에서 긍정적으로 평가할 수 있으나, 향후 5년간의 주거정책 청사진을 제시했다고 하기엔 미흡한 부분이 적지 않습니다. 무엇보다 주거복지 실현을 위해 가장 중요한 세입자 보호대책이 별도 발표하는 것으로 미뤄지며 빠져있습니다. 주거비 부담에 짓눌리고 있는 무주택 세입자들에게 전월세 안정은 무엇보다 중요한 주거복지의 핵심이며, 전월세 상승폭을 일정 수준이하로 제한하는 전월세 상한제와 계약기간이 끝난 뒤 세입자가 원하면 계약을 연장하도록 하는 계약갱신 청구권 등 세입자 보호대책이 빠진 주거복지 로드맵은 반쪽짜리에 불과합니다.

3. 다수의 언론에 따르면 곧 발표될 ‘임대차시장의 투명성·안정성 강화’ 대책에는 ‘다주택자들의 임대차등록 활성화’를 위한 대책이 주로 담길 뿐, 문재인 대통령의 대선공약이었던 전월세상한제와 계약갱신제도는 언급만 되는 수준이거나 아예 제외될 것으로 보입니다. 이미 여러 주거시민단체들은 수차례 입장발표와 기자회견 등을 통해 임대차등록제’와 ‘전월세상한제, 계약갱신제도 등 세입자보호대책’이 선후관계가 아니며, 서민·세입자들의 주거불안 해결을 위해 병행도입해야 한다고 밝힌 바 있습니다. 전월세상한제 등 세입자보호 대책을 촉구하는 세입자·시민·종교계·시민사회 공동선언에 참여한 60여 단체와 1천여명의 선언인단은 곧 발표될 정부의 주거복지로드맵 후속 대책에전월세상한제, 계약갱신제도 등 세입자보호대책을 도입할 것을 엄중히 촉구합니다. 끝.

첨부)기자회견문 및 참여명단 별첨

국회와 정부는 소비자위한 후분양제법을 통과시켜라

내일(13일) 국회 국토교통위원회 법안심사소위원회에서 후분양제 도입을 위한 『주택법』 개정안(윤영일, 정동영 의원 발의)이 논의된다. 정동영의원은 공공과 재벌건설사의 후분양을 강제하고 중소규모 건설사는 선분양을 하되 사전예약제로 진행하는 내용을, 윤영일 의원은 모든 아파트의 후분양을 의무화하는 개정안을 발의한바 있다.
후분양제는 선분양으로 인한 분양권 웃돈 거래 등 시장교란 행위가 차단되고 정상적인 공급 구조로 가기 위한 필수조건이다. 국회가 공급자 우위의 기득권을 유지하고자 하는 업계를 대변만 할 것이 아니라 유권자인 시민들의 권익 보호와 시장 정상화를 위해 즉시 법안 처리에 나서야 한다. 정부역시 공공의 단계적 도입, 민간 인센티브 유도라는 원론적인 입장에만 머물지 말고 공공은 즉시 시행해 정책 의지를 보여야 한다.

국회는 후분양제 입법에 동참하라

후분양제는 소비자선택권 보호, 부실시공 등 품질강화 등 시민들의 삶과 직결되는 매우 중요한 민생법안이다. 수십년간 소비자들은 수억원을 지불함에도 지어지지 않은 모델하우스와 광고지만을 보고 주택을 구입해왔다. 일각에서는 소비자도 시세차익으로 이득을 보는 좋은 제도라고 주장하고 있으나 분양권 웃돈 전매로 시장을 교란시켜 실수요자의 내집 마련을 더욱 어렵게 한다. 경실련이 조사한 LH공사의 후분양 분양가 상승률은 0.57%에 불과하다. 주택도시보증공사가 발표한 공급 감소분도 대다수 대기업 건설사의 계열사와 부동산투자회사가 포함된 수치로 부풀려진 예상치다. 정동영의원안의 경우에는 후분양이 힘든 중소건설사를 위해 선분양·사전예약제를 도입하기도 했다.

후분양제 도입을 명시한 주택법은 지난달 28일 소위에서 논의될 예정이었지만 ‘새만금사업 추진 및 지원에 관한 특별법 개정안'(새만금특별법)으로 인해 논의되지 못했다. 새만금특별법은 당초 자유한국당이 강하게 반대했지만 결국 국민의당과 여당인 더불어민주당이 필요성에 공감해 합의로 처리했다. 후분양제법안도 자유한국당의 강한 반발이 예상되고 있는 만큼 국민의당과 더불어민주당이 의지를 갖고 적극 설득하여 합심해 시급히 처리해야 한다. 자유한국당도 더 이상 소비자에게 반하는 건설업계 대변인 역할을 중단하고 민생법안 처리에 동참하기 바란다.

정부는 공공아파트 후분양 즉각 도입하고 민간도입을 위해 적극 나서라

김현미 장관이 국정감사에서 후분양제 도입을 밝혔으나 이후 논의가 지지부진한 상황이다. 주거복지로드맵과 국회 제출자료에 따르면, 정부는 ‘LH 공공분양 아파트에 대해, 단계적인 후분양 확대방안을 마련하고, 민영주택에 대해서는 인센티브 확대를 통한 후분양 확대 유도방안을 마련’ 하겠다는 입장을 유지하고 있다.

그러나 누차 주장하듯 공공의 후분양제는 즉시 시행 가능하다. SH공사는 2006년 오세훈 전 시장의 결단으로 시행한지 10년이나 지났다. LH공사는 이미 2년간 시범사업을 실시한바 있으며, 박상우 LH공사 사장 역시 국정감사에서 “정부가 결정하면 즉시 시행 가능하다”고 답변한바 있다. 그럼에도 정부가 단계적 실시를 핑계로 후분양 실시를 미루는 것은 정부의 의지가 없는 것은 아닌지 우려된다. 언론보도에 따르면 주무부처인 국토교통부의 고위 관계자가 “단계적으로 확대한다는 말은 (적용하기 좋은 곳 등) 되는 곳부터 적용하겠다는 의미다”라고 발언하는 등 구체적인 확대 계획이 없다는 식으로 표현하고 있다.

특히 문제가 되는 민간부문 관련해서는 “후분양제 도입이나 적용이 민간분야에선 쉽지 않을 것”이라고 말하는 것은 소비자위한 주택정책을 건설업계 이해 때문에 도입하지 않겠다는 의지를 공공연하게 밝힌 것으로 비난받아 마땅하다. 김현미 장관이 후분양제 도입에 의지가 있다면 즉시 공공의 후분양 실시를 결정해야 하고 민간에도 확대될 수 있도록 적극 나서야 한다. 특히 국토부 내 후분양 도입에 저항하는 관료 등에 대해서는 강하게 문책하여 소비자를 위한 정책추진에 대한 진정성을 보여야 한다.

후분양제는 단순히 제도하나를 바꾸는 것이 아니라 수십년간 잘못되어 온 공급자 중심의 주택시장을 전면 개혁하는 것이자 문재인정부 부동산 개혁의 중요한 잣대이다. 가장 큰 적폐마저 개혁하지 않는다면 이번 정부 역시 과거 정부와 마찬가지로 부동산에 의존한 경제, 소비자보다 업계를 위한 정부로 기억 될 수 밖에 없다. <끝>

‘불법 외국인노동자, 불법 재하도급’ 판치는 건설현장 개혁 없이는 임금직불제 도입해도 실효성 없다.
– 직접시공제를 통해서만 임금체불 원천차단, 적정임금제 도입효과 가능

어제(13일) 정부가 ‘건설산업 일자리 개선대책’을 발표했다. 임금체불 예방을 위해 발주자가 임금, 하도급대금 등을 직접 지급하는 ‘전자적 대금지급시스템’을 공공공사에 전면 확대하고, 근로환경 개선을 위해 퇴직공제부금 인상, 퇴직공제 당연가입 특례를 허용한다. 또한 건설근로자가 경력축적 등에 따라 임금수준 향상, 정규직 채용 등 보상을 받을 수 있도록 건설기능인등급제 도입을 추진된다.

그러나 이번 대책은 현재 건설산업 일자리 문제 근본 원인인 불법 외국인노동자에 의한 일자리 잠식 방지책이 누락되어 있어 실효성이 떨어진다. 그나마 도입하겠다는 적정임금제도 2020년에나 도입해 실제 도입할 수 있을지 미지수이며, 업계에서 요구하는 적정공사비 보장 등 자칫하면 다단계하도급 구조에서 노임을 떼먹는 부류의 불로소득만 키울 뿐이다.정부가 건설 일자리의 가장 큰 문제인 불법 외국인 노동자 문제 해결과 임금체불과 일자리 질 향상의 확실한 해결책인 직접시공제 정상화(100억이상 공공공사 확대)에 나설 것을 촉구한다.

일자리 대책의 시작인 불법취업으로 인한 일자리잠식 방지책 누락

일자리 대책의 출발점은, 일자리가 불법적으로 빼앗기지 않도록 해야 한다. 일자리가 있어야 임금을 직접지급하던, 적정임금을 시행하던 개선이 가능하다. 그러나 우리나라 건설현장의 일자리는 불법외국인 노동자에 의해 상당부분 잠식된 상황이다. 건설현장에 외국인근로자를 합법적으로 고용할 수 있는 방법은 건설업 취업등록제(H-2)와 고용허가제(E-9)로 고용허가제 약 1.2만 명과 취업등록제 5.5만 명의 합계인 약 6.7만 명뿐이다.

그러나 실제 현장에서 불법 취업으로 일을 하고 있는 외국인 노동자는 수십만명에 이른다. 일선 현장에서 느끼는 외국인력 투입비율은 최소 50%이상이고, 이를 토대로 추산하면 최소 50만명을 상회한다. 이중 상당수가 불법 외국인력으로 추정된다. 최근 대전비정규직근로자지원센터 건설일용노동자 실태 조사에 따르면, 저가의 외국인력이 일자리 잠식의 주원인으로 인식한 것으로 조사됐다. 2015년 고용노동부 보고서역시 구직과정의 가장 큰 어려움으로 ‘외국인력(동포 포함)에 밀려 일자리 구하기 더 어렵다’는 답변이 가장 큰 비중을 차지했다. 결국 아무리 좋은 대책이라 하더라도 불법 외국인노동자 방지대책이 빠진 건설일자리 개선대책은 실효성이 있기 어렵다. 일자리 자체가 없어지고 있기 때문이다.

직접시공제 없이는 적정임금도, 임금 직접지급도 효과 떨어진다.

정부는 임금체불 예방을 위해 발주자가 임금과 하도급대금을 직접 지급하도록 한다지만 투명화 가 전제되어야 한다. 현재는 오야지로 불리는 인력공급책이 자신이 거느리고 있는 노동자들의 모든 통장을 보유하고 있어 실제 지급이 노동자들에게 전달되지 않는 경우가 허다하다.

이를 개선하기 위해 서울시가 시행중인 ‘건설근로자 전자인력관리제’ 등 일부 보완책이 있지만, 근본적인 해결책은 원도급 건설사들이 직접 노동자를 고용해 공사를 수행하는 직접시공제다. 우리나라 건설업체들은 직접노동자를 고용하지 않고 다단계 하도급을 거쳐 공사를 수행한다. 십여년 전부터 직접시공제가 50억미만 공사에 시행되고 있지만 실효성 없이 사문화된 제도로 전락한 수준이다. 이를 100억이상 공공공사의 50%이상 직접시공제로 정상화해야 한다.

정부가 건설 일자리 질 하락의 원인 파악을 제대로 못한 것인지, 파악했다면 가장 큰 문제인 불법 외국인 노동자 문제는 왜 묵인하고 있는 것인지 의문이다. 서민을 위한 일자리가 불법적으로 사라지고 있음에도 이를 방치하는 것은 정부의 역할을 방조하는 것임을 명심해야 한다. <끝>

촛불로 탄생한 문재인정부마저 임대사업자 달래는 게 우선이고

세입자 보호는 뒷전인가?
– 임대등록제와 전월세상한제 2020년 단계적 시행은 문재인 정부에 하지 않겠다는 선언
– 주거비 폭등의 고통에서 벗어날 수 있는 세입자 보호조치 없는 로드맵 전면재검토하라

전월세주택 세입자(임차가구의 70%)의 주거불안을 해소하기 위한 『임대주택 등록 활성화 방안』이 발표됐다. 그러나 시민사회에서 수년동안 세입자 보호를 위한 대책으로 줄기차게 요구해왔던 전월세상한제와 계약갱신청구권은 사실상 도입하지 않는 것으로 계획됐다. 정부는 2020년부터 임대주택등록 의무화를 단계적으로 시행하고 이후 계약갱신청구권제와 전월세상한제를 도입할 계획이지만 임기말이 되어서야 단계적으로 시행한다는 것은 문재인 정부에서는 하지 않겠다는 선언과 같다. 이번 대책은 세입자들의 주거안정 대책이 아니라 임대소득자를 달래려는 대책에 불과하다. 정부가 주거비 폭등의 고통에서 벗어나기에는 한참 모자른 로드맵을 전면 재검토해야 한다.

수십년간 세입자 전월세값 올려 불로소득 사유화한 다주택자에게는 임대사업자 등록유도가 아니라 의무화하고 임대소득 과세 정상화가 정답이다.

임대소득이 제대로 과세되지 못하는 것도, 전월세상한제와 계약갱신청구권제를 도입하지 못하는 것도 모두 민간 임대주택이 제대로 등록되지 않았기 때문이다. 정부는 이를 개선하기 위해 각종 세금 감면 등 당근책으로 임대주택 등록을 유도하겠다는 입장이다. 그러나 임대주택을 등록을 의무화 하고 이를 위한 세제혜택이나 과태료 제재 등을 적절하게 운용하는 게 옳은 방향이다. 수십년간 전월세값을 불로소득으로 사유화한 다주택자에게는 등록을 유도화 하는 것이 아니라 의무화하고 임대소득 과세를 정상화해야 한다.

이번 대책처럼 자발적 등록을 위해 혜택을 남발하면 이후 모든 정책 도입시 또 다른 혜택으로 유인하는 악순환이 반복 될 수밖에 없다. 정부는 활성화방안을 통해 자발적 임대주택 등록을 유도하면서, 향후 시장 상황 등을 감안하여 ‘20년 이후 등록 의무화를 단계적으로 추진 하겠다는 입장이지만 임기말 임대인들의 반발을 가져올 의무화가 시행될 가능성은 극히 적다. 지지율이 높고 시민들의 개혁정책에 대한 지지가 높은 지금이 도입하기 적기이다.

야당 때는 힘없어서 못한다 했지만 지금은 정부와 여당 의지만 있으면 가능하다

문재인 대통령은 대통령 후보시절 공약으로 전월세인상률 상한제와 계약갱신청구권의 단계적 도입을 약속했다. 현재 여당인 더불어민주당은 야당시절 전월세상한제와 계약갱신청구권제 도입을 주장하며 당시 박근혜 정부를 비판해왔다. 전월세상한제를 도입하겠다며 분양가상한제 폐지에 합의하기도 했다. 당시에는 야당이라 힘이 없어 못했다고 핑계라도 댈 수 있지만 여당이자 지지율이 높은 지금도 도입하고 있지 않은 것은 민주당역시 본심은 도입반대라고 볼 수밖에 없다.

그러나 이번 대책대로라면 임대주택 등록의무화가 ‘단계적’으로 실시되는 2020년 이후 에야 도입여부를 판단할 수 있는 상황으로 지금의 주거비 폭등으로 고통받는 세입자들에게는 아무런 의미를 갖지 못한다. 이미 국토부, 국세청, 행안부 등 각종 임대차 계약에 관련된 정보는 충분하다. 내년 4월까지 실시 예정인 임대차시장 정보인프라 구축이후 임대주택 등록의무화를 실시하고 계약갱신청구권과 전월세상한제를 실시하면 된다.

문재인 정부 출범이후 주택가격 상승, 전월세 인상 등 무주택 세입자들의 주거는 더욱 불안해지고 있다. 그나마 기대해왔던 주거복지로드맵조차 부동산 적폐에 대한 개혁도, 세입자 보호를 위한 핵심적 대책도 모두 빠져 이전정부들의 정책과 차이가 없다. 문재인 정부가 자신들을 뽑아준 시민들의 주거안정에 시급히 나설 것을 촉구한다. <끝>

뉴욕에 센트럴파크가 있다면 서울엔 연트럴파크가 있다. 농담이 아니다. 홍대입구역 3번 출구로 나와 가좌동 방면으로 길게 이어진 공원이 바로 연트럴파크다. 이 연트럴파크엔 늘 사람이 많다. 연트럴파크 덕분에 변두리이던 연남동은 졸지에 핫 플레이스가 됐다.

본디 연남동은 개발의 수혜지인 서교동 및 동교동의 반대편에 위치한데다 경의중앙선 철로와 내부순환로의 존재로 인해 접근성과 개발가능성이 매우 떨어지는 곳이었다. 그러다 보니 비교적 집값과 전월세 가격이 저렴했다. 그러던 연남동이 상전벽해의 변화를 맞으니, 홍대입구역이 공항철도와 지하화한 경의중앙선이 지나가는 트리플 역세권이 되고, 경의선 폐선 부지가 공원으로 탈바꿈 한 것이다. 교통 인프라가 밀집되고 공원까지 생기니 사람들이 밀려드는 건 당연지사. 연남동의 땅값과 집값과 임대료는 하늘 높은 줄 모르고 치솟고 있다. 국토교통부 실거래가 시스템에 따르면 2013년을 기준으로 연남동은 2015년 거래가격이 150% 정도 상승한 것으로 나타나고, 임대료 상승률도 최대 300%에 이른다. 부동산114에 따르면 2013년 1분기 연남동 소재 상가 임대료는 ㎡당 2만4000원이었는데 올해 2분기에는 3만6000원을 기록했다.([젠트리피케이션②]연남동, 화교상권서 철길따라 ‘길맥’상권으로, http://www.newsis.com/view/?id=NISX20170927_0000107254&cID=13001&pID=13000)

연남동은 가로수길과 삼청동과 서촌과 홍대와 경리단길 등이 걸어간 길을 정확히 뒤따라가고 있다. 연남동 케이스를 보면 다음과 같은 경로가 보인다.

온갖 문화.사회적 인프라가 집중되고, 문화자본이 투입되는 곳에 사람들이 몰리는 건 당연한 이치. 특정 공간에 사람들이 몰리면 지대가 치솟고, 지대가 치솟으면 땅값이 폭등한다. 부동산 소유주들은 단지 특정 공간에 토지와 건물의 소유권이 있다는 이유 하나만으로 사회와 타인이 만든 부를 독식하는 것이다. 특정 공간의 자리에 연남동을 놓으면 이해가 쉽게 될 것이다. 물론 부동산 불로소득의 전유는 합법이다. 그러나 그처럼 부정의하고 비효율적인 일도 세상에 드물다. 누구나 동의할 수 있는 최소주의적 정의(justice)는 “기여한 자가 그에 상응하는 댓가를 가져가는 것”이다. 부동산 불로소득의 전유는 이 최소주의적 정의에 완벽히 반한다. 나는 연남동 케이스처럼 ‘비용의 사회화’와 ‘이익의 사유화’의 극단적 결합을 알지 못한다.

누가 뭐라고 말해도 부동산을 통한 이익은 불로소득이며, 합법의 탈을 쓴 강탈이다. 부동산 불로소득은 모든 불로소득의 어머니며 특권의 우두머리다. 부동산 불로소득을 비롯한 특권이 온존하는 한 대한민국의 정상적 발전은 어렵다. 문재인 정부는 연남동 케이스처럼 공공과 정부의 노력과 기여에 따라 상승한 개발이익의 환수에 노력해야 한다. 그게 공정이고, 정의다. 공공의 것은 공공에게 귀속되어야 하고, 개인의 것은 개인에게 귀속되어야 한다.

둥지내몰림 방지 법제화 방안 토론회 “상업 젠트리피케이션, 어떻게 극복할 것인가?”

일시 : 2017년 12월 14일(목) 14시 / 장소 : 국회의원회관 제8간담회의실
(사)경실련도시개혁센터, 불사조포럼, 윤관석 의원(더불어민주당), 추혜선의원(정의당) 공동개최

지역상권이 활성화되면 임대료가 급등하고 임차상인들이 비자발적으로 내몰리는 젠트리피케이션 현상은 최근 사회문제로 등장했다. 젠트리피케이션는 지역 활성화를 위한 사회적 노력(지역상인, 공공, 주민, 관광객 등)의 결과가 지역구성원에게 공유되지 않고 건물주에게 귀속되어 계층 간 불평등과 양극화가 심화되고 지역 특성 형성에 기여한 문화예술인과 소상공인이 내몰리면서 지역이 획일화되고 공동체가 해체되어 결국 상권을 쇠퇴하게 한다.

이를 방지하고 개선하기 위해 2017년 12월 14일(목) 오후 2시 국회에서 “상업 젠트리피케이션 어떻게 극복할 것인가?”라는 주제로 젠트리피케이션 방지 법제화 방안 토론회가 개최됐다. 이번 토론회는 젠트리피케이션의 국내외 실태와 대응사례를 토대로 젠트리피케이션 극복을 위한 도시계획적 정책방안과 입법화를 모색하는 자리였다.

이번 토론회는 경실련도시개혁센터와 국회 불평등사회경제조사연구포럼(대표의원:정동영, 책임연구의원:박주현)과 윤관석 의원(더불어민주당), 추혜선 의원(정의당) 공동추최로 진행되었고 서순탁 교수(경실련 상임집행부위원장/시립대 교수)가 사회를 맡았다.

첫 번째 주제 발표자인 박태원 교수(광운대)는 토지 이용 변화로 하위계층이 비자발적 이주를 당하는 젠트리피케이션의 기본 개념을 설명하면서, 프랜차이즈 획일화로 인한 장소성 상실, 주거지 상업화에 따른 주민편익 감소 그리고 임대료 상승으로 인한 소상공인 영업기반 상실을 ‘상업 젠트리피케이션’의 문제로 지적했다.

해결책으로 용도지역 조례를 통한 입점 업체 제한(미국), 도시계획으로 보호가로 지정(파리), 앵커시설 조성과 지역협동조합의 토지신탁(영국), 장기임대제도(일본)을 제안하였다. 또한 지구단위계획을 통한 프랜차이즈 입점 제한, 젠트리피케이션 특별지구 지정, 국공유지 활용의 장기임대상가 공급 등의 정책 대안을 제시하였다.

이어진 두 번째 발제인 최환용 본부장(한국법제연구원 연구기획본부장)은 젠트리피케이션 방지를 위한 법제화 방안에 대해 재산권 행사에 따르는 공공복리 측면(헌법 제23조 2)과 경제주체 간의 조화를 통한 경제민주화(헌법 119조 1) 등의 젠트리피케이션의 헌법적 함의와 주민의 비자발적 이주, 부동산 투기 등의 문제를 개선하기 위해 법제화의 필요성을 주장했다.

법제화의 설계방향으로 영세상인 보호와 상권의 상생발전이라는 명확한 목표를 설정하고 토지이용에 대한 도시계획적 수단, 임대료 및 임대기간 안정화 등 법제화 수단들과 이해관계자(임대인, 임차인, 공공부문)의 역할과 책임을 명시해야 한다고 주장했다. 마지막으로 젠트리피케이션 방지를 위한 법제화가 임차인의 생존권 및 영업권과 임대인의 재산 보호라는 가치의 충돌이 아닌 도시공간의 비유형적 가치의 공유와 상생발전이라는 관점으로 전환되어야함을 강조하였다.

구자혁 맘편히장사하고픈상인모임(이하 맘상모) 활동가부터 토론이 시작되었다. 구활동가는 5년의 계약갱신기간과 재건축 등 건물주가 임차인을 쫓아낼 수 있는 현행 상가임대차보호법의 한계를 지적하면서 명도소송 이후 강제집행에서 사설용역들의 폭력과 집행관의 방조 등 실제 젠트리피케이션 현장의 심각성을 전했다. 또한, 최근 ‘궁중족발’ 사건과 서촌의 젠트리피케이션 경과를 소개하며 한 지역의 정체성이 지켜지고 그 바탕에서 인간의 삶의 질을 추구해야한다고 강조하였다.

두 번째 토론자로 김남주 변호사(민변 민생경제위원)는 경제민주화, 공유경제 등 젠트피케이션과 관련된 헌법적 가치를 이야기하면서 ‘터전 내몰림’이라는 용어를 제안하였다. 도시공간은 소득 1분위부터 10분위까지 함께 살고 활용해야 하며 (재)개발이라는 이름으로 저소득자들을 삶의 터전에서 밀어내서는 안 된다고 주장하면서 대규모 도시재생사업 지양과 임대차계약 계약갱신권 확대(장기적 무제한, 최소 10년), 재건축시 갱신요구권과 권리금 보장 그리고 우선입주권을 제안하였다.

이정형 교수(중앙대 건축학부)는 도시공간의 물리적 재생, 디자인 등을 기획하는 초기단계부터 지역 활성화 및 상생협력프로그램, 협정체결 등 지역을 매니지먼트 할 수 있는 ‘타운 매니지먼트’ 수법을 제안하였다. 민간주도의 지속가능한 매니지먼트를 위해서는 구성원들로부터 세금을 통해 재원마련하는 방안이 현실적이고 바람직할 것으로 제안했다.

네 번째 토론자인 최명식 연구원(국토연구원 책임연구원)은 도시재생에서 젠트리피케이션이 문제가 되는 이유가 ‘관’의 자본투입에 의한 발생이 우려되기 때문이라면서, 자본투입의 결과로 인한 지가상승 등의 이익 배분을 통제할 수 없는 방식(종래 공공시설물을 공급하거나 특정 계층에게 리모델링 비용을 지원하는 방식 등)이 아니라 지역의 주체들이 자산을 형성하는 것에 투입하는 것을 제안하였다. 지역 자산화 방안은 구성원의 참여를 높이고 지역에서 발생한 이익을 지역에서 공유할 수 있기 때문에 젠트리피케이션의 부작용을 예방할 수 있는 방안이고 설명하였다.

국토부의 김상석 과장(국토부 토지정책과장)은 젠트리피케이션 지역에 대한 기준이 필요하다는 의견을 제시했다. 현재 국토부에서 젠트리피케이션 실태조사를 준비중이며, 상가임대차보호법 개정에 대해 법무부와 협의 중에 있고 상임법 뿐만 아니라 오늘 토론회에서 나온 도시계적 수단들에 대해서도 국토부가 할 수 있는 것들은 실행해 나가야 할 것이라고 발언하였다.

좌장을 맡은 서순탁 교수(경실련상임집행부위원장/서울시립대 교수)는 법과 제도는 현대 사회에서 사회 구성원의 행위를 제한하기 때문에 중요하다면서 시민사회와 의식 있는 정치인, 이해당사자인 시민이 이런 문제를 해결하는 단초를 제공해야한다고 마무리 발언을 하였다.

#별첨. 171215_보도자료_둥지내몰림 방지 법제화 방안 토론회 결과
171215_둥지내몰림 방지 토론회 자료집

“주거복지로드맵, 진정한 주거사다리가 될 수 있을까”
문재인 정부의 주거복지로드맵 평가를 위한 좌담회

– 장기공공임대 확대, 임대등록 활성화, 공공분야 후분양제 도입 등 일부 긍정적 –
– 박근혜 정부 뉴스테이에서 이름만 바꾼 공공지원주택 축소, 전월세상한제,
민간분야 후분양제 도입 등 전향적인 정책조정 필요 –

1. 정부가 12월중 별도 공개를 예고했던 ‘임대주택 등록 활성화 방안’을 어제(12/13) 발표하면서 문재인 정부 ‘주거복지 로드맵’의 전체 내용이 공개되었습니다. 이번 주거복지 로드맵은 문재인 정부의 5년 주거복지 정책의 장기과제와 방향을 담고 있어 앞으로 나올 그 어떤 발표보다 중요한 내용이 많습니다. 또한 분야로도 공적임대주택, 취약계층 주거복지, 청년·신혼부부 주택, 후분양제 등 분양정책, 임대등록제도과 세입자 보호대책 등 광범위합니다.

이에 주거·시민단체들은 14일 오전 11시, 참여연대 2층 아름드리홀에서 문재인 정부의 주거복지 로드맵을 전체적으로 분석, 평가하는 좌담회를 열고 분야별 전문가 발표, 참석한 시민, 세입자, 기자단과의 질의응답을 진행하였습니다. 좌담회의 사회는 민변 민생경제위원회 백주선 위원장이 맡았고, 공적임대주택과 취약계층 주거복지 분야는 한국도시연구소의 최은영 책임연구위원, 임대등록제도와 세입자 보호대책은 참여연대 민생희망본부 부본부장인 이강훈 변호사, 후분양제 등 주택 분양정책은 경실련 부동산국책감시사업팀의 김성달 팀장이 맡았습니다.

2. 공적임대주택과 주거취약계층 주거복지 분야 발제를 맡은 최은영 연구위원은 문재인 정부가 공적임대주택으로 100만호를 제시했지만 그 중 30년 이상의 장기공공임대주택은 41만호(건설형 28만호, 매입형 13만호)로 지난 정부보다 늘긴 하였지만 여전히 부족하다고 지적했습니다. 특히 20만호에 달하는 공공지원주택의 경우, 박근혜 정부의 뉴스테이가 사실상 이름만 바뀐 것으로, 의무임대기간 이후 분양전환이 가능하기 때문에 장기임대주택 재고를 증가시킬 수 없고, 시세 대비 초기임대료가 90~95% 수준으로 여전히 높기 때문에 이를 감당할 수 없는 서민 중산층들의 주거 안정을 위해 공적 자원을 우선적으로 배분해야 한다고 주장하였습니다. 전세임대주택 8년 이상 계약시 집수리 비용을 보조해주는 정책 등은 주거복지 로드맵의 새로운 시도라고 평가하며, 공급확대를 위해 지자체의 적극적인 노력을 당부했습니다.

3. 임대등록제도와 세입자 보호대책 분야 발표를 맡은 이강훈 참여연대 민생희망본부 부본부장은 임대사업자 등록 확대 정책은 필요하지만 실제 소득세 감면 및 사회보험료 감면 정도로는 큰 폭의 임대사업자 등록 확대를 기대하기 어렵다고 밝혔습니다. 또한 2020년에 45%의 임대사업자 등록률은 현실적이지도 않고 임대사업자 등록의무화와 연계하여 계약갱신청구권 및 전월세 상한제를 검토하겠다는 것은 정권 후반기에 공약 사업의 추진 동력이 떨어질 가능성이 높아 실행 가능성이 희박하다고 지적했습니다. 따라서 임대소득의 철저한 과세와 계약갱신청구권·전월세상한제 도입 등 민간 임대차시장 개혁이 전제되어야 임대사업자 등록시 세제 감면이 부각되어 임대사업자 등록 확대가 가능해질 것이기 때문에 주택임대소득 과세 현실화 및 계약갱신청구권 및 전월세 상한제의 도입을 통해 민간 임대차 시장 개혁을 하겠다는 정부의 전향적 정책 조정이 필요하다고 주장했습니다.

4. 후분양제 등 주택 분양 정책 분야 발표를 맡은 김성달 경실련 부동산국책사업감시팀 팀장은 이번 주거복지로드맵은 고민의 흔적보다는 과거 정부의 정책을 답습하는 내용이 대다수라고 평가하며 공기업 땅장사와 건설사의 집장사 등 적폐가 해결되지 않았다고 밝혔습니다. 따라서 120조원의 막대한 혈세를 사용한 주거사다리가 성공하기 위해서는 공공택지 민간매각 허용, 임대주택 분양전환 금지 및 선분양특혜 등의 고질적인 문제부터 개혁해야 하며, 소비자를 위한 공공분야 후분양제는 즉각 시행하고 민간 확대 등 구체적인 도입일정을 하루 빨리 제시해야 한다고 주장하였습니다.

5. 문재인 정부의 주거복지 로드맵 발표는 끝이 아닌 시작입니다. 문재인 대통령이 주창하는 소득주도성장도 국민 절반에 달하는 무주택 세입자들의 높은 주거비 부담을 해결하지 않고서는 이룩하기 어려운 목표입니다. 집을 더 이상 사고 파는 것이 아닌, 삶의 공간으로 만들겠다는 김현미 장관의 약속이 지켜지기 위해서는 사실상 박근혜 정부의 뉴스테이에서 이름만 바꾼 공공지원주택, 전월세상한제와 계약갱신제도에 대한 모호한 입장, 후분양제의 민간분야에서의 후분양제 도입 불투명 등 전향적인 정책 변화가 필요한 부분이 적지 않습니다. 주거복지 로드맵이 서민들의 진정한 주거사다리가 될 수 있도록 문재인 정부의 적극적인 역할과 전향적인 정책 조정을 촉구합니다. 끝.
▣ 별첨 : 좌담회 자료집

○ 제목 : “주거복지로드맵, 진정한 주거사다리가 될 수 있을까” 문재인 정부의 주거복지로드맵
평가를 위한 긴급 전문가 좌담회
○ 일시장소 : 2017년 12월 14일(목) 오전 10시 30분, 참여연대 2층 아름드리홀
○ 주최 : 주거권네트워크, 경실련, 나눔과미래, 민달팽이유니온, 민변 민생경제위원회,
빈곤사회연대, 서울세입자협회, 서울시주거복지센터협회, 전국세입자협회, 집걱정없는세상,
참여연대, 한국도시연구소
○ 사회 : 백주선 민주사회를위한변호사모임 민생경제위원회 위원장
○ 순서
– 발표1. 공적임대주택 100만호, 취약계층 주거 : 최은영 한국도시연구소 연구위원
– 발표2. 임대차 안정화, 세입자 보호대책 : 이강훈 참여연대 민생희망본부 부본부장
– 발표3. 분양주택 및 분양 정책 : 김성달 경실련 국책사업부동산팀 팀장
– 청중 및 기자단 질의응답

토론회에 앞서 세입자의 고통을 외면한 문재인 정부를 규탄하고 전월세상한제와 계약갱신청구권제 도입을 촉구하는 기자회견을 사전 진행했습니다. 

[기자회견문]

2020년 이후로 미룬 세입자보호는 기만이다.
문재인 정부는 전월세상한제, 계약갱신제도 ‘지금 당장’ 도입하라!

“2월 임시국회, 민생과제 해결에 총력을 다하겠습니다. 주거비를 줄일 수 있도록 주택임대차보호법을 개정하여 전월세상한제와 계약갱신청구권제를 도입하겠습니다.”

지난 촛불 대선을 앞두고 열린 2월 임시국회에서 당시 더불어 민주당 원내대표가 ‘촛불혁명 입법·정책과제’라며, 국회연설에서 밝힌 내용이다.
정권을 잡기 전, 시급히 통과시켜야할 민생 입법 과제라던 전월세상한제와 계약갱신청구권제등 세입자보호대책에 대해, 어제 문재인 정부는 사실상 2020년 이후로 미루겠다고 발표해, 실망을 넘어 분노를 금할 수 없다.

어제(12/3) 정부는 주거복지로드맵의 추가대책으로 ‘임대주택 등록 활성화 방안’을 발표했다. 민간임대시장에서 전월세 걱정, 이사 걱정으로 고통 받는 세입자를 보호하기 위한 전월세상한제와 계약갱신청권권제의 즉각 도입을 기대했지만, 2020년 이후 임대사업자 등록 의무화와 연계해 도입하겠다고 해, 문재인 정부 임기 내 도입이 가능할지조차 의문스럽다.

‘집주인과 세입자가 상생하는 임대주택 등록 활성화 방안’이라는 제목으로 발표한 대책에, 임대사업자 등록을 유인하려는 당근책은 있지만 지금 이 시간에도 고통을 겪는 세입자보호 대책은 미약하기만 하다. 당근책으로 임대사업자들의 자발적인 등록이 정부의 기대(2020년까지 45% 등록 목표)만큼 이루어질 지도 의문이지만, 주택을 소유하고 임대하는 이들이 당연이 부과해야할 세금을 감면해 주면서까지 얻을 수 있는 세입자 보호의 효과는 기대하기 어렵다.

지난 월요일, 전월세상한제등 세입자 보호대책의 도입을 촉구하는 세입자·종교·시민사회 선언에서도 밝혔듯, 위험 수준에 이른 주거비 부담에 짓눌리고 있는 무주택 세입자들에게, 전월세 안정을 위한 전월세상한제와 계약갱신청구권제는 더 이상 미룰 수 없는 우선순위의 주거복지 정책이다.

촛불이 만든 압도적지지가 유지되는 정권 초기에 당연히 추진해야할 민생개혁 과제들을 다가올 선거와 기득권 세력의 눈치를 보며‘단계적 도입’이라는 말로 후퇴시킨다면, 이 정부에서 말하는 적폐청산과 사회대개혁은 어림없다.
문재인 정부는 전월세상한제와 계약갱신 청구권 등 세입자 보호대책을 즉각 도입해야 한다. 새 정부에 대한 세입자·시민들의 기대를, 민생을 더 이상 외면하지 않기를 바란다.

2017. 12. 14
전월세상한제․계약갱신청구권 등 세입자보호 대책을 촉구하는
세입자·시민·종교계·시민사회 선언 참가단체 일동

주민 참여 없는 도시재생뉴딜사업은 기대효과 없다!

– 기대효과 없고, 투기•젠트리피케이션 우려지역은 선도지역 지정 시 제외해야 –

정부는 지난주 이낙연 국무총리 주재로 도시재생특별위원회 회의를 열고, 「2017년도 도시재생 뉴딜시범사업 선정안」을 의결했다. 특위는 총 68개 지역을 도시재생 뉴딜 시범사업 대상지로 선정했고, 정부는 내년 2월 선도지역으로 지정하고 활성화계획을 수립하여 본격적으로 추진하겠다는 계획이다. 지자체 선정 44곳과 중앙정부 선정 15곳, 공기업 제안 9곳으로 우리동네살리기, 주거지지원형, 일반근린형, 중심시가지형, 경제기반형 등 5개 유형이다.

시범사업 대상지는 지난 9월 말 결정된 도시재생 뉴딜시범사업 선정계획에 따라 한 달간의 지자체 사업 준비와 중앙정부의 심사를 거쳐 선정됐다. 기존 도시재생사업보다 지자체의 준비기간은 짧았고, 공모에 따른 사업선정방식으로 주민이 참여하는 생활밀착형 사업으로 제안되기에는 한계가 있었다. 공동체 활성화라는 도시재생사업의 핵심목표를 달성하기 어려우며, 예시된 사업을 보면 과거 추진됐던 도시재생사업과 유사해 예산투입의 필요성과 기대효과도 불투명하고, 지역적 배분을 고려한 측면이 높아 보인다. 공기업 제안형은 도시재생사업이라기 보다는 사실상 개발사업에 가깝다.

연평균 재정 2조원과 기금 4.9조원, 공기업 투자 3조원 등 대규모 공적자금이 투입될 정부사업에 부동산투기와 젠트리피케이션 방지를 위한 구체적인 대책도 없이, 사업지 선정을 강행한 것은 매우 유감이다. 준비되지 않은 도시재생뉴딜사업의 문제는 향후 문재인정부 정책의 신뢰성을 하락시킬 것이다. 무리한 사업추진 강행보다, 기대효과가 불분명한 선심성 예산퍼주기 사업이나 부동산 투기와 젠트리피케이션 현상이 우려되는 사업은 선도지역 지정 시 제외하여 사업추진의 부작용을 최소화해야 한다.

관이 짜 놓은 사업에 주민을 또다시 들러리로 세울 것인가?

정부는 지자체가 세달 남짓 기간 동안 마련하여 제출한 사업계획을 광역지자체와 함께 평가 후 사업지를 선정했다. 짧은 공모사업 준비기간으로 주민 참여를 통해 사업계획을 마련하는 것은 물리적으로 불가능하다. 지역주민의 요구나 필요 사업보다는 정부의 선정기준에 부합하고 가시적 성과(물리적 환경개선사업)나 지자체의 숙원사업 중심의 사업제안이 불가피했을 것이다. 사업선정과정에서 주민이 직접 참여하지 않으면 지역사회의 지지와 참여를 이끌어내기 어렵고, 공동체 복원이라는 목표달성도 요원하다. 문재인정부의 도시재생뉴딜사업 역시 주민을 또다시 들러리로 세울 것인가?

지역적 차별성 없고 비슷비슷한 사업과 프로그램으로 도시경쟁력 확보 가능한가?

시범사업으로 선정된 사업개요를 보면, 지명을 빼면 지역별 차이를 찾아보기 어렵다. 과거 도시재생사업의 내용과도 유사하고, 특정 도시는 유사한 사업내용으로 연속 선정되는 등 사업지 선정의 시급성과 필요성도 뚜렷하게 드러나지 않는다. 거점센터 건립과 가로조성, 주차장과 공원조성, 하천정비와 시장정비, 청년일자리 창출, 축제, 구체화되지 않은 많은 사업 등 천편일률적 사업제안 내용을 보면 과연 지역별 대동소이한 사업과 프로그램으로 도시 경쟁력 확보, 공동체 복원이 가능한 지 의문이다. 지역 안배를 통해 예산 나누기 성격이 짙은 사업에 예산 등 공적자금 50조원 투입이 타당한가?

정부의 경고로 부동산 투기와 젠트리피케이션을 방지할 수 있나?

도시재생뉴딜사업은 지가와 임대료 상승, 부동산 투기와 젠트리피케이션(둥지내몰림) 현상이 예상된다. 그러나 정부는 투기의 조짐이 보이면 사업선정을 철회할 수 있다고 경고할 뿐, 실질적인 투기대책이나 개발이익 환수대책, 젠트리피케이션 대책을 제시하지 못했다.

상권활성화를 위해 가로정비사업을 추진하고 거점공간과 문화공간을 조성하고, 주차장 정비에 예산이 투입되어 환경이 개선되면 해당 상권의 지가와 임대료가 상승하는 것은 당연한 결과다. 하천을 정비하고 공원을 조성하여 보행환경이 개선되어 유동인구가 늘어나면 인근지역의 지가와 임대료 상승으로 나타나는 것도 쉽게 예측할 수 있다. 그런데 정부만 이러한 이치를 외면한 채 엄포 외에는 사실상 대책 없이 방치하려는 것은 무관심과 무대책의 극치이다. 도시재생뉴딜사업은 관주도 젠트리피케이션 사업이 될 것이다.

젠트리피케이션 대책으로 제시한 <상생협약 체결 활성화>는 당사자가 거부할 경우 강제할 수 없어 실효적이지 못하다. 최근 서촌지역의 ‘궁중족발사건’이 ‘상생협약’의 실효성 없음을 잘 보여주고 있다. 불안정한 협약에 의존할 것이 아니라 급격한 임대료 상승을 방지하는 「상가건물임대차보호법 개정」과 공유형개발이 가능하도록 법제도 정비가 우선되어야 한다.

도시는 특정 정부나 세대, 계층의 전유물이 아니다. 현세대와 미래세대, 다양한 사회계층이 모여 사는 공간이므로 구성원 모두에게 살 맛 나고 지속가능한 삶의 터전이 되어야 한다. 도시재생사업은 공동체 회복과 지역의 지속가능성을 위해 주민이 함께 참여하는 사업으로 전환되어야 한다. 정부가 성공적인 도시재생뉴딜사업을 추진하기 위해서는 발생하는 이익과 편익이 지역에서 공유되도록 하고, 부작용은 최소화하는데 정책의 우선순위를 두어야 한다. 공모사업 강행보다 부동산 투기 및 젠트리피케이션 대책을 마련하고 주민이 주도하는 종합적 도시재생사업을 만들 것을 다시 한 번 촉구한다.끝

#별첨. 171218_성명_도시재생뉴딜사업지선정입장