임대료 규제에 대한 국토부 연구용역 반박보고서 발표

국회에 제출한 임대료 규제에 관한 연구용역, 수많은 오류 확인돼

계약갱신청구권 도입 부작용 없는 것으로 드러났음에도 여전히 반대

정부·여당은 모순적인 반대 입장 철회하고, 전월세 대책 마련해야

2015년12월27일 참여연대 민생희망본부(실행위원장 조형수 변호사)는 국토교통부가 국회 서민주거복지특위에 제출했던 <민간임대주택시장에 대한 임대료 규제 효과 등 연구 용역>에 대한 반박보고서를 발표했다. 국토부의 연구용역은 시작 단계부터 계약갱신청구권과 전월세 상한제 등 임대료 규제 도입에 반대하는 연구진에 발주했다. 정부·여당은 원했던 결론을 짜맞추기 위한 의도적이고 편향적인 연구를 진행해 비판을 받고 있다. 국토부는 ① 전월세 상한제 도입 시 시뮬레이션 분석, ② 1989년 임대차기간 연장 사례, ③ 해외 세입자 보호제도 사례를 조사한 연구결과를 2015년12월8일 특위에 제출했으나, 시뮬레이션 설계 방식을 비롯한 연구 결과 전반에 상당한 오류가 있는 것으로 확인됐다.

국토부의 연구용역은 임대료 상승률에 대한 경제학적 모형 없이 임대료 상승률을 5%, 7.5%, 10%의 상수로 가정하는 등 여러 문제점을 안고 있는 잘못된 시뮬레이션에 기초해, 전월세 상한제 도입 시 급격한 단기 임대료 상승효과 분석에만 집중했다. 또한 2015년 현재 경제상황과 크게 다른 1989년의 임대기간 연장 당시 임대료 상승 분석만으로 계약갱신청구권 도입에 따른 임대료의 단기 상승 가능성을 제시하는 등 연구 결과가 과학적이거나 객관적이라고 보기 어렵다. 해외 국가의 세입자 보호제도 분석 역시, 제도를 도입하는데 따른 부작용을 중심으로 기술하는 등 세계적인 임대료 규제 강화 추세 및 해당 국가에서 50년 넘게 임대료 안정화 정책이 지속되어 온 이유나 효과를 충실하게 소개하지 않았다. 결론적으로 국토교통부가 전월세 상한제 및 계약갱신청구권 도입에 부정적인 결과를 제시하며 정부의 기존 반대 입장을 뒷받침하려는 의도 하에 발주한 연구용역은 신뢰하기 어렵다.

역대 최악의 전월세 대란으로 고통 받고 있는 서민들은 서민주거 안정 대책을 강하게 요구하고 있다. 세입자 보호 제도 마련을 약속했던 국회 서민주거복지특위는 1년 내내 지속된 정부·여당의 맹목적인 반대와 무책임한 태도로 인해, 계약갱신청구권과 전월세 상한제 등 근본적인 해결책을 마련하지 못하고 12월29일 마지막 회의만을 남겨둔 상황이다. 수많은 오류가 있는 국토부 연구용역조차도 계약갱신청구권은 부작용이 거의 없을 것으로 예상했음에도 불구하고, 임대료 규제 도입에 반대하는 정부·여당의 주장은 더 이상 신뢰하기 어렵다. 전월세 대란을 방기한 정부·여당은 서민·중산층의 주거안정 대책을 마련해야 할 책임이 있다. 따라서 29일 마지막 국회 서민주거복지특위에서 계약갱신청구권과 전월세상한제 도입 및 즉각 시행을 결단해야 한다. 끝.

▣ 붙임자료

1. 임대료 규제에 대한 국토부 연구용역 반박 보고서

20대 총선 참여연대 분야별 공약 평가 5 - 서민주거 분야

시민사회가 제안한 주거비 부담 완화 5대 정책 기준,

새누리당·더불어민주당·국민의당·정의당 공약 평가

참여연대 민생희망본부(본부장: 조형수 변호사)는 20대 총선 정당별 주거 공약 평가 이슈리포트를 발표했다. 국민들에게 큰 고통이 되고 있는 주거비 부담을 완화하는 주요 정책 방향으로 설정해, 이를 실현하기 위한 방안으로 주거권네트워크가 제시했던 5대 정책을 중심으로, 20대 총선에서 새누리당·더불어민주당·국민의당·정의당의 주거 공약을 평가했다. 시민사회단체가 주거비 부담 완화를 실현하기 위해 제시한 5대 정책은 다음과 같다.

① 표준임대료 및 전월세 상한제 실시

② 임대차 계약갱신청구권 도입 등 계속 거주권 보장

③ 청년 등 주거취약계층을 위한 맞춤형 공공임대주택 확충

④ 주거급여 등 주거취약계층 지원 확대

⑤ 세입자 권리 향상

새누리당은 19대 총선과 대선 당시 보편적 주거복지와 전월세 상한제 등을 공약했지만, 20대 총선 공약을 살펴보면 이전보다 퇴보한 수준이다. 계약갱신청구권·전월세 상한제·표준임대료 등 임대료 규제 도입은 부정적 영향이 우려된다며 반대하는 등 주거비 부담 완화를 실현할 수 있는 정책은 없다.

더불어민주당은 19대 국회에서 계약갱신청구권과 전월세 상한제를 당론으로 추진했으나, 지난 4년 내내 정부·여당의 강력한 반대에 가로막혀 전혀 진전되지 못했다. 당 차원에서 이를 극복하기 위한 노력도 미약했으며, 결국 20대 총선 공약은 이전보다도 후퇴했다.

국민의당은 새누리당과 마찬가지로 임대료 규제를 도입하는 것에 반대했고, 국민연금 재원을 활용해 청년·신혼부부 대상 공공임대주택을 확충하는 방식과, 기초생활보장제도를 개선해 주거급여를 현실화하는 방식으로 주거비 부담을 완화하려는 것으로 보인다.

정의당은 다른 정당에 비해 세입자 고충 문제 진단에 따른 정책 완성도가 있었다. 그러나 임대료 규제 도입을 반대하는 정부·여당의 논리를 극복하고, 정부의 중점 과제인 뉴스테이 정책에 제재를 가할 구체적인 방안을 모색할 필요가 있다.

전월세 가격 폭등으로 인해, 서민 주거비 부담 문제는 해가 지날수록 심각한 문제로 떠오르고 있다. 그러나 현 정부의 주거정책은 국민들의 주거안정을 실현하는데 턱없이 부족하다. 정부는 기업형 임대사업자 육성을 통한 주택경기 부양에 우선순위를 두고, 주거비 부담을 완화하기 위한 정책을 실현할 의지를 보이지 않았다.

19대 국회에서 부동산 3법과 수도권 기준 월세 100만원에 달하는 기업형임대주택 뉴스테이 정책과 입법이 이뤄지는 동안 서민주거 안정은 뒷전으로 밀렸다. 전월세 상한제, 계약갱신청구권과 같은 세입자 보호 제도 도입은 전혀 진전이 없었다. 20대 국회는 지난 4년 간 한 걸음도 나아가지 못한 전월세 대책을 반드시 도입해, 전월세 대란에 시달리는 서민·중산층의 고통을 시급히 해결해야 한다. 

▣ 붙임자료
1. 20대 총선 정당별 주거 공약 평가 이슈리포트

20대 국회는 시급히 세입자 보호법을 마련하라!

국회 법제사법위원회 소속 의원들에 정책 질의서 발송

여야는 부동산 재벌 비호 말고, 세입자 보호할 임무에 충실하라!

계약갱신청구권, 전월세 인상률 상한제 도입해 계속거주권 보장하라!

주거권네트워크는 20대 국회가 시급히 주택임대차보호법을 개정해, 세입자의 주거비 부담 완화와 거주의 안정을 보장하는 임대차 제도를 도입할 것을 촉구한다. 이를 위해 주거권네트워크는 2016년 11월 14일 국회 법제사법위원회 소속 국회의원들에게 주택임대차보호법 개정에 관한 정책 질의서를 발송했다(붙임자료 참조).

우리나라 전체 가구의 약 절반이 세입자다. 대다수 세입자의 소득은 정체되고 전월세 가격은 폭등했지만 정부와 국회는 이를 수수방관했다. OECD 선진국은 대부분 임대차 안정화 제도를 도입해 세입자의 장기간 주거 안정을 보장한다. 주거권네트워크를 비롯한 시민사회는 수년째 계약갱신청구권, 전월세 인상률 상한제 등 선진국에서 시행하는 임대차 안정화 제도를 우리나라도 도입할 것을 요구했다. 그러나 역대 국회를 거치면서도 정부·여당은 일관되게 임대차 안정화 제도의 도입을 거부했다. 임대료 인상을 규제하는 방안이 도리어 임대료 폭등을 불러일으킬 수 있다는 이유 때문이었다. 하지만 이는 국내외 사례를 볼 때 근거가 없으며 객관적인 사실에도 부합하지 않는다. 19대 국회에서 서민주거복지특별위원회에서 논의한 연구용역에 따르면, 적어도 계약갱신청구권을 도입하는 것에는 사실상 부작용이 일어나지 않는 것으로 나타났다. (참조: http://www.peoplepower21.org/1383809)

20대 총선에서 더불어민주당·국민의당·정의당은 임대료 규제 도입에 찬성했다. 계약갱신청구권, 전월세 상한제와 같은 임대차 안정화 제도 도입을 위해서는 주택임대차보호법 개정이 필요한데, 2016년 11월 현재, 20대 국회에는 주택임대차보호법 개정안이 총 20건이나 발의되었다. 2016년 11월 15일 열릴 국회 법제사법위원회 법안심사제1소위원회에도 8건의 주택임대차보호법 개정안이 상정되었고, 대부분의 법안은 계약갱신청구권과 전월세 인상률 상한제를 도입하는 내용이다. 세입자의 주거 안정을 위한 제도 개선이 중요하다는 인식은 국회도 충분히 공감한 것으로 보인다. 이에 주거권네트워크는 주택임대차보호법 개정에 관한 국회 법제사법위원회 소속 의원들의 인식을 확인하고 이를 시민들에게 알리기 위해, ▲계약갱신청구권 도입, ▲전월세 인상률 상한제 도입, ▲세입자 보호 방안에 대한 정책 질의서를 발송했다. 20대 국회에서는 임대차 안정화 제도에 대해 별다른 입장을 밝히지 않은 새누리당 역시, 주택임대차보호법 개정의 중요성을 깨닫고 세입자의 주거 안정을 위한 제도 개선 요구에 답해야 한다. 20대 국회는 최순실 게이트 등을 통해 드러난 부동산 투기 세력을 옹호할 것이 아니라, 무방비한 제도에 피해를 입고 있는 세입자를 보호해야 할 본연의 임무에 충실해야 한다. 끝.

▣ 붙임자료.

- 국회 법제사법위원회 소속 국회의원 대상 주택임대차보호법 개정에 관한 정책 질의서

한국의 주거권 실태

한국은 지속적인 공급을 통해 주택의 절대적인 부족 문제가 해결되었음에도 불구하고 한국 사회에서 주거 문제는 여전히 심각하다. 부동산 상품이 된 주택은 주거비 부담으로 인한 사회적 약자들의 고통에는 아랑곳하지 않고 최대한의 이윤 추구를 위한 수단이 되고 있다. 주택을 둘러싼 세대별, 계층별 이해관계의 대립은 갈수록 커지고 있는 상황이다.

20년 전인 1996년 해비타트II에서 한국 정부는 대표 연설문을 통해 ‘적절한 주택은 인간의 기본적인 권리라는 점을 믿고 있다’고 천명했고, 2015년에는 주거권을 처음으로 명시한 주거기본법이 제정되었지만 한국에서 주거권은 여전히 다른 권리에 비해 취약하다. 국가가 보호, 존중, 실현의 의무를 지키지 않고 있어, 한국 사회에서 많은 사람들, 특히 가난한 사람들의 적절한 주거에 대한 권리는 문서상으로만 존재하고, 현실 사회에서는 작동하지 않는다.

장기공공임대주택이 전체 주택 재고의 5%에 불과해 거의 대부분의 임차인들이 민간주택에 거주하고 있지만, 소득에 비해 비정상적으로 높은 임대료에 대한 규제는 거의 이루어지지 않고 있으며 주택의 품질도 관리되고 있지 않다. 가난한 사람들이 사는 저렴한 임대주택은 천장에서 비가 새고, 바닥에서는 물이 올라오는 상황임에도 불구하고, 임대인과 정부 모두에 의해 방치되고 있다. 이곳에서 나가면 주거를 상실할지도 모른다는 세입자들의 불안감은 이러한 부적절한 심지어 비인간적인 주거환경을 감내하도록 하고 있다.

지난 박근혜 정부는 집으로 인한 사람들의 고통은 외면한 채 경기 부양을 위해 ‘빚 내서 집사라’는 정책을 폈다. 박근혜 정부에서 자본과 엘리트 관료의 결탁은 세계적으로 유사한 사례를 찾아보기 힘든 ‘뉴스테이’를 국책 사업으로 추진시켜, 임대주택을 투자자인 대기업의 이윤을 보장하고 축적하는 수단으로 전락시켰다.

2017년 5월 집권한 문재인 정부는 8월 2일 발표한 대책을 통해 ‘빚내서 집사라’는 정책을 실질적으로 무력화시켰다. 한국 사회는 이미 경제 및 인구의 저성장 시대로 진입했지만, 고성장 시대의 ‘부동산 불패’ 신화가 남아 있어 정책 당국에게 주거 정책이 아닌 부동산 부양 정책을 주문하는 언론의 목소리는 문재인 정부가 들어선 이후에도 여전히 크다. 정치 권력은 바뀌었지만 주택을 둘러싼 경제 권력은 아직 바뀌지 않았기 때문이다.

문재인 정부가 세입자 보호를 위한 계약갱신청구권, 전월세상한제의 도입 의사를 밝히고 있다는 점은 의미있는 진전이지만, 구체적인 계획없이 '단계적으로 추진하겠다’는 소극적 태도로 일관하고 있다는 점, 뉴스테이가 공공지원민간임대주택으로 이름만 바뀐 채 계속 추진되고 있다는 점도 여전히 문제로 남아있다.

주거권 현황과 문제

1. 세입자의 주거권

• 주거세입자의 주거가 불안정한 가장 중요한 이유는 임대차기간이 2년으로 정해져 있는 가운데, 세입자에게 계약을 갱신할 권리(계약갱신청구권)를 보장하지 않고 임대료 상승률도 규제하지 않고 있기 때문이다. 가계동향조사에 의하면, 2010~2016년 사이 전체 가구의 20%에 해당하는 소득 1분위 가구의 소득 대비 주거비 비율(RIR)은 50% 내외로 정상적인 생활이 불가능할 정도로 높다. 전체 가구의 RIR도 2010년 19.9%에서 2016년 23.7%로 지속적으로 증가하고 있어, 저소득 가구뿐 아니라 중산층 가구까지도 주거비 과부담 문제를 겪고 있다.

• 정부는 임대주택 등록 활성화를 통해 임대기간과 임대료 인상을 규제하고자 하지만, 등록되지 않은 주택에 대해서는 아무런 규제가 없다. 정부는 등록 추이를 살펴본 후 단계적으로 등록 의무화를 검토하겠다고 하였으나 사안의 시급성에 비해 구체적인 안이 없다는 점, 주거안정성과 주거비 부담가능성이라는 기본적인 권리를 임대인의 임대주택 등록 여부에 따라 보장한다는 점이 매우 우려스럽다.

2. 홈리스

• 2011년 「노숙인 등의 복지 및 자립지원에 관한 법률｣이 제정되었으나, 홈리스의 삶은 크게 나아지지 않고 있다. 도시가 상업화·고도화되며 홈리스들이 퇴거당하고, 쪽방과 같은 홈리스들의 거처 역시 철거되거나 관광객을 위한 숙소로 용도가 변경되는 일이 빈발하고 있다. 정부는 거리와 시설에서 생활하는 사람을 일컫던 "노숙인"이라는 협소한 개념을 사용하면서, “주거로서의 적절성이 현저히 낮은 곳에서 생활하는 사람”을 주요 정책 대상으로 설정하지 않고 있다. 거리와 시설 이외의 다양한 형태의 홈리스들은 정책 대상에서 제외되는 것은 물론 실태조사 대상에서도 배제되고 있다.

• 홈리스에 대한 차별도 이루어지고 있다. 한국철도공사는 2011년부터 ‘서울역 야간노숙 행위 금지’ 조치를 실시하여 홈리스의 출입을 제한하고 특수경비용역을 고용하여 홈리스를 퇴거 시키고 있다. 또한 불심검문은 『경찰관직무집행법』 제3조에 의거 범죄의 의심이 있는 경우 등에만 행해져야 하나, 경찰은 거리, 철도 및 지하철역, 공원 등지의 홈리스를 표적삼아 집중 불심검문을 하고 있다.

3. 강제퇴거

• 주택공급과 주거환경 개선을 명목으로 추진해 온 각종 개발사업은 강제퇴거를 수반해 사회적 약자들의 주거권에 심각한 악영향을 미쳐왔다. 대부분의 개발사업이 공익적 성격의 사업임에도 불구하고, 민간개발 형식으로 추진되면서 사적 이익의 극대화를 위해 속도와 효율성이 중시되는 전면철거 방식이 선호된다. 이 과정에서 기존 원주민들, 특히 지역 거주민의 다수를 차지하는 세입자들과 저소득층 등 사회적 약자들은 배제된다.

• 용산참사를 비롯한 한국의 폭력적인 강제퇴거 문제는 그동안 UN을 비롯한 국제사회에서 여러 번 지적되어 왔지만 여전히 해결되지 않고 있다. 대부분의 강제퇴거는 사전 예고 없이 진행되고, ‘용역깡패’라고 불리는 집단에 의해 집행되기 때문에 퇴거를 종용하거나 집행하는 과정에서 발생하는 사적 폭력 문제가 매우 심각하다. 강제퇴거를 당한 이후 긴급 구제를 받을 수 있는 제도나 절차가 마련되어 있지 않다는 점, ‘도시개발법’에 의한 개발을 제외한 다른 유형의 개발에서는 동절기 강제퇴거를 법적으로 금지하지 않고 있다는 점도 심각한 문제이다.

4. 비공식주거

• 비공식 주거는 거주에 적합하지 않은 비닐하우스, 판잣집, 쪽방, 컨테이너, 고시원, 여관・여인숙, 비숙박용 다중이용업소(pc방, 사우나, 만화방 등) 등으로, 비공식주거 거주민은 홈리스와 함께 한국사회의 대표적인 주거취약계층이다. 최소 주거 면적기준, 설비기준, 구조․성능․환경기준 등에 미달되는 열악한 주거환경에서 정신적․육체적 안전을 보장받지 못하며 생활하고 있지만 정부는 비공식주거 거주민을 정책의 주요 대상으로 다루지 않고 방치해왔다.

• 판잣집․비닐하우스와 같이 가시적인 비주택 거주민은 감소했지만 고시원, 숙박업소의 객실과 같은 비가시적인 비주택 거주민이 증가하고 있다.｢인구주택총조사｣에 따르면 비공식 주거(오피스텔 제외 주택이외의 거처)에 거주하는 가구수가 2005년 57,066가구에서 2010년 129,058가구, 2015년 393,792가구로 비약적인 증가를 보인다.

5. 다양한 계층의 주거권

• (청년) 청년들의 사회경제적 기반은 한국 사회가 저성장 국면에 접어들면서 급격히 악화되고 있으며 빠른 속도로 상승한 주택 가격은 청년세대가 지불하기 어려운 수준에 도달하였다. 공공임대주택이 부족한 상황에서 대다수 청년 가구는 규제받지 않는 민간임대시장에 거주하게 된다. 소득이 낮아 자산 형성이 어려운 청년 가구는 주로 월세로 민간임대주택에 거주하는데, 청년 가구의 높은 주거비 부담은 이들을 열악한 주거환경으로 내모는 결과를 초래한다. 청년 주거문제는 연애, 결혼, 출산 기피로 이어져, 우리 사회의 재생산 구조마저 붕괴시킴으로써 사회의 지속가능성을 위협하고 있다. 서울·수도권으로 청년 인구가 집중하는 현상이 두드러지는 한국의 특성상 서울·수도권의 청년 주거 문제는 다른 지역에 비해 매우 심각하다.

• (아동) 아동은 신체적·정서적으로 성장하는 시기로 열악한 주거환경이 건강과 안전에 미치는 영향이 다른 인구집단에 비해 크다. 통계청 인구주택총조사에 의하면 2015년 전국적으로 19세 이하 아동이 있는 47만 가구가 최저주거기준에 미달 상태에 있다. 거주 환경이 열악한 지하·옥탑 거주 아동과 주택이라고 부를 수도 없는 고시원, 비닐하우스 등 주택 이외의 거처를 포함하면 94명의 아동이 주거빈곤 상태에서 살고 있다.

• (여성) 비혼 1인 가구가 지속적으로 증가하고 있음에도 불구하고 여전히 한국 정부의 주택 정책은 부부와 자녀로 구성된 일반 가구 중심이다. 특히 비혼 여성은 비혼 남성에 비해 소득이 낮음에도 불구하고, 주거정책의 사각지대에 놓여있다. 최근 한국 정부에서 발표한 「사회통합형 주거사다리 구축을 위한 주거복지로드맵」 을 살펴보면 임금격차가 가장 큰 중장년 여성 1인가구의 경우 공공임대 주택 정책의 주요 대상에서 아예 빠져있음을 확인할 수 있다.

• (장애인) 한국 정부는 장애인에게 지역사회에서 생활할 수 있는 주거권을 보장하지 않고, 시설에 거주할 것을 강요한다. 한국 사회에서 장애인은 거주시설에서 평생을 살거나, 지역사회에서 높은 주거비를 부담하면서 살거나, 편의시설이 부족한 집에서 살 수밖에 없다. 한국에서 지역사회와 분리되어 장애인 거주시설에 거주하는 장애인은 3만 명이 넘고, 정신의료기관에 수용된 정신 장애인은 7만 8천명에 이른다. 시설 거주인은 폭력과 방임을 비롯한 인권침해를 당하더라도 적절한 지원을 받지 못한다. 심각한 인권침해 피해가 입증되더라도 시설거주인은 다른 시설로 옮겨질 뿐 지역사회에 거주할 권리를 보장받지 못한다.

• (이주민) 한국의 장기 체류 외국인은 점점 늘어나고 있음에도 정부의 주거 정책에서 이주민은 대부분 배제되고 있다. 공공임대주택은 아예 신청할 자격이 없고, 주거급여는 결혼이주민과 난민인정자에게도 적용되고 있지만, 결혼이주민은 한국 국적의 배우자와 법적인 혼인 관계를 유지하고 있거나 한국 국적의 미성년 자녀를 양육하고 있을 때에만 적용된다. 많은 수의 이주노동자는 사업장이 외진 곳에 위치하는 점 때문에 사용자가 제공하는 사업장 인근 숙소에서 고립된 채 생활한다. 그런데 이들의 주거 환경을 보장할 기준이나 관리감독 규정은 매우 미흡하다. 2013년 국가인권위원회의 농축산업 이주노동자 인권 상황 실태조사에 따르면 숙소의 70% 이상이 비닐하우스, 컨테이너, 패널 등으로 지어진 가건물이었으며 욕실이 외부에 있거나 창이 없고 잠금장치 설비가 되어 있지 않은 등의 문제점이 발견되었다.

한국의 주요 주거관련 정책의 문제

1. 적절한 주거에 대한 기준 부재

• UN 사회권위원회는 한국 정부에 ‘주택에 대한 접근성(availability)과 적절성(adequacy)에 관한 집계되지 않은 자료(disaggregated data)와 불안정하고 적절하지 않은 곳에 사는 가구에 대한 지원 효과에 관한 정보를 제공하여 주십시오.’라고 요청했다. UN에서 오랫동안 논의되어온 주거권 관련 핵심 개념인 적절한 주거(adequate housing)는 주거의 안정성, 주거비의 부담가능성, 물리적으로 살만한 집인지, 집 주변의 주거환경이 적절한지 등을 포괄하는 개념인데, 한국 사회에서는 관련 논의가 부족했다. 한국 사회는 과도한 주거비 부담을 측정할 수 있는 기준을 가지고 있지 않으며, 방의 개수, 면적, 시설(화장실, 욕실, 목욕탕)으로 구성되는 최저주거기준 외에는 살만한 집인지를 파악할 수 있는 기준을 가지고 있지 않다. 정부의 불안정하고 적절하지 않은 곳에 사는 가구에 대한 지원을 위해 적절한 주거에 대한 기준 마련이 선행되어야 한다.

2. 장기공공임대주택의 공급 정체와 임대료 부담

• 2016년 기준으로 임대기간이 30년 이상인 장기공공임대주택의 총 재고량은 942,543호이다. 한국의 공공임대주택은 전체 주택 수에 비해 재고 비율이 낮아 임대료 상승 억제, 주거안정과 같은 공공임대주택의 정책적 효과를 기대하기 어려운 상황이다. 지난 박근혜 정부는 LH공사 등 공공임대주택 공급을 담당하는 공기업의 부채감축을 지상 과제로 설정해 장기공공임대주택 공급을 위축시켰다.

• 대부분의 공공임대주택은 입주자가 임대료와 관리비를 부담할 수 있는 능력이 전제되어야 한다는 점에서도 한계가 있다. 1989년 이후 정부가 바뀔 때마다 새로운 유형의 공공임대주택이 만들어졌기 때문에, 임대료, 임대기간, 입주대상 등이 다른 다양한 공공임대주택의 유형이 존재한다. 현재 공공임대주택의 임대료는 공공임대주택 유형에 따라 정해지며, 임차인의 소득은 반영되지 않고 있다. 이로 인해 소득 1~2분위의 저소득층에게는 보증금과 임대료가 큰 부담이 된다.

3. 뉴스테이의 다른 이름 공공지원민간임대주택

• 지난 박근혜 정부에서는 광범위한 취약계층이 주거복지 사각지대에 놓여있음에도 불구하고, ‘납세자인 중산층도 정책 대상이 되어야 한다’는 주장으로 ‘취약계층에 대한 우선 지원과 사회적 편익에 따른 공공의 지원’이라는 주거 정책의 기본 원칙을 훼손시킨 채 ‘민간임대주택에 관한 특별법’까지 제정하며 국책 사업으로 뉴스테이를 추진하였다. 뉴스테이는 건설사 등 이익 집단과 관료를 포함한 정치 엘리트 간 결탁의 산물로, 공공의 지원을 통해 달성할 수 있는 공익 목적이 거의 없는 대기업 특혜 사업이었다. 다른 나라에서는 유사한 사례를 찾아 볼 수 없는 비정상적인 사업이다.

• 뉴스테이는 정책적 지원의 정당성 확보를 위해 필요한 최소한의 장치인 초기 임대료 규제가 없었으며, 이 과정에서 그린벨트 해제, 기금 출자 및 저리 융자, 용적률 상향 등 기업에 대한 각종 특혜가 주어졌다. 심지어 공공임대주택에 비해서도 많은 지원이 이루어졌다. 현 정부는 주거복지로드맵에서 ‘공공택지, 공공기금, 세제혜택은 유지하는 대신 공공성을 높여 뉴스테이를 ‘공적지원 민간임대주택’이라는 이름으로 공급하겠다’는 계획을 발표하였다. 공공성 확보를 위한 조치는 무주택자로 공급 대상을 제한하고, 시장 가격의 90~95%로 초기 임대료를 규제하는 것으로 여전히 특혜에 비해 공공성이 현저히 떨어진다. 뉴스테이가 ‘공공지원 민간임대주택’로 이름이 바뀌어도, 고소득층을 대상으로 한 비싼 민간임대주택이 될 것이 틀림없다.

4. 임대소득 과세 미비

• 역대 정부는 미등록 민간임대주택에서 발생하는 임대수익에 적절한 과세를 하지 않아 주택의 상품화를 촉진시켰다. 임대소득에 대한 탈세를 방치한 결과 한국의 주택은 투기화, 상품화되어 거대한 ‘시장’을 형성하고 있다. 주택임대소득에 대한 과세 체계는 오래전에 마련되어 있었지만 역대 정부는 정치적인 이유로 과세를 번번이 유예했다. 임대소득에 대한 전면적인 과세는 2019년이 되어서야 시행할 예정이다. 정부는 임대사업자에게 세제 지원을 확대하여 임대주택등록을 유도하겠다는 계획을 밝혔다. 그러나 정부의 계획은 등록을 의무화하는 방식이 아니기 때문에 한계가 있다. 약 86%의 임대사업자가 아직도 사업자 등록을 하지 않았다.

5. 빈곤층의 주거권 향상을 담보하지 못하는 주거급여

• 2000년 기초생활수급 가구에 임대료와 수선비를 보조하는 주거급여가 도입되었다. 2015년 기초생활보장이라는 통합 수당에서 교육, 주거, 의료 등 개별적인 급여로 전환된 이후에도, 광범위한 주거복지 사각지대가 발생하고 있다. 주거급여의 부양의무자 기준은 실제 부양여부와는 관계없이 부양의무자의 부양가능성만으로 수급을 제한하고 있어 복지 사각지대를 만들어 내고 있다. 현 정부에서는 주거급여의 부양의무자 제도를 폐지하기로 하였으나 주거급여의 소득기준이 ‘중위소득의 43% 이하’로 낮다는 문제는 남아있다.

• 한편, 주거급여의 기준임대료는 빈곤층이 거주하는 쪽방, 고시원의 임대료에도 미치지 못해, 취약계층이 양질의 살만한 집에 거주하는 것이 불가능하다. 주거비가 높은 서울 등 수도권에서 실제 부담하는 월세와 수급액의 차이가 큰데, 주거급여의 보장 수준이 낮아  열악한 주택이나, 고시원 등 비주택에 거주하는 것이 불가피해 주거 상향이 이루어지지 않고 있다. 주거급여를 받고 있는 가구의 주거 상태에 대한 모니터링이 전혀 없다는 점도 문제다.

6. 분양시장에 대한 규제 미비

• 노무현 정부는 2005년 집값폭등 대책으로 분양가상한제를 도입함으로써 이후 10년 가까이 전국에서 분양가가 가장 높은 강남의 3.3㎡당 분양가가 4,000만원을 넘지 않게, 분양가 상승을 일정 수준으로 제한할 수 있었다. 그러나 박근혜 정부에서는  2014년 민간택지에 대한 분양가상한제 적용을 실질적으로 불가능하게 만들었다. 이후 강남을 중심으로 3.3㎡당 분양가가 4,000만원을 넘는 아파트 단지가 속출하게 되었다. 민간택지에 대한 분양가상한제의 실질적인 폐지의 영향으로 민간아파트의 분양가격에 관한 정부의 공식통계가 처음으로 발표된 2015년 10월 이후 2018년 1월까지 전국의 분양가는 17.4% 상승했다. 특히 서울의 경우 전국에서 분양가가 가장 높았음에도 불구하고 분양가가 13.4% 상승했다.

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