임차상인 피해 막지 못하는 상가임대차보호법 개정해야

가로수길 임차인-건물주 분쟁의 근본적 원인은 미흡한 제도탓

환산보증금 기준 폐지, 영업기간 10년으로 확대, 퇴거료보상제 도입 등

20대 국회는 반드시 세입자 보호 법안 처리해야

최근 신사동 가로수길의‘우장창창’임차인과 건물주 간 분쟁과 강제집행이 사회적인 문제가 되었고, 이 과정에서 폭력적인 강제집행을 막던 시민들이 부상당하기도 했다. 상가임대차 분쟁이 발생하는 원인은 대부분 임대인을 중심으로 되어 있는 현행 상가건물 임대차보호법 때문인데, 입법기관인 국회가 법 개정에 의지가 없기 때문이다. 이에 참여연대 민생희망본부(본부장 조형수 변호사)는 20대 국회가 시급히 현행 상가건물 임대차보호법을 개정해, 세입자를 보호할 수 있도록 △환산보증금 적용기준 폐지, △임차인의 계약갱신요구권을 10년으로 확대, △임대인이 재건축 등의 이유로 계약을 종료하거나 중도 해지할 때 임차인에게 퇴거료 보상 등의 실질적인 방안을 도입할 것을 촉구한다.

현행 상가건물 임대차보호법의 적용범위는 서울의 경우 환산보증금 4억 원이 기준이어서, 우장창창같이 환산보증금 기준을 초과하는 임차인들은 법의 보호 대상에서 벗어난다. 신사동 가로수길을 포함해, 상권이 발달한 서울 등의 지역은 4억 원을 훨씬 초과하는 상가 비율이 매우 높게 나타나, 현행 환산보증금의 적용 기준은 비현실적이라는 비판을 받고 있다. 또한 임차인이 계약갱신요구권을 최대 5년까지만 행사할 수 있어서, 임차인이 초기 투자금을 회수하기에는 이 기간이 지나치게 짧다는 지적도 꾸준히 제기되어 왔다. 그리고 2015년 5월, 19대 국회에서 세입자의 권리금을 보호하는 방안으로 상가임대차보호법이 개정되었으나, 여전히 임대인이 재건축 등의 사유로 계약을 종료하거나 중도 해지할 때는 임차인에게 적절한 보상을 지급하지 않는 심각한 문제가 있다. 

한국사회에서는 임차인이 항상 건물주에게 일방적인 양보를 요구할 수밖에 없기 때문에, 분쟁을 멀리서 바라보는 입장에서는 세입자의 요구가 지나치게 과하다고 느낄 수 있다. 그러나 임차인이 피해를 입게 되는 현실에 대한 근본적 책임은 상가건물 임대차보호법 등의 현행 제도를 안일하게 설계해놓고도, 이를 개선하기 위해 노력하지 않는 정부와 국회에 있다.

20대 총선에서 여야 4당은 상가세입자 보호를 위한 정책을 공통적으로 공약했다. 새누리당·더불어민주당·국민의당·정의당 모두 현행 상가건물 임대차보호법이 세입자를 보호하기에 턱없이 부족하다는 문제의식을 공유했다는 반증이다. 20대 국회 개원 2달 만에, 여야는 경쟁적으로 상가임대차보호법 개정안을 발의하고 있다. 여야는 상가세입자를 보호할 수 있는 실질적인 모든 방안을 고려해, 다가오는 첫 정기국회에서 반드시 상가건물 임대차보호법을 개정해야 한다. 이와 동시에 정부는 지자체에 상가임대차 분쟁을 조정할 수 있는 실질적인 권한을 부여해야한다. 지자체 차원에서도 임대인과 임차인 간의 분쟁이 커지기 전에 상생협약을 유도하는 방안을 마련해야 한다.

‘우장창창 사태’가 해결되기 위해서는 각계의 지혜와 노력을 모으는 것이 필요하다. 계속해서 장사하고 싶은 임차인의 호소에 대해, 임대인도 적극적으로 대화에 나서 상생하는 방안으로 화답해줄 것을 호소한다. 끝.

[기고] '임대차 갱신'만이라도 도입하라

김남근 참여연대 집행위원장

세계적인 양적완화, 인플레이션 정책으로 돈이 많이 풀리면서 대도시의 임대료가 상승하자 각국에서는 임대료 안정화 정책을 강화하고 있다. 뉴욕시는 2016년부터 1년 임대차에 대해서는 연 1%, 2년 임대차에 대해선 연 2.75%의 인상률 상한을 적용하기로 했다. 독일은 갱신되는 임대차에는 3년에 20%로 인상률을 제한하고 있는데, 베를린 등 16개 대도시에서는 최초의 임대차에 대해서도 인상률을 제한하는 정책을 도입하고 있다. 

 

올 한 해에만 임대료가 10% 넘게 인상되고 2009년 이래 7년째 전·월세난이 지속되고 있으니 한국 정부도 대책을 세워야 하는 것은 당연지사다. 소득의 25% 이상을 주거비로 지출하는 경우 서구 유럽에서는 일반적으로 주택정책의 대상이 된다. 서울시의 조사에 의하면 서울의 18세 이상 35세 이하 청년의 69%가 소득의 30% 이상을 주거비로 쓴다. 그러나 정부는 일관(?)되게 “빚내서 집 사라”는 정책을 계속 밀어붙이고 있다.

 

전세난에 지친 20~30대를 중심으로 큰 빚을 내어 집을 사면서 2006년 이래 최대의 부동산 거래가 이뤄지자 정부는 정책의 성공을 자축하는(?) 분위기다. 하지만 가계부채가 1200조원에 달해 금리 인상이 불가피해질 경우 또 다른 경제위기의 뇌관이 될 수 있다. 이미 미국은 금리를 인상하고, 지속적으로 금리 인상을 예고하고 있다. 소득은 중산층이지만 부채 원리금 상환으로 가계소비는 신빈곤층 수준인 하우스푸어가 늘어나 내수경제가 더욱 위축될 것으로 전망된다. 한국도 임대차 안정화 정책을 통해 가계의 주거비 부담을 줄이고 서민과 청년들의 주거를 안정시키는 정책을 본격적으로 추진해야 한다.

정부가 임대차 갱신 제도와 인상률 상한제 도입을 반대하는 주된 이유는 한꺼번에 임대료가 폭등하는 부작용이 우려된다는 것이었다. 그런데 국토교통부가 국회에 제출한 연구용역 보고서에 따르면 인상률 상한제 없이 임대차 갱신 제도만을 도입하면 큰 부작용이 없다고 한다.

 

그렇다면 19대 국회에서는 임대차 갱신 제도만 먼저 도입하는 것도 방안이다. 갱신 제도를 도입해 시행하면서 인상률 상한제까지 도입할지는 향후 20대 국회에서 더 논의해볼 수 있다. 인상률 상한제가 적용되지 않더라도 갱신으로 임대차가 지속되면 임차인도 어느 정도 협상력을 발휘할 수 있고, 임대료 조정 제도를 통해 과도한 임대료 인상을 막을 수 있다. 국회 서민주거특별위원회가 주거비 부담에 신음하는 서민과 청년들의 입장에서 현명한 합의를 이끌어내기를 기대한다.

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월세 따박따박 받으며 살자? 청년들이 '봉'인가

[박동수의 주거 칼럼] 구매력 있는 구입자에 초점 둔 정부 주택정책

<박동수 참여연대 민생희망본부 자문위원>

지난 18일 불광역 인근 서울혁신파크에서 있었던 2015년 서울청년주간 행사의 한 프로그램이었던 '청년이 말하는 다음 주거' 초대 말이 가슴을 아프게 한다. 청년세대는 "소득으로 집을 구입할 여력도, 빚을 낼 여력도 없는" 세대라는 말… (관련기사: 청년 주거, 갖지 못하고 머물기만 한다).

재테크 수단의 하나가 되어 버린 주택시장에서, 대접 받는 고객이나 주택은 '구매력 있는 구입자'와 '매수 수요가 많아 인기 있는 주택'이다.

'구매력 있는 구입자'는 자가 사용 구입자도 포함하지만, 여러 채의 주택을 구입할 수 있는 여유 자금을 가진 투자자이다. '매수 수요가 많아 인기 있는 주택'은 생활 편의시설이 잘 갖추어진 역세권의 아파트나 (재건축 아파트 포함) 원룸 주택들이다.

'돈 있는 투자자' 중심 주택 정책에서 소외된 청년세대

정부의 주택정책은 '구매력 있는 구입자'에게 초점을 맞추고 있다.  

정부는 많은 주택을 지어 내수 경기를 일으키는 것이 정책의 1순위이기 때문에, 주택정책의 핵심 고려 대상은 수백 수천 채의 아파트를 소유한 건설사나 투자펀드 그리고 여러 채의 주택을 소유한 개인이다. 

... (후략) ...

>>> <오마이뉴스> 원문 바로가기

임대료 규제에 대한 국토부 연구용역 반박자료 발표

국회에 제출한 임대료 규제에 관한 연구용역, 수많은 오류 확인돼

계약갱신청구권 도입 부작용 없는 것으로 드러났음에도 여전히 반대

정부·여당은 모순적인 반대 입장 철회하고, 전월세 대책 마련해야

2015년12월27일 참여연대 민생희망본부(실행위원장 조형수 변호사)는 국토교통부가 국회 서민주거복지특위에 제출했던 <민간임대주택시장에 대한 임대료 규제 효과 등 연구 용역>에 대한 반박보고서를 발표했다. 국토부의 연구용역은 시작 단계부터 계약갱신청구권과 전월세 상한제 등 임대료 규제 도입에 반대하는 연구진에 발주했다. 정부·여당은 원했던 결론을 짜맞추기 위한 의도적이고 편향적인 연구를 진행해 비판을 받고 있다. 국토부는 ① 전월세 상한제 도입 시 시뮬레이션 분석, ② 1989년 임대차기간 연장 사례, ③ 해외 세입자 보호제도 사례를 조사한 연구결과를 2015년12월8일 특위에 제출했으나, 시뮬레이션 설계 방식을 비롯한 연구 결과 전반에 상당한 오류가 있는 것으로 확인됐다.

국토부의 연구용역은 임대료 상승률에 대한 경제학적 모형 없이 임대료 상승률을 5%, 7.5%, 10%의 상수로 가정하는 등 여러 문제점을 안고 있는 잘못된 시뮬레이션에 기초해, 전월세 상한제 도입 시 급격한 단기 임대료 상승효과 분석에만 집중했다. 또한 2015년 현재 경제상황과 크게 다른 1989년의 임대기간 연장 당시 임대료 상승 분석만으로 계약갱신청구권 도입에 따른 임대료의 단기 상승 가능성을 제시하는 등 연구 결과가 과학적이거나 객관적이라고 보기 어렵다. 해외 국가의 세입자 보호제도 분석 역시, 제도를 도입하는데 따른 부작용을 중심으로 기술하는 등 세계적인 임대료 규제 강화 추세 및 해당 국가에서 50년 넘게 임대료 안정화 정책이 지속되어 온 이유나 효과를 충실하게 소개하지 않았다. 결론적으로 국토교통부가 전월세 상한제 및 계약갱신청구권 도입에 부정적인 결과를 제시하며 정부의 기존 반대 입장을 뒷받침하려는 의도 하에 발주한 연구용역은 신뢰하기 어렵다.

역대 최악의 전월세 대란으로 고통 받고 있는 서민들은 서민주거 안정 대책을 강하게 요구하고 있다. 세입자 보호 제도 마련을 약속했던 국회 서민주거복지특위는 1년 내내 지속된 정부·여당의 맹목적인 반대와 무책임한 태도로 인해, 계약갱신청구권과 전월세 상한제 등 근본적인 해결책을 마련하지 못하고 12월29일 마지막 회의만을 남겨둔 상황이다. 수많은 오류가 있는 국토부 연구용역조차도 계약갱신청구권은 부작용이 거의 없을 것으로 예상했음에도 불구하고, 임대료 규제 도입에 반대하는 정부·여당의 주장은 더 이상 신뢰하기 어렵다. 전월세 대란을 방기한 정부·여당은 서민·중산층의 주거안정 대책을 마련해야 할 책임이 있다. 따라서 29일 마지막 국회 서민주거복지특위에서 계약갱신청구권과 전월세상한제 도입 및 즉각 시행을 결단해야 한다. 끝.

▣ 붙임자료

1. 임대료 규제에 대한 국토부 연구용역 반박 보고서

박근혜 주택 정책에 서민-세입자는 없다

[박동수의 주거칼럼⑦] 서민·세입자 희생 위의 부동산 경기 부양은 불공정

<박동수 참여연대 민생희망본부 실행위원>

'빚내서 집사라' 정책을 내세우며 부동산 경기부양에 주력했던 정부가 부동산 경기를 냉각시킬 조치를 잇달아 발표하고 있다. 주택담보대출을 규제하는 조치로, 정부는 이자만 갚던 방식에서 원금과 이자를 함께 받는 방식으로, 건설사가 아파트 신축 분양 때 계약자에게 일괄적으로 해온 중도금 집단 대출에 대해서도 제한하겠다는 발표를 했다. 일부 은행들은 "임대사업자에 대한 은행의 연간 대출한도가 집행되었다"며, 올 연말까지 임대사업자에 대한 대출을 하지 않겠다고 발표했다.

정부는 대출규제 조치를 통해 주택시장과 주택구입자에게 "부동산 경기가 과열되었다는 점과 가계부채가 심각하다'는 신호를 보내고 있다. 그러나 전세 폭등 및 월세에 부담을 느낀 일부 세입자들은 주택구입에 나서고 있다.

정부의 주택정책은 민간주택시장과 공공임대주택공급을 통해 '부동산경기부양'과 '주거안정'이라는 상반되는 목표를 갖고 있는데, 정부는 '성장과 민생' 사이에서 상호 균형을 유지하기 위해 노력해야 한다. 그러나 정부는 주택정책을 내수경제 활성화의 수단으로 활용하면서, '부동산경기부양'에 주력해 왔다. 부동산 경기부양만 추진하다가는 주택가격이 계속 올라 '주택가격 거품'을 형성함으로써, 세입자들의 근로의욕을 감퇴시킴은 물론 비생산적인 부동산에 돈이 묶여 경제의 효율성을 떨어뜨리는 부작용을 가져온다.

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