20대 국회 개혁입법

주택임대차보호법, 문재인 대통령 공약대로 바꾸자

문재인 정부 들어 국민들의 주거 불안은 좀 나아졌을까? 결론부터 말하자면 반반이다.

2016년 이후 전세가격과 월세 가격의 변동 추이를 살펴보면 문재인 정부가 현재까지는 주택임대차 시장의 가격을 안정화하는데 어느 정도 성공했다고 볼 수 있다. 박근혜 정부 이후 문재인 정부가 등장하면서 전세가격 부담 증가 추세가 둔화되고 월세 임차인도 그 부담이 줄어들기 시작한 상황을 아래 그래프로 확인할 수 있다.

절반의 성공, 절반의 실패 

그러나 이미 박근혜 정부 시기 많이 오른 임대료 부담은 별로 줄어들지 않은 반면 서울의 주택 가격, 특히 아파트 가격이 치솟으면서 투기 조짐까지 보이자 청년 세대를 포함한 주택 실수요자들의 원망이 심해졌다. 9. 13 대책에 포함된 대출규제 등 강한 수요 억제 정책과 보유세 강화 방침, 9. 21. 주택 공급 대책 등 정부의 거듭된 부동산 대책에 따라 잠시 소강상태에 들어간 주택시장은 여전히 불안 요소가 잠재되어 있다. 문재인 정부 집권 후 지난 2년간의 상황은 주택임대차 시장도 안정시키면서 주택 매매시장을 안정화하는 것이 쉽지 않은 과제임을 보여준다. 어떻게 해야 할 것인가?

집은 누구를 위한 것인가. 부동산 불패 신화는 이제 깨져야 한다. (출처: Joop, “Korean appartments”, CC BY)

정부는 주택가격을 안정화시키는데 총력을 기울여야 한다. 우리나라에서 주택가격변동률과 전세 가격 변동률은 수년에 걸쳐 살펴보면 앞서거니 뒤서거니 하면서 동조화 현상을 보이고 있고 이는 통계적으로 이미 밝혀진 사실이다. 즉, 주택 가격 안정화 자체가 전세 가격 안정화의 핵심이다. 따라서 경기가 일부 둔화된다고 하더라도 전국적인 주택 수요억제 및 투기억제 정책의 기조를 완화해서는 안 된다.

이러한 정책 기조를 뒷받침하기 위해 공공분양주택 및 공공임대주택을 충분하게 공급하여야 하고 공공성이 뚜렷하지 않은 공공지원임대주택이 아니라 사회주택 확대로 방향을 전환해야 한다. 참여연대는 2018년 9월 정부의 주택 공급 확대 정책 발표와 관련해 이러한 정책이 또 다른 투기의 진원지가 되지 않도록 다음 네 가지 사항을 제안한 바 있다.

• 첫째, 공공택지를 민간에 매각해 분양하는 대신 공영개발할 것.
• 둘째, 그린벨트 훼손은 원칙적으로 피하되 불가피하게 그린벨트를 풀어 택지를 조성해야 할 경우 분양전환되지 않는 임대주택 공급을 중심으로 하여야 할 것.
• 셋째, 신혼희망타운을 주택 분양 중심이 아니라 임대주택을 중심으로 하도록 할 것.
• 넷째, 공공과 민간 분양주택의 분양원가 공개 항목을 확대할 것.

이를 통해 신혼부부 등을 포함한 주택 실수요자들이 필요한 기간만큼 충분하게 부담가능한 임대주택에서 거주할 수 있어야 주택 실수요자들이 자신의 재정적 능력을 벗어나 무리하게 주택 구매로 나아가지 않게 되어야 주택 시장과 서민 주거의 안정화가 달성될 수 있다. 나아가 정부 차원에서 국토 균형개발 차원에서 서울과 수도권 중심이 아니라 지방 도시를 활성화하는 청사진과 계획을 제시하고 도시재생사업 및 혁신도시 활성화와 연결시킴으로써 서울과 수도권에 부동산 투기자본이 집중되지 않도록 할 필요가 있다.

신혼부부 등 실수요자가 자기가 원하는 충분한 기간만큼 임대주택에 거주할 수 있어야 주택 시장의 투기를 잡고, 서민의 주거 안정을 확보할 수 있다. (출처: Tetsumo, CC BY)

‘주임법’ 개정의 방향 

지금까지의 상황은 이러하다. 주택을 공급하고 투기를 억제하는 정부의 역할과 함께 주거불안을 해소하기 위한 국회의 역할도 중요하다. 주거비 부담을 완화하고 주거 불안을 해소하기 위한 주택임대차보호법의 개정이 필요하다. 주택임대차보호법의 개정을 통한 임차인의 계약갱신청구권과 임대료 인상률 상한제의 도입이 바로 국회의 역할이다.

임대료와 보증금 인상을 현행 연 5%에서 연 3% 내외로 내리고 현행 2년인 계약갱신 의무기간을 최소 4년 이상으로 확대하는 주택임대차보호법 개정안은 민주당이 2016년 대선 전까지 야당 시절 계속적으로 당론으로 채택하여 주장해왔던 법안이기 때문에 더 이상 이를 미룰 이유가 없다. 또한 이 법안은 이미 19대 국회에도 여러 법안이 제출되어 논의되었고, 20대 국회에 제출된 주택임대차보호법 개정안 33개 중 13개가 계약갱신청구권과 인상률 상한제 도입을 담고 있다. 국회 내에서도 충분한 논의를 거쳐 많은 공감을 얻고 있는 대표적인 민생 법안이다.

임차인의 계약갱신청구권과 임대료 인상률 상한제는 이미 상가건물에는 적용되고 있다. 그럼에도 불구하고 이 제도가 주택과 관련된 법에 도입되지 못한 이유, 다른 말로, 우리가 사는 전월세 집에는 적용되지 않는 국회와 정부가 주택소유자들의 반발을 부담스러워했기 때문이다. 두 제도의 도입을 반대하는 측에서 제시해온 온갖 경제적 부작용 주장들은 실은 경제 운용 측면에서는 큰 문제가 되지 않는 사유들이다.

이미 도입되어 시행 중인 상가건물이 그 사례가 될 수 있다. 상가임대차에서도 임대료 인상률 상한을 2018년 1월 26일부터 연9%에서 연5%로 낮추었지만, 큰 부작용이 없다. 이 제도가 요구되어 논의된지도 한참이고 상가건물에 대해서는 이미 시행 중인데 국회가 유독 주택임대차에 대해서는 언제 계약갱신청구권과 전월세상한제를 도입하겠다는 것인지 결론을 내지고 있지 않고 있다. 국회가 주택 임대인들의 반발을 지나치게 의식하고 있는 것은 아닌지 걱정이다.

주임법 개정, 더는 미룰 수 없다

임대사업자 등록은 의무화해야 

국회와 정부는 이 제도를 임대사업자로 등록시키는 제도와 연동하여 도입을 검토하고 있다. 그 동안 주택임대차 시장 안정화를 위한 주요한 수단으로 민간임대사업자가 등록한 임대주택에 계약갱신청구권(4년 또는 8년), 임대료인상률 상한제(연 5%)가 적용되는 점을 고려하여 주택임대인들을 임대사업자로 등록(4년/8년)시키는데 주력했다. 그 결과 2017년 말 개인임대주택사업자가 등록한 임대주택이 98만채에서 2018년 8월말 현재 120.3만채로 증가했다. 최근에도 정부는 “렌트홈(임대등록시스템) 및 RHMS(임대차정보시스템) 등을 통해 임대사업자의 주택보유 현황 및 추정임대료 등을 모니터링하고, 국세청에 관련 자료를 제공”할 것이라면서 임대사업자 등록을 독려하고 있다. 그런데 이미 몇 가지 부작용이 발생하고 있다.

정부는 다주택자가 주택시장에서 투기세력이 아니라 임대주택 공급자로 역할을 해주기를 기대하면서 추진한 임대사업자 등록 확대 정책은 서울 지역에서 투기적 시장 형성한 원인이 되었다. 이로 인해 정부의 부동산 정책의 정당성에 적지 않은 타격을 받았다. 특히 임대사업자 등록 확대와 관련해 정부가 범한 중요한 실책으로 양도소득세 중과 면제, 투기과열지구에서 민간임대사업자에 대한 주택 담보대출 비율(LTV) 규제 완화(40% → 80%)가 지적되고 있다. 각종 세금을 완화해주고 담보 대출 비율 특혜를 부여한 임대사업자 등록 제도가 주택가격 상승 지역에서 손쉬운 투기수단으로 활용될 수 있음을 정부가 간과한 것이다.

정부는 주택 구입부터 매각까지의 기간을 기준으로 단기는 투기, 장기는 투자라고 구분할 수 있다고 생각한 것 같으나 투기와 투자의 경계는 아주 모호하다. 게다가 정부는 주택 실수요자들을 포함한 대다수 국민들이 다주택자들에게 주택 소유가 더 집중되는 것을 매우 부정적으로 바라본다는 사실을 간과했다. 정부가 투기지역과 투기과열지구에서 임대사업자 대출과 관련한 LTV는 다시 강화하고 조정대상지역에서 다주택자가 새로 취득한 주택에 대해 양도소득세를 중과하기로 하면서 급한 불은 껐다. 위와 같은 조정에도 불구하고 여전히 임대주택 등록시 양도소득세 감면 혜택이 여전히 매력적이기 때문에 기존 다주택 소유자들은 좀 더 임대사업자 등록에 참여할 가능성이 있으나 1주택~3주택 소유자가 대부분인 주택 소유 실태상 머지 않은 장래에 등록 확대 추세는 급격하게 둔화될 것이다.

문재인 정부와 20대 국회는 과연 부동산 숙제를 풀 수 있을까?

따라서 외국에서는 통상 부여하지 않는 양도소득세 감면 혜택과 같은 비정상적인 세제 혜택 부여에 의한 임대사업자 등록 확대 정책은 ‘의무적인 임대차 등록 정책’으로 전환되어야 한다고 본다.

문재인 대통령은 “임대주택 등록을 기반으로 세입자 주거안정과 집주인의 권리보호가 균형을 이룰 수 있도록 임대차계약 갱신청구권제 및 임대료 상한제를 단계적으로 제도화”하겠다고 공약했다. 전월세 부담, 이사 걱정으로 형용할 수 없는 가장 기본적인 삶의 조건이 주거 이다. 일해서 얻은 소득보다 빠르게 상승하는 집값 부담에 대해서는 길게 설명하지 않아도 될 것이다. 진부한 표현이지만, 더 미룰수 없지 않은가.

※ 본 기고글은 참여연대 민생희망본부 부본부장 이강훈 변호사가 <슬로우뉴스>에 게재한 것입니다.

슬로우뉴스 원문보기 >>http://slownews.kr/71174

등록임대주택 임차인 권리 보장 방안 여전히 미흡하다

시행 1년 후에야 뒤늦은 관리기반 구축, 임대주택 관리 강화 방안 마련 

실효성 있는 등록주택 관리, 감독을 위한 인력 확충, 시스템 보완 필요  

임차인 권리 안내 행정 조속히 시행하고 임대인 세제혜택 줄여야 

오늘(1/9) 정부는 ▲등록임대주택 관리기반 구축 ▲임대사업자 관리 강화 ▲세제혜택 조정 ▲임차인 권리 보호 강화 등의 내용을 담은 ‘등록 임대주택 관리 강화방안’을 발표했다. 정부는 2017년 주거복지로드맵을 발표하면서 주택임대차보호법을 추진하는 대신 민간임대주택 등록을 통해 세입자를 보호하겠다며 임대인들에게 양도세 비과세 등 과도한 혜택을 부여했다. 그러나 정부가 정작 그 등록임대주택을 관리하고 감독하는 운영 전담체계나 규정을 마련하지 않으면서 다주택자들은 과도한 세제 혜택을 본 반면, 세입자들은 본인이 살고 있는 집이 등록임대주택인 것을 몰라 제대로 된 권리를 보장받지 못하는 심각한 문제점이 노출됐다. 뒤늦게 내놓은 `등록임대주택 관리 강화 방안`마저도 국회에서 언제 처리될지 예측할 수 없는 법개정 사항이 많아 정부가 임차인 권리를 보장하겠다는 의지가 있는지 의문스럽다. 정부와 지자체는 법개정 전이라도 등록임대주택 임차인 권리 보장을 위해 임차인들에게 권리를 안내하는 것부터 서둘러 시행하고 등록업무에만 급급했던 인력과 예산을 대폭 충원해야 한다.

국토부에서 ‘민간임대주택 등록 활성안 방안’ 발표 후, 등록임대주택은 지난 1년간 38만 2천채가 증가해 2018년 12월 기준 136만 2천채로 늘었났지만, 정작 세입자 권리 보장은 턱없이 부족했다. 임대인들에게는 등록절차과 혜택이 자세히 안내되었지만 정작 그 집에 살고 있는 임차인들에게는 임대인이 임대사업자로 등록했는지, 임대의무기간은  몇 년으로 늘어나고, 임대료상한제가 적용되는지 등이 제대로 안내되지 않았다. 임대인 뿐만 아니라 임대 등록을 담당하는 지자체에게도 기존 임차인에게 임대주택 임대 사실과 권리를 고지할 의무가 없기 때문이다. 이를 개선하기 위해 정부가 ‘민간임대주택특별법`을 개정하여 주택 소유권등기에 등록임대주택임을 부기등기하도록 하겠다고 밝혔지만 이 또한 국회에서 입법이 이뤄져야 하는 일이라 언제부터 시행될 수 있을지 알 수 없을 뿐더러 등록 당시 기존 임차인에게 임대사업자 등록 여부를 알려주는 방안이 아니기 때문에 충분한 임차인 보호 방안이라고 보기도 어렵다. 정부와 지자체는 법 개정 전이라도 등록 당시 기존 임차인에게 임대인의 임대사업자 등록 사실 및 변경되는 권리 사항에 대하여 직접 안내를 하도록 해야 한다. 아울러 차제에 법개정에서 임대사업자 등록시 기존 임차인에 대한 임대차 계약서를 모두 표준임대차계약서로 변경 및 첨부하도록 하여 등록하게 하고, 등록 즉시 지자체가 등록 여부 및 권리의무 변경 사항을 임차인에게 고지하는 방안을 추진해야 한다.

‘민간임대주택특별법’이 임차인보다는 임대인을 중심으로 입법되면서 임차인들이 임대료협상, 임대의무기간, 분쟁조정위원회 등에서의 권리행사를 이해하기 쉽지 않다는 것도 문제다. 이를 위해 임대인과 임차인간의 권리의무 변경에 관한 사항 및 임대료 협의 및 결정 절차 등을 상세하게 기술하는 등 법률 내용의 개선이 필요하다. 아울러 정부가 임대사업자 등록 및 민원 등 업무에 올해 80명의 인력을 충원한다고 하지만 고작 이 인력으로 136만 등록임대주택을 제대로 관리할 수 있는지, 단계적으로 전담체계를 어떻게 구축하겠다는 것인지 분명하지 않다. 실제 일선 구청에서는 민간등록 임대주택과 관련한 안내 행정을 해야 한다는 생각도 없고 임대인과 임차인의 권리의무 관계에 대한 법률 내용도 숙지하고 있지 못하여 민원에 대처할 준비가 제대로 되어 있지 않다. 정부와 지자체는 현장에 임대주택 업무담당자를 증원해서 배치하고, ‘주택임대차보호법’ 및 ‘민간임대주택에 관한 특별법’을 포함한 임대차 행정에 대해 숙지하도록 교육해야 한다. 또한 ‘등록임대주택 임차인 권리(임대의무기간,임대료 상한제 적용 등) 보호를 위한 안내서’를 제작, 배포하는 행정을 추진해야 한다.

등록임대주택의 다주택자 과도한 세제혜택이 투기 수요를 부추겼다는 점은 김현미 국토부 장관도 인정한 바 있으나 국토부는 이번에도 양도소득세  혜택 자체를 조정하지 않고 비과세 횟수와 기간을 제한하는데 그쳤다. 작년에 증가한 등록임대주택의 임대의무기간(단기 4년, 장기 8년)이 끝나면 임대사업자들이 등록을 말소하고 양도세 감면 혜택을 통해 수익을 실현할 가능성이 크다. 정부는 보여주기식이 아니라 임대사업자에게 부과된 양도소득세 장기보유특별공제(50~70%) 혜택을 대폭 축소하고, 임대주택 등록을 의무화 하도록 해야한다.  

임대등록 활성화 정책으로 등록 임대주택은 늘었지만 세입자들의 주거안정성을 확보하는데는 여전히 턱없이 부족한 수치다. 등록임대주택 임차인의 권리 보장을 위한 실효성있는 행정 제도 개선안을 마련하는 것도 시급하지만,  여전히 민간임대사업 대상 주택으로 등록되지 않은 대다수 민간임대주택 임차인들의 주거 안정을 위해 전월세상한제와 계약갱신청구권을 도입하는 것이 필수적이다. 정부와 국회는 2020년까지 민간임대주택 등록을 활성화한 이후에 전월세상한제, 계약갱신제도 도입을 단계적으로 검토하겠다던 계획을 전면적으로 수정하고 주택임대차보호법을 즉각 개정해야 한다. 끝. 

▣ 논평 [원문보기/다운로드]

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2019 세계주거의날

주택임대차보호법개정연대 출범식

2019. 10. 7. 월요일 오전10시 국회도서관 대강당

주최 주택임대차보호법개정연대

주관 더불어민주당 표창원 의원실

주거권네트워크 등 100여개 주거·세입자시민단체는 주택임대차보호법 개정을 위해 주택임대차보호법개정연대를 조직하여 UN이 지정한 ‘세계 주거의 날(World Habitat Day)’ 10월 7일에 맞추어 출범식을 열고 주택임대차보호법 개정을 위한 활동을 지속해 나갈 예정입니다. 많은 참여와 관심을 부탁드립니다.

엄마 또 이사가, 30년째 이사중

2019 10. 5. 토요일 오후2-4시 대학로 마로니에공원

주최 주택임대차보호법개정연대

[프로그램] 

주거상담 119, 주택임대차보호법 개정 촉구 30년 사진전, 함께 걸개 그림 그리기 등

문의 참여연대 민생희망본부 02.723.5303

30년 전, 갓난아이를 업은 엄마가 세입자 대회에 참석해 “엄마, 또 아사가?”라는 피켓을 들었습니다. 불행히도 이 엄마는 언론에 보도된 사진을 본 임대인에게 ‘쓸데없는 짓’ 한다는 꾸지람을 듣고, “방 빼!”소리에 “또 이사가”야 했다고 합니다.  

1989년 12월 <주택임대차보호법> 개정으로 계약갱신 기간이 1년에서 2년으로 바뀌었습니다.

그러나 당시 치솟던 집값과 전월세 폭등으로 인한 세입자들의 고통은, 1년의 계약 연장만으로는 막을 수 없었습니다. 30년이 흘렀습니다. 지난 30년간, 주택임대차보호법은 2년마다 “방 빼!”, “전월세 인상” 이라는 말로 쫓아낼 수 있는, 보호하지 못하는 임대차보호법으로 남아 있습니다.

30년간 멈춰진 세입자들의 권리, 이제는 바꿔야 합니다.

계약갱신청구권! 전월세인상률 상한제!를 도입하는 주택임대차보호법 개정으로, 멈춰진 세입자들의 권리를 찾아야 합니다.

주택임대차보호법개정연대, 주거권네트워크, 한국도시연구소, 나눔과미래, 민달팽이유니온, 새로운사회를여는연구원, 전국세입자협회, 서울세입자협회, 서울주거복지센터협회, 강남주거복지센터, 강북주거복지센터, 강서주거복지센터, 관악주거복지센터, 광진주거복지센터, 구로주거복지센터, 금천주거복지센터, 노원주거복지센터, 동작주거복지센터, 마포주거복지센터, 서대문주거복지센터, 성북주거복지센터, 송파주거복지센터, 영등포주거복지센터, 은평주거복지센터, 종로주거복지센터,  민변 민생경제위원회, 참여연대, (사)주거연합, 집걱정없는세상, 임대주택국민연합, 천주교서울대교구 빈민사목위원회, 전국주거복지센터협의회, 대구주거복지센터, 원주주거복지센터, (사)전북주거복지센터, 제주주거복지센터, 시흥주거복지센터, 천안주거복지센터, 청주주거복지센터, 한국사회주택협회,내가 만드는 복지국가, 서울복지연대, 빈곤사회연대, 홈리스행동, 전국빈민연합(빈민해방철거민연합,전국노점상연합), 부산반빈곤센터, 동자동사랑방, 대구반빈곤네트워크, 빈민해방실천연대(민주노점상전국연합, 전국철거민연합), 민생경제연구소, 경의선공유지 문제해결과 철도부지 공유화를 위한 범시민공동대책위원회,노년유니온, 경제정의실천시민연합, 한국주민운동교육원, 용산참사진상규명위원회, 생명안전 시민넷,걷고싶은도시만들기시민연대, 토지+자유연구소, 토지정의연대, 전국대학원생노동조합,  전국장애인차별철폐연대, 장애와인권발바닥행동, 다산인권센터, 인권운동공간 활,리슨투더시티, 천주교인권위원회, 인권운동사랑방, 인권재단 사람, 민교협, 교수노조, 학단협, 한국비정규교수노동조합, 연구자의집, 사회실천연구소, 진보평론, 주거도시포럼, 조계종사회노동위원회, 향린교회, 옥바라지선교센터, 한국기독교교회협의회(NCCK)정의평화위원회, 대한성공회 나눔의집 협의회, 성공회 노원 나눔의집, 성공회 수원 나눔의집, 성공회 인천 나눔의집, 성공회 포천 나눔의집, 성공회 성북 나눔의집, 성공회 봉천동 나눔의집, 성공회 춘천 나눔의집, 성공회 동두천 나눔의집, 성공회 용산 나눔의집, 민주노총, 위례시민연대 (현재 97개 단체, 추가예정)