서울 아파트, 실거래가 높을수록 공시가격 반영률 낮아

<부동산 공시가격의 정상화 방안> 이슈리포트 발표
 

참여연대 조세재정개혁센터는 2017년9월28일 <부동산 공시가격의 정상화 방안> 이슈리포트를 발표했습니다. 참여연대가 2017년 상반기에 거래된 서울 아파트 45,293건을 조사한 결과, 서울 아파트의 공시가격의 실거래가 반영률은 평균 66.5% 수준에 불과한 것으로 나타났습니다. 서울 아파트의 경우 실거래가가 높은 아파트가 많은 지역일수록 공시가격의 현실 반영률은 낮아, 주택의 자산 가격이 높을수록 상대적 조세부담률은 낮아지는 폐해도 드러났습니다.

국토교통부와 지자체는 <부동산 가격공시 및 감정평가에 관한 법률>에 따라, 매년 모든 주택과 토지에 대해 통상적인 시장에서 정상적인 거래가 이루어지는 경우 성립될 가능성이 가장 높다고 인정되는 ‘적정가격’을 공시해야 합니다. 그러나 국토연구원의 연구에 따르면, 부동산 공시가격의 실거래가 반영률은 2013년 기준 평균 65%에 불과했습니다. 그동안 공시가격의 실거래가 반영률을 높이기 위한 제도 개선은 전혀 이루어지지 않았고, 국토교통부는 이를 단기간에 개선하기 어려워 중장기적 과제로 추진하겠다는 입장을 2016년 1월 밝힌 것이 전부입니다.

참여연대의 조사 결과를 지역별로 살펴보면, 서울 아파트의 평균 실거래가는 강남구(11억 7,844만 원), 서초구(11억 2,034만 원), 용산구(8억 3,980만 원) 순으로 높았으나, 공시가격의 실거래가 반영률은 강남구(64.2%), 서초구(64.6%), 용산구(65.8%) 모두 서울 평균(66.5%)보다 낮았습니다. 아파트와 다세대주택, 연립주택을 포함하는 공동주택을 조사한 결과, 2017년 상반기 거래된 서울 공동주택 공시가격의 실거래가 반영률은 평균 64.8%로 나타났습니다. 이는 국토연구원이 발표했던 2013년 기준 서울 공동주택 공시가격의 실거래가 반영률 68.7%보다 오히려 4% 가량 하락한 수치입니다.

이처럼 실거래가에 크게 미치지 못하는 공시가격으로 인해, 현행 제도로는 과세표준이 왜곡되어 종합부동산세가 제대로 부과되지 않고 있습니다. 주택 소유자를 모두 1가구1주택자로 가정했을 때, 2017년 상반기 거래된 서울 아파트 중 실거래가가 9억원을 초과해 종합부동산세 과세 대상에 해당하지만, 공시가격 적용으로 인해 종합부동산세 과세 대상에서 제외되는 주택이 71.7%에 달합니다. 설상가상으로 과세표준을 더욱 낮추는 공정시장가액비율까지 적용(재산세: 60%, 종합부동산세: 80%)되고 있는 현행 부동산 세제는 조세정의를 심각하게 왜곡하고 있습니다. 2017년 상반기 기준, 평균 실거래가가 가장 높은 서울 강남구, 서초구, 용산구 아파트 소유자의 평균 보유세를 각 조건별로 살펴본 결과, 현행 제도에서 발생하는 보유세는 실거래가 반영률 100%으로 공시가격의 정상화했을 때의 약 34.5% 수준입니다.

따라서 국토교통부는 조세정의를 심각하게 왜곡하고 있는 부동산 공시가격을 실거래가 수준으로 끌어올리기 위한 로드맵을 제시해야 합니다. 왜곡된 공시가격을 바로잡기 위한 첫 단추로 종합부동산세, 재산세에 적용되는 공정시장가액비율을 폐지해야 합니다. 부동산 가격공시 제도를 정상화하는 방안은 왜곡된 조세정의를 바로잡아야 할 차원의 문제입니다. 또한 이명박 정부 이후 대폭 축소된 종합부동산세의 세율을 참여정부 수준으로 조정하는 제도 개선도 동시에 추진해, 부동산 과다보유를 억제함으로써 이미 극심한 수준에 다다른 한국의 주거불평등을 바로잡아야 합니다. 끝.

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25조원 임대소득, 더는 방치해선 안 돼

<조세정의 실현을 위한 임대소득과세 개편방안> 이슈리포트 발표

참여연대 조세재정개혁센터는 2017년7월13일 <조세정의 실현을 위한 임대소득과세 개편방안> 이슈리포트를 발표했습니다. 참여연대의 추정에 따르면, 전국 월세가구가 납부하는 임대소득의 전체 규모는 한 해 25조 원에 이릅니다. ‘소득이 있는 곳에 과세한다’는 조세정의의 원칙을 실현하기 위해, 다주택자의 임대소득에 대한 과세를 정상적으로 실시해야 합니다.

정부는 2014년 2월 <주택임대차 선진화 방안>을 발표해, 연간 2,000만원 이하의 임대소득에 대한 과세방식을 정비하겠다고 밝혔습니다. 그러나 임대소득자의 반발에 이기지 못한 정부는 과세 시기를 2017년까지 유예한 바 있고, 2016년 9월 국회가 소득세법을 한차례 더 개정해, 2019년까지 다시 더 미뤄진 상황입니다. 과세 방안도 당초보다 후퇴해, 연간 1,000만원 이하의 임대소득자까지 세금을 부과하지 않게 됐습니다. 게다가 다른 조세와의 형평성에도 어긋나는 특혜까지 제공하고 있습니다.

국세청은 전월세 확정일자 자료 등을 통해 임대소득자의 수입을 충분히 파악할 수 있는 행정적 기반이 마련되어 있지만, 주택임대소득에 대해 정상적으로 과세하지 않고 있습니다. 정부 당국이 임차인이 지출하는 임대료의 전체 규모를 파악할 기반이 있음에도 불구하고, 그 소득을 가져가는 임대소득자의 수입을 파악하지 않는 것은 심각한 문제입니다. 이에 참여연대는 현재 접근할 수 있는 자료를 토대로 전국 단독주택, 아파트, 연립다세대에 거주하는 월세가구에서 지출하는 임대료의 규모를 추산했고, 그 결과 한 해 총 25조 원의 수입금액이 발생할 것으로 예상됩니다. 그런데 현행 제도로 얻을 수 있는 세액은 전체 임대소득 규모의 2.1%에 불과할 것으로 보입니다.

한국은 OECD 국가와 비교했을 때, 가계자산에서 부동산 등의 비금융자산의 비중이 비정상적으로 높습니다. 한국은행의 금융안정보고서에 따르면, 주택을 월세로 임대하는 60세 이상 가구 수가 4년 만에 1.5배나 증가했고, 다주택자 임대가구의 부채 증가율은 전체 평균을 크게 웃돕니다. 반면 저소득층과 청년가구는 ‘월세-전세-자가’로 이어지는 주거사다리가 붕괴된 시대에, 생애 내내 월세 가구로 머물 가능성이 높아지고 있습니다. 그런데 한국은 다른 선진국들과 비교하여 임차가구의 주거안정을 보호할 수 있는 장치가 부재하며, 다주택자를 규제할 수 있는 부동산 보유세도 OECD 평균의 ⅓ 수준에 불과합니다.

이와 같이 주거불평등이 심화된 현실을 바로잡기 위한 첫 걸음으로, 당초 계획보다 4년이나 미뤄진 임대소득 과세를 조속히 정상화해야 합니다. 국세청은 한승희 국세청장이 최근 인사청문회에서 밝혔듯이, 다주택자에 대한 전수조사를 실시해 임대소득 과세를 위한 제도를 정비해야 합니다. 또한 현행 임대소득 과세 방식을 개편해, 고소득자에게 유리한 방향으로 악용될 수 있는 연 2,000만원 이하의 임대소득자에 적용하는 분리과세를 폐지하고, 현행 60%로 지나치게 높은 필요경비율을 30% 수준으로 축소해야 합니다. 끝.

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1. 우리는 공평하게 세금을 내고 있을까요?

2. 많이 버는 사람이 많이 내야 하지 않을까?

3. 우리의 현실은 어떨까요? 누가 많이 벌고 있는지를 알아봅시다

4. 98년 이후 가계소득은 줄고 (66.3%→61.6%) 기업소득은 늘어났습니다(19.6%→24.8%)

5. 98년 이후 개인의 임금 상승률보다 기업의 영업이익 상승률이 놓았습니다

6. 그렇다면 세금은 어떻게 되었을까요?

7. 개인이 내는 세금(소득세)은 2011년 대비 46.3% 증가했지만,

   기업이 내는 세금(법인세)은 0.3% 증가하는데 그쳤습니다

8. 국제적으로 한국의 기업들은 얼마나 세금을 내고 있는 것일까요?

9. 한국 기업의 총 이익 대비 세금 비중은 33.2%

10. 선진국에서 이보다 낮은 국가는 3개국에 불과합니다

11. 개발도상국과 비교해도 한국 기업들이 내는 세금의 비율은 낮은 편입니다

12. 한국의 기업들은 원래 세금을 적게 냈던 것일까요?

13. 법인세율은 2008년부터 지속적으로 하락했습니다

14. 법인세율 인상으로 공평과세 실현하고 조세 정의 확립합시다!

     문의 참여연대 조세재정개혁센터(02-723-5056)

정부는 탈세를 조장할 수 있는 정책을 중단하라

자영업자ㆍ소상공인 세무검증 배제는 근본적 해결책 될 수 없어

정부는 자영업자ㆍ소상공인 지원책으로 2019년 말까지 세무조사, 신고내용 확인 등 일체의 세무검증을 하지 않겠다는 정책을 내놓았다. 그러나 이러한 정책은 사실상 탈세를 조장하는 것으로 바람직하지 않으며, 현재 자영업이 처해 있는 어려운 상황에 대한 근본적인 해결책 또한 되지 못한다.

국세청은 이번 정책으로 대다수 자영업자ㆍ소상공인이 세금문제에 대한 걱정 없이 본연의 경제활동에 전념할 수 있을 것이라 기대한다고 밝혔지만 이는 문제의 본질을 호도하는 것이다. 실제 2016년 기준 개인사업자 548만여 명 중 세무조사를 받은 인원은 4,985명에 불과하다. 과연 지금의 자영업자ㆍ소상공인의 문제가 0.1%만이 대상인 세무조사에서 비롯된 것이라고 할 수 있는가?

현재 자영업자가 겪고 있는 어려움의 상당수는 공정하지 못한 경쟁 환경과 불안정한 임대차 제도, 높은 카드수수료, 불안정한 노동시장이 야기한 과도한 자영업 진입에 따른 과당경쟁 등에 기인하는 것이다. 이러한 근본적인 문제들을 해결하지 않고 세무조사 등 세무검증을 하지 않겠다는 방식의 접근은 문제를 해결하기는 커녕 탈세를 용인하는 듯한 논란만 낳을 뿐이다.

열악한 환경에 놓인 영세 자영업자를 지원하는 것은 정부의 재정으로 해야할 일이다. 세금을 제대로 걷고 제대로 쓰는 것이 어려운 상황에 처해 있는 자영업자ㆍ소상공인들에 대한 제대로 된 해결책이다. 정부는 지금이라도 탈세를 조장할 수 있는 정책을 중단하기 바란다.

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부동산공시법을 위배하는 현실에 대한 명확한 진단과
이를 개선하기 위한 구체적 실행계획이 당연히 뒤따라야 할 것

국토교통분야 관행혁신위원회는 2018년 7월 10일 <국토부 주요 정책에 대한 2차 개선권고안>을 발표했다. 혁신위가 현실과 괴리가 큰 부동산가격공시제도의 문제점을 개선하기 위해, 공시가격의 낮은 실거래가반영률을 현실화해야 한다고 권고한 것은 필요한 과제로 보인다. 혁신위의 진단에 따르면 국토교통부가 그동안 실거래가 통계가 부정확하다는 이유로 공시가격의 명확한 현실화율을 제대로 파악하고 관리하지 못해 왔으며, 그로 인해 부동산 공시가격의 실거래가반영률이 유형·지역·가격별로 들쑥날쑥한 상태이다. 이에 참여연대 조세재정개혁센터는 국토교통부에 대해  자체적으로 파악하고 있는 현행 부동산 공시가격의 유형, 지역, 가격대별 실거래가반영률 수치부터 명확히 제시할 것, 그리고 빠른 시일 내에 혁신위 권고안을 이행할 수 있는 부동산 공시가격을 현실화하기 위한 로드맵을 제시할 것을 요구한다.

부동산공시법에 따르면, 정부는 매년 모든 주택과 토지에 대해 통상적인 시장에서 정상적인 거래가 이루어지는 경우 성립될 가능성이 가장 높다고 인정되는 ‘적정가격’을 공시할 의무가 있다. 즉 부동산공시법이 정한 적정가격은 실거래가를 의미하는 것이며, 국토교통부나 부동산 감정평가기관이 임의로 공시가격을 정하도록 하지 않았다. 현재 부동산 공시가격의 현실화율이 매우 낮은 문제는 감정평가기관이 부동산공시법에 정한 의무를 이행하지 않아 잘못된 평가를 했기 때문이고, 감정평가기관을 감독하고 최종적으로 부동산 가격을 국민에게 공시할 책임이 있는 국토교통부가 법이 정한 의무를 제대로 이행하지 않은 결과다.

참여연대 조세재정개혁센터의 분석에 따르면, 최근 5년간 전국 공동주택(아파트, 연립다세대)과 서울 아파트의 공시가격의 실거래가반영률은 모두 점차 하락해 2017년 기준 각각 67.2%, 65.6%를 기록했다. 다른 부동산 유형에 비해 그나마 실거래가반영률이 높다고 분석되는 공동주택 공시가격마저도 실거래가의 ⅔ 수준에 불과한 현실에 비추었을 때, 토지·단독주택의 공시가격에는 더욱 심각한 문제가 있다고 추정할 수밖에 없다. 특히 기획재정부가 종합부동산세의 별도합산토지 세율을 소폭 강화하는 개혁안조차도 수용하지 않은 것을 고려한다면, 상위 법인이 과다보유한 토지에 대한 조세를 정상화하기 위해서는 공시가격의 현실화율을 대폭 상향하는 것이 절실하다.

여태껏 국토교통부는 부동산공시법을 위배하고 있는 현행 제도를 개선하고자 하는 의지가 전혀 없었다. 국토교통부는 2018년 6월 27일 김현미 장관의 ‘공시가격 현실화’ 발언을 보도한 기사에 대한 참고자료를 배포해, “부동산 공시가격의 공정성 및 객관성 제고를 위한 제도개선 방안을 마련할 계획”이 있다면서도, “공시가격 현실화율 제고 목표치나 로드맵 수립계획 등은 검토한 바가 없다”는 말장난과 다름없는 입장을 밝혔다. 도대체 정부는 공시가격 현실화 로드맵을 제시하지 않은 채 어떻게 제도개선을 하겠다는 것인지 되묻지 않을 수 없다.

지금이라도 국토교통부는 잘못된 행정이 야기해 온 심각한 사회경제적 부작용과 불공정을 더 이상 방치해서는 안된다는 혁신위 권고안을 반드시 수용해야 한다. 국토교통부는 그 권고를 이행하기 위한 첫 단추로, 정기국회 개회 전까지 국회에 제출하도록 되어 있는 <2018년 부동산가격 공시에 관한 연차보고서>에 최소한 올해 부동산 공시가격의 현실화율에 관한 구체적인 수치들을 담아야 하며, 그 적정수준을 평가한 결과물을 공개해야 한다. 나아가 국토교통부는 부동산 공시가격을 현실화하기 위한 구체적인 실행계획을 제시하여, 무너진 조세정의를 바로세울 수 있도록 해야 한다. 만약 부동산 공시가격의 실거래가반영률이 지나치게 낮아 공시가격을 즉시 현실화하는 것에 어려움이 있다면, 임기 내에 그 문제를 시정하기 위한 연차별 로드맵을 구체적으로 제시해야 한다. 끝.

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▶ 참고자료: 참여연대 이슈리포트 <실거래가 반영 못하는 공동주택 공시가격> [원문보기/다운로드]