25조원 임대소득, 더는 방치해선 안 돼

<조세정의 실현을 위한 임대소득과세 개편방안> 이슈리포트 발표

참여연대 조세재정개혁센터는 2017년7월13일 <조세정의 실현을 위한 임대소득과세 개편방안> 이슈리포트를 발표했습니다. 참여연대의 추정에 따르면, 전국 월세가구가 납부하는 임대소득의 전체 규모는 한 해 25조 원에 이릅니다. ‘소득이 있는 곳에 과세한다’는 조세정의의 원칙을 실현하기 위해, 다주택자의 임대소득에 대한 과세를 정상적으로 실시해야 합니다.

정부는 2014년 2월 <주택임대차 선진화 방안>을 발표해, 연간 2,000만원 이하의 임대소득에 대한 과세방식을 정비하겠다고 밝혔습니다. 그러나 임대소득자의 반발에 이기지 못한 정부는 과세 시기를 2017년까지 유예한 바 있고, 2016년 9월 국회가 소득세법을 한차례 더 개정해, 2019년까지 다시 더 미뤄진 상황입니다. 과세 방안도 당초보다 후퇴해, 연간 1,000만원 이하의 임대소득자까지 세금을 부과하지 않게 됐습니다. 게다가 다른 조세와의 형평성에도 어긋나는 특혜까지 제공하고 있습니다.

국세청은 전월세 확정일자 자료 등을 통해 임대소득자의 수입을 충분히 파악할 수 있는 행정적 기반이 마련되어 있지만, 주택임대소득에 대해 정상적으로 과세하지 않고 있습니다. 정부 당국이 임차인이 지출하는 임대료의 전체 규모를 파악할 기반이 있음에도 불구하고, 그 소득을 가져가는 임대소득자의 수입을 파악하지 않는 것은 심각한 문제입니다. 이에 참여연대는 현재 접근할 수 있는 자료를 토대로 전국 단독주택, 아파트, 연립다세대에 거주하는 월세가구에서 지출하는 임대료의 규모를 추산했고, 그 결과 한 해 총 25조 원의 수입금액이 발생할 것으로 예상됩니다. 그런데 현행 제도로 얻을 수 있는 세액은 전체 임대소득 규모의 2.1%에 불과할 것으로 보입니다.

한국은 OECD 국가와 비교했을 때, 가계자산에서 부동산 등의 비금융자산의 비중이 비정상적으로 높습니다. 한국은행의 금융안정보고서에 따르면, 주택을 월세로 임대하는 60세 이상 가구 수가 4년 만에 1.5배나 증가했고, 다주택자 임대가구의 부채 증가율은 전체 평균을 크게 웃돕니다. 반면 저소득층과 청년가구는 ‘월세-전세-자가’로 이어지는 주거사다리가 붕괴된 시대에, 생애 내내 월세 가구로 머물 가능성이 높아지고 있습니다. 그런데 한국은 다른 선진국들과 비교하여 임차가구의 주거안정을 보호할 수 있는 장치가 부재하며, 다주택자를 규제할 수 있는 부동산 보유세도 OECD 평균의 ⅓ 수준에 불과합니다.

이와 같이 주거불평등이 심화된 현실을 바로잡기 위한 첫 걸음으로, 당초 계획보다 4년이나 미뤄진 임대소득 과세를 조속히 정상화해야 합니다. 국세청은 한승희 국세청장이 최근 인사청문회에서 밝혔듯이, 다주택자에 대한 전수조사를 실시해 임대소득 과세를 위한 제도를 정비해야 합니다. 또한 현행 임대소득 과세 방식을 개편해, 고소득자에게 유리한 방향으로 악용될 수 있는 연 2,000만원 이하의 임대소득자에 적용하는 분리과세를 폐지하고, 현행 60%로 지나치게 높은 필요경비율을 30% 수준으로 축소해야 합니다. 끝.

▣ <조세정의 실현을 위한 임대소득과세 개편방안> 이슈리포트 [원문보기/다운로드]

▣ 보도자료 [원문보기/다운로드]

1. 우리는 공평하게 세금을 내고 있을까요?

2. 많이 버는 사람이 많이 내야 하지 않을까?

3. 우리의 현실은 어떨까요? 누가 많이 벌고 있는지를 알아봅시다

4. 98년 이후 가계소득은 줄고 (66.3%→61.6%) 기업소득은 늘어났습니다(19.6%→24.8%)

5. 98년 이후 개인의 임금 상승률보다 기업의 영업이익 상승률이 놓았습니다

6. 그렇다면 세금은 어떻게 되었을까요?

7. 개인이 내는 세금(소득세)은 2011년 대비 46.3% 증가했지만,

   기업이 내는 세금(법인세)은 0.3% 증가하는데 그쳤습니다

8. 국제적으로 한국의 기업들은 얼마나 세금을 내고 있는 것일까요?

9. 한국 기업의 총 이익 대비 세금 비중은 33.2%

10. 선진국에서 이보다 낮은 국가는 3개국에 불과합니다

11. 개발도상국과 비교해도 한국 기업들이 내는 세금의 비율은 낮은 편입니다

12. 한국의 기업들은 원래 세금을 적게 냈던 것일까요?

13. 법인세율은 2008년부터 지속적으로 하락했습니다

14. 법인세율 인상으로 공평과세 실현하고 조세 정의 확립합시다!

     문의 참여연대 조세재정개혁센터(02-723-5056)

정부는 탈세를 조장할 수 있는 정책을 중단하라

자영업자ㆍ소상공인 세무검증 배제는 근본적 해결책 될 수 없어

정부는 자영업자ㆍ소상공인 지원책으로 2019년 말까지 세무조사, 신고내용 확인 등 일체의 세무검증을 하지 않겠다는 정책을 내놓았다. 그러나 이러한 정책은 사실상 탈세를 조장하는 것으로 바람직하지 않으며, 현재 자영업이 처해 있는 어려운 상황에 대한 근본적인 해결책 또한 되지 못한다.

국세청은 이번 정책으로 대다수 자영업자ㆍ소상공인이 세금문제에 대한 걱정 없이 본연의 경제활동에 전념할 수 있을 것이라 기대한다고 밝혔지만 이는 문제의 본질을 호도하는 것이다. 실제 2016년 기준 개인사업자 548만여 명 중 세무조사를 받은 인원은 4,985명에 불과하다. 과연 지금의 자영업자ㆍ소상공인의 문제가 0.1%만이 대상인 세무조사에서 비롯된 것이라고 할 수 있는가?

현재 자영업자가 겪고 있는 어려움의 상당수는 공정하지 못한 경쟁 환경과 불안정한 임대차 제도, 높은 카드수수료, 불안정한 노동시장이 야기한 과도한 자영업 진입에 따른 과당경쟁 등에 기인하는 것이다. 이러한 근본적인 문제들을 해결하지 않고 세무조사 등 세무검증을 하지 않겠다는 방식의 접근은 문제를 해결하기는 커녕 탈세를 용인하는 듯한 논란만 낳을 뿐이다.

열악한 환경에 놓인 영세 자영업자를 지원하는 것은 정부의 재정으로 해야할 일이다. 세금을 제대로 걷고 제대로 쓰는 것이 어려운 상황에 처해 있는 자영업자ㆍ소상공인들에 대한 제대로 된 해결책이다. 정부는 지금이라도 탈세를 조장할 수 있는 정책을 중단하기 바란다.

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부동산공시법을 위배하는 현실에 대한 명확한 진단과
이를 개선하기 위한 구체적 실행계획이 당연히 뒤따라야 할 것

국토교통분야 관행혁신위원회는 2018년 7월 10일 <국토부 주요 정책에 대한 2차 개선권고안>을 발표했다. 혁신위가 현실과 괴리가 큰 부동산가격공시제도의 문제점을 개선하기 위해, 공시가격의 낮은 실거래가반영률을 현실화해야 한다고 권고한 것은 필요한 과제로 보인다. 혁신위의 진단에 따르면 국토교통부가 그동안 실거래가 통계가 부정확하다는 이유로 공시가격의 명확한 현실화율을 제대로 파악하고 관리하지 못해 왔으며, 그로 인해 부동산 공시가격의 실거래가반영률이 유형·지역·가격별로 들쑥날쑥한 상태이다. 이에 참여연대 조세재정개혁센터는 국토교통부에 대해  자체적으로 파악하고 있는 현행 부동산 공시가격의 유형, 지역, 가격대별 실거래가반영률 수치부터 명확히 제시할 것, 그리고 빠른 시일 내에 혁신위 권고안을 이행할 수 있는 부동산 공시가격을 현실화하기 위한 로드맵을 제시할 것을 요구한다.

부동산공시법에 따르면, 정부는 매년 모든 주택과 토지에 대해 통상적인 시장에서 정상적인 거래가 이루어지는 경우 성립될 가능성이 가장 높다고 인정되는 ‘적정가격’을 공시할 의무가 있다. 즉 부동산공시법이 정한 적정가격은 실거래가를 의미하는 것이며, 국토교통부나 부동산 감정평가기관이 임의로 공시가격을 정하도록 하지 않았다. 현재 부동산 공시가격의 현실화율이 매우 낮은 문제는 감정평가기관이 부동산공시법에 정한 의무를 이행하지 않아 잘못된 평가를 했기 때문이고, 감정평가기관을 감독하고 최종적으로 부동산 가격을 국민에게 공시할 책임이 있는 국토교통부가 법이 정한 의무를 제대로 이행하지 않은 결과다.

참여연대 조세재정개혁센터의 분석에 따르면, 최근 5년간 전국 공동주택(아파트, 연립다세대)과 서울 아파트의 공시가격의 실거래가반영률은 모두 점차 하락해 2017년 기준 각각 67.2%, 65.6%를 기록했다. 다른 부동산 유형에 비해 그나마 실거래가반영률이 높다고 분석되는 공동주택 공시가격마저도 실거래가의 ⅔ 수준에 불과한 현실에 비추었을 때, 토지·단독주택의 공시가격에는 더욱 심각한 문제가 있다고 추정할 수밖에 없다. 특히 기획재정부가 종합부동산세의 별도합산토지 세율을 소폭 강화하는 개혁안조차도 수용하지 않은 것을 고려한다면, 상위 법인이 과다보유한 토지에 대한 조세를 정상화하기 위해서는 공시가격의 현실화율을 대폭 상향하는 것이 절실하다.

여태껏 국토교통부는 부동산공시법을 위배하고 있는 현행 제도를 개선하고자 하는 의지가 전혀 없었다. 국토교통부는 2018년 6월 27일 김현미 장관의 ‘공시가격 현실화’ 발언을 보도한 기사에 대한 참고자료를 배포해, “부동산 공시가격의 공정성 및 객관성 제고를 위한 제도개선 방안을 마련할 계획”이 있다면서도, “공시가격 현실화율 제고 목표치나 로드맵 수립계획 등은 검토한 바가 없다”는 말장난과 다름없는 입장을 밝혔다. 도대체 정부는 공시가격 현실화 로드맵을 제시하지 않은 채 어떻게 제도개선을 하겠다는 것인지 되묻지 않을 수 없다.

지금이라도 국토교통부는 잘못된 행정이 야기해 온 심각한 사회경제적 부작용과 불공정을 더 이상 방치해서는 안된다는 혁신위 권고안을 반드시 수용해야 한다. 국토교통부는 그 권고를 이행하기 위한 첫 단추로, 정기국회 개회 전까지 국회에 제출하도록 되어 있는 <2018년 부동산가격 공시에 관한 연차보고서>에 최소한 올해 부동산 공시가격의 현실화율에 관한 구체적인 수치들을 담아야 하며, 그 적정수준을 평가한 결과물을 공개해야 한다. 나아가 국토교통부는 부동산 공시가격을 현실화하기 위한 구체적인 실행계획을 제시하여, 무너진 조세정의를 바로세울 수 있도록 해야 한다. 만약 부동산 공시가격의 실거래가반영률이 지나치게 낮아 공시가격을 즉시 현실화하는 것에 어려움이 있다면, 임기 내에 그 문제를 시정하기 위한 연차별 로드맵을 구체적으로 제시해야 한다. 끝.

▶ 논평 [원문보기/다운로드]

▶ 참고자료: 참여연대 이슈리포트 <실거래가 반영 못하는 공동주택 공시가격> [원문보기/다운로드]

잘못된 행정으로 지연된 공시가격 현실화 시급히 바로잡아야 하며,

현행 통계와 현 정부 내 달성할 로드맵부터 구체적으로 제시해야

최근 국토교통부의 2019년 부동산 공시가격 발표를 앞두고, 시세반영률이 낮았던 일부 고액 부동산의 공시가격이 전년 대비 상승폭이 크다는 이유로 논란이 발생하고 있다. 하지만 국토교통부가 부동산 공시가격이 유형·지역·가격대별로 편차가 큰 문제를 바로잡기 위해, 고액 부동산을 중심으로 공시가격을 현실화할 것을 지침으로 설정한 것은 큰 문제가 있다고 보기 어렵다. 다만 그동안 잘못된 행정으로 공시가격의 현실화율이 지나치게 낮았던 문제를 방치한 점, 뚜렷한 로드맵도 없이 소폭의 제도개선을 추진하고 있다는 점에서 국토교통부가 사회적 혼란을 자초한 것은 분명하다. 무너진 조세정의를 바로잡기 위해, 정부는 부동산 공시가격의 현실화를 위한 로드맵을 명확히 밝히고 관련 제도개선을 흔들림없이 추진해야 한다.

부동산공시법에 따라 공시가격은 ‘통상적인 시장에서 정상적인 거래가 이루어지는 경우 성립될 가능성이 가장 높다고 인정되는’ 적정가격으로 산정되어야 하는데도 불구하고, 국토교통부가 스스로 법을 위배해왔다는 점이 국토교통부 관행혁신위원회를 통해 인정되었다. 이미 참여연대의 조사를 비롯한 여러 실증 연구들을 통해, 부동산 공시가격은 시장가격을 제대로 반영하지 않아 전반적으로 현실화율이 매우 떨어질 뿐만 아니라 유형·지역·가격대별 편차가 매우 큰 것으로 확인됐다. 참여연대가 부동산 공시가격을 조사한 결과에 따르면, 2017년 기준 서울 아파트의 공시가격은 실거래가의 65.6%, 전국 단독주택의 공시가격은 실거래가의 48.7% 수준에 불과한 것으로 나타났다. 

이와 같이 형평성에 문제가 많고, 심지어 부동산공시법의 취지에도 반하는 가격 결정으로 인해 정부가 매기는 공시가격에 대하여 시정을 요구하는 시민들의 비판의 목소리가 적지 않았다. 부동산에 관한 보유세액은 공시가격에 세율을 곱해 계산되는데, 공시가격이 제대로 된 과세표준을 근거로 산출되는 것이 아니기 때문에 조세정의가 크게 왜곡되었기 때문이다. 심지어 그 공시가격이 수도권과 지방이라는 차이에 의해서, 단독주택, 공동주택이라는 형태의 차이에 따라, 비싼 부동산, 싼 부동산 등 가격의 차이에 따라 시세반영률조차 동일하지 않다면 그것만으로 이미 그 부동산들에 매겨지는 세액은 형평에 맞지 않는 결과를 발생시킨다. 부동산 공시가격의 문제는 결국 자산불평등을 완화하기 위해 도입된 종합부동산세 등의 기능을 약화시키는 결과까지 초래했다. 그럼에도 불구하고 과거의 잘못된 공시가격 결정을 비판하는 것이 아니라, 지금의 정당한 정책을 문제삼는 현재의 논란은 논리적으로 타당하지 않다. 이는 잘못된 과거의 정책을 그대로 둠으로써 그 잘못을 계속 반복하여 형평성에 반하는 세금을 일관되게 부과하여야 한다는 주장에 불과하다. 특히 공시가격을 현실화하더라도 현행 세법이 재산세 부담은 30% 이내에서, 1세대 1주택자 총보유세(재산세 + 종합부동산세)는 50%를 넘지 않도록 세부담 상승폭을 제한하고 있는데도 이를 ‘세금폭탄’이라는 표현으로 여론을 호도하는 것은 사회적 책임을 망각하는 주장이다.

국토교통부가 뒤늦게나마 공시가격의 현실화율을 높이고, 형평성을 제고하기 위한 정책을 추진하는 것은 참으로 다행스러운 일이다. 세금을 부과하는 기초가 되는 공시가격이 시세를 반영하지 못하고, 형평성을 잃는 가격이라면 이는 자신의 자산 가격에 맞게 공평하게 납부해야 할 세금의 형평성을 침해하는 것과 같다. 시장가격이 제대로 반영될 수 있도록 공시가격을 현실화하고 지역간, 부동산 유형간, 부동산 가격간 형평성이 침해되지 않도록 공시가격을 적정하게 매기는 것이 바로 국토교통부의 소임이다. 그동안 시세반영률이 낮았던 부동산 공시가격의 인상은 불가피했으며, 그로 인한 사회적 논란은 예견되어 있었던 것이지만 정부가 이에 충분히 대비하지 못한 점은 비판받아 마땅하다. 이러한 논란을 불식시키기 위해서라도, 정부는 빠른 시일 내에 공시가격 현실화율을 높이는 방법과 기간에 대한 로드맵을 구체적으로 제시해야 하며, 그 로드맵을 통해 향후 부동산 공시가격의 시세 반영률 및 형평성 제고를 일관되게 추진해 무너진 조세정의를 바로세워야 한다.

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