[기자회견] 깡통전세 피해 지원과 재발방지 대책 발표

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[기자회견] 깡통전세 피해 지원과 재발방지 대책 발표

admin 님 | 수, 2023/02/08- 12:52

정부 대책, 대다수의 보증보험 미가입 피해자에 대한 지원 방안 없어
‘주택비축은행’을 통한 피해지원, 전세보증 한도 조정 등 대책 제안

1. 취지와 목적

최근 신축 빌라 등의 건축주, 분양대행업체, 공인중개사, 감정평가사, 바지 임대인 등이 조직적으로 감행한 전세사기 범죄로 인해 서울과 수도권 전역에서 수많은 세입자들의 피해사례가 확인되고 있습니다. 여기에 급작스러운 주택 가격 하락 등으로 보증금을 제대로 돌려받지 못하는 깡통전세의 위험성이 높아지면서 이로 인한 임차인들의 우려도 커지고 있습니다. 이에 정부는 작년 9월 ‘전세사기 피해 방지방안’을 발표한데 이어 지난 2월 2일 ‘전세사기 예방 및 피해 지원방안’을 발표했습니다.

그러나 지난 1월 정부가 개최한 ‘전세사기 피해 임차인 설명회’에서와 마찬가지로 보증보험을 가입하지 못한 대다수 피해자들에게 필요한 지원 방안을 제시하지 못했습니다. 또한 정부 대책은 일부 불법적인 전세사기에만 초점을 맞추고 있어 올해 하반기부터 급증할 것으로 우려되는 깡통전세 관련 방안이 빠져 있습니다. 이에 참여연대는 「참여연대가 제안하는 깡통전세 피해지원과 재발방지대책」 이슈리포트를 통해 전세사기를 포함한 깡통전세의 현황과 문제점을 살펴보고, 피해자들에 대한 지원과 재발방지 대책을 제시하고자 합니다.

2. 개요

제목 : 깡통전세 피해지원과 재발방지 대책 발표 기자회견
일시 및 장소 : 2월 9일 목요일 오전 10시, 참여연대 2층 아름드리홀
진행안
사회 : 김주호 참여연대 사회경제1팀장

발언1. 깡통전세 현황 및 문제점 / 김남근 변호사, 참여연대 정책자문위원장
발언2. 피해 지원방안 / 임재만 교수, 참여연대 민생희망본부 실행위원
발언3. 재발방지 대책 / 이강훈 변호사, 참여연대 부집행위원장

이슈리포트 「참여연대가 제안하는 깡통전세 피해지원과 재발방지대책」 배포
문의 : 참여연대 민생희망본부 02.723.5303

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[시평 364] 통신비 절감 약속하더니 통신사 배만 불렸다

통신비 절감 약속하더니 통신사 배만 불렸다

단말기 유통법, 문제는?

심현덕 참여연대 민생희망본부 간사

최근 단말기 유통법상의 공시지원금 상한제 폐지 논란이 거셌다. 결국 주무 부서인 방송통신위원회 최성준 위원장이 현행 공시지원금 상한제를 유지할 것이라고 밝히면서, 그동안 억눌러있던 통신 소비자들의 불만이 폭발하기에 이르렀다. 인터넷 포털 뉴스에서 호감을 높게 받은 댓글 몇 개를 옮겨보면 다음과 같다.

"이통사 순이익만 눈덩이처럼 증가하는데. 이넘(놈)들이 외화를 벌어오는 것도 아닌데, 국가가 돈 더 벌게 단통법을 만드냐?"

"이통사 기록적인 흑자=소비자 통신비 가중에 대한 책임은 누가 지는가."

"단통법, '단지 통신사를 위한 법'이라고 일컬어지는 법이다. 도대체 단통법은 무엇이 문제이고, 어떻게 해결해야 할까?"

단통법, 정식 명칭은 '이동통신단말장치 유통 구조 개선에 관한 법률'이다. 지난 2014년 10월 시행된 단말기 유통법 이전에는 고가 요금제를 2년간 사용하는 조건으로 보조금을 많이 줬다. 아니, '많이 주는 판매점도 있었다'라는 표현이 정확할 것이다. 그리고 특히 보조금을 많이 주는 때도 있었다. 반대로 말하면 비싸게 파는 때도 있었다는 의미이다.

단통법 이전에는 주기적으로 이른바 대란이 벌어졌다. 대란이란 특정 기간 내에 일부 판매점이 대량의 보조금을 지급하며 휴대전화를 시세보다 현저히 값싸게 판매하여 대량의 가입자를 유치하는 행위를 말한다. 대표적으로, 갤럭시S3를 17만 원에 판매한 예도 있었다.

이런 대란을 잘 탄 사람은 싸게 휴대전화를 구입할 수 있었겠지만, 그렇지 못한 사람은 '호갱'이 되어 같은 기종의 단말기를 100만 원 가까이 샀다. 이렇게 싸게 늘 살 수 있었던 것도 아니고, 모든 판매점에서 싸게 팔았던 것은 아니니까 말이다.

사실 이런 대란은 통신 요금에 엄청 거품이 끼어있다는 방증이기도 했다. 단통법 이전에는 가계 소비 지출 중 통신비 비중이 경제협력개발기구(OECD) 국가 가운데 1위(2013년 7월)를 차지하기도 했고, 동일한 국내산 단말기인데도 외국에 비해 국내 출고가가 높게 책정이 되어 있었다. 통신 요금도 많은 보조금을 받으려면 고액 요금제를 선택해야만 했다. 이러한 문제점에 대해서 2012년 공정위는 통신사와 제조사가 부풀린 가격으로 단말기 출고가를 정한 이후에 보조금을 많이 지급하여 소비자로 하여금 마치 싸게 휴대폰을 구입한 것과 같은 오인을 일으켰다는 혐의로 통신 3사와 제조사에 대규모 과징금을 부과한 바 있다.

다시 말해서 단통법 이전의 통신 시장은 합리적인 가격보다 더 비싸게 출고가를 높게 설정한 후에 통신 소비자가 비싼 통신 요금 가입을 하면 보조금을 많이 지급하여 마치 핸드폰을 싸게 산 듯한 착각을 일으키게 한 것이다. 그 결과 제조사는 비싼 이윤을 차지할 수 있었고, 통신사는 고액의 요금을 사용하는 소비자를 다수 확보할 수 있었다. 통신 3사 제조 3사가 과점을 차지한 통신시장에서 전 국민을 '호갱'으로 만드는 방법이었다.

이러한 상황 속에서 단말기 유통법이 탄생했다. 그런데 그 결과 가계 통신비가 나아졌을까?

단말기 유통법은 본래 두 가지 목적을 가진 법률이었다. 하나는 과도한 보조금 대란을 잠재우고 때에 따라 판매점에 따라 들쑥날쑥한 보조금 변동을 고르게 안정시키는 것이었다. 두 번째 목적은 단말기 출고가와 통신 요금을 낮추고 소비자들이 저렴하게 이용할 수 있도록 하는 것이었다.

그런데 결과적으로 출고가와 통신 요금은 낮아지지 않고, 통신사의 보조금 절감만 시켜준 모양이 됐다. 정부가 보조금 통제에는 열을 올린 반면에 단말기 출고가·통신 요금 인하가 될 수 있는 환경을 만드는데 상대적으로 소홀했기 때문이다.

그래서 소비자들은 단통법을 단지 통신사만을 위한 법이라고 지칭하기에 이르렀다. 통신 3사는 2015년 3조5980억 원의 영업 이익을 올렸다. 이는 2014년 1조9237억 원보다 87%나 늘어난 금액이다. 반면 마케팅비는 크게 줄었다. 2014년 8조 8220억 원에서 2015년 7조 8669억 원으로 9551억 원이나 줄어들었다.

소비자 입장에서는 단말기 유통법이 시행되어도 가계 통신비 부담은 여전한데 오히려 휴대전화 구입 비용만 높아졌으니, 불만이 높아진 것이다.

그런 와중에도 소비자들은 현명한 저항을 이어나갔다. 단통법 시행 이후 도입된 선택 약정 할인제(20% 요금 할인)에 대해서 통신사와 판매점이 거의 홍보를 하지 않는 가운데에서도 소비자들이 알음알음 알아내서 가입하게 된 것이 누적 가입자 800만 명을 돌파했고, 단말기 출고가가 인하되지 않고 보조금만 줄어들었으니 중저가 단말기와 해외 직구 단말기를 구입했던 것이다. 그러다가 급기야 공시 지원금 상한제 폐지 논란이 일면서 억눌려 있던 불만이 폭발했던 것이다.

이러한 통신 시장을 정상화하고 가계 통신비 부담을 줄이려면 어떻게 해야할까.

우선, 소비자들이 가장 불만을 갖고 있는 휴대전화 구입 부담을 줄여야 한다. 현행 공시 지원금 상한선인 33만 원을 일부 상향 조치할 수도 있을 것이다. 그러나 현재에도 공시 지원금 33만 원을 꽉 채워서 지급하는 단말기와 요금제는 별로 없다. 우선 통신사와 제조사가 실제로 지급하는 지원금을 33만 원으로 꽉 채워야 할 것이다. 컵에 물이 가득 담겨야 의미가 있지, 컵만 크게 한다고 해서 속에 든 물의 양이 많아지지 않기 때문이다.

그리고 분리 공시를 시행해야 한다. 공시 지원금에는 통신사가 계약 기간 약정(보통 2년)에 따른 할인금과 제조사가 자사 제품을 구입하는 대가로 지급하는 판매 장려금이 합쳐진 금액이다. 현재는 약정 할인금과 판매 장려금을 합한 금액만 공시하도록 되어 있는데, 이를 분리해서 공시하자는 것이 분리 공시이다. 본래 단통법 시행 직전의 시행령에는 분리 공시하도록 되어있었는데, 국무회의까지 통과된 본 시행령이 규제개혁위원회에서 부결되는 바람에 시행되지 못했다. 분리 공시가 시행되면 적어도 판매 장려금만큼 인하되어 출고가가 낮아지는 효과를 빚게 될 것이다.

그리고 통신 요금을 낮추기 위해서 무엇보다 기본료를 폐지해야 할 것이다. 기본료는 현재 1만1000원씩 소비자로부터 걷고 있다. 통신 산업은 대규모 장치 산업에 해당되기 때문에 통신망 설치를 위해서 걷기 시작한 기본료는 현재 통신망 설치가 완료됐으므로 불필요하다는 의견이 팽배하다. 사실상 세금처럼 걷고 있는 1만1000원씩만 인하가 되어도 가계 통신비 절감이 크게 될 것이다.

이외에도 현재 20%씩 할인해주고 있는 선택 약정 할인 폭을 외국 사례처럼 30% 정도로 확대해야 하고, 사실상 고가 요금제를 강요하고 있는 비례성 원칙도 일본에서처럼 저가 요금제든, 고가 요금제든 동일한 지원금을 줄 수 있도록 해야 할 것이다. 그리고 무엇보다도 미래창조과학부가 제공받는 통신원가 자료에 비추어 통신 요금이 적정하게 책정된 것인지 통신이용약관심의위를 구성할 필요도 있을 것이다.

이동통신은 현대인의 필수품이다. 단통법을 지금처럼 통신사만을 위한 법으로 운영했다간 국민들의 통신 정책에 대한 불신만 높일 뿐이다. 통신은 공공성이 높은 영역이므로 정부의 조정과 개입이 필요하다. 게다가 통신 3사 과점 상황에 놓여있는 시장 상황을 고려해볼 때 더욱 그러하다. 정부는 통신 공공성을 더욱 높이고 소비자들이 더욱 저렴한 통신서비스를 이용할 수 있도록 모든 정책적 노력을 다해야 할 것이다.

참여사회연구소는 2011년 10월 13일부터 '시민정치시평'이란 제목으로 <프레시안> 에 칼럼을 연재하고 있습니다. 참여사회연구소는 1996년 "시민사회 현장이 우리의 연구실입니다"라는 기치를 내걸고 출범한 참여연대 부설 연구소입니다. 지난 19년 동안 참여민주사회의 비전과 모델, 전략을 진지하게 모색해 온 참여사회연구소는 한국 사회의 현안과 쟁점을 다룬 칼럼을 통해 보다 많은 시민들과 만나고자 합니다. 참여사회연구소의 시민정치는 우리가 속한 공동체에 주체적으로 참여하고, 책임지는 정치를 말합니다. 시민정치가 이루어지는 곳은 우리 삶의 결이 담긴 모든 곳이며, 공동체의 운명에 관한 진지한 숙의와 실천이 이루어지는 모든 곳입니다. '시민정치시평'은 그 모든 곳에서 울려 퍼지는 혹은 솟아 움트는 목소리를 담아 소통하고 공론을 하는 마당이 될 것입니다. 많은 독자들의 성원을 기대합니다.
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* 본 내용은 참여연대나 참여사회연구소의 공식 입장이 아닙니다.

참여연대, 참여사회연구소, 민생희망본부, 심현덕, 통신, 단통법, 보조금, 기본료

월, 2016/07/18- 10:16

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[토론회] '전/월세상한제-계약갱신권' 즉시도입

서민주거안정위한 전월세상한제, 계약갱신권 즉시도입

'불평등사회경제 조사연구 포럼' 2018년 제1차 토론회

서민주거안정 위한 '전/월세상한제-계약갱신권' 즉시도입!

문재인정부 왜 주저하나?

추진 배경 및 목적

집값, 전월세 가격 상승, 전세의 월세로의 전환 심화 등으로 서민들의 주거안정의 질 저하를 넘어 생존권까지 위협받는 상황임. 이를 해결하기 위한 강력한 조치가 필요함.

토론회 개요

공동주최 : 불평등사회조사연구포럼, 참여연대 민생희망본부, 전국세입자협회, 서울세입자협회, 경제정의실천시민연합

일시 : 2018. 3. 27(화) 오전 10시

장소 : 국회 의원회관 제8간담회실

사회 : 서순탁(서울시립대 도시행정학과 교수, 경실련 서민주거안정운동본부 본부장)

발제 : 이강훈(참여연대 민생희망본부 부본부장)

토론 : 김성달(경실련 부동산 국책감시팀 팀장), 최창우(전국세입자협회 회장), 장경석(국회입법조사처 입법조사관), 진미윤(LH토지주택연구원 연구위원), 송호재(서울시 주택정책과 과장)

주요 토론내용

집 없는 서민들의 주거불안 실태 및 주요 쟁점

'전,월세상한제'와 '계약갱신권' 도입 필요성 및 개선대책 도출

문의 : 정동영 의원실 02-784-9540

토론회 자료집 [원문보기/다운로드]

서민주거, 전월세, 계약갱신청권, 전월세상한제, 민생희망본부, 권력감시

화, 2018/04/10- 11:30

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[토론회] ‘참여연대 민생희망본부 출범 10주년, 민생개혁 성과와 과제’ 토론회 개최

‘참여연대 민생희망운동10년, 시민권리찾기20년

민생개혁 성과와 과제’ 토론회 개최

일시 장소 : 11. 22.(수) 오후4시, 참여연대 2층 아름드리홀

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취지와 목적

참여연대 민생희망본부는 사회양극화로 인해 심화되는 빈부격차와 민생고 문제 해결을 위해 시민의 경제사회적 권리 확보와 민생개혁 활동을 10년, 작은권리찾기 운동의 경험을 바탕으로 시민의 권익보호 운동을 한지 20년이 되었습니다.
참여연대 ‘민생희망본부’와 그 전신인 ‘작은권리찾기운동본부’가 성과를 이뤄낸 가계부담 완화, 주거·교육의 공공성 확보, 중소상공인 생존권 보장, 경제민주화 실현, 시민권리 보호 등 여러 분야를 되짚어 보고 앞으로의 민생 운동 방향을 모색하는 토론회를 개최합니다.
토론회 발제(김남근 변호사)에서는 민생희망본부가 진행했던 10대 운동을 되짚어보고 그 사회적 의미를 분석한 이후 민생개혁 운동에 대한 논쟁들을 살펴볼 예정입니다.
민생희망본부가 진행했던 대표적인 10대 운동은 ‘작은권리찾기운동’ 시절에 제기했던 공익소송(사찰 관람료 반환 소송, 김포공항 소음피해 집단 소송, 폭설 속 고속도로 대란 위자료 청구 소송 등)과 상가임대차 보호법 제∙개정, 부동산 투기 근절과 임대차 안정화, 반값등록금 실현, 사행성 게임 및 화상경마도박장 반대, 중소상인 살리기, 대∙중소기업 불공정 근절 운동 등입니다.
한편 참여연대의 민생개혁운동은 서민의 삶을 개선하는 긍정적인 평가도 있지만, 그 대상이 공공성 강화, 재벌대기업 규제를 통한 사회경제적 약자의 권익을 보호하는 정책 실현과 입법이 필요하기 때문에 각 사안들이 사회적 쟁점이 되기도 했습니다. 그 예로 민생안정을 위한 법과 행정은 시장원리에 반하는가, 글로벌 스탠다드인 규제완화에 역행하는가, WTO나 FTA 등 통상법에 위반되는가, 분배의 주장만 있고 성장의 전망은 없는 것인가 등으로, 이는 정부의 친기업적 정부정책 방향의 전환 및 공정한 경제를 통해 경제민주화와 민생안정을 요구하는 국민적 요구가 아직도 수용되지 않는 이유이기도 합니다.
참여연대의 민생개혁 운동의 성과와 과제를 발표한 후 토론에서는 오랜기간 민생 영역에서 직간접적으로 참여했던 참여연대 현직 활동가, 법률가, 연구자, 기자, 국회의원, 지자체 관계자 등이 다양한 의견을 개진하며 토론할 예정입니다.

참여연대 민생희망본부 소개(클릭)

시민의 경제사회적 권리 확보, 민생 대안 제시 등 서민이 행복한 사회를 만들기 위해 활동합니다

연혁

1994. 9. 창립활동기구로 공익소송센터 출범

1997. 3. 공익소송센터를 통합하여 작은권리찾기운동본부 출범

2007. 3. 민생희망본부로 개편

활동 방향

주거비, 교육비, 통신비, 이자폭리 등 4대 가계 부담 완화

토지·주택의 공공성 실현과 주거·상가 세입자 권리 보장

교육의 공공성 확보와 고등교육 발전을 위한 등록금 문제 해결 및 사학비리 추방

통신 소비자 권익 옹호와 재벌 통신사 감시·견제

이자 폭리 근절과 서민금융 보호 활동

재벌·대기업의 불공정행위 근절(갑을문제 해결)과 중소상인·중소기업 생존권 보호

다양한 분야에서의 시민·소비자 권리 찾기 캠페인 전개 등

토론회 개요

토론회 제목 : ‘참여연대 민생희망찾기 10년, 시민권리찾기 20년 활동 성과와 과제’ 토론회
일시 장소 : 2017. 11. 22. 수 오후 4시 / 참여연대 아름드리홀
주최 : 참여연대 민생희망본부
프로그램
- 사회 : 조형수 참여연대 민생희망본부장
- 인사말 : 참여연대 공동대표
- 축사
- 발제 : <양극화. 불평등. 민생고 해결을 위한 민생희망-경제민주화 운동 성과와 향후 민생운동 방향> 김남근 전 참여연대 민생희망본부장, 민변 부회장
- 토론 :

안진걸 참여연대 사무처장

이헌욱 변호사(전 민생희망본부장)

정태인 칼폴라니사회경제연구소장

장윤선 전 오마이TV 국장

제윤경 더불민주당 국회의원

권정순 서울시 민생경제자문관

토론회 자료집 [원문보기/다운로드]

민생희망본부, 발족, 10주년, 시민권리찾기, 20주년, 토론회, 민생운동, 권력감시

수, 2017/11/22- 10:45

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[오마이뉴스 기고] &apos;깡통전세&apos; 불안하시죠? 네 가지만 기억하세요

<div class="xe_content"><h1>'깡통전세' 불안하시죠? 네 가지만 기억하세요</h1> <h2>[알쓸신집1] 소유자부터 부채비율 등 꼼꼼히 따져야</h2> 박동수 공인중개사·참여연대 민생희망본부 실행위원·서울세입자협회 대표 <div class="at_contents" style="margin:0px;padding:0px;line-height:1.85em;text-align:justify;background-color:rgb(255,255,255);"> <blockquote style="color:rgb(0,10,25);font-family:'Nanum Gothic', 'Nanum Gothic', '나눔고딕', NanumGothic, dotum, '돋움', Helvetica, sans-serif, 'Apple-Gothic';letter-spacing:-.02em;"> 누구나 임대차계약 당사자가 될 수 있습니다. 상대적으로 거래 경험이 많은 임대인과 거래 경험이 부족한 세입자 사이에 체결되는 임대차계약은 세입자들에게 불합리한 점들이 누적되어 있습니다. 세입자가 꼭 알아두어야 할 보증금을 안전하게 지키는 맞춤형 정보부터 임대기간 8년 동안 연 5% 이내 임대료 인상이 제한된 민간임대주택, 해외 세입자들은 법으로 어떻게 보호받고 있는지에 대한 다양한 정보까지 '알쓸신집(알아 두면 쓸모 있는 신비한 집이야기)'에서 소개할 예정입니다. - 기자 말 </blockquote> 임대차계약을 앞둔 세입자들이 전세보증금을 지키기 위해서 고려해야 할 점이 많습니다. 집값 하락 시기에는 집값이 부채(선순위근저당+보증금)보다 낮아져 계약 만기일에 보증금을 반환받지 못하거나 경매에 넘어가 보증금 일부를 떼이는 사례가 빈번하게 나타나는 현상입니다. 최근에는 대리인들의 사기계약 피해도 늘어나고 있습니다. 이런 피해를 줄이고 보증금을 지키기 위해서 세입자들이 주의해야 할 점이 있습니다. ① 첫 단추부터 잘 끼우자 - 등기부·위임장은 꼼꼼히 확인 건물 등기부상 갑구(소유권에 관한 사항 표기)의 소유자가 임대인입니다. 임대인이 직접 계약 장소에 나와 신분증을 제시하고 등기부상 소유자와 동일인임을 증명하고, 서명날인해야 계약이 유효합니다. 그런데 임대인이 불가피한 일이 있어 못 나오는 경우나 임대사업을 하는 경우에는 대리인을 선정하며, 대리인이 계약을 대리합니다. 대리인은 건물 관리인(관리소장)이거나 인근 공인중개사 사무소인 경우가 많습니다. 임대인이 작성한 위임장에는 위임받는 부동산 소재지와 위임받는 사람 및 인적사항, 위임의 범위, 위임의 기간을 명시하고 임대인의 인감도장을 날인하고 임대인의 인감증명원을 첨부해야 합니다. 그러나 위임장에 전세계약인지 월세계약인지 등 위임의 범위와 대리계약의 유효한 기간 등이 정확하게 작성되지 않는 경우가 많은데 임대차계약위임장 제목만 보고 '대리인이 이 집의 임대차계약을 위임받았구나'라고 계약을 진행하면, 후에 대리인이 임대인에게 위임해준 범위를 넘어선 계약을 하는 경우에는 책임소재를 놓고 분쟁에 휩싸이거나 보증금을 떼일 수도 있습니다. 이를 예방하기 위해 계약할 때 위임장 내용을 꼼꼼히 살펴보고, 다음과 같은 안전조치가 필요합니다. 대리인과 계약할 때는, 계약일에 임대인과 직접 통화해서 임대조건 (보증금, 월세, 임대기간)을 확인하고, 계약금은 임대인 명의의 계좌로 송금해야 합니다. 그리고 계약서 단서조항에 '임대인이 직접 참석하는 조건으로 중도금·잔금을 지불한다'로 명시하여야 합니다. ② 복잡다단한 다가구 전세 계약은 이렇게 임대차계약을 할 때 "만기가 될 때 내 보증금을 떼이지 않고 반환받을 수 있는가?"를 고민하게 됩니다. 부채비율(부채/집값)이 70%를 넘어서면 주의하라고 하는데, 지역 ·주택의 유형에 따라 다르기에 일률적으로 말할 수 없고, 세입자의 입장에선 보수적으로 판단해야 합니다. 특히 주의해야 할 것이 다가구주택 전세계약입니다. 다가구주택은 집 한 채에 여러 가구가 거주하지만 소유자가 1명이고, 등기부등본이 하나만 있는 주택으로, 흔히 꼭대기층에 임대인이 거주합니다. 또 개별 가구(세대)마다 등기부등본이 별개로 있어 세대별로 소유주가 있는 다세대주택이나 아파트와는 구별됩니다. 이 경우 부채비율을 어떻게 계산할까요? 여기서 집값은 집의 매매되는 시세이고, 부채는 근저당설정액에 세입자들의 보증금을 합한 금액입니다. 부채 = 근저당설정액+ 선순위 세입자 보증금총액+ 본인 보증금 근저당설정액은 등기부등본 을구(소유권 외 근저당 등 표기)에 설정된 금융기관 등의 근저당 액수로 파악가능합니다. 그런데 다가구주택의 경우 부채에 속하는 입주세입자(선순위 세입자)들의 보증금을 파악하기 어렵습니다. 임대인만 알고 있고, 제3자가 알 수 있게 공시하지 않고 있습니다. 그렇다면 "입주한 세입자들은 대부분 월세라 보증금이 많지 않고 이번에 돈이 필요해서 전세를 놓는다"는 임대인의 말을 믿고 계약을 체결해도 될까요? 물론 임대인의 말이 사실일 수 있지만, 확인할 길이 없다면 세입자는 보수적으로 판단하는 게 좋습니다. <blockquote> 주택시세가 15억 원이고, 선순위 근저당설정액이 5억 원일 경우를 예로 들어 보겠습니다. 1) 임대인 말대로 선순위 세입자 투룸 5가구가 호별로 소액 보증금만 있는 경우의 선순위 보증금 : 선순위 세입자가 투룸 5가구로 보증금을 2천만 원으로 예상하면, 5가구 x 2천만 원 = 1억 원입니다. 이때 본인 전세금 1억 2천만 원이면, 부채비율은 =(5억 원 + 1억 원 + 1억 2천만 원) / 15억 원으로 = 48%로 전세보증금 반환이 안전하다고 볼 수 있습니다. 2) 반면에 보수적인 시각으로 선순위세입자 투룸 5가구가 모두 전세라고 보는 경우의 선순위 세입자 보증금 : 5가구 x 전세시세 1억 2천만 원 = 6억 원. 본인 전세금 1억 2천만 원이라면, 부채비율은 부채 (5억 원 + 6억 원 + 1억 2천만 원) / 15억 원= 12억 2천만 원/15억 원=약 80%입니다. 이 경우 부채비율이 높아 전세보증금 반환이 불확실해집니다. </blockquote> 실제로 "선순위 세입자의 보증금이 얼마 되지 않아 문제없다"는 임대인 혹은 공인중개사의 말만 믿고 계약했다가 이후에 경매에 들어가서 보니 선순위 세입자의 보증금이 계약 때 들은 금액보다 많아 보증금을 떼이는 사례가 적지 않습니다. 이 때문에 전세보증금반환보증보험을 취급하는 보증보험회사에서도, 다가구주택인 경우 선순위 세입자의 보증금을 확인해 주는 서류가 없으면 보험 가입을 제한합니다. 하지만 이 서류는 임대인만 발급받을 수 있습니다. 다가구주택에서 선순위 세입자들의 임대차정보에 대해 공시할 수 있는 제도적 개선책 마련이 필요한 부분입니다. ③ 강조 또 강조할 수밖에 없는 세 가지 보증금을 법적으로 받기 위해서는 전입신고, 확정일자 발급, 실제 거주 조건을 모두 갖추어야 합니다. 잔금을 치른 후에는 잔금일에 주민 센터에 가서, 임대차계약서에 확정일자 도장을 받고(직원이 확정일자 대장 작성), 전입신고를 하고, 실제 거주를 시작하면, 바로 다음날을 기준으로 보증금이 경매시에 순위 배당을 받게 됩니다. 인터넷 민원24에서 전입신고를 한 후, 인터넷 등기소에서 확정일자 받을 수 있습니다. 이 경우 공인인증서, 임대차계약서 스캔본이 필요합니다. 보증금 최우선변제에 대한 정확한 이해가 필요합니다. 소액임차인을 보호하기 위해 배당신청을 한 순위에서 밀린 소액임차인에게 선순위 근저당(등기부등본 을구에 근저당권 중 가장 먼저 설정된 근저당) 이나 보증금이 많은 선순위 세입자보다 일정보증금 이하 금액에 대해 일정액수를 최우선적으로 경매 시에 배당하고 있습니다. 금액은 지역마다 다른데, 2019년 1월 서울시는 보증금 1억 1천만 원 이하가 대상이며 3700만 원까지는 최우선변제가 됩니다. 그러면 2019년 1월에 서울시에 방을 3500만 원 보증금에 계약하는 경우, 최우선변제금액 이하지만 전액을 보호받지 못할 수도 있습니다. 임차보증금범위와 보증금 중 최우선변제금액은 임대차계약일이 기준이 아니고 선순위 근저당설정일을 기준으로 하고 기준일에 따라 그 금액이 다르기 때문입니다. <blockquote> 소액임차인의 우선변제금액 범위 - 서울특별시 1억 1천만 원 이하 최대 3700만 원 - 「수도권정비계획법」에 따른 과밀억제권역(서울특별시 제외), 세종특별자치시, 용인시 및 화성시 1억 원 이하 최대 3400만 원 - 광역시(「수도권정비계획법」에 따른 과밀억제권역에 포함된 지역과 군지역 제외), 안산시, 김포시, 광주시 및 파주시 6천만 원 이하 최대 2천만 원 - 그 밖의 지역 5천만 원 이하 최대 1천 700만 원 </blockquote> 위 주택의 선순위 근저당 설정일이 2018년 9월 18일 이후이면 가능할 수 있습니다. 그런데 선순위 근저당 설정일이 2001년 9월 15일에서 2008년 8월 20일 사이면 이 시기 임차보증금 범위 금액은 4천만 원 이하이고 최우선변제는 1600만 원까지 가능합니다. 1600만 원까지는 최우선으로 보호되고, 나머지 금액은 전입신고+확정일자+실제거주의 다음날을 기준일로 순위 배당됩니다. 그런데 선순위 근저당 설정일이 1995년 10월 19일부터 2001년 9월 14일 사이면 이때 임차보증금 범위 금액은 3천만 원 이하이고 최우선변제금액은 1200만 원입니다. 이 경우 임차보증금범위를 초과하기 때문에 최우선변제금액은 없고 순위 배당에 해당합니다. 그리고 경매 시에 최우선변제금액이 주택배당가액의 1/2을 초과할 수 없고, 경매가 진행 중인 주택에 세입자가 입주해 최우선변제를 받는 것에 대해 그만큼 금액 배당을 받지 못하는 선순위 근저당권자들이 '불량임차인'으로 이의제기를 하고 법원도 이를 받아들이기 때문에 경매기입등기 주택의 임대차계약은 피해야 합니다. ④ 역전세난, 감액계약서 작성도 방법 전세난은 전세 물건이 귀해 전세 가격이 오르는 현상이고, 역전세난은 전세를 구하는 세입자가 귀해 전세 물량이 쌓이고 전세 가격이 낮아지는 상황을 뜻합니다. 이 경우, 방이 잘 빠지지 않아 기존 세입자가 계약 만기 후에 이사를 가고 싶어도 가지 못하는 일이 벌어집니다. 전세가 잘 빠지지 않는 역전세난 상황에서는 계약 만기일 석 달 전 정도에 임대인에게 계약해지 의사를 통보하는 게 좋습니다. 대다수 임대인은 새로운 세입자가 계약을 해야 보증금을 주는데, 세입자가 이사 갈 곳을 자기 돈으로 계약금을 걸고 계약하면 낭패를 볼 수 있습니다. 임대인이 보증금반환을 약속했다 하더라도 만기일에 보증금을 반환하지 못할 경우를 대비해 세입자는 임대인에게 이사 갈 곳의 계약금조로 기존 보증금의 10%를 요청하는 게 좋습니다. 임대인이 중개업소에 방을 내놓았더라도 세입자도 임대인에게 중개업소에 방을 내놓아도 되는지와 임대 조건(보증금과 월세)을 물어보고 중개업소에 내놓아야 합니다. 임대인이 시장 임대료와 큰 차이가 나도록 높은 임대조건을 제시하여 방이 빠지지 않는다고 생각되면, 세입자는 임대인과 대화하여 시정을 요청해야 합니다. 그래도 방이 계약되지 않아 보증금을 언제 받을 수 있을지를 예측하지 못하는 상황이 되면 어떻게 해야 할까요? 세입자 입장에서 동일한 임대조건으로 계약을 연장하거나 아니면 임대료를 낮추는 조건으로 새로운 임대차 계약을 진행할 수 있습니다. 후자를 '감액 임대차재계약'이라고 하며, 이때 기존 확정일자 받은 임대차 계약서 여백란(단서란)에 감액임대료, 임차기간을 명시하고 임대인과 세입자가 쌍방 서명날인하면 됩니다. 감액 임대차 재계약은 다시 확정일자를 받을 필요가 없습니다. <a href="http://omn.kr/1hbsw" rel="nofollow">기사 원문보기 >></a> </div></div>

깡통전세, 역전세난, 보증금, 계약사기, 권력감시

화, 2019/02/12- 21:38

[논평] 법원 선고로 확인된 김건희 여사 검찰수사 필요성

주가조작 거래 시기에 김건희 여사 소유 계좌에서 주식거래 확인
수사 회피·지연은 대통령 배우자에 대한 검찰의 봐주기 수사

어제(2/10) 도이치모터스 주가조작 사건에 가담한 권오수 회장 등에 대한 선고가 있었다. 재판부는 해당 사건을 “실패한 주가조작”이라고 규정하며, 도이치모터스 권오수 회장에게 징역 2년, 집행유예 3년, 벌금 3억원을 선고했다. 아울러 김건희 여사가 계좌를 일임했던 ‘선수 이씨’에 대해서는, 공소시효가 만료되는 2010년 10월 20일 이전까지의 주가조작 등 범죄 혐의의 경우 면소 판결을, 다른 혐의에 대해 징역 2년을 선고했다. 이번 판결의 선고내용과 검찰의 공소장, 범죄일람표 등에서는 2010년 10월 21일 이후에 권오수 등이 도이치모터스 주가를 조작했고, 이 시기에 김건희 여사의 계좌에서 여러 차례 주식 거래가 있었다는 점이 나타나 있다. 이 판결이 김건희 여사에 대한 수사 필요성을 다시금 입증한 만큼, 검찰은 즉각 수사에 착수해야 할 것이다. “실패한 주가조작”이나 대통령 배우자 신분은 면죄부가 아니다.

이번 재판에서는 김건희 여사의 주가조작 가담 여부에 관심이 몰렸다. 공판 진행과정에서, 공소시효가 만료된 2010년 9월 이전인 1단계 주가조작의 경우와 더불어, 공소시효가 도래하지 않은 2010년 10월 21일부터 20212년 12월 7일까지의 2단계 주가조작에서도 김건희 여사의 연루를 의심케 하는 자료들이 드러났다. 김건희 여사가 2단계 주가조작 시기의 ‘주포’인 김씨 등 주가조작 세력들과 연관된 정황이 드러난 문자 메시지, 투자회사 B인베스트의 사무실에서 발견된 김건희 여사 계좌 관련 파일 등이 그것이다. 그리고 법원은 해당 시기의 도이치모터스 주식 거래를 주가조작을 위한 거래로 인정하여 관련자들에게 유죄를 선고했다. 1단계 주가조작 시기의 행위는 공소시효가 만료되어 처벌이 어렵더라도 그와 유사한 행위가 드러난 2단계 시기의 행위에 대해서는 처벌이 가능하므로 관련자인 김건희 여사에 대한 수사는 불가피하다.

윤석열 대통령은 지난 대선 기간 중에 김건희 여사가 2010년 5월까지 선수 이씨에게 계좌를 일임했었으나, 같은 해 5월 이후에는 도이치모터스 주식을 거래하지 않았다고 해명한 바 있다. 그러나 이는 공판 과정에서 드러낸 사실 및 재판 결과와 상충한다. 오히려 2단계 주가조작 가담 여부에 대한 의혹이 이번 판결로 인해 더욱 분명해졌다고 할 수 있다. 공판 과정을 볼 때, 또 한가지 분명해진 것은 검찰이 김건희 여사의 1, 2단계 주가조작 연루 정황을 인지하였음에도 여전히 김건희 여사에 대한 수사를 진행하지 않았다는 사실이다. 김건희 여사와 선수 이씨가 연루된 1단계 주가조작 시기뿐만 아니라 2단계 주가조작 시기에 대해서도 재판부가 유죄로 판단한 만큼, 이제 김건희 여사의 연루 의혹에 대해 더 이상 수사를 미루어서는 안될 것이다. 이번 재판으로 김건희 여사에 대한 수사 필요성이 재차 확인된 만큼, 이를 검찰이 계속 외면하거나 해태한다면 결국 대통령 배우자에 대한 노골적인 봐주기 수사, 권력 눈치보기 수사라는 비판을 면키 어렵다.

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토, 2023/02/11- 10:37