무책임한 국토부 전월세 대책 도입 또다시 무산시켜

국토부, 자문단에 호된 비판받은 연구용역 토대로 전월세 대책 반대

특위 제출 주택임대차보호법 개정안, 계약갱신권 없이 실효성 떨어져

정부·여당 전월세 대란 책임 방기 중단하고, 세입자 보호제도 마련해야

국회 서민주거복지특위는 2015년12월8일 전체회의를 열어 국토교통부로부터 임대료 규제의 효과 등에 관한 연구 용역 결과를 보고받았으나, 정부 측의 완강한 반대로 인해 또다시 전월세 상한제와 계약갱신청구권에 대한 합의는 또다시 무산됐다. 이전의 수차례 회의를 통해 여야가 합의했던 전월세 전환율 인하, 분쟁조정위원회 설치, 표준계약서 의무화를 담은 주택임대차보호법 개정안을 법사위에 제출하기로 확정했을 뿐이었다. 전월세 전환율 인하와 분쟁조정위원회 설치가 효력을 발휘하기 위해서는 계약갱신청구권 도입이 필수다. 그러나 국토교통부는 자문회의를 통해서도 수많은 문제를 지적받은 연구용역을 토대로, 전월세 상한제와 계약갱신청구권 도입에 대한 반대 입장을 되풀이했다.

국회 서민주거복지특위는 올해 12월31일 활동을 종료할 예정이나, 국토부와 여당은 1년 내내 전월세 대책의 핵심인 계약갱신청구권 및 전월세 상한제에 대한 논의를 거부했다. 지속되는 비판 여론에 마지못해 국토부가 발표한 연구용역 결과는 전월세 상한제를 시행할 때 초기 임대료가 상승하는 것으로 예측했으나 시뮬레이션이 과장되어 있고, 중장기적인 안정화 가능성에 대한 분석이 결여됐다. 한편, 전월세 상한제와 별도로 계약갱신청구권만 도입했을 때에도 초기 임대료를 상승시키는 부작용은 거의 없는 것으로 드러났다. 또한, 국토부 연구용역 결과에는 임대차기간 연장에 따른 긍정적인 효과에 대한 분석이 빠져있고, 과거(1990년) 사례를 바탕으로 현재 시점에 무리하게 적용한 문제가 있으며 이 때 정교한 계량분석도 이루어지지 않았다. 이번 연구용역에 포함된 해외국가의 세입자 보호제도 분석 역시, 세계적인 임대료 규제 강화 추세를 간과한 채, 일부 지역의 임대료 규제 완화 사례를 들어 부정적인 측면만을 강조하려는 의도가 담겨 있다.

역대 최악의 전월세 대란으로 인해, 집 없는 서민․중산층의 고통은 날로 심화되고 있다. 세입자 보호 제도 마련을 약속했던 국회 서민주거복지특위는 1년 내내 지속된 정부·여당의 맹목적인 반대와 무책임한 태도로 인해, 계약갱신청구권과 전월세 상한제 등 근본적인 해결책을 마련하지 못했다. 이제는 여야 지도부 차원에서 가능한 모든 단위를 마련해, 계약갱신청구권과 전월세 상한제를 도입해야 할 때다. 전월세 대란을 놓고 수수방관하는 것이 최선이라고 주장하는 정부·여당은 하루빨리 사태의 심각성을 깨닫고, 반드시 19대 국회 내에 계약갱신청구권과 전월세 상한제 도입을 담아 주택임대차보호법을 개정해야 한다. 끝.

서민주거안정 연석회의

서민주거안정 대책 마련을 위한 전국 주거·시민·사회·노동단체 연석회의

김현미 후보자의 '검토'보다는 '실현의지'를 원한다.

실수요자 중심의 주택정책 집행, 소외계층의 주거안정 확대 기조에는 공감

전월세상한제·계약갱신 도입, LTV·DTI 강화 등 적극적인 의지 보여줘야

오늘(6/15) 국회에서 국토교통부 장관 후보자 인사청문회가 열렸다. 참여연대 민생희망본부(본부장:조형수)는 김현미 후보자가 청문회를 통해 밝힌 실수요자 중심의 주택정책 집행, 소외계층의 주거안정 확대라는 주거·부동산 정책 기조를 임기 내내 흔들림 없이 추진할 것을 기대한다. 나아가 세입자 주거 불안을 해소하고 임대차 안정에 필요한 전월세상한제와 계약갱신청구권 도입, 부동산 투기를 불식시키고  주택가격을 안정시키기 위한  후분양제 도입, 아파트 분양원가 공개 등 분양제도 개선, 가계부채 주 원인인 LTV·DTI 규제 강화 등의 정책에 대해서는 단순히 검토하겠다는 수준을 넘어 보다 적극적인 실현의지와 추진계획을 밝힐 것을 촉구한다.

김현미 국토교통부 장관 후보자는 오늘 인사청문회에서 부동산 투기행위와 불법행위에 엄정 대응하는 실수요자 중심의 주택정책을 실행하고, 서민 주거문제 해결을 위한 임대주택 확충과 소외계층을 위한 주거급여 지원 확대, 주택가격 안정화를 위해 적극적인 시장관리에 나서겠다는 입장을 밝혔다. 이는 오랜 기간 과도한 주거비 부담과 잦은 이사의 고통에 시달려온 서민·세입자들의 절실한 바람이자 주거시민단체들이 지속적으로 요구한 사항이다. 문재인 정부와 김현미 후보자는  이러한 서민들의 목소리에 귀를 기울이고 지난 정부들로부터 이어져 온 주거·부동산 정책 실패의 경험을 타산지석으로 삼아 진정으로 서민들을 위한 주거정책을 흔들림없이 추진해나가야 할 것이다.

그럼에도 불구하고 김현미 후보자가 전월세상한제와 계약갱신청구권의 도입, 후분양제 도입과 아파트 분양원가 공개, LTV·DTI 규제 강화, 뉴스테이의 기업형 사업자 특혜 폐지, 도시재생 사업에서의 젠트리피케이션 대책 마련을 촉구하는 여야 의원 질의에는 현장상황을 보며 검토해나겠다는 식의 원론적인 답변만 반복한 것은 실망스러운 면이 있다. 심지어 후보자 자신이 주택임대차보호법 개정안 공동발의를 통해 도입하고자 한 계약갱신청구권 도입에 대한 질의에도 법 취지는 공감한다면서도 구체적인 답변은 피하는 태도를 보여, 진정  무주택 서민들의 주거 안정에 대한  의지가 있는 것인지 걱정하지 않을 수 없다. 이렇게 되면 장관 취임 후 일부 건설 대기업·임대업자들과 서민·세입자들 사이에서 기계적 중립을 내세우며 지금과 같이 서민들의 부담을 가중시키는 정책이 제시되거나 고통스러운 현 상황이 그대로 방치될 우려가 커질 것이다.

최근 서울을 중심으로 전국의 주택과 부동산 가격이 상승세를 보이면서 대다수 무주택 세입자의 주거 불안이 심해지고 있다. 경기부양을 위한 저금리 정책·주택금융 규제 완화로 주택담보대출을 포함한 가계부채가 매년 큰 폭으로 증가하고 전세의 월세 전환 또한 매우 빠른 속도로 진행되고 있어 서민들의 주거 안정을 위한 입법과 정책이 매우 시급한 시점이다. 지난 정부들은 부동산과 건설경기 부양을 목적으로 하는 정책을 강행하여 부동산 시장의 불안과 혼란을 가중시켰고, 이를 관리해야 할 국토부는 소극적인 대책만 제시해왔다. 이에 대한 성찰에 의거에 문재인 정부는  ‘부동산 시장 불안’ 대책을 마련하겠다는 방침도 밝힌바 있는데, 국토부장관 후보자와 문재인 정부는 부동산 시장을 정상화시킬 분명한 정책 기조와 구체적인 실행 계획을 밝혀야 한다. 주거의 안정이 곧 민생의 완성이다. 국회도 민생과 개혁보다는 정쟁을 위한 정책에 치중하는 모습을 지양하고, 초당적 협력을 통해 서민 주거안정에 필요한 주요정책과 민생입법 과제를 서둘러 추진해나가야 할 것이다.
 

참여연대, 김현미 국토부장관 후보자에 공개질의

문 대통령 공약인 도시재생 뉴딜, 계약갱신청구권, 전월세상한제 및

LTV DTI 강화, 분양제도 개혁, 임대소득과세 등 현안 관련 질의 포함

참여연대 민생희망본부(본부장:조형수 변호사)는 2017년 6월 15일로 예정된 김현미 국토교통부 장관 인사청문회를 앞두고 오늘(6/12) 문재인 정부의 주택 부동산 정책의 방향과 기본적인 정책기조, 구체적인 정책현안에 대한 후보자의 견해와 입장을 묻고 구체적인 이행계획을 요구하는 공개질의서를 전달하였습니다. 

참여연대 민생희망본부는 질의서를 통해 문재인 정부의 주택 부동산 정책의 방향과 기본 정책기조는 물론, 문재인 정부 주택 부동산 정책의 핵심공약 중 하나인 ‘도시재생 뉴딜’, 문재인 대통령의 일부 공약사항이기도 했던 뉴스테이 특혜폐지, 공공임대주택 확대, 계약갱신청구권·전월세 상한제 등 전월세 안정화 대책, 최근 가장 뜨거운 현안인 주택분양제도 개혁,  LTV·DTI 등 주택금융규제 강화, 민간임대주택의 임대소득 과세에 대한 후보자의 입장과 구체적인 이행계획을 밝혀줄 것을 요구하였습니다.

최근 새정부 출범에 대한 기대감으로 전국의 주택과 부동산 가격이 상승세를 보이면서 대다수 무주택 서민들의 주거 불안이 심해지고 있습니다. 오랜 저금리 기조와 주택금융규제 완화로 가계부채는 큰 폭으로 증가하고 전세주택의 월세 전환 또한 빠른 속도로 진행되고 있어 그 어느 때보다 국민들의 주거안정에 필요한 정부의 효과적인 부동산 규제와 신속한 전월세 안정화 정책이 필요한 때입니다. 이번 국토교통부 장관 인사청문회를 통해 집 걱정 없는 세상을 위한 문재인 정부의 강력한 정책 의지와 구체적인 계획이 밝혀져야 할 것입니다.

- 김현미 국토교통부 장관후보자에 대한 공개질의서 -
 
1. 문재인 정부의 주거 부동산 정책 방향

▣ 기본 정책기조에 대한 견해

❍ 현황 및 문제점
- 박근혜 정부는 ‘행복주거’를 공약하였음에도 불구하고 다주택자 양도세중과제도 폐지, 분양가상한제 폐지, LTV·DTI 규제 완화 등 일부 건설업계와 다주택자를 위한 시장편향적인 정책들을 추진해왔음
- 나아가 공공임대주택 공급에 있어서도 공공의 역할을 확대하는 것보다는 뉴스테이에 대한 특혜 제공을 통해 민간이 개입할 수 있도록 길을 열어주는 한편, 최초임대료 규제와 같은 필요한 조치를 하지 않아 오히려 대다수 서민들이 배제되는 결과를 낳았음
- 문재인 대통령은 후보 시절 공적임대주택 확대, 주거복지 확대 등 국민의 주거권리 보장을 공약하면서도 주택분양제도나 주택금융 관련 규제 등 직접적인 시장규제정책에 대해서는 유보적인 입장이었음. 취임 이후 현재 서울 강남 등을 중심으로 부동산 과열 징후가 고조되며 더욱 강력한 규제의 필요성이 제기되고 있음

❍ 질의 사항
- 문재인 대통령의 주거정책 기조에 대한 후보자의 생각 및 주택정책에서의 공공의 역할 강화 방안, 강력한 부동산 안정화 조치에 대한 입장 등 향후 주택 부동산 정책방향에 대한 견해를 밝혀주시기 바랍니다.

▣ 도시재생뉴딜 관련

❍ 현황 및 문제점
- 문재인 대통령의 주택 부동산 정책의 핵심공약 중 하나인 ‘도시재생 뉴딜’은 노후주거 개선, 도심 내 공적임대주택 부지 확보 등의 목표에도 불구하고 해당 지역의 지대 및 임대료 상승과 투기 과열이 우려되어 안정화 대책이 필요한 상황임

❍ 질의 사항
- 후보자는 이와 같은 우려를 해소하기 위해 어떤 보완책을 가지고 있는지 견해를 밝혀주시길 바랍니다.
 
 
2. 뉴스테이 특혜 폐지

❍ 현황 및 문제점
- 뉴스테이는 중산층의 주거부담을 해소한다는 당초의 취지와는 달리 서울지역 기준 소득 8분위 이상만이 감당할 수 있는 높은 임대료로 기업형 임대사업자의 이윤은 보장하면서도 대다수 서민 중산층들이 배제되는 결과를 가져왔음. 여기에는 뉴스테이 3법을 합의 추진한 더불어민주당의 역할도 결정적이었음
- 문재인 대통령은 후보 시절 주거시민단체들의 뉴스테이 폐지 정책 질의에 대해 ‘공공택지, GB해제 조성택지 등 공공적 성격의 토지 제공은 중단하되, 기금이나 세제지원 등을 규제하거나 폐지하지는 않을 것’이라고 답하였음

❍ 질의 사항
- 이와 같이 공적 특혜를 주어 민간 대형건설사의 이익을 극대화시키는 뉴스테이 정책에 대한 후보자의 입장과 이후 개혁방안에 대한 견해를 밝혀주시기 바랍니다.
 

3. 공공임대주택 확대

❍ 현황 및 문제점
- 박근혜 정부는 2015년과 2016년 공공임대주택 공급이 역대 최대를 기록했다고 발표했지만 실제 증가분의 대부분은 장기공공임대주택으로 보기 어려운 민간건설임대와 전세임대가 차지하였음
- 또한 무주택 저소득층을 위한 국민임대주택과 영구임대주택의 공급은 답보상태에 머물면서도 기업형 임대주택 공급은 매년 큰 폭으로 확대해왔음
- 문재인 대통령도 연간 17만호의 공적임대주택 공급을 공약한 바 있으나, 여기에도 공공지원 임대주택 4만호, 기존주택 임대 3만호 등 공공임대 재고율에는 포함되지 않은 주택이 7만호 가량 포함되어 있음
- 서민주거안정을 위해 주거공공성을 더욱 강화해야 함에도 우리나라 공공임대주택 재고율은 OECD 평균에도 못 미치고 있어, 현재의 민간주도 주거정책은 공공이 적극적인 역할을 하는 정책기조로의 전환이 필요하며, 이에 따라 공공임대주택의 대폭 확충이 필요함

❍ 질의 사항
- 공공임대주택 정책에 대한 후보자의 입장과 구체적인 이행계획을 밝혀주시기 바랍니다.
 
 
4. 계약갱신청구권, 전월세 상한제, 표준임대료제 도입 등 전월세안정화 대책

❍ 현황 및 문제점
- 국토부와 한국감정원 자료에 따르면 2016-2017년 전국 임차가구의 평균거주기간은 3.6년, 서울 아파트 기준 전세 재계약 시 추가 발생 비용이 무려 6,190만원(전국 평균 2,879만원)에 달하는 것으로 나타남
- 이에 후보자는 2016년 7월 최대 4년의 계약갱신요구권 도입을 골자로 한 주택임대차 보호법 일부개정안을 공동 발의한 바 있지만, 이미 임차가구의 평균거주기간이 3.6년으로 4년에 근접하고, 이마저도 전월세 상한제와 연동되지 않으면 과도한 전월세 인상요구로 사실상 무력화될 수 있다는 비판이 제기되고 있음.
- 18대 국회부터 현재에 이르기까지 참여연대와 주거단체들은 임대차 안정 대책으로 계약갱신청구권과 전월세상한제, 표준임대료제 도입 등 법안을 국회에 청원 및 의원 발의하였으나, 이에 대해 국토부가 적극 반대를 해왔음

❍ 질의 사항
- 이와 같이 전월세 부담완화 및 세입자의 주거 안정을 위해 필요한 계약갱신청구권, 전월세상한제, 표준임대료제 도입에 대한 후보자의 입장을 밝혀주시기 바랍니다.
- 그 외에 임대차안정을위해필요한대책및그에대한추진계획을밝혀주시기바랍니다.
 

5. 분양가상한제, 분양원가 공개, 분양권 전매제한 강화 등 주택분양제도 개혁

❍ 현황 및 문제점
- 지난 정부까지 부동산 투기 및 건설경기 부양을 중심으로 한 정책이 강행되며 부동산 시장의 불안과 혼란을 가중시켰고, 이를 관리해야 할 국토부는 소극적인 대책만 제시해왔음
- 새 정부 출범 이후 부동산경기가 다시 회복되어 서울 강남 등 일부 지역의 분양시장이 활기를 띄며 분양가 폭등 우려 및 투기과열지구 규제의 필요성이 제기 되고 있고, 이에 대해 문재인 정부 또한 ‘부동산 시장 불안’에 대한 대책을 마련하겠다는 방침을 밝힌 바 있음
- 서울, 수도권, 대도시 중심으로 투기 수요가 확산되고 있어, 주택가격 상승 및 자산양극화가 심화되는 것은 정해진 수순임
- 부동산 시장 안정화를 위해 대책 없이 폐지된 분양가상한제 재도입, 분양권 전매제한 기간 강화, 투기과열지구 지정 등 부동산 투기 규제를 통해 실수요자 중심의 분양제도 개혁이 필요함

❍ 질의 사항
- 분양가상한제, 분양원가 공개, 분양권 전매제한 강화 등 주택분양시장 안정화 대책과 추진 계획에 대해 밝혀주시기 바랍니다.
 

6. 주택금융 및 세제 개혁

▣ LTV·DTI 규제 관련

❍ 현황 및 문제점
- 후보자는 국토부 장관 지명 이후 기자 간담회를 통해 박근혜 정부의 LTV·DTI 규제 완화가 가계부채를 확대한 원인 중 하나였다는 문제의식을 밝힌 바 있음
- 실제 '빚내서 집사라'는 경기활성화 기조 하에 시행된 LTV·DTI규제 완화 정책 이후, 1년 사이에 신규로 발생한 주택담보대출만 200조 원에 달하는 등 가계부채가 급등하였음
- 이에 대해 김동연 부총리 겸 기획재정부 장관 후보자는 지난 5일 인사청문회에서 LTV·DTI에 대해 가계부채 추이 증가를 보아가며 결정하겠다며 신중한 입장을 밝힌 바 있음

❍ 질의 사항
- LTV·DTI 규제와 관련한 후보자의 견해와 이후 정책방향에 대한 입장을 밝혀주시기 바랍니다.
- 또한 기획재정부 등 관계부처와의 정책 조정을 어떻게 해나갈지 구체적인 계획을 밝혀주시기 바랍니다.
 
▣ 민간임대주택의 임대소득 과세 관련

❍ 현황 및 문제점
- 2016년 기준 전국 자가점유율은 56.8%로 절반에 가까운 가구가 임대주택에 거주하고 있음에도 불구하고 민간임대시장에서 발생하는 임대소득에 대한 과세가 정상적으로 이루어지지 않고 있음
- 그러나 후보자는 2016년 8월 임대사업자 등록 의무화 대상을 1세대 3주택 이상 소유자로 한정(다가구주택 일부포함)하는 민간임대주택에 관한 특별법 일부 개정 법률안을 공동 발의한 바 있음

❍ 질의 사항
- 이후 후보자에게 임대사업자 등록 의무화 대상 확대와 이를 통한 임대소득 과세 계획을 가지고 있는지, 있다면 구체적으로 어떻게 실현해 나갈 것인지 입장을 밝혀주시기 바랍니다.
 

 ▣ 보도자료 [다운로드/원문보기]

저소득층조차 배제하는 공공임대주택, 전면 개편해야

“공공임대주택 정책 전반에 심각한 문제 있어”, 감사원 보고서 발표

감사원이 2017년 3월 20일 발표한 “취약계층 주거 공급 및 관리실태” 감사보고서에 따르면, 박근혜 정부의 공공임대주택 공급·관리 분야 전반에 심각한 문제가 있는 것으로 드러났다. 특히 국토교통부가 소득이 낮아 공공임대주택의 임대료를 부담하기도 어려운 저소득층을 공공임대주택 입주수요에서 배제한 점, 그 왜곡된 수요조사에 따라 장기주택종합계획을 수립해 공공임대주택 공급 목표를 실제 수요보다 낮게 설정한 점은 박근혜 정부의 악의적이고 반 서민적인 주택 정책의 민낯을 그대로 드러낸 것이다. 이에 참여연대 사회복지위원회는 국토교통부가 감사원의 감사 결과 통보에 따라, 저소득층마저 배제하는 현행 공공임대주택 정책을 전면적으로 개편할 것을 요구한다.

공공임대주택 입주자격이 부여되는 월평균소득 이하의 무주택 가구는 약 368만이고, 이 중에서 공공임대주택 입주를 희망하는 가구가 약 223만에 달한다. 그런데 국토교통부는 공공임대주택 입주 가구의 평균 RIR(소득 대비 임대료)을 초과하는 가구를 배제해, 공공임대주택의 본래 목적을 훼손하는 모순을 범했다. 국토교통부가 10년간의 공공임대주택 공급 목표를 설정한 제2차 장기주택종합계획(2013년~2022년)마저 이와 같은 잘못된 방침에 기초했고, 이 계획을 모두 달성한다고 해도 실제 공공임대주택 입주수요의 약 47%를 충족시키는 수준에 그친다. 실제 공공임대주택 부족현상을 메우기에는 턱없이 부족한 것이다. 감사원은 공공임대주택 공급의 최상위 계획인 장기주택종합계획이 설정된 것에 심각한 오류가 있다고 지적했다.

더욱 심각한 문제는 박근혜 정부 들어, 국토교통부가 저소득층의 주거안정을 위해 공급해야 할 영구임대주택, 국민임대주택을 <제4차 국토종합계획 수정계획(2011~2020년)>을 통해 설정한 연간 목표 대비 각각 21.8%, 61.7%만을 공급했다는 점이다(2016년 10월 기준). 게다가 LH가 국민임대주택 건설을 위해 승인한 사업 5만 호 가량을 저소득층의 주거안정 목적과는 거리가 먼 공공분양주택, 분양전환임대주택, 행복주택 등으로 전환한 사실도 드러났다. 2016년 8월 기준, 영구임대주택 입주자격이 있는 가구 중 실제 입주 가구 수는 약 40%에 불과하며 대기 가구수만 약 8만 호에 달하는 사실을 비추었을 때, 국토교통부의 조치는 저소득층의 주거 안정을 위한 정책 방향을 거스른 것이나 다름없다.

이외에도, 감사원은 국토교통부가 공공임대주택 공급 목표 달성을 위한 택지 추가 확보 방안이 없어, 목표 달성 시기까지 매년 공급목표를 100% 달성한다고 해도 2020년 들어 14만 호의 택지가 부족하게 될 것이라는 점을 지적했다. 또한 신규 건설임대주택의 대안인 매입임대주택의 호당 지원 금액이 서울·수도권의 경우 실제 매입금액의 절반에 미치지 못할 정도로 낮아, LH의 자체자금 등을 추가로 투입하고도 매입임대주택의 공급도 목표치의 약 20%가 부족하다는 문제 역시 감사원의 보고서에 담겨 있다.

박근혜 정부의 주거복지 정책이 총체적 난국에 빠져 있는 것이 뒤늦게나마 드러났다. 아직도 우리나라의 장기공공임대주택 재고율은 OECD 평균인 11%의 절반에도 미치지 못한다. 이에 참여연대 사회복지위원회는 국토교통부가 영구임대주택과 국민임대주택을 비롯한 장기공공임대주택을 적어도 OECD 평균 수준으로 확충할 수 있는 실질적인 방안을 마련할 것을 촉구한다. 끝.

LH 공공택지 매각, 누굴 위한 개혁인가?

서민·저소득층 위한 LH 공공택지 총 2만 5천호 민간에 매각

수도권 5개 지역의 추정 개발이익만 총 2,500억 원 규모

공공임대주택 확충 대선 공약에 역행하는 박근혜 정부

LH 부채 감축을 명목으로 추진되는 공공임대주택 사업 축소

수익성을 지나치게 중시하는 현행 공공기관 평가제도의 문제점

참여연대 민생희망본부(본부장: 이헌욱 변호사)는 2015년9월11일 ‘LH 공공택지 매각, 누굴 위한 개혁인가?’ 이슈리포트를 발표했다. 참여연대는 박근혜 정부 들어 공공임대주택 공급이 축소되는 상황을 파악해보고자, 2015년7월30일 새정치민주연합 김상희 의원실과 함께 관련 자료를 검토해보았다. 이 과정에서, LH가 부채 감축을 명목으로 무주택 서민을 위한 공공택지 총 2만 5천 세대를 민간에 매각해, 대형 건설사에 막대한 개발이익을 떠안기려는 계획을 포착했다. 이에 대한 시뮬레이션 분석 결과, 민간 대형 건설사가 LH로부터 수도권 5개 지역(전체 민간 매각 호수의 20%)을 매입해 얻을 개발이익만 총 2,500억 원 규모로 추정된다.

LH는 2015년 한 해에만 서민들의 ‘내 집 마련’ 지원을 위한 공공택지 총 2만 5천 세대를 민간에 매각할 계획을 세웠다. 기존에 LH가 공공임대·공공분양주택 사업을 위해 조성한 공공택지는 공익적 목적을 명분으로 해당 지역 주민·농민들의 일방적인 희생을 통해 수용한 것이며, 오로지 이 땅은 공공임대·공공분양주택 건설 목적으로만 사용해야 한다. 그러나 LH는 토지수용의 공익적 목적을 거스르며, 공공택지를 민간에 매각해 대형 건설사에 특혜를 안겨주려 하고 있다. 참여연대의 정밀한 방식의 시뮬레이션 분석결과, 민간 대형 건설사가 LH로부터 수도권 5개 지역(4,883세대 규모)을 매입하여 취득할 것으로 추정되는 개발이익은 총 2,500억 원 규모에 달한다. 전체 민간 매각 호수(24,794세대 규모)의 20%만으로 추정한 개발이익이 2,500억 원에 달하므로, 민간 건설사가 얻게 될 전체 개발이익 규모는 많게는 1조 원에 육박할 수도 있을 것으로 예상된다. 무주택 서민·저소득층이 저렴한 임대료로 장기간 안정적으로 거주할 수 있는 기회가 사라진 반면, 민간 대형 건설사들은 막대한 개발이익을 얻게 될 비극적인 상황이 벌어지고 있다.

박근혜 정부는 공공기관의 부채 감축을 명목으로, LH 공공임대주택 사업의 축소를 시도하고 있다. 이는 공공임대주택 확충을 통해 무주택자 모두를 위한 보편적 주거복지정책을 펴겠다던 대선 공약과도 크게 어긋난다. LH 부채의 대부분을 차지하는 공공임대주택 사업은 무주택 서민·저소득층을 대상으로 한 공공서비스 조달 비용의 성격으로 봐야한다. 정부 차원에서 수행해야 할 사업을 공공기관 LH가 수행하는 과정에서, 공공임대주택이 시세보다 저렴하게 책정한 임대료 등에 따른 손실분은 대부분 회계상 부채로 처리됐다. LH의 재무구조 악화를 해결하기 위한 가장 합리적인 방안은 무엇보다 공익적 목적의 공공임대주택 사업에 대한 정부 지원을 대폭 확대하는 것이다.

수익성을 지나치게 중시하는 현행 공공기관 경영평가에도 심각한 문제가 있다. 박근혜 정부가 추진하는 공공기관 개혁의 방향은 곧, 공공임대주택 사업을 비롯해 그동안 LH가 주도해 온 주거복지정책 사업을 축소해야 한다는 논리로 귀결될 위험성이 있다. 그러나 시민들이 요구하는 공공기관 개혁은 공기업의 자산매각 및 사업조정 등을 통해 기존의 공공서비스를 축소하고 질을 저하시키는 방향이 아니다. 공공기관의 운영방식을 공공서비스 이용자들을 위한 방향으로 개선하는 등, 공기업이 애초의 설립목적에 맞게 공공서비스의 확대 및 질의 향상을 이룰 수 있도록 공공기관 평가제도를 올바른 방향으로 개선해야 하는 것이다.

참여연대는 2015년9월11일 ‘LH 공공택지 매각, 누굴 위한 개혁인가?’ 이슈리포트 발표에 이어, 9/16(수) 토론회 개최 등을 통해 지속적으로 국토부와 LH에 문제제기할 예정이다. 9/11(금) 국토부 국정감사와 9/18(금) LH 국정감사를 통해, LH 공공택지가 민간에 매각되어 대형 건설사가 막대한 개발이익을 취하는 문제를 공론화하여, 국토부와 LH가 이에 대한 해결책을 시급히 마련하도록 요구할 것이다. LH의 애초 설립목적에 맞게, 무주택 서민·저소득층의 고통을 덜어줄 수 있는 방향으로 공공임대주택 공급 확대 등 주거복지정책 사업의 확대를 위해, 국토부와 LH로 하여금 구체적인 대책을 내놓도록 촉구할 것이다. 끝.

▣ 별첨자료

1. <LH 공공택지 매각, 누굴 위한 개혁인가?> 이슈리포트

뉴스테이 구색 맞추기에 불과한 국토부 주거대책 발표

전월세 구조 급변에 따른 주거비 부담 완화 위한 근본적 대책 빠져

서민·중산층 위한 공공임대주택 공급량 확대가 가장 시급해

2015년9월2일 국토교통부가 발표한 서민·중산층 주거안정강화 방안은 박근혜 정부와 새누리당이 혈안이 되어 있는 뉴스테이 정책의 구색 맞추기에 불과하다. 서민·중산층의 주거비 부담을 완화하기 위해서 시급히 도입해야 할 전월세 상한제, 계약갱신청구권, 표준임대료, 공공임대주택 확대 등의 제도 개선 방안은 내용에서 모두 빠졌다. 정부가 진정 이 문제를 해결하겠다는 의지가 있다면, 단순히 행정절차를 수정하는 방향이 아닌, 국회 서민주거복지특별위원회 등을 활용해 실질적인 제도 개선을 위한 전향적인 태도를 보여야 한다.

이번 국토부 발표 내용을 요약하면 다음과 같다. 그간의 공공임대 공급 확대, 행복주택, 뉴스테이, 주거급여 등 맞춤형 주거지원의 성과를 체감하기에 부족하다는 진단 하에, 독거노인과 대학생 등 저소득 1인가구에 대한 주거 지원을 강화한다. 또한, 중산층 주거비 절감을 위한 2016년도 뉴스테이 공급 물량 확대, 공급촉진지구 신속 지정 및 원스톱 주거지원 안내시스템 구축을 주요 주거안정강화 방안으로 제시하고 있다.

국토부가 리모델링 매입 입대 사업, 전세임대 신설·확대, 공공실버주택 등을 통해 저소득 독거노인·대학생 1인가구를 비롯한 주거취약계층에 대한 지원을 강화하겠다고 밝힌 것은 바람직하다. 그러나 이들의 임대주택 수요에 비해 공급량은 여전히 턱없이 부족하다. 매입·전세임대 등 공공임대주택의 전체 공급계획 규모 확대 없이, 일부 추가·변동되는 정부 대책은 그야말로 언 발에 오줌 누기가 아닐 수 없다. 특히 전세임대나 준공공임대 확대 대책이 빠진 상태에서 치솟는 전월세임대시장에 실질적인 효과가 있을지 의문이다. 서민·중산층 주거안정강화를 위한 가장 확실한 방안은 공공임대주택 공급량 확대다. 국토부는 이번 발표에서 금년 공공임대주택 공급량이“역대 최대수준(입주 기준)”이라고 밝혔으나, 이는 참여정부 시절의 높은‘사업 승인’물량에서 기인한 것이다. 박근혜 정부에서 공공임대주택 공급 확대가 이루어졌다는 주장을 위해서는 준공 뿐만 아니라 사업 승인 실적도 발표해야 함에도 불구하고, 결국 국토부는 의도적으로 착시 현상을 일으켜 국민을 기만한 셈이다. [그림1]과 [그림2]를 참조하면, 공공임대주택 사업 승인 물량은 2007년 이후 눈에 띄게 줄어든 것을 확인할 수 있다. 대선 당시 20만호 공급을 약속했다가 14만호로 축소했던 행복주택 사업 역시, 임기 절반이 이른 현 시점 사업 승인량은 목표치의 30%에도 미치지 않는다.

[그림1] LH공사의 공공임대주택 사업승인 현황(1998~2014.10)

[그림2] LH공사의 공공임대주택 공급 현황(1998~2014.10)

정부는 뉴스테이 활성화를 위해 2015년 1.8만호, 2016년 2만호 공급, 뉴스테이 복합개발 위해 용도지역 상향, 재무적 투자자 보호방안 및 관련 법령의 정비 등의 대책을 발표하였다. 그러나 소득 5-7분위를 대상으로 한 높은 월세의 뉴스테이가 과연 중산층의 주거비 부담 완화에 걸맞은 정책인지 근본적인 의문은 해결되지 않았다. 아울러 LH가 보유하고 있던 택지를 민간에 매각하거나 이를 민간임대리츠 방식으로 사업 계획을 변경하겠다는 것은 당초 공공택지 조성 목적에도 반하며, 같은 토지로 훨씬 더 낮은 금리로 자금 조달이 가능한 LH가 직접 공공주택을 공급하게 하는 것이 타당하다.

또한, 정비사업 규제 합리화를 명목으로 정비사업 동의요건을 완화하고, 도의 정비구역 지정권한을 도지사에서 시장, 군수로 이양하는 방안도 서민·중산층 주거안정강화 방향과는 관련성이 없다. 재건축 지역 일부 주민의 반대에는 나름의 경제적 이유가 있으므로 지나친 동의율 완화는 부작용을 일으킬 수 있다. 정비구역 지정권한을 시도지사에 준 이유는 시장, 군수의 정비사업 사업추진을 적절히 통제하기 위한 것이므로 도지사 권한 이양은 적절하지 않다. 용적률 인센티브에 따른 공공임대 공급시 조합의 부담 완화도 지방자치단체의 권한 내에서 탄력적으로 추진되어야 할 일이다. 또한, CEO 조합장 제도는 전문성 및 투명성 표방에도 불구하고 조합과 외부세력의 결합만 용이하게 하는 제도로서 남용 가능성이 크며, 지자체의 공공관리 등을 통한 지원을 확대할 수 있도록 대책을 마련하는 것이 옳다. 국토부의 이번 발표는 도시정비사업이라는 생선을 고양이에게 맡기는 꼴이다.

급변하는 전월세 시장의 구조적 변화로 인해 서민·중산층의 주거비 체감 부담은 날이 갈수록 악화되고 있다. 국토부가 매번 발표하는 정책 도입의 근거에 해당하는 문제 인식은 나무랄 데 없으나, 내용은 늘 부실하거나 엉뚱한 방향으로 흘러간다. 정부는 문제 해결 방향과는 거리가 먼 전시적인 행정을 펼치기보다, 공공임대주택, 준공공임대주택 확대를 비롯해 전월세 상한제, 계약갱신청구권, 표준임대료 도입 등의 근본적인 제도 개선에 전향적인 태도로 나서야 한다. 끝.

전국세입자협회·서울세입자협회·서민주거안정연석회의·참여연대