주택도시보증공사의 후분양 연구는 엉터리다.

– 대기업 계열사, LH가 설립한 시행사마저 신용등급 C급으로 공급 감소 대상 포함
– 엉터리 보고서로 후분양 반대 여론 조작 중단하라

HUG(주택도시보증공사)의 후분양 연구용역 보고서가 심각한 오류가 있는 것으로 나타났다. 이미 경실련은 후분양시 분양가가 7.8% 상승할 것이라는 HUG의 주장이 과장됐음을 지적한바 있다. LH공사 후분양 시범사업의 분양가 상승률(후분양 기간이자)은 0.57%에 불과했다. 김현미 국토부 장관 역시 국정감사에서 “여러가지 경우의 수를 생각하면서 과한 면이 있다”고 말하기도 했다.

경실련이 국민의당 정동영의원을 통해 HUG가 5년간 분양 보증한 4,410개 사업장, 135만세대의 내역을 입수해 분석한 결과 후분양으로 인한 주택공급 감소 역시 과장된 것으로 나타났다. HUG는 금융기관 건설자금 대출이 건설업체 신용도에 기초해 이루어지기 때문에 후분양이 시행될 경우 신용도가 낮고 규모가 작은 중소주택 업체의 자금 조달이 곤란해져 공급량이 대폭 감소할 것이라고 우려했다. 이들은 신용등급 C급 이하 중소건설사가 공급한 22.2%, 연간 약 8.5만호~13.5만호의 공급이 감소할 것으로 추정했다. 최대로는 시공순위 100대 미만 업체가 공급한 76%의 물량이 감소할 수도 있다고 주장했다.

그러나 이 주장은 매우 부풀려졌으며, 사실이 아니다. HUG는 시행사의 대부분을 차지하고 있는 신탁사, 투자회사를 시공순위 100위 초과로 분류해 중소건설사가 공급하는 것 인양 표현하며 후분양시 이들의 공급이 감소할 것이라고 주장했다. 또한 대기업이 택지 당첨 확률을 높이기 위해 100%지분을 보유하고 설립한 계열사, 심지어 LH공사가 설립한 시행사마저 후분양으로 인한 주택공급 감소 대상에 포함시켰다. 경실련은 엉터리 자료를 발표해 후분양의 문제점을 과대 포장한 HUG의 행태를 강력히 규탄한다. 해당 자료를 내세운 업계, 언론 등의 후분양 흔들기 역시 중단되어야 한다.

1. 신용도 C급 이하 시행사 중 다수는 대형건설사 계열사거나, 1금융권이 설립한 부동산 투자회사다

HUG는 후분양으로 신용등급 C급 이하 중소건설사들의 공급량 감소가 예상된다고 밝혔다. 경실련은 이를 검증하기 위해 신용도 C급이하 시행사가 공급한 아파트 중 시공능력순위 30위내의 건설사가 시공한 단지의 입주자모집공고문을 통해 시행사를 확인했다. 이후 전자공시시스템 감사보고서를 통해 이들의 지분율을 조사했다.

이들 중 대부분은 대기업 계열사·자회사거나 건설사, 금융권, 공제회 등이 구성한 프로젝트금융회사(PFV), 위탁관리부동산투자회사로 나타났다. 공공기관이 민간과 공동으로 투자해 설립한 회사역시 C급 이하로 분류됐다. LH공사가 설립한 김포한강주택위탁관리부동산투자회사, 대구시가 포스코건설, 하나은행 등과 설립한 이시아폴리스 등이다. 이처럼 공공이 민간과 함께 PFV를 설립해 공급한 1.2만세대는 시행사 신용도가 낮다는 이유로 후분양시 감소물량에 포함됐다. 그러나 이들이 후분양시 자금조달이 어려워 주택을 공급하지 못할 것이라는 주장은 상식적으로 납득하기 어렵다.

대기업 계열사역시 상당부분을 차지하고 있다. 전체 9.7만 세대 중 4.2만세대, 43%가 대기업 건설사의 계열사인 것으로 나타났다. 예를 들어, 시공능력 13위인 호반건설의 경우 계열사로 스카이리빙, 스카이하우징, 티에스개발, 티에스주택, 티에스건설 등 100%지분을 보유한 여러 계열사 시행사로 주택을 공급했다. 27위 반도건설역시 대창개발, 대영개발, 반도씨앤에스, 반도이앤지, 제니스개발, 한길개발, 한숲개발 등 수십개 계열사를 동원했다. 공공택지 추첨과정에서 낙찰 확률을 높이기 위한 방법이다.

1금융권 은행과 증권이 설립한 투자회사는 1.9만세대를 공급했다. 결국 9.7만세대 중 7.3만세대는 중소건설업체가 공급한 물량으로 보기 힘들다. 중소업체가 공급한 물량은 2.4만세대(25%)에 불과하다. 시공도 마찬가지이다. C급이하 시행사가 공급한 전체 29만세대 중 상위 30위 건설사는 34%, 상위 100위 건설사는 67%를 시공했다. 시행시공 모두 중소주택(건설) 업체가 담당한 비율은 매우 적다. C급이하 시행사가 공급한 전체 29만세대의 모든 시행사를 확인하지 못했지만 경실련 조사와 큰 차이는 없을 것으로 추정된다.

2. 대다수 아파트를 공급하는 신탁회사, 부동산투자회사를 시공순위 100위 초과로 분류했다.

HUG는 시공순위 100위 초과 업체를 중소업체로 분류하며, 후분양으로 중소업체의 자금조달이 어려워져 이들이 공급했던 최대 76% 물량이 감소할 수 있다고 밝혔다. 그러나 100위 초과 중소업체로 분류된 회사의 대다수는 신탁회사, 프로젝트금융회사(PFV) 등 시공능력 순위 자체가 없는 업체들이며 대형 업체도 적지 않다. 아파트 공급은 사업자인 시행사와 공사를 수행하는 시공사로 분류되는데 건설사들이 직접 시행하는 경우보다 이들 전문 시행사들이 시행하는 경우가 더 많다. 시가총액 8,000억원의 한국자산신탁, 한국토지신탁 등 대형 신탁사, 대형건설사와 금융권이 설립한 PFV가 시공순위 100위 초과로 중소업체로 포장됐다. 전체 135만호의 보증세대 중 신탁사와 투자회사, PFV는 49만호, 36%를 공급했다.

실제 시공순위가 100위 초과인 중소건설사들이 시행한 세대는 7.1만호, 전체의 5.2%에 불과하다.

HUG는 후분양제의 부작용을 부풀리기 위해 부작용을 과대 포장한 자료를 발표했다. 더군다나 의원실의 정보공개 요청에 시행사명만 비공개로 공개한 것을 보면 이같은 오류가 알려질까 은폐하려고 한 정황까지 의심된다. 자유한국당 의원들을 비롯해 업계 등 후분양을 반대하는 세력들은 HUG의 잘못된 근거를 내세우며 여론을 호도하고 있다. 더 이상 잘못된 근거를 토대로 후분양을 막으려고 하는 행태를 중단해야 한다. 끝으로, 엉터리 보고서를 제작하고 여론을 호도하고 있는 HUG는 국민들의 비판을 피할 수 없음을 명심하기 바란다. <끝>

▣ 기자회견문

문재인 대통령은 후분양제·전월세상한제·계약갱신제도 도입을 결단하라

문재인 대통령 취임이후 6개월이 지났지만 서민들의 주거불안은 여전하다. 6.19대책, 8.2대책 등을 통해 ‘투기로 돈버는 시대는 끝났다’고 이야기 하고 있으나, 주택시장 침체를 우려한 나머지 근본대책을 내놓지 못하면서 탄핵 이후 불과 7개월만에 강남 주요 아파트값은 한 채당 1억 5천만원이나 상승했다. 세입자들의 주거불안도 마찬가지이다. 전월세값은 여전히 오르고 있고, 청년들은 비싼 주거비 마련에 신음하고 있다. 문재인정부가 적폐청산을 기치로 하고 있지만 부동산에 대한 적폐는 여전한 것이다.
주거복지로드맵도 수차례 발표가 미뤄지고 있고, 후분양제, 전월세상한제와 계약갱신청구권 등 그간 시민사회에서 줄기차게 요구했던 주거안정책들도 제대로 추진될 수 있을지 회의적이다. 특히 후분양제는 지난 국감장에서 국토부장관이 수차례 공공아파트 우선 도입을 공개선언했음에도 불구하고 한달 넘게 아무런 진전이 없다.
이에 주거안정을 기대했던 시민들은 청와대가 주거안정에 대한 진정성이 있는 건지, 토건세력과 부동산부자, 관료 등의 저항에 후퇴한 건지 우려하고 있다. 민생 안정의 가장 기본이 되는 주거 안정 대책을 관료들에게 정책을 맡겨두어서는 안 된다. 촛발이 탄생시킨 문재인 대통령이 의지를 가지고 직접 챙길 것을 강력히 촉구한다.

첫째, 서울시가 십년전부터 시행해온 후분양제, LH 등 공공은 즉각 시행하고, 민간도 의무화해야 한다.
500원짜리 볼펜도 만져보고, 써보고 구매하듯이 아파트도 다 짓고 판매하는 후분양제는 소비자 보호, 투기 근절, 부실시공 방지 등을 위해 당연히 시행됐어야 하는 정책이다. 하지만 참여정부에서 대통령이 결단하고 국무회의에서 의결됐던 후분양제 로드맵조차도 이명박 정부에서 폐지됐다. 10년전에는 80% 완공 후 분양했던 서울시도 박원순 시장 이후에는 60% 완공 후 분양으로 후퇴됐다. 건설업계는 물론 일부 언론조차 후분양제의 필요성을 인정하지만 건설사의 자금난 등을 고려해야 한다며 제도적 보완, 단계별 도입 등으로 후분양 도입을 반대하고 있다.
그러나 9만건의 하자가 발생한 부영아파트, 철근을 빼먹은 청라의 아파트, 과거보다 심해진 층간소음 등 부실시공과 선분양 투기조장에 의한 소비자 피해를 건설업계의 이해관계에 밀려 더 이상 방치해서는 안된다. 지난 국감장에서 김현미 국토부 장관도 이점을 분명히 인식하고 공공아파트 후분양 도입을 공식화한 만큼 LH등 공공아파트는 지금 당장 후분양제를 이행해야 한다. 청와대는 과거 후분양제 로드맵의 폐지가 누구의 결정으로 이루어졌는지 밝혀내어 다시는 소비자를 위한 민생정책이 후퇴되지 않도록 해야 한다.
국회도 소비자 보호를 위해 공공 뿐 아니라 민간아파트까지 후분양을 의무화하도록 후분양제 법안통과에 적극 나서야 한다. 정동영 의원, 윤영일 의원 등이 후분양제 법안을 발의했지만 수개월이 지난 지금까지 해당 상임위에조차 상정하지도 않아 올해 법 통과여부가 매우 불투명한 상황이다. 국회의 진정성있는 적극적인 노력을 촉구한다.

둘째, 세입자의 주거권 보호를 위한 전월세상한제·계약갱신제도를 도입하라
문재인 대통령은 후보 시절 공약으로 ‘전월세 인상률 상한제와 임대차 계약갱신 청구권의 단계적 도입’을 약속했다. 국정기획자문위원회도 지난 7월 임대차계약갱신청구권 등의 단계적 제도화 추진을 세부과제로 제시한바 있다. 그러나 청와대와 국토부는 방향성에 대해서는 공감한다면서도 관련 통계 구축, 주택임대사업자 등록 유도, 인센티브 도입 등이 선행되어야 한다며 소극적인 태도를 보이고 있다.
폭등하는 전월세 부담, 2년마다 이사 걱정에 시달리는 서민·세입자들의 주거 안정을 위한 정책 도입에 그 어떤 조건도 있을 수 없다. 이미 전월세상한제법은 2012년 첫 법안이 발의된 이후 5년이 넘도록 사회에서 논쟁되며 보완됐다. 이번 주거복지로드맵에 반드시 전월세상한제, 계약갱신제도의 조건없는 즉각 도입이 명시되어 내집마련을 하지 못하는 서민 세입자들의 주거불안을 해소해줘야 한다.
문재인 정부는 단순히 주택정책 한두개를 새로 도입하는 것이 아니라 수십년간 지속된 잘못된 부동산 적폐를 청산하고 패러다임을 바꿔야 한다. 헌법이 보장한 주거권조차 보장받지 못하는 사회를 개혁하는 것이야 말로 적폐청산이고, 주거문제의 적폐를 해소하지 못하면 문재인 정부의 적폐 청산은 미완성에 그칠 수 밖에 없다. 더 이상 관료에게 끌려다녀서는 안된다. 청와대의 결단을 재차 촉구한다.

2017년 11월 15일
경제정의실천시민연합·나눔과미래·민달팽이유니온·민변민생경제위원회·서울주거복지센터협회·서울세입자협회·소음진동피해예방시민모임·전국세입자협회·주거권네트워크·집걱정없는세상·참여연대민생희망본부·한국도시연구소

▣ 기자회견 진행개요
○ 제목 : “세입자 고통 앞에 어떠한 조건도 있을 수 없습니다”
전월세상한제, 계약갱신제도, 후분양제 도입 결단을 촉구하는 주거시민단체 기자회견
○ 일시장소 : 2017년 11월 15일(수) 오전11시, 청와대 앞 분수대
기자회견 이후에는 같은 장소에서 서울세입자협회 박동수 대표가
전월세상한 계약갱신제도 도입 촉구 1인시위 진행
○ 주최 : 경제정의실천시민연합·나눔과미래·민달팽이유니온·민변민생경제위원회·서울주거복지센터협회·서울세입자협회· 소음진동 피해예방 시민모임·전국세입자협회·주거권네트워크·집걱정없는세상·참여연대민생희망본부·한국도시연구소
○ 사회 : 김주호 참여연대 민생팀 간사
○ 발언
– 박동수 서울세입자협회 대표
– 강규수 소음진동피해예방 시민모임 대표
– 김성달 경실련 부동산 국책사업감시팀장
– 최인숙 참여연대 민생팀장
○ 기자회견문 낭독

– 윤순철 경실련 사무총장

– 나눔과미래

젠트리피케이션 방지위한 「상가임대차법개정안」 입법청원

– 임대료 인상률 5%로 제한하고, 계약갱신 요구기간 10년으로 확대,
철거∙재건축 시 퇴거보상 의무화 등 –

경실련도시개혁센터는 오늘(16일) 백혜련의원(더불어민주당)의 소개로 「상가건물임대차보호법(이하 상가임대차법)」 개정안을 입법청원했다. 젠트리피케이션 방지 및 임차상인의 안정적인 영업활동을 보장하기 위해 임대료 인상률 상한을 현행 9%에서 5%로 낮추고, 계약갱신 요구기간을 5년에서 10년으로 확대하며, 철거•재건축 시 퇴거보상과 우선입주권을 보장하도록 했다.

최근 언론 보도에 의하면 서촌의 한 식당에서 임대인의 강제집행이 진행되는 과정에서 임차상인이 손가락을 크게 다치는 사고가 발생했다. 지난해 1월 해당 건물을 매입한 임대인이 보증금을 3천만 원에서 1억으로 올리고, 기존 300만원이던 월임대료를 1200만원으로 인상하려하자 임차상인이 이를 거부했고, 임대인은 소송을 통해 강제집행을 하는 과정에서 발생했다. ‘뜨는 동네’에서 지역을 지켜온 임차인이 비자발적으로 내몰리고 임대인에게 자본이득이 모두 귀속되는 전형적인 젠트리피케이션(Gentrification) 현상이다.

젠트리피케이션 현상이 광범위하게 발생하는 이유는 공공과 민간의 지역활성화 시책으로 지역 환경이 급격하게 변화하고 있으나 「상가임대차법」의 규정은 변화된 사회•경제적 환경을 반영하지 못하고 여전히 임대인의 재산권보호에 치우쳐 있는 불평등한 구조에서 기인한다. 임차인의 안정적인 영업활동 보장이라는 법제정 취지를 실현하기 위해서는 임대인과 임차인 간의 불평등한 계약구조를 개선하고 관련 기준을 현실하는 법개정이 시급하다.

젠트리피케이션(Gentrification) 현상은 지역활성화를 위해 불가피하다는 주장도 있으나, 지역의 특성 형성에 기여한 영세한 문화∙예술인과 임차상인을 배제하고 지역활성화에 기여도가 낮은 임대인에게 자본이득이 집중되어 계층 간 갈등과 소득양극화를 심화시키는 등 부작용도 심각하다. 임대인의 자본소득 극대화가 주민공동체와 고유한 특성을 파괴하고 지역 쇠퇴로 이어져 사회문제가 되고 있으므로 지속가능한 도시관리 측면에서 보다 적극적인 개입이 필요하다.

이에 임차상인을 보호하기 위해 「민법」의 특례로 규정된 계약갱신 요구권, 임대차 보증금 및 월 차임의 인상률을 변화된 사회경제적 상황을 반영하여 다음과 같이 개정해야 한다.

계약갱신요구기간 확대 : 5년 –> 10년
임차인은 특별한 귀책사유가 없는 한 임대인에게 5년간 계약갱신을 요구할 수 있으나, 임차인이 투자한 자금과 지역 명소화를 위한 노력 등의 투자이익을 회수하기에는 지나치게 짧은 기간이다. 최근 홍대지역 폐업 식당과 카페 등의 평균 영업기간 조사결과 5.02년으로(첨부자료.1 참조) 나타나, 법정 갱신기간이 만료되면 폐업하는 것으로 나타났다. 서촌 사례처럼 계약갱신기간이 완료되면 제한 없이 임대료 인상이 가능하고, 임차인은 급등한 임대료를 감당할 수 없어 폐업하거나 이전하는 것으로 추정된다. 임차인의 안정적인 영업권 확보를 위해 최소 10년으로 확대해야 한다.

임대료 인상률 상한 인하 : 연 9% –> 연 5% 이내
최근 젠트리피케이션이 발생하는 지역의 임대료 인상률을 조사한 결과를 보면 최저 40%에서 최대 150%(서촌지역) 인상률을 보여(첨부자료.1 참조), 법정인상률을 상회하는 것으로 나타났다. 임차인의 영업권 보장으 위해서는 계약갱신요구기간 확대와 함께 임대료 인상률 기준을 현실화하여 급격한 임대료 인상을 방지해야 한다. 시행령에서 규정하는 연 9% 기준은 현재 물가상승률과 1%대의 은행이자율 등을 감안하면 매우 높은 수준이며, 지역의 경제적 상황을 고려하지 않은 획일적인 기준이다. 물가상승률과 은행이자율을 고려하여 상한기준을 조정하고, 지역이 여건을 반영할 수 있도록 해야 한다. 5%를 넘지 않는 범위에서 지자체가 조례로 합리적으로 조정할 수 있도록 해야 한다.

철거•재건축 시 우선입주권 또는 퇴거보상 보장
임대인의 영업권 확보를 위해 계약갱신기간 보장은 중요하며, 갱신 거절 시에는 그 사유가 정당해야 한다. 그러나 현행 규정은 임차인의 잘못이 아닌 철거•재건축에 대해 계약갱신을 거절할 수 있도록 하고 있으나 별도 보상규정은 없다. 영국, 일본, 프랑스 법제에서는 상가임대차 계약이 대부분 무기한으로 규정되어 있고, 임대인이 계약을 해지하기 위해서는 임차인의 귀책사유가 명확하고 금전적 보상을 전제로 하여 엄격하게 제한하고 있다. 건물에 대한 관리의무는 임대인에게 있으므로 철거•재건축의 경우에 임차인에게 우선입주권 및 퇴거보상을 보장해 경제적 손실을 보상해야 한다.

현행 「상가임대차법」은 임차 상인의 노동의 가치로 형성된 영업권보다는 부동산의 소유를 통한 임대인의 재산권 보호를 우선시하는 불평등한 구조다. 불평등한 구조는 임차상인의 생존권을 위협할 뿐만 아니라 공동체 파괴와 계층 간 갈등과 도시환경 획일화로 인한 쇠퇴 등 젠트리피케이션 문제를 발생시킨다. 정부는 다음 달에 재정 등 10조원이 소요되는 도시재생뉴딜사업구역 70곳을 선정하고 본격 추진할 계획이어서 젠트리피케이션을 방지할 수 있는 법제도 개선을 서둘러야 한다. 국회는 상인들의 영업권을 권리로 보호하고 안정적인 영업활동을 유지할 수 있도록 「상가임대차법」 개정을 조속히 추진해야 한다.끝

#별첨. 171116_보도자료_상가임대차법개정청원

소비자위한 후분양제, 경기도도 지금당장 할 수 있다.

– 남경필지사, 대선 당시 반대했던 후분양제, 부영 사태 이후에도 유효한지 입장 밝혀야
– 서울시는 10년전부터 시행중, 중앙정부 탓하지 말고 즉각 시행해야

지난 7월 남경필 경기도지사는 동탄2신도시 부영아파트의 대규모 부실시공 사례를 계기로 아파트 부실시공을 바로잡기 위한 4대 대책을 발표했다. 그 중 하나가 부실시공 업체의 선분양을 제한한다는 것이다. 남경필 지사는 “현행 선분양제도가 시공자의 성실시공을 전제로 마련된 제도인만큼 부실시공 업체는 선분양을 제한 할 수 있도록 제도개선 방안을 마련하겠다.”고 말했다. 당시 경실련은 ‘선분양 제한 등의 대책을 제시한 것은 바람지한 조치로 보이나, ‘후분양 도입을 위한 조례’ 제정 등 적극적인 조치로 이어져야 함‘을 지적한바 있다. 그러나 4개월여가 지난 현재까지 중앙정부의 관련 법령 개정만 기다릴 뿐 근본적인 대책인 후부양제 시행을 위한 노력의 흔적은 보이지 않는다. 이미 서울시가 10년전부터 후분양제를 시행중인 만큼 경기도도 즉시 후분양제를 시행할 수 있다. 경실련은 남경필지사가 사후 대책보다는 근본적인 해결책인 후분양제 도입에 적극 나설 것을 촉구한다.

남경필 지사는 이후 지난 9월 1일 김현미 국토부 장관을 만나 ▲신뢰를 저버린 악덕 부실 시공업체를 선분양 제도권에서 퇴출시키는 내용의 주택공급에 관한 규칙 개정 ▲주택기금 배제 ▲전국 부영아파트 공사현장에 대한 특별점검 실시 등을 제안했다. 이어 10월에는 아파트 부실시공 업체에게는 택지공급을 원천 차단하기 위해 관계법령 개정을 국회 및 주무부처와 협의해 나갈 계획임을 밝혔다.

그러나 소비자 보호를 위한 근본적 대책인 후분양제 도입에 대해서는 큰 의지가 없는 듯 보인다. 부실시공업체에 대한 선분양 제한으로 일부 부실시공은 사라질 수 있지만 선분양으로 인한 문제가 부실시공만은 아니다. 수억원에 달하는 주택을 실물을 보지 못해 소비자의 선택권이 침해되며, 분양권 웃돈거래로 시장이 교란된다. 개발계획 지연ㆍ무산과 업체 도산, 저가자재 사용, 부실 공사 등 모든 위험을 소비자가 떠안아야 한다.

지난 대선 당시 남경필 지사는 완공 80% 후분양제 도입에 대한 주거단체들의 질의에 “후분양제도 도입의 취지는 찬성하지만, 구체적 방법론에 있어서는 충분한 의견 수렴을 통한 신중한 접근이 필요함”이라고 답변한바 있다. 그러나 2004년 중앙정부의 후분양제로드맵이 발표되기까지 수많은 논쟁을 거듭해왔다. 또한 서울시는 10년전부터 아무런 문제없이 시행하고 있으며, LH공사 역시 2015년이후 시범사업을 실시한바 있어 새롭게 구체적 방법론을 만들 필요조차 없다. 부실시공업체의 선분양 퇴출은 중앙정부에 의해 규칙 개정이 필요하지만 당장 경기도시공사가 공급하는 아파트들은 SH공사와 마찬가지로 남경필 지사가 마음만 먹으면 언제든 후분양으로 공급할 수 있다. 서울시가 80%완공 후분양을 박원순 서울시장 취임이후 60%완공 후분양으로 앞당겼으나 경기도는 정상적으로 80% 후분양을 실시하면 된다.

후분양의 장점은 명확하다. 시장경제의 논리에 맞게 소비자가 물건을 보고 집을 구매할 수 있기 때문에 건설사들은 책임시공에 나설 수밖에 없고 부실시공이 상당수 줄어든다. 일각에서는 후분양으로 분양가가 급등할 수 있다고 주장하지만, 분양가는 원가보다는 주변시세에 따라 분양가가 책정되는 만큼 후분양으로 인한 가격 상승은 크지 않다. 실제 LH공사가 공급한 후분양 아파트들의 분양가 상승금액(후분양 기간이자)은 분양가 대비 0.57%에 지나지 않았다. 오히려 시장을 교란시키는 전매시장을 소멸시킴으로 인해 실수요자들이 웃돈을 주고 분양권을 구매해야만 하는 작금의 현실을 바로 잡을 수 있다.

선분양으로 인해 대규모 부실시공 사태가 발생했음에도 불구하고 부실시공의 가장 큰 원인인 선분양제를 유지하는 것은 공공이 소비자 보호보다는 건섭업체의 이익을 더욱 중요하게 생각하고 있음을 반증하는 것이다. 다행히 부영아파트의 부실시공은 밝혀졌으나 다른 아파트들의 많은 입주민들은 자산가치 하락이 두려워 부실시공을 공론화 시키지도 못하고 전전긍긍하고 있는 현실이다. 남경필 경기도지사가 선분양 피해 해결에 진정성이 있다면 이러한 피해의 근본적인 원인 해결에 나서야 한다. 자신을 선출해준 유권자가 철저한 ‘을’의 입장으로 막대한 피해를 입고 있지만 근본적인 개선의지를 보이지 않는다면, 내년 지방선거에서 유권자들의 날선 평가를 받아야 함을 명심해야 한다. <끝>

후분양제는 문재인정부 부동산 개혁의 첫걸음이다.

– 청와대는 소비자 보호위한 후분양제 도입을 결단하라 –
– 21일(화)부터 매일 낮 12시부터 1시까지, 청와대 분수대 앞 1인 시위 진행-

정부가 국민들의 주거안정을 위한 주거복지로드맵을 내놓겠다고 한지 수개월이 지났으나 여전히 감감 무소식이다. 문재인 정부 출범이후 수차례의 대책을 내놓았음에도 주택가격 상승은 꺾이지 않고 있다. 정부가 부동산시장의 급격한 위축을 우려해 근본적 대책이 아닌 ‘찔끔’ 대책을 내놓고 있기 때문이다. 언론을 통해 알려지고 있는 주거복지로드맵에도 우리나라 주택공급 체계를 근본적으로 개선하고 소비자를 보호할 수 있는 후분양제가 명시되지 않을 것으로 우려되고 있다.

우리나라는 1977년 선분양제 도입이후 40여년간 철저한 공급자 위주의 구조였다. 500원짜리 볼펜도 만져보고, 써보고 구매하듯이 일평생 모은 수억원들 들여 한번 구매할까 말까하는 아파트도 당연히 실물을 보고 구매하는 것이 정상적이다. 그러나 우리는 합판으로 지어진 모델하우스와 각종 개발 계획이 예정되었다는 홍보지를 보고 구매를 결정해야만 했다. 이로 인해 발생하는 부실시공, 입주지연, 자재 바꿔치기, 층간소음 등 모든 책임은 입주민이 져야만 했다.

그럼에도 정책에 대한 청와대의 입장은 오리무중이다. 오히려 도입을 부담스러워한다는 이야기까지 들리는 형국이다. 다 짓고 판매하는 후분양제는 소비자 보호와 투기 근절 등을 위해 당연히 시행됐어야 하는 정책이다. 하지만 참여정부에서 대통령이 결단하고 국무회의에서 의결됐던 후분양제 로드맵조차도 이명박 정부에서 폐지됐다. 건설업계는 물론 일부 언론조차 후분양제의 필요성을 인정하지만 건설사의 자금난 등을 고려해야 한다며 제도적 보완, 단계별 도입 등으로 후분양 도입을 반대하고 있다.

그나마 김현미 국토부 장관이 선분양의 문제점을 분명히 인식하고 공공아파트 후분양 도입을 공식화한 한 점은 다행이다. 이미 과거 수차례의 토론과 연구를 거쳐 중앙정부차원의 로드맵이 만들어졌으며, 서울시는 10년째 시행하고 있는바, 새로운 로드맵으로 시간을 허비할 필요가 없다. 오히려 청와대는 과거 후분양제 로드맵의 폐지가 누구의 결정으로 이루어졌는지 밝혀내고 민간까지의 후분양 확대를 공식화해 다시는 소비자를 위한 민생정책이 후퇴되지 않도록 해야 한다.

후분양제 도입은 아파트를 짓기전에 파느냐, 지은 이후 파느냐의 공급체계 전환만으로 끝나는 정책이 아니다. 적폐와의 청산을 외치고 있는 문재인 정부의 부동산 적폐 청산의 첫걸음으로 평가할 수 있는 중요한 잣대이다. 수십년간 소비자보다는 공급자위주에서 이루어졌던 주택정책의 페러다임이 바뀌는 것이다. 또다시 계획수립이라는 면피용 발언으로 허송세월해서는 안된다. 대통령과 청와대, 정부가 합심으로 의지를 가지고 강력히 추진해야만 수십년간 공고히 다져온 기득권의 반대를 물리치고 이루어질 수 있을까 하는 매우 어려운 정책이다. 대통령의 결단을 촉구한다. <끝>

후분양제 도입, 정부찬성, 여당도 찬성, 청와대 입장은 무엇인가?
– 청와대는 소비자 보호위한 후분양제 도입을 결단하라 –

지난 22일 조정식 국토교통위원회 위원장이 언론인터뷰를 통해 공공부문에서 후분양제를 도입하겠다고 밝혔다. 김현미 국토부장관의 후분양제 찬성 발언에 이어 여당 국토위원장도 같은 입장임을 재확인 한 것이며 경실련은 공공아파트에 대해서는 시범도입이 아니라 즉각적인 전면 시행하고 국회는 민간 확대를 위한 법 개정에 나설 것을 촉구한다.

주거복지로드맵 발표가 임박했지만 후분양제가 포함될지는 여전히 오리무중이다. 정부 관련부처와 여당은 찬성의 입장을 밝힌데 반해, 청와대만 유독 후분양제에 대해 침묵으로 일관하고 있어 도입의 걸림돌이 청와대 의중이 아닌지 의심할 수밖에 없는 상황이다. 후분양제는 단순 주택공급체계를 바꾸는 것이 아니라 수십년간 지속되어온 공급자 위주의 패러다임을 소비자 위주·시민위주로 전면 전환하는 부동산 개혁의 시작이다. 적폐 청산을 외치고 있는 문재인 정부가 부동산 적폐 청산의 첫걸음으로 후분양제 도입을 결단해야 한다.

주택정책 담당부서인 국토교통부 김현미 장관은 지난달 국정감사에서 “LH(한국토지주택공사)가 하는 공공부문에선 후분양제도 도입을 추진하겠다.”고 말했다. 국회 담당 상임위원회인 국토교통위원회 조정식 위원장도 언론인터뷰를 통해 “선분양 문제는 경제팽창 시절에 건설사를 위한 혜택 측면이었고 근본적으로 이를 바로잡는 게 맞다”고 말했다.

이처럼 관련부서와 정치권은 공공부문 후분양 도입에 대한 의지가 있음에도 불구하고 청와대의 입장은 여전히 불분명하다. 이미 문재인 대통령은 대선당시 후분양제 도입에 대한 경실련의 공개질의에 대해서도 반대 입장으로 답변한 바 있다. 문재인 후보측은 “민간 건설 아파트에 법률로 강행규정으로 제재하기 어렵다. 기금 지원 확대 등 인센티브를 제공해 후분양제 유도하겠다.”며 사실상 법제정 반대 입장을 밝혔다.

최근 부영아파트의 수만건 부실시공 등 후분양으로 인한 각종 문제가 불거지고 있음에도 불구하고 청와대의 도입반대 입장이 여전한지 의문이다. 수억원에 달하는 주택을 다 짓고 판매하는 후분양제는 소비자 보호와 투기 근절 등을 위해 당연히 시행됐어야 하는 정책이다. 그러나 그간 건설사 위주의 정책을 탈피하지 못하고 소비자보다 건설사에게 유리한 적폐 제도를 수십년간 유지해왔다. 정부가 투기의 종말을 선언했으나 여전히 집값이 상승하고 투기가 기승을 부리는 것도 이러한 적폐가 여전하기 때문이다. 적폐와의 청산을 외치는 문재인 정부와 청와대가 부동산 정책의 가장 큰 적폐인 선분양제 폐지를 통해 부동산 개혁의 의지를 표명해야한다. 그 시작이 공공부문 후분양제 시행이다.

국회의 역할도 중요하다. 해당 상임위원회인 국토교통위원회는 후분양제를 민간으로 확대하기 위한 법률 개정에 동참해야 한다. 올해 LH공사의 공공분양은 1만 가구에 불과해 전체 분양 아파트 30만 가구 중 극소수에 불과하다. 후분양제가 공공뿐만이 아니라 민간으로 확대 되어야 하는 이유이다. 정부와 정치권은 인센티브 확대로 민간의 참여를 유도한다는 입장이지만 선분양제는 소비자들의 막대한 자금을 무이자로 가져다 쓸 수 있어 그 어떤 인센티브보다 건설사에게 이익인 제도이다. 법률로 시행을 강행하지 않고 선분양제와 후분양제 중 선택하게 할 경우 ‘자기돈 없이도 아파트를 지을 수 있는 방법’을 버리고 후분양제를 선택할 건설사들은 강남 재건축에서 분양가를 높이기 위해 악의적으로 후분양을 시행하는 경우를 제외하면 없다.

국토위는 어제 공공과 재벌건설사들의 후분양을 의무화 하는 법안(정동영 의원발의), 모든아파트 후분양 의무화 법안(윤영일 의원발의)을 상정, 다음주 법안심사소위원회에서 논의할 예정이다. 국회가 정부의 입장에 동조만 할 것이 아니라 소비자 보호를 위해 민간까지 후분양을 의무화 하도록 법률 개정에 적극 동참할 것을 촉구한다. <끝>

부동산적폐를 개혁해야 주거사다리도 성공할 수 있다

– 국민 땅 판매 중단, 임대주택 분양전환 금지, 후분양제 도입이 우선이다

– 2차 로드맵에서는 임대사업자등록의무화, 전월세상한제 반드시 제시해야

정부가 공공임대 65만호, 공공지원 민간임대 20만호, 공공분양 15만호 등 모두 100만호와 공공택지 민간분양 43만호(연간 8.5만호) 등 총 140만호 이상 주택 공급 및 40개 공공택지 개발 등 대규모 공급확대 중심의 대책을 주거복지 로드맵으로 발표했다. 그간의 고민의 흔적이 보이기보다는 과거 정부의 정책을 답습하는 내용이 대다수다. 이미 수많은 신도시를 통해 나타나듯 과거 정부의 재탕식 공급확대로는 주거안정은 불가능하며 이유는 공공택지에서 조차 공기업 땅장사와 건설사의 집장사 등 적폐가 존재하기 때문이다. 따라서 120조원의 막대한 혈세를 사용한 주거사다리가 성공하기 위해서는 공공택지 민간매각 허용, 임대주택 분양전환 금지 및 선분양특혜 등의 고질적인 문제부터 개혁해야 한다. 또한 2차 로드맵에서는 전월세인상률 상한제, 계약갱신청구권, 임대차 의무 등록제 및 임대소득세 부과 등의 세입자 조치가 반드시 포함되어야 한다.

1. 그린벨트 풀어 강제수용 한 국민 땅의 민간매각을 중단하라

정부는 40여개 공공주택지구를 신규 개발하며, 이중 연 8.5만호를 민간분양용으로 건설사 등에게 매각한다. 5년간 40만호 이상의 공공택지를 팔아넘기는 것이다. 그간 공공택지에서 민간건설사들에 의해 공급되는 주택은 공기업의 땅장사와 건설사의 건축비 부풀리기로 인해 같은 택지에 공급된 공공분양보다 최대 두배 이상 고분양 됐다. 평당 990만원에 공공분양이 공급된 강남보금자리지구의 경우 민간분양은 평당 2,000만원에 분양했다.

시민들이 공공에게 강제수용 권한을 인정한 이유는 공기업과 건설사의 폭리를 위함이 아니라 공익적인 목적에 사용하는 것을 전제로 했다. 그러나 그간 집값 안정을 목표로 시민들의 논과 밭을 강제수용해 공급했던 판교신도시, 광교신도시, 위례신도시 등 수많은 신도시들에서 땅장사와 집장사가 자행되어 왔다. 그린벨트까지 훼손하며 강제수용한 국민 땅조차 건설사 배불리는 수단이 되어서는 결코 안 된다. 전량을 공공주택으로 공급하면 비싼 민간 임대주택을 특혜논란까지 자초하며 추진하지 않아도 된다.

2. 시늉만 낸 공적임대로는 주거안정 이룰 수 없다

정부가 65만호로 밝힌 임대주택 물량 중 전세임대와 같은 임차형이 17만호, 매입임대가 13만호로 절반을 차지한다. 전세임대는 박근혜 정부가 임대주택 공급 실적을 늘리기 위해 사용한 대표적 방식으로 공공이 주택을 보유하고 장기적으로 임대하는 방식이 아니라 전세금대출 성격의 지원책으로 결코 공공이 소유한 공공임대주택이 아니다. 매입임대도 지금처럼 비싼 땅값을 해결하지 않고서는 매입비용 현실화 등 한계가 많아 목표 달성이 쉽지 않다.

건설형 임대주택 35만호에서도 7만호는 여전히 건설사특혜 분양전환임대로 공급한다. 결국 65만호 중 실질적인 장기임대 주택은 28만호에 불과하다. 과거 정부마다 수십만호의 임대주택을 공급했음에도 불구하고 여전히 장기임대주택 재고율이 OECD절반 수준에 불과한 이유는 이러한 단기임대가 주로 공급됐기 때문이다(별첨 참고). 임대주택 재고율이 적다보니 집값과 전월세가격 급등에서 서민세입자들을 보호하는데 한계가 명확했다. 이제는 단기 분양전환임대 공급을 중단하고, 장기임대로 전량 공급해야 한다.

특히 20만호의 공공지원주택 중 16만호는 뉴스테이 방식으로 민간소유 임대주택이고, 8년후 분양전환될 수 있다. 문재인정부는 뉴스테이를 공공지원주택으로 이름을 바꾸고 초기 임대료와 입주자격 규제, 기금 융자금리 인상, 택지공급제도 개선 등 그간 과도한 건설사 특혜로 지적되어 왔던 부분을 개선하겠다는 입장이나 용적률 완화, 청년 및 저소득층이 부담하기에 비싼 임대료, 8년 후 분양전환 등 여전히 민간사업자에 대한 특혜소지는 많고 서민주거불안 해소에는 미흡하다.

3. 공공은 즉각 시행, 민간 확대 등 구체적인 후분양 도입계획 및 일정을 제시하라

수십년간 유지되어 온 선분양제를 후분양제로 전환하는 것이야 말로 문제인 정부가 소비자 중심의 주택정책을 추진하고 주택시장을 정상화하겠다는 의지이며, 부동산 개혁의 시작이다. 따라서 공공은 즉각 시행하고 민간까지 확대하는 구체적인 계획 및 일정이 제시되어야 한다. 그러나 이번 로드맵에서도 후분양제 도입은 원론적 입장에 그쳤다. 이미 김현미 장관이 밝힌 공공의 단계적 확대 방안 마련, 인센티브 강화를 통한 민간의 자발적 참여를 유도하겠다는 것이다.

그러나 이미 십년 전부터 후분양제를 시행하고 있는 서울시처럼 공공은 즉시 시행할 수 있고, LH 사장도 국토부가 결정하면 바로 시행할 수 있다고 밝혔다. 일부 인센티브 때문에 선분양 특혜를 포기하고 후분양에 나설 건설사들은 강남 재건축처럼 고분양가를 위한 꼼수를 제외하고는 거의 없으며, 지금도 후분양 인센티브제가 시행되지만 실적이 거의 없다. 선분양제하에서의 공공주택에 대한 상세한 분양원가 공개는 해당법이 국토위까지 통과됐음에도 불구하고 언급조차 없다. 후분양, 원가공개, 기본형건축비 인하 등을 통해 거품없는 가격의 질좋은 공공주택이 시장에 공급되어야 기존 주택의 거품도 빠질 수 있음을 유념해야 한다.

역대 모든 정부들도 공급을 늘려 집값을 잡고 주거안정을 달성하려 했다. 그러나 단순한 공급확대, 택지개발로는 공기업과 건설사 등 개발업자만 이득을 볼 뿐 주거안정을 이를 수 없다. 장밋빛 공급확대 이전에 공급자 중심의 부동산 특혜를 청산하고 소비자 중심으로 전환해야 주거안정을 이룰 수 있음을 명심하기 바란다. <끝>

박근혜와 최경환의 죄는 헤아릴 수 없이 크고 많지만 그 중 손에 꼽히는 게 대한민국을 투기공화국으로 만든 것이다. 박근혜와 최경환은 빚 내서 집 사라며 시민들의 등을 떠밀었다. 박근혜와 최경환 덕분에 청약시장은 투전판이 되었고, 대출 규제는 완전히 형해화됐다. 여기에 유례 없는 초저금리가 계속되며 금융위기 이후 소강상태이던 부동산 시장은 2014년 이후 본격적으로 상승해 걷잡을 수 없이 폭등했다. 이젠 강남진입은 고사하고 서울에 변변한 아파트를 마련하는 것도 중상층 이상이나 가능한 상황이 됐다.

문재인 정부는 이명박과 박근혜가 만신창이로 만든 대한민국을 인수받았는데 투기공화국도 인수받은 셈이다. 본디 투기는 예방이 최선이다. 투기라는 괴물이 잠을 깨면 다시 잠재우기가 지난하기 때문이다.

부동산 시장 상황 정확히 진단하고 스마트하게 대응하는 문재인 정부

투기라는 괴물의 발호에 맞서 문재인 정부는 영리하게 대응하고 있다고 평가하는 것이 온당할 것이다. 문재인 정부는 8.2부동산종합대책을 통해 투기심리의 예봉을 무디게 했고, 10.24가계부채대책을 통해 과잉유동성이 부동산 시장으로 유입되는 걸 관리하고 있다.

문재인 정부는 거기에 11.29주거복지로드맵을 통해 공공임대 및 공공분양 100만호를 공급하기로 했다. 수요가 집중되는 수도권에 공적 주택을 대규모로 공급하겠다는 정책의지를 표시한 것이다.

정리하자면 문재인 정부는 일련의 대책을 통해 청약시장을 실수요자 위주로 재편하고, 양도세를 중과하며, 부동산 시장 급등의 주된 원인인 과잉유동성의 부동산 시장 유입을 관리하고, 공적 주택을 대거 공급하고 있는 것이다.

금리인상에 나선 한국은행

한편 한국은행이 11월 30일 기준금리를 1.25%에서 1.50%로 인상했다. 한은의 금리인상은 6년 5개월만의 일인데 시장에서는 한은의 추가 금리인상을 예측하고 있다. 다른 조건이 동일할 경우 이자율이 상승하면 자산가격은 하락압력을 받는다. 즉 부동산 시장 안정에 필요한 정책수단들을 총체적이고도 유기적으로 조합하는 문재인 정부의 노력이 주효할 가능성이 한결 커진 것이다.

고율의 보유세를 제외하면 부동산 시장에 미치는 파괴력에 있어 기준금리 인상에 필적할 만한 정책요인을 찾기 힘든데 한은의 기준금리 인상으로 초저금리 기조가 종식된만큼 부동산 시장은 안정화될 가능성이 커졌다.

재건축초과이익환수제 부활, 공급폭탄 등의 재료 대기중인 부동산시장

그런데 이게 다가 아니다. 제도만 있었지 실행한 적은 없었던 재건축초과이익환수제가 내년부터 시행되는데, 이러면 투기의 뇌관 역할을 했던 강남의 재건축단지들은 적잖은 영향을 받을 것이다.

게다가 내년엔 45만 가구, 2019년엔 41만 가구의 아파트 입주가 예정되어 있는데 이 물량은 10년 평균 입주량의 두배씩에 해당될 만큼 엄청난 규모다.

결론적으로 말해 부동산 가격 상승에 유리한 조건은 찾기 힘든 것이다. 수도권 등의 주택시장은 안정을 찾을 확률이 높다. 다만 실탄이 풍부한 부유층이 밀집한 강남 등 서울의 부촌은 소강상태에 빠질 뿐 크게 하락할 것으로 보이진 않는다. 보유세가 현실화 되지 않는 한 말이다.

지난 주 눈길을 끄는 부동산 관련 기사는 두 개였다. 서울 아파트 가격이 8·2 부동산 대책 발표 이후 가장 큰 폭으로 상승했다는 기사가 하나고, 다른 하나는 문재인 정부 들어서도 가구의 실질소득 하락세는 계속되고 있는데 그나마 +를 기록한 명목소득도 부동산 등 재산소득의 폭증 때문이라는 기사다.

한국감정원의 23일 발표에 따르면 지난 20일 조사 기준 서울지역의 주간 아파트 가격은 0.18% 상승한 것으로 나타났는데, 이는 8·2 대책 발표 이후 최대폭 상승이다. 이번 상승은 송파구(0.13%→ 0.45%), 강남구(0.22%→0.31%), 서초구(0.10%→0.15%), 강동구(0.05%→0.15%) 등 이른바 강남벨트가 견인했다. 물론 거래량 자체가 급락한 상태라 큰 의미를 부여하는 것이 과도할 수도 있지만, 정부가 8·2 대책 이후 가계부채종합대책을 발표해 부동산담보대출을 적극적으로 관리하겠다고 천명하고 대책 중 일부는 시행하고 있음에도 불구하고 서울 집값이 확 잡히지 않는 현상은 가볍게 볼 일이 아니다.

재산소득 증가 대부분 부동산 폭등  때문

서울 집값이 상승세를 이어가면 당연히 부동산 부자들의 소득이 늘어나게 마련이다. 통계청의 23일 발표에 따르면 지난 3분기 월평균 가구소득(전국·명목 기준)은 453만7천192원으로 1년 전보다 2.1% 증가한 것으로 나타났다. 명목소득이 이럴 뿐 물가상승률을 감안한 실질소득은 8분기 연속 감소 상태다. 주목할 대목은 명목소득의 증가도 재산소득에 압도적으로 의존하고 있다는 점이다. 통계청에 따르면 재산소득은 무려 34.4%나 폭증한 반면 사업소득과 근로소득은 6.2%와 1.6%증가에 머물렀다. 재산소득의 폭증은 부동산과 주식 폭등에 기인한 것인데, 부동산과 주식을 소유한 사람들은 대부분 소득 상위 20%에 포진해 있다. 자산가격의 대폭등은 부자들의 지갑만 두둑하게 만들고 있는 것이다.

부동산이 양극화의 근본원인인 건 대한민국만의 현실이 아니다. 영국의 경우는 대한민국보다 더 심하다. 사람 중심의 새로운 경제건설을 추구하는 3인(조시 라이언-콜린스, 토비 로이드, 로리 맥팔렌)의 영국 경제학자들이 함께 쓴 <땅과 집값의 경제학>(원제 Rethinking the Economics of Land and Housing, 2017)은 부동산이 삶의 경계를 가르는 구분선임을 명확히 보여준다.

<땅과 집값의 경제학>을 요약하면 대략 다음과 같다.

‘대체불가능하고 가치는 증가하는 땅이라는 재화가 사유화되고, 토지사유제 하에서 발생하는 지대를 지주가 독점하면서 많은 문제가 발생했는데, 20세기말 경제사회적 활로를 찾지 못한 정부와 시민들이 부동산(땅과 주택)가격의 상승에서 경제사회적 출구를 찾았고, 그런 집단적 움직임이 은행의 주택담보대출 및 이에 기반한 금융증권화와 맞물리면서 부동산 가격이 천정부지로 상승했다. 그리고 이젠 주요 선진국에서 어디에, 어떤 유형의 부동산을 소유하고 있는지가 부의 결정적인 척도가 되었고 불평등의 가장 주요한 요인이 되었다.’

국토보유세 3종 세트 도입해야

주거 자본주의의 폐해를 적나라하게 묘사한 저자들은 땅과 집이 야기하는 불평등을 해소하기 위한 방법들을 자세히 제시하고 있다. 땅과 부동산의 소유 형태를 다양하게 하는 방법(토지의 공적소유, 토지의 강제수용, 사유지 투자와 핸드 풀링, 지역공동체의 토지소유와 비시장 모형들), 조세제도 개혁(토지세와 재산세 증세), 대출과 관련된 금융시스템 개혁(금융 규제와 신용규제 제도 시행, 은행부문의 구조 개혁 시도, 정부주택과 주택투자은행 증가, 은행부채 금융의 대체수단 마련), 다양한 주택 보유형태의 구축(차별화된 보유형태의 시행, 판매가치률 제한, 저비용 임대주택 보급), 개발계획 시스템의 개혁, 경제이론과 국민계정의 변화 시도(경제이론에 땅의 역할을 포함, 국민계정에 땅을 포함, 공공부문 부채의 측정)등이 그것이다.

다행히도 대한민국에는 부동산 문제의 근본원인이라 할 지대를 경제에 충격을 덜 주는 방식으로 공적으로 환수하는 방법에 대한 정책대안들이 이미 제출된 상태다. 그 중 대표적인 것이 김윤상 명예교수가 제안한 지대이자차액세(지대 중에서 매입지가의 원리금을 초과하는 부분만 세금으로 환수하는 방안)과 전강수 교수 등이 제안한 국토보유세 3종 세트(종부세를 폐지하고 국토보유세라는 세목을 신설하는 것으로, 국토보유세는 토지에만 보유세를 누진적으로 부과하며, 징수된 보유세는 전 국민에게 토지배당 형식으로 지급한다. 지급의 형식은 현금이 아니라 지역상품권이나 지역화폐다)방안이다. 문재인 정부의 정책당국자들이 지대이자차액세 및 국토보유세 3종 세트를 정책에 반영한다면 대한민국은 부동산 공화국과 작별하는 첫 걸음을 힘차게 내딛게 될 것이다.

건설 일자리 개선위해 불법취업 외국인력 근절하고
직접시공제 정상화하라
– 근본원인 해결 없는 ‘질 좋은 건설 일자리’는 허위 선전문구에 불과하다 –

지난 4일 김현미 국토부 장관이 남양주공업고등학교의 건설현장에 취업 예정인 학생들에게 “건설업이 사람 중심의 경제와 소득주도 성장을 뒷받침하기 위해서는 일하고 싶은 질 좋은 건설 일자리를 만드는 것이 무엇보다 중요하다”며 “건설근로자의 임금보호 강화와 소득수준 향상, 근로환경 개선, 교육훈련 내실화, 정규직 채용 지원 등 건설산업 일자리 개선대책을 곧 발표할 예정”이라고 계획을 밝혔다. 정부가 건설일자리 문제의 해결 의지를 보인 점은 긍정적이다. 이에 경실련은 정부가 근본적 원인을 깨닫고 해결책을 제시해 착취에 가까운 대우를 받고 있는 서민 건설노동자들의 생존권을 보장해 줄 것을 기대한다.

첫째, 불법취업 외국인력이 밑바닥 서민일자리를 불법적으로 빼앗는 것을 막아야한다.

매 정부마다 수백조원의 건설 투자가 이뤄지고 있지만 건설일자리는 나아지지 않고 있다. 건설산업 종사자 약 200만명 중 약 150만 명이 매일 고용과 해고를 반복하는 일용직 근로자다. 건설근로자공제회 조사 결과, 2015년과 2017년의 일당을 비교하면 팀·반장은 3만 306원, 기능공은 1,627원 올랐지만, 오히려 준기능공은 2,049원, 일반 인부는 8,285원이 내려갔다.

가장 큰 원인은 저가의 불법취업 외국인력 방치다. 서민일자리를 보호하지 않은 국가의 명백한 직무유기 때문이다. 더군다나 미숙련자는 외국인력과 임금 및 일자리 경쟁을 벌이면서 임금수입이 하락했다. 최근 대전비정규직근로자지원센터 건설일용노동자 실태 조사에 따르면, 저가의 외국인력이 일자리 잠식의 주원인으로 인식한 것으로 조사됐다. 응답자 중 78.2%가 ‘지난 5년 동안 임금이 인상되지 않았다’는 원인으로 ‘외국인 인력 유입’을 지목했다.
해고는 살인이라고 말하면서, 매일 고용과 해고가 반복되는 질 낮은 일용일자리마저도 불법취업 외국인력에게 침탈당하는 것을 묵인하는 것은 범죄행위에 가담한 것과 같다. 일부 영리법인 연구단체에서 외국인력을 약 17만명으로 추산하고 있으나, 불법취업자가 통계에 잡히지 않는 점을 의도적으로 왜곡하여 만든 엉터리 수치다. 현실은 매우 심각하다. 일선 현장에서 느끼는 외국인력 투입비율은 최소 50%이상이고, 이를 토대로 추산하면 최소 50만명을 상회한다. 이중 상당수가 불법 외국인력으로 추정된다. 그런데 정부의 단속실적은 매우 초라하다. 올해 2월부터 9월까지 특별단속을 실시했지만 건설현장 불법 외국인 적발은 364명에 그쳤다. 정부의 진정성이 절실한 시점이다.

둘째, 직접시공제의 정상화가 시급하다.

우리나라 건설업은 원도급업체가 공사를 직접 수행하는 것이 아니라 하도급과 불법재하도급을 통해 이루어진다. 원도급업체는 건설노동자를 단 한 명도 고용하지 않는다. 그러다 보니 공사비를 아무리 많이 책정하여도 그 돈이 밑바닥 건설노동자에게까지 전달되지 않는다. 하청방식에만 의존해온 고착화된 잘못된 관행으로 건설노동자의 고용은 계속 불안해졌다. 안타깝게도 우리나라 건설업은 건설노동자를 전혀 고용하지 않고, 하도급업체만 관리하는 시공회사가 아닌 관리회사다.

시행된지 10년을 넘긴 현행 직접시공제는 실효성이 없다. 법 준수 의지가 거의 없는 50억 원 미만의 소규모 건설공사(시행초기 30억 미만)에만 적용해왔기 때문이다. 이를 100억원 이상 공공공사의 50%이상 직접시공제 의무화로 정상화해야 한다. 직접시공제는 각종 하도급문제를 원천적으로 차단하고, 공사비 절감, 품질향상, 안전사고 감소, 고용의 질 향상(기능인력 직접고용), 임금 및 장비대금 체불 감소, 공사기간 준수, 불법체류자 취업차단 및 수주브로커 퇴출 등 발주기관과 국민의 이익을 키울 수 있는 가장 주요한 전략이다. 특히 원도급 업체의 직접고용·직접시공은 김현미 장관이 이야기한 젊은 층을 위한 좋은 일자리정책의 핵심이다.

건설노동자들은 과거 우리나라 산업화의 역군으로 평가받았으나, 이제는 저임금 외국인력과 임금경쟁을, 불법취업 외국인력과 일자리경쟁의 산업으로 전락했다. 가장 최일선에서 땀 흘려 일하는 노동자들에게 고용안정과 합당한 임금수입이 이루어지도록 하는 것이 국가의 의무다. 불법취업 외국인력 방기, 직접시공 정상화를 늦추고서는 ‘질 좋은 건설일자리’는 허위 선전문구에 불과하다. 정부의 근본적인 해결책을 촉구한다. <끝>

강제수용 토지는 되팔고 민간에게 임대주택 손 벌리는
엉터리 주거복지로드맵 재검토하라

– 민간분양용 43만호 매각 중단, 근본원인을 고쳐야 진짜 공공주택 100만호 가능
– 단기임대, 전세임대, 공공지원 민간임대 등 가짜 공공임대 공급 중단해야
– 분양은 토지 공공소유, 건물 분양으로 불로소득 사유화를 방지해야

어제(5일) 정부는 공공지원 민간임대주택 제도개선 설명회를 개최하고 제도개선안을 밝혔다. 하지만 비싼 임대료, 분양전환 허용 등의 문제가 해소되지 않아 여전히 특혜소지가 다분하다. 여기에 100만호 공공주택 공급 및 40개 공공택지 추가지정 계획 발표 이후 그린벨트 해제 예정지역 중심으로 땅값이 들썩이고 있다, 공공분양 주택이 로또주택이 될 것이다 등의 우려도 여전하다.

경실련은 문재인 정부 출범이후 지속적으로 집값안정을 위한 주택정책 개혁안을 제시해왔고, 공공주택 확충 관련해서도 택지매각 및 분양전환 금지, 토지임대 건물분양 확대 등을 촉구해왔다. 그럼에도 정부가 수차례나 연기하면서 공을 들인 주거복지로드맵은 근본개혁보다는 공급확대에 치중하고 있어 주거안정을 꾀할 수 있을지 회의적이다. 정부가 진심으로 100만호 공공주택을 무주택서민들의 주거공간으로 공급 할 의지가 있다면 다음의 과제를 반드시 선행해야 한다.

그린벨트 해제, 강제수용한 국민땅은 민간매각하지 말고 모두 공공이 직접 공급하라

공공주택특별법은 공공주택 지구로 지정되어도 전체 주택의 50% 까지는 민간매각이 허용된다. 주거복지로드맵에 따르면 정부는 40개지구의 공공택지를 개발해서 50만호는 공공이 직접 공급하고(공공임대 35만호, 공공분양 15만호), 절반 수준인 42만5천호는 민간에게 매각할 계획이다.

과거 판교, 화성동탄, 위례 등 수많은 공공택지에서 정부는 민간에게 택지를 매각하며 공공주택 확보를 소홀히 했고, 민간건설사는 바가지 분양으로 이익을 챙겨갔다. 수도권 허파인 그린벨트를 해제하고 국민의 논밭임야를 강제수용 한 공공택지의 민간매각을 중단해 정부와 민간건설사의 땅장사, 집장사를 허용해서는 안 된다. 민간에게 택지를 매각하지 않으면 공공택지에서만 93만호의 공공주택이 공급될 수 있고, 여기에 매입용 임대주택(13만호)까지 감안하면 100만호 목표달성도 가능하다.

분양 전환되거나 전세금을 빌려주는 ‘무늬만 공공임대주택’을 공공주택으로 포장하지 마라

역대 정부마다 수백만호의 공공주택 공급계획에도 불구하고 현재 장기공공주택 재고량은 영구임대 19만호, 50년 임대 11만호, 국민임대 47만호 등 89호로 전체 주택의 4.5%에 불과하다. 1998년 이후 지금까지 인허가 된 임대주택이 270만호가 넘는데도 불구하고 대부분이 분양전환 됐거나 될 예정이기 때문이다. 문재인 정부 역시 이같은 분양전환임대주택을 여전히 공급할 계획이다. 어제 설명회를 개최한 공공지원 민간임대주택도 마찬가지이다. 박근혜 정부의 뉴스테이의 공공성을 보완했다고 하나, 8년 후 분양전환되기 때문에 장기적으로 주거안정에 도움이 되지 못한다. 임대료 역시 주변시세의 90% 이상 가능해 여전히 고가임대료 논란을 피할 수 없다. 정부가 공공주택을 공급할 수 있는 토지는 되팔면서, 민간에게 특혜를 주며 임대주택 공급을 손벌리는 것은 공공의 역할을 포기하는 무책임한 행동이다.

이명박 정부 이후 전세금을 빌려주는 전세임대주택도 급증하고 있다. 박근혜 정부는 임대주택 공급량을 과대 포장하기 위해 전세임대를 대폭 늘려왔다. 주거복지 로드맵에서도 분양전환 주택이 7만호이고, 전세금 대출이 17만호이다. 이러한 주택은 공공 소유의 공공임대주택이 아니고, 지속적으로 공급해도 서민주거비 인하로 이어질 수 없다.

토지는 공공이 소유하고 건물만 분양해서 로또주택과 바가지 분양을 방지하라

정부가 신혼부부를 위한 시세보다 저렴한 공공분양 주택을 공급하겠다고 밝히자 일부 언론에서는 로또 주택 등의 문제를 제기하고 있다. 이명박 정부때 공급된 강남서초 반값아파트(보금자리)가 집값상승으로 수억원의 시세차익이 발생했다며 같은 우려가 재현되서는 안된다는 얘기이다.

하지만 로또 문제를 제기하는 진짜 속내는 낮은 분양가 책정이 민간아파트 분양가에 미칠 영향에 대한 우려 때문이다. 그러나 로또방지를 이유로 시세수준의 분양가로 바가지 분양한다면 국민땅을 강제수용한 명분도 사라지게 된다. 제2강남개발로 강남집값을 잡겠다던 판교가 시세분양으로 주변 집값만 수십조원 상승시켰음을 유념해야 한다.

따라서 분양아파트 모두 토지는 공공이 보유하고 건물만 분양해서 적정한 가격으로 안정적인 주거공간을 제공하되 불로소득 사유화를 방지해야 한다. 토지임대부 건물분양할 경우 임대기간은 40년에 재임대가 허용되는 만큼 무주택 서민은 건축비와 적정 토지임대료만 부담하면 평생 주거권이 보장되고, 공공은 건축비 부담없이 공공주택 공급이 가능하다. 무엇보다 값싸고 질좋은 주택이 계속 공급되어야 주변 시세에 영향을 주어 기존 집값 거품 제거도 가능하다.

수서 공공주택 지구에 토지임대 건물분양 주택을 공급할 경우 경실련이 추정한 분양가는 20평 기준 건축비 1억원원(평당500만원), 토지임대료 월 31만원으로 주변시세(매매가 평당 2,900만원, 의 반의반값 이하로 공급가능하다.

국민들의 주거안정은 공공의 역할이다. 수익을 최우선으로 여길 수밖에 없는 민간에게 의지해서는 달성할 수 없다. 지금의 집값 거품, 임대료 상승 등 과거 정부가 실패했던 정책의 재탕으로는 문제인 정부의 부동산정책 실패는 예견된 수순이다. 정부가 진정으로 주거안정을 위한다면 전면적인 주택정책 개혁을 실시해야 한다. <끝>

“반쪽짜리 주거복지로드맵의 빠진 조각,
전월세상한제, 계약갱신제도 등 세입자보호대책 도입하라”

전월세상한제, 계약갱신제도는 문재인 대선공약, 도입 위한 로드맵 포함되어야
정부의 주거복지로드맵 후속 발표에 세입자보호대책 도입 포함 촉구 위해
세입자, 시민, 종교계, 시민사회에서 80개 단체와 1,004명이 공동선언문 발표
● 일시 장소 : 2017년 12월 11일(월) 오전 11시, 국회 정론관

1. 전월세상한제 등 세입자보호 대책을 촉구하는 세입자·시민·종교계·시민사회 공동선언에 참여한 80개 단체와 1,004명의 선언인단과 더불어민주당 박주민 의원실은 오늘(12/11) 오전11시, 국회 정론관에서 곧 발표될 정부의 주거복지로드맵 후속 대책에 전월세상한제, 계약갱신제도 등 세입자보호대책을 도입할 것을 촉구하는 기자회견을 열었습니다.
기자회견에는 더불어민주당 박주민 의원과 천주교서울대교구빈민사목위원회, 조계종 사회노동위원회, 주거권기독연대 등 종교계 단체 대표자와 참여연대, 경실련 등 시민사회단체연대회의 그리고 전국세입지협회, 빈곤사회연대, 주거복지센터 등 시민사회단체 대표자 및 활동가들, 세입자, 시민들 20여명이 참석하여 80개 단체와 1,004명의 선언인단이 연명한 공동선언문을 낭독하고 문재인 대통령의 대선공약이기도 했던 전월세상한제와 계약갱신제도의 도입을 촉구하였습니다.

2. 정부가 지난 11월 29일 ‘주거복지로드맵’을 발표하였습니다. 주거복지로드맵은 단기적 부동산 정책이 아닌 실질적인 주거복지 실현을 목표로 계획된 정책 로드맵이라는 점에서 긍정적으로 평가할 수 있으나, 향후 5년간의 주거정책 청사진을 제시했다고 하기엔 미흡한 부분이 적지 않습니다. 무엇보다 주거복지 실현을 위해 가장 중요한 세입자 보호대책이 별도 발표하는 것으로 미뤄지며 빠져있습니다. 주거비 부담에 짓눌리고 있는 무주택 세입자들에게 전월세 안정은 무엇보다 중요한 주거복지의 핵심이며, 전월세 상승폭을 일정 수준이하로 제한하는 전월세 상한제와 계약기간이 끝난 뒤 세입자가 원하면 계약을 연장하도록 하는 계약갱신 청구권 등 세입자 보호대책이 빠진 주거복지 로드맵은 반쪽짜리에 불과합니다.

3. 다수의 언론에 따르면 곧 발표될 ‘임대차시장의 투명성·안정성 강화’ 대책에는 ‘다주택자들의 임대차등록 활성화’를 위한 대책이 주로 담길 뿐, 문재인 대통령의 대선공약이었던 전월세상한제와 계약갱신제도는 언급만 되는 수준이거나 아예 제외될 것으로 보입니다. 이미 여러 주거시민단체들은 수차례 입장발표와 기자회견 등을 통해 임대차등록제’와 ‘전월세상한제, 계약갱신제도 등 세입자보호대책’이 선후관계가 아니며, 서민·세입자들의 주거불안 해결을 위해 병행도입해야 한다고 밝힌 바 있습니다. 전월세상한제 등 세입자보호 대책을 촉구하는 세입자·시민·종교계·시민사회 공동선언에 참여한 60여 단체와 1천여명의 선언인단은 곧 발표될 정부의 주거복지로드맵 후속 대책에전월세상한제, 계약갱신제도 등 세입자보호대책을 도입할 것을 엄중히 촉구합니다. 끝.

첨부)기자회견문 및 참여명단 별첨

국회와 정부는 소비자위한 후분양제법을 통과시켜라

내일(13일) 국회 국토교통위원회 법안심사소위원회에서 후분양제 도입을 위한 『주택법』 개정안(윤영일, 정동영 의원 발의)이 논의된다. 정동영의원은 공공과 재벌건설사의 후분양을 강제하고 중소규모 건설사는 선분양을 하되 사전예약제로 진행하는 내용을, 윤영일 의원은 모든 아파트의 후분양을 의무화하는 개정안을 발의한바 있다.
후분양제는 선분양으로 인한 분양권 웃돈 거래 등 시장교란 행위가 차단되고 정상적인 공급 구조로 가기 위한 필수조건이다. 국회가 공급자 우위의 기득권을 유지하고자 하는 업계를 대변만 할 것이 아니라 유권자인 시민들의 권익 보호와 시장 정상화를 위해 즉시 법안 처리에 나서야 한다. 정부역시 공공의 단계적 도입, 민간 인센티브 유도라는 원론적인 입장에만 머물지 말고 공공은 즉시 시행해 정책 의지를 보여야 한다.

국회는 후분양제 입법에 동참하라

후분양제는 소비자선택권 보호, 부실시공 등 품질강화 등 시민들의 삶과 직결되는 매우 중요한 민생법안이다. 수십년간 소비자들은 수억원을 지불함에도 지어지지 않은 모델하우스와 광고지만을 보고 주택을 구입해왔다. 일각에서는 소비자도 시세차익으로 이득을 보는 좋은 제도라고 주장하고 있으나 분양권 웃돈 전매로 시장을 교란시켜 실수요자의 내집 마련을 더욱 어렵게 한다. 경실련이 조사한 LH공사의 후분양 분양가 상승률은 0.57%에 불과하다. 주택도시보증공사가 발표한 공급 감소분도 대다수 대기업 건설사의 계열사와 부동산투자회사가 포함된 수치로 부풀려진 예상치다. 정동영의원안의 경우에는 후분양이 힘든 중소건설사를 위해 선분양·사전예약제를 도입하기도 했다.

후분양제 도입을 명시한 주택법은 지난달 28일 소위에서 논의될 예정이었지만 ‘새만금사업 추진 및 지원에 관한 특별법 개정안'(새만금특별법)으로 인해 논의되지 못했다. 새만금특별법은 당초 자유한국당이 강하게 반대했지만 결국 국민의당과 여당인 더불어민주당이 필요성에 공감해 합의로 처리했다. 후분양제법안도 자유한국당의 강한 반발이 예상되고 있는 만큼 국민의당과 더불어민주당이 의지를 갖고 적극 설득하여 합심해 시급히 처리해야 한다. 자유한국당도 더 이상 소비자에게 반하는 건설업계 대변인 역할을 중단하고 민생법안 처리에 동참하기 바란다.

정부는 공공아파트 후분양 즉각 도입하고 민간도입을 위해 적극 나서라

김현미 장관이 국정감사에서 후분양제 도입을 밝혔으나 이후 논의가 지지부진한 상황이다. 주거복지로드맵과 국회 제출자료에 따르면, 정부는 ‘LH 공공분양 아파트에 대해, 단계적인 후분양 확대방안을 마련하고, 민영주택에 대해서는 인센티브 확대를 통한 후분양 확대 유도방안을 마련’ 하겠다는 입장을 유지하고 있다.

그러나 누차 주장하듯 공공의 후분양제는 즉시 시행 가능하다. SH공사는 2006년 오세훈 전 시장의 결단으로 시행한지 10년이나 지났다. LH공사는 이미 2년간 시범사업을 실시한바 있으며, 박상우 LH공사 사장 역시 국정감사에서 “정부가 결정하면 즉시 시행 가능하다”고 답변한바 있다. 그럼에도 정부가 단계적 실시를 핑계로 후분양 실시를 미루는 것은 정부의 의지가 없는 것은 아닌지 우려된다. 언론보도에 따르면 주무부처인 국토교통부의 고위 관계자가 “단계적으로 확대한다는 말은 (적용하기 좋은 곳 등) 되는 곳부터 적용하겠다는 의미다”라고 발언하는 등 구체적인 확대 계획이 없다는 식으로 표현하고 있다.

특히 문제가 되는 민간부문 관련해서는 “후분양제 도입이나 적용이 민간분야에선 쉽지 않을 것”이라고 말하는 것은 소비자위한 주택정책을 건설업계 이해 때문에 도입하지 않겠다는 의지를 공공연하게 밝힌 것으로 비난받아 마땅하다. 김현미 장관이 후분양제 도입에 의지가 있다면 즉시 공공의 후분양 실시를 결정해야 하고 민간에도 확대될 수 있도록 적극 나서야 한다. 특히 국토부 내 후분양 도입에 저항하는 관료 등에 대해서는 강하게 문책하여 소비자를 위한 정책추진에 대한 진정성을 보여야 한다.

후분양제는 단순히 제도하나를 바꾸는 것이 아니라 수십년간 잘못되어 온 공급자 중심의 주택시장을 전면 개혁하는 것이자 문재인정부 부동산 개혁의 중요한 잣대이다. 가장 큰 적폐마저 개혁하지 않는다면 이번 정부 역시 과거 정부와 마찬가지로 부동산에 의존한 경제, 소비자보다 업계를 위한 정부로 기억 될 수 밖에 없다. <끝>