다중이용시설의 화재안전시설, 국가가 직접 나서라

– 사망자 대부분 40~60대 일용직 노동자, 불법쪼개기로 40평에서 26명 거주 –
– 사각지대 놓인 전국 고시원 및 원룸텔에 대한 전수 조사 필요 –

화재로 인한 대형 참사가 또 다시 발생했다. 11월 8일 새벽 서울시 종로구 국일고시원 3층에서 화재가 발생해 현재까지 총 7명이 숨지고 11명이 다쳤다. 화재의 정확한 원인은 아직 밝혀지지 않은 상태다. 하지만 화재 장소에 기본적인 소방시설이 갖춰지고, 불법적인 구조 변경만 이루어지지 않았더라도 대형 참사로 이어지지 않을 수 있었다.

불이 난 국일고시원에는 이번에도 스프링클러가 설치되어 있지 않았다. ‘소방시설 설치·유지 및 안전관리에 관한 법률’은 2009년 법이 개정되어 건축법상 스프링클러 설치 의무 기준에 미치지 못하더라도, 고시원 등 다중이용시설에는 간이스프링클러를 설치해야 한다. 하지만 2009년 이전에 사용 허가를 받은 국일고시원은 제외됐다.

국일고시원의 내부 구조는 화재에 취약하기 그지없었다. 고시원의 3층의 유일한 탈출구는 주출입구의 계단이었다. 하지만 화재가 주출입구 근처에서 발생하면서 탈출구가 사실상 사라졌다. 불법 쪼개기가 이루어지면서 29개 객실의 절반 이상은 창문도 없어 외부로의 탈출도 불가능했다. 또한 방과 방 사이를 합판이나 단열재를 사용한 칸막이로 막으면서, 다량의 유독가스가 배출됐을 가능성이 크다.

다중이용시설에 대한 전수조사 전면 실시하라

실태 파악이 먼저다. 소방청의 ‘최근 5년간 다중이용업소 화재 현황’에 따르면 2012년부터 지난해까지 발생한 다중이용업소 화재 3035건 중 252건이 고시원에서 발생했다. 국일고시원 월세는 20만 원가량이다. 국일고시원 주변의 학생·직장인이 거주하는 고시텔·원룸텔이 월세에 비하면 절반 값이다. 월세가 저렴한 탓에 생활 여력이 없는 일용직 노동자들이 모여 살았다. 국일고시원은 기본적인 소방시설도 없는 상태에서, 방쪼개기로 인해 벌률로 정해진 피난 시설도 확보할 수 없었다. 정부는 안전 사각지대에 놓인 다중이용시설에 대한 실태 파악에 나서야 한다.

정부는 주거 환경을 정비하는 도시재생뉴딜 정책을 공약으로 내세웠다. 5년간 50조 원의 예산을 투입하겠다는 계획이다. 하지만 집 한 채 없이 쪽방촌 생활을 전전하는 사회적 약자들은 소화기구 하나 없는 곳에서 지금도 죽어가고 있다. 정부는 지금이라도 즉시 다중이용시설에 대한 전수 조사를 실시하여 ▲비상경보설비 ▲자동화재속보설비 ▲피난구조설비 ▲스프링클러 ▲소화기구 설치 등 화재안전 시설의 설치를 국가가 나서서 해야 한다.

안전 시설 갖추지 못한 다중이용시설은 운영되지 못하도록 규제해야

국가는 당장 할 수 있을 일을 해야 한다. 이번 화재참사의 책임은 국가다. 국가의 역할은 이런 참사를 예방하는 것이다. 하지만 국일고시원 화재는 법과 제도의 미비로 발생했다. 미비한 시설의 개선을 이루지 못한 책임은 관리 당사자인 정부에게 있다. 정부는 기본적인 안전 시설을 갖추지 못한 다중이용시설이 운영되지 못하도록 강력히 규제해야 한다.

정부는 다중이용시설의 불법 개증축에 대한 단속과 처벌 역시 강화하여 한다. 불법 쪼개기로 42평에 29개의 객실이 설치됐고, 26명의 사회적 약자가 살았다. 국일고시원 화재는 기본적인 소방시설과 규정만 준수됐더라도 충분히 예방할 수 있었다. 예방 가능한 사고로 인해 더는 시민들이 희생되어서는 안 된다. 이번 화재 참사로 운명을 달리하신 시민들의 명복을 빕니다. <끝>

문재인 대통령이 1일 국회에서 열린 내년도 예산안 시정연설에서 ‘포용국가’를 핵심키워드로 제시했다. 문 대통령은 “경제 불평등을 키우는 과거의 방식으로 되돌아갈 수는 없다”며 포용국가를 역설했다.

포용국가를 대한민국이 나아갈 길로 제시한 대통령의 인식은 전적으로 타당

문 대통령은 “국민의 노력으로 우리는 ‘잘살자’는 꿈을 어느 정도 이뤘으나 ‘함께’라는 꿈은 아직 멀기만 하다”며 “우리는 경제적 불평등 격차를 줄이고 더 공정하고 통합적인 사회로 나아가야 한다. 이것이 지속가능한 성장의 길이라고 믿는다”고 말했는데 적확한 인식이 아닐 수 없다.

또한 문 대통령은 포용국가를 “사회안전망과 복지 안에서 국민이 안심할 수 있는 나라, 공정한 기회와 정의로운 결과가 보장되는 나라, 국민 단 한명도 차별받지 않는 나라”라고 정의하면서, 포용국가를 ‘정부가 진 시대적 사명’이라고 강조하기도 했다.

한편 문 대통령은 “우리 사회가 공정하지 않다. 불평등이 그대로 불공정으로 이어졌다”며 “불평등과 불공정이 우리 사회의 통합을 해치고 지속가능한 발전을 가로막기에 이르렀다”고 말하기도 했다.

(관련기사: ‘포용국가’ 강조하며…”불평등 키우는 과거로 돌아갈 수 없어”)

대통령의 국회연설은 소득주도성장, 혁신성장, 공정경제를 핵심내용으로 하는 포용국가 모델이 대한민국이 지향해야 할 길이며, ‘기회는 평등하고, 과정은 공정하며, 결과는 정의로운 대한민국’이 문재인 정부가 추구하는 나라라는 메시지로 읽힌다. 대통령의 문제의식은 적확하고, 큰 틀에서의 방향도 타당하다.

부동산 문제 해결없는 포용국가는 난망

다만 문 대통령에게 꼭 하고 싶은 조언이 있다. 대한민국에서 포용국가가 성공하려면, 기회가 평등하고, 과정은 공정하며, 결과는 정의로운 대한민국이 가능하려면 부동산 문제 해결이 반드시 필요하다는 것이 그 조언이다.

대통령도 근래의 지지율 폭락이 무엇 때문인지 똑똑히 알 것이다. 지방선거 이후 수직으로 추락한 대통령 국정수행 지지율의 가장 큰 원인은 바로 서울 집값 폭등이었다. 2015년에 346.2조원(GDP의 22.1%), 2016년 374.6조원(GDP의 22.9%)이 각각 발생한 천문학적 부동산 불로소득 규모가 말해 주듯 부동산 문제 해결 없이는 소득주도성장도, 혁신성장도, 공정경제도 불가능하다. 소수의 재벌과 지주들이 가만히 앉아서 사회구성원들이 피땀흘려 만든 부를 합법적으로 약탈하는 마당에 혁신과 공정이 가능할리 없으며, 임금 보다 주거 비용이 훨씬 가파르게 오르니 소득주도성장도 공염불이다.

부동산을 기준으로 신분이 정해지고 정해진 신분이 세습되는 것이 대한민국의 현실이니 기회의 평등, 과정의 공정, 결과의 평등 운운하는 슬로건은 문학적 수사에 불과하다.

대한민국 국민 모두가 아는 사실을 대통령과 청와대 참모들만 모르는 것 같아 답답하기 짝이 없다. 만시지탄이지만, 문재인 대통령이 이제라도 부동산의 중요성에 눈을 뜨길 간절히 소망한다.

정부가 정한 땅값과 건축비는 2,200만원 vs 분양가는 4,500만원

– 분양가상한제 폐지 이후 정부가 수수방관하며 고분양가 방조
– 지금 당장 분양가상한제 도입하고 분양원가 공개하여 집값거품 제거해야

서민들은 꿈꿀 수도 없는 부자들의 분양 잔치에 정부는 없었다. 어제(7일) 분양 마감된 서초우성재건축 아파트는 평균분양가 4,500만원, 34평 기준 17억원에 분양됐다. 앞으로 더 오를 것이라는 기대감에 사람이 몰려 평균 42대1의 경쟁률을 기록했다. 2015년 초 분양가상한제 폐지와 재건축 규제가 풀린 이후, 3년 동안 재건축아파트 단지들은 높은 분양가를 책정하며 주변 시세를 자극했고 이후 분양가도 상승하는 악순환이 이어지고 있다. 그러나 정부는 소비자를 위해 아무런 역할도 하지 않고 있다. 문재인정부 18개월 동안 서울아파트값은 평균 2억, 강남은 평균 5억 등 총 300조원이 상승했다.

정부 정한 기준에 따라 산정한 아파트값은 얼마일까?

해당 아파트의 정부 기준 가격을 검토했다. 정부는 매년 공시지가(토지비)와 기본형건축비(건물값)를 발표한다. 올해 해당 토지의 공시지가는 평당 4,700만원으로 용적률(300%)을 고려한 아파트 평당 토지비는 1,570만원이고, 기본형건축비는 630만원이다. 이를 기준으로 분양가를 책정할 경우, 평당 2,200만원이다.

서초구청장이 입주자(소비자) 모집을 위해 승인한 분양가는 평균 평당 4,500만원이지만 34평의 경우는 5,140만원(대지비 3,860만원, 건축비 1,280만원)에 승인됐고, 이는 중앙정부와 지방정부가 매년 발표한 가격과 비교하면 한 채당 10억원 차이난다.

정부는 부동산 투기를 구경만 하고 있는가?

우성1차의 아파트값은 33평 기준 분양가상한제가 유지됐던 이명박 정부에서는 7억원 대까지 떨어졌으나 2014년 말 분양가상한제 폐지이후 11억원으로 상승했다. 재건축 후 34평 분양가는 17억원까지 상승했다. 재건축 아파트의 고분양가가 주변집값을 끌어올리며 집값불안을 조장해왔음을 노무현정부에서 이미 경험했지만, 문재인 정부는 2017년 8월2일 대책 발표 때부터 분양가상한제 언급만 했을 뿐 전면적인 도입을 미루고 있다. 이낙연 총리 역시 10월 2일 국회 본회의 답변에서“분양가상한제 도입 등을 고려하겠다.”라고 답변을 했으나 아무 조치도 취하지 않았다.

재건축아파트의 분양가격을 40년 넘게 승인했던 자치단체장과 공무원은 쉽게 분양가격의 적정성을 검토할 수 있다. 그러나 민간아파트의 분양가상한제가 2015년에 사실상 폐지되었다는 이유로 아무도 문제삼지 않고 있다. 권한도 없는 선분양아파트 보증기관인 주택도시보증공사(HUG)를 내세워 형식적인 통제를 하고 있지만, HUG는 정부가 정한 토지․건축비를 기준으로 하지 않고, 주변시세를 기준으로 분양보증심사를 하며 분양가를 통제하는 시늉만 낼 뿐이다.

이런 무책임이 분양가상한제 폐지 이후 2015년부터 3년 지속되면서 평당 3천만원 정도이었던 강남분양가는 5,000만원을 넘어섰다. 2013년 분양가상한제하에서 분양한 대치동 청실아파트의 경우 평균 3,200만원, 34평기준 9억원내외로 분양했다.

중앙정부가 정한 기본형건축비와 공시지가는 엉터리인가?

정부가 매년 정해 고시하고 있는 공시지가와 기본형건축비가 엉터리인지 서초구청장이 승인한 분양가가 엉터리인지도 밝혀야 한다. 서초우성재건축의 분양가 기준으로 토지비를 산출하면(평당 3,860만원×용적률 300%) 환산하면 평당 1.3억원에 달한다. 하지만 공시지가는 4,700만원으로 36%에 불과하다.

건축비 역시 고급아파트 설계 등으로 일부 추가금액이 발생할 수는 있지만 법이 정한 기본형건축비보다 두배 이상 비싼 것은 납득하기 어렵다. 정부가 엉터리 가격을 책정한 것인지, 건설사가 수익을 위해 가격을 부풀린 것인지 검증되어야 한다.

입을 꾹 다문 정치권도 문제다.

문재인 정부 18개월 부동산값이 1,000조 폭등해 전체국민 저축액 40조 규모의 25배 불로소득이 발생했다. 서울아파트값이 300조, 서울 부동산값은 600조 폭등한 것으로 추산된다. 그럼에도 집권 여당은 물론 제1야당인 자유한국당조차 조용하다. 아무 대책도 제시하지 않고 구경만 하고 있다. 이는 직무유기이자 시민과 사회적 약자에 대한 주거안정을 포기행태이다.

짓지도 않은 아파트를 파는 선분양제 아파트는 분양가상한제와 분양원가 공개를 실시하고, 공기업과 상호출자제한기업은 후분양제 의무화를 당장 시행해야 한다. 2014년 정치권은 탄력적용이라며 사실상 민간아파트의 분양가상한제를 폐지했다. 이후 집값이 급등하고 있음에도 분양가상한제 재도입에 대해서는 여야 할 것 없이 침묵하고 있다.

정부가 부동산투기를 조장해 부동산 거품을 통한 불로소득 주도성장정책을 지속하지 않겠다면 당장 시민 90%가 지지하여 2007년 4월 만들어진 법에 따라 선분양제 아파트는 분양원가공개와 분양가상한제를 즉시 시행할 것을 촉구한다. 이는 법 개정도 필요 없고 즉시 시행이 가능하다. 또한 재건축 활성화를 위해 무분별하게 완화된 용적률 특혜, 임대주택의무비율 특혜 등 전반적인 정책 재검토가 필요하다.

문의: 경실련 부동산국책팀(02-3673-2146)

서울시, 6년간 감춰왔던 상세내역까지 공개하라

– 국정감사 때 약속했던 과거 5년간 원가자료를 공개해라
– 설계내역, 도급내역 등 공사원가 자료 가공 말고 공개하라

서울시가 분양원가 공개 항목을 12개 항목에서 61개 항목으로 확대 공개하기로 했다. 서울시는 오세훈 시장 때인 2007년 4월부터 61개 항목을 이미 공개했었다. 이번 확대는 11년 전 수준을 회복하는 것이다. 박원순 시장은 2011년 취임 이후 축소 공개했던 공공 분양원가까지 시민에게 모두 공개해야 한다. 2018년 9월 1일부터 경기도는 공무원들이 매일 보는 가공되지 않은 자료(설계, 도급, 하도급내역 등)를 홈페이지 올려 누구나 볼 수 있게 했다. 공공의 비용이 투입하는 공사의 지출이 얼마인지 누구나 알 수 있게 한 것이다.

분양원가공개는 시민들 90% 이상이 원하는 정책이다. 경실련은 2004년 이후 분양원가공개운동을 지속했다. 2007년 4월 서울시가 가장 먼저 분양원가를 상세하게 공개하기 시작했다. 그러나 2011년 박원순 서울시장 취임 후 분양원가공개 항목이 축소되었다. 그 후 7년간 경실련은 서울시가 12개로 축소하여 공개했던 분양원가를 자체 비교분석했다. 그 결과 30%이상 80%까지 부풀려져 있었다. 국정감사 때 일부 공개했던 자료와 경실련이 정보공개 요구를 통해 확보한 자료를 분석한 결과에서도 분양원가는 부풀려져 있었다.

서울시는 분양원가자료 과거 5년 내용을 모두 공개하기 바란다.
이번에 서울시가 분양원가를 공개할 때 과거 5년 자료를 모두 공개해야 한다. 국정감사 때 서울시장이 약속했던 분양원가 61개 항목을 공개하여 과거를 청산하기 바란다. 또한 분양원가공개와 함께 공사원가자료(설계, 도급, 원청‧하청 대비표)를 공개하기 바란다. 경기도는 이미 10억이상 공공공사의 공사원가자료(설계, 도급, 원청‧하청 대비표)와 함께 과거 3년 분양원가자료와 공사원가 자료를 모두 공개하고 있다.

가공된 61개 항목을 넘어 가공하지 않은 상세(공사원가자료)내역 공개하라.
언론보도에 따르면 SH공사는 11월 14일 발표 이후 공급하는 공공분양주택만 분양원가를 공개하기로 했다. 만일 이 보도가 사실이면 지난 국정감사 때 박원순 서울시장이 과거 5년간 축소했던 분양원가를 상세하게 공개 할 것처럼 답변했던 약속은 무엇인가. 서울시와 SH공사는 과거 축소했던 2012년 이후 분양된 공공아파트의 61개 분양원가 항목도 공개해야 한다.

서울시와 SH공사가 과거 2003년부터 2010년에 분양했던 아파트의 61개 항목을 공개하던 때에 경실련이 세부 공사원가자료를 요구했으나 이를 거부했었다. 결국 경실련은 소송을 통해 2010년 대법원의 판결을 받았고, 이를 통해 자료를 받아냈었다. 자료를 받아서 분석한 결과 서울시가 공개했던 건축비용 400만원보다 약 25%가 낮은 300만원 수준이었다. 이번에도 이런 불필요한 논란이 생기지 않도록 하려면 공사원가자료(설계내역, 도급내역, 원청‧하청 대비표)를 가공하지 않은 상태로 모두 공개하기 바란다.

‘B급 부동산 전문가’가 들려주는 집값 이야기

– 우리가 몰랐던 집값 이야기, 1강 <분양가 거품은 얼마나 될까> 후기 –

빠숑, 이나금, 주지오, 북극성주. 부동산 투자에 조금이라도 관심 있는 사람이라면, 쉬이 들어봤을 법한 A급 부동산 강사들이다. 이들의 강연이 열리기만 하면, 전국에서 구름떼처럼 사람이 모인다. 이들이 알려주는 알짜배기 부동산 투자 정보를 듣기 위해서 말이다. 정확한 금액은 모르지만, 강의료도 상당하다.

여기에 질세라 오랫동안 부동산 문제를 다뤄 온 경제정의실천시민연합도 시민들을 대상으로 한 강좌를 열었다. 11월 14일(수) 1강을 시작으로 매주 한 강씩 총 4강으로 진행된다. 아쉽게도, 이 강의에는 위에 열거된 기라성 같은 강사는 없다. 부동산 투자 정보도 없다. 역시나 강의료는 한 강에 1만 5천원(회원은 1만원)으로 저렴하다.

강사들 입장에서는 서운할 수도 있겠지만, 경실련 강좌는 대중에게 생소한 ‘B급 전문가’로 강사진을 꾸렸다. 20여 년간 부동산 운동을 해온 경실련 부동산국책사업감시팀 김성달 팀장, 대형 건설사 부장에서 시민운동가로 변모하여 아파트값거품빼기운동을 진두지휘한 김헌동 본부장, 대안주택을 설계하고 보급하고 있는 양동수 변호사, 평생 토지공개념 연구에 몰두해온 서울시립대 서순탁 교수 등이 강단에 선다.

경실련 시민 강좌 ‘우리가 몰랐던 집값 이야기’ 첫 강의가 11월 14일 경실련 강당에서 열렸다. 예상했던 대로 자리가 없어 강좌를 듣지 못하는 불상사는 없었다. 그러나 강좌 담당자가 우려했던 것처럼 좌석이 텅텅 비는 가슴 아픈 일 또한 없었다. 대학생, 판교10년임대아파트 입주민, 직장인, 교수, 시민단체 활동가, 언론사 기자 등 다양한 사람이 모였다.

건설사가 분양가 뻥튀기해도 정부는 나몰라라…분양가상한제 부활, 분양원가공개가 해법

김성달 팀장은 ‘분양가 거품은 얼마나 되고, 거품 제거 방안은 무엇인가’를 주제로 강의를 이끌었다. 그는 “문재인 정부 출범 이후 가계저축액은 60조다. 하지만 서울 아파트값은 한 채당 평균 2억 5천만원이 상승했다. 150만 채 전체 적용 시 370조원의 불로소득이 발생했다”는 말로 강의를 열었다.

집값이 천정부지로 뛰는 요인은 무엇일까. 김 팀장은 ▲분양가 상한제 폐지 ▲분양원가공개 후퇴 ▲기본형건축비 거품 ▲분양가심사위원회의 허술한 심의 ▲강제수용한 공공택지의 공기업 땅장사 등 5가지를 꼽았다. 그는 각종 그래프와 자료를 토대로 “참여정부 말 분양가상한제 도입 이후 집값은 하락세로 돌아섰지만, 박근혜 정부가 분양가 상한제를 폐지하면서 집값 가파르게 상승했다”고 말했다.

한 예로 오세훈 전 서울시장이 공개한 자료를 제시했다. 김 팀장은 “당시 서울시가 공개한 공공택지 아파트 분양가의 이윤은 평당 215만원이다. 이윤이 전체 공사비의 20%다. 물론 공사 이윤 항목으로 공식 책정된 액수를 제한 금액이다”라고 했다. 당시에 공기업이 시행하는 공공분양아파트의 평당 분양가는 437만원에 불과했고, 경실련이 소송을 통해 받아낸 실제 공사비는 평당 300만원이 안됐다고 말했다. 분양가를 검증하기 위해 시행하는 분양가심사위원회에 아파트를 짓는 건설사 직원이 위원으로 참여하는 어처구니 없는 사례도 들려줬다.

생각은 서로 달라도 부동산 안정에 한뜻…예상에 없던 김헌동 본부장의 맛보기 강좌

강의를 수강한 청중은 부동산 문제에 대해 다양한 생각을 갖고 있었다. 다양한 생각만큼 여러 해법을 고민하고 있었다. 평범한 직장인이라고 밝힌 한 시민은 우리나라의 부동산 문제의 이유로 수도권 과밀화 , 교통망 확충 부족, 공공택지 부족을 꼽았고, 이에 대한 김성달 팀장의 의견을 묻기도 했다. 대학생 한 명은 공급 주택 확대를 무조건 반대할 것이 아니라 꼭 필요한 곳에는 분양아파트 공급도 필요하다는 의견을 냈다.

판교10년공공임대아파트 입주민의 발언도 있었다. 그는 “10년 전 LH가 분양전환아파트를 선전할 때는 저렴한 가격으로 주거안정을 이룰 수 있다고 했다. 당시 분양가는 2억이 채 안 됐지만, 생애최초구입자였던 우리는 10년간 열심히 저축해 분양전환 받겠다는 생각이었다. LH는 입주민이 낸 보증금으로 아파트를 짓고, 입주민이 10년간 낸 6000만원의 임대료로 각종 세금을 해결했다. 하지만 분양전환가는 감정평가금액으로 한다고 한다. 주변에 비슷한 평형대의 아파트가 9억원에 나왔다. 우리로서는 도저히 감당할 수 없는 금액이다. 공기업이 서민주거 안정은 뒤로한 채 집장사, 땅장사에 몰두하고 있다“고 성토했다.

예상치 못한 맛보기 강의도 열렸다. 한 청중이 분양가 폭리에 대해 질문하며 건설사 하도급 문제를 제기했다. 김 팀장은 마침 자리에 있던 김헌동 본부장에게 마이크를 넘겼다. 김헌동 본부장은 건설업계에 잔뼈가 굵은 만큼 한국 건설산업 문제를 조곤조곤 풀어줬다. 여기에 그치지 않고 역대 정부의 부동산 정책 폐단을 일일이 열거하며 미니 강좌를 시작했다. 다음을 기약하며 멈추긴 했지만, 청중들에게 2강에 대한 기대를 안겨주기에 부족함이 없었다.

글쓴이 : 부동산국책사업감시팀 장성현 간사

공공토지 매각해 부자와 건설사위한 개발하지 말고 

서민위한 저렴한 공공주택·사회주택 공급하라

– LH공사가 매각한 외인아파트, 유엔사부지 초호화 개발하면 서민집값만 올라
– 매각 예정인 미군반환부지, 서울의료원 등도 매각 중단하고, 공영개발 해야

LH공사가 지난해 5월 매각한 미군 유엔사 부지 개발안이 공개됐다. 이태원동 유엔사 용지 복합개발사업 환경영향평가보고서 초안에 따르면, 총 면적 5만1753㎡ 유엔사 부지 일대에는 아파트 5개동, 426가구가 건립된다. 토지를 매입한 시행사는 일본 롯폰기힐스를 표방한 복합시설로 개발할 계획이다. 외인아파트부지에 공급되는 나인원에 이어 유엔사 부지에 공급되는 아파트도 주변시세와 복합 개발계획 등을 고려했을 때 일반 서민은 결코 꿈꿀 수 없는 평당 4,000-5,000만원 이상 가격에 공급될 것이 뻔하다. 나인원의 경우 평당 6,360만원에 공급하려다가 분양보증이 거절되자 임대아파트로 공급했다. 206㎡형의 경우 임대보증금이 37억, 월 임대료가 70만원 수준인 초고가 아파트이다. 개발로 인해 주변 집값도 자극 받을 것으로 우려된다.

최근 용산 국가공원에 임대주택을 공급하자는 국민청원이 수차례 올라오고 있으나, 정부와 서울시 등은 공원을 백지화하고 임대주택을 공급하는 것은 어렵다는 입장이다. 사실 공원부지는 특별법을 제정해 공원 조성이 결정된 것으로 국민 동의를 구해야 하는 등 현실화하기는 쉽지 않다. 그러나 용산 미군반환 부지중에는 생태공원 부지 외에 매각이 계획된 주변 산재부지도 있다.(별첨 지도 참조) 민간에게 매각되는 부지는 정부가 마음만 먹으면 매각을 중단하고 즉시 공영개발이 가능하다. LH사업비 보전은 미군기지 이전 사업이 국가사업인 만큼 세금으로 보전해 주거나, 매각이 불가피 하다면 연기금 등 공적기금에 매각해 토지가 공공의 목적으로 사용되도록 해야 한다.

지난 2007년 11월 정부는 ‘국방부-LH간 기부對양여 협약’을 통해 LH공사가 자체자금을 선투입(3.4조원)해 평택기지를 건설·기부하고, 국방부가 용산기지 중 4개부지(협약 당시 감정가 3.4조원)를 LH에 양여해 비용을 보전키로 한바 있다. 수송부, 유엔사, 캠프킴, 외인아파트 부지로, 이중 유엔사와 외인아파트는 이미 민간에게 매각됐다. 민간매각으로 인해 시민을 위해 사용되는 것이 아니라 건설사를 배불리고, 주변시세를 자극할 수 있는 고밀도 복합개발과 고분양가 아파트로 공급되고 있다. 서울 한복판에 수십년간 미군의 소유로 시민들이 빼앗긴 땅이었지만, 국가의 품으로 돌아온 이후에도 고가 아파트로 공급되어 시민다수가 아닌 극소수의 부동산 부자와 건설사들을 위한 주택으로 사용되고 있는 것이다.

이미 매각한 두 개 부지는 어쩔 수 없다 하더라도, 아직 매각하지 않은 수송부와 캠프킴은 매각을 중단하고 시민들의 주거안정을 위한 임대주택으로 사용해야 한다. 캠프킴은 14,600평, 수송부는 23,900평이다. 정부가 계획한대로 주변 환경을 고려해 캠프킴은 상업지역으로 수송부는 3종 주거지역으로 용도를 변경해 20평대 임대주택을 공급할 경우 캠프킴 5,800세대, 수송부 3,000세대 공급이 가능하다.

이외에도 서울의료원 부지, 마곡 특별계획부지, 상암DMC 랜드마크 부지 등 다른 공공부지까지 감안할 경우 수만채의 임대주택을 공급할 수 있다. 정부가 주택 공급을 위해 그린벨트 해제까지 계획하고 있지만 기존에 있는 공공토지만 제대로 활용해도 적지 않은 주택을 공급할 수 있다. 더군다나 서울 중심에 저렴한 공공주택을 공급한다면 상징적 의미도 크고 주변 집값거품도 빠질 수 있다.

정부는 미군기지 이전비 마련을 위해, 서울시도 예산확보를 위해 토지매각이 필요하다는 입장이지만 비싼 집값으로 발생하는 서민주거불안 등의 사회적 비용 증가와 토지보유에 따른 자산증가를 감안한다면 매각보다는 보유가 훨씬 경제적이다.

일부는 장기임대주택으로 공급해 주거취약계층을 위한 주택으로 사용하고, 내집 마련을 기다리는 무주택 서민들을 위해 일부는 토지임대 건물분양 주택으로 공급하면 된다. 토지는 공공이 보유하고 건물만 분양하면 삼각지역과 남영역 사이에 있는 캠프킴 부지의 경우 20평 기준 건물 분양가 1억원, 토지 월임대료 29만원에 가능하고, 한남재정비촉진지구 옆에 있는 수송부는 월 임대료 45만원에 가능하다. 입주민은 저렴한 분양가와 임대료로 장기간(40년, 재계약시 80년 거주 가능) 거주할 수 있고, 공공은 안정적인 임대수입과 토지가격 상승의 이득을 얻는다.

시민들이 용산 미군기지에 임대주택을 요구하는 이유는 그만큼 서울의 집값이 비싸고 주거 문제가 해결되기를 원하기 때문이다. 문재인 정부 출범이후 서울집값은 폭등수준으로 상승해왔다. 박원순 서울시장도 여의도 통개발 등 토건 발언으로 집값을 자극하고, 비싼 청년주택을 추진할 뿐 서민위한 공공주택 확충에는 아무런 역할을 하지 않아 서울시민의 고통도 커지고 있다. 지금이라도 부자와 재벌위한 공공의 땅장사를 중단하고, 공영개발을 통한 저렴한 공공주택 공급으로 시민들의 주거안정에 나설 것을 촉구한다. <끝>

분양원가 공개 항목 62개 확대는 10년 전 수준, 상세한 공사비 내역을 공개하라

– 세금으로 짓고, 짓지 않고 분양하는 아파트의 분양원가 공개는 당연하다.
– 경기도처럼 가공하지 않은 상세내역을 공개해야

정부가 시행규칙을 개정해 현재 12개인 공공택지 내 공동주택의 분양원가 공개 항목을 62개로 확대한다. 경실련은 뒤늦게나마 정부가 분양원가 공개 확대 약속을 지킨 것을 긍정적으로 평가한다. 그러나 62개 항목은 2007년 분양가상한제 도입당시의 공개에서 한발자국도 앞으로 나가지 못한 수준이다. 이제는 경기도와 같이 수천개 상세한 공사비 원가 자료를 공개해야 한다. 올해 9월 1일부터 경기도는 공무원들만 볼 수 있었던 가공되지 않은 자료(설계, 도급, 하도급내역 등)를 홈페이지 올려 누구나 볼 수 있게 하고 있다. 공공의 비용이 투입하는 공사의 지출이 얼마인지 누구나 알 수 있게 한 것이다. 정부가 분양원가 공개 항목 확대에 머물지 말고 속히 상세한 공사비내역을 공개할 것을 촉구한다.

정부는 2007년 9월부터 2012년 3월까지 운영했던 61개 공시항목 체계의 기본 틀을 유지하면서 ‘공조설비공사’를 별도 항목으로 구분하여 62개 항목으로 세분화했다고 설명하지만, 실제 공사비와 다른 금액이 공개되다 보니 엄격한 분양가 검증이 힘들었다. 그간 경실련이 소송 등을 통해 입수한 자료를 분석한 바에 따르면 분양원가와 실제 소요되는 금액의 차이가 매우 컸다. 실제 공사에 투입되는 공사비 내역서가 같이 공개되어야 분양원가가 엉터리인지 사실인지 검증이 가능하고 분양가 거품을 막을 수 있다. 그간 소비자들은 수억원 돈을 지불함에도 지어지지도 않고 원가가 얼마인지도 모르는 주택을 구입해왔다.

일각에서는 분양원가 공개 확대로 분양물량이 감소할 것처럼 호도하고 있지만 우리나라 주택 분양은 경제상황이나 주택시장 분위기에 따라 결정되지 분양원가 공개 하나만으로 분양물량이 변하지 않는다.

선분양하는 주택은 상세한 분양원가를 공개해 건설사들의 분양가 폭리를 방지하고, 소비자들이 언제든 검증할 수 있게끔 해야 한다. 세금으로 지어지거나 국민들의 토지를 강제 수용해 조성된 토지에 공급되는 아파트는 원가가 얼마인지, 이를 공급해 어느 정도의 수익을 얻는지 투명하게 공개하는 것이 당연한 이치이다.

김현미 장관 취임이후 분양원가 공개 항목을 확대하는 정책하나에만 2년이 걸렸다. 최근 잇따른 정부 정책발표에 따라 주택가격 상승이 주춤하지만, 여전히 고분양가는 지속되고 있고, 언제 다시 급등할지 우려스러운 상황이다. 정부가 분양원가 공개 확대를 시작으로 저렴한 공공주택 공급, 공공택지 민간매각 중단, 과표 현실화, 후분양제 등 집값을 정상화시키기 위한 개혁 정책에 매진할 것을 촉구한다. <끝>

GTX-A 협상 관련 공개질의 답변 요청

– 사업방식 변경, 보조금 증가, 열차간격 증가 등 상당부분 협상 단계에서 변경
– 재정절감, 요금인하 등 시민과 공공을 위한 사업이 되어야 한다

국토교통부와 수도권광역급행철도A노선(GTX-A) 우선협상대상자(신한은행 컨소시엄)간 실시협약 협상이 진행중이다. 그런데 최근 언론보도 등에 따르면, 무상 재정지원액 상승, 열차배차 간격(시격) 증가, 수요 감소에 따른 요금인상 등 애초 고시했던 내용과 다르게 진행되고 있을 뿐만 아니라 비정상적 협상진행 과정에 대한 우려가 흘러나오고 있다. 그간 민간투자사업은 시민보다는 사업시행자에게 유리한 협상으로 막대한 혈세를 낭비해왔다. 이에 경실련은 이번 협상이 민간사업자에게 특혜를 주기 위한 협상이 아니라 시민과 공공을 위한 협상이 되어야 함을 주장하며, 경실련은 일각에서의 우려가 사실과 부합하는지 여부에 대해 공개질의를 실시했다.

우선 위험분담형민자사업(BTO-rs)이었던 사업 방식이 수익형민자사업(BTO) 방식으로 전환된다. BTO-rs는 박근혜 정부 당시 운영단계에서 손실시 정부가 일정부분 책임을 분담한다며 민간에게 특혜를 주기 위해 도입된 제도이다. 경실련은 BTO-rs방식은 국민들에게 부담을 전가하는 MRG와 유사한 제도이기 때문에 폐지해야 한다는 견고한 입장을 밝혀왔기에, BTO방식으로의 변경에 대해서는 매우 고무적으로 생각한다. MRG가 폐지된 이후 BTO는 운영단계에서 손실은 민자사업자가 모두 부담해야 한다. 그러나 운영비용보전이 없는 BTO방식으로 변경된다면 사업제안 조건도 달라질 수밖에 없다. 이러한 사업방식 변경은 기존 사업조건 중 중대요인의 변경이므로 재공고 입찰을 하는 것이 타당하지만 정부는 재고시 없이 협상을 진행하고 있다.

이외에도 사업방식 변경으로 인한 정부 보조금 증가, 열차 간격 증가, 운행횟수 감소로 인한 요금 증가 등 시민들과 밀접한 사안들이 변경될 것으로 알려지고 있다. 특히 일각에서는 김현미 국토교통부 장관이 임기내 자신의 지역구와 관련있는 대형 SOC사업을 마무리 짓기 위해 사업진행을 비정상적으로 서두른다는 의심도 하고 있다. 이에 경실련은 언론보도에 나온 사실을 확인하고자 국토교통부에 사업진행과 관련된 공개질의를 실시했다.

별첨) 공개질의서, GTX-A 사업추진 경위, 사업제안 내용

1. 언론보도에 따르면, 우선협상대상자 선정이후 협상단계에서 ‘BTO-rs방식’을 ‘BTO방식’으로 변경해 협상이 진행중이라고 함. 경실련은 BTO-rs방식은 국민들에게 부담을 전가하는 MRG와 유사한 제도이기 때문에 폐지해야 한다는 견고한 입장을 밝혀왔기에, 협상과정에서 BTO방식으로의 변경에 대해서는 매우 고무적으로 생각함.
만약 운영비용보전이 없는 BTO방식으로 변경된다면 사업제안 조건도 달라질 것으로 추정되는바, 이러한 사업방식 변경은 기존 사업조건 중 중대요인의 변경이므로 재공고 입찰을 하는 것이 타당하다고 생각하는데 이에 대한 주무관청(국토교통부)의 판단내용 및 근거를 알려주시기 바랍니다.
cf) BTO-rs방식 : 운영단계에서 손실발생시, 정부에서 손실분의 50%를 부담하는 방식으로, 위험을 분담한다는 측면에서는 최소운영수입을 보장해주는 MRG방식과 유사함.
BTO방식 : 운영단계에서의 손실은 민자사업자가 모두 부담함.

2. 민사사업 협상은 국민(정부)에게 불리하게 진행되어서는 안됨. 그렇기 때문에 사업 방식이 BTO방식으로 변경된다고 해도 무상 재정지원액이 증가해서는 안됨. 민자사업자의 사업제안 내용과 대비하여 협상과정에서 재정지원액 증액이 없음(협의 감액은 가능)을 명시적으로 확인하여 주시기 바랍니다.

3. 기존 우선협상대상자가 제안한 열차배차 간격이 6∼12분임. 언론보도에 따르면, 수서-동탄 구간의 경우 SR과의 선로 공용사용 사안으로 제안내용보다 시격이 늘어날 것으로 예상되는데, 이는 기존 사업제안(수요예측 포함)이 부실하였다고 판단할 수 있을 것임. 협상과정에서 시격이 제안내용보다 늘어나지 않을 것임을 확인하여 주시기 바랍니다.

4. 만약 시격증가에 따라 운행회수가 줄어들게 되면 사업시행자의 운영수입도 감소할 것으로 예상됨. 우선협상대상자가 예상한 수요 29만명을 재산정한 결과 2∼3만명 줄어들 것으로 알려지고 있음. 이때 민자사업자는 운영수입 확보를 위해 요금을 높일 가능성이 있다고 사료됨. 요금인상 여부가 협상대상에 포함되는지 여부를 알려주시기 비랍니다.

5. 통상적으로 착공은 공사에 착수하는 것을 의미하는데, 최근 김현미 국토교통부 장관은 연내 착공을 꾸준히 주장하고 있음. 일각에서는 김현미 장관이 퇴임 전 자신의 지역구와 관련 있는 SOC사업을 서둘러 착공하려 한다는 의혹이 제기되고 있는데, 이에 대한 주무관청의 입장을 분명하게 알려주시기 바랍니다.

6. 일반적으로 실시협약 체결은 우선협상자 선정 후 1년 이상, 이후 실시계획 승인은 1년 가량으로 약 2년 이상 소요됨. 우리나라 민자사업은 나름 치밀하게 협상을 했더라고 잘못 협상된 민자사업이 상당하였음. GTX-A사업은 3조원이 넘는 초대형 사업으로서, 만약 올해 실시협약과 실시계획 승인을 병행한다면, 우선협상대상자 선정이후 7개월 만에 사실상 모든 것을 종결시키는 것임. 실시협상 및 실시계획승인을 비정상적으로 서두른다는 느낌을 지울 수 없는바, 이에 대한 국토교통부의 명확한 입장을 알려주시기 바랍니다.

신혼부부에겐 낙망(落望), 구혼부부에게는 절망(絶望)타운

– 집값 거품 제거와 주거안정위해 원가에 기준한 저렴한 공공주택 공급해야
– 신혼부부 소득에 비해 비싸고, 지역별 차별, 결혼 7년 넘은 구혼부부는 그림의 떡
– 극소수 고소득 신혼부부 위한 생색내기 투기 조장 정책 중단하라

오늘(12월 27일)부터 위례 신혼희망타운 청약이 시작된다. 신혼부부들의 주거문제 해결을 위한다지만 실상은 소득간, 세대간, 지역간 차별을 조장하고 있다. 위례지구는 주변시세에 비하면 저렴하다고 하지만 원가와 신혼부부 소득에 비해서는 비싼 가격으로 극소수만 구매가 가능하며, 최근 분양한 민간아파트와 같은 수준이다. 고덕은 주변 시세보다 오히려 비싸다. 신혼희망타운은 평범한 신혼부부에게는 내집 마련의 꿈을 빼앗아 가는 낙망(落望,희망을 잃음) 타운이자, 신혼부부가 아닌 구혼부부는 바라만 봐야 하는 절망(絕望, 바라볼 것이 없게 되어 모든 희망을 끊어 버린다)타운이다.

경실련은 생색내기 투기조장정책인 신혼희망타운을 즉각 중단하고, 공공택지 조성 목적과 부합하게 모든 무주택자를 대상으로 저렴한 공공주택을 지속적으로 공급할 것을 촉구한다. 과도한 시세차익은 토지임대건물분양주택 공급, 환매조건부, 양도세 강화 등으로 보완할 수 있다. 공공택지에서는 원가를 기반으로 한 저렴한 공공주택 공급으로 우리나라의 고질적인 집값 거품을 빼야 한다.

위례 평당 1,100만원 이하에 공급가능 하다. 로또논란에 평당 700만원(65%) 고분양

위례신도시 조성원가와 적정건축비를 통해 추정한 적정 분양가는 평당 1,100만원 수준이다. 분양 평당 토지 조성원가 578만원, 적정건축비 500만원을 적용한 금액이다. 그러나 정부는 로또논란과 저렴한 공공주택 공급 의지 부족으로 적정 분양가보다 700만원(65%)나 비싼 금액으로 분양가를 책정했다. 최근 분양한 민간아파트 위례포레자이(평당 1,820만원)와 같은 수준이다. 신혼희망타운의 저렴한 공공주택공급을 목표로 하는 것이 아니라 단순히 분양가상한제를 기준으로만 하다 보니 주변 민간아파트와 동일한 분양가 책정을 하기 때문이다.

주변시세에 비하면 낮은 수준이라고는 하지만 비싼 분양가로 평범한 신혼부부는 살 수 없거나, 막대한 부채를 지어야 하는 주택으로 변질됐다. 소수의 자산가 자녀와 고소득 층 신혼부부들이 시세차익을 노리고 다수 청약에 참여할 것으로 예상된다. 더군다나 수십년간 청약을 납입한 중년층은 청약 가점으로 인한 다른 아파트 당첨 가능성이라도 있지만 결혼 7년이 넘은 구혼부부는 이러한 기회조차매우 낮다. 신혼부부 주거안정이라는 명목으로 세대한 차별을 조장하고 있는 것이다.

위례 희망타운 사려면 신혼부부가처분 소득 60% 지출해야, 민간분양과 같은 수준

위례지구의 분양가는 25평(전용 55㎡) 기준 4억 4,000만원이다. 초기 부담금 1억 4,000만원(대출한도 70%)을 내고 20년간 상환할 경우 매달 160만원, 30년은 110만원을 내야 한다. 2018년 30-39세 가구주의 연평균 소득은 약 5,878만원으로 월 490만원의 소득을 얻고 있을 것으로 예상된다.(2017년 가계금융복지조사에 상승률 적용) 이들이 위례지구 주택을 구입할 경우(20년 대출 기준) 월 소득 중 1/3(32.7%)을 대출금 상환에 사용해야 한다. 조세, 공적연금, 사회보험 등 비소비지출을 제외한 가처분 소득(월 376만원)을 기준으로 할 경우에는 대출금 상환비율이 42.5%에 달한다.

더군다나 신혼부부의 소득은 이보다 낮다. 2016년 12월 발표된 신혼부부 통계에 따르면, 53.5%는 연 소득 5,000만원에 미치지 못한다. 이들의 평균 소득을 4,000만원으로 적용하면, 20년 대출의 경우 월 소득의 48%, 절반을 대출금 상환에 사용해야 한다.

연소득 4,000만원 신혼부부(월 333만원) 가구에 대한 정확한 가처분소득 통계는 없지만 전체가구를 통해 추정할 경우 약 263만원 수준일 것으로 추정된다. 이 경우 신혼부부는 월 가처분 소득의 61%(20년 대출 기준)를 대출금 상환에 사용해야 한다. 실질적으로 정상적인 생활이 불가능한 수준이다. 위례지구보다 더 비쌀 것으로 추정되는 수서역세권의 경우 이 비율은 더욱 상승한다. 결국 극소수의 자산가 자녀나, 고소득 신혼부부만이 청약이 가능하다.

이처럼 신혼희망타운은 세대간, 계층간 극심한 차별을 조장하는 정책에 불과하다. 서울 주변은 투기를 유발하고, 지역은 의미 없는 생색내기용 공급만 확대할 것이 뻔하다. 정부는 설계부터 잘못된 신혼희망타운을 즉시 중단하고 저렴한 공공주택 공급으로 주거안정과 집값 거품빼기에 나서야 한다. 이를 위한 제도는 충분하다. 정부의 의지가 문제이다. 문재인 정부가 조속히 정책 변화에 나설 것을 촉구한다. <끝>

[강남 주요 아파트 단지 땅값 시세 대비 공시지가 분석 발표]

토지공개념 30년, 공개념의 뿌리가 조작되어 왔다

정부와 김현미 장관은 공시지가 축소 조작을 중단하라
– 강남 공시지가 시세반영률, 노태우정부 57%로 최고 ‧ 문재인정부 36%로 최저
– 시세반영률 80% 되려면 내년에 현재보다 2.5배 더 올려야

일시 : 2018년 12월 21일(금) 오전 11시
장소 : 경실련 강당(4호선 혜화역)

– 기자회견 순서 –
◈ 사회 : 김성달 경실련 부동산·국책사업감시팀장
◈ 기자회견 취지 : 윤순철 경실련 사무총장
◈ 분석결과 발표 : 장성현 경실련 부동산·국책사업감시팀 간사
◈ 경실련 주장 : 채원호 경실련 상입집행위원장(카톨릭대 행정학과 교수)
◈ 질의답변

경실련이 ‘90년 토지공개념 도입 이후 강남 아파트 단지의 땅값시세와 공시지가를 변화를 비교 분석했다. 공시지가 시세반영률은 토지공개념이 도입되었던 90년 초반에는 60%를 유지했다. 하지만 2000년 이후 외환위기를 거치며 토지공개념 후퇴, 분양가상한제 폐지 등의 영향으로 아파트값이 급격히 상승, 공시지가와 시세 격차가 더 벌어졌다. 2018년 1월 현재 강남지역 땅값시세 대비 공시지가의 시세반영률은 36%로 역대 최저이고, 2019년 시세반영률이 80%가 되려면 내년 공시지가는 2.5배 올려야 한다.

가. ‘90년 이후 년도별 정권별 땅값시세와 공시지가 변화 분석

이번 자료는 강남3구 16개 대규모 아파트단지의 ’88년 이후 30년간의 과거 땅값시세와 ‘90년 토지공개념 도입 이후 정부가 발표한 공시지가를 비교 분석한 결과다. 시세조사는 부동산뱅크의 자료를 활용했다. 아파트 땅값시세는 아파트 시세정보에서 건축비를 제외하고 해당 아파트단지의 용적률을 계상하여 토지 1평당 단가를 산출했다.

땅값시세는 1988년 평당 253만원에서 ‘90년 714만원으로 상승했다. 토지공개념의 핵심인 공시지가를 발표하던 ’90년에 평당 714만원에서 2018년 9월 현재 1억 2,193만원으로 16배 상승했다. 공시지가가 발표된 ’90년 1월 714만원에서, 2018년 1월 1억 682만원으로 평당 땅값은 1억원 상승했다. 전체면적 951,600평에 95조원이 상승한 것이다. 정권별로는 노무현 정부, 연도별로는 2018년에 가장 많이 상승했다.

토지공개념도입 첫해인 ‘90년 1월 공시지가는 평당 358만원에서 2018년 1월 3,846만원으로, 28년 동안 약 10배 올랐다. 공시지가 시세반영률은 노태우 정부 57.1%, 김영삼 정부 50.3%로 비교적 높았고, 김대중 노무현 정부는 34%, 39% 수준이었다. 이명박 박근혜 정부는 46.7%, 41.4%로 나타났다. 문재인 정부는 2018년 1월 기준으로 36%이고, 9월 기준으로 계산하면 32%대다. 문재인정부 이후 1년 동안 땅값은 평당 2,105만원이나 상승했으나 공시지가 상승액은 298만원만 반영되며 시세반영률이 가장 낮다.

나. 개별아파트 단지의 시세대비 공시지가 비교 결과

단지별로는 가락시영(헬리오시티) 아파트단지의 땅값시세는 2018년 1월 평당 1억2,898만원이었으나 공시지가는 2,328만원이다. 시세반영률이 18%로 조사대상 중 가장 낮게 나타났다. 이외에도 래미안퍼스티지, 반포자이 등이 30%에도 못 미쳤고, 50%를 넘는 단지는 시세반영률 53%인 올림픽선수촌이 유일했다. 최저 18%인 가락시영과 최고 올림픽선수촌 53%는 시세반영률이 3배 차이가 발생했다.

다. 정부발표 또는 국정감사에 제출했던 공시지가 시세반영률과 경실련 자료 비교

정부는 1990년부터 매년 수천억의 국가예산을 투입하여 표준지와 개별토지의 공시지가를 조사해 왔다. 28년 동안 반복해서 시세반영률이 50%를 넘지 못하는 것은 조작을 해왔다고 볼 수밖에 없다. 2005년 노무현정부에서는 정부가 시세의 91%에 근접했다고 발표했다. 당시 경실련이 자체 조사를 한 결과 42% 수준이었다. 이번 조사에서도 2005년 강남 아파트단지의 공시지가 시세반영률은 39%로 나타났다.

<개별 아파트 사례1. 반포주공1단지>

1973년 입주한 반포주공1단지는 ‘90년 땅값이 643만원이었지만, 2018년 현재 1억 1,210만원으로 1억원 넘게 상승했다. 상승금액을 정권별로 살펴보면, 김영삼 정부 때는 연평균 평당 101만원 상승했고, 노무현 정부 때는 연평균 평당 493만원 상승했다. 최근 문재인 정부에서는 연평균 평당 1,694만원이나 올랐다. 하지만 공시지가 상승액은 문재인정부에서 389만원 오르면서 시세반영률이 36%로 역대 가장 낮다.

<개별 아파트 사례2. 삼성아이파크>

삼성동 아이파크는 2001년 분양, 2004년 입주했다. 땅값은 2001년 분양 때 평당 2,548만원이었으나 2018년 1억 6,775만원으로 1억 4,000만원 상승했다. 이명박정부 때는 연평균 511만원씩 하락한 반면, 노무현정부에서는 매년 2,089만원씩 상승했고, 문재인정부에서도 1,848만원 상승했다. 하지만 공시지가는 시세변화를 제대로 반영하지 못하면서 시세반영률은 모든 정권에서 30%대에 불과했다.

라. 경실련 주장

1. 재벌과 1% 부자에게만 특혜 주는 공시지가 조작을 중단하라

공시지가제도는 1989년 노태우 정부 당시 토지공개념을 기반으로 도입됐다. 토지의 가치를 보다 정확하게 결정하기 위해 매년 전문가(감정평가사 등)를 통해 공시지가를 조사하고 있다. 그러나 지난 30년간 공시지가는 시세 반영을 못하고 조작되어 왔다. 문재인 정부도 헌법에 토지공개념을 포함시키겠다고 했다. 여당 대표 이해찬의 토지공개념 강화발언, 추미애 전대표 토지공개념 발언 등 정부와 여당은 토지공개념을 입으로만 주장 해 왔다. 그러나 토건관료들은 30년간 공시지가를 조작 토지공개념을 후퇴 시켰다. 문재인 정부가 재벌개혁, 부동산을 통한 불로소득 근절, 토지공개념 도입에 대한 의지가 있다면 당장 가능하다. 법 개정 없이 정부 권한 만으로도 가능하다. 2019년 불공정 불평등하게 조작된 공시지가부터 당장 개선해라.

2. 공시지가 조작이 부동산투기를 유발하고 불로소득을 키운다

강남의 주요단지 땅값시세를 조사한 이유는 대규모 토지인 아파트단지가 주변의 토지가격 산정에 영향을 주기 때문이다. 도로변 상업지와 업무용지 주거용지 공공용지 등 주변 토지가격과 연동되어 있다. 강남 주요 아파트단지의 땅값시세는 1억을 넘었다 그러나 공시지가는 3,800만원이다. 공시지가 시세반영률이 36%수준으로 낮게 조작되면 이로 인해 불공평하게 세금이 부과된다. 공시지가 조작으로 가장 큰 특혜를 누리는 자는 업무용 상업용 토지 등을 많이 보유한 재벌과 상가 등 토지를 보유한 소수의 부동산 부자들이다. 이들은 시세대비 70% 내외의 공시가격으로 세금을 내는 시민들과 달리 공시지가를 기준으로 세금을 정하기 때문에 시세의 30%대로 절반수준 세금을 내고 있다. 특히 지난 2005년 종부세 도입이후 공시지가 조작으로 합법적인 탈세가 가능해 졌다.

3. 표준지 공시지가와 시세반영률 등 관련 정보와 자료를 공개하라

정부는 매년 전국의 공시지가를 조사할 때 표준지 50여만 필지부터 가격을 결정하고 있다. 이때 표준지의 가격이 조작되면 전국의 3천만이 넘는 개별필지의 토지가격이 모두 조작된다. 정부가 3단계의 과정을 거쳐 표준지를 조작하므로 인해 개별 공시지가도 조작 될 수밖에 없다. 매년 수백억 원의 세금을 사용 조사용역비를 지출하고, 정확도를 높이려 전문가에게 조사용역을 한다. 그런데 밀실에서 3차례 논의를 거치면서 표준지의 가격을 조작하고 있다.

과거 정부는 표준지의 시세반영률이 얼마인지는 2005년까지 정부가 발표했었다. 2005년 시세반영률 91%로 발표했던 시점에 경실련이 자체 조사결과 42%로 나타났었다. 이때부터 정부는 조사결과를 발표하지 않고 있다. 간혹 국정감사 등 국회가 요구할 때만 자료가 공개될 뿐 철저히 감춰지고 있다. 자신들의 표준지 조작을 감추기 위해 의도적으로 자료가 있음에도 공개하지 못한 것이다. 정부는 계속적으로 문제가 드러나고 있는 표준지와 표준단독주택에 대한 전반적 가격검증에 나서야 한다. 매년 수천억의 국가예산을 투입해서 가격 조사가 이뤄지는 만큼 표준지 등 공시지가에 대한 근거, 시세반영률 등 관련 자료부터 모두 투명한 공개해야 한다.

4. 표준지 공시지가의 조사권한을 자치단체에 위임하라

개별토지에 대한 공시지가 조사와 결정은 자치단체장이 결정한다. 그러나 중앙정부가 고시하는 표준지에 연동하여 가격을 결정하기 때문에 실질적으로는 개별지도 중앙정부가 가격 조작독점하고 있다고 보아야 한다. 지난 30년 권한을 독점하여 밀실에서 공시지가 등 가격을 정부가 조작해 왔다. 정부가 인위적으로 가격을 조작하므로 인해 전문가(감정평사가 등)들은 정부 가이드라인을 비공식적으로 하달한다는 주장이 파다했다. 모든 표준지 선정, 조사, 결정 등 모든 권한이 중앙정부인 국토교통부에 집중된 결과이다. 서울시는 국토부에 2011년부터 몇차례 이런 문제를 개선 할 것을 요청했었다. 그러나 국토부가 묵살하고 있다. 최근 에버랜드 표준지 조작의혹에 대해서도 국토부 스스로 사실을 인정하고 검찰에 수사를 의뢰한 만큼 공정한 표준지 산정을 위한 제도개선은 시급하다. 토지공개념을 후퇴시키고 부동산 투기를 조장해 온 공시지가 조작을 방지하려면 분권시대에 걸맞게 표준지 조사 권한 등 모든 결정권한을 지방정부에 이양해야 한다.

중앙정부는 법과 원칙과 기준을 정하고 개별지자체에서 산정하다보면 가격의 정확성도 높아질 것이고 투명성도 제고될 수밖에 없다. 지역의 특성을 가장 잘 알고 있는 곳은 해당 지자체이며, 재산세 등 세수의 직접적인 당사자도 지방정부이다.

89년 토지공개념 도입 이후 지난 30년간 토지공개념의 뿌리라고 할 수 있는 공시지가는 정부에 의해 인위적으로 조작되어 왔다. 토지공개념의 뿌리 자체가 흔들린 것이다. 문재인정부의 제도개선을 촉구한다.

문의: 경실련 부동산국책팀(02-3673-2146)