전월세상한·계약갱신제도 빠진 주거복지로드맵 의미없다

문재인 정부는 '주택임대차 안정화' 공약부터 이행하라

참여연대, 세입자 보호정책 도입 촉구 청와대 앞 1인시위 돌입

문재인 정부 5년 주거복지 정책의 청사진이 담길 ‘주거복지 로드맵’이 11월 중 발표될 예정이다. 지난 5년간 주거빈곤은 심화되고, 최저주거 기준에 미달하는 비주거 거주 인구도 늘어났으며, 세입자들이 감당해야 할 주거비 부담은 폭등해왔기에 문재인 정부가 주거복지 로드맵을 통해 주거복지 정책을 확대해 전 정부와 다른 비전을 제시할 것이라는 기대감이 높았다. 그러나 정부와 김현미 국토부 장관은 임대차등록제를 우선 실시하고 전월세상한제, 계약갱신제도 등의 세입자 보호대책은 단계적으로 도입하겠다는 입장을 여러 차례 밝히면서 이번 주거복지로드맵에 세입자 보호대책이 빠질 것이라는 우려가 높아지고 있다. 참여연대 민생희망본부(본부장 : 조형수 변호사)는 이번 주거복지로드맵에 반드시 전월세상한제, 계약갱신제도 도입, 구체적인 공공임대정책 개혁방안을 포함시킬 것을 촉구한다. 아울러 정부에 전월세상한제, 계약갱신제도 즉시 도입을 촉구하기 위해 세입자, 시민, 주거.시민단체 활동가들이 청와대 앞 1인시위를 이어나갈 것이다.

김현미 국토부 장관은 취임 100일 기자회견, 국토부 국정감사 등에서 임대차등록제를 우선 시행 후 단계적으로 전월세상한· 계약갱신제도를 도입하겠다는 입장을 여러 차례 밝혀왔다. 그러나 임대소득과세와 임대차등록시 인센티브 제공을 통해 임대차등록을 ‘유도’하고 이후에 전월세상한·계약갱신제도 도입을 검토하겠다는 계획은 갖은 조세저항과 등록회피를 위한 편법 등에 부딪혀 실제로 이행될 가능성이 높지 않고 세입자들을 보편적으로 보호하지 못하는 반쪽 정책이 될 가능성이 크다. 또한 전월세상한·계약갱신제도 등이 없는 상황에서 임대차등록제가 시행되면 그 사이 세입자들은 불확실한 전월세 시장에 고스란히 노출되어 보다 가중된 주거불안에 시달리게 될 것이다. 오히려 임대차등록제를 세입자보호대책의 선결과제로 볼 것이 아니라 두 정책을 동시에 병행함으로써 서로 보완적으로 작동하도록 해야한다.

공공임대주택 정책을 개혁하여 공공 주도의 주택 공급 물량을 확보하는 것도 중요하다. 박근혜 정부가 추진한 기업형 임대주택(뉴스테이)정책은 민간 건설사업자에 게 과도한 특혜를 주어 건설기업의 수익창출에 기여한다는 비판을 받아왔다. 또한 장기공공임대주택 확대에 앞장서야 할 국토부, 한국토지주택공사(LH), 주택도시보증공사(HUG) 등은 박근혜 정부의 부채감축 기조에 맞춰 장기거주가 어려운 전세임대주택을 공공임대주택 산정에 포함하여 실적 부풀리기식 홍보에 치중하고, 장기공공임대주택 확대에 도움되지 않는 분양전환임대주택 규모를 유지하며 공공의 소임을 다했다는 태도였다. 따라서 이번 주거복지로드맵에는 기업형 임대주택 특혜 폐지, 주택도시기금의 공공 역할 확대, 분양전환임대주택 축소 또는 중단, LH 등 공공기관의 평가지표 개선 등 공공임대주택정책 개혁방안이 구체적으로 제시되어야 한다.

임대소득과세와 세입자보호 정책은 ‘조세정의’와 ‘국민개세주의’ 원칙이 확립되고 국민의 안정적인 주거환경이 보장된 선진국의 주요 대도시에서는 당연히 시행되는 제도임에도 불구하고 정권이 바뀔 때마다 조세저항과 임대인의 반발을 우려하여 도입하지 못했다. 근로소득자는 자신의 소득에 따라 매년 소득세를 부담하지만 주택 임대소득은 과세하지 못하고, 세입자가 수천만원에 달하는 전세금 인상 요구를 이기지 못해 2년 마다 이사를 다녀야만 하는 ‘비정상’의 상황을 ‘정상화’해야하는 시점이다. 다시 말하지만 임대소득과제와 세입자보호정책은 선후의 문제가 아니다.

 비록 임대소득과세와 세입자보호 정책 도입에 따른 문재인 정부의 정치적 부담은 이해 못할 바가 아니지만, 국민 절반에 달하는 세입자들이 과도한 전월세 부담에 시달리며 미래의 희망을 놓아버리지 않도록 이번 주거복지 로드맵에 전월세상한제도와 계약갱신제도 도입을 반드시 담아야 한다. 처음 나온 주장이 아니라,  문재인 대통령이 주택임대차 안정화 정책으로 도입한 대선 공약이었다. 대통령은 공약을 이행하라. 끝.

▣ 별첨자료 : 문재인 정부의 주거복지로드맵에 꼭 들어가야 할 핵심과제 제안 [원문보기/다운로드]

▣ 보도자료 [원문보기/다운로드]

2020년 이후로 미룬 세입자보호는 기만이다. 문재인 정부는 전월세상한제,

계약갱신제도 지금 당장 도입하라! 세입자·종교·시민단체 기자회견

임대등록 활성화 환영하나, 현실성 떨어지고 사실상 절반이 넘는 세입자 보호 못해

전월세상한제 등 임대차 안정화 정책은 임대등록과 연계말고 즉각 도입해야

일시 장소 : 2017년 12월 14일(목) 오전 10시 30분, 참여연대 2층 아름드리홀

전월세상한제 등 세입자보호 대책을 촉구하는 80개 종교계, 시민단체와 1,004명의 세입자, 시민들은 지난 11일(월) 국회 정론관에서 기자회견을 열어 문재인 정부의 공약이기도 했던 전월세상한제와 계약갱신제도 등 임대차 안정화 방안을 즉각 도입할 것을 촉구하였다. 그러나 정부가 어제(12/13) 3개월의 연기 끝에 발표한 ‘임대주택 등록 활성화 방안’에는 임대등록 활성화를 통한 세입자 보호라는 일부 진전된 부분도 있으나 전월세 상한제와 계약갱신제도를 도입하지 않은 점은 매우 실망스럽다. 

특히 임대사업자 등록 확대로 2022년까지 전체 임차가구의 45%가 전월세상한제와 계약갱신제도의 혜택을 받을 것처럼 정부는 설명하지만 등록을 안해도 별반 제재가 없어서 다주택자들이 임대사업자로 등록하지 않고 버틸 가능성이 높아 실현가능성이 희박할 뿐더러 문재인 정부가 민간 임대시장에 두 제도를 도입할 생각이 없이 임대사업자 등록 확대를 주장하는 것이라는 의심을 불러일으키기에 충분하다. 주거시민단체들은 전월세 상한제 및 계약갱신제도 등을 즉각 도입하지 않고 그 도입 여부를 문재인 정부 4년차인 2020년경 임대사업자 등록 의무화 여부와 연계시킨  것에 대해 심각한 우려를 표명한다. 

위험 수준에 이른 주거비 부담에 짓눌리고 있는 무주택 세입자들에게, 전월세 안정을 위한 전월세상한제와 계약갱신제도는 더 이상 미룰 수 없는 우선순위의 주거복지 정책이다. 문재인 정부는 임대등록과 별개로 전월세상한제와 계약갱신 제도 등 세입자 보호대책을 즉각 도입해야 한다. 끝.

▣ 보도자료 및 기자회견문 [원문보기/다운로드]

▣ 붙임1 : 기자회견 개요

○ 제목 : “2020년 이후로 미룬 세입자보호는 기만이다. 문재인 정부는 전월세상한제, 계약갱신제도 지금 당장 도입하라!” 세입자·시민·종교계·시민단체 기자회견

○ 일시장소 : 2017년 12월 14일(목) 오전 10시 30분, 참여연대 2층 아름드리홀

○ 주최 : 전월세상한제 등 세입자보호 대책을 촉구하는 세입자·시민·종교계·시민사회 공동선언인단

○ 진행안

사회 : 이원호  빈곤사회연대 정책위원

세입자  : 박동수 서울세입자협회 대표

청년세입자 : 조현준  민달팽이유니온 사무처장

종교계  : 나승구 천주교빈민사목위원회 위원장 신부

기자회견문 낭독 : 윤지민 집걱정없는세상 사무국장

 

[기자회견문]

 

2020년 이후로 미룬 세입자보호는 기만이다.

문재인 정부는 전월세상한제, 계약갱신제도 ‘지금 당장’ 도입하라!

 

“2월 임시국회, 민생과제 해결에 총력을 다하겠습니다. 주거비를 줄일 수 있도록 주택임대차보호법을 개정하여 전월세상한제와 계약갱신청구권제를 도입하겠습니다.” 

 

지난 촛불 대선을 앞두고 열린 2월 임시국회에서 당시 더불어 민주당 원내대표가 ‘촛불혁명 입법·정책과제’라며, 국회연설에서 밝힌 내용이다. 

정권을 잡기 전, 시급히 통과시켜야할 민생 입법 과제라던 전월세상한제와 계약갱신청구권제등 세입자보호대책에 대해, 어제 문재인 정부는 사실상 2020년 이후로 미루겠다고 발표해, 실망을 넘어 분노를 금할 수 없다.    

 

어제(12/3) 정부는 주거복지로드맵의 추가대책으로 ‘임대주택 등록 활성화 방안’을 발표했다. 민간임대시장에서 전월세 걱정, 이사 걱정으로 고통 받는 세입자를 보호하기 위한 전월세상한제와 계약갱신청구권제도의 즉각 도입을 기대했지만, 2020년 이후 임대사업자 등록 의무화와 연계해 도입하겠다고 해, 문재인 정부 임기 내 도입이 가능할지조차 의문스럽다.

 

‘집주인과 세입자가 상생하는 임대주택 등록 활성화 방안’이라는 제목으로 발표한 대책에, 임대사업자 등록을 유인하려는 당근책은 있지만 지금 이 시간에도 고통을 겪는 세입자보호 대책은 미약하기만 하다. 당근책으로 임대사업자들의 자발적인 등록이 정부의 기대(2020년까지 45% 등록 목표)만큼 이루어질 지도 의문이지만, 주택을 소유하고 임대하는 이들이 당연이 부과해야할 세금을 감면해 주면서까지 얻을 수 있는 세입자 보호의 효과는 기대하기 어렵다.

 

지난 월요일, 전월세상한제등 세입자 보호대책의 도입을 촉구하는 세입자·종교·시민사회 선언에서도 밝혔듯, 위험 수준에 이른 주거비 부담에 짓눌리고 있는 무주택 세입자들에게, 전월세 안정을 위한 전월세상한제와 계약갱신청구권제는 더 이상 미룰 수 없는 우선순위의 주거복지 정책이다.

 

촛불이 만든 압도적지지가 유지되는 정권 초기에 당연히 추진해야할 민생개혁 과제들을 다가올 선거와 기득권 세력의 눈치를 보며‘단계적 도입’이라는 말로 후퇴시킨다면, 이 정부에서 말하는 적폐청산과 사회대개혁은 어림없다. 

문재인 정부는 전월세상한제와 계약갱신 청구권 등 세입자 보호대책을 즉각 도입해야 한다. 새 정부에 대한 세입자·시민들의 기대를, 민생을 더 이상 외면하지 않기를 바란다.

 

2017. 12. 14 

전월세상한제․계약갱신청구권 등 세입자보호 대책을 촉구하는 

세입자·시민·종교계·시민사회 선언 참가단체 일동

월급으론 안 되는 빚 청산, 투표로는 가능하다

[우리는 희망에 투표한다 5] 가계부채, 고리대 근절하고 복지 제도로 간접 소득 올려야

16.03.14 05:29l최종 업데이트 16.03.14 05:29l 글: 백주선(pspd1994)

▲  [20대 총선 정책제안]우리는 희망에 투표한다
ⓒ 고정미

한국 가계부채의 심각성을 알리는 기사가 우리 언론의 단골메뉴가 된 지 오래다. 대체로 현재 우리나라 가계부채가 심각한 수준에 이르렀고 빨리 해결하지 않으면 우리 경제에 커다란 문제가 생길 것이라고 경고한다. 

우리나라 가계부채가 적어도 양적인 측면에서 심각한 수준에 이르렀다는 점과 가계부채를 줄이기 위한 대책이 필요하다는 점에 대해서는 큰 이견이 없는 듯하다. 다만, 주로 정부쪽은 아직까지는 정부 차원에서 관리가 가능하다는 의견인 데 반해 경제학자들은 대체로 이미 관리할 수 있는 수준을 벗어났으므로 이를 해결하기 위해 다양하고 과감한 대책을 빨리 시행해야 한다는 견해로 보인다. 

이 문제를 이해하기 위해서는 가계부채가 과다한 경우 그로 인해 어떤 문제가 발생하고, 지금 우리의 가계부채 규모가 어느 정도이며, 이를 줄이기 위한 방법에는 어떤 것이 있는지 살펴볼 필요가 있다.  

과도한 가계부채가 불러오는 위험

가계부채가 과도하면 어떤 문제가 생기는가? 첫째 소비위축을 부른다. 적절한 부채는 가계의 소비 능력을 증가시켜 총수요를 진작하나, 과도한 부채는 원리금상환부담의 증대로 소비위축을 초래한다. '채무부담 증가 → 내수위축 → 소득축소 → 채무부담 증가'의 악순환이 발생할 우려가 있는 것이다. 

둘째 경제성장률이 하락한다. 소비위축의 당연한 결과로 경제성장률이 하락한다. 셋째 인적자본이 사장된다. 과다한 부채에 허덕이는 가계는 정상적인 경제생활을 하기 어렵다. 돈을 벌어서 모두 빚을 갚는 데 써야 한다면, 이는 바로 채무노예에 다름 아니다. 

감당할 수 없는 과도한 빚은 근로의욕을 상실하게 하여 인적자본이 사장된다. 넷째 사회보장 비용이 증가한다. 과다한 부채로 인적자본이 사장되면 이들을 부양하기 위한 사회보장 비용이 증가할 수밖에 없다. 

다섯째 경제위기 발생 위험이 증가한다. 부채가 과다한 상태에서 금리 급등, 경기침체, 인구구조 변화 등과 같은 충격이 금융위기 등으로 발전할 가능성이 증대한다. 급격한 금리상승에 따른 충격 등으로 소득 및 자산가치가 급감하는 경우 채무불이행이 증가하면서 시스템리스크가 확대될 수 있다. 

경기침체, 외부적 충격 등으로 디플레이션이 발생하면 '실질 금리 상승 → 채무부담 증가 → 자산매각 및 소비지출 축소 → 가격하락'이 반복되는 부채디플레이션(경제주체의 채무 부담으로 경제 전체의 물가가 지속적으로 하락하는 현상)으로 진행될 수 있다. 

그럼 우리나라 가계부채의 수준은 어떤가? 한국은행이 지난 2월 24일 발표한 '2015년 4/4분기 중 가계신용(잠정)'에 따르면, 2015년 4/4분기 말 현재 가계신용 잔액은 1207조 원(가계대출은 1141.8조 원, 판매신용은 65.1조 원)에 달한다. 가계부채 규모의 국제적 비교기준인 가계 및 비영리단체(개인부문)의 금융부채는 2014년 말 1295조 원에 달했다.

2014년도 기준 우리나라 국내총생산(GDP)이 1600조 원이라고 보면, 우리나라 가계부채는 GDP 대비 81%(가계신용의 경우 68%)에 달한다. 2007년~2008년 서브프라임 사태와 글로벌 위기가 발생했던 당시 미국의 가계부채는 GDP 대비 96~98%였다. 주가와 부동산가격이 급락했던 1989~1991년 당시 일본의 가계부채는 GDP 대비 56~60% 수준이었다. 

게다가 현재 우리나라는 가처분소득 대비 원리금상환액을 나타내는 원리금상환부담률의 경우, 부채보유가구를 기준으로 한 계층별로 9%~20% 수준인데, 이는 서브프라임 위기 직전의 미국(16%~22%)과 엇비슷한 수준이다. 

우리나라 가계부채는 줄지 않고 계속 늘고 있다. 지난 10년간 가계부채의 증가율은 가계소득 증가율의 2배여서 가계소득만으로 부채를 갚기 어렵다. 이를 볼 때 우리나라 가계부채 문제는 이미 감내하기 어려운 위험한 수준에 이르렀다는 것을 부인하기 어렵다. 

빚내서는 빚을 갚을 수 없다
 

▲  은행들이 주택담보대출을 내줄 때 소득 심사를 한층 강화하는 내용의 가계부채 관리 대책이 수도권에선 올해 2월부터 시행됐다. 비수도권에선 5월부터 시행된다. 사진은 지난해 12월 오후 서울 시내 한 은행에 부착된 아파트 오피스텔 담보대출 안내문.
ⓒ 연합뉴스

일반적으로 과다한 가계부채를 줄이기 위한 방법에는 첫째 긴축, 둘째 고성장, 셋째 채무조정-탕감, 넷째 정부부채로의 이전, 다섯째 인플레이션 유발 등이 있다. 

하지만 과다부채를 줄이는 과정은 경제위기를 발생시키지 않도록 유의해야 한다. 이런 점에서 과다한 가계부채 문제의 해결을 위하여 비교적 부작용이 적으면서 우선적으로 사용할 수 있는 방안은 채무조정, 즉 탕감이다. 경제시스템을 교란하지 않으면서 가계부채를 최대한 탕감하는 것이 가계부채 문제를 해결하기 위한 가장 경제적인 방법인 것이다. 

그래서 도산법제가 중요하다. 특히 소비자도산제도는 시장경제체제를 유지하면서, 소비 감소나 인적 자본의 사장을 방지하고, 사회보장제도의 기능을 한다. 과다채무를 신속하고 과감하게 줄일 수 있도록 도산법제를 손질해야 하는 이유이다. 

나아가 시장에서 과다한 부채가 발생하지 않도록 그 큰 원인이 되는 고리대를 근절해야 한다. 고리대를 허용하면 요즘처럼 돈을 못 빌려줘 안달이 나는 '빚 권하는 사회'가 되는 것이다. 이를 해결하기 위해서는 무엇보다 이자제한법상 제한최고이율을 현재 연 25%에서 선진국 수준의 폭리제한선인 연 20% 이하로 낮추고, 대부업법의 특혜금리(현재 연 27.9%) 제도는 아예 폐지해야 한다. 

한편 빚을 내서 집을 사게 하는 정책이 이미 그른 방향이라는 것은 지난해 정부가 주택담보대출요건을 엄격히 하겠다고 태도를 바꾼 데서도 확인된다. 정부정책 중 햇살론 등 서민들을 지원한다면서 대출을 확대하게 하는 것은 오히려 빚의 수렁으로 몰아넣을 위험이 크다는 점에서 좋은 정책이라 할 수 없다. 

빚으로는 빚을 해결할 수 없기 때문이다. 같은 돈이라도 학생들 무상급식, 보육과정 지원, 청년배당 등 직접, 간접으로 가계소득을 메워 주고, 청년세대·신혼부부 등에게 싸고 질 좋은 공공임대주택을 제공하는 것이 더 좋은 가계부채 대책이다.    

참여연대가 제안하는 정책과제는 크게 3대 분야 52개로 서민 생존권과 경제민주화를 위한 정책과제, 한반도 평화와 미래를 위한 정책과제, 민주주의와 인권을 위한 정책과제로 구성되어 있습니다. 해당 정책제안은 참여연대 홈페이지에서 보실 수 있습니다.

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덧붙이는 글 | 글쓴이는 변호사이자 참여연대 경제금융센터 실행위원입니다.

박근혜 정부는 전월세가격 안정 대책 즉각 마련하고, 
국회는 계약갱신청구권 도입 등 주택임대차보호입법 처리하라

1. 전세세입자들이 전세가 폭등으로 혼돈에 빠져 있다. 전세가격 상승세가 78개월째 계속되면서 2008년 대비 현재 전세가격이 70-80% 상승했다. 전세세입자들은 폭등하는 전세가격을 마련하기 위해 전세대출창구를 찾고 있다. 월세전환으로 인해 기존의 전세세입자들은 전 재산을 보증금으로 걸고도 월세를 추가로 지불해, 월세부담이 추가로 늘어나고 있다
.
2. 월세세입자들은 소득대비 부담스러운 월세로 고통 받고 있다. 1인 가구와 서민들이 거주하는 다세대는 대부분 월세이다. 소득이 없는 대학생 원룸 평균 월세가 42만원, 서민들이 주로 거주하는 다세대·다가구의 방2칸, 방3칸의 월세가 30-50만원, 전용 1.5평-2평의 고시텔 월세가 20만 –60만원으로 서민들의 부담능력을 넘어섰으며, 다른 생활비의 지출을 줄여 월세를 내고 있는 상황이다.

3. 중산층에게도 월세가 부담으로 다가오고 있다. 전세아파트의 월세화가 급속히 진행되면서 수도권·강북지역의 32평형 아파트월세가 100만원, 강남지역의 32평 월세가 200만원 안팎이다. ‘아파트 월세 100만원  시대’가 되면서, 중산층 월세 세입자들은 저축할 여력을 상실하고 허리띠를 졸라매고 긴축생활을 하고 있다.  

4. 정부는 이러한 전월세 세입자들의 전월세가격 및 주거안정 요구를 외면하고 부동산 경기부양정책을 실시하면서, 전월세가격을 오히려 폭등시켰다.

1) 정부는 전세세입자들이 집을 구입하면, 전세수요가 줄어들어 전세가격이 안정된다는 논리를 내세우며 , ‘빚내서 집사라 정책’을 실시했다. 이를 위해  LTV(부동산담보비율)와 DTI(총부채상환비율)을 완화하고 기준금리를 인하했다. 그러나 결과는 전세가격폭등이었다. 임대인들이 금리가 내려가자  전세를 월세로 전환하기 시작하면서 전세품귀현상이 나타나 오히려 전세가격이 폭등했다. 부동산경기부양을 위해 세입자들을 희생양으로 삼은 것이다.

2) 정부는 계속되는 금리인하와 저금리 때문에 전세가격이 폭등하고 월세전환이 증가하자, 이제는 ‘ 전세소멸과 월세전환은 대세’라며 한가한 평론을 하며, 전세폭등과 월세전환으로 인한 전월세 세입자들의 고통을 방관하고 있다. 현 상태로 부동산시장에만 전월세가격을 맡기고 정부가 임대료규제에 나서지 않는다면, 전세가격은 전세매물 품귀로 인해 계속 올라 매매가격순준에 이를 것이고, 월세전환은 높은 전월세전환률(전국평균 연7.4%) 때문에 더욱 가속화될 수 밖에 없다. 

5. 전월세세입자들이 현재의 임대료도 힘겨워하는데, 앞으로도 임대료가 늘어날 수 밖에 없는 상황으로. 세입자들의 주거비부담과 고통이 가중될 것으로 예상된다. 이에 서민과 세입자들의 주거안정을 위하여 구성된 ‘서민주거안정연석회의’는 정부에 부동산경기부양에서 주거안정으로 정책전환을, 정치권과 국회에 주거안정을 위한 입법에 즉각 임하길 촉구하며, 서민주거안정을 위한 7대요구안을 제시한다.

           서민주거안정을 위한 7대 요구안

1. 계약갱신청구권 제도들 도입하라.
2. 표준(공정)임대료제도를 도입하라.
3. 실질적인 전월세상한제를 도입하라.
4. 각 지자체 주택임대차(분쟁조정)위원회와 주거감독관을 설치하라.
5. 공공임대주택을 확충 개선하라
6. 주거취약계층과 청년등 생애주기상 주택공급에 대한 지원이 필요한 계층, 노동자에 대한 주거대책을 확충하라.
7. 세입자의 교섭력 강화와 참여시스템, 고충을 처리 대책 마련하라.

              2015. 9. 18

        서민주거안정연석회의