[논평] 아파트 '152채'와 맞바꾼 학교, 뉴타운 사업의 막장을 본다
- 7월 22일(금) 오후 7시, 긴급주민토론회 개최, 은평상상허브 3층 -
10년 넘은 뉴타운재개발 사업의 경제성을 위해 학교용지를 포기하는 일이 벌어지고 있다. 사실 2008년 이후로 서울시 내에 지정된 정비구역들은 대부분 사업변경을 통해서 기존의 중대형을 소형으로 변경하는 구역변경(안)을 통과시켰다. 중대형 평형에 비해 소형 평형이 분양 측면에서 유리하다고 본 것이다.
여기서 문제가 생긴 것은 수용 세대수가 많아짐에 따라 반드시 필요한 기반시설 역시 늘어날 필요가 생겼다는 점이다. 대표적인 것이 임대주택과 학교 문제다. 현행 <도시및주거환경정비법> 및 <조례>는 일반주거지역 내 총세대수가 200세대 이상일 경우에는 의무적으로 임대주택을 건설하도록 되어 있다. 이는 재개발 사업의 목적이 단순히 개별 토지주들의 사적 이익을 보장하기 위한 것이 아니기 때문이다. 하지만, 최근 도시계획변경 현황을 보면 대부분 200세대를 기준으로 최대치로 공급세대수를 늘리는 것이 일반적이다. 대표적인 것이 '옥바라지 골목'으로 알려진 무악재개발 사업이다. 2006년에 정비구역지정이 될 당시에는 176세대 였던 것이 2011년에 185세대로 변경하였고 2013년에 사업시행인가시에는 195세대가 되었다. 여기에 분리세대로 잡히지는 않으나 사실상 분리세대인 '세대구분형' 12세대가 추가된다. 즉 207세대로 하지 않고 195세대라는 공급량을 유지한 것이다. 임대주택 탓이다. 지난 2016년 5월 6일자로 성북구청장이 낸 안암제2주택재개발정비구역(경미한변경) 지정 고시를 보자. 애초 기반시설로 소공원이 716제곱미터로 조성될 예정이었으나 37제곱미터를 줄여 679제곱미터가 되었다. 이유는 건축배치계획을 변경한 탓이다. 이로 인해 기존 181세대를 공급하려 했던 것이 199세대로 맞춰졌다. 임대주택을 지어야 하는 200세대로부터 딱 1세대 빠지게 변경했다.
<안암제2주택재개발사업 변경 현황, 일부>
이런 현상은 학교용지를 두고서도 발생한다. 노동당서울시당은 지난 4월 4일 <이상한 은평구 '응암2구역 학교부지 해제', 지역 커넥션을 의심한다>(http://seoul.laborparty.kr/988)라는 논평을 통해서 현재 은평구 응암2구역에서 진행되는 학교용지 해제를 다룬 바 있다. 지난 8일 서울시 도시계획위원회는 해당 사업의 정비계획 변경(안)에 대해 추정학생증가수와 수용현황을 보완해 다시 제출하라는 취지로 해당 계획변경을 보류시켰다. 다행스러운 일이다.
응암제2구역의 경우를 보면 학교용지를 해제할 경우 전체 분양세대가 152세대 늘어난다. 기존 2,441세대에서 2,593세대로 늘어나는데, 이중 일반분양이 141세대, 임대주택이 11세대다. 해당 사업지 인근의 응암푸르지오의 시세가 4억에서 5억 사이 이므로 산술적으로 계산해도 최소 564억에서 705억원에 달하는 분양이익을 기대할 수 있게 된 셈이다. 이렇게 도시계획을 변경해서 기반시설을 축소하고 공급량을 늘릴 경우, 과잉공급의 우려가 있다는 것은 둘째치고 당장 늘어나는 세대수에 따른 기반시설 부족은 고스란히 인근 주민들에게 돌아간다는 데 문제가 있다.
지금 은평구에서 지역주민들이 공대위를 구성해서 응암2구역에 건설예정이었던 중학교를 없애는데에 항의를 하는 이유가 여기에 있다. 이 과정을 면밀하게 보면, 실제로 서울에서 벌어지는 정비계획의 변경이 어떻게 이루어지는지 알 수 있다.
애초 2006년 당시 서울시 서부교육청은 '은평구 응암동 중학생수용여건 검토'를 통해서 2006년 기준으로 신입생 기준 학급당 평균 인원수가 기준인원인 35명보다 훨씬 많은 39명이라고 하면서 응암1동에 학교를 신설하는 것이 필요하다는 의견을 내놓는다. 그런데, 2015년 서부교육청은 '응암1,2주택재개발 구역 내 학교설립 재검토'라는 문서를 통해 '2015년 4월 1일자 기준으로 급당이원이 29.4명으로 수용여건은 양호하다'고 평가하면서 추가적인 학교증설 대신 인근 학교의 분리 수용을 제시한다. 즉 중학교를 지을 필요가 없다는 주장이다.
하지만 이런 서부교육청의 추산엔 문제가 있다. 1) 서울시 교육청의 장기 추계(2013년)에 따르면 2006년 학급당 학생수가 35.3명인데 반해 2015년 30.9명으로 4명 정도 축소되는 것으로 보았는데 "왜 은평구 내 학교의 경우에는 2006년 39명에서 2015년 29.4명이 되었나'라는 점이다. 2) 응암중학교가 신설될 경우, 덕산중과 숭실중 등 관내 2학군 학교 7곳 중 2곳이 '적정규모 학교 유지가 불가하여 학교통폐합 대상'이 된다고 하지만, 서울교육청은 2013년 학급당 정원을 25명으로 맞추겠다는 장기 계획을 발표한 바 있다는 점이다. 그러니까, 서부교육청의 추산은 애초 '학교폐지의 타당성'을 위해 숫자를 맞춘 티가 너무 난다.
노동당서울시당은 1)의 경우에는 은평구 관내 동시 다발적으로 진행되는 재개발사업에 주목한다. 즉 대규모 이주가 불가피한 시점이 아니었나라는 것이다. 그렇지 않다면 서울시 평균을 웃도는 중학생 인구의 축소는 설명할 길이 없다. 하지만 서부교육청 자료 어디에도 '학생 수가 급격하게 줄어든 이유'가 보이질 않는다. 2)의 경우에는 도대체 '적정 학교의 규모'라는 것이 무엇인지 해명할 필요가 있다. 은평구 주민들이 '혁신교육지구' 문제를 꺼내는 것은 바로 이 때문이다. 서부교육청은 어떤 근거에서 학급당 35명 이상이 '적정 학급수'인지 설명해야 한다.
그런 점에서 응암제2구역 재개발 사업의 학교용지 해제의 정황을 면밀히 살펴볼 필요가 있다. 실제로 2015년 서부교육청 문서에 따르면, 재검토의 근거로 두 건의 문서를 제시하는데 각각 응암1구역주택재정비조합과 응암2구역주택재정비조합이 발신자다. 이 과정에서 구청도 지속적으로 정비계획 및 정비구역 변경 협의라는 명목으로 서부교육청에 압력을 행사한다. 사실상 재개발조합의 요청에 의해 학교용지가 해제된 것이다.
문제는 서부교육청의 추산이 틀렸을 경우다. 응암2구역 사업으로 새롭게 조성되는 규모는 2,593세대다. 기존 원주민의 재정착이 최대 30%로 잡을 경우 1,815세대가 새롭게 이주하는 대상이라고 볼 수 있다. 그런데 서부교육청은 기존 2,441세대 기준으로 기존세대주 1,693세대를 제외한 증가세대수 748명만 대상으로 추계했다. 하지만 원주민의 재정착비율이 낮다는 점, 소형평형이 많을 수도록 학생발생률이 높다는 점을 고려한다면 서부교육청이 추산한 증가학생수 111명보다 훨신 많은 신규학생이 생길 가능성이 높다. 문제는 이럴 경우, 해당 구역의 대부분 학생이 원거리 통학을 할 수 밖에 없고 무엇보다 기존 학급당 30명 수준의 학교가 과밀학교가 된다는 문제가 생긴다.
서부교육청은 이를 사립학교인 영락중학교에 증축 등으로 풀 수 있다 하지만, 별도의 부지가 없는 한 기존 학생편의시설을 교실로 변경하는 것이 불가피할 것이다. 즉, 교육여건이 나빠진다는 것을 의미한다. 문제는 이럴 경우 서부교육청이 책임질 수 있는가의 문제인데, 사실상 교육청은 전혀 책임을 질 수 없다. 결국 서부교육청의 무책임은 고스란히 지역 주민들의 부담으로 돌아오며 학생들의 고통으로 전가된다. 그렇기 때문에 학교용지 해지는 좀 더 면밀하게 다뤄질 필요가 있다. 교육청 입장에서 '분산수용'하면 된다는 식으로 쉽게 말할 내용이 아니라는 뜻이다.
노동당서울시당은 이번 일이 그동안 정비계획 변경을 통해서 경제성을 높이려는 재개발조합과 일선 자치구의 불합리한 행정 유착관계를 보여주는 단초라고 생각한다. 서울시 홈페이지를 통해 공개된 도시관계획결정 고시 정보(http://urban.seoul.go.kr/4DUPIS/sub5/sub5_4_2.jsp)로 확인해 본 결과, 2016년 1월부터 7월까지 총 577건의 각종 고시가 있었는데(대부분은 도로개설 등과 같은 도시계획시설에 대한 고시) 이중 재개발과 관련된 고시가 54건으로 나타났다. 이중 67%에 달하는 36건이 각종 정비계획 변경에 해당되는 내용이었다. 대부분은 바로 이와 같은 방식으로 재개발사업의 사업성을 높이기 위해 기반시설 대신 분양 세대수를 늘리는 방식으로 진행되고 있는 것을 확인할 수 있었다.
이렇게 재개발사업의 경제성을 높이면 높일 수록 당장 그곳에 입주해 사는 사람의 주거환경은 나빠질 수 밖에 없다. 그런대도 일선 자치구가 조합의 무리한 요구에 변경계획 승인이라는 방식으로 동조하고 있는 것은 분명 문제다. 노동당서울시당은 오늘 은평구에서 진행되는 주민토론회는 물론이고, 응암2구역과 같이 무리한 사익추구로 도시의 어매니티가 훼손되는 것을 막기위한 방안을 모색할 것이다. 무엇보다 서울시는 스스로 세운 <2025 서울특별시 도시주거환경정비 기본계획>(http://citybuild.seoul.go.kr/files/2015/09/55ef8fd80d3ce4.67126202.pdf)에 명시한 "학교통학권을 고려하고 학급당 학생수는 OECD 기준을 적용 원칙"이라는 방침을 훼손하지 않기를 바란다. 참고로 학교통학권은 학교를 기준으로 500미터이며 OECD기준 학급당 학생수는 21명이다. 도시의 재개발사업은 일차적으로 사람이 사람답게 살 수 있는 환경의 조성이 원칙이어야지 '돈 놓고 돈 먹기식' 도박이 되어서는 안된다. [끝]
시민들의 의견
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