K값 1.5 만든 후보 간 미분류율 차이… 지지성향과 투표자 연령대가 만들었다

영화 <더 플랜>, K값 1.5와 R제곱 0.98을 근거로 개표 조작 의혹 제기해

<더 플랜>은 18대 대선 개표에 사용된 투표지 분류기가 누군가에 의해 조작됐다는 의혹을 제기했다. 당시 투표지 분류기가 성공적으로 분류한 ‘분류표’에서의 각 후보 득표율이 분류를 보류한 ‘미분류표’에서의 득표율과 다르게 나타난 것이 부정 개표의 핵심적인 정황증거로 제시됐다. 이른바 전국 251개 선거구에서 구한 ‘K값’의 평균이 1.5라는 것이다.

K값의 분자는 미분류표에서의 박근혜, 문재인 후보 득표 비율이고, 분모는 분류표에서의 두 후보 득표 비율이다. 즉, K값이 1보다 크다는 것은 미분류표에서는 박근혜 후보의 득표율이 높아졌고, 문재인 후보의 득표율은 낮아졌다는 것을 의미한다. 이 현상은 18대 대선 당시 전국 251개 개표구 대부분에서 일관되게 나타났다. <더플랜>은 이러한 규칙성을 사람이 개입한 인위적인 흔적이라고 설명한다.

<더플랜>은 분류표와 미분류표에서의 득표율 차가 얼마나 규칙적으로 나타나는지를 보여주기 위한 회귀분석 결과를 보여준다. 회귀분석은 어떠한 두 가지 변수 사이의 인과관계를 분석하는 데 사용되는 통계방법이다. <더플랜>이 보여준 단순회귀분석에서 종속변인은 K값의 분자인 미분류표에서의 득표율비, 독립변인은 K값의 분모인 분류표에서의 득표율비다.

[ 미분류표에서의 박근혜/문재인 득표비 ] = [ 분류표에서의 박근혜/문재인 득표비 ] X 1.5

이 회귀모형에 따르면 분류표에서의 득표비에 1.5를 곱하면 미분류표에서의 득표비를 예측할 수 있다. 분석 결과 회귀모형의 설명력을 의미하는 R제곱이 0.98로 매우 높게 나타났다. <더 플랜>은 이 수치가 사람이 개입한 확실한 증거라고 주장한다.

▲영화 <더플랜>중 회귀분석 설명 장면

후보간 미분류율 차이, 지지성향과 투표자 연령대로 상당부분 설명돼

K값은 박근혜 후보의 미분류율을 문재인 후보의 미분류율로 나눈 값과 사실상 같은 값이다. 예를 들어, 두 후보의 미분류율이 같다면, 분류표에서의 두 후보 득표율비가 미분류표에서도 그대로 유지되어 K값은 1이 된다. 박 후보의 미분류율이 더 높으면 K값은 1보다 커지고, 문 후보의 미분류율이 더 높으면 반대로 K값이 1보다 작아진다. 18대 대선에서 박근혜 후보의 미분류율 3.67%를 문재인 후보의 미분류율 2.67%로 나누면 1.38이 나온다. 이 값은 전국 단위에서 K값을 계산한 결과인 1.39와 거의 같다.

고려대 통계학과 박유성 교수, 고려대 공공정책대학 최보승 교수, 경기대 경영학과 이동희 교수에게 분석을 의뢰했다.

그 결과 두 후보의 미분류율 차이(박 후보 미분류율 – 문 후보 미분류율)가 선거구의 지지성향(박근혜 득표율/문재인 득표율)과 투표자 연령대(투표자 중 특정 연령대의 점유율)로 상당 부분 설명된다는 것을 확인했다. 특정 연령대 투표자의 점유율 데이터는 선관위에서 전체 투표자 10%에 대해서 표본조사하는 18대 대선 투표율 분석 자료를 사용했다.

미분류율이 높은 곳에서는 미분류율의 차이도 높게 나타났다. 따라서 선거구마다 서로 다른 미분류율 수준을 통제하기 위해 회귀분석에 미분류율을 포함했다. 독립변인인 지지성향과 60대 이상 투표자의 점유율은 미분류율을 통제한 상태에서도 (T검정의 유의확률이 0.05 이하로 나타나) 모두 유의미한 것으로 나타났다. 즉, 박근혜 후보를 더 지지하는 성향이 강할수록, 그리고 투표자 중 60대 이상 투표자의 점유율이 높을수록 두 후보 간 미분류율 차가 커지는 인과관계가 확인된 것이다. 20~30대 투표자 점유율이 높아지면 미분류율 차가 작아지는 관계도 확인됐다. 그러나 20~30대 비율은 60대 이상 비율과 -0.9 이상의 강한 상관관계를 보여 사실상 같은 변수(다중공선성 존재)로 보고 분석에서 제외했다. 이 밖에 40대 비율이나 50대 비율은 유의하지 않은 것으로 확인돼 마찬가지로 분석에서 제외했다.

미분류율의 차이를 종속변인으로 제안한 고려대 통계학과 박유성 교수는 분석 결과 “보수가 미분류율을 높게 하는 경향이 있고, 이러한 가설이 꽤 설명력이 있다”고 말했다. 박 교수는 이러한 현상이 18대 대선뿐만 아니라 19대 대선에서도 반복됐다고 설명했다. 다른 통계학자도 비슷한 분석을 내놓았다. 고려대 공공정책대학 최보승 교수는 “한 지역에서 60대의 투표비율이 높아지면 높아질수록 박근혜의 미분류율이 문재인의 미분류율보다 더 많이 커진다”고 분석 결과를 설명했다.

한편, <더플랜> 측이 내놓은 R제곱 값 0.98에 대해 통계학자들은 그 수치를 있는 그대로 받아들이기 어렵다는 해석을 내놓았다. 회귀분석은 독립변인과 종속변인 사이의 인과관계를 분석하는 방법인데, <더플랜> 분석에서 사용한 독립변인(분류표에서의 박근혜/문재인 득표비)과 종속변인(미분류표에서의 박근혜/문재인 득표비) 사이의 인과관계를 확인할 수 없다는 것이다. 최보승 교수는 이 경우에는 R제곱이 높다고 해도 단순히 두 변인 사이에 강한 상관관계가 있을 뿐, 인과관계가 증명됐다고 보기 어렵다고 말했다.

박유성 교수도 <더플랜>이 회귀분석한 독립변인과 종속변인은 같은 추세로 움직이는 것이 당연한 데이터인데 인과관계를 분석한다는 것은 적절하지 않다고 말했다.

데이터 공개

뉴스타파는 분석한 내용을 투명하게 공개하려는 취지에서 이번 분석에 사용된 18대 대선 데이터와 19대 대선 데이터를 공개한다. 아래 링크에서 데이터를 다운받을 수 있다.

– 18대 대선 투표지 분류기 운영결과 – 회귀분석 데이터
– 19대 대선 투표지 분류기 운영결과 확인

장마와 함께 태풍이 잦은 시기가 다가오면서 우리 주변의 시설물이 얼마나 안전한지 궁금해 하시는 분들이 많으실 텐데요, 이 때 누구나 공공 시설물의 안전도를 직접 확인해 볼 수 있는 방법이 있습니다.

한국시설안전공단에서 운영하는 ‘시설물 정보관리 종합시스템’은 교량, 상하수도, 터널 등과 같은 전국의 공공시설물에 대한 안전딘단 결과와 안전등급을 공개하고 있습니다.

투명사회를 위한 정보공개센터와 뉴스타파는 이 시스템에서 서울의 시설물 안전등급 정보를 분석해 봤습니다. 안전등급이 공개돼 있는 서울의 시설물은 총 1,615건으로 공공시설물(공동주택 제외)의 안전등급 및 최종점검 일자 등 안전관리 현황 정보를 확인할 수 있습니다.

시설물별 안전등급은 점검진단일 기준의 등급으로 A(우수), B(양호), C(보통), D(미흡), E(불량)로 나뉘는데, 『시설물의 안전관리에 관한 특별법』에 따른 안전등급 기준은 다음과 같습니다.

안전등급 기준(제11조의5 관련)

또한 공사를 다 마쳤으나 정밀점검 또는 정밀안전진단을 실시하지 않은 시설물에 대해서는 양호, 보통, 불량 등 3단계의 정기점검 결과를 공개하고 있습니다.

1,615개의 시설물 중 A등급은 220, B등급 1,220, C등급 100, D등급 3, 양호 37, 보통 3, 불량 0 등으로 나타났읍니다. 안전진단이나 정기점검을 실시하지 않은 곳은 “불명”으로 처리됐는데 모두 32곳입니다. 서울시의 각 구별 시설물의 안전등급을 살펴봤습니다.

위의 표를 보면 관악구가 A등급(문제점이 없는 최상의 상태)의 비율이 약 38%로 가장 높았습니다. 그 다음으로는 ‘은평구’가 30%, ‘동대문구’가 29%로 나타났습니다. 하지만 이것만으로는 이 구의 시설물 전체가 안전하다고 볼 순 없습니다. ‘동대문구’ 같은 경우에는 C등급(간단한 보강이 필요한 상태) 시설물의 비율 역시 16%로 낮지 않기 때문입니다. ‘동대문구’ 외에도 C등급이 비교적 많은 곳은 ‘강북구’, ‘서대문구’, ‘영등포구’ 등이 있었습니다.

안전진단을 하지 않은 곳은 총 32곳인데 강남구가 7군데로 가장 많았고 성동구와 중랑구가 각각 4건으로 뒤를 이었습니다.

‘주요 부재’에 결함이 발생하여 긴급한 보수ㆍ보강이 필요하며 사용제한 여부를 결정해야 하는 상태인 D등급을 받은 시설물은 총 3곳이었는데요. 한 곳은 공원화가 결정된 서울역고가도로이고, 다른 두 곳은 강동구에 있는 ‘고덕동 고덕수문(하천)’과 ‘암사동 천호3수문(하천)’입니다.

안전 D 등급의 서울시 시설물

서울역고가도로는 올해 12월 14일에 다시 점검진단이 예정되어 있는데요, 공원화가 결정돼 많은 시민들이 찾는 공간이 되는만큼 정밀한 안전진단과 보수와 보강이 필요합니다.

고덕수문과 천호3수문의 경우에는 안전점검 진단 차기 예정일이 2015년 4월 9일로 이미 그 시점이 지났는데요. 한국시설안전공단 측에 문의해보니, 차기 예정일이 새롭게 갱신되지 않은 이유는 해당일에 안전점검진단을 받지 않았기 때문이라고 합니다.

긴급한 보수와 보강이 필요한데도 예정된 날짜에 안전진단을 하지 않았다는 것은 심각한 문제입니다. 장마와 태풍 등으로 많은 비가 올 경우 결함이 있는 시설물은 안전사고로 연결될 수도 있습니다.

이곳처럼 예정된 날짜에 안전진단을 하지 않은 시설물은 총 150곳입니다. 서울의 안전 관리 대상 시설물의 9%가 넘습니다. 이 중 안전점검 진단을 단 한 번도 받지 않은 곳은 6곳입니다. 서울시 중구에 소재하고 있는 교육정보연구원은 1998년을 시점으로 17년 동안 한 번도 안전점검을 받지 않은 것으로 돼 았습니다.

안전점검 진단일예정일을 지키지 않은 진단 미실시 시설물

안전진단 예정일을 어긴 곳 중 5년 이내 시설물 안전점검을 받지 않은 곳 역시 5곳입니다. 서울우편집중국과 예술극장 같은 많은 사람들이 이용하는 다중이용건설물도 포함돼 있습니다.

안전불감증 사회에서 안전이 화두가 된 사회가 되었습니다. 안전불감으로 인한 참사가 최근 몇 년간 끊이지 않았기 때문입니다. 안전은 아무리 강조해도 과하지 않고, 그 기준과 관리는 엄격해야 합니다. 소홀과 부주의가 큰 사고로 이어질 수도 있는만큼 철저한 관리와 감독이 필요합니다.

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정부의 8.2 부동산 대책으로 강남 재건축단지들이 가장 큰 타격을 받을 것이라는 전망과 함께 지난 달에 비해 벌써 거래가가 2억 원이나 떨어진 곳도 있다는 언론 보도가 나왔다. 여기에다 민간 택지에 분양가 상한제를 실시하고 보유세까지 인상한다면 부동산 시장은 얼어붙을 것이라고 우려하는 목소리도 있다. 하지만 아파트와 세금 사이엔 그 동안 제대로 알려지지 않은 사실이 있다. 뉴스타파는 오늘 그 비밀을 밝힌다.

#1 아파트값 폭등 강남부자, 세금도 혜택 봤다

서울 서초구 반포동 일대는 한국에서 가장 비싼 아파트들이 몰려 있는 곳이다. 반포 주공 1단지에 있는 전용면적 140 제곱미터 크기의 아파트는 현재 시세가 30억 원 선이다. 국토부 실거래가가 공개된 2006년에 비하면 13억 원 정도 올랐다.

이 아파트의 연도별 가격 추이를 보면 폭등한 시점이 명확히 드러난다. 박근혜 정부 4년, 그리고 올해 상반기였다. 2006년 이후 8년 동안에는 2억 원이 조금 넘게 올랐던 아파트가 그 이후 4년만에 10억 원 넘게 치솟은 것이다.

뉴스타파가 분석한 강남과 서초구의 다른 아파트들도 비슷한 상승 패턴을 보였다. 뉴스타파는 두 자치구에서 지난 12년 동안 매년 거래된 아파트들 가운데 거래가격이 6억 원 이상 오른 아파트들을 조사했다. 이를 크기별로 분류하니 면적에 따라 22개 유형이 나왔다. 이 아파트들은 지난 12년 동안 모두 2,411건 거래된 것으로 나타났다. 역시 박근혜정부 4년과 올 상반기 동안 집값이 가장 크게 올랐다. 대부분 재건축 대상 아파트들이었다.

그런데 이렇게 아파트 가격이 폭등한 만큼 재산세도 올랐을까? 재산세는 시세가 아닌 공동주택에 대한 공시가격에 따라 결정된다. 이 때문에 실제 아파트 가격이 아무리 올라도 정부의 공시가격이 이를 제대로 반영하지 못하면 재산세는 그만큼 덜 낼 수 있다.

뉴스타파는 강남, 서초구에서 지난 12년 동안 아파트 값이 6억원 이상 오른 아파트들의 연도별 실거래가격 추이를 조사했다. 그리고 이를 정부의 공시가격과 비교해 봤다. 그래프의 위 선은 아파트의 실제 거래가격, 아래 선은 정부의 공시가격 추이다. 아파트 거래가가 오르면 정부의 공시가격도 오르기는 했지만, 박근혜정부 기간 두 선 사이의 격차가 점점 벌어지고 있다는 걸 한 눈에 확인할 수 있다. 강남과 서초구 지역에서 거래가가 크게 오른 아파트들의 공시가격은 실거래가의 55%에서 63%정도에 머물러 있었다.

반면 금천, 노원, 도봉구 등에서 지난 12년 동안 아파트 가격이 5천만 원 미만 올랐던 아파트들에서는 전혀 다른 결과가 나왔다.12년 동안 5천만 원미만이면 가격이 거의 오르지 않았다고 볼 수 있다. 그런데 이들 아파트들의 공시가격은 오히려 실제 시장 거래가격의 66%에서 79%나 반영돼 있었다.

아파트 값이 폭등한 강남지역 아파트들의 실거래가 대비 공시가격의 비율은 낮고, 아파트 값이 별로 오르지 않았던 다른 자치구의 아파트들은 오히려 높은 것으로 나타났다. 이는 시세가 폭등한 지역의 아파트 보유자가 세금에서도 상대적으로 혜택을 보고 있었다는 말이 된다.

#2 강남 최고가 아파트, 재산세 실효세율은 0.2%

이렇게 낮게 매겨진 공시가격을 바탕으로 강남의 초고가 아파트 주민들에게 부과되는 재산세는 대체 얼마나 되는 것일까? 뉴스타파 취재진은 서울에서 가장 비싼 아파트 가운데 한 곳인 서초구 반포동 래미안 퍼스티지의 아파트 소유자를 만나 그의 재산세 내역을 받아 봤다.

그가 이 아파트를 2014년 초에 20억 7천만 원에 매입했다. 이후 이 아파트 가격은 꾸준히 상승했다. 같은 평평, 비슷한 높이의 아파트 중 가장 최근에 거래된 게 27억 9천만원이다. 매입 후 4년만에 7억 원 넘게 오른 것이다. 그러나 공시가격은 같은 기간 2억 원 정도 상승하는데 그쳤고, 그가 낸 재산세는 14년 509만 1520원,15년 512만 5220원,16년 540만 3000원이었고, 올해는 605만 3640원이다.

아파트 실거래가격이 7억 원 넘게 오르는 동안 재산세는 4년 간 100만 원 정도 올랐다. 한해 25만 원꼴이다. 이 아파트의 실제 거래된 가격을 아파트 소유주가 낸 재산세와 비교하면 재산세의 실효세율이 나온다. 지난 4년 간 0.2% 수준에 불과했다. OECD 평균인 1%와 비교하면 5분의 1수준이다.

구분	2014	2015	2016	2017
실거래가	210,344	222,491	243,287	279,000
공시가	154,400	155,200	163,200	180,000
재산세	509	513	540	605

▲ 반포래미안퍼스티지 전용면적 135.92m² (단위:만원)

뉴스타파 취재에 협조해 준 이 아파트 소유자 스스로도 아파트 값이 오른 것 치곤 재산세는 별로 오른 것 같지 않다고 말했다.

재산세뿐만 아니라 종합부동산세도 공시가격의 영향을 받는다. 뉴스타파가 총선에 출마하면서 자신의 납세내역을 공개했던 국회의원들을 대상으로 강남지역 아파트 소유자를 찾아보니, 아파트 한 채만을 소유하고도 종합부동산세를 냈다고 신고한 의원은 정진석 의원 한 명이었다. 정진석 의원 부부가 소유한 아파트는 압구정동 신현대 아파트, 전용 183제곱미터. 정 의원이 2009년부터 2015년까지 신고한 재산세와 종합부동산세 내역을 들여다 보자.

구분	2009	2010	2011	2012	2013	2014	2015
실거래가	260,795	274,500	246,863	206,611	214,963	225,938	230,167
공시가	180,000	207,200	199,200	189,600	154,400	150,400	164,800
재산세	372	436	417	394	310	300	335
재산세+종부세	473	589	582	537	377	357	423
세율	0.18%	0.21%	0.24%	0.26%	0.18%	0.16%	0.18%

▲ 압구정동 신현대 11차 전용면적 183.41m² (단위:만원)

이들 부부에게 부과된 2013년도 재산세와 종부세는 2012년에 비해 160만 원 넘게 깎였다. 2012년에 아파트 가격이 4억원 넘게 떨어졌다고 공시가격을 3억 5천만원 넘게 감액해 줬기 때문이다. 그러나 정부는 이 아파트 값이 폭등할 때는 그만큼 공시가격을 올리지 않았다. 이 아파트의 실거래가는 이후 꾸준히 상승해 지난 한 해에만 4억 5천만 원이나 폭등했지만, 당시 정부 공시가격은 1억 7천만 원 정도 오르는데 그쳤다.

특히 종부세는 박근혜 정부가 출범한 2013년부터는 부부가 합산해도 1년에 67만4천 원, 57만 원, 87만6천 원을 낸 게 전부였다.

정 의원 부부가 낸 재산세는 매년 3,4백만 원, 종부세는 100만 원도 되지 않으니 강남의 아파트 부자들에게 종부세는 이제 큰 부담이라고 보기는 힘든 상황이다. 정의원 부부의 압구정동 신현대 아파트 역시 재산세와 종부세를 합쳐도 실거래가 대비 실효세율은 매년 0.2%안팎에 머물렀다. 역시 OECD 평균 1%와 대비하면 5분의 1수준이다. 이 아파트는 올해들어 5억 원 넘게 올라 최근 32억 원선에 거래됐다.

#3 왜 이런 일이 벌어지는가?

아파트 등 공동주택에 대한 공시가격은 한국감정원이 산정하고, 이를 공시하기 전 이해관계인들의 의견 청취와 공시가격 심의위원회의 심의 등을 거치게 된다. 국토부의 담당 서기관은 이 의견 청취 등의 과정에서 납세자들의 심한 조세저항이 있어왔다고 말했다. 그래서 아파트 실거래가가 폭락했을 때는 바로 반영하지만, 폭등했을 때는 한동안 “지켜본다”고 실토했다.

그런데 뉴스타파가 확인한 것처럼 강남, 서초지역의 주요 아파트들은 지난 12년 동안 단 두차례 하락했을 뿐 거의 해마다 시장가격이 올랐고, 최근 5년 간은 시세가 폭발적으로 급등했다. 이렇게 거의 해마다 가격이 급등한 지역의 아파트는 실거래가 대비 공시가격 비율이 낮아졌고, 그렇지 않은 지역은 그 비율이 높아지는 불균형이 나타난 것이다. 국토부는 그동안 아파트의 전국 공시가격 비율이 시세 대비 71%에 맞춰져 있고, 지역별 불평등을 배제하기 위해 최대한 노력해왔다고 주장했지만 현실을 그렇지 않았다.

더 큰 문제는 공시가격이 단순히 재산세나 종부세의 기준으로만 활용되는 게 아니라는 점이다. 주택의 공시가격은 각종 국세 및 지방세의 과표로 활용되며 재건축부담금, 기초노령연금, 건강보험료 산정 그리고 공직자 재산등록 등 60여 가지 조세, 행정의 기준이 된다.

공시가격이 지금처럼 시세를 제대로 반영하지 못하면 증여나 상속할 부동산을 많이 가진 부자들이 상대적으로 더 큰 세금 혜택을 받을 수 밖에 없는 구조라는 것을 의미한다. 반대로 공시가격만이라도 시세에 맞게 현실화한다면 조세 평등을 기할 수 있을뿐만 아니라 정부가 지금보다 훨씬 더 많은 세수를 확보할 수 있다는 뜻도 된다.

#4 어떻게 조사했나?

뉴스타파는 이번 보도를 위해 2006년부터 공개된 국토부 실거래가격과 아파트 단지 면적별 공시가격, 국회의원 후보자들이 총선 전 신고한 납세내역 등을 모두 취합해 분석했다. 분석 데이터로 활용된 국토부의 실거래가격과 공시가격 등의 뉴스타파 DB는 링크를 통해 확인 가능하다.

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취재 : 최경영, 최윤원, 연다혜
촬영 : 정형민, 김남범, 신영철, 오준식
C.G : 정동우, 하난희
편집 : 박서영

정부의 8.2 부동산 대책으로 강남 재건축단지들이 가장 큰 타격을 받을 것이라는 전망과 함께 지난 달에 비해 벌써 거래가가 2억 원이나 떨어진 곳도 있다는 언론 보도가 나왔다. 여기에다 민간 택지에 분양가 상한제를 실시하고 보유세까지 인상한다면 부동산 시장은 얼어붙을 것이라고 우려하는 목소리도 있다. 하지만 아파트와 세금 사이엔 그 동안 제대로 알려지지 않은 사실이 있다. 뉴스타파는 오늘 그 비밀을 밝힌다.

#1 아파트값 폭등 강남부자, 세금도 혜택 봤다

서울 서초구 반포동 일대는 한국에서 가장 비싼 아파트들이 몰려 있는 곳이다. 반포 주공 1단지에 있는 전용면적 140 제곱미터 크기의 아파트는 현재 시세가 30억 원 선이다. 국토부 실거래가가 공개된 2006년에 비하면 13억 원 정도 올랐다.

이 아파트의 연도별 가격 추이를 보면 폭등한 시점이 명확히 드러난다. 박근혜 정부 4년, 그리고 올해 상반기였다. 2006년 이후 8년 동안에는 2억 원이 조금 넘게 올랐던 아파트가 그 이후 4년만에 10억 원 넘게 치솟은 것이다.

뉴스타파가 분석한 강남과 서초구의 다른 아파트들도 비슷한 상승 패턴을 보였다. 뉴스타파는 두 자치구에서 지난 12년 동안 매년 거래된 아파트들 가운데 거래가격이 6억 원 이상 오른 아파트들을 조사했다. 이를 크기별로 분류하니 면적에 따라 22개 유형이 나왔다. 이 아파트들은 지난 12년 동안 모두 2,411건 거래된 것으로 나타났다. 역시 박근혜정부 4년과 올 상반기 동안 집값이 가장 크게 올랐다. 대부분 재건축 대상 아파트들이었다.

그런데 이렇게 아파트 가격이 폭등한 만큼 재산세도 올랐을까? 재산세는 시세가 아닌 공동주택에 대한 공시가격에 따라 결정된다. 이 때문에 실제 아파트 가격이 아무리 올라도 정부의 공시가격이 이를 제대로 반영하지 못하면 재산세는 그만큼 덜 낼 수 있다.

뉴스타파는 강남, 서초구에서 지난 12년 동안 아파트 값이 6억원 이상 오른 아파트들의 연도별 실거래가격 추이를 조사했다. 그리고 이를 정부의 공시가격과 비교해 봤다. 그래프의 위 선은 아파트의 실제 거래가격, 아래 선은 정부의 공시가격 추이다. 아파트 거래가가 오르면 정부의 공시가격도 오르기는 했지만, 박근혜정부 기간 두 선 사이의 격차가 점점 벌어지고 있다는 걸 한 눈에 확인할 수 있다. 강남과 서초구 지역에서 거래가가 크게 오른 아파트들의 공시가격은 실거래가의 55%에서 63%정도에 머물러 있었다.

반면 금천, 노원, 도봉구 등에서 지난 12년 동안 아파트 가격이 5천만 원 미만 올랐던 아파트들에서는 전혀 다른 결과가 나왔다.12년 동안 5천만 원미만이면 가격이 거의 오르지 않았다고 볼 수 있다. 그런데 이들 아파트들의 공시가격은 오히려 실제 시장 거래가격의 66%에서 79%나 반영돼 있었다.

아파트 값이 폭등한 강남지역 아파트들의 실거래가 대비 공시가격의 비율은 낮고, 아파트 값이 별로 오르지 않았던 다른 자치구의 아파트들은 오히려 높은 것으로 나타났다. 이는 시세가 폭등한 지역의 아파트 보유자가 세금에서도 상대적으로 혜택을 보고 있었다는 말이 된다.

#2 강남 최고가 아파트, 재산세 실효세율은 0.2%

이렇게 낮게 매겨진 공시가격을 바탕으로 강남의 초고가 아파트 주민들에게 부과되는 재산세는 대체 얼마나 되는 것일까? 뉴스타파 취재진은 서울에서 가장 비싼 아파트 가운데 한 곳인 서초구 반포동 래미안 퍼스티지의 아파트 소유자를 만나 그의 재산세 내역을 받아 봤다.

그가 이 아파트를 2014년 초에 20억 7천만 원에 매입했다. 이후 이 아파트 가격은 꾸준히 상승했다. 같은 평평, 비슷한 높이의 아파트 중 가장 최근에 거래된 게 27억 9천만원이다. 매입 후 4년만에 7억 원 넘게 오른 것이다. 그러나 공시가격은 같은 기간 2억 원 정도 상승하는데 그쳤고, 그가 낸 재산세는 14년 509만 1520원,15년 512만 5220원,16년 540만 3000원이었고, 올해는 605만 3640원이다.

아파트 실거래가격이 7억 원 넘게 오르는 동안 재산세는 4년 간 100만 원 정도 올랐다. 한해 25만 원꼴이다. 이 아파트의 실제 거래된 가격을 아파트 소유주가 낸 재산세와 비교하면 재산세의 실효세율이 나온다. 지난 4년 간 0.2% 수준에 불과했다. OECD 평균인 1%와 비교하면 5분의 1수준이다.

구분	2014	2015	2016	2017
실거래가	210,344	222,491	243,287	279,000
공시가	154,400	155,200	163,200	180,000
재산세	509	513	540	605

▲ 반포래미안퍼스티지 전용면적 135.92m² (단위:만원)

뉴스타파 취재에 협조해 준 이 아파트 소유자 스스로도 아파트 값이 오른 것 치곤 재산세는 별로 오른 것 같지 않다고 말했다.

재산세뿐만 아니라 종합부동산세도 공시가격의 영향을 받는다. 뉴스타파가 총선에 출마하면서 자신의 납세내역을 공개했던 국회의원들을 대상으로 강남지역 아파트 소유자를 찾아보니, 아파트 한 채만을 소유하고도 종합부동산세를 냈다고 신고한 의원은 정진석 의원 한 명이었다. 정진석 의원 부부가 소유한 아파트는 압구정동 신현대 아파트, 전용 183제곱미터. 정 의원이 2009년부터 2015년까지 신고한 재산세와 종합부동산세 내역을 들여다 보자.

구분	2009	2010	2011	2012	2013	2014	2015
실거래가	260,795	274,500	246,863	206,611	214,963	225,938	230,167
공시가	180,000	207,200	199,200	189,600	154,400	150,400	164,800
재산세	372	436	417	394	310	300	335
재산세+종부세	473	589	582	537	377	357	423
세율	0.18%	0.21%	0.24%	0.26%	0.18%	0.16%	0.18%

▲ 압구정동 신현대 11차 전용면적 183.41m² (단위:만원)

이들 부부에게 부과된 2013년도 재산세와 종부세는 2012년에 비해 160만 원 넘게 깎였다. 2012년에 아파트 가격이 4억원 넘게 떨어졌다고 공시가격을 3억 5천만원 넘게 감액해 줬기 때문이다. 그러나 정부는 이 아파트 값이 폭등할 때는 그만큼 공시가격을 올리지 않았다. 이 아파트의 실거래가는 이후 꾸준히 상승해 지난 한 해에만 4억 5천만 원이나 폭등했지만, 당시 정부 공시가격은 1억 7천만 원 정도 오르는데 그쳤다.

특히 종부세는 박근혜 정부가 출범한 2013년부터는 부부가 합산해도 1년에 67만4천 원, 57만 원, 87만6천 원을 낸 게 전부였다.

정 의원 부부가 낸 재산세는 매년 3,4백만 원, 종부세는 100만 원도 되지 않으니 강남의 아파트 부자들에게 종부세는 이제 큰 부담이라고 보기는 힘든 상황이다. 정의원 부부의 압구정동 신현대 아파트 역시 재산세와 종부세를 합쳐도 실거래가 대비 실효세율은 매년 0.2%안팎에 머물렀다. 역시 OECD 평균 1%와 대비하면 5분의 1수준이다. 이 아파트는 올해들어 5억 원 넘게 올라 최근 32억 원선에 거래됐다.

#3 왜 이런 일이 벌어지는가?

아파트 등 공동주택에 대한 공시가격은 한국감정원이 산정하고, 이를 공시하기 전 이해관계인들의 의견 청취와 공시가격 심의위원회의 심의 등을 거치게 된다. 국토부의 담당 서기관은 이 의견 청취 등의 과정에서 납세자들의 심한 조세저항이 있어왔다고 말했다. 그래서 아파트 실거래가가 폭락했을 때는 바로 반영하지만, 폭등했을 때는 한동안 “지켜본다”고 실토했다.

그런데 뉴스타파가 확인한 것처럼 강남, 서초지역의 주요 아파트들은 지난 12년 동안 단 두차례 하락했을 뿐 거의 해마다 시장가격이 올랐고, 최근 5년 간은 시세가 폭발적으로 급등했다. 이렇게 거의 해마다 가격이 급등한 지역의 아파트는 실거래가 대비 공시가격 비율이 낮아졌고, 그렇지 않은 지역은 그 비율이 높아지는 불균형이 나타난 것이다. 국토부는 그동안 아파트의 전국 공시가격 비율이 시세 대비 71%에 맞춰져 있고, 지역별 불평등을 배제하기 위해 최대한 노력해왔다고 주장했지만 현실을 그렇지 않았다.

더 큰 문제는 공시가격이 단순히 재산세나 종부세의 기준으로만 활용되는 게 아니라는 점이다. 주택의 공시가격은 각종 국세 및 지방세의 과표로 활용되며 재건축부담금, 기초노령연금, 건강보험료 산정 그리고 공직자 재산등록 등 60여 가지 조세, 행정의 기준이 된다.

공시가격이 지금처럼 시세를 제대로 반영하지 못하면 증여나 상속할 부동산을 많이 가진 부자들이 상대적으로 더 큰 세금 혜택을 받을 수 밖에 없는 구조라는 것을 의미한다. 반대로 공시가격만이라도 시세에 맞게 현실화한다면 조세 평등을 기할 수 있을뿐만 아니라 정부가 지금보다 훨씬 더 많은 세수를 확보할 수 있다는 뜻도 된다.

#4 어떻게 조사했나?

뉴스타파는 이번 보도를 위해 2006년부터 공개된 국토부 실거래가격과 아파트 단지 면적별 공시가격, 국회의원 후보자들이 총선 전 신고한 납세내역 등을 모두 취합해 분석했다. 분석 데이터로 활용된 국토부의 실거래가격과 공시가격 등의 뉴스타파 DB는 링크를 통해 확인 가능하다.

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취재 : 최경영, 최윤원, 연다혜
촬영 : 정형민, 김남범, 신영철, 오준식
C.G : 정동우, 하난희
편집 : 박서영