집 사도, 세입자로 남아도 '진퇴양난'

[박동수의 주거칼럼⑥] 주택 정책 전환만이 답

<박동수 참여연대 민생희망본부 실행위원>

부동산 관련 뉴스를 보면, 오직 오르는 내용밖에 없다. 전세 가격이 만 7년째 계속 오르고, 전세가 '준 전세', '준 월세'로 바뀌면서 월세가 추가된다는 뉴스. 아파트 분양가는 계속 오르면서, 서초구 잠원동 신규아파트분양가가 평당 4천만 원 선을 넘었고, 해운대의 한 주상복합은 평당 7천만 원을 넘어 전국 최고가 기록을 세웠다는 뉴스. 서울지역과 수도권 지역 나아가 지방 대도시의 아파트 분양가와 기존 아파트 거래 가격도 계속 오르고 있다는 뉴스 등.

그런데 이렇게 부동산 주택 가격과 전월세 가격이 오르면, 세입자의 주거 질과 삶의 질은 반대로 떨어진다. 세입자들은 주택가격과 전월세 가격이 모두 안정되길 바란다. 그러나 집을 지어 파는 건설회사와 주택구입자금과 전세자금을 대출하는 은행은 집값과 전세 가격이 계속 오르길 바란다. 집값이 오르지 않으면 집을 사려고 하지 않기 때문이다. 임대업자들은 전월세 가격과 집값이 오르면 일거양득이다. 월세를 많이 받아 좋고, 주택가격이 올라 매각할 때 양도 차익이 많이 남기 때문이다.

현재 주택시장과 주택정책은 철저히 건설회사와 은행 그리고 임대업자에게 이익을 주고 있다. 세입자들은 전월세 가격 인상과 집값 인상으로 인해 이중의 손실을 입고 있다. 당장에 주거비 부담 증가와 함께 미래에 주택 구입 기회가 더 멀어지기 때문이다.

그래서 세입자들은 고민이다. 이렇게 주택가격과 전월세가격이 계속 오르는데, 대출을 해서라도 무리하게 구입해야 하는 것 아닌가? 계약 기간이 끝나는 2년마다 오르는 전월세 가격 마련과 이사를 생각하면 심란하다. 내 집을 마련해서 한곳에 정착하고 싶은 마음, 주거안정에 대한 마음이 굴뚝같다. 

>>> 원문 보기 (오마이뉴스)

전월세 대책, 19대 국회에서 반드시 처리하라

대통령의 “주택 문제도 시장에 맡겨야 된다.”는 발언

서민·중산층의 주거비 폭등 현실 외면한 시대착오적 발상

정부·여당은 반대 명분 없는 계약갱신청구권부터 시급히 도입해야

전월세 상한제 찬성한 야 3당, 20대 국회 전에 처리하는 것이 옳아

주거권네트워크(전국세입자협회, 서울세입자협회, 민달팽이유니온, 집걱정없는세상, 민주노총, 민변 민생경제위원회, 참여연대 등 125개 주거·시민사회단체로 구성된 단체)는 여야가 19대 국회 임기 내에 반드시 전월세 대란을 근본적으로 해결할 수 있는 계약갱신청구권·전월세 상한제를 도입할 것을 촉구한다.

정부·여당은 19대 국회 임기 내내 계약갱신청구권과 전월세 상한제를 비롯한 전월세 대책의 도입을 반대했다. 국회 법제사법위원회에서 계약갱신청구권과 전월세 상한제를 포함한 주택임대차보호법 개정안에 대한 논의가 진척되지 않자, 여야는 전월세 대책 도입을 논의하기 위해 서민주거복지특위까지 구성했다. 그러나 특위의 임기 1년 간, 새누리당 위원 9명 중 7명은 회의의 절반도 참석하지도 않았다. 결국 특위는 정부·여당의 반대에 가로막혀 아무런 성과도 얻지 못한 채 해산됐다.

박근혜 정부는 임기 내내 부동산 경기 활성화 기조를 유지하며, 임대료 규제 도입을 거부했다. 정부가 서민·중산층 주거안정 방안을 발표할 때마다, 거꾸로 전월세 가격 폭등을 부추기는 결과만 나타났다. 이 와중에 박근혜 대통령은 2016년4월26일 청와대에서 열린 언론사 보도·편집국장 간담회에서“전월세 가격을 어떻게든지 낮추고 이런 차원으로만 가서는 절대로 집 문제가 해결이 안 된다.”며, “가능한 한 주택 문제도 시장에 맡겨야 된다.”고 발언한 것으로 드러났다. 대통령은 아직도 주택을 거주의 개념이 아닌 부동산 상품으로 치부하는 시대착오적 발상에서 벗어나지 못했다.

20대 총선에서 야 3당, 더불어민주당·국민의당·정의당 모두가 임대료 규제 도입에 찬성하며, 차기 국회에서 계약갱신청구권과 전월세 상한제를 도입할 뜻을 밝혔다. 그러나 전월세 대책의 도입을 20대 국회까지 미룰 이유가 전혀 없다. 2015년 12월 국회 서민주거복지특위 용역 결과, 계약갱신청구권 도입의 부작용이 거의 없는 것으로 드러났기 때문이다. 그럼에도 불구하고 정부·여당은 합리적인 근거와 마땅한 대안도 없이 임대료 규제 도입을 거부했다. 이를 가장 앞장서서 반대했던 새누리당 이노근 의원은 20대 총선에서 시민사회로부터 부적격 후보로 선정됐고, 결국 낙선했다. 정부·여당에겐 더 이상 전월세 대책을 반대할 명분이 없다.

전월세 대책을 도입해 주거 문제를 해결할 것을 요구하는 국민들의 목소리가 커지고 있음에도 불구하고, 국회가 이에 전혀 응답하지 못하고 있다. 여야는 19대 국회 임기 내에 반드시 계약갱신청구권과 전월세 상한제를 도입해야 한다. 국회는 전월세 대란의 근본적인 해결책을 마련해, 주거비 폭등으로 인한 집 없는 서민·중산층의 고통이 극에 달한 현실을 시급히 개선해야 한다. 끝.

주거권네트워크

전국세입자협회, 서울세입자협회, 민달팽이유니온, 집걱정없는세상,

민주노총, 민변 민생경제위원회, 참여연대 등 125개 주거·시민사회단체로 구성된 단체

등록임대주택 임차인 권리 보장 방안 여전히 미흡하다

시행 1년 후에야 뒤늦은 관리기반 구축, 임대주택 관리 강화 방안 마련 

실효성 있는 등록주택 관리, 감독을 위한 인력 확충, 시스템 보완 필요  

임차인 권리 안내 행정 조속히 시행하고 임대인 세제혜택 줄여야 

오늘(1/9) 정부는 ▲등록임대주택 관리기반 구축 ▲임대사업자 관리 강화 ▲세제혜택 조정 ▲임차인 권리 보호 강화 등의 내용을 담은 ‘등록 임대주택 관리 강화방안’을 발표했다. 정부는 2017년 주거복지로드맵을 발표하면서 주택임대차보호법을 추진하는 대신 민간임대주택 등록을 통해 세입자를 보호하겠다며 임대인들에게 양도세 비과세 등 과도한 혜택을 부여했다. 그러나 정부가 정작 그 등록임대주택을 관리하고 감독하는 운영 전담체계나 규정을 마련하지 않으면서 다주택자들은 과도한 세제 혜택을 본 반면, 세입자들은 본인이 살고 있는 집이 등록임대주택인 것을 몰라 제대로 된 권리를 보장받지 못하는 심각한 문제점이 노출됐다. 뒤늦게 내놓은 `등록임대주택 관리 강화 방안`마저도 국회에서 언제 처리될지 예측할 수 없는 법개정 사항이 많아 정부가 임차인 권리를 보장하겠다는 의지가 있는지 의문스럽다. 정부와 지자체는 법개정 전이라도 등록임대주택 임차인 권리 보장을 위해 임차인들에게 권리를 안내하는 것부터 서둘러 시행하고 등록업무에만 급급했던 인력과 예산을 대폭 충원해야 한다.

국토부에서 ‘민간임대주택 등록 활성안 방안’ 발표 후, 등록임대주택은 지난 1년간 38만 2천채가 증가해 2018년 12월 기준 136만 2천채로 늘었났지만, 정작 세입자 권리 보장은 턱없이 부족했다. 임대인들에게는 등록절차과 혜택이 자세히 안내되었지만 정작 그 집에 살고 있는 임차인들에게는 임대인이 임대사업자로 등록했는지, 임대의무기간은  몇 년으로 늘어나고, 임대료상한제가 적용되는지 등이 제대로 안내되지 않았다. 임대인 뿐만 아니라 임대 등록을 담당하는 지자체에게도 기존 임차인에게 임대주택 임대 사실과 권리를 고지할 의무가 없기 때문이다. 이를 개선하기 위해 정부가 ‘민간임대주택특별법`을 개정하여 주택 소유권등기에 등록임대주택임을 부기등기하도록 하겠다고 밝혔지만 이 또한 국회에서 입법이 이뤄져야 하는 일이라 언제부터 시행될 수 있을지 알 수 없을 뿐더러 등록 당시 기존 임차인에게 임대사업자 등록 여부를 알려주는 방안이 아니기 때문에 충분한 임차인 보호 방안이라고 보기도 어렵다. 정부와 지자체는 법 개정 전이라도 등록 당시 기존 임차인에게 임대인의 임대사업자 등록 사실 및 변경되는 권리 사항에 대하여 직접 안내를 하도록 해야 한다. 아울러 차제에 법개정에서 임대사업자 등록시 기존 임차인에 대한 임대차 계약서를 모두 표준임대차계약서로 변경 및 첨부하도록 하여 등록하게 하고, 등록 즉시 지자체가 등록 여부 및 권리의무 변경 사항을 임차인에게 고지하는 방안을 추진해야 한다.

‘민간임대주택특별법’이 임차인보다는 임대인을 중심으로 입법되면서 임차인들이 임대료협상, 임대의무기간, 분쟁조정위원회 등에서의 권리행사를 이해하기 쉽지 않다는 것도 문제다. 이를 위해 임대인과 임차인간의 권리의무 변경에 관한 사항 및 임대료 협의 및 결정 절차 등을 상세하게 기술하는 등 법률 내용의 개선이 필요하다. 아울러 정부가 임대사업자 등록 및 민원 등 업무에 올해 80명의 인력을 충원한다고 하지만 고작 이 인력으로 136만 등록임대주택을 제대로 관리할 수 있는지, 단계적으로 전담체계를 어떻게 구축하겠다는 것인지 분명하지 않다. 실제 일선 구청에서는 민간등록 임대주택과 관련한 안내 행정을 해야 한다는 생각도 없고 임대인과 임차인의 권리의무 관계에 대한 법률 내용도 숙지하고 있지 못하여 민원에 대처할 준비가 제대로 되어 있지 않다. 정부와 지자체는 현장에 임대주택 업무담당자를 증원해서 배치하고, ‘주택임대차보호법’ 및 ‘민간임대주택에 관한 특별법’을 포함한 임대차 행정에 대해 숙지하도록 교육해야 한다. 또한 ‘등록임대주택 임차인 권리(임대의무기간,임대료 상한제 적용 등) 보호를 위한 안내서’를 제작, 배포하는 행정을 추진해야 한다.

등록임대주택의 다주택자 과도한 세제혜택이 투기 수요를 부추겼다는 점은 김현미 국토부 장관도 인정한 바 있으나 국토부는 이번에도 양도소득세  혜택 자체를 조정하지 않고 비과세 횟수와 기간을 제한하는데 그쳤다. 작년에 증가한 등록임대주택의 임대의무기간(단기 4년, 장기 8년)이 끝나면 임대사업자들이 등록을 말소하고 양도세 감면 혜택을 통해 수익을 실현할 가능성이 크다. 정부는 보여주기식이 아니라 임대사업자에게 부과된 양도소득세 장기보유특별공제(50~70%) 혜택을 대폭 축소하고, 임대주택 등록을 의무화 하도록 해야한다.  

임대등록 활성화 정책으로 등록 임대주택은 늘었지만 세입자들의 주거안정성을 확보하는데는 여전히 턱없이 부족한 수치다. 등록임대주택 임차인의 권리 보장을 위한 실효성있는 행정 제도 개선안을 마련하는 것도 시급하지만,  여전히 민간임대사업 대상 주택으로 등록되지 않은 대다수 민간임대주택 임차인들의 주거 안정을 위해 전월세상한제와 계약갱신청구권을 도입하는 것이 필수적이다. 정부와 국회는 2020년까지 민간임대주택 등록을 활성화한 이후에 전월세상한제, 계약갱신제도 도입을 단계적으로 검토하겠다던 계획을 전면적으로 수정하고 주택임대차보호법을 즉각 개정해야 한다. 끝. 

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