2013년 이후 선분양에서 웃돈 거래된 투기성 전매만 63만건

후분양되면 투기적 가수요 줄어들고 실수요자 중심으로 재편될 것

후분양으로 주택공급이 일정부분 감소한다고 해도 투기를 목적으로 분양 받는 행태가 사라지기 때문에 분양 수요가 줄어들어 주택공급 감소 여파가 크지 않을 것으로 추정된다. 경실련이 박근혜정부 이후(2013.3월) 올해 9월까지 집계한 결과 총 63만건의 분양권 전매 거래가 발생했다. 같은 기간 주택거래량의 12%이다. 분양승인 물량은 145만호이다. 후분양이 시행될 경우 분양권 거래가 불가능해지기 때문에, 분양권 전매 투기를 노린 수요가 상당부분 사라진다. 결국 업계에서 주장하는 것처럼 주택 공급이 감소한다고 해도 대부분은 투기적 수요 감소일 뿐 실수요자들을 위한 주택공급은 꾸준히 이루어질 것이다.

주택도시보증공사 용역보고서는 후분양이 시행될 경우 주택 공급량이 22.2% 감소할 것이라고 주장했다. 기본적으로 해당수치 역시 과장됐다. 보고서 추정분은 시공능력 100위 미만 주택공급업체의 감소분 추정치로 최대수치 개념이다. 보고서조차 “현실적으로는 이보다 축소될 것으로 보임”으로 명시했음에도 업계 등 반대측은 사실인마냥 호도하고 있다.

그러나 설령 실제 주택공급량이 최대 22% 감소한다고 해도 현재 주택시장에서 분양권 전매를 노린 수요가 사라질 경우 그 여파는 크지 않을 것으로 보인다. 지난해 국민의당 정동영의원 국정감사 자료에 따르면 박근혜 정부에서만 분양권 거래는 약 244조원, 분양권 전매 차익은 20조원으로 추정된바 있다. 사정이 이렇다 보니 대학생조차 차액을 노리고 빚을 내 분양을 받고 있는 현실이다. 현재의 분양수요 중 적지 않은 비율은 분양권 전매 차익을 노린 가수요이다.

분양권 거래량은 지난 2006년부터 공개되었으나 등기시 검인 물량까지 포함해 발표되어 순수한 분양권 전매량을 파악하는데 한계가 있었다. 이같은 문제로 정부는 지난 2016년 1월부터는 분양권 전매와 기타 거래(검인 등)를 분리해 발표하고 있다.

통계에 따르면 2016년 1월부터 2017년 9월까지 분양권 전매량은 30만건이다. 2016년 17만건이며, 올해는 13만건이고, 월평균 전매량은 2016년 14,000건이었으나 올해 14,900건으로 소폭 증가했다. 같은 기간 분양권 거래량은 85만건으로 거래된 분양권 중 36%가 전매된 것이다. 전매비율을 박근혜 정부의 전체 분양권 거래량에 적용하면 박근혜정부 이후 현재까지 5년간 약 63만건이 전매된 것으로 추정된다.

문재인 정부 출범이후 8.2대책을 통해 서울 및 지방대도시 중심으로 투기과열지구 및 청약조정대상지역으로 지정, 분양권 전매제한을 강화했다. 그러나 선분양시장에서 국지적 핀셋 분양권 전매규제로는 근본적 투기수요를 잡을 수 없으며 오히려 풍선효과만 나타날 뿐이다.

김현미 국토부 장관이 후분양 도입 의사를 밝힌 이후 업계 등 반대측의 반발이 거세다. 그러나 후분양제는 우리나라 주택 시장을 정상적으로 만들기 위한 가장 기초적이고 중요한 제도이다. 선분양에서는 주택가격이 상승하는 시기에 아파트 신규분양이 집중되고, 기존주택의 가격을 상승을 부추기는 악순환이 반복된다. 분양권이라는 딱지거래까지 이루어지며 집값거품을 조장하고 있다. 후분양하면 분양권 거래가 사라지고 웃돈을 노리는 분양권 전매도 원천 차단되어 실수요자들을 위한 질 좋은 주택공급이 이루어질 수 있다. 자금과 기술이 없는 중소건설사의 구조조정이 불가피하지만 이는 선분양특혜에 안착해 소비자 피해를 키워온 원인이기도 한 만큼 소비자 중심의 정상적인 주택 공급시장이 되어 가는 단계로 보아야 한다.

LH공사 박상우 사장은 국정감사에서 “국토부가 후분양제를 결정하면 당장이라도 할 수 있다”고 밝힌 것처럼 공공은 즉시 시행가능하다. SH공사는 이미 10년째 시행중이다. 김현미 장관은 더 이상 소비자를 위한 주택정책 추진에 좌고우면하지 말고 공공후분양제를 즉시 시행해야 한다. 국회 또한 소비자들의 선택권과 정상적 주택 공급 구조를 만들기 위해 후분양을 입법화 할 것을 촉구한다. <끝>

후분양제 및 분양원가 공개확대 촉구 기자회견 개최
소비자 보호위해 후분양제와 상세한 분양원가 공개 시행해야

– 기자회견 순서 –

□ 사회 : 최승섭 경실련 부동산·국책사업감시팀 부장

□ 경과 보고 및 취지 설명 : 김성달 경실련 부동산·국책사업감시팀장

□ 도입촉구 발언 : 참석자

□ 기자회견문 : 강규수 아파트 층간소음방지협회 대표

우리나라는 선분양제 국가로 철저한 공급자 위주의 주택시장이다. 500원짜리 볼펜도 만져보고, 써보고 구매하지만 소비자는 일평생 모은 수억원을 지불해 내집을 마련할때도 제대로 된 집을 보지 못한 채, 모델하우스나 홍보물로 구매를 결정해야 한다. 건설사들은 원가보다 부풀려진 분양가를 책정하고 있으나 원가를 알 수 없는 소비자들은 부풀려진 분양가로 주택을 분양받으며 선택권과 알권리를 침해받고 있다.

선분양제는 쉽게 자금을 마련할 수 있는 건설사들과 주택가격 상승기 분양 차액 이득을 거둘 수 있는 소비자의 입장이 맞아 떨어져 수십년간 유지되어 왔다. 그러나 그 이면에서 주택 건설 단계의 모든 위험을 소비자가 부담해야 하는 불편한 현실이 있다. 소비자들이 빚을 내 마련하는 계약금과 중도금 등 분양대금은 건설사들이 무이자로 사용할 수 있는 자금줄이 되어 왔다.

9만건의 하자가 발생한 부영아파트, 철근을 빼먹은 청라의 아파트, 과거보다 심해진 층간소음 등 부실시공에 의한 입주민 피해는 선분양제 도입 이후 계속되어 왔다. 건설사들은 분양대금을 받은 이후 공기지연, 부실시공, 주변 개발 지연, 주택가격 하락 등 모든 책임을 소비자에게 떠넘겼다.

이에 기자회견에 참석한 주거단체들은 더 늦기전에 후분양제를 도입하고 선분양제의 소비자 피해를 막기위해 상세한 분양원가를 공개할 것을 촉구한다.

첫째, 후분양제를 속히 시행하라

정부와 정치권은 건설경기 활성화, 주택공급 확대라는 명목으로 소비자를 위한 후분양제를 외면해 왔다. 건설업체 역시 1998년 분양가 자율화 당시 후분양제 도입을 약속했으나 지키지 않았다. 지난 2004년 참여정부에서 후분양제 로드맵을 수립했으나, 건설업계의 반발과 관료의 시간끌기로 제대로 시행조차 되지 못하고 폐기되었다. 그나마 서울시가 오세훈 시장 당시 후분양제를 도입해 10년간 시행중이다. 그러나 이도 박원순 시장이후 분양시점이 80%완공에서 60% 완공으로 앞당겨 졌다. 김현미 국토부 장관이 국정감사에서 공공부문 후분양 도입 의지를 밝힌 이후 역시나 후분양제 도입을 막기 위한 각계의 반발이 거세다.

그러나 LH가 진행한 후분양 시범 아파트들의 분양가 상승률은 0.57%에 불과했다. 5년간 63만건에 달하는 분양권 전매건수가 반증하듯 선분양으로 인한 분양권 웃돈 거래가 사라진다면 투기 수요가 줄어들어 주택 공급역시 일정부문 줄어들어도 큰 영향을 받지 않는다. 더 이상 후분양 도입을 미뤄서는 안된다.

둘째, 선분양제에서 소비자 피해를 막기위해 분양원가를 상세하게 공개하라

분양원가공개 확대는 최근 상임위를 통과해 재도입되는 듯 했으나 자유한국당의 반대로 법사위에서 폐기될 위기에 처해 있다. 하지만 자유한국당의 반대는 건설업계를 대변하는 월권행위에 불과하며 우리들은 자유한국당 의원들이 더 이상 명분 없는 민생법안 반대를 중단할 것을 요구한다. 분양원가 공개 확대는 선분양제에서 소비자피해를 최소화하기 위한 것이며 분양가 거품을 제거하기 위해 반드시 필요한 정책이다. 법령에 항목수를 명시해 이명박 정부 때처럼 정권이 바뀌어 관료 입맛대로 정책을 후퇴시키는 일이 반복되지 않도록 해야 한다.

또한 국토부는 관련법 개정 이전이라도 ‘공동주택 분양가격 산정등에 관한 규칙’을 개정, 원가공개를 확대할 수 있는 만큼 지금이라도 즉각 원가공개를 시행해야한다. 뿐만 아니라 2012년 원가공개 축소 이후 공급된 공공아파트에 대한 과거 분양원가도 상세하게 공개하기 바란다.

국회는 더 이상의 건설업계 이해관계 대변을 중단하고 소비자를 위한 후분양제 도입과 분양원가 상세 공개에 적극 나서야 한다. 민심을 거스르는 정치세력에 대해서 국민들은 항상 좌시하지 않고 반드시 심판해왔다. 정부역시 국회의 법 개정만 기다릴 것이 아니라 공공택지 아파트의 원가 공개와, LH공사의 후분양제 시행 등 현재의 권한내에서라도 즉시 정책을 시행해야 한다. 더 이상 찔끔 대책으로는 오르는 집값을 잡을 수 없다. 정부가 속히 결단해 고분양가로 고통받는 소비자들의 시름을 달래줄 것을 촉구한다.

2017년 10월 31일
경제정의실천시민연합, 나눔과미래, 아파트 층간소음방지협회,
전국세입자협회, 참여연대, (사)주거연합(가나다 순)

별첨)후분양제 도입 진행 경과