등록임대주택 임차인 권리 보장 방안 여전히 미흡하다

시행 1년 후에야 뒤늦은 관리기반 구축, 임대주택 관리 강화 방안 마련 

실효성 있는 등록주택 관리, 감독을 위한 인력 확충, 시스템 보완 필요  

임차인 권리 안내 행정 조속히 시행하고 임대인 세제혜택 줄여야 

오늘(1/9) 정부는 ▲등록임대주택 관리기반 구축 ▲임대사업자 관리 강화 ▲세제혜택 조정 ▲임차인 권리 보호 강화 등의 내용을 담은 ‘등록 임대주택 관리 강화방안’을 발표했다. 정부는 2017년 주거복지로드맵을 발표하면서 주택임대차보호법을 추진하는 대신 민간임대주택 등록을 통해 세입자를 보호하겠다며 임대인들에게 양도세 비과세 등 과도한 혜택을 부여했다. 그러나 정부가 정작 그 등록임대주택을 관리하고 감독하는 운영 전담체계나 규정을 마련하지 않으면서 다주택자들은 과도한 세제 혜택을 본 반면, 세입자들은 본인이 살고 있는 집이 등록임대주택인 것을 몰라 제대로 된 권리를 보장받지 못하는 심각한 문제점이 노출됐다. 뒤늦게 내놓은 `등록임대주택 관리 강화 방안`마저도 국회에서 언제 처리될지 예측할 수 없는 법개정 사항이 많아 정부가 임차인 권리를 보장하겠다는 의지가 있는지 의문스럽다. 정부와 지자체는 법개정 전이라도 등록임대주택 임차인 권리 보장을 위해 임차인들에게 권리를 안내하는 것부터 서둘러 시행하고 등록업무에만 급급했던 인력과 예산을 대폭 충원해야 한다.

국토부에서 ‘민간임대주택 등록 활성안 방안’ 발표 후, 등록임대주택은 지난 1년간 38만 2천채가 증가해 2018년 12월 기준 136만 2천채로 늘었났지만, 정작 세입자 권리 보장은 턱없이 부족했다. 임대인들에게는 등록절차과 혜택이 자세히 안내되었지만 정작 그 집에 살고 있는 임차인들에게는 임대인이 임대사업자로 등록했는지, 임대의무기간은  몇 년으로 늘어나고, 임대료상한제가 적용되는지 등이 제대로 안내되지 않았다. 임대인 뿐만 아니라 임대 등록을 담당하는 지자체에게도 기존 임차인에게 임대주택 임대 사실과 권리를 고지할 의무가 없기 때문이다. 이를 개선하기 위해 정부가 ‘민간임대주택특별법`을 개정하여 주택 소유권등기에 등록임대주택임을 부기등기하도록 하겠다고 밝혔지만 이 또한 국회에서 입법이 이뤄져야 하는 일이라 언제부터 시행될 수 있을지 알 수 없을 뿐더러 등록 당시 기존 임차인에게 임대사업자 등록 여부를 알려주는 방안이 아니기 때문에 충분한 임차인 보호 방안이라고 보기도 어렵다. 정부와 지자체는 법 개정 전이라도 등록 당시 기존 임차인에게 임대인의 임대사업자 등록 사실 및 변경되는 권리 사항에 대하여 직접 안내를 하도록 해야 한다. 아울러 차제에 법개정에서 임대사업자 등록시 기존 임차인에 대한 임대차 계약서를 모두 표준임대차계약서로 변경 및 첨부하도록 하여 등록하게 하고, 등록 즉시 지자체가 등록 여부 및 권리의무 변경 사항을 임차인에게 고지하는 방안을 추진해야 한다.

‘민간임대주택특별법’이 임차인보다는 임대인을 중심으로 입법되면서 임차인들이 임대료협상, 임대의무기간, 분쟁조정위원회 등에서의 권리행사를 이해하기 쉽지 않다는 것도 문제다. 이를 위해 임대인과 임차인간의 권리의무 변경에 관한 사항 및 임대료 협의 및 결정 절차 등을 상세하게 기술하는 등 법률 내용의 개선이 필요하다. 아울러 정부가 임대사업자 등록 및 민원 등 업무에 올해 80명의 인력을 충원한다고 하지만 고작 이 인력으로 136만 등록임대주택을 제대로 관리할 수 있는지, 단계적으로 전담체계를 어떻게 구축하겠다는 것인지 분명하지 않다. 실제 일선 구청에서는 민간등록 임대주택과 관련한 안내 행정을 해야 한다는 생각도 없고 임대인과 임차인의 권리의무 관계에 대한 법률 내용도 숙지하고 있지 못하여 민원에 대처할 준비가 제대로 되어 있지 않다. 정부와 지자체는 현장에 임대주택 업무담당자를 증원해서 배치하고, ‘주택임대차보호법’ 및 ‘민간임대주택에 관한 특별법’을 포함한 임대차 행정에 대해 숙지하도록 교육해야 한다. 또한 ‘등록임대주택 임차인 권리(임대의무기간,임대료 상한제 적용 등) 보호를 위한 안내서’를 제작, 배포하는 행정을 추진해야 한다.

등록임대주택의 다주택자 과도한 세제혜택이 투기 수요를 부추겼다는 점은 김현미 국토부 장관도 인정한 바 있으나 국토부는 이번에도 양도소득세  혜택 자체를 조정하지 않고 비과세 횟수와 기간을 제한하는데 그쳤다. 작년에 증가한 등록임대주택의 임대의무기간(단기 4년, 장기 8년)이 끝나면 임대사업자들이 등록을 말소하고 양도세 감면 혜택을 통해 수익을 실현할 가능성이 크다. 정부는 보여주기식이 아니라 임대사업자에게 부과된 양도소득세 장기보유특별공제(50~70%) 혜택을 대폭 축소하고, 임대주택 등록을 의무화 하도록 해야한다.  

임대등록 활성화 정책으로 등록 임대주택은 늘었지만 세입자들의 주거안정성을 확보하는데는 여전히 턱없이 부족한 수치다. 등록임대주택 임차인의 권리 보장을 위한 실효성있는 행정 제도 개선안을 마련하는 것도 시급하지만,  여전히 민간임대사업 대상 주택으로 등록되지 않은 대다수 민간임대주택 임차인들의 주거 안정을 위해 전월세상한제와 계약갱신청구권을 도입하는 것이 필수적이다. 정부와 국회는 2020년까지 민간임대주택 등록을 활성화한 이후에 전월세상한제, 계약갱신제도 도입을 단계적으로 검토하겠다던 계획을 전면적으로 수정하고 주택임대차보호법을 즉각 개정해야 한다. 끝. 

▣ 논평 [원문보기/다운로드]

참여연대와 민변은 오늘(8/11) 오후1시 토론회를 개최하여 LH 투기 사건의 재발 방지와 투기 근절을 위해 지난 5개월 간 수사진행 상황, 제도 개선 및 LH 개혁 등을 평가하고, 향후 보완해야 할 점을 논의하는 중간 점검의 자리를 가졌습니다.

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2021.08.11.(수) 오후 1시, LH 투기 사건 중간점검 토론회  <사진=참여연대>

LH 투기 사건 중간점검 토론회

LH 투기 사건, 어디로 가고 있나? 

1. 현황 및 취지

• 지난 3월 2일, 참여연대와 민변이 제기한 한국토지주택공사(LH) 직원들의 광명·시흥 신도시 투기 의혹에 많은 국민들이 분노했음. 정부는 시·도 경찰청 등 특별수사본부를 구성했고, 약 3개월간 부동산 투기와 관련된 646건, 약 2천800명을 수사해 20명을 구속하고 529명을 검찰에 송치한 중간 수사 결과를 발표한 뒤 수사를 이어가고 있음.  


• 국회는 공공주택법, 한국토지주택공사법, 공직자윤리법을 개정하고, 이해충돌방지법을 제정함. 또 정부 관계부처 합동으로 부동산 투기 근절 및 재발방지대책 마련을 위한 예방-적발-처벌-환수 영역별 과제와 LH 조직 개편을 제외한 투기 재발방지, 인력감축, 악습 근절 등의 혁신 방안을 발표함. 


• 공직자들의 투기 근절을 위한 법 제도 개선 부분에서 일부 진전이 있었다고 평가할 수 있음. 그러나 여전히 투기 행위의 수사와 처벌과 관련한 의혹이 제기되고 있고, 투기 근절과 투기 이익 환수를 위한 보다 근본적인 제도 개선 방안은 제대로 논의되지 않고 있음. 이에 참여연대는 우리사회에 만연한 부동산 투기 근절 및 투기이익 환수를 위한  △토지초과이득세법 부활을 비롯해 △농지법 △토지보상법 △부동산실명법 개정, △과잉대출규제법 제정 등 5대 과제를 제시한 바 있음. 


• 시민들의 공분을 일으킨 LH 투기 사건의 재발 방지와 투기 근절을 위해 지난 5개월 간 수사진행 상황, 제도 개선 및 LH 개혁 등을 평가하고, 향후 보완해야 할 점을 논의하는  중간 점검의 자리를 갖고자 함. 이 자리에서 개발예정지를 중심으로 광범위하게 이루지고 있는 투기행위를 뿌리 뽑기 위한 제도 개선 방안도 함께 모색하고자 함. 

2. 토론회 개요

• 제목 : LH 투기 사건 중간점검 토론회, LH 투기 사건, 어디로 가고 있나?


• 일시 : 8월 11(수) 오후 1시


• 장소 : 참여연대 2층 아름드리홀, 온라인생중계 https://bit.ly/3yAZde5" style="background:0px 0px;color:rgb(51,51,51);" target="_blank" rel="nofollow">https://bit.ly/3yAZde5


• 공동주최 : 참여연대 민생희망본부, 민변 민생경제위원회


• 진행안 

사회

김태근 변호사, 민변 민생경제위원회 위원장

발제

투기근절 및 재발방지 대책의 한계와 개선방안 / 이강훈 변호사, 참여연대 상임집행위원

LH 개혁안의 문제점과 개선방안 / 임재만 교수, 세종대 부동산학과

토론

LH 등 투기 사건의 수사와 처벌 / 서성민 변호사, 민변 민생경제위원회

청년이 바라본 LH 투기 사건 / 민달팽이유니온 지수 위원장

LH 투기 사건과 주거권 / 최은영 소장, 한국도시연구소

LH 혁신 방향 / 박인권 교수, 서울대학교 환경대학원

• 문의 : 참여연대 민생희망본부 02.723.5303

3. 발제와 토론 요약 

• 첫번째 발제를 맡은 이강훈 변호사는 LH 사태를 통해 한국의 자산 축적 시스템과 기회의 불공정에 문제가 드러나게 되었다고 지적하고, 이를 계기로 공직자 투기 방지 및 이해충돌 방지를 위한 제도적 시스템을 구축한 절반의 성공을 거두었다고 평가할 수 있으나, 부동산 투기 억제와 자산불평등을 완화시킬 대책이 부족하다고 평가했습니다. 이 변호사는 자산불평등과 투기 억제를 위한 개선과제로 1) 토지초과이득세법 부활, 종부세 토지분 강화, 개발이익 환수 강화 등 세제 개혁, 2) 가계부채와 주택담보대출 확대 방지를 통해 부동산 시장에 금융 유입 확대를 억제,  3) 선제적· 포괄적인 주택 시장 규제 정책, 범정부적 투기 규제 감시 및 관리 시스템 구축, 4) 3기 신도시 택지 민간 매각 대폭 축소 및 공공주택 공급의 대폭 확대, 5) 공공임대주택과 공공분양주택 정책의 개혁, 6) 농지법 추가 개정과 정책 개혁 등을 제안했습니다. 

• 이어 임재만 교수는 LH 조직 개편의 필요성과 다양한 해법이 제시되고 있는 가운데 정부가  LH 조직개편안을 내놓았는데, 이 방안에는 방향과 목적이 불분명하며, 토지와 주택 개발 계획 수립의 주체와 주거복지 기능 강화 및 수행을 위한 재원 마련 등 제시되지 않는 문제점을 지적했습니다. 임 교수는 LH 조직 개편 방향에 대해 1) 자산 관리, 부동산 개발, 주택 관리, 주거복지 등 계획과 집행, 관리의 분리로 정보 집중 차단과 전문성 강화, 2) 공공택지의 민간매각 최소화를 통한 공공성 강화, 3) 주택관리를 넘어 실질적인 주거 등 생활서비스 체계 구축을 위한 주거 복지 강화, 4) 수익사업 부문 적자 시 정부 책임성 강화한 재무적 지속가능성 등을 강조했습니다. 또 임 교수는 LH 조직 개편 방안에 대해 공적 자원 확보는 토지주택은행(기존 토지은행)과 LH공사에서 주거복지 전달은 주거복지공단(기존 주택관리공단)에서 역할을 담당하여 공공기관 간 거래 부당지원행위 문제 해결이 필요하다고 설명했습니다.

• 최은영 한국도시연구소 소장은 정부가 발표한 LH 조직 개편안에 대해 ‘환골탈태 없는 해체’로 이어질 수 있다고 우려하며, LH 분리가 목적이 아니라 모든 사람의 ‘주거권 향상’이 LH공사 개혁의 목적이 되어야 강조했습니다. 또 최 소장은 LH공사 개혁은 택지매각, 분양 등을 통해 얻은 이익에 기반한 교차보조 방식을 탈피해야 하며, 공공임대주택의 공급.관리와 관련된 모든 단계에서 주거복지가 강화되어야 한다고 주장했습니다. 최 소장은 정부가 LH 사태를 계기로 그린뉴딜, 균형발전, 주거복지 강화 등 미래 사회 대응과 국가적 문제가 해결될 수 있도록 LH공사 구성원을 포함한 광범위한 의견 수렴이 이뤄져야 한다고 덧붙였습니다.

• 박인권 서울대 교수는 LH 혁신의 목표가 부동산 개발이익의 사적 편취를 막고, 주거복지, 국토균형발전, 공적 부동산 개발 등 LH 본연의 기능을 원활히 수행하도록 만드는 것이 되어야 한다고 강조했습니다. 박 교수는 LH 혁신 방안에 대해 장기적으로는 ‘토지은행’을 도입하여 공공자산 비중을 높이고, 단기적으로는 일정 부분의 토지를 부분적으로 비축하는 방안 도입이 필요하다고 주장했습니다. 그리고 LH의 독점적 지위에서 발생하는 비효율을 방지하기 위해 수도권과 같이 지자체와 지방공기업의 역량이 높은 곳에서는 경쟁방식을 통해 사업을 시행하는 방안도 도입해야 한다고 덧붙였습니다.

▣ 토론회 자료집 [https://drive.google.com/file/d/1Adb-N2AXzLYahnR4Da2JKhWiTAUaQQ6j/view?u... style="background:0px 0px;color:rgb(102,153,204);" rel="nofollow">원문보기/다운로드]

▣ 보도자료 [https://docs.google.com/document/d/1uDXRzAjVY2B8gb2B07oUZEZhI4iHpaBbQhHu... style="background:0px 0px;color:rgb(102,153,204);" rel="nofollow">원문보기/다운로드] 

▣ 온라인 생중계 https://bit.ly/3yAZde5" style="background:0px 0px;color:rgb(102,153,204);" target="_blank" rel="nofollow">https://bit.ly/3yAZde5