동부간선민자사업 정상화를 위해 박원순 서울시장에게
공개토론 제안한다

– 박원순 서울시장의 구체적이고 객관적인 답변을 요청한다
– 시민이 직접 검증할 수 있도록 관련정보를 즉시 투명하게 공개하라

서울시(시장 박원순)는 2019년 12월 26일 동부간선도로 지하화 민간투자사업(이하 ‘동부간선민자사업’) 제3자 제안을 공고했다. 민자사업은 수익자부담원칙에 가장 근접한 방식임에도, 시민보다는 오히려 특정 건설대기업을 위한 방식으로 이용되고 있어 재정낭비·시민 호주머니털기 등의 비난을 받아왔다. 금번 동부간선민자사업은 그 정도를 훨씬 넘고 있다. 추정 건설사업비 9,428억원의 이번 사업은 대형공사 기준인 300억원의 30배가 넘는 초대형사업임에도, 투명성·공정성 확보방안을 찾아보기 어렵고 반대로 시민부담만을 가중시키고 있기 때문이다. 이에 경실련은 지난 1월 17일(금) 「동부간선도로 민간제안사업에 대한 문제제기 및 대안제시」에서 *8가지를 제안했다(동 문건은 당일 서울시 담당부서에 전자메일로 전달했음).

그런데 1단계 평가서류 제출마감이 금년 설연휴 다음날인 1월 28일(화)로 시간이 촉박함에 따라 동부간선민자사업 정상화를 위해 다음 4가지를 긴급 제안한다.

– 다       음 –

하나, 경실련의 1월 17일자 8가지 제안내용에 대해 설연휴前 답변

둘, 경실련의 1월 16일자 *정보공개요청에 대한 신속한 공개 이행

셋, 재정사업 대비 동부간선민자방식이 얻는 구체적 이익(재정도로 4∼6차선 11.3km와 병행 시행)

넷, 특혜논란을 일으킨 서울시장에게 1월 중 시민단체와 공개토론을 제안한다(30일, 31일 中 택일)

우리나라 민자사업은 민간자본 투자사업임에도 엄청난 재정(세금)이 무상으로 투입되며, 이마저도 완공후 ‘먹튀’하는 건설대기업이 주도하고 있어 지극히 비정상이 되어 왔다. 특혜시비, 평가불공정, 재정낭비 등으로 말도 많고 탈도 많은 부패한 민자사업으로 전락한 것이다. 이렇게 된 이유는 건설대기업을 통한 공사비 부풀리기 및 외국엔 허용되지 않는 민간제안방식 등이 원인이다(경실련, 1월 17일자 별첨2 ‘민간투자사업 특혜관행 구조도’ 참조). 그럼에도 중앙정부와 지방정부는 공히 「사회기반시설에 대한 민간투자법」의 특혜제도 개선 없이 민자사업 활성화만을 부르짖고 있기에 개탄하지 않을 수 없다. 시민의 경고에도 불구하고 여전히 기회가 평등하지 않고, 과정 또한 공정하지 않는 사업방식으로 추진된다면, 시민의 이름으로 민·형·행정적 책임을 묻지 않을 수 없을 것이다.

보도자료_동부간선민자사업 관련 긴급제안

문의: 경실련 부동산건설개혁본부(02-3673-2146)

산림청은 캄보디아 툼링 레드플러스 사업의 부실한 운영을  투명하게 인정하고 대책을 마련하라

○ 캄보디아 사업지의 총면적은 2015년에 시작 당시 70,042ha에 달했고 실제로 툼링 레드플러스(REDD+) 사업 공식 홈페이지에서 누구나 이 정보를 확인할 수 있다. 산림청이 주장하는 41,196ha는 “사업 회계 지역”(Project Accounting Area:PAA)만 한정해서 말하는 것인데, 이 역시도 2015년 시작 당시에 5.6만ha였다.

[caption id="attachment_218750" align="aligncenter" width="640"] 사진1. 툼링 레드플러스 공식 홈페이지의 1년차 리포트(Year 1 Report) 에서 캡쳐 함(출저: http://www.tumringredd.org/report-and-publication/)[/caption]

○ 산림청이 주장하는 41,196ha는 2018년 인증기관인 베라(VERRA)의 현지 답사 당시, 그때까지 이미 지속적으로 파괴되고 남은 산림의 면적을 보고한 수치이다. 산림청이 이렇게 행정적 면적을 줄이는 교묘한 방식으로 책임을 회피하고 사실을 호도할 것을 사전에 예측했기에, 우리는 이 보수적인 수치(5.6만ha)를 바탕으로 보도를 했다. 이제 와서 41,196ha가 본래 면적인 것처럼 제시하는 것은, 지난 수년간의 산림파괴에 대한 책임을 회피하려는 것은 물론, 또다시 일반인에게 낯선 전문용어를 동원해 국민을 눈속임하려는 부끄러운 태도의 반복이다.

○ 게다가 그 PAA 지역 마저 상당 부분 훼손되고 있는 것을, 아래 지도에서 확인할 수 있다. 이 지도에 나타난 것 외에도 PAA 지역 내의 훼손에 대한 정보는 지금 현재도 캄보디아 활동가들을 통해 계속 제보되고 있는 상황이다. 산림청은  무작정 산림파괴가 없었다는 말을 하기 전에, 적어도 본 시민단체들이 지적한 지역들이라도 현지답사 등을 통해 명백한 증거를 제시하고 증명하려는 최소한의 성의도 보여줘야 하는데, 그러지 않고 있다.

[caption id="attachment_218768" align="aligncenter" width="630"] 지도 1. 2000-2021 년 툼링 REDD+ 시범사업 구역의 벌목 현황. 굵은 흰색 실선은 REDD+ 시범사업 구역 경계이고, 각 적색 픽셀은 20 년간의 산림 손실 정도를 표시함. 적색의 밝기가 밝을수록 최근에 유실된 산림. 남은 산림은 산림끼리의 연결이 끊겨 파편화되면서 생태적으로 취약한, 고립된 소규모 ‘섬’으로 변해가는 중. 노란색 픽셀은 “GLAD 산림 유실 경보”로 임관층 손실 즉 기존 산림이 새롭게 유실되고 있는 구역을 보여주는데, 산림 유실 상황이 더욱 심각해졌음을 보여줌. ©Global Forest Watch(https://www.globalforestwatch.org/blog/data-and-research/glad-deforestat... alerts/)[/caption]

○ 산림청의 주장(“연평균 1.68%” 훼손)과는 달리, 2015년부터 현재까지 연평균 8% 이상의 산림이 훼손되고 있고, 지금 이 순간에도 진행 중이다. 이 역시 메릴랜드 대학에서 제공하는 공개 위성 정보를 활용하고, 지리정보 시스템(GIS)을 사용할 수 있으면 누구나 확인할 수 있다.

[caption id="attachment_218754" align="aligncenter" width="640"] 표 1. 메릴렌드 대학에서 제공하는 Global Forest Watch 2.0 (GFW 2.0)로 추출한 정보 (출처:https://glad.umd.edu/projects/global-forest-watch)[/caption]

[caption id="attachment_218755" align="aligncenter" width="605"] 표 2. 메릴렌드 대학에서 제공하는 Global Forest Watch 2.0 (GFW 2.0)로 추출한 정보 (출처:https://glad.umd.edu/projects/global-forest-watch)[/caption]

○ 산림청은 산림 훼손이 이미 진행된 지역을 제외하고 계산하는 방식으로 훼손의 규모를 애써 축소하려고 시도하고 있다. 게다가, 이 주요 지역에 대한 산림 훼손률을 캄보디아 전체의 연간 산림 훼손율과 비교해 성과를 자랑하는 것은, 산림청의 현저히 낮은 기준을 드러낼 뿐이다. 산림청이 주장하는 “사업이 없었을 시와 비교했을 때의 보호 성과”는, “추가성(Additionality)”이라는 문제적 개념에서 나오는 말로, 평가기준의 모호함과 예측 불안정성 때문에 레드플러스에서 대표적으로 유수한 국제 시민 단체들로부터 비판 받고 있다. 오죽하면, 세계 3대 탄소상쇄 관련 인증기관인 골드 스탠다드(Gold Standard)도 이러한 기준의 불분명함 때문에 레드플러스 사업은 인증서를 발행하지 않고 있다.

○ 레드플러스(REDD+) 사업의 지역주민 산림 감시단 활동을 “자원봉사 차원”으로 이해하는 산림청의 해명은 우습기 짝이 없다. 툼링 레드플러스 사업 설명 보고서에 따르면 불법벌채 감시와 생물다양성 보전 활동 등을 위해 산림 감시단 고용(employment) 확대 및 이들에게 안전한 고용 환경을 보장해주어야 한다는 지적이 수차례에 걸쳐 나온다. 산림청의 위와 같은 발언은 툼링 레드플러스 사업에서 중추적인 역할을 하고 있는 지역주민의 값진 노동을 당연시할 뿐만 아니라, 애초에 착취가 일어날 수밖에 없을 만큼 낮은 담당 공무원들의 처참한 의식수준을 여실히 드러낸다.

○ 캄보디아 인권 테스크 포스 대표이며, 이번 조사 이외에도 수많은 산림감시단과 접촉하고 인터뷰한 욱 렝은 “산림 감시단은 단순 자원 활동이 아니다. 캄보디아 산림청과 레드플러스가 인정하는 정식 선발된 멤버들로 구성된 팀들로 위원회도 갖추고 있다. 그들의 활동에 대해 정당한 대가를 지불하는 것은 당연한 것이며, 감시단 멤버들은 그렇게 알고 있고, 또 기대하고 있다. 이것이 없다면 그건 거짓말이고 노동 착취라고 생각한다. 수많은 돈을 사업에 써놓고, 어떻게 관련 주민들을 자원봉사자라고 할 수 있는가“며 분개했다.

○ 게다가 이것이 자원봉사라면 산림청과 캄보디아 정부 양측은 무슨 낯으로 산림 감시단 활동을 레드플러스의 대표적인 활동 중 하나로 소개하면서 해당 체계를 강화하겠다고 하는가? 현지 조사 결과 정찰 당 50달러도 안되는 대단히 낮은 그 “실비” 마저도 제 때 지급되고 있지 않고 있는 정도로, 현실은 처참하다. 바로 이것이 레드플러스가 실제로 지역 주민이나 원주민에게 혜택이 되지 못해 ‘위선적 사업’이라는 거센 비판을 받는 이유 중 하나이다.

○ 레드플러스(REDD+) 사업지 내 토지 강탈 등 불법 토지 점유 행위에 대해서는, 산림청이 직접 시인 하듯이 사업 준비 단계에서부터 인지할 수 있는 문제이기 때문에 이제서야 뒤늦게 캄보디아 정부에 “요청을 한다”는 것은 사업 현장에 대한 이해 그리고 사전 준비 부족으로 밖에 볼 수 없다. 산림청은 캄보디아 정부에게 책임을 넘기려고 하지 말고, 지금이라도 잘못된 접근을 인정하고 구체적인 대책을 마련해야 한다.

○ 위성자료 및 항공사진 분석, 수차례 현지답사 및 관계자 인터뷰 등 체계적인 조사를 통해 밝혀낸 사업장내 심각한 산림 파괴와 부실한 관리에 대한 비판을 귀담아 듣지 않고 변명만 하기 바쁜 산림청의 접근으로 봤을 때, 현재도 문제투성이인 레드플러스(REDD+) 사업은 단순한 “개선”으로 해결될 일이 아니라, 원점부터 재검토해야 하는 상황이다.  그럼에도 “국제사회에서 레드플러스 선도국가로 자리매김하는 계기가 될 것”이라며 근거 없는 포부를 밝히는 산림청의 대응은 한심하기 그지없다. 산림청이 건전한 비판에 귀 닫고 본인들 말만 계속해서 떠들어 댄다면 얼마 안가 국제사회에서 ‘레드플러스 선도국가’가 아니라 ‘레드플러스 불량국가’로 낙인 찍히게 될 것이 자명하다.

서울시는 부동산부자 대변하는 자치구 감사하라!

불공정 공시지가 개선하겠다는 서울시장과 엇박자 서울시행정도 감사해야

최근 언론보도에 따르면 서울시 일부 자치구는 ‘20년 표준지 공시지가 하향의견을 서울시에 제출했다. 서울시는 25개 자치구 중 4개 자치구(강남구, 마포구, 서초구, 성동구)의 19년 부동산 거래내역을 지난 1월 국토교통부에 송부했다. 이에 대해 서울시는 하향검토 요청이 아닌 균형유지 및 적정 평가를 요청한 것이라고 해명했지만, 사실상 고가 부동산 밀집지역 자치구의 의견을 수용한 것이나 다름없어 비판받아 마땅하다.

최근 부동산 문제로 인한 부의 양극화가 심화되자 박원순 시장은 공시가격 개선의지를 여러 차례 비춰왔다. 국토부의 불공정한 표준지 가격으로 인해 개별지의 공시지가가 낮게 책정될 수밖에 없다며 표준지 조사권한 이양 등 공시지가 현실화 의지를 강조했다. 이런 상황에서 서울시의 행동은 박원순 시장의 공시지가 개선의지에 반할 뿐 아니라 고가 부동산 부자의 이해관계를 대변하며 불공정 표준지 공시지가를 방치하겠다는 것밖에 되지 않는다. 서울시장은 공시지가 현실화를 외쳤지만, 서울시 행정은 부동산부자의 민원 해결사 노릇을 하고 있다고 봐도 과언이 아니다.

서울시 일부 자치구는 작년에도 표준주택 가격이 지나치게 높다며 조정해 달라고 국토부에 요청했다. 강남구, 서초구, 마포구, 성동구, 동작구, 종로구 등이었다. 이에 경실련은 ‘19년 1월 17일 6개 자치구에 불평등 공시가격 개선 의지를 묻는 공개질의를 보냈고, 지자체는 답변을 보냈다(‘표준주택 공시가격 재조사 요청한 5개 자치단체장에게 공개질의’). 하지만 강남구, 서초구, 마포구, 성동구는 이번에도 민원을 핑계로 불평등 공시지가를 ‘유지’해 달라고 국토부에 요청하고 있다.

서울시가 자치구의 이의제기를 핑계로 사실상 ‘공시지가 하향’을 국토부에 요청한 것은 납득할 수 없다. 공동주택(아파트)에 사는 주민들은 2005년 공시가격 제도가 도입된 이후 시세의 70% 수준의 공시가격으로 세금을 내왔다. 하지만 고가 토지를 소유한 이들은 시세의 30~40% 수준의 공시지가로 세금을 납부하고 있다. 왜곡된 공시제도가 낳은 명백한 세금 특혜다.

상황이 이러한 데도 고가 부동산이 밀집한 자치구와 이를 관리해야 할 서울시가 국토부에 하향의견을 제출했다. 공시가격 현실화는 조세형평성을 제고하고, 비정상의 정상화를 꾀하는 일이다. 공동주택을 소유한 주민들이 다른 부동산유형 소유자들보다 더 많은 세금을 낼 때는 아무런 대책도 내놓지 않다, 일부 부자들의 세 부담 상승을 이유로 공시가격 현실화를 반대하는 것은, 소수 부자 주민의 대변자임을 스스로 자인하는 것에 불과하다.

서울시는 일부 자치구의 하향 의견을 수용할 것이 아니라 이들 자치구에 대한 감사에 착수해 위법한 행위가 있었는지 조사부터 해야 했다. 박원순 시장의 불로소득 환수와 공시지가 현실화 의지에 반하는 행정으로 비난을 자초한 서울시 관계자에 대한 감사도 이루어져야 한다.

왜곡된 공시제도는 부동산 투기와 불공평 과세의 핵심 원인으로 작용하고 있다. 상위 1% 다주택자의 주택보유량은 2007년 3.2채에서 2017년 6.7채로 증가했고, 상위1% 재벌기업들의 토지보유량도 2007년 8억평에서 2017년 18억평으로 증가했다. 공시지가가 시세의 절반에도 못 미치는 상황에서, 정부가 아무리 세율을 높이더라도 부동산에서 얻는 불로소득을 제대로 환수할 수 없다.

경실련 조사결과 올해도 표준지 공시지가 시세반영률은 33.4%로 작년과 동일하며 매우 낮은 수준이다. 정부는 시세반영률이 65.5%라고 밝혔지만 시도별 행정동별 세부내역을 공개하지 않고 있어 여전히 거짓통계로 의심된다. 박원순 시장도 최근 잇따라 공시지가를 개선, 불로소득을 환수하겠다고 강조했지만 지자체의 표준지 공시지가 하향요구에 편승하는 엇갈린 행정으로 시민들의 불신만 커지고 있다. 정부와 서울시는 지금이라도 왜곡된 공시제도를 바로잡아 1% 부자계층에 대한 특혜를 없애고, 부동산시장을 정상화하는 일에 나서기 바란다.

보도자료_ 서울시는 부동산부자 대변하는 자치구 감사하라

문의: 경실련 부동산건설개혁본부(02-3673-2146)

대통령은 투기와 전쟁, 장관은 공시지가 조작

– 경실련 조사 33% vs. 국토부 발표 65.5% 2배 차이
– 장관은 산정근거 공개하고 공개토론 나서라
– 임대료 수입 30억인데 보유세는 2.1억원, 불로소득 환수 불가

국토부는 오늘(2/12) 2020년 표준지 공시지가를 발표했다. 50만 표준지 공시지가는 전국 3,300만 개별 필지의 공시지가 산정 기준으로 매우 중요하다. 하지만 국토부는 또 다시 현실화율 65.5%라는 거짓자료를 발표하며 여론을 호도하고 있다. 국토부는 여러차례 불평등 공시제도를 개선하겠다고 밝혔지만, 결과는 실망스럽다. 이제는 청와대가 직접 나서 불평등 공시지가 문제를 해결해야 한다. 또한 검찰은 경실련이 고발한 공시가격 조작 관련자에 대한 수사를 즉각 착수하길 바란다.

공시지가 현실화율, 경실련 조사 결과와 국토부 발표 2배 차이

국토부 발표 자료에 따르면, 표준지 공시지가는 전국으로는 6.33%, 서울은 7.89% 상승했다. 지난해 전국적으로 공시지가가 9.42% 상승한 것에 비해 올해는 3%p 떨어진 수치다. 공시지가 현실화율은 지낸 해에 비해 고작 0.7%p 상승한 65.5%다. 공시지가 상승률은 전국 17개 지자체 중 대전을 제외한 모든 지역에서 지난해 상승률보다 낮게 나타났다. 공시지가 현실화를 위한 정책적 판단은 없는 수준이다. 정부가 부동산부자의 민원에 굴복해 공시지가 정상화는커녕 단순 시세변화만 반영한 것으로 추정된다.

국내 최고가 필지는 서울시 중구 충무로1가에 있는 네이처리퍼블릭 명동점이다. 이번에 평당 6억원으로 지낸 해에 비해 평당 5,300만원 상승했다. 하지만 주변에서는 2018년부터 평당 10억원에 거래가 이뤄지고 있다. 네이처리퍼블릭 토지 소유자의 연간 임대료 수입만 30억원에 이르는 것으로 알려졌다. 하지만 시세를 반영하지 못하는 공시지가로 인해 토지 보유자가 내야 할 보유세(재산세+종부세)는 2.1억원밖에 되지 않는다. 전년 보유세 대비 2,500만원 오른 수준이다. 같은 명동, 그중에서도 메인 상권에 위치한 표준지 가격 9위인 토지는 평당 3억 9,600만원으로 결정돼 시세반영률이 40% 수준이다.

2020년 서울 25개 표준지 아파트 현실화율 33%…고가 빌딩은 40.7%

고가에 거래된 상업빌딩 표준지 역시 마찬가지다. 2014년 평당 4.2억원에 매각된 삼성동 GBC(구 한국전력 본사)는 2019년 공시지가는 1.9억원이었고, 2020년 공시지가는 평당 2.1억원 수준이다. 여전히 5년 전 시세의 51%에 불과한 수준이다. 경실련이 조사한 2019년 고가 실거래 빌딩 또한 마찬가지다. 2019년에 1,000억원 이상 가격에 거래된 빌딩은 23개 빌딩이었고, 이중 표준지는 6개다. 6개 빌딩 토지의 2020년 공시지가 현실화율은 평균 40.7% 수준이다.

결국 정부 주장과 달리 다수 고가 토지는 시세에 비해 훨씬 낮은 가격으로 공시지가가 결정된 것이다. 공시지가는 매년 1,500억원가량의 세금을 투입해 조사되지만, 수십 년간 조작되어 엉터리로 고시되어 왔다. 이로 인해 대한민국 땅의 90% 이상을 갖고 있는 재벌대기업과 부동산 부자만 막대한 세금 특혜를 누리고 있다. 매번 거짓 통계만 내놓고 있는 정부는 개선의지가 있는지 의심스럽다.

현실화율 65.5%에 대한 근거 자료를 투명히 공개하라

정부는 이번 발표에서 공시지가 현실화율이 65.5%라고 주장하고 있다. 경실련이 아파트용지와 상업용지 등의 현실화율을 추정한 값과는 차이가 매우 크다. 2019년 거래된 고가 빌딩의 2020년 시세반영률은 40.7%, 서울시 자치구별 25개 표준지 아파트의 2020년 현실화율은 33%에 불과하다. 토지 가액의 대부분이 아파트 용지와 상업지이기 때문에 정부의 현실화율은 이해하기 어려운 수준이다.

그간 정부는 국회 국정감사에서 2014년 61.9%, 2015년 63.6%, 2016년 64.7%가 표준지공시지가 현실화율이라고 주장해 왔으나 산정방식과 과정을 공개하지 않았다. 이번에 부동산 공시가격의 투명성을 높이겠다며 세종시 표준지의 평가 기초자료를 내일(2/13)부터 공개하겠다고 밝혔다. 경실련은 그간 지속적으로 촉구해 온 현실화율 산정기준과 관련 자료가 어떻게 공개될 것인지 철저히 지켜보며 검증할 것이다. 또한 국토부는 작년 12월 경실련에 제안한 공개토론에 즉각 임할 것을 촉구한다.

보도자료_2020년 표준지 공시지가 발표에 대한 경실련 입장

문의: 경실련 부동산건설개혁본부(02-3673-2146)

대법원의 민자사업 공사비내역서 공개 판결 환영한다!

­

3건 민자사업에 대한 국토교통부의 정보공개거부 처분,
경실련 패소부분 파기하고 고등법원으로 파기환송 ­
­ 정보독점이 있는 곳에 부패가 있고, 부패가 있는 곳에 정보은폐가 있다!

­

1. 대법원(주심 안철상, 재판장 김상환)은 2월 27(목) 민자사업 실시협약서 및 공사비내역서에 대한 정보공개거부처분 취소소송에 대해 원고(경실련) 패소 부분을 파기하고 서울고등법원에 환송토록 판결했다(별첨 #1: 대법원 2017두64293 판결문). 경실련은 민자사업 추진과정에서의 각종 특혜 및 혈세낭비 예방을 위해 관련 정보의 투명한 공개가 절실함을 주장해 왔기에, 금번 대법원 파기환송 판결을 환영하고 매우 뜻 깊게 생각한다. 이번 판결에 따라 정부 등 주무관청은 영리법인 민자사업자와의 토건동맹으로 오해받을 무분별 비공개폐습을 중단하고, 민자사업과 관련된 실시협약서 및 공사비내역서(원·하도급대비표 등 포함) 등 정보의 상시 공개를 기대한다.

2. 경실련은 2016년 3월경 국토교통부를 상대로 ▲신분당선 연장선 복선전철 ▲소사-원시 복선전철 ▲수원-광명 고속도로 3건 민자사업의 실시협약서 및 공사비내역서 정보공개를 청구했다. 국토교통부는 ‘민자사업자 영업비밀’을 이유로 정보공개거부 처분했고, 경실련은 곧바로 정보공개거부처분 취소 소송을 제기했다(※ 당시 국토부의 정보공개거부처분 사유에는 ‘정보 부존재’에 대한 언급이 전혀 없었음).

그런데 서울고등법원은 2017년 9월 19일 수원-광명 고속도로의 공사비내역서만 공개 판결한 채, 신분당 연장선 및 소사-원시선 공사비내역서는 정보부존재를 이유로 각하 결정했다. 이러한 항소심 판결은 1심에서 공사비내역서가 존재함을 근거로 판단한 것조차 뒤집은 것으로, 관련 법령상 주무관청에게 당연 제출되어야 하는 공사비내역서를 아무런 이유 없이 부존재한다고 판단한 것이다(※ 1심 서울행정법원은 소사-원시 공사비내역서에 대하여, 정보는 존재하나 공개될 경우 민자사업자가 계약상 불리한 지위에 놓이므로 민자사업자의 정당한 이익을 현저히 해할 우려에 해당한다면서 비공개 판단했음).

하지만 대법원 판단은 상식과 부합했다. 민간투자법령에 따르면 민자사업자가 국토부로부터 각 실시계획승인을 얻는 과정에서 확정된 공사비에 대한 공종별 수량 및 단가내역 등을 기재한 각 공사비내역서를 국토부에게 제출하였고, 국토부는 각 공사비내역서를 보유·관리하고 있을 상당한 개연성이 증명되었다고 볼 수 있다면서 서울고등법원 판결을 파기환송토록 판단했다.

3. 경실련은 그간 민자사업임에도 막대한 세금이 투입되는 만큼 투명한 정보공개가 필요함을 줄기차게 주장해왔다. 실제로 우리나라 민자사업은 모든 과정에서 각각의 특혜가 제공 돼 민자사업임에도 막대한 혈세낭비 비난을 받는 희한한 일이 벌어져 왔다. 이 때문인지는 몰라도 정부와 주무관청들은 민자사업 관련 정보를 숨기기에 급급하였고, 이렇다보니 주무관청과 민자사업자간의 야합·밀실협상 의혹은 줄어들 기미가 보이지 않았다. 정보를 독점한 주무관청이 정보은폐를 특혜감추기용 방패막이로 악용해 왔기 때문이다.

대법원은 금번 판결 이전에도 민자사업의 정보를 공개하라고 판결했다. 2011년 대법원은 경실련의 인천국제공항 민자도로의 실시협약서 및 사업비(공사비)내역서 정보공개요청에 대해, 민자사업자는 민간투자법에 의하여 설립된 법인으로서 그 목적 수행을 위하여 일반 사기업과 다른 특수한 지위와 권한을 가지고 있어서 법상 공공기관에 준하거나 그 유사한 지위에 있다고 볼 수 있다면서 당시 국토해양부의 정보비공개결정이 위법하다고 판단하였다(별첨 #2: 대법원 2010두24647 판결문).

4. 이번 대법원 판결을 기점으로 민자사업에 대한 ▲실시협약서 ▲공사비내역서 ▲하도급 내역서(원·하도급대비표 등 포함) 등 관련 정보들의 투명한 공개를 거듭 촉구한다. 아울러 민자사업 정보비공개 처분 남용 근거인 (표준)실시협약서상의 비밀유지 특혜조항을 즉각 폐지해야 한다.

별첨 #1. 대법원 2020. 2. 27. 선고 2017두64293 판결문(신분당선 민자철도 등 3건)
별첨 #2. 대법원 2011. 10. 27. 선고 2010두24647 판결(인천국제공항 민자도로)

보도자료_대법원 민자사업 공사비내역서 공개판결 환영한다

문의: 경실련 국책사업감시단(02-3673-2146)

경실련 총선기획, 2호. 1억대 건물분양 아파트가 사라졌다

– 2009년 특별법 제정으로 강남서초에 토지임대 건물분양 아파트 공급

– 24평 건물값 1억4천, 토지임대료 월32만원, 최장 80년 거주

– 2015년 12월 28일 여야야합으로 특별법이 폐지되고 사라져

경실련 총선기획 가라 뉴스 ②호는 1억대로 내집마련 가능한 ‘토지임대 건물분양 아파트’를 없앤 의원들입니다.

현재 서울 아파트값은 중위가격 기준 9억원이고, 강남아파트 분양가는 평당 5천만원입니다. 위례, 마곡지구 등 강제수용된 땅을 개발해서 공급되는 공공주택조차 평당2천만원대로 25평 기준 5억원이나 됩니다. 정부가 생애최초 내집마련을 위해 호당 2억원 이내로 대출(디딤돌 주택담보대출)해주고 있지만 노동자 평균연봉이 3천만원인 현실에서 정부의 대출지원으로는 내집마련은 불가능합니다. 널뛰는 미친 집값에 내집마련과 결혼을 포기하는 ‘집포세대’만 자꾸 늘어나고 있습니다.

하지만 강남에서 1억대로 내집마련이 가능했던 시절이 있었습니다. 일명 토지임대 건물분양 아파트입니다.

토지임대 건물분양 아파트는 ‘토지는 국가가 소유하고, 건물만 소비자에게 분양하되 최대 80년까지 거주할 수 있는 주택’입니다. 싱가폴, 스웨덴 등 선진외국에서는 보편적 주택공급방식입니다. 토지를 공공이 보유하기 때문에 지가상승에 따른 개발이익 환수, 저렴 주택 공급확대 및 공공자산 증가 등의 효과를 얻을 수 있습니다. 특히 지금처럼 집값폭등으로 민간택지의 바가지분양이 넘치는 현실에서 서민들의 내집마련을 위해 공공이 보유한 토지에서의 값싼 건물분양 주택공급 확대가 매우 절실합니다.
우리나라에서는 참여정부시절 토지임대 건물분양 아파트가 일명 반값아파트로 최초 공급됐습니다. 2007년 참여정부는 국민땅을 강제수용해서 개발한 군포부곡지구에 804가구를 토지임대 건물분양 방식으로 공급했습니다. 하지만 공급가격이 원가기준이 아닌 주변 시세수준으로 책정되며, 국민들로부터 외면받았고 결국 분양아파트로 전환됐습니다. 공기업 부담, 건설업계 민원 등을 우선했던 관료들이 반값아파트로 포장만 했을 뿐 결국 시민들을 우롱하고 토지임대건물분양 아파트 정책을 무력화시킨 것입니다.

이후 홍준표 의원이 관련법을 입법화하면서 토지임대 건물분양 아파트 논의가 재점화됐습니다. 원래 토지임대 건물분양, 일명 반값아파트는 미래통합당(당시 한나라당) 182명이 찬성, 당론으로 채택된 정책입니다. 홍준표 의원이 2008년 토지임대부 분양주택 공급을 위한 특별법을 발의했고 2009년 본회의를 통과, 2011년부터 시행됐습니다. 이명박 정부는 특별법에 따라 강남서초 보금자리지구에 평당 550만원의 건물분양 아파트를 760가구 공급했습니다. 공급가격은 24평 기준 건물값 1억 4천만원에 토지임대료 월 32만원이며, 토지임대기간은 80년입니다. 정부가 대출지원해주는 2억원으로 충분히 내집마련이 가능해지는 것입니다.

당시 토지임대 건물분양 아파트는 11.5대 1의 청약경쟁률로 국민적 지지를 받았습니다. 하지만 국회는 공기업 재정부담, 택지확보의 어려움, 수요자 비선호 등 국민이 아닌 건설업계 논리를 내세워 특별법을 폐지시켰습니다. 국회는 2015년 12월에 김성태(미래통합당) 의원이 대표발의한 ‘토지임대부 분양주택을 주택법에 포함시키는 등의 주택법 전면개정안’을 본회의 통과시켰고, 이에 따라 토지임대 분양주택 특별법이 폐지됐습니다.

결과적으로 미래통합당이 당론채택, 입법발의, 본회의를 통과시켰음에도 불구하고 법 제정 6년만에 스스로 폐지시킨 것입니다. 만일 토지임대부 특별법이 폐지되지 않았더라면 1억대 내집마련이 가능했습니다. 저렴한 주택의 지속적 공급으로 주변 집값은 안정되고, 토지를 보유하고 있는 공공(국민연기금 등)의 자산도 증가될 수 있었습니다.

당시 특별법 폐지를 주도한 의원 중 20대 현역의원은 김성태 의원(대표발의), 강석호 의원, 박덕흠 의원, 이완영 의원, 이장우 의원, 함진규 의원(이하 공동발의) 등 미래통합당 의원입니다. 이중 김성태 의원은 불출마를 선언했고, 이완영 의원은 불법정치자금 수수로 의원직을 상실했습니다. 하지만 나머지 의원들은 21대 출마를 엿보고 있습니다. 서민을 위한 1억대 아파트법을 없앤 의원들에게 또 한번의 기회를 주면 안 됩니다.

다음에는 가라 뉴스 ③호로 바가지 분양 근절하는 분양가상한제를 폐지하자는 의원들입니다.

혈세낭비 용인한 법원판결 강력 규탄한다!

– 기술형입찰 공사비관련 정보를 상시 공개하라
– 기술형입찰 평가위원 상시로비 부패를 철저히 수사하라
– 평가의 ‘공정’을 위해 가중치방식 폐지, (가칭)국민배심제 도입하라

서울중앙지방법원은 지난 2월경 공공공사 예산낭비가 합법적이라는 판결을 하였다(서울중앙지법 2019가합545145, 재판장 정완). 2017년경부터 논란이 되었던 ‘한국은행 통합별관 신축공사’에서 예정가격을 초과하고 차순위 업체보다 약 590억원 높게 투찰한 입찰자[계룡건설산업]를 낙찰자로 선정한 정부(조달청)의 결정이 적법하다고 판결했다. 낙찰자지위확인 소송을 제기한 입찰자[삼성물산]는 여러 이유로 항소를 포기하여 1심 판결이 확정되고 말았다. 경실련은 법률적 근거없이 예정가격 초과 입찰자를 적법한 낙찰자로 판단하여 예산낭비를 용인한 법원 판단을 강력히 규탄하면서 다음과 같이 입장을 밝힌다.

예정가격 초과 입찰자를 낙찰자로 결정할 수 있은 법률적 근거 없다

금번 사법부의 판단은 납득하기 어렵다. 위 서울중앙지방법원 재판부는 국가계약법령상 ‘실시설계 기술제안입찰’ 방식에 대한 낙찰상한액 규정이 없으므로 예정가격을 초과해도 된다고 봤지만, 그 외 모든 발주방식에서 낙찰상한액을 규정하고 있는 금액상한원칙을 의도적으로 간과한 잘못을 저질렀다. 또한 가격경쟁 없는 기술형입찰의 특혜성을 에둘러 외면했다. 유독 ‘실시설계 기술제안입찰’에서만 낙찰상한액 규정을 두지 않는 것은 입법 미비이다. 그렇다면 가장 유사한 ‘대안입찰’ 방식에서 예정가격을 낙찰상한액으로 규정한 것을 준용해 판결해야 했지만 이마저도 무시하였다. 그 결과 법률적 근거도 없이, 예정가격 초과자를 낙찰자로 선정해도 된다는 황당한 억지 결론을 만들어 냈다. 공교롭게도 정부(조달청)측 보조참가인으로 참여한 낙찰자의 소송대리인은 국내 최대 로펌인 김·장 법률사무소다. 이 점 역시 석연치 않다.

법원 판단대로라면, 예정가격을 만드는 이유가 설명되지 않는다

법원의 판단은 중대한 착오가 있다. 재판부는 특혜로 점철된 기술형입찰 행태를 제대로 알지 못한 채 판결을 내린 것으로 보인다. 현행 기술형입찰은 단 0.1점이라도 설계평가점수를 높게 받으면 낙찰자로 선정될 수 있어 가격경쟁을 배제시킨 지 오래됐다. 재판부는 반드시 낙찰상한액 규정이 필요하다는 사실관계를 알아보지도 않고 잘못된 판단을 내렸다. 법원 판결대로라면 국가계약법령은 입찰자들이 예정가격을 수백억 내지 수천억원을 초과해도 된다는 것으로서, 사법부가 예산낭비 행태에 ‘적법’이라는 면죄부를 부여한 셈이다. 과연 위 재판부가 국가계약법령에서 세금을 들여 예정가격을 산정토록 한 이유를 단 한 번이라도 고민해봤는지 되묻지 않을 수 없고, 사법부마저 토건동맹에 가세한 듯하여 개탄스러울 따름이다.

기술형입찰 공사비관련 정보를 상시 공개하고, 상시로비 부패구조를 척결하라

‘한국은행 통합별관 신축공사’는 우리나라 기술형입찰의 고질적인 문제점을 고스란히 보여줬다. ▲정부의 예산낭비 유도 ▲평가과정에서의 불공정시비 ▲가격경쟁 배제한 입찰가격 담합 카르텔 등이 그렇다. 약 590억원이나 높게 투찰한 업체를 낙찰자로 선정하고도, 아무런 의문을 제기하지 않는 공직자들의 행태 또한 개탄스럽다. 이처럼 요상한 낙찰제도와 평가방식이 개선되지 않는 근원적 이유는 비용, 즉 공사비에 있다는 결론에 또 다다르게 된다. 만약 공사비관련 정보(설계도서, 원·하도급대비표 등)를 상시 공개토록 한다면, 부패구조의 상당부분이 줄어들 것이기에 공공공사 공사비정보에 대한 상시공개 입법이 절실하다. 한편 기술형입찰의 고질적 문제는 상시로비를 통한 평가과정 및 결과의 부당함이므로, 검찰 등 사정기관은 평가위원들에 대한 부패구조를 철저히 수사해야 할 의무가 있다.

평가과정·결과의 ‘공정’을 위하여, 가중치평가방식·강제차등점수제를 즉각 폐지하고 국민이 주도하는 (가칭)국민배심제를 시행하라

미국 감사원(GAO)은 “가중치방식은 기술점수 1점과 가격점수 1점을 같은 가치로 인정하는 단순합산방식으로 등가성을 판단하기 곤란하여 사용을 권하지 않는 방식”이라고 하였다. 다른 선진국에서는 사용하지 않는 제도지만, 어찌된 영문인지 우리나라는 가중치방식을 압도적으로 적용(약 95%)하고 있다. 여기에다 평가위원별 평가점수를 강제적으로 차등적용하는 전세계 유일의 강제차등점수제까지 결합시켜 예산낭비(가격담합 유인)를 조장하는 형국이다. 따라서 건전한 건설산업 발전을 위해서는 가중치방식과 강제차등점수제의 즉각적 폐지가 불가피하다. 이에 경실련은 기술형입찰의 ‘공정’한 평가를 위해 국민(지역주민 등)이 직접 평가를 수행하는 (가칭)국민배심제 평가방식 도입·적용이 불가피하다고 판단한다.

보도자료_”예가 초과 입찰자 적법” 법원 판결 강력히 규탄한다

문의: 경실련 국책사업감시단(02-3673-2146)

각 정당과 후보는 보유 부동산 정보 상세히 공개해라

20대 의원 중 무주택자 9%, 다주택자 41%
미래통합당 52% 다주택자, 평균 자산 27.6억으로 최고

경실련이 20대 국회의원의 부동산재산을 분석한 결과 무주택자는 9%에 불과했고, 91%가 부동산을 보유하고 있는 것으로 나타났다. 국민 80%가 부동산이 없고, 전체 가구의 40%는 부동산이 없다. 그러나 국회의원의 41%가 다주택자로 나타났다.

또 의원이 보유한 부동산은 평균 22억 6,000만원으로 나타났다. 이는 전체 가구당 평균 재산이 4억8,000만원 국민가구당 평균 부동산재산은 경실련이 추정한 대한민국 민간소유 땅값(9,500조원)을 국민 가구 수(2000만 가구)로 나눠서 산출했다(2019.12.3. 보도자료 참조).
이고, 40%가 무주택자인 현실과 비교하면 의원이 보유한 부동산이 지나치게 많고, 부동산가격 폭등으로 고통받는 무주택서민 현실에 무관심한 채 불로소득만 챙겼다는 것을 알 수 있다.

경실련은 2019년 3월 국회의원이 보유한 부동산을 분석했다. 의원별 부동산재산 상위 30위, 아파트값 상승액, 지역별 보유 편중 등의 문제를 발표했다. 이번에는 정당별 부동산재산을 분석했다. 2019년 3월 기준 부동산재산을 보유하고 있다고 공개한 의원은 총 275명이다. 분석결과 부동산재산은 총 1,878건이며 보유 부동산 금액은 6,203억원이다. 의원 평균 7건, 22.6억의 부동산재산을 보유하고 있다. 유형별로는 ▲주택재산이 14.4억 ▲건물 4.2억 ▲토지 3.9억으로 주택 이외 부동산은 34%로 나타났다.

정당별로는 미래통합당(미래한국당 포함) 소속 의원이 보유한 부동산이 1인당 평균 27억6천만원(8건)으로 가장 많았다. 유형별로는 주택은 민생당이 18억3천만원, 주택 외 건물은 민주당이 4억3천만원으로 가장 높고, 토지는 무소속이 7억원으로 가장 높다. 정의당은 부동산재산이 의원 1인당 평균 6억4천만원으로 다른 정당에 비해 비교적 낮다.

무주택자와 다주택자 비중도 조사했다. 275명 중 본인과 배우자 기준으로 집이 없는 의원은 24명으로 9%에 불과했다. 반면 다주택자는 114명으로 41%였다. 정당별로는 미래통합당은 무주택자 비율 4%(5명)로 가장 낮고, 다주택자 비중은 52%(63명)로 가장 높다. 민주당, 민생당도 다주택자 비중이 각각 32%. 44%나 됐고. 정의당은 다주택자가 없는 것으로 나타났다.

지역별 아파트 보유현황을 조사한 결과 모든 정당에서 서울과 수도권 편중이 나타났으며, 특히 민생당과 미래통합당이 높게 나타났다. 민생당의 경우 의원들이 보유한 아파트 27건 중 서울에만 70%(19건)를 보유하고 있다. 가액기준으로 보면 민생당 의원이 보유한 아파트 중 서울에 보유한 아파트값 비중이 전체의 86%이고, 수도권은 95%나 된다. 미래통합당 의원 보유 아파트값도 서울 비중이 83%, 수도권 비중이 92%로 매우 높다.

경실련 분석결과 문재인 정부 이후 아파트값 상승으로 고위공직자들의 부동산재산도 크게 상승했다. 그러나 부동산재산 공개를 시세가 아닌 공시지가(가격) 기준으로 공개하면서 재산이 축소 공개되고 불로소득도 감춰지고 있다. 경실련의 지속적인 문제제기에 청와대는 다주택자의 주택매각을 권고했고, 여당 원내대표는 ‘다주택자의 주택처분 서약’을 강조했다. 하지만 변한 건 없다. 청와대나 여당 의원 중 다주택자 비중도 크게 줄지 않았다. 보여주기식 발언이었음이 드러났다.

이번 4.15총선에서는 반드시 다주택자, 투기꾼, 부동산부자 등 자기 배만 불리려는 자들을 걸러내고 무주택서민의 고통을 해결할 수 있는 의원이 국회로 가야 한다. 선관위와 각 정당은 유권자들의 올바른 투표를 위해 지금이라도 후보자들의 부동산재산과 다주택 여부 등 부동산과 관련한 정보를 상세하게 공개하기 바란다.

보도자료_20대 국회의원 부동산재산 분석

문의: 경실련 부동산건설개혁본부 02-3673-2146

현행 벌점 평균방식은 명백한 특혜다

현행 벌점 평균(분할)방식은 부실시공 은폐행위다!
벌점 평균방식을 폐지하고, 합산방식으로 정상화해라!

국토교통부(장관 김현미)는 1월 20일 “벌점제도의 실효성 제고”를 위한 ‘건설기술진흥법 시행령’ 일부 개정안을 입법예고했다. 국토교통부는 3월 24일 입법예고 기간이 도과하였음에도, 건설업계와 벌점제도 개편 방안을 위한 추가 간담회를 진행했다. 금번 벌점제도 개정안(평균·분할→합산)은 현행의 특혜 벌점 산정방식을 정상화시키는 방안이자, 정부의 2018년 1월 「국민생명 지키기 3대 프로젝트」 연속선상에서 이뤄진 것으로 지극히 상식적인 조치로 환영한다.

하지만 건설업계는 부실시공 경감노력은 않고 일방적인 퇴장으로 간담회를 파행시켰다. 예상대로 건설업계는 ▲건설기업의 경영 및 수주여건 악화 ▲先분양 제한에 따른 중소업체 피해를 핑계로 개정안을 조직적으로 반대하고 있다. 부실시공업체를 보호해줘야 하고, 부실을 유지하겠다는 억지논리나 다름없다. 이러한 이익단체들의 반발은 일견 예견된 상황이나, 특혜성 부실벌점 산정방식을 계속 용인해 달라는 요구로서 일고의 가치도 없다.

부실벌점을 평균으로 처리하는 것은 부실시공 은폐를 위한 반칙 행위다

국토교통부가 내놓은 개정안의 주요 내용은 현행의 특혜 벌점방식(평균·분할)을 정상화(합산방식)하는 것이다. 건설공사 벌점제도의 실효성을 높이기 위해 벌점 산정 방법을 현행 평균방식에서 합산방식으로 변경하는 것이다. 이전까지는 A사가 받은 벌점을 현장수로 나누었다. 이렇다보니 현장 수가 많으면 많을수록 벌점이 낮아졌고, 현장운영 능력과 상관없이 무분별한 수주에만 매몰되어 왔다. 건설사가 벌점을 받으면 ▲입찰참가자격 사전심사(PQ)시 감점 ▲선분양제한 등 불이익 규정이 있지만, 벌점이 낮다보니 실제 불이익을 받는 회사는 거의 없다. 일명 ‘평균의 착시·오류’가 우리나라 건설산업에서 특혜로 적용되어져 왔고, 특혜가 권리인양 착오를 일으킨 것이다. 개정안대로라면 A사의 현장 벌점이 모두 합산되기 때문에, 공정한 벌점산정이 가능하고 벌점에 따른 처벌 가능성도 커지므로 ‘평균의 착시·오류’를 해소시키는 것이다.

건설업계는 특혜유지 정책로비가 아니라, 부실시공 없애는 노력 먼저 해야한다

국토교통부는 1995년부터 부실시공 및 안전사고 예방목적으로 벌점제도를 도입해 운영하고 있다. 하지만 실효성 없는 벌점 산정방식(평균)으로 법 취지를 살리지 못했다. 그에 따라 건설산업에서 발생하는 산재사고 비중은 줄어들 기미를 보이지 않고 있다. 전체 산업재해 사망자 수의 절반은 건설사업에서 나온다(2018 산재 사망자 971명 中 건설업 485명). 다른 산업의 사망자수가 해가 지날수록 줄고 있지만 건설산업은 되려 증가하고 있다(2014년 434명 → 2018년 485명). 그동안 건설업계는 공사비가 부족해 안전사고와 부실공사를 줄일 수 없다고 주장했다. 이익단체 건설업계의 정책로비를 은근히 즐겨온 정부와 국회는 안전사고 예방과 부실공사 방지를 이유로 공사비 인상 법률을 통과시켰다. 2019년 10월 31일, 100억원 미만 공사 입찰시 순공사원가의 98% 미만 입찰자를 낙찰에서 배제하는 국가계약법 개정안이 대표적이다(경실련 2020. 1. 7.자 국가계약법 개악 규탄 성명 및 공개질의서 참조).

건설업계는 벌점제도 개편을 반대하기 이전에 안전사고와 부실시공 예방을 위해 어떤 노력을 했는지 스스로 되돌아봐야 한다. 건설노동자 안전을 핑계 삼아 공사비 인상을 주장하면서, 정부의 안전사고 예방 대책을 폄훼하는 행위가 과연 떳떳한 태도인지도 스스로 되물어보기 바란다. 정부의 벌점부과 방식 개정(평균·분할→합산)은 부과된 벌점에 맞는 합당한 불이익을 받게 하여 건설업계의 경각심을 제고할 수 있는 제도다. 또한 별도의 재정소요 없이도 부실공사 및 안전사고 예방에 기여할 수 있는 제도다. 정부와 국토교통부는 건설노동자의 안전과 건축물을 이용하는 시민들의 안전을 위해서라도 법 개정을 흔들림 없이 추진해야 한다.

보도자료_건설산업 벌점부과 방식 개정안 관련

문의: 경실련 국책사업감시단(02-3673-2146)

경실련 총선기획 15호. 재건축 규제완화법안 발의 의원들

콘크리트 수명은 200년인데 한국 아파트 수명은 27년에 불과
환경파괴, 집값상승, 세입자내쫓김 등을 외면한 의원들의 재건축 완화 추진

2015년 국토부가 발표한 자료에 따르면 한국 아파트수명은 27년으로 콘크리트 수명(200년)의 1/10 수준에 불과합니다. 반면 영국, 미국, 일본 등 선진외국의 아파트수명은 각각 128년, 72년, 54년으로 우리나라보다 최대 100년이나 수명이 깁니다. 우리나라 아파트수명이 유독 짧은 이유는 부실시공, 부실설계로 인한 노후화보다 정부가 30년만 넘으면 주민동의율에 따라 재개발재건축을 추진할 수 있도록 허용하고 있기 때문입니다.

하지만 무분별한 재개발재건축의 후유증은 너무나 많습니다. 문재인 정부 이후 집값폭등도 시작은 강남발 재건축단지의 고분양과 도시재생 뉴딜정책에 따른 강북발 도시재개발의 기대가 반영된 것입니다. 가락시영, 개포주공, 고덕주공 등 비교적 소형평형에 저렴한 가격으로 거주할 수 있었던 수만세대의 세입자들은 서울 외곽으로 밀려날 수 밖에 없었습니다. 200년 수명의 콘크리트를 무분별하게 철거하면서 발생한 자원낭비와 환경파괴까지 수많은 문제점이 노출되었지만 정부는 근본적 해결방안 없이 공급확대를 통한 집값안정, 도시재생 등 실효성도 입증되지 못한 거짓논리로 재개발재축을 부추겨왔습니다.

박근혜 정부에서 여야국회는 2014년 12월말 분양가상한제 폐지, 재건축초과이익환수제 유예 및 조합원 1가구 3주택 허용 등의 부동산3법을 통과시켰습니다. 그 결과 2015년 가락시영 아파트의 1만가구 재건축이 이루어졌고, 뒤를 이어 개포주공, 신반포, 서초 무지개, 고덕주공 등도 재건축되었습니다. 하지만 주변시세보다 비싼 분양가책정으로 주변 집값만 끌어올렸고, 무엇보다 용적률 증가로 5층이 30층으로 탈바꿈했지만 공공임대주택 확보는 거의 이루어지지 않았고 재건축 초과이익 환수도 얼마가 될지 불분명합니다. 재개발재건축이 조합원, 시공사, 다주택자 등의 배만 불린다고 비판받는 이유입니다. 이에 국토부가 시행령을 개정하여 재건축 연한을 최소 40년 이상으로 올리겠다는 입장을 밝혔지만 이마저도 막겠다며 집권여당 의원들이 재건축 완화법안을 발의했습니다.

2018년 3월 13일 황희의원(더불어민주당, 서울 양천구갑)은 「도시및주거환경정비법(이하 도정법)개정안」을 대표 발의했습니다. 개정안에는 최근 정부가 재건축사업 정상화를 위해 강화한 재건축 안전진단 기준을 완화하는 내용을 담고 있습니다. 도정법시행령에 규정된 ‘재건축 가능연한’을 30년으로 법률에 명시해, 정부가 40년으로 인상하지 못하도록 막겠다는 것입니다.

특히 황희 의원의 지역구인 목동 등 30년이 지나 재건축사업을 추진 중인 지역 주민들이 정부의 40년 인상에 따라 사업 추진이 불투명해지며 반발하자 민원해결성 법안을 발의한 것입니다. 대표 발의한 황의원 외에 고용진의원(서울 노원구갑), 박영선의원(서울 구로구을), 설훈(경기 부천시원미구을), 안규백(서울 동대문갑), 어기구(충남 당진시), 전해철(경기 안산시상록구갑), 정재호(경기 고양시을), 최인호(부산 사하구갑) 등 더불어민주당 중진급 국회의원 9명과 이동섭의원(바른미래당 비례) 등 여당 의원들도 입법 발의에 참여했습니다.

재건축사업의 투기를 막고 무분별한 사업추진의 폐해를 개선하기 위해 정부의 정책을 감시하고 책임 있게 행동해야할 여당의원들이 오히려 규제완화에 앞장서는 모습은 매우 실망스럽습니다. 문재인 대통령의 잇따른 부동산투기근절 의지를 국민들이 진정성있게 받아들이지 못하는 이유도 집권여당 의원들의 엇박자 행보 때문입니다. 20대 국회는 서울 시민에게는 한 채당 3억원의 바가지 폭탄을 안기고 정작 자신들만 임기동안 평균 5억원의 불로소득을 챙겼습니다. 여기에는 정부의 잘못된 정책이외에도 분양가상한제 폐지, 재건축규제완화 등의 투기조장법안을 통과시키거나 입법발의한 국회의 책임이 매우 큽니다.

이번 총선에서는 자기 지역구와 건물주, 건설업계와 재벌 등 투기세력과 기득권만을 대변하는 의원들을 걸러내고 세입자와 미래세대를 위해 고민하는 후보들에게 기회를 주어야 합니다.

보도자료_재건축 규제 완화 하자는 국회의원들

[월간경실련 2020년 3,4월호]

서민주거안정과 부동산투기근절 위한 6대 개혁과제

정리 김성달 부동산건설개혁센터 국장

경실련 조사결과 문재인 정부 이후 전국 땅값은 2천조 원 올랐고, 20대 국회의원이 보유한 아파트값도 4년 만에 의원 1인당 평균 5억 원이 오른 것으로 나타났다. 특히 강남에 국회의원이 보유한 아파트값은 한 채당 9억 원이 오르는 등 집값 폭등으로 국회의원들도 막대한 불로소득을 가져가게 됐다. 20대 국회가 문재인정부의 투기조장책을 방조하며 자기집값만 올렸다는 비판을 피할 수 없게 됐으며, 국민들은 반드시 4.15총선에서 이들의 책임을 물을 것이다. 21대 국회는 집값을 잡고 부동산투기 근절을 위한 근본대책 입법화에 적극 나서기 바라며 7대 개혁과제를 제시한다.

1. 분양가상한제 의무화 및 분양원가 세부내역 공개 (주택법 개정)

분양원가에 적정이윤을 더해 분양가를 책정하는 분양가상한제는 선분양제와 함께 1970년대 박정희 정부에서부터 1990년대 노태우 정부까지 유지되며 대규모 주택 공급과 소비자들의 저렴한 내 집 마련을 가능케 했다. 하지만 외환위기 이후 규제완화 일환으로 폐지되었다. 다행히 참여정부 말 재도입되어 이명박 정부에서부터 시행되었고 이후 집값도 안정되었다. 하지만 2014년 말 박근혜 정부에서 여야 야합으로 분양가상한제 의무화가 폐지되며 정부가 시장 상황에 따라 탄력 적용하도록 후퇴되었다. 이후 집값이 가파르게 상승했지만 문재인 정부도 3년차가 되어서야 서울과 경기 일부 지역에 한해 상한제를 지정했고 이마저도 9개월의 유예기간을 부여하여 아직까지 민간택지에서 상한제 아파트가 나오지 않고 있다. 더군다나 미래통합당은 아예 분양가상한제의 탄력적용도 허용할 수 없다며 완전폐지를 총선공약으로 내걸었다. 하지만 이는 바가지 분양을 허용함으로써 서민들의 내 집 마련을 앗아가고 기존 집값을 끌어올려 서민들의 주거고통을 외면하겠다는 것으로 즉각 폐기되어야 마땅하다. 오히려 정부 입맛에 따라 탄력적용하지 못하도록 분양가상한제가 의무화되어야 하며, 공공주택의 경우 분양원가 항목 62개 공개 뿐 아니라 설계내역, 원하도급내역 등의 세부내역도 공개되도록 주택법이 개정되어야 한다.

2. 불공정한 공시지가 시세반영률 80% 이상 제고 (부동산가격공시에 관한 법 개정)

공시지가는 1990년 토지공개념의 일환으로 도입되었으나 시세를 제대로 반영하지 못하면서 재산세 등의 부동산 불로소득 환수에 미흡했다. 이에 집값폭등이 심각했던 참여정부가 보유세 강화를 선언하며 주택공시가격 제도를 도입했지만 결과적으로 공시가격이 과세기준인 아파트는 시세의 7~80% 수준으로 보유세가 부과되고, 공시지가가 과세기준인 상업업무빌딩, 토지 등은 시세의 3~40% 수준으로 보유세가 부과되며 불공정과세는 심각해지고 보유세 강화도 이루어지지 않고 있다. 문재인 정부에서도 공시가격 인상을 추진했지만 고가부동산 일부에 국한된 보여주기식 조치에 불과하여 여전히 불공정 과세로 인해 상가업무 빌딩을 보유한 재벌법인과 부동산부자보다 아파트를 보유한 개인의 세금부담이 2배 가까이 되고 있다. 공시가격 조사를 위해 매년 투입되는 수백억 원의 예산이 결국 불공정 과세조장에 낭비되고 있는 현실이다. 따라서 2005년 이전처럼 모든 부동산에 대해 토지와 건물을 구분 과세하되 토지는 공시지가 기준, 건물은 건물시가표준액 기준으로 동일한 잣대로 과세해야 한다. 그리고 공시지가의 시세반영률을 80% 이상으로 올리고, 불평등 과세만 조장하는 주택 공시가격 제도는 폐지하도록 관련법을 개정해야 한다.

3. 강제수용 공공택지 민간매각 금지 (공공주택특별법 개정)

1980년 군사정부는 택지개발촉진법을 제정하고 강제수용권을 공기업에 부과하였고, 이후 분당, 일산 등 1기 신도시를 개발하여 저렴한 가격에 주택을 공급해 왔다. 하지만 LH가 강제 수용한 택지의 대부분을 민간 업자에 매각하거나 직접 소비자에게 분양하는 방식으로 추진되어 개발 이후 공공임대주택 등 공공자산은 거의 늘지 않고 있다. 특히 참여정부에서 노무현 전 대통령이 ‘공기업도 장사다’라는 장사 논리를 강조한 이후 공기업의 땅장사가 더욱 기승을 부리게 됐다. LH가 지난 10년 간 매각한 토지만 무려 1,370만 평(판교의 5배)이고 매각액만 75조 원으로, 만일 팔지 않고 보유하고 있었다면 공공주택 100만 채 공급도 충분했다. 또한 토지를 공공이 보유하고 건물만 분양하면 강남에서도 20평 기준 1억 원에 내 집 마련이 가능해지면서 서민들의 주거불안도 해소할 수 있다. 정부는 집값 안정을 위해 3기 신도시 개발이 불가피하다고 주장하지만 공공택지의 민간 매각을 금지하지 않는다면 위례, 판교 등의 실패한 신도시만 되풀이될 뿐 이다. 따라서 공공주택특별법을 개정하여 공공택지, 공동주택지의 민간 매각을 금지하고, 매각은 국민연기금 등 공공에게만 허용해야 한다. 또한 이후 공공분양주택은 모두 토지임대 건물분양주택으로 공급하여 공공주택이 불로소득 로또가 아닌 주거공간으로 자리 잡도록 해야 한다.

4. 민자사업 민간제안방식 폐지 및 경쟁입찰 법제화 (사회기반시설에 대한 민간투자법 개정)

민자사업은 민간자본의 창의성과 효율성을 전제로 하고 있음에도 불구하고 현실은 가격경쟁 미흡, 과다수요 예측, 재정지원에 따른 세금 투입까지 이뤄지면서 시공 투자자의 이익은 극대화되는 반면, 예산 낭비 및 시민 부담 증가 등의 폐해가 나타나고 있다. 최근 서울시가 동부간선도로 지하화 사업을 민간제안 민자사업으로 추진하면서 특정 업체 밀어주기 및 전관로비 의혹 등 민자사업의 고질적인 특혜 논란이 불거졌다. 특히 민자사업에 대한 민간제안 방식은 세계 어디에서도 허용되지 않고 있는 민자 특혜인 만큼 폐지되어야 한다. 또한 실시협약서, 공사비 내역서 등 관련 정보를 투명하게 상시 공개해 사회의 감시와 검증을 통해 과다수요 예측 및 이용료 부담 증가 등을 방지해야 한다. 이외에도 민자사업에 걸맞게 MRG 등 공공의 재정지원은 매우 엄격해야 하며, 담합을 근절하고 경쟁을 통한 재정절감이 가능하도록 경쟁입찰을 법제화해야 한다.

5. 세입자 내몰림 방지를 위한 공공주택/공공상가 확충 및 퇴거보상제 도입 (도시 및 주거환경정비법 개정)

재개발·재건축사업으로 저렴한 주택이 철거되고 고가 아파트 위주로 공급되어 저소득 세입자의 주거불안이 더욱 심각해지고 있다. 서울시의 경우 정비구역 가구의 60%이상이 세입자 세대인데, 사업을 통해 공급되는 임대주택은 최대 15%에 불과한 실정이다. 그럼에도 정부는 사업자의 이익만을 고려해 재개발·재건축 규제를 완화하면서 임대주택 공급을 더욱 축소시켰고, 아현2구역 세입자의 비극적 사건 등이 재발되고 있다. 재개발재건축 사업은 1대1 개발이 아닌 공공의 정책적 개입으로 용적률 인상, 층고 인상 등의 규제완화가 동반되는 만큼 반드시 일정량의 임대주택을 확보하여 세입자 등 원주민의 재정착을 위해 공급되어야 한다. 이를 위해 재개발재건축 사업의 임대주택 건설 의무비율을 최소 30% 이상으로 상향하고, 민간매각을 금지해야 한다. 재개발, 재건축으로 철거되는 상가세입자에게는 4개월 영업보상 외에 별도 보상이 이루어지지 않는다. 상가세입자에게도 현실을 반영한 퇴거보상이 이루어지도록 상가법을 개정해야 한다.

6. 투기 근절위한 개발이익환수율 50% 상향 (개발이익환수에 관한 법 개정)

정부와 지자체는 임대주택과 소형주택을 확충한다는 명분으로 민간택지의 용적률 상향과 용도변경 등 사업자 특혜를 제공하여 재개발, 재건축 사업 활성화 정책을 추진하고 있다. 하지만 이는 민간의 투기를 부추기고 집값을 상승시킴으로써 사업자와 소유주의 불로소득을 극대화하는 반면 대다수 무주택 서민의 주거불안을 확대하여 부의 불평등과 양극화를 심화시키고 있다. 투기사업으로 변질된 재개발과 재건축사업의 공공성을 강화하기 위해서는 적정한 개발이익환수를 통해 확보된 공공의 자산과 재정을 서민주거안정을 위해 사용해야 한다. 현행 개발이익환수에관한법에서도 개발부담금을 부과하고 있으나, 낮은 개발이익환수비율과 부과기준으로 실효성이 매우 낮다. 따라서 민간의 특정 계층과 이익집단이 독식하고 있는 불로소득을 철저하게 환수할 수 있도록 개발부담금 부과비율을 50%로 상향하고, 개발부담금 산정 시 사업 개시 시점을 계획수립 이전으로 개정해야 한다. 또한 재개발재건축 사업도 개발부담금 부과대상에 포함시켜야 하며, 재건축초과이익환수법에 따른 개발이익환수는 개발부담금으로 일원화해야 한다.

[월간경실련 2020년 3,4월호]
[가라! UP자! 시리즈] ① 부동산편

무주택자 위한 국회의원 어디 없소

장성현 부동산건설개혁본부 간사

분양가상한제와 반값 아파트 공급은 경실련이 주장하는 집값 안정 정책이다. 경실련은 위 두 법이 제대로 시행된다면, 집값 안정에 큰 도움이 될 거라 생각한다. 하지만 하나같이 시행되지 않고 있다. 정부가 시행령 개정을 통해 어깃장을 놓기도 했지만, 국회의원의 반대가 가장 큰 걸림돌이다. 어떤 국회의원이 어떤 이유로 집값안정 정책을 반대하는지 살펴보자.

1. 분양가상한제 폐지

우리나라는 세계 유일의 선분양제 국가다. 수억 원의 아파트를 짓지도 않고 판다. 분양가상한제는 건설사의 분양가 폭리를 막기 위한 제도다. 정부가 분양가를 관리·감독해 적정한 분양가가 책정되게끔 유도한다. 역사는 길다. 1977년 도입됐다. 도입 당시에는 토지비와 건축비를 포함하여 분양가가 평당 55만원을 넘지 못하도록 엄격히 규제했다. 이후 1988년에 택지비 심의는 폐지하고 건축비만 심의하는 원가연동제로 변경됐다. 그러나 여전히 건축비를 평당 104만 원으로 규제했다. 정부의 철저한 분양가 규제로 당시 분당, 일산 등 신도시 뿐 아니라 개포, 가락과 같은 서울 강남에서도 저렴한 주택이 공급돼 서민들의 내 집 마련과 집값 안정에 기여했다.

하지만 외환위기가 찾아왔고 김대중 정부는 규제완화를 통한 경기부양 정책 일환으로 분양가상한제를 폐지했다. 분양가 자율화가 시행되자 집값도 크게 상승했다. 특히 참여정부 때 집값이 요동쳤다. 강남에 있는 은마아파트의 예를 보면 알 수 있다. 은마아파트는 2002년 3억 수준이었다. 하지만 참여정부 말기인 2007년에는 10억대까지 치솟았다. 그러자 참여정부는 부랴부랴 2007년 4월 여야합의를 통해 민간택지 분양가상한제를 부활시켰다. 여기에 더해 일부 분양원가 공개도 제도화했다. 분양가상한제 시행 이후 서울 강남에는 묻지마 고분양이 사라졌고, 풍선효과로 강북의 왕십리 뉴타운, 가재울 뉴타운 등에서 미분양이 속출하며 집값도 하향 안정화됐다.

하지만 집값하락에 따른 건설경기 침체를 핑계로 미래통합당(당시 새누리당) 의원들은 지속적으로 분양가상한제 폐지를 시도했다. 결국 민주당 의원들조차 폐지에 동참했고, 2014년 12월 28일 분양가상한제 의무화는 폐지됐다. 폐지 당시 정부는 완전폐지가 아니라고 했다. 주택가격 및 분양가격이 상승할 기미를 보이면 언제라도 분양가상한제를 도입할 수 있다고 강조했다. 하지만 지금까지 분양가상한제는 한 번도 시행되지 않고 있다. 문재인 정부 출범 후 집값이 폭등하자 국토부는 2019년 말 상한제 시행 의지를 밝혔다. 재건축 아파트에 대해서는 6개월 유예기간을 부여했다. 하지만 또 다시 코로나 사태를 이유로 유예기간을 연장했다.

분양가상한제 저지를 위한 미래통합당의 노력은 지금도 진행 중이다. 미래통합당은 2019년 9월 분양가상한제를 아예 폐지하자는 법안을 내놨다. 미래통합당 박성중 의원이 대표발의했다. ▲김성태 의원 ▲이혜훈 의원 ▲이종구 의원 ▲홍문표 의원 ▲박덕흠 의원 ▲김승희 의원 ▲이명수 의원 ▲정태옥 의원이 공동발의했다. 지난 1월에는 미래통합당 총선 희망공약이라며 분양가상한제 폐지와 공시가격 인상 중단을 발표했다.

일부 국회의원이 분양가상한제 폐지에 목숨을 거는 이유는 간단하다. 주택분양사업은 건설사가 가장 안정적으로 가장 많은 수익을 얻을 수 있는 사업이다. 사업마다 다르지만 이것저것 다 떼도 분양가의 40%는 순익으로 남는다. 이런 노다지 사업에 제동이 걸리니 건설사는 무슨 수를 써서라도 반대하고, 이들을 대변하는 국회의원은 분양가상한제 폐지 법안과 같은 걸 내놓는다. 이런 국회의원의 눈에 집값 폭등으로 인한 서민의 고통이 보일 리 만무하다.

2. 반값아파트 폐지

현재 서울 아파트 평균 가격은 9억이다. 강남아파트 평당 분양가는 5,000만 원이다. 위례, 마곡지구 등 공기업이 공공택지에서 공급하는 공공주택조차 평당 2,000만 원 수준이다. 25평 기준 분양가는 5억 원이나 된다. 정부는 생애 처음으로 주택을 구입하는 사람들을 위해 호당 2~3억 이내의 대출(디딤돌 주택담보대출 등)을 해주고 있다. 하지만 대다수의 무주택자는 정부의 대출지원을 최대한으로 받더라도 내 집 마련이 불가능하다. 가령 신혼부부가 2억 원의 정부 대출을 받는다고 치자, 그러면 나머지 3억의 현금이 필요한데, 이런 현금을 갖고 있는 신혼부부가 얼마나 될까. 상황이 이러니 정부가 아무리 무주택자들을 위한 공공주택 공급을 늘린다고 광고를 연실해대도, 정말로 어려운 처지에 있는 서민이 할 수 있는 거라곤 눈뜨고 구경하는 것밖에 없다.

1억대로 강남에 내집마련이 가능했던 시절이 있었다. 일명 토지임대 건물분양 아파트다. 토지임대 건물분양 아파트는 ‘토지는 국가가 소유하고, 건물만 소비자에게 분양하되 최대 80년까지 거주할 수 있는 주택’이다. 싱가폴, 스웨덴 등 선진외국에서 쓰이는 보편적 주택공급방식이다.

토지를 공공이 보유하기 때문에 지가상승에 따른 개발이익 환수가 가능하고, 지대 상승에 따른 공공자산 증가는 덤이다. 다 떠나서 반값아파트가 공급되면 무주택 서민은 싼 가격에 내집마련을 할 수 있다. 지금처럼 바가지분양이 횡횡하는 시기에 국가가 나서 서 값싼 주택을 대량으로 공급하면 어떻게 될까?

우리나라에서는 노무현 정부 시절 토지임대 건물분양 아파트, 일명 반값아파트가 최초 공급됐다. 2007년 참여정부는 국민 땅을 강제 수용해 개발한 군포부곡지구에 토지임대 건물분양 아파트 804가구를 공급했다. 하지만 건물 분양가가 주변 시세수준으로 책정됐고, 국민은 외면했다. 결국 분양아파트로 전환됐다. 정부 관료는 시행 전부터 공기업 부채 증가, 건설업계 피해 등을 들먹거렸다. 반값아파트로 포장만 했을 뿐, 토지임대 건문분양 정책을 무력화시키기 위해 국민을 우롱한 것이다.

이후 홍준표 의원이 관련법을 입법화하면서 토지임대 건물분양 아파트 논의가 재점화 됐다. 원래 반값아파트는 한나라당의 당론이었다. 홍준표 의원이 2008년 토지임대부 분양주택 공급을 위한 특별법을 발의했고 2009년 본회의를 통과 2011년부터 시행됐다. 이명박 정부는 특별법에 따라 강남서초 보금자리지구에 평당 550만원의 건물분양 아파트 760가구를 공급했다. 공급가격은 24평 기준 건물값 1억 4,000만원, 토지임대료 월 32만원으로 토지임대기간은 80년이었다. 당시 반값아파트는 11.5대 1의 높은 청약경쟁률을 보였다.

반값아파트는 서초 보금자리 공급을 끝으로 중단됐다. 국회는 ▲공기업 재정부담 ▲택지확보 어려움 ▲수요자 비선호 등 건설업계 주장을 그대로 내세워 특별법을 폐지시켰다. 2015년 12월 김성태(미래통합당) 의원이 대표발의한 ‘토지임대부 분양주택을 주택법에 포함시키는 등의 주택법 전면개정안’이 본회에서 통과됐고, 이에 따라 토지임대 분양주택 특별법이 폐지됐다.

결과적으로 당시 한나라당(현 미래통합당)이 입법화한 정책을, 법 제정 6년만에 스스로 폐지시켰다. 만일 토지임대부 특별법이 폐지되지 않았더라면, 서울에서도 1억 원대에 내집마련이 가능했을 것이다. 서초 보금자리처럼 좋은 입지에 저렴한 주택의 지속적으로 공급됐더라면 주변 집값은 안정되고, 토지를 보유하고 있는 공공(국민연기금 등)의 자산도 증가될 수 있었다.

당시 특별법 폐지를 주도한 의원 중 20대 현역의원은 ▲김성태 의원(대표발의) ▲강석호 의원 ▲박덕흠 의원 ▲이완영 의원 ▲이장우 의원 ▲함진규 의원(이하 공동발의) 등 미래통합당 의원이다. 이중 김성태 의원은 불출마를 선언했고, 이완영 의원은 불법정치자금 수수로 의원직을 상실했다. 하지만 나머지 의원들은 21대 출마를 엿보고 있다. 서민을 위한 1억대 아파트법을 없앤 의원들, 그들이 또 다시 국회에 들어간다면 누구를 위한 입법 활동을 할 것인지는 불 보듯 뻔하다.

* 참고자료
– [경실련 총선기획②] 1억대 건물분양 아파트가 사라졌다
– [경실련 총선기획③] 분양가상한제 폐지법안 발의 의원들