[기자회견] 2021년 표준지 공시지가 현실화율 분석발표
2021년 공시지가 시세반영률은 31%, 정부 발표 68%는 거짓
– 정부 발표 68% 경실련 조사 31%, 문재인 초기 39%보다 더 낮아졌다
– 건물이 철거된 나지 상태일 때도 공시지가 시세반영률은 43%에 불과
– 거짓된 반영률로 추진되는 현실화 로드맵도 가짜, 산출근거 공개해라
– 정보 독점, 가격을 조작한 국토부 권한 박탈하고, 지방정부에 이양하라
경실련은 2021년 표준지 공시지가 시세반영률을 분석했다. 서울시 25개 자치구에 위치한 85개 표준지 아파트의 땅값 시세와 공시지가를 비교했다. 조사결과 공시지가 현실화율은 30.7%로 정부 발표치인 68.4%의 절반도 안되는 것으로 나타났다. 정부의 공시지가 현실화로드맵에 강한 의구심이 든다. 정부는 2021년 현실화율은 68.4%이고, 이후 지속적인 현실화를 통해 2030년까지 90%를 달성하겠다고 밝혔다. 하지만 경실련 조사결과 정부 발표치가 공시지가 시세반영률은 정부 발표치 차이나는 상황이다.
국토부는 ‘19년 12월 24일부터 52만 표준지에 대한 2021년 공시지가(안) 열람을 시작했고, 2월 1일 확정 고시했다. 경실련은 서울 25개 자치구 내 85개 표준지 아파트 시세를 조사한 후 땅값 시세를 산출하여 공시지가와 비교했다. 조사대상은 서울 25개 구내 85개 표준지 아파트(구별로 표준지 아파트 3~4개 선정)이며, 아파트 시세는 KB, 다음 부동산 시세 자료 등을 활용했다. 토지 시세는 아파트 시세에서 노후도를 반영하여 건축비(평당 100~600만원)를 제외한 후 용적률을 고려하여 산출했다. 아파트 가격과 공시지가는 모두 매년 1월 기준이다.
조사결과, 85개 표준지 아파트의 토지 시세는 평균 평당 8,328만원이고, 공시지가는 평당 2,554만원으로 공시지가의 시세반영률은 30.7%로 나타났다. 이는 문재인 정부 취임 초 39.3%보다 8.6%p 떨어진 수치이다. 정부는 2017년 62.6%에서 2021년 68.4%로 상승했다고 발표했다. 하지만 경실련 조사결과는 정부 발표치의 절반에도 못 미쳤고, 취임 초보다 현실화율이 더 떨어졌다.
공시지가 상승이 땅값 상승을 따라가지 못하면서 공시지가 현실화율은 지속적으로 낮아지고 있다. 문재인 정부 이후 85개 아파트 단지의 아파트값 변동을 조사한 결과, 아파트값은 2017년 평당 2,004만원(한채당 6.8억)에서 2021년 3,630만원(12.3억)으로 81%(5.5억) 상승한 것으로 나타났다. 같은 기간 강남 3구는 평당 3,846만원에서 6,636만원으로 73%, 2,790만원 상승했고, 비강남은 평당 1,719만원에서 3,183만원으로 85%, 1,464만원 상승했다. 과거 상대적으로 안정적이었던 비강남 지역의 아파트값 상승률이 강남 지역을 앞지른 것이다.
아파트값 상승으로 토지비는 더 크게 상승했다. 서울 25개 자치구 기준, 85개 표준지 아파트 단지의 토지비는 2017년 평당 4,200만원에서 2021년 8,328만원으로 4,128만원, 98%가 상승해 2017년 땅값의 2배가 되었다. 하지만 공시지가는 2017년 1,652만원에서 2021년 2,554만원으로 55%, 902만원 상승에 그치면서 공시지가 시세반영률은 더 떨어졌다. 강남 3구 공시지가 시세반영률은 2017년 43.9%에서 2021년 42.1%로 (-1.8%)하락했고, 비강남은 2017년 37.5%에서 2021년 27.5%로 (-10.0%) 하락했다. 아파트값이 크게 상승한 비강남의 시세반영률이 강남보다 더 큰 폭으로 떨어졌다. 공시지가 현실화율을 제고하고 있다는 정부 발표를 신뢰할 수 없는 대목이다.
자치구별로는 25개 자치구 중 성동구가 22.1%로 가장 낮았다. 대부분이 2~30%대에 머물렀다. 서초구가 43.7%로 높게 나타났지만 정부 발표치(68.4%)에는 한참 못 미쳤다. 단지별로는 강남 3구에서는 송파구 잠실엘스가 공시지가는 4,703만원, 토지 시세는 17,207만원으로 시세반영률이 27.3%로 가장 낮았고, 비강남에서는 서대문구 북아현 두산이 토지 시세는 1억 362만원, 공시지가는 1,898만원으로 시세반영률이 18.3%로 가장 낮았다. 이외 성동구 한강 한신 18.9%, 동대문구 답십리 래미안위브 19.0%, 금천구 롯데캐슬골드파크 19.1%, 강북구 번동 솔그린 19.1% 순으로 낮았으며, 85개 단지 중 공시지가 시세반영률 하위 5개 단지 모두 비강남에서 나타났다. 비강남 22개 구 중 13개 구가 20%대에 불과했다. 마포구 월드컵파크 12단지는 58.6%로 가장 높았지만 역시 정부 발표와 10%p 차이났다.
이처럼 경실련 분석결과는 정부 발표와 달리 공시지가 시세반영률이 여전히 3~40%대에 불과했고, 문재인 정부 이후 더욱 낮아지고 있다. 이렇듯 정부가 발표한 공시지가 시세반영률과 현실화 로드맵을 신뢰할 수 없고 공개검증이 필요하다. 하지만 정부는 공시지가 시세반영률 산출근거 및 세부내역도 비공개하고 있다. 또 엉터리 시세를 조사해서 가격산출 근거로 사용하고 있다. 올해 국토부는 표준지 공시지가의 기초자료를 공개하며, 인근 거래사례를 제시했다. 하지만 해당 아파트 거래 시세가 아닌 인근 거래사례를 적용하여 공시지가를 낮게 결정했다.
아파트뿐 아니라 1000억 이상 상가업무 빌딩의 공시지가도 실거래가 대비 40%에 불과하다(경실련 보도자료 2020.9). 서울 아파트와 상업업무 빌딩 등 고가 부동산의 시세반영률이 3~40%에 불과한 상황에서 지방 전답임야 등 다른 유형의 공시지가 시세반영률이 높을 리 없고, 만일 높다면 형평성에 어긋나기 때문에 더 심각한 문제이다. 경실련 주장에 대해 정부는 공시지가는 건축물이 없는 나지 상태에서 결정된 가격이라는 엉터리 변명으로 일관하고 있다. 하지만 나지 상태로 간주하고 공시지가를 산정하라는 것은 건물로 인해 토지의 사용수익을 제한하지 말고 토지 가치를 최대한 고려하라는 취지로 정부 주장은 맞지 않다. 정부 주장대로라면 재건축으로 철거된, 나지 상태의 아파트의 공시지가 시세반영률은 정부 발표치와 일치해야 하는데 경실련 조사결과 3~40%대에 불과하다. 최근 고분양 논란이 된 서초구 신반포3차(래미안원베일리)도 철거된 상태로 나지 상태이지만 최근까지 조합원매물이 거래되고 있고, 토지 시세는 평당 1.7억이다. 서초구 분양가심의위원회가 승인한 분양가(평당 5,670만원) 기준으로 산출한 토지 시세도 1.5억원으로 크게 다르지 않다 2020년 12월 서초구 분양가심의위원회가 승인한 분양가(평당 5,670만원)에서 적정건축비(600만원)을 제외할 경우 토지비는 분양평당 5,070만원이며, 재건축 이후 용적률(299%)을 고려할 경우 토지비는 토지평당 1.5억원이다. 하지만 공시지가는 7,520만원으로 시세반영률이 45%에 불과했다. 이외에도 최근 재건축이 진행 중인 개포주공1단지, 둔촌주공 등도 철거된 이후 나지 상태일 경우 공시지가와 토지 시세를 비교한 결과 시세반영률이 각각 33%, 51%에 불과했다.
국토부는 1990년 공시지가 제도 도입 이후 지금까지 표준지 가격 조사결정권을 독점하고 있다. 자료비공개, 엉터리 변명으로 과세기준을 왜곡하며 정당한 보유세 징수를 방해하고 불로소득 사유화를 조장했다. 지속적으로 제기되는 공시지가 현실화 요구에도 엉터리 현실화율과 현실화 로드맵을 제시하며 정작 자료산출근거 및 세부내역은 비공개하는 등 스스로 개선하려는 의지는 없고 국민을 속이는데 급급하다. 더 이상 국토부의 과세기준 왜곡을 방치해서는 안되며 지금이라도 표준지가격 조사결정권을 광역단체장에게 이양해야 한다. 국토부는 중암감독관으로서 감시하고 견제하고 광역단체장의 선의의 경쟁을 유도하며 가격의 공정성을 되찾아야 한다. 따라서 국회는 불공정 과세를 조장하는 공시가격 제도는 폐지하고, 모든 부동산에 대해 차별 없이 올바른 공시지가 기준으로 세금 등이 부과할 수 있도록 법을 개정해야 한다. 정부는 지금이라도 공시지가를 당장 2배 이상 올려 시세반영률을 80% 이상으로 올리고, 지금까지 거짓 공시가격으로 탈세를 유발한 관료에 대해서는 강력한 징계가 필요하다.
문의: 경실련 부동산건설개혁본부(02-3673-2146)
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“위기의 도시공원을 지키자”는 움직임이 전국으로 확산되고 있다. 전국의 시민사회단체들이 도시공원을 지키기 위해 ‘2020 도시공원일몰제 대응 전국시민행동’(이하 시민행동)을 구성하고 ‘우리동네 도시공원지키기’대국민 서명캠페인 및 ‘2018 지방선거 후보자 도시공원 일몰제 관련 정책 협약활동’을 선포하며 활동을 본격화했다.
시민행동은 27일 오후 2시 광화문 광장에서 기자회견을 열고 “도시공원 일몰제의 위협에 대해 경각심을 갖고 도시공원의 지속적 이용과 보전을 바라는 국민의 뜻을 모으기 위한 대국민 서명캠페인을 시작한다”고 선언했다.
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현행법에 따르면, 장기미집행 도시계획시설인 도시공원은 2020년 7월 1일부로 자동 해제된다. 2020년 7월부터 도시공원일몰제로 인해 해제될 전국의 도시공원의 수는 현재 운용중인 도시공원의 53.5%에 이른다. 해제되는 면적은 504㎢으로 축구장 약 79개에 해당한다.
시민행동은 전국 도시공원 현황지도를 공개하고 “도시공원의 미세먼지, 초미세먼지 저감 효과는 평균 25.6%, 40.9%에 달한다”면서 “국민들에게 숨 쉴 공간을 제공하며 환경복지를 가능케 해주는 유일한 도시공간인 도시공원이 사라지면 국민들의 삶의 질은 악화되고 국가의 지속가능한 미래도 장담할 수 없다”고 강조했다.
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이들은 “국민의 의사가 적극 반영될 수 있는 ‘우리동네 도시공원 지키기’ 대국민 서명캠페인(
환경운동연합은 신규 석탄발전소 건설 사업의 금융조달을 맡은 KB국민은행에 대한 전국적인 캠페인을 예고한 가운데 KB국민은행의 반박에 대해서도 재반박 입장을 내놓았다.
정부는 미세먼지 대책의 일환으로 미세먼지의 주요 배출원인 석탄발전소의 신규 진입을 더 이상 허용하지 않겠다고 선언했다. 하지만 석탄발전소의 발전량이 지난해 역대 최대치를 기록한 가운데 기존에 승인됐던 석탄발전소 건설 사업도 계속 추진되며 금융조달을 앞두고 있다. KB국민은행이 4조5천억 원에 달하는 강릉 안인화력 사업에 대한 금융조달을 맡으며 투자 유치를 이끌고 있다.
환경운동연합은 미세먼지와 기후변화 해결을 위해 금융권의 책임을 촉구하기 위해 은행을 상대로 석탄발전 금융중단 캠페인을 전국적으로 펼칠 계획이다. 환경운동연합 이지언 에너지국장은 “미세먼지가 국민들이 가장 우려하는 환경보건 문제로 대두된 상황에서 국내 1위의 시중은행이 대표적인 미세먼지 유발 사업의 투자에 앞장서고 있다”면서 “KB국민은행은 강릉 석탄발전소 사업에 대한 금융조달을 중단하고 기후변화 대응을 위한 책임 있는 투자 정책을 마련해야 한다”고 강조했다. 환경운동연합은 앞서 20일 KB국민은행 명동본점 앞에서 석탄발전 금융중단 캠페인을 진행했다.
KB국민은행은 석탄발전 금융조달을 둘러싼 논란에 대해 해명했지만, 환경운동연합은 이에 대해 “책임 회피를 위한 변명”이라고 일축했다. 우선 KB국민은행은 강릉안인 석탄발전 사업 관련 “직접적으로 건설에 참여하는 것이 아니라 자금 조달을 돕는 중개인 역할에 불과”하다고 주장했다. 하지만 강릉안인 1·2호기의 사업자인 강릉에코파워는 KB국민은행, 삼성물산, 한국남동발전이 각각 지분을 출자해 설립한 특수목적회사(SPC)이며, KB국민은행이 최대 지분을 소유한 것으로 알려졌다. 게다가 KB국민은행은 지분 투자뿐 아니라 금융주선을 통한 수익을 얻고 다른 기관의 투자를 유치한다는 점에서 단순 ‘중개인’을 넘어선 적극적인 역할을 맡고 있다. 만약 KB국민은행이 석탄발전소 사업에 적극적으로 참여하지 않는 위치가 아니라면, 지금이라도 해당 사실을 설명하고 석탄발전 건설 사업에서 손을 떼면 된다.
둘째, 강릉안인화력발전 사업은 국책 사업이며 정부의 허가 절차를 완료했다는 주장과 관련해 해당 사업은 2013년 발전사업 허가, 2015년 전원개발실시계획, 2016년 공사계획인가 등 정부 허가 절차를 완료한 것은 맞다. 하지만 2015년 기후변화에 관한 파리협정 체결, 2016년 국내 미세먼지 대책 등 석탄의 감축에 대한 국내외 정책 동향이 있었다.
단지 정부 절차를 완료했기 때문에 석탄발전소 건설 금융조달이 문제가 없다는 논리가 기후변화 대응을 위한 금융권의 책임과 역할을 강조해온 KB국민은행의 경영 철학을 진정 대변하는 것인지 환경운동연합은 문제제기했다. KB금융그룹은 2017년 기후변화 대응 우수 금융사로 선정되면서 “환경에 미치는 금융의 영향력을 고려해 다양한 녹색금융 상품을 제공해 왔으며 신재생 에너지 분야에 대한 투자를 확대하고 있다”고 스스로 밝힌 바 있다. 국제적으로도 주요 금융기관은 기후변화 대응을 위해 우선적으로 석탄 관련 사업에 대한 투자를 중단하거나 철회하는 투자 정책의 변화가 잇따르고 있다.
마지막으로, 사업부지가 위치한 강릉시에서도 최근 공사 착공에 대한 승인이 완료된 것으로 알고 있다는 설명과 관련해, 강릉에코파워와 발전소 인근 주민간 법적 합의사항에 대해 사업자가 미이행하면서 올해 초 강릉시가 건설 허가를 보류된 것으로 알려졌다. 강릉 주민 대책위가 환경운동연합에 공개한 합의서에 따르면 사업자는 어민과 주민 등 대책위와의 합의 사항을 이행한 이후 건설에 착수하는 것으로 합의했다. 하지만 주민과의 합의 사항에 대한 이행이 진행되지 않으면서 실제 건설 추진이 지연된 것으로 확인됐다.
문의: 에너지국 02-735-7067
시민들의 의견
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