[기자회견] 서울 비강남 지역 아파트의 땅값 변동 분석
[서울 비강남 지역 아파트의 땅값 변동 분석]
문재인 정부 3년 동안, 아파트 땅값 62% 상승
공시지가 시세반영률 43%에서 35%로 더 낮아졌다.
정부 발표 시세반영률 65.5%는 거짓으로 판단된다.
공시지가 조작으로 아파트 보유 서민이 재벌보다 세금 2배 더 내
경실련이 1990년 이후 지난 30년 서울지역 비강남 주요아파트 땅값 변화를 조사한 결과 땅값은 90년 대비 8.7배가 됐고, 문재인 정부에서 가장 많이 상승한 것으로 나타났다. 특히 문재인 정부에서의 가파른 땅값 상승을 공시지가가 따라가지 못하면서 문재인 정부 시세반영률은 이전 정부보다 떨어진 것으로 나타났다. 비강남 주요아파트 단지의 2020년 공시지가 시세반영률은 35%로 나타났고, 이는 정부가 발표한 공시지가 시세반영률(65.5%)의 절반 수준으로 정부 발표가 거짓임이 재확인됐다.
아파트 땅값 시세 변화(정권별)
(1월 기준, 단위 : 만원/평당)

문재인 정부 이후 아파트값 폭등으로 역대 정부 중 가장 많은 불로소득을 재벌과 토건 세력에게 안겨주고 있다. 3년 동안 서울 아파트값은 52% 상승했다는 것에 대해서도 국토부 장관은 14%를 주장해왔다. 하지만 최근 국토위에서 관료들이 편향된 통계자료를 장관에게 보고해왔음이 밝혀지며 정부의 엉터리 통계가 재확인됐다. 경실련은 정부의 집값 폭등의 실태와 조작된 부동산 통계실태를 드러내기 위해 지속해서 집값, 땅값, 공시지가를 조사발표 해왔으며, 지난 2018년 12월에 서울 강남 3구 주요아파트 땅값 변화를 조사 발표했다.
이번에는 비강남 주요아파트 단지의 땅값 변화와 공시지가 시세반영률을 조사 발표한다. 조사대상은 강남 3구를 제외한 비강남에 위치한 17개 아파트단지, 3만여 세대이며, 매년 1월 기준 아파트값 시세에서 건축비를 제하고 용적률을 고려한 땅값 시세를 산출, 공시지가와 비교했다.
비강남 주요단지의 1990년 땅값은 평당 687만원이었다. 하지만 2020년 땅값은 5,995만원으로 90년 대비 8.7배가 됐다. 정권별로는 노무현 정부에서 1,471만원, 79% 상승, 문재인 정부에서 2,289만원, 62% 상승했다. 노무현 문재인 정권에서 평당 3,760만원 올랐고, 상승액 5,307만원의 71%를 차지했다. 또 문재인 정부 3년 동안 90년 땅값의 3.3배가 상승, 역대 최고였다.
보유세 등 60여 세금 등의 과세기준인 공시지가는 90년 평당 305만원에서 2020년 2,088만원으로 6.8배가 됐다. 정권별로는 노무현 정부에서 633만원, 99% 상승, 문재인 정부에서 511만원, 32% 상승하여 가장 많이 상승했다. 그러나 시세 상승을 따라가지 못하면서 시세반영률은 더 낮아졌다.
노태우 정부 말인 1993년 1월 공시지가 시세반영률은 44%였고, 공시지가를 2배 가까이 올렸음에도 노무현 정부 말인 2003년 1월에는 38%로 더 낮아졌다. 이후 이명박 정부 말 2013년 1월 44%로 반등했지만 문재인 정부 중반인 2020년 1월 35%로 다시 낮아졌다. 노무현 문재인 두 정권이 공시지가를 많이 올렸음에도 땅값이 역대 최고로 폭등한 결과이다. 지난해 12월 국토부는 공평 과세 실현을 위한 “부동산 가격공시 및 공시가격 신뢰성 제고 방안”을 발표하며, 공시지가 현실화를 약속했다. 올해 2월에는 “표준지공시지가 현실화율이 65.5%로 전년보다 0.7%p 제고됐다”라고 밝혔다. 하지만 경실련 조사결과 정부 발표가 거짓임을 알 수 있다.
공시지가는 시세반영도 낮을 뿐 아니라 아파트별로도 매우 편차가 큰 것으로 나타났다. 17개 아파트단지의 공시지가 현실화율은 25%~69%까지 매우 편차가 컸으며, 정부 발표치 수준은 광장동 워커힐(69%) 1개 단지에 불과했다. 특히 길음 래미안1단지, 성수 롯데캐슬파크, 공덕 래미안 2단지, 상계주공 7단지 등 4개는 30% 미만이었고, 흑석 한강 신동아 등 8개 단지는 40% 미만으로 나타났다.
이처럼 경실련 조사결과, 지난 30년간 비강남 지역 아파트 땅값은 약 8배, 5천만원 넘게 상승했다. 하지만 정부가 세금을 걷는 기준으로 삼고 있는 공시지가는 사세 상승을 따라가지 못해 시세를 35%밖에 반영하지 못하는 것으로 확인됐다. 2020년 공시지가·공시가격 조사예산만 1,800억원이다. 막대한 조사비용이 낭비되고, 세수마저 크게 손실되고 있다. 게다가 시세반영률은 지역마다 연도마다 제각각으로 나타나고 있다.
낮은 공시지가로 인해 특혜를 누리는 것은 결국 소수의 부동산 부자들이다. 아파트는 건물값을 포함한 통계인 공시가격으로 보유세를 부과하는 반면 아파트 주변 상업지와 업무용 토지에 위치한 상가나 빌딩은 공시지가를 기준으로 세금을 낸다. 즉, 아파트 보유자에 비해 상가나 빌딩의 소유자는 절반 수준의 세율을 적용받게 되는 것이다.
지난해 경실련의 문제 제기로 국토부는 공시지가 평가 기초자료를 공개하겠다고 호언했지만 아직 아무것도 공개하지 않았다. 오히려 국토부는 매년 5월 말경 발표했던 개별지 공시지가 고시 현황마저 발표하지 않고 있다. 경실련은 허술하기 짝이 없는 공시지가 제도로 인해 뿌리부터 흔들려 버린 부동산 정의를 바로잡고자 다음과 같은 의견을 개진한다.
첫째, 공시지가 조작을 중단하고 시세반영률을 80% 이상으로 올려야 한다!
비강남 주요아파트의 공시지가는 문재인 정부 3년 동안 공시지가는 32%, 511만원 상승했다. 하지만 땅값 시세는 공시지가 상승액의 4배 이상 오르면서 시세반영률은 전 정권 43%보다 낮은 35%로 떨어지고 말았다. 정부가 밝힌 바와 같이 부동산 가격공시 및 공시가격에 대한 신뢰성을 높이고, 공평 과세를 실현하려면 공시지가의 시세반영률을 80% 이상으로 높여야 한다. 2020년 시세반영률이 35%이므로 현재 공시지가를 두 배 이상 올려야 한다. 올 초 정부가 밝힌 것처럼 1년에 1%씩 높여서는 40년이 넘게 걸리게 된다. 조속히 공시지가 현실화를 위한 대책을 마련해야 한다.
둘째, 공시지가 표준지에 대한 철저한 가격검증과 관련 자료를 투명하게 공개하라!
현재 공시지가는 시세를 반영하지 못할 뿐만 아니라 정권별‧지역별‧아파트별로 시세반영률이 큰 차이를 보이고 있다. 이번 조사결과에서도 아파트별로 수십년간 불공정하게 공시지가가 책정해 왔음이 확인됐다. 공시지가 제도가 국민적 신뢰를 얻기 위해서는 지금까지 제대로 책정되지 못한 원인이 무엇인지 명확히 밝혀내고 검증된 가격으로 공시될 수 있도록 조치해야 한다. 아울러 표준지 등 공시지가에 대한 근거, 시세반영률 등 관련 자료를 투명하게 공개하여 공시지가를 둘러싼 의혹을 말끔하게 해소해야 한다.
셋째, 표준지 조사를 포함한 공시지가 조사 및 결정 권한 일체를 지방정부에 이양하라!
지방정부는 지역의 특성을 가장 잘 알고 있으며, 재산세 등 세수의 직접적인 당사자이다. 지금도 외형적으로는 개별토지에 대한 공시지가 조사 및 결정 권한이 지자체장에게 있는 것처럼 보인다. 하지만 중앙정부가 고시하는 표준지에 연동하여 결정을 내려야 하는 규정 때문에 실질적 권한은 중앙정부가 독점하고 있다. 중앙정부는 법과 원칙, 기준만을 정하고 실질적인 공시지가 산정은 개별 자치단체에 맡긴다면 정확도가 높아지는 것은 물론 투명성도 제고될 수 있다.
경실련 조사결과 부동산 관련 정부통계는 총체적 난국 상황인 것으로 확인되고 있다. 경실련은 문재인 정부가 공시지가 개선을 시작으로 근본적인 부동산 정책개선에 나설 것을 다시 한번 강력히 촉구한다.


청년정책연대 발족기자회견문 .hwp



<그림1> 조사지 현황과 주요종 발견지점[/caption]
최상위포식자인 맹금류 역시 개체수와 종수 모두 증가했다. 2016년 5종 12개체였던 맹금류가 6종 42개체로 증가했다. 잿빛개구리매가 2017년 새롭게 확인되었으며, 독수리가 4개체에서 31개체로 눈에 띄게 증가했다. 독수리는 하중도와 모래톱이 드러난 곳에서 휴식과 먹이를 먹고 있었다. 조사에서 확인된 맹금류는 모두 멸종위기 종에 속한다.
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<표1> 금강 합강리 겨울철새 변화 비교[/caption]
이번 조사에서는 법정보호종도 8종 확인됐다. 흰꼬리수리, 독수리, 잿빛개구리매, 쇠황조롱이, 황조롱이, 흰목물떼새, 원앙, 흑두루미 등이다. 8종의 법정보호종의 확인은 합강리 생태의 중요성을 입증해준다고 할 수 있다. 맹금류를 포함한 법정보호종 8종이 확인되었다. 세종시 건설당시 환경영향평가에서 15종의 법정보호종 서식이 확인되었던 것에 비해 적은 수지만 4대강사업 이후 생태환경이 회복되고 있다는 점에서는 의미 있는 결과라고 할 수 있다.
이번 조사 결과에 대해 대전환경운동연합 이경호 정책국장은 “4대강사업 이후 호소화되었던 지역이 11월 수문개방 이후 모래톱과 하중도 등이 생겨나면서 조류의 서식밀도와 개체수가 증가했다.”고 강조했다. 또한 “1회의 조사로 모든 것을 확인하거나 확언하기는 어렵지만 생태계 회복 가능성을 확인 하는데 충분한 결과였다.”며 향후 “관계부처에서 합강리 일대의 정밀조류조사와 수문관리에 대한 계획을 추가적으로 마련해 복원 효과를 명확하게 드러내야한다.”고 촉구했다.
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<표2> 금강 합강리 조류조사결과[/caption]
[caption id="attachment_187925" align="aligncenter" width="640"]
<표3> 법정보호종 현황[/caption]
환경운동연합 원전특별위원회는 13일(화) 오후2시 평창 올림픽파크 인근 교차로에서 평창동계올림픽을 맞아 “이제 원전에서 벗어나 안전하고 평화로운 에너지인 재생에너지로의 더 빠른 전환을 촉구하자”라는 캠페인을 열었다.
이번 평창동계올림픽은 평화와 함께 환경, 지속가능성을 목표하고 있다. 이에 정부는 풍력발전소, 태양광발전소 등을 활용하여 에너지를 공급하겠다고 밝혔다. 하지만 올림픽이 치러지는 강릉에는 석탄화력 발전소 건설을 추진하고 전국적으로 5기의 원전이 건설 중에 있다.
환경운동연합 원전특별위원회는 “지난해 11월 15일에는 규모 5.4의 강진이 포항에서 발생하여 아직까지도 여진이 발생해 국민들은 불안해하고 있다”며 “지진대비도 부족하고 안전성이 담보되지 못한 노후 원전은 수명에 관계없이 조기 폐쇄하여 국민들의 불안을 덜어주기바란다”고 주장했다.
참가자들은 이번 평창동계올림픽을 맞아 이제 원전에서 벗어나 안전하고 평화로운 에너지인 재생에너지로의 더 빠른 전환을 요구하고 대기업의 원가이하의 전기요금을 인상하여 전기소비를 줄이는 정책을 강력하게 시행하기를 촉구했다.
<기자회견문>
시민들의 의견
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