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참여연대 조세재정개혁센터는 2019년 12월 9일, 부동산 빅데이터 분석을 통해 2018~2019년 종합부동산세 납부액 등을 분석한 <서울아파트 2018~2019년 시세증가액 대비 종부세 부담 증가, 0.8%에 불과해> 이슈리포트를 발표했습니다. 종합부동산세 과세 대상자의 대다수는 실제 세부담이 극히 미미한 수준으로 증가할 뿐이며 고액 자산에 부과되는 세금조차도 1년 사이 나타난 시세증가액에 비하면 터무니 없는 수준에 불과한 것으로 나타났습니다. 즉, 자산가 계층을 옹호하는 언론이 쏟아내고 있는 ‘종합부동산세 폭탄론’은 사실상 허구와 다름없다는 것을 확인했습니다.

참여연대가 정부가 공공데이터포털, 국가공간정보포털 등에 공개하고 있는 2018~2019년 부동산 빅데이터상 공시가격 9억 원을 초과(1세대 1주택자 기준)하는 주택 242,450호를 분석한 결과, 올해 종합부동산세는 전년보다 평균적으로 82만 원 증가할 것으로 예상됩니다. 그런데 올해부터 공시가격 9억 원을 초과하는 주택에 부과되는 신규 대상자의 종합부동산세는 평균 21만 원 늘어나는 것이 전부입니다. 세법 개정 과정에서 세율이 증가하지 않은 구간인 공시가격 12억 원 이하에 해당하는 주택은 전체 종합부동산세 과세 대상의 약 60%를 차지하는 데, 이들 주택에서 늘어나는 종합부동산세는 평균 25만 원에 불과합니다.

또한 참여연대가 2019년 1~9월 거래된 서울 아파트 중 9억 원을 초과하며 전년보다 시세가 증가한 4,906호를 분석한 결과, 해당 아파트의 전년 대비 시세증가액은 평균적으로 1억 4,305만 원에 달하나, 이에 비해 종합부동산세의 변화액은 67만 원에 불과해 시세증가액 대비 종합부동산세의 변화액의 평균은 0.8%에 불과한 것으로 나타났습니다. 2018년 종합부동산세를 강화했음에도 불구하고 서울 아파트의 가격이 높은 폭으로 상승하고 있는 이유는 여러 차원의 문제가 있겠으나, 여전히 종합부동산세 부담이 낮으며 부동산 투기를 통한 시세증가액을 얻고자 하는 수요를 억제하기에 역부족이라는 것이 단적으로 드러나는 것입니다.

과거 정권에서 ‘부자 감세’의 기조하에 추진된 종합부동산세 무력화와 더불어, 부동산공시법이 정의한 기준조차 위배하는 부동산 공시가격의 결정으로 인해 고액 자산가 계층에게 마땅히 과세되었어야 할 세금은 막대한 규모로 누락됐습니다. 현재 한국의 부동산 실효세율은 약 0.16%로, OECD 평균인 0.33%의 절반 수준에 불과합니다. 자산가 계층을 옹호하는 언론이 생산한 ‘종합부동산세 폭탄론’은 최근 서울 아파트를 중심으로 나타나는 높은 폭의 가격 인상 및 그로 인한 시세증가액과 종합부동산세의 변화액을 비교하면 0.8%에 불과한 현실을 고려하면 설득력이 없습니다. 더군다나 다주택자에 대한 종합부동산세를 대폭 강화해야 한다는 것은 2018년 시민들의 힘으로 만들어진 사회적 합의이므로, 결코 개정된 자산가 계층을 옹호하는 세력의 주장에 의해 무력화될 수 없습니다. 

▶ 서울아파트 2018~2019년 시세증가액 대비 종부세 부담 증가, 0.8%에 불과해 https://docs.google.com/document/d/11_Ab2Y5m93KcJLk9yME3fbFjk2qBS5mcZgRg... rel="nofollow">[원문보기/다운로드]

▶ 보도자료 https://docs.google.com/document/d/1q4XiQZ4IF-Bb8nPa-yvdPoQYwfVWdFbmUM9-... rel="nofollow">[원문보기/다운로드]

<주택시장 안정화 방안>에 대한 참여연대 입장

정부는 2019년 12월 16일 <주택시장 안정화 방안>을 발표했다. 정부의 대책은 최근 고가 서울 아파트를 중심으로 나타나는 심상치 않은 가격 인상을 억제하기 위한 ▲대출규제 강화 ▲보유세 현실화 ▲임대주택 등록제 보완 ▲분양가 상한제 소폭 확대 ▲주택 공급 확대 등의 내용을 골자로 한다. 참여연대는 정부의 이번 대책이 전방위적인 수단을 사용한 강화 정책이라는 점에서는 긍정적이지만, 전반적인 주택가격 안정화를 달성하기에는 여전히 미흡한 것으로 판단한다. 정부는 주택가격 변화에 사후적으로 판단하여 개별 정책을 내놓을 것이 아니라, 투기를 확실하게 규제하겠다는 명확한 방향을 설정하여 선제적인 전략을 수립하고 그에 따른 정책을 이행해야 할 것이다.

우선, 이번 주택시장 안정화 대책에서 가장 핵심적인 내용은 투기 억제를 위한 대출규제 강화, 보유세 현실화, 임대주택 등록제 보완을 통한 양도세 등 세금감면 대상 조정이다. 이 중에서 소위 ‘갭투자’를 방지하기 위한 대출규제는 긍정적으로 평가할 수 있으며, 종합부동산세 세율을 강화하고 고가주택의 공시가격 현실화율을 우선적으로 제고하는 방안도 합리적이다. 또한 1세대1주택자에 대한 양도소득세의 장기보유특별공제에 거주기간 요건을 추가한 것은 긍정적이다. 

하지만 1세대1주택자에 대한 종합부동산세 공제율을 현행보다 확대하는 것은 결코 바람직하지 않으며, 고가주택을 포함한 전반적인 공시가격 현실화율을 어느 수준까지 제고하겠다는 방안이 빠져있므로 추가대책 발표 이후 별도의 평가가 필요해보인다. 또한 다주택자에 대한 양도소득세 공제를 폐지하지 않은 것도 이번 정책이 추구하고자 하는 방향과 맞지 않는 문제가 있다. 임대주택 등록제에 따른 양도세, 취득세, 재산세 혜택을 축소한다는 정책도 정부의 설명과는 달리 그 대상 요건을 일부 강화하는 것으로써, 현재 등록임대사업자에게 주어지는 과도한 세제 감면율을 조정하는 것은 아니므로 매우 미흡하다고 평가할 수밖에 없다. 나아가 기존 등록임대사업자에 대한 조세감면 축소는 부진정소급입법으로서 금지되는 소급입법이 아님에도 불구하고, 정부가 임대주택 등록제에 대한 소극적인 보완책만 추진하는 것은 심각한 문제다.

문재인 정부는 재건축 등 개발사업이 진행되는 지역 전반에 분양가상한제를 도입하겠다는 최초의 개혁방향을 수정하면서 건설경기에 지장을 주지 않을 정도로 서울 27개동에 핀셋규제를 하겠다는 꼼수정책을 추진하여 분양가상한제가 적용되지 않는 동작, 과천, 하남, 부산 등을 기점으로 투기가 촉발되었다. 문제는 이러한 핀셋, 꼼수규제가 투기를 가열시키는 역효과를 내고 있음에도 정부는 분양가상한제 적용 지역을 수도권 과밀억제권역 및 전국의 투기과열지구 전역으로 확대하지 않고 대상 지역을 확대하는데 그쳤다. 전면 확대가 아닌 핀셋 규제를 되풀이하는 정부 조치에 대해 우려하지 않을 수 없다.

주택공급을 늘리기 위한  방안으로 개발이익을 확대하는 경우에는 개발이익을 철저히 환수해야 한다. 정부는 서울 도심의 주택 공급을 늘리기 위해 상업지역(400→600%)과 준주거지역(400→500%)의 용적율을 상향하고, 영등포, 구로, 금천, 강서 등의 준공업지역의 규제를 풀어 고층건물 개발 시에 주거비율을 높이려 하고 있다. 그러한 이러한 조치는 개발대상 토지의 지가상승 등 투기를 불러일으킬 수 있으므로, 해당 개발사업에서 공공임대주택 확보, 개발부담금(재건축부담금) 징수 등을 통해 철저히 개발이익을 환수하는 방안이 병행되어야 한다.

이상의 내용을 종합하면, 정부의 이번 대책은 최근 서울 고가 아파트를 중심으로 나타난 투기를 억제하기 위한 개별 정책은 긍정적인 측면을 담고 있지만, 여전히 핀셋 규제 기조를 유지하고 있어서 우려스러우며 전반적인 주택가격을 안정화시킬 것으로 기대하기 어렵다. 이번 정책으로 투기세력을 잠시 억제할 수 있겠으나, 어설픈 수준의 개혁으로 인해 정부의 정책 의지를 시험당하며, 곧 대규모 단기유동적 현금을 동원하여 규제지역이 아닌 지역에서 투기가 다시 일어날 가능성 역시 배제할 수 없을 것이다. 따라서 정부는 계속해서 부동산 가격의 변화에 사후적으로 반응하면서 정책을 발표할 것이 아니라, 주거는 생존권을 위한 가장 기본적인 요소라는 원칙을 분명히 세우고 다주택자 등의 투기를 강력히 규제하고 전반적인 주택가격 안정화를 위한 ▲공시가격 현실화 및 보유세 강화 ▲분양가 상한제 전면 확대 ▲주택임대차보호법 개정 ▲등록임대사업자에 대한 과도한 세제혜택 폐지 및 전월세 신고 의무화 등의 종합적인 대책이 필요하다. 지금은 일개 정책과 프로그램을 나열하는 수준을 넘어, 모든 시민의 주거권 실현을 위한 근본적인 전략이 필요한 때이다. 

▶ 논평 https://docs.google.com/document/d/1X693_Gdvhg1bD60Y-gOeO9cHJF68l0hFFOmD... target="_blank" rel="nofollow">[원문보기/다운로드]

정부는 공시가격 현실화 반드시 실천하겠다는 의지를 보다 분명히 밝혀야

고가 공동주택 현실화율 우선적 제고 방안은 바람직하나,

내년 적용될 미미한 수준의 현실화율 달성 목표는 실망스러워

국토교통부는 2019년 12월 17일 <2020년 부동산 가격공시 및 공시가격 신뢰성 제고방안>을 발표했다. 세간의 기대와는 달리, 정부의 이번 정책은 부동산 공시가격제도 개선을 위한 전체적인 로드맵이 아닌 1년 짜리 계획이었다. 부동산 공시가격의 현실화율 제고, 수직적 형평성 제고 등을 위한 과제가 산적해있음에도 불구하고, 정부가 또 다시 2020년에만 적용될 미미한 수준의 제도 개선안을 발표하지 않았다. 정부가 과연 부동산 문제의 심각성을 제대로 인식하고, 그 문제를 제대로 해결하기 위한 절박한 실천 의지가 있는지 의심될 정도로 매우 실망스럽다. 참여연대는 정부가 더 이상 부동산공시법의 취지를 훼손하지 말고, 부동산 공시가격의 현실화율을 적어도 90% 이상으로 현실화하기 위한 로드맵을 발표할 것을 촉구한다.

정부의 2020년 부동산 공시가격제도 개선안 중에서 최근 투기가 심각한 수준으로 발생하고 있는 고가 공동주택에 대해서 공시가격 현실화율을 우선적으로 70~80% 수준까지 높여 보유세 부담을 현실화하겠다는 방안은 방향에 있어서 타당하다. 수직적 형평성이 훼손된 문제, 즉 가격대별 현실화율의 격차를 처음으로 공개한 점도 긍정적으로 평가할 수 있다. 그런데 고가 단독주택의 현실화율을 고가 공동주택보다 훨씬 낮은 55% 수준에서 결정하겠다는 점은 납득하기 어렵다. 주택 유형별 현실화율 차등 제고 방안은 동일한 가격의 자산에 다른 현실화율을 적용하여 다른 과세표준을 만들어 차등적인 세금을 납부하도록 만들겠다는 것이므로 매우 부적절하다. 부동산 공시가격 현실화율의 전반적인 개선 수준도 올해보다 공동주택은 1.0%p 오른 69.1%, 단독주택은 0.6%p 오른 53.6%, 토지는 0.7%p 오른 65.5%에 그친다는 점도 현행 부동산공시법이 정한 수준에 한참 미달한다. 또한 전년 대비 공시가격의 급등을 방지하는 상한 비율을 둔 것도 재산세와 종합부동산세에서 이미 세부담 상한제를 두고 있는데다, 현재 시장에서의 가격 인상에는 그 어떤 상한도 없다는 점을 고려하면 시장가격이 아닌 정부의 뜻대로 임의적으로 가격을 정하겠다는 의미이므로 부동산공시법의 취지를 훼손하는 지나친 조치다.

가장 우려스러운 점은 정부가 주택 공시가격의 현실화율은 2020년 목표만을 제시하였으나, 전통시장을 제외한 모든 토지에 대해 올해 64.8%인 공시가격 현실화율을 7년 내에 70%에 도달하도록 하겠다는 계획을 구체적으로 밝힌 것이다. 이와 같은 계획은 토지 공시가격의 경우 향후 7년 간 현실화율을 매년 1%p도 올리지 않겠다는 조치이기 때문이다. 토지에서 나타나는 자산불평등은 주택보다도 심각한 상황이다. 정부가 2018년에 종합부동산세를 강화하는 과정에서 (별도합산)토지에 대한 세율을 강화하지 않은 점은 향후 추가로 개선해야 할 목표 중의 하나였다. 그런데 토지에 대한 종합부동산세 강화는 2019년 12월 16일 정부가 발표한 대책에서도 빠졌으며, 이번 발표에서도 토지에 대한 현실화율 제고 노력은 찾아보기 힘들다. 주택과 달리 토지의 경우에는 공시가격 현실화율을 제고하여 보유세를 현실화하고자 하는 정책적 목표에서도 제외하려 한다는 합리적인 의구심을 제기하도록 만든다. 따라서 토지도 고가 공동주택과 마찬가지로 가격이 높은 경우 우선적으로 현실화율을 제고하는 방안을 추진해야 하며, 그 구체적 방안은 로드맵을 통해 제대로 수립해야 한다.

그동안 참여연대를 비롯한 시민사회의 꾸준한 노력으로, 정부가 각 유형별 부동산 공시가격의 현실화율(적정가격 대비 공시가격 비율)을 공개하고, 전반적인 공시가격 현실화율 제고를 위한 로드맵을 수립하도록 하는 부동산공시법 개정안도 2019년 12월 6일 국회 국토교통위원회를 통과했다. 부동산 공시가격이 부동산공시법이 정의한 적정가격에 한참 미치지 못하는 문제와 가격별·유형별·지역별 형평성이 훼손된 문제는 자산가 계층이 마땅히 부담해야 할 부동산 보유세를 축소시키는 결과로 이어졌다. 보유세의 기준이 되는 공시가격 현실화를 추진할 경우, 누진적인 세율 구간에 해당하는 주택 소유자의 부담은 유의하게 증가하는 한편  대부분의 주택에서는 그 부담이 크게 증가하지 않는다. 따라서 지금처럼 자산불평등이 심각한 시점에서 부동산 보유세 강화는 가장 시급히 해결해야 하는 시대적 과제이다. 정부는 내년 중 공시가격 현실화를 위한 로드맵을 사회적 공론화를 통해 마련하겠다고 밝혔다. 로드맵의 목표는 부동산공시법이 정한 적정가격의 수준이어야 한다. 즉 공시가격 현실화율을 적어도 90% 이상이 되도록 설정되어야 할 것이다. 토지와 공동주택, 단독주택을 구별하지 않고 현실화율의 로드맵을 구체적으로 마련하여 발표해야 한다. 로드맵의 이행 시기도 지나치게 길게 설정되어선 안 될 것이며, 가능한 단기간에 도달될 수 있는 계획을 수립하여 실천의지를 분명히 밝히고 그 계획을 일관되게 추진하는 것이 중요하다. 공시가격이 빠른 속도로 현실화될 경우 나타날 문제를 핑계로 개혁을 미루는 것은 이제 더 이상 가능하지 않다. 지금부터 당장 그 논의를 시작하여, 내년 상반기 로드맵을 마련하여 2021년 공시가격부터 그 방안이 적용될 수 있도록 해야 한다. 한국에서 부동산 문제는 모든 문제의 시작이며, 모든 문제를 풀어갈 매우 절박한 과제이기 때문이다. 

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2020년 표준주택 공시가격 안, 4월 총선 의식해

자산불평등 완화를 위한 핵심적 개혁과제 미룬 것과 다름없어

국토교통부는 2020년 1월 22일, 2020년 표준단독주택 공시가격 안을 발표했다. 그러나 시민들의 기대와는 다르게 정부는 표준주택(단독주택) 공시가격의 현실화율을 2019년 53.0%에서 2020년 53.6%로 겨우 0.6%p 올리는데 그쳤다. 이는 부동산 투기의 근원인 저평가된 공시가격 수준을 거의 개선하지 않은 것으로서, 부동산 투기를 잡겠다고 했던 현 정부의 의지를 의심하게 하는 심각한 결정이다. 단독주택은 공동주택(68.1%)과 토지(64.8%)에 비해서도 공시가격의 현실화율이 크게 낮다는 점을 고려하면 다른 부동산 유형과의 형평성의 문제도 무시하겠다는 것이어서 더욱 이해하기 어렵다. 정부는 이번 개편으로 고가주택의 현실화율이 더욱 크게 올랐다고 내세웠지만, 2020년 기준 공시가격이 30억 원을 초과하는 초고가 단독주택조차 전년도에 비해 단 0.3%p 수준으로 현실화율이 제고되어 현실화율은 62.4%에 머무르게 된다. 이러한 낮은 현실화율은 보유세 과표를 줄여 초고가 단독주택자에게 큰 혜택을 주는 결과를 가져올 수밖에 없다.

정부의 이러한 소극적인 태도는 이미 감지되긴 했다. 2019년 12월 <2020년 부동산 가격공시 및 공시가격 신뢰성 제고방안>에서 2020년 표준단독주택 공시가격의 현실화율은 0.6%p로 제고하되, 2021년부터 적용될 현실화율 로드맵을 제시하겠다고 했다. 공시가격 현실화를 통해 부동산 보유세를 제대로 작동하게 하고, 그럼으로써 부동산 투기를 일정 수준 억제할 수 있을 것으로 기대되었으나 정부의 이번 결정은 매우 실망스럽다. 이번 표준단독주택 공시가격 결정의 파급효과는 작지 않다. 중앙정부가 수립하는 표준단독주택 공시가격이 이 정도 수준에서 개선되는 것에 그친다면, 지방자치단체에게 결정권이 있는 개별단독주택 공시가격도 크게 개선되지 않을 가능성이 높다. 또한 이러한 결정은 단독주택 외의 다른 부동산 유형의 공시가격 현실화에도 부정적인 영향을 미칠 것이다. 

정부의 2020년 표준단독주택의 소극적인 개편은 4월 총선을 의식하여 그 속도를 의도적으로 늦춘 것이라는 비판을 피할 길이 없다. 부동산 공시가격이 시세를 제대로 반영하지 않는 문제를 해결하지 않으면, 자산불평등 완화에 기여해야 할 부동산 보유세가 제대로 작동할 수 없게 된다. 따라서 정부는 시대적 최대 과제가 된 자산불평등 문제에 대해서 미온적인 태도를 버리고 공시가격 현실화를 빠른 시일 안에 달성할 수 있는 로드맵을 제시해야 할 것이다.

▶ 논평 https://docs.google.com/document/d/1TDMeBuzoil1Ip13TC1Zrx2EpWtAWNB1SpGPx... target="_blank" rel="nofollow">[원문보기/다운로드]

턱없이 부족한 토지 공시지가 현실화율,

정부의 부동산 불평등 해결 의지 의심스러워

공시지가 현실화 방안 마련을 위한 구체적인 로드맵 제시하고  공정시장가액 비율 폐지해야

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지난해 12월 정부가 발표한 「2020년 부동산 가격공시 및 공시가격 신뢰성 제고방안」에서 예견 된 바와 같이 어제(2/12) 국토교통부는 2020년 표준지 공시지가 현실화율이 2019년 64.8%에서 2020년 65.5%로 상승했다고 밝혔다. 그러나 공시지가 현실화에 대한 요구에 비하면 턱없는 수치이다. 참여연대 조세재정개혁센터는 부동산 투기가 심각하고 이로 인한 자산 불평등 문제 해결이 시급한 상황임에도 공시가격 수준을 거의 개선하지 않은 정부의 미온적 태도에 심각한 우려를 표한다.

정부는 발표안에서는 주거용이 1.1%p 상승하고, 상대적으로 현실화율이 낮았던 농경지와 임야의 경우 각 0.9%p, 1.1%p 높아져 현실화율이 개선되었다고 주장하고 있다. 하지만 공시지가 현실화율은 전년대비 단지 0.7%만 상승했을 뿐이다. 이는 공시지가 현실화를 이루기에는 턱없이 부족한 수준이다. 이러한 수준이라면 약 49년이 지나야만 비로소 공시지가 현실화를 이룰 수 있을 것이다. 뿐만 아니라 지난 1월에도 표준주택(단독주택) 공시지가의 현실화율을 2019년 53.0%에서 2020년 53.6%로 겨우 0.6%p 올리는데 그쳤다. 이처럼 낮은 수준의 공시지가로는 부동산 투기를 방지 하기는커녕 재벌, 대기업, 부동산 과다보유자 등 부동산 부자들만 혜택을 보게 된다. 따라서 보유한 만큼 공평한 세금을 낼 수 있도록 정부는 시세에 맞지 않은 공시지가를 현실화하여 제대로 작동시켜야 한다.

이번 발표에서 부동산 불평등 문제 해결에 대한 정부의 의지를 확인하기 어렵다.  정부가 계속해서 비현실적인 공시가격으로 재벌대기업과 부동산 부자들에게 세금혜택을 주는 것은 공평과세 및 부의 쏠림으로 인한 양극화 해소를 바라는 시민들에게 계속해서 박탈감을 안겨줄 것이다. 따라서 정부는 시대적 과제가 된 부동산 불평등 문제 해결을 위해서 지금보다 더 적극적인 공시지가 현실화 대책을 마련 하고 나아가 공정시장가액비율을 폐지하는 등 부동산 보유세를 현실화 하기 위한 구체적인 로드맵을 제시해야 할 것이다.

논평 https://docs.google.com/document/d/1gZIEjqGxqvIOIHXBoFCjv83_fzbnNJJQ7mL_... rel="nofollow">[원문보기/다운로드]

공동주택 공시가격 현실화율 획기적으로 높여야 

고가 주택 현실화율 일부 상승했지만 여전히 시세에 미치지 못해

시세와 격차 큰 공시가격으로 과세 체계 왜곡 심각

정부는 오늘(3/18) 공동주택 공시가격(안)과 현실화율을 발표했다. 공동주택 공시가격(안)은 2019년 대비 5.99% 증가했고, 2020년 현실화율은 2019년 68.1%에서 0.9%p 상승한 69.0%로 나타났다. 이는 지난 12월 정부가 2020년 공시가격 현실화 로드맵에서 밝힌 내용과 다르지 않은 수준이다. 당시에도 현실화율 제고를 위해 턱없이  부족하다는 비판을 받았지만 개선되지 않은 안을 내놓은 것은 매우 실망스럽다. 정부는 심각한 자산 불평등 문제 개선을 위해 법의 취지에 맞게 공시 가격 현실화율을 획기적으로 높여야 한다.

이번 정부안에서 15억 원 이상 고가 주택 현실화율이 7~10%p 상승했다는 점에서  정부의 개선 의지를 엿볼 수 있지만 정부가 자평하는 것처럼  형평성 문제가 해결되었다고 볼 수 없다. 또 9억 원 미만 주택의 경우, 시세변동분만 반영했을 뿐  현실화율을 제고하지 않은 것은 납득하기 어렵다. 부동산공시법은 정부에게 사실상의 실거래가를 공시가격으로 정할 의무를 부여하고 있다. 그럼에도 실거래가에 크게 미치지 못하는 공시가격을 정부가 임의로 정하는 것은 정부 스스로 법인세⋅소득세 사업자가 매출누락을 통해 과세표준을 축소하는 것과 같은 행위를 범하는 것이자, 부동산공시법을 정면으로 위배하는 것이다. 또 과세표준을 왜곡하여 부동산 보유세가 적정하게 과세되지 않도록 만듦으로써 조세형평성을 무너뜨린다.  

그동안 정부가 발표한 2020년 단독주택, 표준지 공시가격 현실화율은 각각 0.7%p, 0.6%p 올라  65.5%, 53.6% 수준이고, 공동주택 또한 69.0%로 0.9%p 올랐을 뿐이다. 이런 수준으로는 부동산 보유세 과세 왜곡을 결코 해결할 수 없다. 특히 실거래가를 파악하고 있는 정부가 임의적으로 현실화율을 정하는 것은 부동산공시법을 정면으로 위반하는 행위라는 점에서 반드시 시정 되어야 한다.

논평 https://docs.google.com/document/d/1hb62Ue0rpqmCx-Awl7SvQu0qPzQ4siZWwB-U... target="_blank" rel="nofollow">[원문보기/다운로드]

1주택자 종부세 기준 11억 원 상향은 고액자산가들의 민원 해결일뿐

조세형평성에 어긋나는 종부세 법안 당장 폐기해야

오늘 국회 기획재정위원회에서 높아진 집값 문제를 해결하겠다는 명분으로 1주택자 종합부동산세(이하 종부세) 기준을 9억 원에서 11억 원으로 상향하는 내용의 법안을 졸속으로 통과시켰다. 더불어민주당이 상위 2%에 대해 부과하고자 했던 내용을 11억 원으로 조정한 것일 뿐, 이는 명백히 부자감세이다. 종부세 대상을 축소하는 것은 조세법률주의 위반 소지가 크고 역진적인 세금 혜택을 부여하는 시대착오적인 결정이다. 코로나19로 인해 사회보장정책이 확대되고 국가의 역할이 강조되는 상황에서 고액자산가들의 세금을 깎아주는 결정을 내린 국회를 강력히 비판한다. 부자감세에 지나지 않고 높아진 집값 문제를 결코 해결할 수 없는 종부세법안은 당장 폐기되어야 마땅하다.  

종부세는 고액의 부동산을 소유한 사람들에게 부동산 보유에 대한 조세부담의 형평성을 제고하고 부동산 가격의 안정을 위해 부과되는 세금이다. 그런데 종부세 대상 기준을 11억 원으로 상향하여 대상자를 축소하는 것은 법 취지에 부합하지 않는다. 이는 집값이 훌쩍 높아져버린 상황에서 부동산에 대한 세금이 과다하다는 고액자산가들의 민원 해결일 뿐이다. 집값이 올랐다는 것은 무주택자와 주택소유자 사이의 자산 격차가 더욱 커졌다는 것을 의미한다. 특히 자산 불평등이 날로 심각해 지는 상황에서 종부세 대상자 축소는 자산불평등을 방치하겠다는 것으로 밖에 보이지 않는다. 

우리나라 보유세는 OECD 주요국에 비해 턱없이 부족한 수준이다. 자산 격차를 해소하기 위해서는 낮은 보유세를 더욱 강화해야 한다. 그런데도 국회가 퇴행적인 부동산 세제 개편을 추진하면서 자산불평등 해결을 외면하고 있다. 불안정한 주거정책으로 위기에 당면한 서민들의 고통은 내팽겨치고 부자감세 추진한 국회를 강력히 규탄한다. 국회는 안정된 주거생활을 영위하는 것이 국민의 기본권이라는 점을 명심하고 조세형평성에 매우 어긋나는 종부세 후퇴법안을 당장 폐기해야 한다. 

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전반적인 주택가격 안정화를 위해서는 보다 선제적, 근본적인 전략이 필요하다

<주택시장 안정화 방안>에 대한 참여연대 입장

정부는 2019년 12월 16일 <주택시장 안정화 방안>을 발표했다. 정부의 대책은 최근 고가 서울 아파트를 중심으로 나타나는 심상치 않은 가격 인상을 억제하기 위한 ▲대출규제 강화 ▲보유세 현실화 ▲임대주택 등록제 보완 ▲분양가 상한제 소폭 확대 ▲주택 공급 확대 등의 내용을 골자로 한다. 참여연대는 정부의 이번 대책이 전방위적인 수단을 사용한 강화 정책이라는 점에서는 긍정적이지만, 전반적인 주택가격 안정화를 달성하기에는 여전히 미흡한 것으로 판단한다. 정부는 주택가격 변화에 사후적으로 판단하여 개별 정책을 내놓을 것이 아니라, 투기를 확실하게 규제하겠다는 명확한 방향을 설정하여 선제적인 전략을 수립하고 그에 따른 정책을 이행해야 할 것이다.

우선, 이번 주택시장 안정화 대책에서 가장 핵심적인 내용은 투기 억제를 위한 대출규제 강화, 보유세 현실화, 임대주택 등록제 보완을 통한 양도세 등 세금감면 대상 조정이다. 이 중에서 소위 ‘갭투자’를 방지하기 위한 대출규제는 긍정적으로 평가할 수 있으며, 종합부동산세 세율을 강화하고 고가주택의 공시가격 현실화율을 우선적으로 제고하는 방안도 합리적이다. 또한 1세대1주택자에 대한 양도소득세의 장기보유특별공제에 거주기간 요건을 추가한 것은 긍정적이다. 

하지만 1세대1주택자에 대한 종합부동산세 공제율을 현행보다 확대하는 것은 결코 바람직하지 않으며, 고가주택을 포함한 전반적인 공시가격 현실화율을 어느 수준까지 제고하겠다는 방안이 빠져있므로 추가대책 발표 이후 별도의 평가가 필요해보인다. 또한 다주택자에 대한 양도소득세 공제를 폐지하지 않은 것도 이번 정책이 추구하고자 하는 방향과 맞지 않는 문제가 있다. 임대주택 등록제에 따른 양도세, 취득세, 재산세 혜택을 축소한다는 정책도 정부의 설명과는 달리 그 대상 요건을 일부 강화하는 것으로써, 현재 등록임대사업자에게 주어지는 과도한 세제 감면율을 조정하는 것은 아니므로 매우 미흡하다고 평가할 수밖에 없다. 나아가 기존 등록임대사업자에 대한 조세감면 축소는 부진정소급입법으로서 금지되는 소급입법이 아님에도 불구하고, 정부가 임대주택 등록제에 대한 소극적인 보완책만 추진하는 것은 심각한 문제다.

문재인 정부는 재건축 등 개발사업이 진행되는 지역 전반에 분양가상한제를 도입하겠다는 최초의 개혁방향을 수정하면서 건설경기에 지장을 주지 않을 정도로 서울 27개동에 핀셋규제를 하겠다는 꼼수정책을 추진하여 분양가상한제가 적용되지 않는 동작, 과천, 하남, 부산 등을 기점으로 투기가 촉발되었다. 문제는 이러한 핀셋, 꼼수규제가 투기를 가열시키는 역효과를 내고 있음에도 정부는 분양가상한제 적용 지역을 수도권 과밀억제권역 및 전국의 투기과열지구 전역으로 확대하지 않고 대상 지역을 확대하는데 그쳤다. 전면 확대가 아닌 핀셋 규제를 되풀이하는 정부 조치에 대해 우려하지 않을 수 없다.

주택공급을 늘리기 위한  방안으로 개발이익을 확대하는 경우에는 개발이익을 철저히 환수해야 한다. 정부는 서울 도심의 주택 공급을 늘리기 위해 상업지역(400→600%)과 준주거지역(400→500%)의 용적율을 상향하고, 영등포, 구로, 금천, 강서 등의 준공업지역의 규제를 풀어 고층건물 개발 시에 주거비율을 높이려 하고 있다. 그러한 이러한 조치는 개발대상 토지의 지가상승 등 투기를 불러일으킬 수 있으므로, 해당 개발사업에서 공공임대주택 확보, 개발부담금(재건축부담금) 징수 등을 통해 철저히 개발이익을 환수하는 방안이 병행되어야 한다.

이상의 내용을 종합하면, 정부의 이번 대책은 최근 서울 고가 아파트를 중심으로 나타난 투기를 억제하기 위한 개별 정책은 긍정적인 측면을 담고 있지만, 여전히 핀셋 규제 기조를 유지하고 있어서 우려스러우며 전반적인 주택가격을 안정화시킬 것으로 기대하기 어렵다. 이번 정책으로 투기세력을 잠시 억제할 수 있겠으나, 어설픈 수준의 개혁으로 인해 정부의 정책 의지를 시험당하며, 곧 대규모 단기유동적 현금을 동원하여 규제지역이 아닌 지역에서 투기가 다시 일어날 가능성 역시 배제할 수 없을 것이다. 따라서 정부는 계속해서 부동산 가격의 변화에 사후적으로 반응하면서 정책을 발표할 것이 아니라, 주거는 생존권을 위한 가장 기본적인 요소라는 원칙을 분명히 세우고 다주택자 등의 투기를 강력히 규제하고 전반적인 주택가격 안정화를 위한 ▲공시가격 현실화 및 보유세 강화 ▲분양가 상한제 전면 확대 ▲주택임대차보호법 개정 ▲등록임대사업자에 대한 과도한 세제혜택 폐지 및 전월세 신고 의무화 등의 종합적인 대책이 필요하다. 지금은 일개 정책과 프로그램을 나열하는 수준을 넘어, 모든 시민의 주거권 실현을 위한 근본적인 전략이 필요한 때이다. 

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가계부채 경고 알람이 계속 울리고 있다. 한국은행이 발표한 바에 따르면 1분기 가계신용 대비 명목 GDP 비율이 104.7%로 전년동기 대비 약 10%나 증가했다. 2017년 이후 최고의 증가폭이다. 가계 가처분소득 대비 부채비율이 200%에 육박하는 등 가계부채가 한국 경제 전반과 가계 살림살이를 위협할 뇌관이 되고 있다. 이에 더해 각종 경제매체들이 하반기 금리인상을 전망하면서 은행권 주택담보대출의 약 70%를 차지하는 변동금리 대출이 그 직접적인 영향을 받을 것으로 예상되고 있다. 가계부채 부실은 기우가 아니며 이를 방치하면 불안은 곧 현실이 될 것이다. 이에 정부는 현재 가계부채 증가율 관리라는 소극적 시각을 벗어나 이미 실행된 대출에 대해서도 안정적으로 축소할 방안을 강구하고, 경제협력개발기구(이하, “OECD”) 평균으로 가계부채 관리지표를 설정하는 등 추가 대책을 마련해야 한다.

‘대출→거품→부채증가’ 악순환, ‘빚내서 집사라’ 정책 철회해야

가계부채 증가의 문제점이 부각된 것은 비단 어제 오늘의 일이 아니다. 한국은 2010년 이후 OECD 국가 중 가계부채가 가장 빠른 속도로 증가한 나라이며, 가계 가처분소득 대비 부채비중이 190%(2019년 기준)를 상회해 OECD 평균 대비 약 55%나 높은 상황이다. 그럼에도 정부는 가계부채 문제의 심각성이 최고조에 이른 올 해 4월까지 고신용자의 고가주택 매입 자금이나 1억원 이상 신용대출에 대해서만 차주별 총부채상환비율(Debt Service Ratio 이하 “DSR”)을 적용하는 등 소극적 대책으로 일관했을 따름이다. 오히려 정부와 여당은 최근 서민·실수요자 주택 마련을 구실로 주택담보대출인정비율(Loan to value 이하, “LTV”) 기준을 완화하는 등 ‘빚내서 집사라’ 정책을 포기하지 않고 있다. 그러나 지난해 주택가격 상승에서 보듯 가계부채는 부동산 투기의 재원으로 활용돼 자산거품을 야기했고 집값 상승은 다시 부채 리스크를 증가시키는 악순환으로 이어졌다. 정부 정책 기조의 전면적 전환이 필요하다. 

가계부채 잡기 위해선 전월세보증금 등 모든 대출 DSR 포함해야

그나마 정부가 지난 4월 「가계부채 관리방안」을 발표해 2023년까지 차주별 DSR 적용을 단계적으로 전면 확대하기로 한 것은 긍정적이라 볼 수 있다. 그러나 여전히 미흡한 부분이 많다. 우선 그동안 갭투기의 재원으로 지목되어온 전월세보증금반환채무를 비롯해 전세자금대출, 예·적금담보대출 등은 DSR 산정 시 차주가 갚아야 할 원리금에서 제외되었다. 그러나 DSR이 총부채에 대한 차주의 상환능력을 감안한 지표임을 감안한다면, 이를 확대 적용하기로 한 제도 취지에 맞게 가능한 모든 부채를 차주가 갚아야 할 대출로 보고 이를 반영함이 마땅하다. 예외가 많아지면 그 효과는 반감될 수밖에 없다. 가계부채 관리 정책의 실효성을 확보하기 위해서는 가능한 차주의 모든 대출을 DSR 산정 기준에 포함하는 것을 원칙으로 삼아야 한다. 

세계 최고 가계대출 규모, OECD 평균 수준으로 디레버리징 필요

가계부채 증가율을 4% 수준으로 맞추는 것을 목표로 한 정책 방향 역시 재검토가 필요하다. 향후 금리인상 전망에 따라 변동금리 대출 차주의 부담 증가가 현실화될 가능성이 높고, 코로나19 지원 차원에서 상환유예 조치를 받은 상당수 대출의 상환 기한 도래 역시 취약차주의 리스크 증가로 이어질 수 있다. 가계부채 증가율뿐만 아니라 기존 가계부채의 부실 방지 및 단계적 축소가 필요한 이유다. 이에 신규 대출뿐만 아니라 기존 대출의 대환 시에도 차주별 DSR 규제를 적용하되 원리금분할상환 전환 유도로 빚을 줄이도록 하는 등 안정적인 출구 정책이 필요하다. 더 나아가 가계부채 관리 정책의 핵심목표는 가계부채 디레버리징으로 확장되어야 하며, 그에 따라 가처분소득 대비 가계부채 비율을 OECD 평균 수준으로 낮출 수 있도록 관리지표를 마련해 시행할 것을 정부에 제안한다.

차주별 DSR 적용, 초장기모기지론 도입, 비주택담보대출 담보인정비율 한도규제 전금융권 확대 등 정부가 내놓은 방안은 가계부채 문제 해결을 위한 제도적 완결이 아니라 그 시작에 불과하다. 정부가 신규 대출 관리에 초점을 맞추어 가계부채 증가율 관리만 신경쓴다면, 이미 부풀어오른 가계부채와 자산거품이 코로나19 이후 회복 국면에서 국가와 가계 경제를 발목 잡을 덫으로 남게 될 것이다. 따라서 가계부채 총량 차원의 관리와 디레버리징 목표가 수립되어야 하며, 기존 대출이 부실화될 가능성이 높은 취약계층 지원과 채무조정 등 법·제도 개선도 필요하다. 코로나19 이후 주요국 정부 대비 우리 정부의 씀씀이가 인색해 그 반대급부로 국민 가계의 부채가 눈덩이처럼 쌓였다. 종합부동산세, 양도소득세 등 조세정책의 후퇴와 함께 정부의 소극적 재정지출로 야기된 생존 자원의 부족을 국민 가계가 미래 자산을 당겨와 경쟁적으로 메우고 있는 실정이다. 국민 빚 문제 해결을 위해 정부와 정치권에 더욱 전향적인 자세와 종합적·적극적 조치를 요구한다. 

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