[30주년 공동기획] 임금 46년 모아야 강남 아파트 산다
임금 46년 모아야 강남 아파트 산다
[경실련-시사저널 30주년 공동기획] 30년간 임금 5배 오를 때 강남 부동산 20배 상승
1989년 창간한 시사저널이 올해 30돌을 맞았다. 노태우 정부에서 문재인 정부까지, 30년 현대 정치사는 우여곡절의 연속이었다. 6공화국 신군부를 넘어 문민정부가 출범했고 평화적 정권교체도 이뤄졌다. ‘권위주의 타파’ ‘경제 살리기’를 내세운 정부도 있었고 최초의 여성 대통령도 나왔다. 반면 사상 초유의 대통령 탄핵이 이뤄졌고 영어(囹圄)의 몸이 된 대통령도 있다. 정치적 민주화라는 측면에서 봤을 때, 지금이 과거에 비해 훨씬 나아졌다는 평가에는 이견이 없다.
그렇다면 경제는 어떤가. 시사저널은 수많은 경제지표 중 부동산에 주목했다. 우리나라에서 부동산은 ‘부(富)’의 또 다른 이름이다. ‘부동산 공화국’은 우리 사회의 경제 불평등을 집약해 놓은 말이다. 올해 창립 30주년이 된 경제정의실천시민연합(경실련)은 우리 사회의 부동산 문제에 천착해 왔다. 시사저널과 경실련은 30주년 공동기획으로 1989~2019년의 부동산 실태를 조사했다. 당신은 지금 누구의 땅을 밟으며, 누구의 집에서 살고 있는가.
강남 전셋값 17배 폭등…금융비용 최대 4.2억원
30살을 이립(而立)이라고 한다. 스스로 일어선다는 뜻이다. 지금 상황으로 말하자면, 30살 즈음에 경제적 독립의 출발선에 선다는 것이다. 사회 초년병인 30살이 처한 현실은 우리나라의 경제 상황을 보여주는 바로미터가 될 수 있다. 시사저널은 1989년 당시 만 30세였던 아버지 김태윤씨(가명·1959년생)와 2019년 만 30세인 아들 김원성씨(가명·1989년생)의 과거와 현재의 삶을 들여다봤다. 이들 부자의 삶은 지난 30년 동안의 서민 경제를 생생하게 보여준다.
아버지 김태윤씨: 1978년 고등학교를 졸업하자마자 체신부(현 과학기술정보통신부)에 5급을(乙, 현 9급) 공무원으로 입사했다. 1986년 서울 광진구 구의동 단칸방에서 결혼생활을 시작했다. 전세 400만원에 입주해 살았다. 그동안 모은 월급으로 어떻게든 전셋값을 마련했다. 1년 뒤인 1987년에는 서울 광진구 광장동에 있는 600만원짜리 반지하 전세에 들어갔다.
아들 김원성씨: 대학을 졸업하고 3년 전인 2016년 우체국 비정규직 공무원으로 입사했다. 당시 월급은 150만원 정도였다. 2년 뒤인 지난해 정규직으로 전환돼 우체국 9급 공무원이 됐다. 우체국이 경기도 하남시에 있어 처음에는 자취를 알아보려 했다. 최대한 싼 원룸을 구했는데 월세가 35만원 들어갔다. 결국 부모님과 함께 살 수밖에 없었다. 정규직 9급 공무원으로 전환되고 나서는 200만~220만원 정도로 월급이 늘었다. 한 달에 교통비와 적금, 통신요금, 용돈 등을 합쳐 80만~120만원 정도 쓴다. 적금통장과 월급통장은 아예 부모님께 맡겼다.
2019년 현재 30세 청년들은 스스로 일어서기는커녕 캥거루족(자립할 나이가 되었는데도 부모에게 경제적으로 기대어 사는 젊은이)을 벗어나지 못하고 있다. 전월세 가격이 폭등하면서 주거 문제를 해결할 수 없기 때문이다. 1989년 강남권(강남, 서초, 송파)의 전세 평균 가격은 평(3.3㎡)당 131만원, 25평 아파트는 3200만원이었다. 2019년 8월 현재 평당으로는 2274만원, 25평 아파트는 5억6000만원으로 올랐다. 17배 이상 뛴 것이다. 비강남권(강남권 이외의 서울 자치구) 역시 9배 넘게 올랐다.
전세는 이자 등 금융비용이 발생한다. 전세 가격이 천정부지로 뛰면서 금융비용도 눈덩이처럼 불어났다. 30년간 전세로 계속 살았을 경우 강남은 2억8000만원, 비강남은 2억원의 손실을 본 것으로 나타났다. 월세는 더욱 심하다. 강남은 4억2000만원, 비강남은 3억1000만원 손실로 집계됐다.
무주택자-유주택자 자산 격차 최대 19.8억원
한 가지 주목해야 할 점은 1989년 당시만 해도 강남과 비강남의 부동산 가격 차이가 없었다는 것이다. 오히려 비강남의 전월세 가격이 약간 높았다. 매매가도 마찬가지였다.
아버지 김태윤씨: 만 30살이 되던 1989년, 지금의 서울 노원구 상계동 뉴타운에 입주했다. 당시에는 서울 강남구 개포동이나 일원동 뉴타운과 집값 차이가 없어 살기 편한 곳을 선택한 게 상계동이었다. 서울 강남구 역삼동 개나리아파트에 살던 할머니가 외손녀를 돌봐야 한다며 개나리아파트를 팔고 우리 동네로 넘어왔다. 할머니에게 물어보니 상계동 아파트 가격으로도 역삼동 아파트를 살 수 있었다.
1989년 기준 강남 25평 아파트의 시세는 7900만원대였다. 비강남은 이보다 높은 8100만원 선이다. 지금으로서는 상상조차 할 수 없는 일이다. 그러나 이는 얼마 가지 못했다. 30년이 흐른 지금 아파트 가격은 말 그대로 천정부지로 치솟았다.
아들 김원성씨: 부모님 세대야 신혼생활을 반지하방에서 시작해도 집을 마련할 수 있다는 희망이 있었지만, 지금 내 형편으로는 집 장만은 꿈도 꾸지 못한다. 결혼을 한다 해도 30대 후반에나 할 수 있다고 생각한다. 그나마 나는 사정이 나은 편이다. 부모님과 함께 사니까. 회사 근처에서 자취하는 동료들은 생활도 엉망이고, 저축도 못 한다. 마이너스가 되지 않으면 다행인 상황이다.
지난 30년간 강남 아파트 가격은 평당 20배 폭등했다. 25평 아파트는 15억4000만원이나 올랐다. 비강남의 경우 평당 9.4배, 25평은 6억8000만원 상승했다. 서울 평균은 평당 13배 뛰었다. ‘부동산 불패’라는 말을 여실히 보여준다.
아파트를 구매할 수 없었던 ‘흙수저’와 유주택자 ‘금수저’의 자산 차이는 날이 갈수록 벌어졌다. 30년간 유주택자와 월세입자의 자산 격차는 강남의 경우 19.8억원, 비강남은 10억원까지 벌어졌다. 전세입자도 별반 다르지 않다. 강남은 18.4억원, 비강남은 8.9억원의 격차가 생겼다.
아버지 김태윤씨: 1989년만 해도 1억원이면 평생 먹고살 수 있을 줄 알았다. 은행에 갔는데 어떤 노부부가 달마다 은행에서 100만원 이상 타 가더라. 은행원에게 “저 부부는 얼마나 예금했기에 저렇게 많은 돈을 타가냐”고 물었더니 “1억원 가진 부부”라고 했다. 은행 금리가 10~15% 하던 시절이었는데, 1억원을 모아서 은행에 넣어놔야겠다고 생각했다. 그러면 노후가 해결될 줄 알았다. 이때부터 월급의 70%를 저축하기 시작했다.
가장 큰 문제는 아버지 세대에는 근로소득으로 내 집 마련의 ‘희망’을 이어갈 수 있었지만 아들 세대에서는 ‘절망’밖에 보이지 않는다는 것이다. 아파트 가격이 널뛰기할 때 임금은 30년간 5.5배 오르는 데 그쳤다. 2019년 평균임금(292만원)으로 강남 25평 아파트(16억2000만원)를 사려면 한 푼도 쓰지 않고 46년을 모아야 한다. 20세 때 공무원으로 취직해 정년을 채우더라도 강남의 아파트는 살 수 없다는 계산이 나온다. 그나마 비강남은 21년이면 가능하다. 1989년의 경우 강남과 비강남 모두 12년 정도였던 것과 비교하면 그야말로 하늘과 땅 차이다.
문재인 정부 들어 평당 2300만원 상승…가장 빠른 속도
아버지 김태윤씨: 1997년 IMF가 터지면서 은행 저축이 무의미한 때가 왔다. 회사에서 명예퇴직 신청을 대량으로 받으면서 퇴직금을 중간정산 해 줬다. 이 돈과 저축한 돈을 합쳐 서울 노원구 상계동 37평 아파트를 매입했다. 당시 가격은 2억원이 조금 못 됐다.
1997년 외환위기가 닥치면서 서민들의 삶은 초토화됐다. 그러나 오히려 이때부터 아파트 가격이 본격적으로 오르기 시작했다. 김성달 경실련 부동산건설개혁본부 국장은 “김대중 정부는 외환위기 이후 경제 활성화를 위해 대대적인 규제완화를 추진했다”면서 “이때부터 상승세에 가속도가 붙기 시작한 아파트 가격은 노무현 정부 때 정점을 찍었다. 2003~07년 강남 아파트 가격은 평당 2335만원, 25평 아파트는 5.8억원 이상 폭등했다”고 지적했다.
아버지 김태윤씨: 2억원에 산 집이 최근 8억원까지 올랐다. 집을 팔아서 지방에 있는 작은 집으로 옮기고 나머지는 자녀 결혼자금으로 사용할 생각이다. 전세자금이라도 있어야 결혼을 하지 않겠나. 우리 때는 차곡차곡 돈을 모으면 집을 살 수 있는 시대였다. 그러나 지금 와서는 그때 왜 적극적으로 부동산에 돈을 넣어놓지 않았는지 후회가 될 뿐이다.
아들 김원성씨: 부모님이 결혼자금으로 3억원가량을 약속하셨다. 1억4000만~1억5000만원 정도를 대출받아 어떻게든 아파트를 살 생각이다. 집값이야 앞으로 더 오르지 않겠나.
‘기-승-전-부동산’의 시대다. 부동산 외에는 뾰족한 수가 없다. 한국은행이 기준금리를 역대 최저치인 1.25%로 낮추면서 예금금리 0%대가 예고되고 있다. 시중에 풀린 돈은 부동산시장으로 몰릴 가능성이 크다. 문재인 정부 2년4개월 동안 강남은 평당 2304만원(25평 5.1억원), 비강남도 928만원(25평 2.3억원) 상승했기 때문이다. 역대 정권 중 가장 빠른 속도다. ‘빚 내서 집 사라’는 말이 괜히 나온 말이 아니다.
그러나 개인 부채에는 이미 빨간불이 들어왔다. 지난해 처분가능소득 대비 금융부채 비율이 200% 이상인 사람이 33.1%에 달했다. 처분가능소득이란 개인 소득에서 세금, 사회보장분담금, 이자 비용 등 비소비성 지출을 뺀 소득을 말한다. 즉, 대출을 받은 3명 중 1명은 2년 동안 한 푼도 소비하지 않고 소득을 모아도 빚을 전부 갚을 수 없다는 의미다.
사실 주택 보급률은 이미 100%를 넘어섰다. 그러나 무주택자는 넘쳐난다. 이는 다주택자의 사재기가 극성을 부리고 있다는 뜻이다. 2018년 기준 주택 수는 1999만 호인 데 반해 주택 소유자는 1299만 명에 그쳤다. 즉, 700만 호는 다주택자의 소유다. 그중에서도 상위 1%가 1인당 7채를 가지고 있다. 시가 464조원 상당으로 전체의 14%에 이른다. 한 사람당 부동산으로만 35억원이 넘는 자산을 소유하고 있다는 뜻이다. 상위 10%로 확대할 경우, 시가 2156조원으로 전체의 43%를 차지한다.
개천이 아니라 비싼 집에서 용(龍) 나는 시대
토지 역시 다르지 않다. 2017년 기준 국민 3명 중 2명은 땅을 소유하고 있지 않다. 대신 상위 1%가 민유지 53.9%, 상위 10%가 96.7%를 가지고 있다.
막대한 자금을 보유한 재벌들도 땅 사재기에 나섰다. 현대차(24.7조원), 삼성(16.2조원), SK(10.22조원), 롯데(10.19조원), LG(6.3조원) 등 5대 재벌이 보유한 토지자산은 2017년 장부가액 기준으로 67.5조원에 이른다. 10년 사이 43.6조원의 차익이 발생했다.
부동산 불평등은 자산 불평등을 가져오고 이는 교육을 매개로 대물림되고 있다. 사교육비의 격차는 강남과 비강남의 부동산 가격만큼 벌어졌다. 입시컨설팅 시간당 비용은 서울 강남구-서초구가 15만6620원으로 성북구-강북구 9979원에 비해 15배나 많다. 명문대 진학률도 현격한 차이를 보이고 있다. 서울대의 ‘2019학년도 신입생 출신 고등학교 현황’에 따르면 서울 서초구는 출신 학생 1000명당 28.3명, 서울 강남구는 27.1명으로 1~2위를 차지했다. 반면 서울 노원구 7.8명, 서울 종로구는 7.4명으로 3분의 1 수준에도 못 미쳤다. 개천이 아닌 비싼 집에서 용(龍) 나는 시대라는 것을 보여주고 있다.
김성달 국장은 “문재인 정부는 부동산 문제, 집값 문제만큼은 과거 정부들보다 더욱 투기를 조장하는 정책으로 일관하고 있다”면서 “전면적인 분양가 상한제와 분양원가 공개, 보유세 강화, 저렴한 공공주택 공급 등 주택정책 전반에 대한 대책이 시급하다”고 강조했다.
문의: 경실련 부동산건설개혁본부(02-3673-2146)
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“위기의 도시공원을 지키자”는 움직임이 전국으로 확산되고 있다. 전국의 시민사회단체들이 도시공원을 지키기 위해 ‘2020 도시공원일몰제 대응 전국시민행동’(이하 시민행동)을 구성하고 ‘우리동네 도시공원지키기’대국민 서명캠페인 및 ‘2018 지방선거 후보자 도시공원 일몰제 관련 정책 협약활동’을 선포하며 활동을 본격화했다.
시민행동은 27일 오후 2시 광화문 광장에서 기자회견을 열고 “도시공원 일몰제의 위협에 대해 경각심을 갖고 도시공원의 지속적 이용과 보전을 바라는 국민의 뜻을 모으기 위한 대국민 서명캠페인을 시작한다”고 선언했다.
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ⓒ환경운동연합[/caption]
현행법에 따르면, 장기미집행 도시계획시설인 도시공원은 2020년 7월 1일부로 자동 해제된다. 2020년 7월부터 도시공원일몰제로 인해 해제될 전국의 도시공원의 수는 현재 운용중인 도시공원의 53.5%에 이른다. 해제되는 면적은 504㎢으로 축구장 약 79개에 해당한다.
시민행동은 전국 도시공원 현황지도를 공개하고 “도시공원의 미세먼지, 초미세먼지 저감 효과는 평균 25.6%, 40.9%에 달한다”면서 “국민들에게 숨 쉴 공간을 제공하며 환경복지를 가능케 해주는 유일한 도시공간인 도시공원이 사라지면 국민들의 삶의 질은 악화되고 국가의 지속가능한 미래도 장담할 수 없다”고 강조했다.
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이들은 “국민의 의사가 적극 반영될 수 있는 ‘우리동네 도시공원 지키기’ 대국민 서명캠페인(
환경운동연합은 신규 석탄발전소 건설 사업의 금융조달을 맡은 KB국민은행에 대한 전국적인 캠페인을 예고한 가운데 KB국민은행의 반박에 대해서도 재반박 입장을 내놓았다.
정부는 미세먼지 대책의 일환으로 미세먼지의 주요 배출원인 석탄발전소의 신규 진입을 더 이상 허용하지 않겠다고 선언했다. 하지만 석탄발전소의 발전량이 지난해 역대 최대치를 기록한 가운데 기존에 승인됐던 석탄발전소 건설 사업도 계속 추진되며 금융조달을 앞두고 있다. KB국민은행이 4조5천억 원에 달하는 강릉 안인화력 사업에 대한 금융조달을 맡으며 투자 유치를 이끌고 있다.
환경운동연합은 미세먼지와 기후변화 해결을 위해 금융권의 책임을 촉구하기 위해 은행을 상대로 석탄발전 금융중단 캠페인을 전국적으로 펼칠 계획이다. 환경운동연합 이지언 에너지국장은 “미세먼지가 국민들이 가장 우려하는 환경보건 문제로 대두된 상황에서 국내 1위의 시중은행이 대표적인 미세먼지 유발 사업의 투자에 앞장서고 있다”면서 “KB국민은행은 강릉 석탄발전소 사업에 대한 금융조달을 중단하고 기후변화 대응을 위한 책임 있는 투자 정책을 마련해야 한다”고 강조했다. 환경운동연합은 앞서 20일 KB국민은행 명동본점 앞에서 석탄발전 금융중단 캠페인을 진행했다.
KB국민은행은 석탄발전 금융조달을 둘러싼 논란에 대해 해명했지만, 환경운동연합은 이에 대해 “책임 회피를 위한 변명”이라고 일축했다. 우선 KB국민은행은 강릉안인 석탄발전 사업 관련 “직접적으로 건설에 참여하는 것이 아니라 자금 조달을 돕는 중개인 역할에 불과”하다고 주장했다. 하지만 강릉안인 1·2호기의 사업자인 강릉에코파워는 KB국민은행, 삼성물산, 한국남동발전이 각각 지분을 출자해 설립한 특수목적회사(SPC)이며, KB국민은행이 최대 지분을 소유한 것으로 알려졌다. 게다가 KB국민은행은 지분 투자뿐 아니라 금융주선을 통한 수익을 얻고 다른 기관의 투자를 유치한다는 점에서 단순 ‘중개인’을 넘어선 적극적인 역할을 맡고 있다. 만약 KB국민은행이 석탄발전소 사업에 적극적으로 참여하지 않는 위치가 아니라면, 지금이라도 해당 사실을 설명하고 석탄발전 건설 사업에서 손을 떼면 된다.
둘째, 강릉안인화력발전 사업은 국책 사업이며 정부의 허가 절차를 완료했다는 주장과 관련해 해당 사업은 2013년 발전사업 허가, 2015년 전원개발실시계획, 2016년 공사계획인가 등 정부 허가 절차를 완료한 것은 맞다. 하지만 2015년 기후변화에 관한 파리협정 체결, 2016년 국내 미세먼지 대책 등 석탄의 감축에 대한 국내외 정책 동향이 있었다.
단지 정부 절차를 완료했기 때문에 석탄발전소 건설 금융조달이 문제가 없다는 논리가 기후변화 대응을 위한 금융권의 책임과 역할을 강조해온 KB국민은행의 경영 철학을 진정 대변하는 것인지 환경운동연합은 문제제기했다. KB금융그룹은 2017년 기후변화 대응 우수 금융사로 선정되면서 “환경에 미치는 금융의 영향력을 고려해 다양한 녹색금융 상품을 제공해 왔으며 신재생 에너지 분야에 대한 투자를 확대하고 있다”고 스스로 밝힌 바 있다. 국제적으로도 주요 금융기관은 기후변화 대응을 위해 우선적으로 석탄 관련 사업에 대한 투자를 중단하거나 철회하는 투자 정책의 변화가 잇따르고 있다.
마지막으로, 사업부지가 위치한 강릉시에서도 최근 공사 착공에 대한 승인이 완료된 것으로 알고 있다는 설명과 관련해, 강릉에코파워와 발전소 인근 주민간 법적 합의사항에 대해 사업자가 미이행하면서 올해 초 강릉시가 건설 허가를 보류된 것으로 알려졌다. 강릉 주민 대책위가 환경운동연합에 공개한 합의서에 따르면 사업자는 어민과 주민 등 대책위와의 합의 사항을 이행한 이후 건설에 착수하는 것으로 합의했다. 하지만 주민과의 합의 사항에 대한 이행이 진행되지 않으면서 실제 건설 추진이 지연된 것으로 확인됐다.
문의: 에너지국 02-735-7067
시민들의 의견
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