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주택임대차법 추가 개정 조속히 추진해야 한다  

전월세 가격 상승 원인 임대차법 탓으로 돌리고

31년만에 찾은 세입자 권리 빼앗으려는 국민의힘 비판 받아야

계약갱신청구권과 임대료인상률상한제 도입을 골자로 하는 주택임대차보호법(이하 임대차법) 시행 1년을 앞두고 여야가 서로 상반된 평가와 의견을 내놓고 있다. 더불어민주당 윤호중 원내대표는 지난 7/26, 임대차 3법의 보완이 필요하다는 의견을 표명한 반면, 국민의힘은 임대차법 폐기와 함께 재개정 중단을 촉구했다. 국민의힘은  전월세 폭등, 전세품귀의 원인을 개정 임대차법 탓으로 돌리고 있다. 하지만 근본적으로 집값 상승과 연동하여 오른 서울 수도권 아파트 전세가 상승 현상을 주택임대차보호법 개정 탓으로 돌릴 수 없다. 다만 개정 임대차법의 실행 과정에서 실거주 갱신 거절 기준의 애매함으로 인해 계약 갱신 여부를 둘러싼 임대인과 임차인의 분쟁이 일부 심화된 측면이 있고, 신규임대차에는 임대료 인상률 제한이 적용되지 않아 신규 임대차 가격 상승으로 세입자 권리 보호에 부족한 점이 나타난 것은 사실이다. 참여연대는 정부와 국회가 세입자 권리 보장을 위해 주택임대차보호법 추가 개정에 조속히 나설 것을 촉구한다. 

정부는 오늘(7/28) 관계기관 합동으로 국민께 드리는 말씀을 통해 장관 최근 수년간의 주택 입주물량 등을 근거로 최근의 집값 상승 원인이 공급 부족에 있다기보다 가격 상승 기대에 의한 심리적 요인, 불법편법 거래 및 시장교란행위 등에 있고 투기 과열을 막기 위해 향후 주택공급과 함께 실수요자 이외의 부동산 대출을 최대한 억제, 부동산 시장 교란행위의 연중 단속 등을 제시하였다. 정부가 부동산 시장으로 유동성 과잉유입을 철저하게 관리하겠다는 발표를 한 것은 만시지탄의 아쉬움이 크다. 참여연대는 차주단위 DSR 기준을 철저히 적용하여 갚을 수 있는 만큼만 대출해 부동산 시장에 껴있는 과잉유동성으로 인한 거품을 제거할 것을 여러차례 요구한 바 있다. 정부는 다주택자 투기에 의한 버블이 본격화되던 2018년부터는 DSR 관리를 철저히 했어야 했다. 과잉유동성 공급으로 부동산 시장에 유입되는 부동자금이 과다하게 있는 상태에서 다른 집값 안정 대책은 제 힘을 발휘할 수 없고, 집값을 못잡는데 그와 연동되어 있는 전세값을 안정시킬 수도 없다. 한국에서 전세가와 주택가격의 동조현상은 이미 통계적으로도 잘 확인되고 있다. 

갱신 횟수 확대, 신규 임대차 규제 등 추가 입법 보완 필요해

국민의힘은 전월세가 상승이 임대차 3법 때문이라고 주장하지만, 사실은 임대차법 개정에 소극적이던 정부와 여당이 급하게 2020년 7월 법 개정에 나선 이유가 주택가격 상승에 뒤따른 전월세 가격 상승 우려 때문이라는 것은 잘 알려진 사실이다. 국토부 실거래가 데이터를 근거로 분기별 실거래가 변동 추이를 조사 분석한 한국도시연구소의  보고서에 따르면, 2020년 3월

한국은행 금융통화위원회가 기준금리를 1.25%에서 0.75%로 0.5% 인하하면서 전국의 주택과 아파트 전세가가 3월부터 7월까지 급격히 상승했다. 2020년 7월 주택임대차보호법이 개정되고 나서 전국 주택 및 아파트의 전세가는 비교적 완만한 상승세를 보인 반면, 서울 아파트 3.3제곱미터당 전세가는 7월 잠깐 꺾였다가 8월 이후에도 줄곧 상승세를 보인 반면, 서울 전체 주택의 전세가격 상승은 비교적 완만한 형태로 올랐다. 기준금리 완화로 인한 전국적인 전세가격의 급격한 상승세가 개정 임대차법 시행 이후 비교적 완만해진 것이지만, 여전히 서울주택 가격의 상승세가 지속되면서 아파트 전세가도 지속적으로 상승하고 있고 서울 전체 주택 전세가는 그보다 완만하게 상승하고 있는 것이다. 따라서 2020년 7월 당시 임대차법이 개정되지 않았다면, 작년 4월부터 7월까지의 전세가 상승세가 지속되어 지금보다 훨씬 더 높은 가격 상승이 이루어졌을 가능성이  크다. 그점에서 국민의힘의 주장은 설득력을 얻기 어렵다. 

국토부는 최근 주택임대차보호법 개정으로 서울지역 세입자들의 계약갱신률이 57.2%에서 77.7%로 상승했고, 평균 거주기간도 3.5년에서 5년으로 길어졌다고 밝혔다. 개정 임대차법의 긍정적인 효과가 확인된 것은 다행스러운 일이고 당연히 기대했던 바이다. 다만, 2020년에 개정한 법이 세입자 권리 보호에 아직 충분치  않고 개선이 필요하다는 점도 분명하다. 무엇보다 불분명한 실거주 갱신거절 규정으로 인한 임대인과 임차인들의 갈등 문제를 해결할 필요가 있다. 또한 아무 근거없이 무조건 5% 임대료 인상이 당연시 되는 문제도 조속히 해결해야 한다. 신규 임대차는 아무런 법 적용이 없음에 따라 금리인하, 주택가격 급등의 직격탄을 맞아 아파트 전세가를 중심으로 급등하는 상황을 보이고 있다. 이렇게 임대인의 실거주 갱신거절 기준이 애매모호해 갱신 여부가 불명확하다 보니 전세가격 급등 시기에 임차인이 갱신요구권을 마음껏 행사하지 못하고 울며겨자먹기로 임대인과 5% 넘는 임대료 인상을 합의하는 사례도 부지기수이다. 모두 법개정이 미흡했던 지점에서 부작용들이 발생하거나 사각지대가 확인되고 있는 사례들이다. 따라서 임차인의 계약갱신요구권 행사 횟수를 최소 2회 이상(가능하면 10년은 확보되도록) 확대하며, 실거주를 이유로 한 임대인의 갱신거절 요건을 개선하여야 한다. 또한 갱신거절권의 행사방법, 위반 시 제재 사항 등을 보다 명확하게  규정해야 한다. 아울러 대도시 등 임대료 급등 지역에 신규임대차 임대료 인상률을 규제하는 방법을 도입할 필요가 있다. 이는 이미 독일의 주요 도시, 파리 등 유럽의 선진국 도시 상당수가 도입한 방법이다. 

문제는 정부와 국회가 전월세 문제 해결에 적극적이지 않다는 것이다. 기존에 발의된 여러 법안은 충분히 논의가 되지 않고 있고, 신규 임대차와 관련된 인상률 규제에 대한 논의도 국회에서 충분히 논의된 적이 없다. 이런 상태에서 갑자기 충분히 논의되지 않은 법안을 통과시킬 수는 없는 것이다. 따라서 정부와 국회는 주택임대차보호법의 추가 개정을 위한 논의에 곧바로 나서야 한다. 국민의힘 역시 진정 세입자 보호와  전월세 문제 해결을 원한다면, 31년 만에 보장받게 된 세입자의 권리를 빼앗을 생각은 접고 주택임대차보호법이 취지에 맞게 제대로 작동할 수 있도록 추가 개정 논의에 적극 나서야 한다. 

논평 [https://docs.google.com/document/d/1t5IBxqJeQPIyk2EpLKG6fH1vUlU-F_1zIeJJ... rel="nofollow">원문보기/다운로드] 

전국 100여개 청년.종교.노동,주거시민단체로 구성된 주임법개정연대는 오늘(7/29) 오전10시, 온라인 기자회견을 열어 정부와 국회에 전월세 문제 해결을 위한 임대차법 추가 개정을 촉구했습니다. 

https://www.flickr.com/photos/pspd1994/51343048355/in/photostream/" title="20210729_주임법추가개정촉구 기자회견" rel="nofollow">https://live.staticflickr.com/65535/51343048355_827dcd9118_c.jpg" width="800" />

2021. 7. 29. 주택임대차보호법 개정 1년, 임대차법 추가 개정 촉구 기자회견 <사진=참여연대> 

1. 취지와 목적 

• 주택 매매가격 상승이 전월세가격 상승으로 이어져 세입자들의 주거비 부담이 커질 수 있다는 위기 의식에서 작년 7월, 전월세인상률상한제와 계약갱신청권 도입을 골자로 하는 주택임대차보호법(이하 주임법)이 개정됨. 주임법 개정 1년을 앞두고, 여야가 이 법의 추가 개정에 대해 서로 공방을 벌이고 있음. 더불어민주당은 임대차보호법 개정으로 갱신율 증가 등 긍정적인 면이 있다면서 일부 문제점의 보완이 필요하다는 의견을 내놓음. 반면, 국민의힘은 임대차법 개정으로 전월세 가격이 폭등하여 전월세난이 심해졌다며 주임법 폐기와 재개정 중단을 요구함. 


• 국민의힘은 전월세 폭등, 전세품귀의 원인을 개정 주임법 탓으로 돌리고 있지만, 전월세신고제가 시행된 6월 이전에는 이런 주장을 뒷받침할 근거가 불충분한데다가,   수도권, 비수도권 지역별, 고가와 저가 임대료가격대별, 주택과 아파트 유형별로 전월세 가격과 거래량 변동이 다르게 나타나기 때문에 서울과 수도권 지역의 집값 상승과 연동한 아파트 전월세 가격 상승 현상을 모든 주택에 일반화해서도 안됨. 


• 법 시행 이후 갱신계약의 임대료상한제 적용 등으로 주거 안정에 긍정적인 영향이  나타나고 있다는 분석이 나오고 있는 것은 그나마 다행임. 그러나 개정 주임법이 세입자 권리 보호에 충분치 않고 개선 사항이 분명하다는 것도 확인되고 있음. 정부와 국회는 더 미루지 말고 개정 주임법의 미흡한 점을 보완, 개선해 31년 만에 얻은 세입자들의 권리를  더욱 튼튼히 보호할 수 있도록 해야 함. 

2. 주요발언

• 박동수 대표(서울세입자협회, 주택임대차보호법개정연대 공동대표)

어제 국민의힘 김도읍 정책위원장은 “집 없는 서민들의 고통만 가중시키는 임대차 3법 재개정 시도 즉각 중단”을 주장함. 임대차 3법을 폐지하고 재개정을 중단하는 것이야 말로 서민들의 고통을 가중시키는 것임. 세입자들이 단 1회에 불과하지만, 갱신권을 보장받고 행사하게 되었다는 점에서 임대차 3법 개정은 의미가 매우 크다고 할 수 있음. 임대차 3법 개정은 세입자와 서민 주거 안정을 위한 긴 여정의 시작일 뿐임. 임대차법이 개정되었으나, 여전히 많은 세입자들은 전월세 폭등, 깡통전세, ... 주거 불안에 시달리고 있음. 주거세입자들을 고충을 덜어주기 위한 추가적인 법 개정과 종합적인 대책 마련이 필요함. 또 서민주거 안정을 위해서는 민간 전월세 보다 장기공공임대주택을 대폭 확대해야함. 정부가 공공임대 재정을 확대해 서구 유럽국가와 마찬가지로 부담가능한 양질의 장기공공임대주택 재고량을 20%이상 늘려야함.  

• 김대진 변호사(민변 민생경제위원회)

작년 7월 주택임대차보호법 개정으로 임대인과 대등한 지위에서 임대료를 포함한 거래조건을 결정할 수 있는 기회가 마련됨. 법개정 이후에도 전월세 가격이 상승한 것은 저금리로 인한 유동성 과잉공급과 그로 인한 부동산 가격상승이 주된 원인이라고 할 수 있음. 주택임대차보호법 개정이 없었더라면 지금보다 더 높은 전월세 가격상승이 이뤄졌을 가능성이 매우 큼. 주택임대차보호법 개정이 임차인의 주거안정에 긍정적인 영향을 미치고 있음. 

다만 개정 주택임대차보호법이 임차인의 권리 보호에 아직 충분하지 못하고 오히려 임대인과 임차인 사이에 갈등을 부추기는 측면도 있음. 민변 변호사들의 임대차 3법 관련 상담사례를 살펴보면, 실거주를 이유로 임차인의 갱신요구를 거절할 수 있도록 한 규정과 관련하여 현행법 상 그 요건 및 절차, 효력발생 시점과 입증책임 등에 관한 내용이 불분명하여 임대인과 임차인 간의 갈등이 상당했음. 뿐만 아니라 신규 계약과 갱신 계약 사이에 보증금 액수 차이가 상당히 벌어져 이중가격이 형성되고 있는 것도 문제임.  개정법의 부족한 점과 향후 우려되는 문제점들을 감안하여 정부와 국회는 지금부터 주택임대차보호법 추가 개정에 조속히 나서야함.

• 이강훈 변호사 (참여연대 상임집행위원, 주택임대차보호법개정연대 공동집행위원장)

주택임대차보호법 개정 이후 계약 갱신 비율이 높아지고 있다는 점은 긍정적으로 볼  수 있지만 개정법의 한계로 인해 나타나는 제도의 사각지대를 해소하고, 주임법이 보다 효율적으로 작동하도록 만드는 것이 중요함.

이를 위해 첫째, 개정법의 가장 큰 사각지대로 확인된 신규 임대차계약에 대한 임대료 인상률 규제 여부를 시급하게 검토해야 함. 신규임차인이 겪는 경제적 고통도 큰 문제지만, 법 개정 후 갱신요구권을 행사한 임차인들이 2년 뒤 동일한 문제를 겪게될 것임. 주택 수요가 큰 서울과 수도권 등의 주요 도시를 대상으로 검토하는 것이 타당할 것임. 둘째, 계약갱신요구권 행사 횟수를 현행 1회에서 2회 이상, 가급적이면 갱신 횟수에 제한없이 갱신요구권을 행사할 수 있도록 해야함. 주택임대차 계약의 갱신 횟수에 제한을 두는 사례가 서구 유럽에 거의 없음. 셋째, 실거주를 사유로 하는 계약 갱신 거절의 요건과 행사 방법, 법 위반시 제재 방법을 개선해 임차인의 계약 갱신을 보다 분명하게 보장해야 함. 재개정 방향과 관련해 2회 이상 계약갱신요구권 행사 기회를 부여할 경우 최초 4년의 거주기간은 임차인에게 확실하게 보장하도록 개선하는 것이 필요함. 아울러 임대인이 임차인으로부터 계약갱신요구를 받은 날로부터 2주나 1개월 내에 갱신거절 사유를 명시해 갱신거절하지 않으면 갱신거절의 효과가 없도록 갱신거절 통지기간을 정해주는 것이 타당함. 

3. 기자회견 개요 

• 제목 : ‘전월세 문제 해결, 주택임대차법 추가 개정이 답이다’


• 일시 : 2021년 7월 29일(목) 오전 10시 


• 장소 : 참여연대 2층 아름드리홀, 온라인생중계 https://bit.ly/2UQxeYA


• 주최 : 주택임대차보호법개정연대


• 진행순서

사회 : 박효주 간사, 참여연대 민생희망본부 

발언1 : 임대차법 개정 1년의 의미 / 박동수 세입자협회 대표 주택임대차보호법개정연대 공동대표

발언2 : 개정 임대차법의 평가 / 김대진 변호사, 민변 민생경제위원회 

발언3 : 임대차법 추가 개정의 필요성 / 이강훈 변호사, 참여연대 상임집행위원 

[기자회견문] 

세입자 주거 안정 위해 주택임대차법 추가 개정하라!

주택임대차보호법 개정 1년이 다가온다. 주택임대차보호법 개정 이후 세입자들의  갱신 비율이 높아지는 긍정적인 변화가 나타나고 있지만 개정 주임법의 한계로 인한 문제점을 해결하고,  주임법이 보다 효율적으로 작동하도록 만드는 것이 필요하다. 

주택임대차보호법개정연대는 현행 제도의 문제점을 보완하여 세입자들의 권리가 충분하게  보장받을 수 있도록 아래 사항에 대한 법 개정을 촉구한다. 

신규 임대차계약에 대해서도 임대료 인상률상한제를 도입해야 한다. 

현행 주임법은 임차인이 계약갱신요구권을 행사해 갱신된 임대차에 대해서만 임대료인상률상한제가 적용되다보니, 법 개정 이후 신규 임대차계약을 체결하는 임대인은 향후 임차인이 계약갱신요구권을 행사할 경우를 대비하여 미리 높은 임대료에 계약을 체결하고, 이중가격 형성과 전체 전세가격 상승에도 영향을 미치고 있다. 또 법 개정 이후 임차인의 계약갱신요구권 행사로 갱신된 임대차의 경우 임대기간이 끝나는 2년후 임대료가 대폭 인상될 가능성이 높다. 따라서 신규 임대차계약에 대해서도 임대료 인상률상한제 도입을 시급히 논의해야 한다. 

임차인의 계약갱신요구권 행사 횟수를 최소 2회 이상 확대하라.

당초 21대 국회에 발의된 주임법 개정안을 살펴보면, 현행법상 2+2안 외에도 2+2+2안, 3+3+3안, 2+2+.... 안, 3+3+2+...안, 무기한안 등 다양한 법안이 제출되었으나 최소한의 범위에서 1회에 한해 임차인에게 계약갱신요구권을 부여하는 것으로 법이 통과되었다. 독일, 프랑스, 일본 등 해외에서는 갱신권 횟수에 제한을 두는 입법례는 없고, 임차인의 갱신을 보장하면서 임대인에게 정당한 사유가 있는 경우에만 예외적으로 임대차계약을 해지할 수 있도록 하는 경우가 대부분이다. 우리도 계약갱신요구권 행사 횟수를 현행 1회에서 2회 이상으로 확대하고, 최초 4년 동안은 임대인 실거주를 이유로 갱신거절이 불가능하도록 하여 임차인에게 최소 4년의 거주권을 확실히 보장하는 것이 필요하다.

임대인의 갱신거절 요건과 행사방법, 위반 시 제재 사항 등을 보다 구체적으로 규정해야 한다. 

개정 주임법과 관련해 임대인과 임차인 사이에 가장 다툼이 많은 부분이 임대인의 실거주를 이유로 한 갱신거절이다. 현행법상 실거주에 관한 구체적인 사유의 증명을 요구할 수 있다고 보는 것이 타당하나, 법에 실거주에 관한 구체적인 기준과 증명 책임에 관한 규정이 없다보니 임대인과 임차인이 마찰을 겪을 수밖에 없다. 또 실거주 목적의 제3자와 매매계약을 체결한 경우 갱신거절이 가능한가에 관해서도 규정이 없어 법리상 판단할 수 밖에 없는 상황이다. 따라서  임대인의 갱신거절 요건과 행사방법, 위반 시 제재 사항 등을 보다 구체적으로 규정하는 보완 조치가 이루어져야 한다. 

주택임대차분쟁조정위원회의 분쟁조정 기능을 강화하고 임대료 조정시 기준이 될 수 있는 표준임대료를 도입하라. 

개정 주임법이 시행되기 이전 임대차 갱신 여부와 임대료 증액 범위가 임대인의 일방적인 선택에 의해 정해질 수밖에 없었기 때문에 분쟁이 발생할 가능성 자체가 낮았으나, 법개정으로 계약갱신 여부와 임대료 증액 범위를 놓고 임대인과 임차인 사이에 분쟁이 발생할 가능성이 높아졌다.  분쟁조정위원회의 분쟁 조정 기능 강화가 필요한 이유이다. 

지난 6월부터 전월세 신고제가 도입된 만큼 신고제를 통해 수집된 임대료를 기반으로 독일의 표준임대료나 미국 뉴욕시의 임대료 가이드라인위원회와 같이 지방자치단체 차원에서 지역 내 주택유형, 주변환경, 기타조건이 유사한 주택의 임대료 수준을 산정, 공시하는 표준임대료 제도를 도입하여 임대인과 임차인 간의 임대료 협상이나 분쟁조정시에 참고하도록 해야 한다. 

▣ 보도자료 [https://docs.google.com/document/d/1kUnQVtgdYI_YI5DiXfPE0EyuME_DzeF3QoIS... rel="nofollow">원문보기/다운로드] 

▣ 참고자료1. 자료집 [https://drive.google.com/file/d/1CPcRATI-rGzmjBRzDAVg-o6d5iZWjyB6/view?u... style="background:rgb(255,255,255) 0px 0px;color:rgb(102,153,204);font-family:'나눔고딕', NanumGothic, ng;text-align:justify;" target="_blank" rel="nofollow">원문보기/다운로드] 주택임대차보호법 개정 이후 분쟁 사례 발표 및 문제 해결을 위한 좌담회  

▣ 참고자료2. 연구보고서 [원문보기/다운로드] 2020년 실거래가 분석을 통해 본 주거 정책의 과제