세운 재개발 전후 땅값은 5.7조 상승, 거품 3.6조 발생

– 건물면적 8배, 용적률 6배, 층고 10배 특혜 제공하고 이익환수는 ‘0‘
– 상가세입자 재정착률 18%, 도심 산업면적 1.7% 확보에 불과

– 서울시 특혜남발 투기 유인, 상인들 터전에서 내모는 특혜사업 중단하라!

경실련이 세운 재개발사업의 땅값 변화를 분석한 결과 개발계획 수립 전후 땅값이 5조7천억원 상승한 것으로 나타났다. 정상적인 지가상승분을 제외한 3조7천억원은 순수하게 재개발 사업 추진을 통해 발생, 토지주들에게 돌아갈 이익으로 추정된다. 막대한 개발이익은 정부와 서울시의 뉴타운 특혜법 제정, 용적률 완화, 주거면적 기준 완화 등 특혜정책의 결과물이다.

반면 원래 일터에서 상업 활동하던 상인들의 재정착률은 낮고, 도심특화산업 면적은 사라지고, 개발이익환수장치인 개발부담금 부과 대상도 아니다. 결과적으로 세운 재개발사업이 공공의 공익사업 권한 등의 특권을 이용해 민간에게 불로소득만 안기고, 상인과 원주민을 내쫓고 투기세력만 배를 불리는 특혜개발임이 확인된 것이다.

현재 진행되는 특혜 개발방식을 중단하고. 개발이 필요하면 정부와 공공이 직접 토지 등을 확보해 공영방식으로 개발해야 한다. 정상적인 도시재생정책이라면 본래 일터에서 경제활동을 하던 상인부터 보호하고, 공공상가와 공공주택을 공급해 일터의 환경을 개선하고 그곳에 다시 정착할 수 있도록 서울시가 나서야 한다.

이명박 전 시장이 시작하고 박원순 시장이 날개 달아준 세운 재개발사업

세운 재개발사업은 종로구 세운상가부터 중구 진양상가까지 주변 일대를 개발하는 사업이다. 지구면적은 13만평(439,456.4㎡)이며, 총 6개 구역에서 171개 구역으로 분할 사업이 진행되고 있다. 2002년 이명박 전 서울시장의 청계천복원사업과 주변 개발을 공약화하면서 사업이 가시화되었다. 2005년에는 뉴타운 개발 광풍에 기댄 여야의 뉴타운특혜법(도시재정비촉진을 위한 특별법) 제정으로 재개발구역지정 요건 완화, 용적률 및 층고 완화, 건축기준 완화, 지방세 감면 등의 특혜까지 허용되었다.

용적률(150%에서 900%)은 6배, 층고(3층에서 30층)는 10배 특혜 제공

특혜조항으로 2006년에는 당초 3층 미만, 용적률 150% 내외였던 세운 일대를 30층 내외, 용적률 900% 육박하는 빌딩 숲으로 개발할 수 있는 세운 재정비촉진지구 지정이 이루어졌다. 층고는 약 10배 용적률을 약 6배 특혜가 제공되어 현재 건물을 전면 철거하는 대규모 개발계획이 가능해졌다. 2010년에는 도시 주거환경정비기본계획을 변경하여 상업업무 이외 주거, 숙박 등의 복합적 토지이용이 가능한 ‘도심복합용도 지역’으로 변경, 주거 주용도 개발까지 가능해졌다.
도심 산업면적 확보정책은 후퇴, 상업용도를 주거용으로 변경하는 특혜 제공

2014년 박원순 시장은 재선 이후인 2014년 전면철거예정인 세운상가를 존치 결정했지만 도심 특화산업 재수용에 따른 용적률 인센티브를 축소했고, 개발이익환수를 위한 근본적인 대책은 없었다. 오히려 2018년에는 세운 3-1, 3-4,5 구역의 토지 용도를 상업업무에서 주거용으로 변경, 주거비율 90%까지 허용하는 주상복합 아파트 건설을 승인해주어 민간에게 더 큰 특혜를 제공했다.

재개발로 땅값은 3배, 5조6천억원 상승, 땅값 거품과 불로소득만 3조6천억원

경실련은 세운 재개발지역 개발계획 수립 전후인 2002년부터 2016년까지의 공시지가 변화를 조사하였다. 사업이 시작된 2002년 기준 공시지가는 평균 평당 1,670만원이다. 이후 청계천공원 조성공사 착공 및 특혜법 제정으로 특혜에 특혜를 반복하면서 땅값이 가파르게 상승하며 지구지정이 이루어진 2006년에는 평당 3,110만원까지 상승했는데, 4년 동안 200% 상승했다. 주거 중심의 복합용도 개발이 가능해진 2010년에는 평당 4,710만원, 세운상가 존치 결정 및 도심 산업 재수용 대책이 후퇴된 2014년에는 5,050만원, 사업시행계획 수립 전인 2016년에는 5,100만원으로 3배 이상 상승했다.

현재 공시지가는 시세반영률의 3~40% 수준에 불과하며, 6-3-1,2 구역에서 산출한 감정평가액도 공시지가의 1.72배인 것으로 나타났다. 따라서 1.72배를 적용하여 시세를 추정하면 2002년 기준 평당 2,880만원에서 2016년 평당 8,770만원으로 땅값 상승액은 평당 5,890만원으로 추정된다. 사업지구 전체로는 5조6,600억원이며, 2002년 대비 상승률은 무려 305%나 된다. 세운상가를 포함한 중구 일대의 지가상승률(평균 3.4%)을 고려한 지가상승분을 제외하고 남은 3조5,600억원이 재개발사업 활성화를 위한 각종 특혜로 인해 발생한 거품이고 불노소득으로 볼 수 있다.

건물면적은 800% 증가, 상인 등 정착률은 18%, 도심특화산업 면적은 1.7%에 불과

세운지구의 현재 건물면적은 26,370평이지만 재개발되면 건물면적은 207,590평으로 8배가 될 예정이다. 하지만 상가세입자 대책은 부실 기준으로 실효성이 없었고, 도심 산업면적은 거의 확보되지 못했다. 서울시는 대체영업장 확보와 우선임차권 제공으로 80%의 용적률 혜택을 제공했지만 3-1구역, 3-4,5구역에서 분양권과 임차권을 신청한 상가세입자는 15%로 낮게 나타났다. 2014년 박원순시장이 세운상가 존치 결정과 함께 도심특화산업 등 원주민 재정착률을 높이겠다고 했음에도 불구하고 개발로 확보된 도심특화산업 면적은 3,690평으로 전체 면적의 1.7%에 불과하다.

서울시는 땅값 거품만 키워 불로소득 사유화시키고 원주민 내쫓는 특혜개발 전면 중단하라.

노후한 도시와 주거환경을 정비한다는 핑계로 도심의 역사가 마구잡이로 훼손되고 있다. 영세한 상인들이 일터에서 쫓겨나고 투기꾼과 토건세력만 막대한 불로소득을 챙겨 땅값과 집값까지 폭등시키고 있다. 서울시의 마구잡이 개발에 600년 도시의 중심이 사라지고 있다. 특정 세력에게 특혜를 제공해 투기세력을 끌어들이는 막개발은 서민과 상인들, 그리고 후손에게 부담만 안길 뿐이다. 박원순 서울시장은 당장 개발을 중단해야 한다.

지난 1월 세운지역 노포가 철거되고 산업상인이 폐업해 도심 산업생태계가 붕괴될 위기에 놓이자 박원순 시장은 재검토를 약속했다. 하지만 서울시는 최근 ‘3년간 한시적으로 재정비촉진지구 내 도시정비형 재개발사업의 주거비율을 최대 90%까지 높이는’ 개발 특혜대책을 발표해 비판을 자초하고 있다. 박원순 시장은 과거 박정희 독재의 개발시대 땅값 거품을 조장하고 투기세력을 유인하는 낡은 방식의 정책을 추진하는 관료를 퇴출하기 바란다.

노후 지역의 정비가 필요하다면 특혜를 남발하는 현행 방식을 중단하고 서울시가 공기업을 통해 직접 개발하라. 후손에게 부끄럽지 않도록 장기적 관점에서 제대로 된 계획을 치밀하게 수립해 도시가 관리될 수 있도록 서울시장이 앞장서기 바란다.

보도자료_세운재개발 개발이익

문의: 경실련 부동산건설개혁본부(02-3673-2146)