9.13 부동산 대책 기자회견
「불법 무차입 공매도 방치한 최종구 금융위원장 등 고발 기자회견」
– 경실련, 희망나눔 주주연대, 공매도 제도개선을 위한 주주연대 공동개최 –
– 14일(목) 오전 11시 중앙지검 앞 –


190214_보도_최종구 금융위원장등 무차입 공매도 방치 직무유기 고발_경실련
불법 무차입 공매도를 방치해온 금융당국 책임자들을 처벌하라!
– 불공정한 주식시장을 바로잡는 계기가 되어야 –
우리나라에서 무차입 공매도는 법적으로 금지되어 있음에도 현재의 주식매매시스템으로는 파악하기 어렵고, 적발되더라도 솜방망이 처벌로 인해 아무렇지도 않게 활개를 치고 있다. 현재의 대차 시스템은 차입담당자가 전화나 메신저 상으로 대여기관에 차입요청을 한 후, 대여기관의 승인 없이 임의로 차입 잔액에 수기로 입력하여 매도할 수 있고, 결제일 전 매도수량만큼 입고해 놓으면 무차입 여부를 파악하기 어렵다. 따라서 2014년부터 2018년 8월까지 무차입 공매도로 적발된 71건은 빙산의 일각에 불과하다. 적발된 71건 중 45곳은 주의 처분, 26개사는 과태료 처분을 받았으나, 최대가 6000만원에 불과했다. 상황이 이러함에도 금융당국은 이를 근절하기 위한 어떠한 조치도 없었다. 이러다 보니 국내주식시장은 외국인 공매도 세력의 놀이터가 되었다.
2018년 공매도 거래 규모는 120조원을 넘어섰다. 동년 코스피 지수는 1월 2598p이라는 연 최고점을 기록한 후 10월에는 최저점이었던 1996p를 찍은 후, 2041p로 마감하였고, 2019년 2월 13일 기준 2201p 수준에 머물러 있다. 작년 한 해 동안만 증발한 코스피 시가총액은 무려 262조원이었다. 이로 인해 개인투자자와 연기금을 포함한 국내 주식시장 전체의 손실은 헤아릴 수 없을 정도였음을 짐작할 수 있다. 물론, 지수하락 원인에는 글로벌 경기둔화, 미국과 중국의 무역분쟁, 미국 금리인상 등이 있다고 하지만, 무차입 공매도와 같은 불법 행위와 공매도의 활성화 또한 적지 않은 원인을 제공했다고 보여 진다. 이러한 문제로 시민사회와 개인투자자들은 무차입 공매도 적발 시스템의 도입, 처벌 강화, 불공정한 공매도 제도 개선 요구를 지속적으로 촉구해왔지만, 금융당국은 엉뚱한 대책만 발표한 것도 모자라 그마저도 실행하지 않았다. 더군다나 무차입 공매도를 적발 또는 차단 할 수 있는 기술이 있어, 조속히 적용할 수 있음에도 방치하고 있다는 점은 명백한 직무유기로 볼 수 있다.
‘자본시장의 관리, 감독 및 감시’, ‘금융기관 감독 및 검사, 제제’ 등의 책무를 수행해 불공정한 자본시장을 바로잡아야 할 지위에 있는 금융위원회 최종구 위원장과 김용범 부위원장, 김학수 증권선물위원회 상임위원의 주요 직무유기 혐의는 다음과 같다.
첫째, 무차입 공매도에 대한 방치로 인해 국내주식시장의 막대한 피해를 입혔다.
피고발인 3명은 공매도 제도를 관장하는 지위에 있는 자들이다. 하지만 작년 11월 14일 연합인포맥스 기사에 따르면 “최대 3개월이면 무차입 공매도 차단 또는 적발할 수 있는 시스템을 구축할 수 있었다,”라는 코스콤 관계자의 인터뷰에서 알 수 있듯이, 시스템을 조속히 도입할 수가 있었다. 즉 이미 기술이 있어, 시스템 구축은 단시일에 할 수 있다는 의미이다. 따라서 늦었지만 삼성증권 유령주식 배당사고와 골드만삭스인터내셔날 무차입 공매도 사건이 터진 작년 4월과 5월 직후 추진을 했다면, 늦어도 8월에도 가능했다는 의미이다. 하지만 주식 매매 모니터링 시스템을 도입한다고만 밝히고 어떠한 움직임도 없이 방치하여, 개인투자자, 연기금을 포함한 국내주식시장에 막대한 피해를 입혔다. 김학수 상임위원의 경우에는 작년 5월 28일 ‘주식매매 제도 개선방안’을 발효하는 자리에서 “무차입 공매도는 없다”고 단언까지 했지만, 직후 골드만삭스인터내셔널 무차입 공매도 사건까지 터져 국민을 기만하기 까지 했다. 이러한 피고발인들의 행위는 금융위원회 등의 설치에 관한 법률 「금융위원회 등의 설치에 관한 법률」 제17조 2항 및 4항에 따라 ‘금융기관 감독 및 검사, 제제’, ‘자본시장의 관리, 감독 및 감시’를 수행할 책무에 위배된다.
둘째, 삼성증권 위조주식 사태에 대한 처벌 및 후속조치를 제대로 하지 않았다.
피고발인 3명은 삼성증권 위조주식 사태가 발생했을 때도 모든 증권사의 시스템을 조속히 점검하도록 함과 동시에 최근 몇 년간이라도 위조주식 관련 사례에 있었는지 전수 조사하여, 불법 여부를 판단하고, 원인 규명과 함께 재발방지 시스템 구축을 했어야 했다. 하지만 뒤 늦게 증권사의 시스템 점검이 이루어졌고, 과거 사례에 대해서는 전수조사도 하지 않았다. 그리고 112조원이라는 유령이자 위조주식이 발행되었던 삼성증권에 대해서는 6개월 일부 영업정지와 1억4천만원 수준의 과태료만 부과하는 솜방망이 처벌을 내렸다.
셋째, 최종구 금융위원장은 취임 이후 공식적인 금융시장 점검회의에 단 한 차례도 참석하지 않았다.
최종구 금융위원장은 2017년 7월 취임이 후, 2018년 10월 29일 까지 금융위원장 주재의 금융시장 점검회의에 단 한 차례도 참석하지 않았다. ▲2017년 10월 9일 북핵 위기로 인한 금융시장 점검회의, ▲2018년 10월 12일 ‘검은 목요일(11일)’에 따른 증시 참사로 인한 점검회의, ▲2018년 10월 29일 코스피 2000선 붕괴로 인한 점검이라는 중요한 회의로 수장이 마땅히 참석해야 함에도 어떠한 이유에서 인지 참석하지 않았다. 따라서 금융당국의 수장으로서의 직무를 제대로 이행하지 않았다고 밖에 볼 수 없다.
넷째, 최종구 금융위원장은 삼성 이건회 회장 차명재산에 대해 금융실명제법 등에 따른 과세와 과징금 부과 조치를 하지 않았다.
2017년 국정감사에서는 더불어민주당 박용진 의원과 박찬대 의원에 의해 2008년 특검에서 밝혀진 4조5천억원 규모의 삼성 이건희 회장 차명재산에 대해 적법한 과세와 과징금을 부과하지 않은 금융위원회의 문제가 드러났다. 금융실명제법에 따르면, 금융실명제 실시 이후의 비실명자산에 대해서는 그 이자와 배당소득에 대해 90%의 세율로 소득세를 과세하도록 하고 있고, 금융실명제 실시 전의 비실명자산에 대해서는 이자와 배당소득에 대한 90%의 소득세 차등과세와 함께 금융실명제 실시일 당시 가액의 50%를 과징금으로 징수하게 하고 있다. 상속·증여세법 제45조2(명의신탁재산의 증여의제)는 실제소유자와 명의자가 다른 경우에는 그 재산을 증여받은 것으로 보아 최고 50%의 증여세를 부과하도록 하고 있다. 하지만 최종구 금융위원장은 차명도 실명이라는 해괴한 논리로 과징금 부과대상이 아니라는 입장을 견지하다가, 법제처의 유권해석으로 과징금 부과가 가능한 것으로 일단락되었다. 차명재산에 대해 충분히 과세와 과징금 조치 등을 할 수 있었음에도 손을 놓고 있는 사이 이건희 회장은 차명재산의 대부분을 찾아갔고, 과세는 하지도 못했으며, 쥐꼬리만 한 과징금만 작년에 일부 부과했다는 것은 직무유기에 불과하다.
경실련과 희망나눔 주주연대, 공매도 제도개선을 위한 주주연대, 고발에 동참한 국민 17,657명은 금융위원회 최종구 위원장과 김용범 부위원장, 김학수 상임위원의 직무유기 혐의에 대해 철저한 조사를 통해, 책임을 물을 것을 촉구한다. 이를 통해 불공정한 자본시장과 금융시장의 질서를 바로잡아 투자자와 국민의 신뢰를 회복할 수 있는 계기가 되길 바란다.
2019년 2월 14일
경제정의실천시민연합·희망나눔 주주연대·공매도 제도개선을 위한 주주연대
“부패 척결에는 여·야가 따로 없다.”
“국회는 제대로 된 공수처안 신속히 통과시켜라.”
– 경실련, 국회에 공수처 설치 의견서 제출 –
– 수사 대상에 국회의원 반드시 포함해야 –
1. 고위공직자의 부패 범죄를 척결하기 위해 공직자부패범죄수사처(공수처)를 설치하라는 국민적 요구가 높다. <경실련>은 3월 임시국회에 공수처 설치 법안 처리를 촉구하며, 오늘(7일) 국회에 공수처 설치 의견서를 제출했다.
2. 한국 사회의 고질적 병폐는 공직자가 연루된 부패 범죄다. 권력자에 대한 검찰수사의 한계를 수없이 봐왔다. 국회의원에 대해 봐주기 수사, 검찰에 대한 제 식구 감싸기 수사로 공직자 부패범죄는 날로 심화하고 있다. <경실련>은 잘못된 역사를 단절하고 바로잡기 위해 지속해서 공수처 설치를 주장했다. 공수처는 독립적으로 공직자의 부패 범죄를 전담하는 기구다. 공수처 설치로 외부 통제장치가 미치지 못하는 권력자와 권력기관, 대통령 친인척‧국회의원 등 고위공직자를 성역 없이 수사할 수 있다.
3. <경실련>은 공수처 설치의 중요 쟁점에 대한 의견은 다음과 같다.
① 명칭은 ‘공직자부패범죄수사처’로 하여 공직자를 대상으로 부패 범죄를 척결하고자 하는 취지를 살려야 한다.
② 수사 대상은 행정부, 입법부, 사법부 소속의 모든 고위공무원으로 하여, 선출직 공무원(국회의원)을 반드시 포함해야 한다. 또, 퇴직 후 5년 동안 전직 고위공직자도 수사 대사에 포함해 퇴임 이후에도 재직 당시 비리 행위에 대한 책임을 물어야 한다.
③ 대상 범죄에 뇌물수수, 직무유기 등 ‘직무 관련성이 있는 범죄’ 뿐만 아니라 모든 주요 부패 범죄가 포괄되어야 한다.
④ 수사처 규모는 처장 1명, 차장 1명, 수사처 검사 20명, 수사처 수사관 50명으로 하여 실질적인 수사 업무를 하는 수사관 중심의 기구가 되도록 한다.
⑤ 수사처장의 임명 방식을 국회에서 추천한 인사들로 구성된 ‘공수처장추천위원회’에서 추천하도록 하여 야당에 대한 정치 탄압 우려를 불식시켜야 하며, 수사처 구성원은 검사로 재직했던 사람의 수가 특별검사의 3분의 1을 초과하지 못하도록 하여 기존의 검찰로부터 독립성을 확보해야 한다.
⑥ 실효성 있는 수사처가 되려면 수사처에 수사권, 기소권, 공소 유지권이 모두 주어져야 한다.
4. 특히 지난 2월 22일, 공수처 설치 촉구 청와대 국민청원 30만 명 돌파에 조국 민정수석비서관은 공수처의 필요성을 설명하며 야당 탄압이 우려된다면 수사 대상에서 국회의원을 제외할 수 있다고 발언한 바 있다. 하지만 국회의원들이 연루된 권력형 범죄사건이 계속되고 있으므로, 수사 대상에서 국회의원을 제외해서는 절대 안 된다.
5. 공수처는 예산과 인사, 업무의 독립성을 철저히 보장되는 기구다. 자유한국당이 그동안 공수처가 야당 탄압의 수단으로 이용될 수 있다며 공수처 설치에 미온적인 태도를 보여왔다. 이러한 자유한국당의 모습을 바라보며 국민은 야당이 공직자 부패 척결의 의지를 의심할 수밖에 없다. 공수처 설치는 진보나 보수의 의제가 아니고, 특정 정당에 유리하거나 불리한 것이 아니다. 부패 척결에는 여·야가 따로 없다. 자유한국당은 결단해야 한다.
6. 공수처 도입을 미룰 이유가 없다. 공직자의 부패를 척결하는 공수처 설치는 국민이 선출하는 국회의원의 손에 달렸다. 공수처의 수사 대상인 국회의원이 공직자 부패근절이라는 국민적 열망을 수용해 ‘제대로 된 공수처’를 설치하는 데 앞장서야 한다. 여·야는 지난 20년간 논의된 공수처 설치안을 3월 임시국회에서 처리해야 할 것이다.
2019년 3월 8일
경제정의실천시민연합
※ 붙임. 의견서 요약 1부
※ 첨부. 공수처 의견서 전문 1부
| ① 수사처의 명칭은 공직자부패범죄수사처(약칭 공수처)로 하여 상층부의 부패 범죄를 척결하여 공직사회 일반의 투명성을 제고하고자 하는 취지를 반영하고, 수사권과 기소권의 권한을 가지고 있음을 분명히 함.
② 수사처 대상은 행정부, 사법부, 입법부의 모든 고위공무원으로 하고, 선출직 공무원(국회의원)을 반드시 포함해야 함. 퇴직 후 5년 동안 전직 고위공직자도 수사 대상에 포함해 퇴임 이후에도 재직 당시 비리 행위에 대한 책임을 물어 고위공직자 부패 범죄를 엄하게 다스려야 함. ■ 대통령(현직 포함)
③ 대상 범죄에 뇌물수수, 직무유기 등 ‘직무 관련성이 있는 범죄’ 뿐만 아니라 모든 주요 부패 범죄를 포괄하며 법률에 따라 구체적 죄명을 특정함. ■ 「형법」상 공무원의 직무에 관한 죄로 직무유기, 직권남용, 불법체포 불법감금, 폭행․가혹행위, 피의사실공표, 공무상 비밀의 누설, 선거방해, 수뢰․사전수뢰, 제삼자뇌물제공, 수뢰후부정처사 및 사후수뢰, 알선수뢰, 뇌물공여 등
④ 수사처 규모는 처장 1명, 차장 1명, 수사처검사는 20명, 수사처 수사관은 50명으로 하여 수사처가 검사를 중핵으로 실질적인 수사 업무를 하는 수사관 중심의 기구가 되도록 해야 함.
⑤ 수사처 구성원은 검사로 재직했던 사람의 수가 특별검사의 3분의 1을 초과하지 못하도록 하여 공수처의 구성 방식으로 기존의 검찰로부터 독립성을 확보할 수 있도록 해야 함. ■ 수사처 처장의 임명과 관련하여 국회가 추천하는 위원들로 구성된 추천위원회에서 15년 이상 판사․검사․변호사의 직에 있었던 자 중 2명을 추천하고, 대통령이 1명을 임명하도록 함. 또, 국회의 인사청문을 통하여 후보의 자질 및 청렴성을 검증함(임기 2년에 중임 불가). ⑥ 실효성 있는 수사처가 되려면 수사처에 수사권과 기소권, 공소 유지권이 모두 부여돼야 함. |

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월세 따박따박 받으며 살자? 청년들이 '봉'인가
[박동수의 주거 칼럼] 구매력 있는 구입자에 초점 둔 정부 주택정책
<박동수 참여연대 민생희망본부 자문위원>
지난 18일 불광역 인근 서울혁신파크에서 있었던 2015년 서울청년주간 행사의 한 프로그램이었던 '청년이 말하는 다음 주거' 초대 말이 가슴을 아프게 한다. 청년세대는 "소득으로 집을 구입할 여력도, 빚을 낼 여력도 없는" 세대라는 말… (관련기사: 청년 주거, 갖지 못하고 머물기만 한다).
재테크 수단의 하나가 되어 버린 주택시장에서, 대접 받는 고객이나 주택은 '구매력 있는 구입자'와 '매수 수요가 많아 인기 있는 주택'이다.
'구매력 있는 구입자'는 자가 사용 구입자도 포함하지만, 여러 채의 주택을 구입할 수 있는 여유 자금을 가진 투자자이다. '매수 수요가 많아 인기 있는 주택'은 생활 편의시설이 잘 갖추어진 역세권의 아파트나 (재건축 아파트 포함) 원룸 주택들이다.
'돈 있는 투자자' 중심 주택 정책에서 소외된 청년세대
정부의 주택정책은 '구매력 있는 구입자'에게 초점을 맞추고 있다.
정부는 많은 주택을 지어 내수 경기를 일으키는 것이 정책의 1순위이기 때문에, 주택정책의 핵심 고려 대상은 수백 수천 채의 아파트를 소유한 건설사나 투자펀드 그리고 여러 채의 주택을 소유한 개인이다.
... (후략) ...
요즘 말들을 안해서 그렇지, 세입자들이 재계약 걱정을 많이 해요. 조금 전에 길거리에 잠깐 서 있었는데 세입자 한 분이 와서 미리 걱정을 하더라고요. 들어보니 2년 사이에 전세보증금이 1억 4천만 원이나 올랐다고 하더라고요.
– 송파구 가락동 00공인중개사
서울 송파구 가락동의 한 공인중개사무소. 30분 남짓 인터뷰를 하는 중에도 여러 번 전화가 걸려 왔다. 전세 매물이 나왔는지, 좀 더 저렴한 매물은 없는지 문의하는 전화였다. 공인중개사도 답답하다는 듯 매번 같은 대꾸를 했다.
아니, 사장님. 20평도, 30평도, 40평도 없어요.
– 송파구 가락동 00공인중개사
공인중개사의 말에 따르면 이 지역 전세가는 2년 사이 1억 원 이상 올랐다고 한다. 지역 내에서 비죠적 싼 아파트 중 하나인 가락 우성아파트의 사정만 봐도 이 말이 과장이 아니라는 것을 알 수 있다. 이 아파트는 1986년 입주를 시작한, 올해로 30년이 된 아파트다.
2개의 방과 조그마한 거실, 화장실 하나가 있는 전용면적 59 제곱미터 아파트의 2년 전 전세가 1억 8천만 원 수준이었다고 한다. 그런데 지금은 3억 원 수준이다. 2년 사이 1억 2천만 원 가량 오른 셈이다.
문제는 그조차도 귀해 전세 매물을 찾는 문의 전화가 끊이지 않는다는 것이다. 이미 전세가가 매매가의 80% 이상 쫓아왔지만 앞으로도 이 현상이 멈출 기미는 보이지 않고 있다.

이 지역에서는 전세 대신 일정액의 보증금과 함께 월세를 받는 ‘반전세’가 주된 임대 방식으로 자리 잡았다고 한다. 은행 이자보다 훨씬 수익율이 높은 월세 방식을 선호하는 임대인들이 크게 늘면서 임차인들도 울며 겨자 먹기 식으로 반전세를 택할 수밖에 없는 추세다. 이 아파트 단지에서 통용되는 6~7부(6~7%) 전월세전환율을 적용하면, 늘어난 보증금 1억 2천만 원에 대한 월세는 60~70만 원 수준이다.
※ 전월세전환율 = 월세×12÷월세 전환할 보증금 액수
임차인이 먼저 월세를 원하는 경우는 거의 없어요. 열에 하나 정도 될까? 입장 바꿔 월세 살 이유는 없잖아요. 하지만 전세가 워낙 고공행진을 하다보니 어쩔 수 없이 재계약하는 거죠. 이자가 싸니까 대출을 받을 수도 있지만 소득이 없는 사람은 그것도 어려워요.
– 송파구 가락동 00공인중개사
2년 사이 1억 2천만 원의 목돈을 저축할 수 있는 사람이 얼마나 될까. 다가오는 가을 이사철, 결국 2년 전 이 아파트 단지에 전세로 입주한 주민들은 선택의 기로에 놓이게 된다. 1억 원이 넘는 돈을 빚 내든, 아니면 6, 70만 원 가량의 생활비를 깎아 월세를 내야 한다. 이도 저도 힘들면 이 지역을 떠나야 하는 것이다.
젊은 부부들이 이사하려고 해도 이 지역을 떠나는 게 쉽지 않아요. 학군이 괜찮다 보니 애들 교육 문제가 걸리거든요. 6, 70만원의 월세 부담하려고 보니 소비를 엄청나게 줄이는 수 밖에 없어요. 애들 학원 보내는 것조차 부담스러워 지는 거죠. 제가 봤을 때 이대로 가면 내수 경기가 살 수 없을 거에요. 아파트 값이 계속 올라가니까…
– 송파구 가락동 00공인중개사
목돈 2억 원으로 들어갈 수 있는 전세 아파트 직접 찾아보니…
2억 원이면 단순 계산으로도 1년에 1천만 원 씩 20년간 모아야 하는 목돈이다. 통계청 가계동향조사의 가구당 월평균 가계수지에 따르면 2015년 2분기 현재의 가구 평균 흑자액(저축액)은 100만 원이 조금 안된다. 일반적인 가구라면 200개월(16년8개월) 동안 꾸준히 저축을 해야 비로소 2억 원을 모을 수 있다는 뜻이다. 그러나 이만한 목돈으로도 가락동 안에 전세 아파트 한 채를 구할 수 없는 것이 현실이다.
이것이 비단 특정 지역만의 문제일까. <뉴스타파>는 전세보증금 2억 원을 돌려받은 이 지역 주민의 상황을 가정해 서울의 다른 아파트 밀집 지역에서 새 보금자리를 마련할 수 있을지 직접 현장 조사를 해봤다. 기존의 주거 수준인 방 두 개, 전용면적 59제곱미터 이상 아파트를 기준으로 삼았다.

취재진이 가장 먼저 찾은 곳은 서울 동북권의 아파트 밀집지역인 성북구 길음동 길음뉴타운. 이 지역은 서울 다른 지역에 비해 시세가 저평가돼 있다는 점 때문에 다른 지역보다도 주택 임대 거래가 활발히 이뤄지던 지역이었다.
이 지역 아파트 상가의 공인중개사무실 유리창에는 ‘전세 구함’이라는 종이가 빼곡히 붙어 있다. 실제 취재진과 만난 한 부동산 공인중개사는 올해 들어 활발하던 전세 공급이 거의 사라졌다고 말했다. 인근 공인중개사무소들과 전세 매물을 공유하고 있지만 성북구 길음동과 강북구 미아동을 통틀어 나와 있는 전세 물량은 손가락으로 꼽을 정도라고 한다.
그는 이처럼 전세 물량이 줄어들면서 2년 사이 전세금도 최소 7, 8천만 원 씩은 올랐다고 했다. 길음뉴타운 초기인 2003년 입주를 시작해 인근에서 가장 낮은 시세를 보이는 길음 동부아파트의 경우 2억 원 대 초반에서 거래되던 59 제곱미터 형이 현재 3억 원까지 올랐다고 한다. 2010년 이후에 입주한 아파트 단지의 경우 상승폭이 더 커서 2년 전과 비교하면 1억 원 이상 차이를 보였다.
2억 원으로 들어갈 수 있는 단지는 현재 뉴타운 내에 없어요. 길음역 앞에 있는 삼부 아파트(1998년 입주)같이 재개발 이전에 지어진 아주 오래된 아파트들도 2억 원 이상은 갑니다. 뉴타운 안에서는 2억 원은 커녕 최소 2억 9천에서 3억 원은 생각해야 해요.
– 성북구 길음동 00공인중개사
서울 서북권의 대표적인 아파트 밀집지역인 은평뉴타운의 사정도 마찬가지였다. 지역 공인중개사의 설명에 따르면 전용면적 59제곱미터 형 전세 아파트의 시세는 2년 전 대비 6천만 원 가량 올랐다고 한다. 2억 6천만 원 선에서 거래되던 것이 현재는 호가로 3억 2천만 원까지 나온다는 설명이다. 은평뉴타운에서 가장 많은 세대를 갖고 있는 전용면적 84 제곱미터 형 전세의 경우 상황이 더욱 어렵다. 2년 전 2억 8천만 원 선에서 거래되던 것이 현재는 호가로 4억 원에 이른다고 한다.
천정부지로 전세가가 오르면서 젊은 부부들이 아예 집을 사거나 역세권의 오피스텔로 발길을 돌리는 현상도 나타났다. 이전에는 찾아볼 수 없던 풍경이라고 한다.
이 지역 특징이 젊은 맞벌이 부부들이 많이 산다는 거에요. 전세가가 감당할 수 없을 정도로 오르다 보니까 대출을 풀(Full)로 받아서 아예 집을 사시는 분들도 많아요. 불과 1, 2년 전에는 생각도 못했던 일이에요.
– 은평구 진관동 00공인중개사
2억 원으로 들어갈 수 있는 아파트는 없어요. 전세가가 워낙 오르다 보니 인근 구파발 역 주변에 있는 오피스텔들이 호황을 이룬답니다. 은평뉴타운에 집을 알아보던 신혼 부부들이 방향을 틀어 10평 대의 오피스텔로 들어가는 거죠.
– 은평구 진관동 00공인중개사

전통적으로 저소득층 거주 비율이 높은 것으로 알려진 서울 서남권의 사정은 어떨까. 취재진이 찾아간 구로구 신도림동의 아파트 밀집 지역에서도 더이상 2억 원짜리 전세 아파트는 찾아볼 수 없었다.
2년 전 2억 원 선에서 거래되던 신도림 우성아파트 59 제곱미터 형의 경우 현재 2억 9천만 원에 매물이 나와 있다고 한다. 이조차도 매우 드물게 나온 전세 매물이어서 사실상 전세가 산정 자체가 어렵다는 것이 인근 공인중개사의 설명이다.
여기 인근 아파트 단지가 8,000세대가 넘는데 전세 매물이 아예 없어요. 재계약하며 월세 사는 사람들이 늘어나는 추세인데 그런 것 보면서 (돈) 없는 사람들이 더 어려워지겠다는 얘길 해요. 월세가 앞으로 올라가면 올라가지 떨어지진 않을 거 아녜요. 그간 집 사놓은 사람은 괜찮은데 그렇지 않은 사람들은 사정이 딱하죠. 젊은 사람들은 장가도 못 가게 생겼어요. 너무 매도자 중심의 시장인 것 같다는 생각 해요.
– 구로구 신도림동 00공인중개사
신도림동에서 만난 한 공인중개사가 2억 원으로 구할 수 있는 전세 아파트가 있다며 인근의 한 아파트를 소개했다. 신도림동의 외곽, 공단 지역에 위치한 A 아파트였다. 1989년 입주해 올해로 27년 된 아파트다. 이 아파트 전용면적 52제곱미터 형의 전세 시세는 매매가에 비춰 1억 6천만 원 정도로 평가된다.
A 아파트를 찾아 가봤다. 고층 아파트들로 빼곡한 신도림동의 아파트 밀집 지역을 벗어나자 옛 구로 공단의 흔적을 고스란히 간직한 공장 지대가 나타났다. 낡은 공장들에선 기계들이 소리를 내며 바쁘게 돌아가고 있었다. 쉼없이 오가는 짐차들 때문에 좁은 길에선 이동이 쉽지 않았다.

결코 쾌적하다고 말할 수 없는 공장 지대 한복판에 서 있는 아파트 단지, 노약자나 어린이를 둔 가정이라면 기피했을 이곳이 취재진이 사흘동안 서울 전역을 돌아다녀 찾아낸 ‘방 2, 거실 1, 화장실 1, 전용면적 59 제곱미터 내외에 해당하는’ 유일한 전세금 2억 원짜리 아파트다. 사실상 2억 원이라는 목돈을 갖고서도 서울에서 쾌적한 주거 환경의 전세 아파트를 찾을 가능성은 거의 사라진 것이다.
박근혜정부 30개월, 전세가 22.7% 상승…“월세 전환이 폭등세 견인”
<뉴스타파>는 이같은 전세가 폭등 현상의 진원을 파악하기 위해 2013년 박근혜 정부 출범 이후부터 2015년 상반기 현재까지 국토교통부 실거래가 정보를 취합해 조사했다.
통계는 목돈을 쥐고도 오갈 곳이 없게 된 서울 ‘전세 난민’의 현실을 고스란히 보여줬다. 지난 30개월 동안 서울의 아파트 평균 전세가는 2억 7천여 만원에서 3억 3천여 만원으로 오른 것으로 나타났다.

상승분인 6천 2백여 만원은 중견기업에서 근무하는 부장급 직원의 한해 세전 연봉에 맞먹는 액수다. 통계청 가계동향조사 가구당 월평균 가계수지의 가구 평균저축액으로 따져도 62개월, 즉 5년 이상 모아야 감당할 수 있다. 상승율로 환산하면 22.7% 상승한 셈인데, 이는 지난 2013년(1.3%)과 2014년(1.3%), 그리고 올해 1분기까지의 물가상승률(0.4%)을 모두 합한 것 보다도 7배 이상 높은 수치다.
보다 심각한 문제는 이같은 전세가 폭등이 세입자 양극화 문제를 심화시키고 있다는 점이다. 실제 취재진이 수소문한 2억 원 이하의 전세 아파트 거래량는 박근혜 정부 출범 이후 1만1천 여 건에서 4천 여 건으로 절반 이상 줄었다. 전체 전세 거래량에서 차지하는 비중도 30% 대에서 20% 대로 10%p 이상 줄었다.
반면 서민이 감당하기 힘든 5억 원 초과의 전세 거래량은 크게 늘었다. 전체 거래량의 6.5%에 불과했던 거래 비중은 올해 상반기 13.4%까지 치솟았다. 결국 서민이 감당할만한 전세 아파트는 사라지고 소수 고소득자들을 위한 전세 아파트는 늘어나고 있다는 의미다.

이처럼 천정부지로 치솟는 서울 아파트 전세가의 원인은 뭘까. 부동산 전문가들은 그 원인을 최근 임대시장에서 두드러지는 월세 전환 추세에서 찾았다.
최근 임대시장에서 나타나는 가장 큰 특징은 임대사업자들이 전세 대신 월세로 전환하다보니 전세를 구하기가 굉장히 힘들어졌고, 전세 가격이 너무 빨리 오르고 있다는 것입니다. 그러다보니 전세 수요자들이 빚을 내서 집을 사는 경우가 늘어나고 덩달아 집값도 오르게 되는 거죠. 이런 문제가 파급을 갖고 (전월세 급등 현상이 나타나고) 있는 것이고요.
– 이준협 현대경제연구원 거시경제동향 실장
박근혜 정부가 지속적으로 저금리 정책을 펴면서 많은 임대인들이 이해타산을 따져 기존의 전세 매물을 수익률이 높은 월세로 돌렸고 그에 따라 수요에 비해 전세 공급량이 대폭 줄어 전세보증금의 시세가 치솟았다는 것이다.
아파트 실거래가 분석을 통해서도 월세 전환 추세가 확인된다. 박근혜 정부 초기인 2013년 1분기 전세 거래의 비중이 임대 시장의 80%를 차지할 정도로 압도적이었지만 올해 1분기 이 수치는 60% 대까지 떨어졌다. 반면 월세나 반전세(일부 보증금을 두고 월세를 내는 방식)의 비중은 20% 대에서 출발해 올해 들어 30%대를 넘어섰다. 상당수의 소액 월세가 통계에 반영되지 않았다는 점을 감안하면 실제 전세와 월세의 비율은 거의 반반에 이를 것으로 추정된다.

‘민란’ 우려되는 주거 불안…정부는 ‘유체이탈’ 화법만
부동산 전문가들은 이 같은 임대 시장의 월세 전환 분위기가 결국 주거비 폭등으로 이어지고 주거 불안을 심화시킨다고 지적한다.
똑같은 주거비용이라면 전세에서 월세 전환 자체는 문제가 아닐 수도 있습니다. 그런데 실제는 그렇지가 않습니다. 은행 이율이 1% 대인데 비해 지금의 전월세 전환율은 6%대입니다. 은행 이율에 비해 크게 높은 수준이죠. 결국 주거비 부담이 커진다는 뜻이기 때문에 월세 전환은 기본적으로 문제가 됩니다. 게다가 이같은 주거비 폭등은 저소득층에게 더 많은 부담이 가기 마련입니다.
– 최은영 한국도시연구소 연구위원
월세의 경우 총 소득 대비 주거 비용, 즉 월세 비용이 너무나 많기 때문에 생계의 어려움을 부를 수 있습니다. 가처분 소득의 소비 지출 중 10~15퍼센트의 가처분소득, 그리고 소비지출의 15%를 주거비로 하다 보니 많은 부담을 갖게 될 수 밖에 없습니다. 우리나라 고유의 전세 제도가 거의 사라지면서 생긴 작용이죠. 즉 주거 비용을 싸게 할 수 있는 시대가 지나가 버린 것입니다. 때문에 주택 매매가 늘고, 월세 가격이 오르는 형태의 추세가 계속될 것으로 보입니다.
– 이준협 현대경제연구원 거시경제동향 실장
전례없는 주거비 폭등이 계속될 수 밖에 없다는 지적이지만 정부는 침묵하고 있다. 박근혜 정부 들어 총 8 차례의 부동산 대책이 발표됐지만 그 내용은 서민들의 주거 불안 해소가 아닌 매매 활성화에 초점이 맞춰져 왔다.

<뉴스타파>는 유일호 국토교통부 장관을 만나 서민 주거 불안에 대한 대책을 물었다. 유 장관은 “100% 완벽할 순 없겠지만 노력하고 있다”며 “부동산 정책의 최우선을 주거 안정에 두고 있다”고 답했다. 하지만 박근혜 정부가 내놓은 부동산 정책 가운데 실효성있는 주거 안정 대책을 찾아보기는 힘들다. 정부가 주거 안정을 최우선에 놓고 부동산 정책을 펴고 있다는 유 장관의 말은 사실상 실체가 없는 ‘유체이탈’식 화법인 셈이다.
다른나라 경우 소득 대비 주거비(RIR) 부담이 얼마여야하는지 기준이 있습니다. 유럽 같은 경우 소득 대비 주거비가 25%가 넘으면 정책 대상이고 국가가 책임져야 한다는 의무가 있는데 우리의 경우 그런 것이 전혀 없는 실정입니다. 기본적으로 서울같이 주거비 부담이 큰 도시에서는 ‘임대료 컨트롤’이나 ‘전월세 상한제’ 등의 제한이 있어야 한다고 봅니다. 지금도 충분히 높은데 계속 상승하지 못하게 하는 최소한의 장치입니다. 주택 주무부처가 리얼에스테이트(부동산)에 관심을 두는 나라는 없습니다. 하우징(주거)에 관심을 둡니다. (우리 정부에)그 점이 아쉽습니다.
– 최은영 한국도시연구소 연구위원
통계청 가계동향조사에 따르면 올 2분기 말 기준으로 우리나라 전체 가구의 5분의 1은 월평균 소득이 150만원이 되지 않는다. 정확히 148만 6,181원이다. 이 소득계층의 사람들이 서울 등 대도시에서 어떻게 살아갈 수 있을까? 보증금 천만 원에 월세 50만 원짜리 옥탑방이나 반지하를 구해 산다고 해도 남는 돈은 98만여 원밖에 되지 않는다.

▲ 서울 동작구 반지하방,보증금 천만원 월세 50만원
이들의 소득 대비 주거비 부담은 단순히 계산해도 33%가 넘는다.유럽의 경우 소득 대비 주거비가 25%가 넘으면 이때부터는 국가의 책임이 있는 것으로 본다고 한다. 서민의 주거 안정성을 보장해주는 것이 정부의 책무 가운데 하나로 인식되고 있기 때문이다.
다른 나라의 경우 소득대비 주거비 부담이 어느 수준이어야 하는지 그 기준을 갖고 있죠.유럽의 경우, 소득대비 주거비가 25%가 넘으면 정책대상이고 국가의 책임이 있는 것으로 봅니다.
– 최은영 한국도시연구소 연구위원
우리나라의 월 소득 대비 주택 임대료 비율의 평균은 2014년 현재 20%를 넘어섰다. 특히 저소득층의 소득 대비 임대료 비율은 무려 29%에 이른다. 2년 전에 비해 7.2% 포인트나 올랐다. 반면 중소득층이나 고소득층의 소득대비 임대료 비율은 같은 기간 줄어들었다. 박근혜정부 이후 저소득층의 주거비 부담이 크게 올랐고 그만큼 고통을 받고 있다는 것을 잘 보여준다.

이렇게 주거비 부담이 가중되면서 가계빚도 꾸준히 증가하고 있다. 은행권의 전세대출은 2014년 말 현재 35조 원으로 대폭 늘어났다. 2012년 전세대출액 23조 원과 비교하면 2년만에 증가폭이 50%를 웃돈다.

▲ 김기준 의원실
전체 가계대출액도 꾸준히 증가해 올 2분기 기준 1,070조 원을 넘어섰다. 서울과 수도권을 중심으로 전세보증금이 폭등하면서 무리해서 빚을 내 집을 사는 경우가 늘어난데다 주거비, 사교육비 압박 등으로 가계 대출 수요가 계속 확대되고 있는 것이다.
뉴스타파는 가계부채 문제가 실제로 얼마나 심각한지 알아보기 위해 구로구의 한 아파트 단지 20평형대 185가구를 전수조사했다. 지난해 5월 입주한 이 아파트의 분양가는 3억원대 중반이었다. 최근 서울 지역에 들어선 아파트 가운데 가장 싼 축에 속한다. 분석 결과 이 아파트 20평대 185가구 가운데 주택담보대출을 받은 가구가 139가구나 됐다. 20평대 전체가구의 75.1%가 빚을 내서 집을 샀다는 말이다.

게다가 가구 당 대출액은 평균 2억여 원. 현재 매매가가 4억 원 안팎인 점을 감안하면 이들은 아파트 시세의 절반 이상을 빚으로 떠안고 있는 것이다. 특히 눈에 띄는 점은 이들 가운데 28가구 소유주는 80년대 이후 태어난 30대라는 점이다. 전세난에 지친 30대들이 무리해서 가계대출을 받고 있는 이런 현상은 일반적인 통계로도 확인된다.
정부의 가계금융복지조사에 따르면 지난 2년 동안(2012~2014) 주요 연령대 가운데 30대의 가계부채는
평균 8백만 원이나 증가해 5천만 원에 육박했다. 이들 30대의 부채 증가액 8백만 원은 부채 증가액이 가장 적은 40대에 비해 8배나 높다.

박근혜 정부는 지난 2년 반 동안 부동산 경기 활성화에만 골몰했다. 서민의 주거안정은 뒷전이었다.
저소득층과 30대들은 급등하는 주거비 부담을 감당하지 못하고 빚을 내서 전세보증금을 충당하거나 더 큰 빚을 내 집을 사고 있다. 소득 증가는 미미한 상태에서 주거비 급등의 부담을 개인들이 대출을 내 감당해야 하는 이런 상황이 언제까지 지속될 수 있을까?
가계부채 자체가 이미 소비를 크게 위축시키고 있습니다. 만일 외부 충격이 왔을 때 금융기관들은 좀 더 저신용자의 대출, 자영업자의 대출을 먼저 줄이고 향후에는 주택담보대출까지 줄일 수 있겠죠. 그 충격이 저소득층이나 자영업자에게 먼저 올 것입니다.
– 이준협 현대경제연구원
요즘 어떤 책 읽으세요? 희망제작소 연구원들이 여러분과 같이 읽고, 같이 이야기 나누고 싶은 책을 소개합니다. 그 책은 오래된 책일 수도 있고, 흥미로운 세상살이가 담겨 있을 수도 있고, 절판되어 도서관에서나 볼 수 있는 책일 수도 있습니다. 그래도 괜찮으시다면, 같이 볼까요?
열다섯 번째 책 <아파트 게임>
그들이 중산층이 될 수 있었던 이유
<아파트 게임>은 ‘그들이 중산층이 될 수 있었던 이유’라는 부제를 달고 있다. 책의 제목과 부제는 저자가 하고 싶은 이야기를 잘 요약하고 있다. 게임에 비유하자면 ‘중산층 되기’라는 미션을 클리어하기 위해 수많은 사람들이 ‘아파트 게임’에 접속한다. 게임의 법칙을 이해하고 기민하게 움직인 사람들은 목표를 달성하고 레벨을 높이거나(계층 이동) 정부와 시장이 만들어 놓은 뜻밖의 아이템(경기부양을 위한 부동산 시장 활성화)을 획득해 저랩(게임의 신규 접속자)과의 격차를 더 빠르게 벌려간다. 반면 정보 없이, 전략 없이 휩쓸린 개미군단과 같은 사람들은 강남과 같은 핫한 던전(싸움터)이 아닌 엉뚱한 곳에 초대받아 ‘하우스푸어’라는 레벨에서 벗어나지 못하기도 한다.
그렇다면 책을 읽고 게임의 법칙을 이해했다면 지금이라도 게임에 뛰어들면 되는 것일까? 책의 마지막 장의 제목은 ‘지상의 방한칸- 큐브의 간략한 역사’이다. 부모에게 상속받을 수 있는 무언가가 있는 청년들이 아니라면 대다수는 게임에 접속해 볼 아이디조차 부여받지 못한다. 이들이 가질 수 있는 것은 지상의 방 한 칸뿐이다. IMF 이전이라면 더 높은 곳으로 사다리를 걸쳐 볼 수도 있겠지만 지금 청년들에게 주어진 공간은 그 사다리마저 사라진 ‘착취를 위한 빨대가 꽂힌 공간’이다.
마지막 장의 내용에서 보듯 책은 대단한 대안이 여기 있다고 이야기하지는 않는다. 그저 아파트를 중심으로 한 대한민국의 정치, 경제 문화사적 움직임이 우리 삶의 차원에서 어떻게 작동해 왔는지를 묘사할 뿐이다. 선택은 우리가 해야 한다. 게임에 접속해 그 룰을 따를지 새로운 판을 만들어 낼지.
글_송하진(시민사업그룹 연구원 / ajsong@makehope.org)
– 10.19 개각 대상자 9인 재테크 분석
– 9명중 4명은 20억 부동산 부자
– 송언석 차관, 출생 전 토지 6필지 매입
지난 10월 19일 발표된 9명의 신임 장·차관급 고위공직자들의 재산 내역을 분석한 결과 1인당 1년에 평균 1억 원 씩 재산이 증가하고 있는 것으로 나타났다(이영 교육부차관은 재산 신고 내역이 없어 분석에서 제외했다). 또 9명 중 5명은 강남과 송파, 용산에 아파트 등 부동산을 가지고 있었다. 공시가격 기준으로 20억 원 이상 부동산을 소유하고 있는 인사는 9명 중 4명이고, 10억 원 이상은 5명이다. 송언석 기획재정부 2차관은 출생 전에 매입한 것으로 돼 있는 토지 6필지를 포함해 13필지를 출생전이나 미성년 시절 매입해 소유하고 있는 것으로 확인됐다.
뉴스타파는 2007년부터 2015년까지 대한민국 정부 관보에 공개된 공직자 재산 내역과 장관후보자 인사청문회 자료 등을 바탕으로 이번에 발표된 장·차관급 인사 9명의 재산 증식 현황을 분석했다. 송언석 기획재정부 2차관의 재산이 31억 원으로 가장 많고, 20억 원 이상의 재산을 가지고 있는 공직자는 9명 중 4명이었다.

송언석 차관은 모두 토지 14필지를 소유하고 있다. 이 가운데 ‘김천시 구성면 미평리 668번지’ 토지는 1963년 생인 송 차관이 태어나기 5년 전인 1958년에 송 차관이 매입한 것으로 등기부등본에 기록돼 있다. 이처럼 송 차관이 출생하기 전에 송 차관 이름으로 매입된 토지는 모두 6필지로 확인됐다. 또 나머지 8필지 가운데 확인이 가능한 7필지도 모두 송 차관이 만 14세가 되기 이전에 매입한 것으로 나타났다. 송 차관은 성인이 되기 전 현재 가치로 2억 원이 넘는 자산을 본인 명의로 소유하고 있었다는 말이 된다.
김천시 등기소 관계자는 과거에는 토지 등기를 할 때 신원 확인 절차가 허술했고, 등기 접수를 할 때 계약서를 소급해서 쓰는 경우가 종종 있었지만, 왜 출생 전에 매입이 됐다고 기록했는지는 알 수 없다고 말했다. 송언석 차관은 뉴스타파와 통화에서 “할아버지가 모은 재산을 물려준 사실상 증여였지만 매매로 잘 못 기록한 것 같다”며, “태어나기 전에 매매한 것으로 기록된 것은 단순한 오기이고, 증여세를 낸 증빙은 가지고 있지 않다”고 말했다.

분석 대상인 9명의 고위공직자 가운데 5명(김영석 해양수산부장관후보자, 윤학배 해양수산부 차관, 조태용 국가안보실1차장, 방문규 복지부차관, 송언석 기재부2차관)은 강남과 송파, 용산구에 아파트 등 건물을 소유하고 있다. 20억 원 이상의 건물을 소유하고 있는 공직자는 9명 중 4명이고, 10억 원 이상은 5명이다. 9명 공직자의 재산 가운데 토지와 건물 등 부동산의 비중은 72%가 넘었다. (부동산 관련 채무로 추정되는 금융 부채는 부동산 가액에서 제외했다.)

재산의 증감 추이를 분석한 결과 1인당 1년 평균 1억 3백만 원 증가한 것으로 나타났다. (조태용 국가안보실 1차장의 경우 2014년 재산을 신고하면서 이태원의 자택을 토지와 건물로 분리 등기해 서류상으로 재산이 10억 원 이상 감소한 것으로 신고했다. 재산 증감 추이는 조태용 1차장을 제외한 8명의 고위공직자를 대상으로 계산했다.)
증가 속도가 가장 빠른 것으로 나타난 임성남 외교부1차관의 경우 재산이 1년 동안 2억 6천만 원 증가했다. 광진구 화양동의 건물이 1년 만에 9천 만 원 가량 올랐고, 임대료와 펀드 수익 등을 저축한 예금이 1억 원 가량 증가했기 때문이다. 김영석 해양수산부장관 후보자는 1년에 평균 4천만 원 정도 재산이 감소한 것으로 나타났다. 자녀 유학 비용으로 빚이 늘었기 때문이다.
▼ [표] 10.19 개각 고위공직자 9명 재산 내역 (단위 : 백만 원)
| 이름 | 부동산 | 소유 부동산 | 재산 총액 |
| 송언석 기재부2차관 |
2,616 | 대치동 아파트 방배동 아파트 등 |
3,126 |
| 임성남 외교부1차관 |
2,274 | 화양동 건물 경기도 광주 임야 등 |
2,897 |
| 방문규 복지부차관 |
2,071 | 서빙고동 아파트 방배동 아파트 등 |
2,838 |
| 조태용 국가안보실1차장 |
2,458 | 이태원동 주택 삼성동 상가 등 |
2,050 |
| 강호인 국토부장관 후보자 |
567 | 과천시 아파트 대구시 아파트 등 |
1,513 |
| 황인무 국방부차관 |
115 | 대전시 아파트 (전세) 등 |
1,099 |
| 김규현 외교안보수석 |
1,044 | 고양시 아파트 인천 송도동 아파트 등 |
932 |
| 윤학배 해수부차관 |
544 | 위례신도시 아파트 세종시 아파트 등 |
577 |
| 김영석 해수부장관 후보자 |
775 | 도곡동 아파트 고양시 아파트 등 |
384 |

















































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