아파트값 폭등 강남부자, 세금도 혜택 봤다
정부의 8.2 부동산 대책으로 강남 재건축단지들이 가장 큰 타격을 받을 것이라는 전망과 함께 지난 달에 비해 벌써 거래가가 2억 원이나 떨어진 곳도 있다는 언론 보도가 나왔다. 여기에다 민간 택지에 분양가 상한제를 실시하고 보유세까지 인상한다면 부동산 시장은 얼어붙을 것이라고 우려하는 목소리도 있다. 하지만 아파트와 세금 사이엔 그 동안 제대로 알려지지 않은 사실이 있다. 뉴스타파는 오늘 그 비밀을 밝힌다.
#1 아파트값 폭등 강남부자, 세금도 혜택 봤다
서울 서초구 반포동 일대는 한국에서 가장 비싼 아파트들이 몰려 있는 곳이다. 반포 주공 1단지에 있는 전용면적 140 제곱미터 크기의 아파트는 현재 시세가 30억 원 선이다. 국토부 실거래가가 공개된 2006년에 비하면 13억 원 정도 올랐다.
이 아파트의 연도별 가격 추이를 보면 폭등한 시점이 명확히 드러난다. 박근혜 정부 4년, 그리고 올해 상반기였다. 2006년 이후 8년 동안에는 2억 원이 조금 넘게 올랐던 아파트가 그 이후 4년만에 10억 원 넘게 치솟은 것이다.
뉴스타파가 분석한 강남과 서초구의 다른 아파트들도 비슷한 상승 패턴을 보였다. 뉴스타파는 두 자치구에서 지난 12년 동안 매년 거래된 아파트들 가운데 거래가격이 6억 원 이상 오른 아파트들을 조사했다. 이를 크기별로 분류하니 면적에 따라 22개 유형이 나왔다. 이 아파트들은 지난 12년 동안 모두 2,411건 거래된 것으로 나타났다. 역시 박근혜정부 4년과 올 상반기 동안 집값이 가장 크게 올랐다. 대부분 재건축 대상 아파트들이었다.
그런데 이렇게 아파트 가격이 폭등한 만큼 재산세도 올랐을까? 재산세는 시세가 아닌 공동주택에 대한 공시가격에 따라 결정된다. 이 때문에 실제 아파트 가격이 아무리 올라도 정부의 공시가격이 이를 제대로 반영하지 못하면 재산세는 그만큼 덜 낼 수 있다.
뉴스타파는 강남, 서초구에서 지난 12년 동안 아파트 값이 6억원 이상 오른 아파트들의 연도별 실거래가격 추이를 조사했다. 그리고 이를 정부의 공시가격과 비교해 봤다. 그래프의 위 선은 아파트의 실제 거래가격, 아래 선은 정부의 공시가격 추이다. 아파트 거래가가 오르면 정부의 공시가격도 오르기는 했지만, 박근혜정부 기간 두 선 사이의 격차가 점점 벌어지고 있다는 걸 한 눈에 확인할 수 있다. 강남과 서초구 지역에서 거래가가 크게 오른 아파트들의 공시가격은 실거래가의 55%에서 63%정도에 머물러 있었다.
반면 금천, 노원, 도봉구 등에서 지난 12년 동안 아파트 가격이 5천만 원 미만 올랐던 아파트들에서는 전혀 다른 결과가 나왔다.12년 동안 5천만 원미만이면 가격이 거의 오르지 않았다고 볼 수 있다. 그런데 이들 아파트들의 공시가격은 오히려 실제 시장 거래가격의 66%에서 79%나 반영돼 있었다.
아파트 값이 폭등한 강남지역 아파트들의 실거래가 대비 공시가격의 비율은 낮고, 아파트 값이 별로 오르지 않았던 다른 자치구의 아파트들은 오히려 높은 것으로 나타났다. 이는 시세가 폭등한 지역의 아파트 보유자가 세금에서도 상대적으로 혜택을 보고 있었다는 말이 된다.
#2 강남 최고가 아파트, 재산세 실효세율은 0.2%
이렇게 낮게 매겨진 공시가격을 바탕으로 강남의 초고가 아파트 주민들에게 부과되는 재산세는 대체 얼마나 되는 것일까? 뉴스타파 취재진은 서울에서 가장 비싼 아파트 가운데 한 곳인 서초구 반포동 래미안 퍼스티지의 아파트 소유자를 만나 그의 재산세 내역을 받아 봤다.
그가 이 아파트를 2014년 초에 20억 7천만 원에 매입했다. 이후 이 아파트 가격은 꾸준히 상승했다. 같은 평평, 비슷한 높이의 아파트 중 가장 최근에 거래된 게 27억 9천만원이다. 매입 후 4년만에 7억 원 넘게 오른 것이다. 그러나 공시가격은 같은 기간 2억 원 정도 상승하는데 그쳤고, 그가 낸 재산세는 14년 509만 1520원,15년 512만 5220원,16년 540만 3000원이었고, 올해는 605만 3640원이다.
아파트 실거래가격이 7억 원 넘게 오르는 동안 재산세는 4년 간 100만 원 정도 올랐다. 한해 25만 원꼴이다. 이 아파트의 실제 거래된 가격을 아파트 소유주가 낸 재산세와 비교하면 재산세의 실효세율이 나온다. 지난 4년 간 0.2% 수준에 불과했다. OECD 평균인 1%와 비교하면 5분의 1수준이다.
| 구분 | 2014 | 2015 | 2016 | 2017 |
| 실거래가 | 210,344 | 222,491 | 243,287 | 279,000 |
| 공시가 | 154,400 | 155,200 | 163,200 | 180,000 |
| 재산세 | 509 | 513 | 540 | 605 |
▲ 반포래미안퍼스티지 전용면적 135.92m² (단위:만원)
뉴스타파 취재에 협조해 준 이 아파트 소유자 스스로도 아파트 값이 오른 것 치곤 재산세는 별로 오른 것 같지 않다고 말했다.
재산세뿐만 아니라 종합부동산세도 공시가격의 영향을 받는다. 뉴스타파가 총선에 출마하면서 자신의 납세내역을 공개했던 국회의원들을 대상으로 강남지역 아파트 소유자를 찾아보니, 아파트 한 채만을 소유하고도 종합부동산세를 냈다고 신고한 의원은 정진석 의원 한 명이었다. 정진석 의원 부부가 소유한 아파트는 압구정동 신현대 아파트, 전용 183제곱미터. 정 의원이 2009년부터 2015년까지 신고한 재산세와 종합부동산세 내역을 들여다 보자.
| 구분 | 2009 | 2010 | 2011 | 2012 | 2013 | 2014 | 2015 |
| 실거래가 | 260,795 | 274,500 | 246,863 | 206,611 | 214,963 | 225,938 | 230,167 |
| 공시가 | 180,000 | 207,200 | 199,200 | 189,600 | 154,400 | 150,400 | 164,800 |
| 재산세 | 372 | 436 | 417 | 394 | 310 | 300 | 335 |
| 재산세+종부세 | 473 | 589 | 582 | 537 | 377 | 357 | 423 |
| 세율 | 0.18% | 0.21% | 0.24% | 0.26% | 0.18% | 0.16% | 0.18% |
▲ 압구정동 신현대 11차 전용면적 183.41m² (단위:만원)
이들 부부에게 부과된 2013년도 재산세와 종부세는 2012년에 비해 160만 원 넘게 깎였다. 2012년에 아파트 가격이 4억원 넘게 떨어졌다고 공시가격을 3억 5천만원 넘게 감액해 줬기 때문이다. 그러나 정부는 이 아파트 값이 폭등할 때는 그만큼 공시가격을 올리지 않았다. 이 아파트의 실거래가는 이후 꾸준히 상승해 지난 한 해에만 4억 5천만 원이나 폭등했지만, 당시 정부 공시가격은 1억 7천만 원 정도 오르는데 그쳤다.
특히 종부세는 박근혜 정부가 출범한 2013년부터는 부부가 합산해도 1년에 67만4천 원, 57만 원, 87만6천 원을 낸 게 전부였다.
정 의원 부부가 낸 재산세는 매년 3,4백만 원, 종부세는 100만 원도 되지 않으니 강남의 아파트 부자들에게 종부세는 이제 큰 부담이라고 보기는 힘든 상황이다. 정의원 부부의 압구정동 신현대 아파트 역시 재산세와 종부세를 합쳐도 실거래가 대비 실효세율은 매년 0.2%안팎에 머물렀다. 역시 OECD 평균 1%와 대비하면 5분의 1수준이다. 이 아파트는 올해들어 5억 원 넘게 올라 최근 32억 원선에 거래됐다.
#3 왜 이런 일이 벌어지는가?
아파트 등 공동주택에 대한 공시가격은 한국감정원이 산정하고, 이를 공시하기 전 이해관계인들의 의견 청취와 공시가격 심의위원회의 심의 등을 거치게 된다. 국토부의 담당 서기관은 이 의견 청취 등의 과정에서 납세자들의 심한 조세저항이 있어왔다고 말했다. 그래서 아파트 실거래가가 폭락했을 때는 바로 반영하지만, 폭등했을 때는 한동안 “지켜본다”고 실토했다.
그런데 뉴스타파가 확인한 것처럼 강남, 서초지역의 주요 아파트들은 지난 12년 동안 단 두차례 하락했을 뿐 거의 해마다 시장가격이 올랐고, 최근 5년 간은 시세가 폭발적으로 급등했다. 이렇게 거의 해마다 가격이 급등한 지역의 아파트는 실거래가 대비 공시가격 비율이 낮아졌고, 그렇지 않은 지역은 그 비율이 높아지는 불균형이 나타난 것이다. 국토부는 그동안 아파트의 전국 공시가격 비율이 시세 대비 71%에 맞춰져 있고, 지역별 불평등을 배제하기 위해 최대한 노력해왔다고 주장했지만 현실을 그렇지 않았다.
더 큰 문제는 공시가격이 단순히 재산세나 종부세의 기준으로만 활용되는 게 아니라는 점이다. 주택의 공시가격은 각종 국세 및 지방세의 과표로 활용되며 재건축부담금, 기초노령연금, 건강보험료 산정 그리고 공직자 재산등록 등 60여 가지 조세, 행정의 기준이 된다.
공시가격이 지금처럼 시세를 제대로 반영하지 못하면 증여나 상속할 부동산을 많이 가진 부자들이 상대적으로 더 큰 세금 혜택을 받을 수 밖에 없는 구조라는 것을 의미한다. 반대로 공시가격만이라도 시세에 맞게 현실화한다면 조세 평등을 기할 수 있을뿐만 아니라 정부가 지금보다 훨씬 더 많은 세수를 확보할 수 있다는 뜻도 된다.
#4 어떻게 조사했나?
뉴스타파는 이번 보도를 위해 2006년부터 공개된 국토부 실거래가격과 아파트 단지 면적별 공시가격, 국회의원 후보자들이 총선 전 신고한 납세내역 등을 모두 취합해 분석했다. 분석 데이터로 활용된 국토부의 실거래가격과 공시가격 등의 뉴스타파 DB는 링크를 통해 확인 가능하다.
취재 : 최경영, 최윤원, 연다혜
촬영 : 정형민, 김남범, 신영철, 오준식
C.G : 정동우, 하난희
편집 : 박서영
화원동산 전경. 강변으로 강철파일을 박은 흔적들이 보인다. ⓒ대구환경운동연합 정수근[/caption]
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화원동산 전경. 강변으로 강철파일을 박고 탐방로를 조성하겠다는 것이다. 하식애의 생태계와 경관을 망치는 공사가 아닐 수 없다.ⓒ대구환경운동연합 정수근[/caption]
원래 이곳은 화원동산의 하식애 부분 즉 절벽 구간으로 길이 없는 곳이다. 낙동강과 하식애가 맞닿아 있는 부분이자 물길이 들이치는 수충부에 해당하는 구간이다. 이런 곳에 없는 길을 만들어내면서 '유지관리'라는 명분까지 붙여 고작 이유를 단 것이 순찰용이란 해명이다. 원래 길이 없어 사람도 다니지 못하던 곳에 순찰 운운한다는 것 자체가 말이 안 되는 이야기다.
지도만 보더라도 탐방로 공사 현장이 얼마나 엉터리 공사인지 잘 알 수 있다. 이런 사업을 허가하고 예산까지 보탠 국토부는 어느 나라 국토부인가? 4대강사업으로 국토파괴부란 비아냥거림을 듣고 있는 국토부가 국토하천 관리에서 손을 떼야 하는 이유다. ⓒ다음지도 갈무리[/caption]
이와 관련해 인제대학교 토목공학과 박재현 교수는 다음과 같이 크게 우려했다.
지난 2002년 8월 말 태풍 루사가 침공한 화원동산의 모습. 탐방로가 예정된 구간이 강한 강물에 휩쓸리고 있다.ⓒ 김종원[/caption]
국토부가 국가하천을 관리할 역량이 있는지 의심스러운 대목이다. 이런 식으로 국가하천을 관리할 것이면 국토부는 국가하천 관리에서 손을 떼는 것이 옳다. 가뜩이나 국토부는 4대강사업을 강행한 주무부서로서 국민들로부터 '국토파괴부'란 비아냥거림까지 받아왔다. 이런 상황에서 4대강사업 후 똑같은 행보를 보인다는 것은 이해하기 힘들다.
화원동산의 모감주나무군락이 열을 지어 늘어서 있다.ⓒ대구환경운동연합 정수근[/caption]
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화원동산의 모감주나무에 앉아 쉬고 있는 개똥지빠귀의 모습. 화원동산과 그 인근에는 텃새와 철새를 비롯한 다양한 새들이 찾아온다.ⓒ대구환경운동연합 정수근[/caption]
또 이곳은 인간의 손길이 닿지 않는 곳으로서 야생동물의 중요한 은신처이기도 하다. 김종원 교수는 다음과 같이 하식애의 생태적 기능을 설명하기도 했다.
더불어민주당 우원식 원내대표와 더불어민주당 김성태 원내대표 ⓒ오마이포토[/caption]
○ 물관리일원화가 또 다시 자유한국당의 억지에 발목이 잡혔다. 지난 28일 임시국회가 재개됐지만 물관리 관련 업무를 환경부로 일원화하는 정부조직법은 본회의에 상정되지 못했다. 이 배경에는 자유한국당의 반대가 있었다는 것이 우원식 더불어민주당 원내대표의 말이다. 환경운동연합은 무책임한 태도로 물관리일원화를 반대하는 자유한국당의 몽니부리기를 규탄하며, 정부가 앞장서 국토교통부 수자원국 조직개편과 물관리를 위한 새로운 비전을 구축할 것을 촉구한다.
○ 자유한국당은 지난 대선부터 물관리일원화를 약속했다. 무려 4대강의 수생태계 건강성을 평가하고, 하천둔치를 복원하겠다며 이례적으로 환경정책까지 공약했다. 지난해 12월, 야당의 요구였던 개헌특위 활동기한 연장 등을 수용하는 대신 올해 2월까지 물관리 일원화 법안의 처리를 위해 노력한다는 내용을 합의하기도 했다. 그럼에도 정작 정부조직법 개정을 두고 국토부를 중심으로 일원화를 해야 한다거나 4대강사업 정치보복이라며 어깃장을 놓고 물관리일원화를 정쟁의 수단으로 삼는 것은 부끄러움을 모르는 무책임한 태도다.
○ 그러나 국회에서 계류 중이라고해서 정부가 출범 10개월이 되도록 손 놓고 기다릴 일이 아니다. 물관리일원화는 문재인 대통령의 후보시절 공약이자 100대 국정과제에 포함된 사안이다. 지금 국토교통부와 환경부는 그러한 의지가 있는지 의심스럽다. 국토교통부 수자원국은 물관리일원화와 유역관리에 역행해 국가하천을 지속적으로 늘려 하천 예산과 권한을 확대하려 하고 있고, 물이용부담금과 별개의 하천기금을 만드는 계획을 발표하기도 했다. 정부가 앞장서서 새로운 국토교통부 수자원국과 수자원공사를 정리, 개편하고 새로운 역할을 부여해 물관리일원화에 어울리는 새로운 비전을 만들어야 한다. 환경부도 조직개편만을 기대하는 것이 아니라 4대강 복원 민관위원회를 서둘러 꾸리고 속도 있게 복원을 추진하는 것이 과제다.
○ 물관리일원화를 더 미뤄서는 곤란하다. 물관리일원화는 국민 대다수가 원하는 일이다. 지난해 한국정책학회가 진행한 여론조사에 의하면 전문가 77.3%, 국민 65.3%가 통합물관리에 찬성하는 것으로 나타났다. 물관리일원화가 지지부진하는 사이 4대강 복원은 미뤄지고, 극심한 가뭄, 폭우로 인한 침수, 먹는 물 불안 등의 어려움은 고스란히 국민의 고통이 되고 있다. 정부에서 하천 중복 예산을 줄이고, 상수원 이용의 효율성을 높이고, 부처를 넘어 일관된 물정책을 펴는 것부터 속도를 내야한다. 자유한국당에 발목 잡혀 이미 지나간 댐건설의 시대를 붙잡아서야 되겠는가.
시민들의 의견
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