■ 제목

가보고 싶고, 살고 싶은
지속가능한 섬 발전방안 모색 정책토론회

■ 지음

희망제작소

■ 소개

이 자료는 2017년 7월 28일 진행된 ‘지속가능한 섬 발전방안 모색 정책토론회’ 자료집이다.
발제와 토론문 등으로 구성되어 있다.
– 주최 : 대한민국 아름다운 섬 발전협의회, 국회도서발전연구회, 국회의원 박주민
– 주관 : 희망제작소
– 후원 : 전국도서지역기초의원협의회)

■ 목차

1. 개회사
– 대한민국 아름다운 섬 발전협의회 회장 (주철현 여수시장)

2. 인사말
– 국회도서발전연구회 공동대표 (이군현·박지원 국회의원)

3. 축사
– 김부겸 행정안전부 장관
– 김영춘 해양수산부 장관
– 김제선 희망제작소 소장

4. 발제
– 아름다운 점 발전을 위한 지역 현안과제 / 주철현 여수시장
– 주민 삶의 질 제고를 위한 섬 발전정책 추진방안 / 박진경 한국지방행정연구원 연구위원
– 생태·문화자원을 활용한 지속가능한 섬 발전전략 / 김준 광주전남연구원 책임연구위원

5. 토론
– 윤미숙 전남도청 섬가꾸기전문위원
– 강봉룡 목포대학교 교수
– 장정민 옹진군의회 부의장(전국 도서지역 기초의원협의회 회장)
– 양영진 해양수산부 어촌어항과장
– 박천수 행정안전부 지역발전과장

■ 펴낸 날

2017.07

법원의 부영 임대아파트 부당이득금 반환 판결을 환영한다

– 부영 임대아파트 건축원가가 3.3㎡당 323만원인 표준건축비보다 적은 것 사실로 밝혀져
– 검찰은 3.3㎡당 700만원이 넘는 동탄2 부영아파트 건축비 폭리도 철저히 수사해야

법원(서울중앙지법 민사31부)이 임대아파트 분양전환 시 실제소요 건축비보다 비싼 표준건축비를 적용해 가격을 책정한 부영주택에 대해 부당이득 반환 결정을 내렸다. 부영주택은 실제건축비는 낮음에도 건축비 상한선인 표준건축비를 건설원가로 책정해왔다. 경실련은 법원의 당연한 결정에 환영을 표하며, 경실련이 고발한 화성동탄2지구 부영아파트 분양가 부풀리기에 대해서도 검찰이 철저히 수사할 것을 촉구한다.

임대주택법상 5년 임대 후 분양전환 하는 아파트는 ‘건설원가와 감정평가액의 평균 금액‘으로 분양가를 산정한다. 대법원은 분양전환가 기준을 표준건축비 내에서 ‘실제로 투입된 건축비’로 판시하고 있다. 법원에 따르면, 부영은 표준건축비보다 실제 건축비가 낮음에도 불구하고 표준건축비를 적용해 분양전환가를 부풀렸다. 이번 판결의 대상이 되는 아파트의 표준건축비는 3.3㎡당 323만원으로, 부영은 이보다 적은 금액에 아파트를 지은 것이다. 최근 검찰은 부영이 이후에도 비슷한 수법으로 분양전환가를 부풀린 것으로 의심하고 있다.

분양아파트가 임대주택에 비해 내장재 등 일부 비용 차이가 있을 수는 있겠지만 건축비의 가장 큰 부분을 차지하는 토목공사비와 골조공사비는 차이가 없다. 결국 임대주택 뿐 아니라 분양주택 역시 실제 소요된 건축원가가 기본형건축비보다 상당부분 낮을 가능성이 매우 높다. 320만원이 채 들지 않은 10년 전, 분양아파트의 기준이 되는 기본형건축비는 456만원이었다. 현재는 611만원에 달한다.

분양주택 실제 건축비가 임대주택보다 조금 높을 수 있겠지만 동탄2신도시 부영아파트 평균 건축비 704만원이 실제 소요된 건축비일 확률은 매우 희박하다. 부영이 화성동탄2지구에서 분양한 8개 블록 아파트들의 3.3㎡당 건축비는 최소 681만원, 최대 733만원으로 평균 704만원이다. 현재 표준건축비 342만원의 두배 이상 비싸다. 검찰은 임대주택 뿐 아니라 속히 분양주택에 대한 조사를 실시해 주거안정을 위해 조성된 택지지구에서 부실시공과 고분양가로 입주민들에게 막대한 피해를 끼친 부영에게 책임을 물어야 한다.

또한 이번 부영 사태로 인해 실제 아파트 공사에 투입되는 건축비 수준이 밝혀진 만큼, 정부는 과도하게 비싼 기본형건축비를 정상화시키기 위한 노력에 나서야 한다. 강제수용된 신도시에서 세금으로 짓는 아파트조차 실제 원가가 얼마나 되는지 알 수 없는 현실을 개선하기 위해 선분양시 상세한 분양원가 공개 역시 이뤄져야 한다.<끝>

주택보급율 105% – 그런데 왜 집값이 계속 오르지?

우리나라 가구당 주택보급율은 105%라거나 혹은 108%라고 하는 통계수치가 있다. 수치대로라면 주택이 초과 공급되고 있는 상황이고 경기도 동탄이나 충남 천안 등지에서 있는 미분양사태는 설명될지 모르지만 서울과 성남 등 서울 인접지역에서의 투기과열현상은 설명이 되지 않는다. 그리고 여기 다른 수치가 있다. 인구 1000명당 주택보급율이다. 이에 근거한다면 OECD 평균이 1,000명당 470채인데 비해 우리나라는 1,000명당 370채 정도라고 한다. (수치참조: 꿈의 주택정책을 찾아서) 두 근거는 우리나란 주택보급 현황에 대한 완전히 상반된 태도를 가지게 한다. 둘 중에 어디가 더 현실적일까?

우리나라 가구수 산정이 주민등록에 바탕을 두고 있다면 적어도 우리나라 인구의 14%를 차지하는 20대는 가구수에서 빠져있을 것이다. 이들은 지금 거의가 1인가구를 구성하고 있으며 독립된 주거공간을 필요로 하고 있다. 그래서 가구당 주택보급율에 문제가 있다고 생각하고 1,000명당 주택보급율을 따지게 되는 순간, 전체 수요의 10%가 부족하다는 계산이 나와 버린다. 1~2인을 섞어서 적어도 200~300만가구의 주택이 더 필요로 한다는 것이다. 어떤 통계수치가 맞나 맞지 않나를 말하려고 하는 것도 중요할 수 있지만 이쯤이면 적어도 하나는 확인하고 넘어가야 한다. 우리나라의 현재 주택시장은 수요억제 정책으로 문제를 해결할 수 없다.

강남 주택가격에 우리나라 전체 주택정책이 흔들리는 것도 문제가 있다. 강남 주택가의 상승은 제대로 된 보유세 도입(2채 이상 보유, 혹은 10억이상 주택에 대한 실거래가의 1%선)으로 – 정부의 의지에 달려 있겠지만 – 제어 가능할 수도 있다. 하지만 ‘그들만의 리그’ 아닐까? (모기지위기 사태 때도 맨하탄의 집값은 별로 흔들림이 없었다.) 강남 집값 상승으로 청년과 노년의 1인가구 생활이 어려워지는 것이 아니다. 즉, 전체 주택의 수요공급과는 일단 독립적이고 전체 나라의 주택정책이 강남리그를 중심타겟으로 한다면 곤란할 것이다.

정부는 최근까지만 해도 주택정책의 주된 방향을 수요억제 쪽으로 잡고 있었던 것 같다. 그리고 서울지역의 투기가 다시 불붙자 수도권 그린벨트 해제와 공공주택 20만호 주택 공급 등을 말하고 있지만 대증요법으로 이 문제를 해결하려는 시도는 이제 그만 두어야 한다. 즉 이번에는 공급을 늘리자, 그러면 되지 않나? 라고 하지 말고, 어떤 공급, 누구를 위한 주택을 얼마만큼 공급해야지 하는 기획이 있어야 하는 것 아닌가! 그래야 그 결과로서 어떤 시장, 어떤 모양을 가진 주거형태를 갖추게 될 것인가에 대해서도 생각을 할 수 있는 것이다.

주택은 복지 중에서도 가장 큰 부분이다. 생활비의 가장 큰 부분이자 일반 월급 노동자들이 저축하는 원인이다. 하지만 요즈음 청년들은 저축하지 않으려 한다. 돈이 모이면 아우디를 사고 싶어하고, 세계일주를 하려고 한다. 월급모아 집 사는 일은 비현실적이기 때문이다. 1억을 만들려면 매달 100만원씩 모아서 10년 걸리는데, 중산층 이상은 부모가 전세금으로 2~3억을 증여해 주니까 처음부터 돈 모아 집산다는 의욕이 없는 것이다. 정부와 지자체가 할 일은 수요억제 정책을 그만두고 적극적인 공급정책, 그것도 100% 임대주택 중심의 정책으로 전환해야 한다.

1인가구를 위한 임대주택 : 부담가능, 계층융합

청년들에게 소득의 20% 미만의 월세와 증거금 수준으로 낮은 보증금으로 평생 살 수도 있는 공간을 제공해야 한다. 문화, 사교, 건강도모, 취미 모임 등 공동체 구성이 가능한 공간, 교통이 편리하고 제반 노동, 사회, 교육 시설과 가까운 공간을 의미있는 수치가 될 때까지 제공해야 한다. ‘평생’ 살 수 있는 안정된 공간 (Affordable Housing), ‘공동체’ 구성이 가능한 공간, 빈민촌이라는 말을 듣지 않을 정도의 서비스가 제공되는 문화공간 (Social Mixing) – 이 모든 조건은 필수적인 것이다. 이를 위하여 정부가 재정을 동원해야 하는 공공임대보다는 협동조합이 참여하고 협동조합원이 입주하는 준공공, 협동조합 임대주택을 대대적으로 건설하는 것이 보다 효율적이다.

주택관련 정부정책은 보다 장기적인 계획 하에서 움직여야 한다. 향후 10년간, 전체주택 10~15%대까지 공공, 준공공 임대물량을 확충하도록 하는 마스트플랜을 작성하여야 한다. 반전세 중심의 임대는 제대로 된 임대가 아니다. 특히 서울에서 반전세 보증금을 고집하는 것은 계층적으로 중산층 이하의 제외를 의미한다. 서울과 서울인접지역에서는 청년과 노년을 위한 협동조합형 임대 주택을 대단위로 공급해야 한다. 역세권 등 교통이 편리한 지역에 청년들이 거주할 임대 공간을 공급하고 약간의 외곽을 중심으로 노년주택을 공급하는 방안을 생각하여야 한다. 안산, 화성과 같은 산업공단 주변으로 노동자를 위해 협동조합 주택을 지을 수 있도록 적극 지원해야 한다. 현행 8년, 10년간의 제한임대 후 분양하는 방식은 아예 없애야 한다. 협동조합이 소유권을 가질 수 있도록 지원함으로써 임대물량을 계속 유지할 수 있게 해야 한다. 현재 공공주택이 5%선 정도라고 할 때, 이에 보태서 협동조합 임대주택이 10% 정도만 보급된다면 시장의 규칙이 바뀔 것이다. 협동조합 임대주택은 노동자 주택, 청년주택, 중장년주택 등으로 가능하며 정부나 지자체의 토지지원, 기금지원으로 가능하다.

입주조건도 소득분위에 따르기 보다는 임대주택의 용도를 1~2인에 한정하여 적정한 크기(20~30m²)로 공급함으로써 사회계층적인 혼합을 유도하는 방향으로 진행되어야 한다. 협동조합 임대주택의 마련은 지방자치단체가 토지(임대)를 공급하고, 건설비용은 기금을 활용하는 것으로 가능하다. 입주대상 조합원의 최저보증금(1인당 1,000만원 정도)은 건설비용의 15~20%를 감당하기에 어렵지 않습니다. 협동조합 임대주택은 저리의 기금을 바탕으로 건설하되 30년 혹은 40년내에 토지와 주택건설비용, 이자와 원금을 모두 갚을 수 있는 포토폴리오를 구성하여 사업을 추진해야 한다.

협동조합 임대주택 : 주택시장에 새로운 룰을 도입하자

유럽의 스웨덴, 독일, 오스트리아 등에서는 협동조합 임대주택이 전체 주택시장의 각각 20%선 남짓 차지하고 있다. 우리나라는 현재 어디에서도 제대로 된 협동조합 임대주택이 없는 실정이다. 법적 제도적으로도 막아놓고 뉴스테이 등을 통해 민간주택업체들에게 무작정 퍼주었던 주는 혜택조차 접근 불가능하게 해 놓고 있다. 지자체와 공사 등은 토지를 임대해 주겠다고 하면서 시중가격의 2%의 지대를 부담하라고 한다. 2%면 사버려야 하는 것 아닌가? 더욱이 뉴스테이 경우는 조성원가로 토지를 제공하기도 했으면서.

정부가 100% 재정을 투입하여 짓는 공공주택들에서 여러 파열음들이 많이 나오고 있는 것은 사실 알고도 모른 채 하고 있다는 느낌도 있다. 실제 등록자가 살지 않는다든지, 혹은 오래되서 유지보수가 되지 않는다든지, 그리고 최근에는 공공주택답지 않게 너무 비싸서 자격요건에 맞는 사람이라고 입주했는데 수상하다고 여겨지는 사람들만 살고 있는 단지가 되었다라던지. 각각의 현상들은 정말 상이하고 상반되기까지 한 성격을 가진 것들일 수 있다. 그런데 이것들이 현재 우리나라 공공주택의 현실이다. (이 글이 공공주택의 문제점을 다루는 글이 아니라서 여기서는 이 정도로 넘어가자)

협동조합 주택은 민간이 짓고 유지하는 준공공주택이라서 일단 세금을 투입하지는 않는다. 정부나 지자체 재정으로 이자 보전을 해 주는 등 지원을 하기도 하지만 일단은 주택기금을 중심으로 사업하고 일부는 입주자가 부담하는 방식으로 진행된다. 공공주택이 시중주택가격의 5~60%선에서 공급된다면, 협동조합 임대주택이나 준공공주택은 7~80%선에서 공급된다. 그리고 지원자금인 기금은 주택기금 이외에도 사회공헌자금의 활용과 낙전(보험금, 자기앞수표, 통신사 포인트, 상품권 등)의 활용을 적극 도모할 수 있다. 협동조합 임대주택, 준공공주택 사업이 활성화 된다면, 주택도시기금은 더 이상 자가보유주택 지원이나 전세금 융자를 위해서 사용치 못하도록 할 필요가 있다. 공공임대, 준공공임대, 특히 순수한 임대주택의 건설사업을 위해서만 사용하도록 해야 할 것이다.

다시 말하지만 우리나라에는 협동조합 임대주택이 아직은 없다. 정부와 지자체, 많은 관련연구자들도 협동조합 임대주택에 대해서 모르지는 않는다고 생각한다. 그렇다면 왜 우리나라에서는 이러한 작업이 어려울까? 지금부터라도 답을 함께 찾아 가 보자.