울주 대전환: 성장과 복지 두 마리 토끼 모두 잡기
효율적인 예산집행 통한 '군민예산환원제' 시행 및 민생지원금 지급
첨단산업 육성: 교육문화산업단지 조성 및 KTX역세권 제2혁신도시 유치
편리한 교통 및 도시 인프라 확충: 버스 노선 확대 및 무료화, 공공기관 순환버스, 고속도로 통행료 지원
군민 건강 책임지는 공공의료 강화: 군립병원 소아청소년과/산부인과 개설, 달빛어린이병원 지원
울주형 교육 보육 시스템 구축: 교육지원청 유치, 교육복지재단 설립, 학생 활동비 및 복지 지원 확대
글로벌 문화관광 울주 조성: 500만 관광도시 달성, 울주문화관광재단 설립, 신불산 케이블카 재추진
모든 세대의 행복 증진: 청년/신혼부부/다자녀 지원 강화, 출생 기본소득 도입, 노년 주치의 제도, 장애인 복지 확대
12개 읍면 공통공약: 도시가스 및 광역상수도 전면공급, 공공기관 순환버스 신설, 마을안길 분쟁 해결

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전국 최초 탄소연금 지급으로 군민 기본소득 실현
수소특화 국가산단 앵커기업 유치로 미래 첨단산업 거점 도시 조성
농업든든기금 500억 조성으로 흔들림 없는 농촌 구축
완주군 공공의료원 설립 및 산후조리원 건립 추진
완주시(市) 승격 달성 및 읍·면 예산 자율권 확대
군민 일상을 지키는 119 전담 기동반 및 IoT 재난 조기 대응망 구축
어르신이 대접받는 백세 안심도시 및 통합 돌봄망 구축
아이 낳고 키우기 편한 보육 및 교육 혁신
청년·여성 취·창업 지원 및 안심 생활 인프라 확충
K-헤리티지 역사·문화·체육 활력 도시 완성
전주로 나갈 필요 없는 독자적 생활형 공공기관 유치
13개 읍·면 균형발전을 위한 맞춤형 특화 발전 전략 추진

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고품질 사과생산을 위한 무병묘(VIRUS-FREE) 공급 및 지원사업
국립원예특작과학원 사과연구소 봉화 이전
재래시장 활성화 및 지역 특화 먹거리 소비촉진 사업 조례 제정
면세유 및 농자재, 농작물 재해보험 자부담 추가 경감
노동력 해소를 위한 과수시설 ICT 자동화 및 스마트 기술 확산
봉화형 공공형 계절 근로자 지원센터 전면 확대
청년 농업인 정착을 위한 임대형 스마트팜 주거 패키지 사업
전생애주기별 맞춤형 봉화 공공의료서비스 체계 구축
아이 키우기 좋은 봉화, 만 12세 이하 아동 교육비 및 의료비 전액 지원
봉화의 소중한 가족, 다문화 가정 전문직업 교육 및 창업지원
돌봄의 질을 높이는 경북 요양보호사 처우 개선
청년, 신혼부부를 위한 봉화 정착 첫살림 지원금 지원
어르신을 위한 스마트 경로당 및 찾아가는 건강 돌봄
봉화형 교육발전특구 예산확대 및 청소년 바우처 지원 확대
세계산림대회 경북 봉화 국립백두대간수목원 유치 추진
국립산림과학원 경북 봉화 이전
국립백두대간수목원 자생식물 클러스터 조성
태백산 사고지 복원 사업
농촌 호캉스 정원경관 체험 관광 인프라 확충
봉화 지역축제의 글로벌 브랜드화
미슐랭 그린가이드 35번 국도 글로벌 드라이브 명소화 추진

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권력 눈치 보는 정치 지양 및 주민 정치 실현
양질의 일자리 창출, 공공의료 및 교육 인프라 강화
삼호읍 불균형 해소 (인접 도시 교통망 연결, 국책사업 유치, 공정한 배분 원칙 확립)
행정 신뢰 회복 (자원 분배 투명성 확보, 군민 참여형 예산제 도입)
에너지 및 식량 안보 강화, 취약계층 에너지 바우처 지원 확대
재난 대비 인프라 확충, 노후 치수 시설 및 안전 인프라 전면 재정비
2028년까지 군민 1인당 월 20만 원 기본소득 실현 (농촌 기본수당 및 에너지 기본소득)
전시성 토목공사 중단 및 민생 예산으로 전환
공공 개발 이익 환수 및 군민 분배를 통한 경제 공동체 구축
농지 파괴 없는 태양광 발전 추진 (간척지 태양광 반대)
RE100 조선소 및 반도체 팹 유치 등 신재생 에너지 기반 첨단 산업 육성
대불산단을 RE100 조선 산단으로 전환하여 양질의 일자리 창출 및 산업 고도화
영암군 공익형 전기 대리점 설립으로 에너지 자치권 확보 및 군민 혜택 증대
삼호 제2청사 건립, 보건소 병원급 승격, 터미널 현대화, 무화과 박물관 건립
노동자 체불 임금 군 선지급 후 구상권 청구 제도 도입
조선소 안전관리 의무화로 제로 사고 달성 및 생명권 보장
이중곡가제 부활 및 농민 제값 보장

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농촌(임실군) 주민수당 1인 60만원 지급
항공방제(병·충해 예방) 3회실시
군자체사업 농업인 보조금 인상
자연재해대비 농작물 재해보험 지원 확대
자립판매하는 농가 배송박스 보조지원 확대
고령농가 대상 공공 영농대행 서비스 맞춤형 지원
로컬푸드 직매장 확대 및 온라인판매 지원
공공급식(학교·군부대)에 지역농산물 공급확대
농산물 브랜드화+포장+마케팅지원
도시소비자 연계 체험형농업(6차산업)활성화 연계
스마트팜 시설지원 및 교육 확대
청년농업 창업자금+임대 농지 제공
귀농·귀촌 정착지원금 및 멘토링 강화
농업데이터 기반(기상·토양)서비스 구축
농촌유학 활성화 및 지속가능 정착지원
저거임대 빈집활용 분양 지원
생활·교육·돌봄 환경개선으로 정주여건 강화
온라인강의·AI학습지원확대
농번기 맞춤형 탄력 돌봄 서비스 (맞벌이(농가)가정을위한 초등 방과후 확대 (마을돌봄센터 운영))
학교·병원 접근성 개선
문화·여가 콘텐츠 시설확충
마을·농장연계 농사(텃밭제공)체험형 교육 확대
외국인 계절 근로자 농번기 안정적공급 시스템 구축
농번기 공공인력 지원센터 운영
마을단위 공동작업 시스템 구축
농기계 임대사업 확대(인력. 비용절감)
전 군민 무상버스 서비스
장애인․장수어르신 맞춤형 복지 서비스
지역 청년이 소외되지 않은 일자리교육 지원
농기계운전 고령농가 영농대행 일자리 창출
군민 여가위해 문화예술인 활동연계 지원
창업지원센터운영. 지역민 창업지원금 지급
농업 농산물 가공.유통. 판매 일자리
관광서비스 일자리 축제 문화 콘텐츠 산업
공공형 일자리와 공공근로사업 확대
마을관리.돌봄 공동급식 환경정비 등
출산지원.산후조리 지원
의료원.보건소. 보건지소 활용성기능 확대
공공의료 인력자원 근무환경개선 예산점검
군의료원 입원실 운영재개 지원(근거리 치료가능)
신체재활 의료서비스를 받을 재활센터
취약계층 기초의료 생필품 지원조건 완화

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원도심 활성화
보훈 거점도시 조성
'그냥해드림센터' 안동 유치
역사·문학 콘텐츠 혁신
국립의과대학 유치 추진
구 안동역사 부지 시민체육시설 조성
경북도 산하기관 안동 이전 및 유치 추진

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충북형 농촌기본소득 시범사업 추진으로 농촌소득 혁신
햇빛연금 및 에너지소득으로 군민이 잘사는 보은군
생활밀착형 군정으로 교통비, 의료비, 장바구니물가 등 민생고 해결
스마트팜, 농산물유통 디지털화, 기후위기 대응 농업으로 미래의 먹거리 준비
어르신, 어린이 등 안심돌봄 및 공공의료기관 유치로 일상이 안전한 도시
속리산 중심 체류형 관광산업으로 소상공인 및 골목상권 활성화
제3산업단지 조기 조성 및 첨단산업 유치로 청년 일자리 확대
광역상수도 (생활용수+공업용수) 기반조성으로 생활 정주여건 개선
민간투자유치로 보은 K-콘텐츠(영상, 드라마 제작) 산업 기반 조성
보은종합파크골프장 및 호수자연생태공원 조성

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아이들이 행복한 무주를 위한 아동·청소년 및 교육·돌봄 정책 강화
군민이 체감하는 환경·안전 정책 추진 및 재난 대응 시스템 구축
데이터 기반 스마트 농업 시스템 도입으로 농가 소득 안정화
복지 사각지대 없는 무주 실현 및 사회적 약자 지원 확대
미래산업 유치와 청년 일자리 창출을 통한 지역 경제 활성화
문화·스포츠 인프라 확충 및 관광 자원 발굴로 관광도시 무주 조성
군민의 삶을 지키는 공공의료 및 돌봄 서비스 강화
소상공인과 전통시장 활성화를 위한 지역경제 선순환 구조 구축

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지역거점 특화산업 육성 및 대기업 유치 - 해운, 조선, 자동차, 핵심정밀기계 산업의 투자환경 조성
해외자본 유치를 위한 환경 조성
물류체계의 배후 인프라 확충
관광자원 개발 및 산림, 녹지 보존
소상공인 상품유통의 경쟁력 강화
인간과 자연의 조화로운 도시 건설
괴정천 하천 복원 및 오·폐수관 증설
하단오거리 - 제석골 간 우회도로 건설 - 지하화
신평 섬유·염색단지 주변 녹지, 가로수 조성
대형 공공의료시설 공사 조기 추진
도덕과 인성을 중시하는 인재양성

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<div class="xe_content"><h1>먼나라 이웃나라 세입자들은 어떻게 살고 있나</h1> <h2>[알쓸신집3] 일본, 독일, 영국, 프랑스, 미국... 핵심은 '주거안정은 국가 책임'</h2> <p style="text-align:right;"><span style="color:rgb(102,102,102);font-family:'나눔고딕', NanumGothic, ng;font-weight:700;text-align:right;background-color:rgb(255,255,255);">김대진 변호사 </span><span style="color:rgb(102,102,102);font-family:'나눔고딕', NanumGothic, ng;font-weight:700;text-align:right;background-color:rgb(255,255,255);">참여연대 민생희망본부 실행위원</span></p> <p style="text-align:right;"><span style="color:rgb(102,102,102);font-family:'나눔고딕', NanumGothic, ng;font-weight:700;text-align:right;background-color:rgb(255,255,255);"> </span></p> <blockquote> <p>누구나 임대차계약 당사자가 될 수 있습니다. 상대적으로 거래 경험이 많은 임대인과 거래 경험이 부족한 세입자 사이에 체결되는 임대차계약은 세입자들에게 불합리한 점들이 누적되어 있습니다. 세입자가 꼭 알아두어야 할 보증금을 안전하게 지키는 맞춤형 정보부터 임대기간 8년 동안 연 5% 이내 임대료 인상이 제한된 민간임대주택, 해외 세입자들은 법적으로 어떻게 보호받고 있는지에 대한 다양한 정보까지 '알쓸신집(알아 두면 쓸모 있는 신비한 집이야기)'에서 소개할 예정입니다. - 기자 말</p> </blockquote> <p> </p> <p>세입자 보호를 위해 주택임대차보호법 시행된 지 벌써 40년이 가까이 되어 간다. 그러나 세입자들은 여전히 짧은 거주기간과 임대료 인상 등의 주거 불안정에 시달리고 있다.</p> <p> </p> <p>국토교통부의 '2017년도 주거실태조사 결과'에 의하면, 자가가구의 평균 거주기간이 11.1년인 반면에, 임차가구(무상제외)는 3.4년에 불과한 것으로 나타났다. 또한 주거비(임대료 및 대출금상환) 부담에 있어서도 자가가구는 절반 정도(49.3%)가 부담을 느끼는 반면에, 전세가구는 70.5%, 월세가구는 82.8%가 부담을 느껴 세입자의 주거비 부담이 훨씬 큰 것으로 드러났다.</p> <p> </p> <p>그 원인은 부동산가격 급등, 수요·공급의 불균형, 저금리로 인한 월세화, 경기침체로 인한 실질소득 저하 등 다양하게 꼽을 수 있다. 하지만 근본적인 이유는 세입자가 집주인(임대인)에 비해 경제적·사회적 약자이기 때문이다.</p> <p> </p> <p>국토교통부 주거실태조사에 따르면, 2017년 현재 국내 자가점유율은 전체 가구의 57.7%다. 소득계층별로 보면 고소득층은 73.5%인 반면, 중소득층은 60.2%, 저소득층은 47.5% 밖에 되지 않는다. 우리 국민의 약 40%, 그 중에서도 주로 서민들이 여전히 주거불안정 상태에 놓여 있는 것이다.</p> <p> </p> <p>세입자 보호의 핵심은 임대기간 보장과 임대료 규제에 있다. 이는 단기적인 정책으로는 어렵고, 법 규정을 통한 제도화가 필요한 부분이다. 그러한 측면에서 우리 주택임대차보호법은 아직 미흡한 점이 많다.</p> <p> </p> <p>임대기간은 1989년에 '2년'을 보장하는 것으로 개정된 이후 현재까지 30년째 그대로 유지 중이다. 상가임대차의 경우 2018년에 보장기간이 10년까지로 늘어난 점을 감안하면 너무 짧다.</p> <p> </p> <p>또 임대료는 1년에 5%의 범위 내에서만 인상할 수 있도록 하는 규정이 있으나, 보장기간이 2년에 불과하다 보니 이 기간이 끝날 때 임대인이 5% 넘는 임대인 인상을 요구할 수 있다. 이때 임차인이 받아들이지 않으며 집주인은 계약 연장을 거부할 수 있기 때문에 결국 임대료 상한제 규정 자체는 거의 사문화한 상태다.</p> <p> </p> <p><strong>먼나라 이웃나라 세입자들</strong></p> <p> </p> <p>국민 주거생활의 안정을 보장하기 위한 주택임대차보호법의 입법목적을 달성하기 위해서라도 실질적인 세입자 보호를 위한 법개정이 절실하다. 이를 위해서 해외 주요 선진국들의 세입자 보호제도를 적극 참고할 필요가 있다.</p> <p> </p> <p>서구 유럽과 미국, 일본 등의 국가들은 이미 1960년대부터 세입자 문제를 해결하기 위해 꾸준히 임대차 안정화 정책을 펼쳐 왔다. 이들의 세입자 보호제도는 정해진 기한이 없거나 법정갱신을 보장하는 방법을 통해 장기 임대차를 지향하면서, 임대료는 표준(공정)임대료, 가이드라인 등을 참고해 조정하되, 일정한 범위 내로 인상을 규제하는 내용을 기본으로 하고 있다.</p> <p> </p> <p>그리고 임대인의 일방적인 계약해지를 제한하여 세입자를 보호하는 한편, 퇴거 시 임대인이 세입자에게 일정한 보상을 하도록 의무를 부과하기도 한다. 아래에서는 각 국가별로 어떤 세입자 보호제도를 갖추고 있는지 구체적으로 살펴보도록 한다.</p> <p> </p> <p><strong>[독일] 무기한 임대차가 원칙... 2013년부터 규제 강화 </strong></p> <p> </p> <p>독일은 유럽 내에서도 가장 강력한 세입자 보호제도를 갖춘 국가이다. 독일은 제1, 2차 세계대전을 겪으면서 심각한 주택난에 시달리게 되었다. 이를 해결하기 위해 다른 유럽 국가들과 달리 1960년대부터 민간자본시장이 주택공급을 주도하는 정책을 추진하였고, 동시에 민간임대시장에 대해 강한 규제정책을 시행해 왔다.</p> <p> </p> <p>먼저 임대기간에 있어서 독일은 기간을 정하지 않은 임대차가 원칙이다. 즉 계약해지사유가 발생하지 않는 이상 세입자는 기간의 제한 없이 계속해서 거주할 수 있는 것이다. 임대인이 계약을 해지하기 위해서는 세입자가 임대료를 연체하거나, 임대인이 직접 거주하려고 하는 등의 정당한 사유가 있어야 하며, 그러한 사유가 있는 경우라도 계약해지가 임차인에게 너무 가혹한 경우에는 해지할 수 없다. 기간을 정한 임대차는 엄격한 조건 하에서만 예외적으로만 가능하다.</p> <p> </p> <p>이러한 법적 장치를 통하여 실제 독일은 세입자의 평균 거주기간이 약 12.8년에 이를 정도로 임대차 안정화를 이루고 있다. 임대료 조정에 있어서도 일정한 제한이 가해진다. 임대인은 15개월마다 임대료 인상을 요구할 수 있는데, 인상기준은 동일 또는 유사 지역 내에서 유사한 종류, 크기, 시설, 성상, 위치 및 에너지 시설을 가진 주택의 통상적인 임대료 (Mietspiegel, 국내에서는 '표준임대료' 또는 '지역상례적 비교차임'으로 번역)에 따른다.</p> <p> </p> <p>표준임대료는 임대료 표본조사, 국내가계물가지수에 기초해 임대인·임차인 대표 및 지자체가 함께 4년에 한 번씩 정한다. 한편 임대인이 표준임대료에 따라 인상을 청구하더라도 그 임대료는 3년 동안 20%를 초과할 수 없다. 또한 2000년대 중반부터 대도시 중심으로 임대료가 급등하자 2013년 법개정을 통해 주택공급이 부족한 인구과밀지역에 대해서는 상한율을 15%까지 낮출 수 있도록 했다. 현재 베를린, 바이에른, 헤센, 노르트-베스트팔렌 주 등이 적용 대상이다.</p> <p> </p> <p>나아가 임대차계약을 체결할 때 최초 임대료는 당사자가 자유롭게 정하는 것이 원칙이나, 이 또한 2015년 법개정을 통해 과밀주택시장으로 지정된 지역 내에서는 최초임대료도 표준임대료의 10%를 초과하여 정하지 못하도록 하는 등 계속해서 임대료 급등을 막기 위한 제재를 강화하고 있다.</p> <p> </p> <p><strong>[프랑스] 누구 마음대로 계약해지? 심사받으세요 </strong></p> <p> </p> <p>프랑스는 '임대차관계 개선을 위한 1989년 7월 6일 법률'(메르마즈법)이라는 특별법으로 주택임대차를 별도로 규율하고 있다. 메르마즈법은 주거권의 보장과 함께 임대인과 임차인의 대등한 관계를 전제로 하면서 주로 약자적 지위에 있는 세입자 보호에 초점을 맞춰져 있다.</p> <p> </p> <p>우선 임대기간에 있어서는 3년(임대인이 법인인 경우는 6년)의 최단임대차기간을 보장하면서, 계약기간이 끝났을 때에도 계약이 자동종료되는 것이 아니라 임대인에게 정당한 사유(예를 들어 임대인이 직접 거주하려 하거나 매각하려는 경우 또는 세입자가 임대료를 지급하지 않은 경우 등)가 있을 때에만 해지할 수 있도록 하여 실질적으로는 법정 갱신을 보장하고 있다.</p> <p> </p> <p>또한 세입자가 66세 이상의 고령이고 저소득층인 경우에는 대체주거를 제공해야만 계약해지를 할 수 있다. 프랑스도 대도시를 위주로 한 임대료 급등의 문제에 대응하기 위해 2014년 올랑드 정부 하에서 '주택 및 도시정비에 관한 법'(알뤼르법)을 시행하여 임대료 인상을 비교적 강하게 규제하고 있다.</p> <p> </p> <p>알뤼르법은 규제적용대상을 과밀주거지역과 비과밀주거지역을 나누어, 과밀주거지역 내에서는 계약갱신 시 임대료 조정은 물론이고 최초 계약체결 시의 임대료까지도 규제하고 있다. 과밀주거지역 내에서 임대차계약을 체결할 경우 최초 임대료는 지역 임대료 조사통계소가 지역별, 건물유형별로 조사한 임대료의 평균값인 기준임대료의 20%를 초과할 수 없고,갱신 시에도 기존 임대료가 기준임대료의 20%를 초과하는 경우에는 오히려 세입자가 임대인에게 감액을 요구할 수 있다.</p> <p> </p> <p>반면에 비과밀주거지역 내에서 최초 임대료는 당사자가 자유롭게 정할 수 있으며, 갱신 시에는 임대료가 명백히 적은 경우에만 비교가능한 인근주택들의 임대료 3개 이상을 참고하여 임대료를 조정할 수 있다. 특히 갱신 시 임대료 인상액이 정해지더라도 한꺼번에 인상을 하는 것이 아니라 갱신된 임대기간 내에서 단계적으로 인상되도록 정하고 있다.</p> <p> </p> <p><strong>[영국] 느슨해진 세입자 보호에... 청년·신혼부부 주거난 </strong></p> <p> </p> <p>영국은 1960-70년대까지 강력한 임대차 안정화 정책을 시행하다가 1980년대 대처정부가 들어서면서 민간임대주택 시장 확대를 위해 규제를 대폭 완화하였다. 이로 인하여 현재는 임대기간 보장이나 임대료 인상에 대한 규제가 거의 풀린 상황이다.</p> <p> </p> <p>1988년 주택법이 개정되기 전에는 임대기간 보장 및 임대료 규제를 통하여 세입자를 강력하게 보호하였다(regulated tenancy 규제임대차). 세입자는 임대기간이 끝난 후에도 계속 거주하고 있는 한 별도의 연장계약 없이도 임대차를 유지할 수 있었고, 임대인의 퇴거요구도 법률이 정한 정당한 사유가 있어야만 가능하였다. 또한 임대료 분쟁이 발생한 경우 임대료 사정관(Rent officer)이 공정한 임대료를 결정하여 이를 등록하면 당사자는 등록된 임대료에 따라야 했다.</p> <p> </p> <p>그러나 1988년 주택법이 개정되면서 1989년 1월 15일 이후의 임대차에 대해서는 임대료에 대한 별도의 규제가 없이 시장 임대료가 그대로 적용되게 되었다. 임대기간 보장도 점차 완화되어, 1997년 2월 27일까지는 원래의 임대기간 종료시 당연히 법정 주기만큼 임대차가 갱신되어 세입자의 점유가 어느 정도 보장되었으나(assured tenancy 보장임대차), 이후로는 임대인이 2개월 전에 사전 통지만 하면 아무런 사유 없이도 임대차를 종료시킬 수 있게 되었다(assured shorthold tenancy. 보장단기임대차).</p> <p> </p> <p>영국 일간지 <가디언>의 기사에 의하면, 2018년 현재 잉글랜드와 웨일즈의 약 80%의 민간 임대차가 6개월 또는 12개월로 정해진 보장단기임대차라고 한다. 그러다보니 2016~2017년 현재 영국 임차가구의 평균거주기간은 3.9년까지 떨어진 상태다. 특히 대도시를 중심으로 임대료가 폭등하여 런던의 경우 2005년에 대비하여 2017년 현재 40% 가까이 임대료가 급증하였으며, 특히 청년과 신혼부부가 심각한 주거난에 시달리고 있다.</p> <p> </p> <p><strong>[미국] 뉴욕, 뉴욕, 너무 비싼 집세로 고민 중</strong></p> <p>  </p> <p>미국은 2차 세계대전 이후 연방정부 차원에서 한시적으로 법률을 제정해 임대료를 통제하다가, 이후 1951년부터는 대도시가 있는 뉴욕(뉴욕시), 메새츄세츠(보스턴시), 메릴랜드(볼티모어시), 캘리포니아(LA, 샌프란시스코시) 4개 주와 워싱턴 DC(칼럼비아 자치구)에서만 주법을 통해 임대차 안정화 정책을 계속 추진 중이다.</p> <p> </p> <p>뉴욕시는 심각한 도시과밀화 및 주택난, 그리고 높은 임대료 수준에 대응하기 위해 지속적으로 임대차 안정화 정책을 발달시켜 왔다. 1984년부터는 임대차 등록제를 시행하여 임대차 관리행정의 기본인프라를 구축하였고, 이를 바탕으로 임대주택 공급확대 프로그램, 조세 면제 프로그램, 중산층 주택 공급 프로그램 등을 통해 임대차 안정화 규제를 받는 민간임대주택을 늘리기 위한 정책을 계속해서 펴고 있다.</p> <p> </p> <p>위 제도의 적용을 받는 민간임대주택의 임대인은 부동산 보유세감면 등의 혜택을 받는 대신 임대료의 규제를 받는다. 또한 뉴욕시는 임대료 조정에 관한 가이드라인을 정하기 위한 임대료 가이드라인 위원회도 운영 중이다. 한편 임대기간에 있어서는 원칙적으로 세입자가 임대료를 계속 지급하는 한, 임대인이 계약 갱신을 거절하거나 세입자를 강제로 퇴거시킬 수 없도록 하여 세입자를 보호하고 있다.</p> <p> </p> <p>캘리포니아주의 LA, 샌프란시스코도 뉴욕시와 마찬가지로 기한이 없는 임대차가 원칙이다. 다만 캘리포니아주는 신자유주의의 영향으로 ▲ 1985년 일정한 요건을 갖추면 임대시장에서 임대주택 철수를 이유로 임차인의 강제퇴거가 가능하도록 한 '엘리스법(Ellis Act)' ▲ 1995년 샌프란시스코, 로스앤젤레스 등의 도시에서 임대료 규제를 하지 못하도록 하는 '코스타-호킨스 임대주택법(Costa-Hawkins Rental Housing Act)'이 각각 제정·시행됨에 따라 현재로서는 세입자 보호정책에 상당한 제한을 받고 있는 실정이다.</p> <p> </p> <p><strong>[일본] 상한은 없지만... '차임증감청구'로 임대료 조정 </strong></p> <p> </p> <p>일본은 차지차가법(借地借家法)이라는 특별법을 통하여 임대차를 규율하고 있다. 차지차가법은 임대인의 갱신거절(기간이 정해진 임대차의 경우) 또는 해약신청(기간을 정하지 않은 임대차의 경우)에 정당한 사유가 있는지 여부를 판단하여 정당성이 인정되는 경우에만 그 임대차계약이 종료되도록 규정하고 있다.</p> <p> </p> <p>법원은 정당한 사유가 있는지 여부를 차지차가법에서 정한 기준 및 당사자 쌍방의 이익을 비교하여 최종적으로 판단하는데, 세입자에게 일정한 퇴거료를 보상하는 것을 조건으로 정당성을 인정하기도 한다.</p> <p> </p> <p>한편 임대료는 당사자가 자유롭게 정하는 것이 원칙이고 차지차가법에서 특별히 상한을 정하고 있지도 않다. 다만 차지차가법에서는 우리 주택임대차보호법과 유사한 차임증감청구권(임대료가 경제사정의 변동 등의 사정 변경에 의하여 상당하지 않은 경우에는 증감을 청구할 수 있는 권리) 규정을 두고 있는데, 우리와 달리 장기임대차를 전제로 하는 일본에서는 차임증감청구권의 행사를 통한 임대료 조정이 실제로 제 역할을 하고 있다.</p> <p> </p> <p>차임증감청구 시 상대방의 협의가 이루어지지 않으면 소송을 제기하여야 하는데, 이때 민사조정법에 따른 조정절차를 우선 거쳐야 한다. 특히 임대인이 증액청구를 한 경우 세입자는 조정 또는 재판의 확정시까지 상당액이라고 인정하는 임대료를 지불하기만 하면 된다.</p> <p> </p> <p><strong>주거안정은 국가의 책임</strong></p> <p> </p> <p>이상에서 살펴본 바와 같이 해외 주요선진국들은 기본적으로 법제도로 장기 임대차를 보장하고 임대료의 과도한 인상을 규제함으로써 세입자들을 보호하고 있다.</p> <p> </p> <p>영국, 미국 캘리포니아주에서는 1980~1990년대 신자유주의의 흐름 속에서 규제를 일부 완화하기도 하였으나, 현재 그 후폭풍으로 임대료 급등현상 등의 문제를 겪고 있다. 반면에 독일, 프랑스의 경우에는 2010년대에 들어서 대도시를 중심으로 임대료 규제를 보다 강화하고 있는 추세이다.</p> <p> </p> <p>뉴욕도 다양한 인센티브 및 관리행정을 통해 꾸준히 임대차 안정화를 추진 중이다. 일본은 법원이 임대차의 종료 및 임대료 증감에 대한 실질적 조정자 역할을 함으로써 안정적인 임대차 관리시스템을 구축하고 있다.</p> <p> </p> <p>다시 국내로 돌아보면, 우리는 그동안 '내집 마련', '빚내서 집사라' 등의 자가보유 우선의 부동산 정책을 펼치면서 국가가 책임져야 할 국민들의 주거안정을 국민들의 부담으로 떠넘기다시피 했다.</p> <p> </p> <p>선진국들의 세입자 보호제도는 주택의 소유 여부와 상관없이 각자의 생활수준에서 부담가능한 주거에 장기간 거주할 수 있도록 하는데 지향점을 두고, 그 중에서도 경제적 부담능력이 낮은 세입자들의 주거안정을 위해 각종 법적 보호장치를 마련해 두고 있다는 점에서, 앞으로 우리의 세입자 보호제도를 어떻게 발전시켜 나갈 것인가에 있어서 시사하는 바가 크다.</p> <p> </p> <p>이미 부담능력을 벗어난 세입자 스스로 자신의 주거문제를 해결하도록 더 이상 방치하지 말고, 국가가 적극적인 임대차 안정화 정책 및 법제화로 세입자들의 주거안정을 책임져야 할 때이다.</p> <p> </p> <p><a href="http://omn.kr/1h7zf&quot; rel="nofollow">기사 원문보기>></a></p></div>