집 사도, 세입자로 남아도 '진퇴양난'

[박동수의 주거칼럼⑥] 주택 정책 전환만이 답

<박동수 참여연대 민생희망본부 실행위원>

부동산 관련 뉴스를 보면, 오직 오르는 내용밖에 없다. 전세 가격이 만 7년째 계속 오르고, 전세가 '준 전세', '준 월세'로 바뀌면서 월세가 추가된다는 뉴스. 아파트 분양가는 계속 오르면서, 서초구 잠원동 신규아파트분양가가 평당 4천만 원 선을 넘었고, 해운대의 한 주상복합은 평당 7천만 원을 넘어 전국 최고가 기록을 세웠다는 뉴스. 서울지역과 수도권 지역 나아가 지방 대도시의 아파트 분양가와 기존 아파트 거래 가격도 계속 오르고 있다는 뉴스 등.

그런데 이렇게 부동산 주택 가격과 전월세 가격이 오르면, 세입자의 주거 질과 삶의 질은 반대로 떨어진다. 세입자들은 주택가격과 전월세 가격이 모두 안정되길 바란다. 그러나 집을 지어 파는 건설회사와 주택구입자금과 전세자금을 대출하는 은행은 집값과 전세 가격이 계속 오르길 바란다. 집값이 오르지 않으면 집을 사려고 하지 않기 때문이다. 임대업자들은 전월세 가격과 집값이 오르면 일거양득이다. 월세를 많이 받아 좋고, 주택가격이 올라 매각할 때 양도 차익이 많이 남기 때문이다.

현재 주택시장과 주택정책은 철저히 건설회사와 은행 그리고 임대업자에게 이익을 주고 있다. 세입자들은 전월세 가격 인상과 집값 인상으로 인해 이중의 손실을 입고 있다. 당장에 주거비 부담 증가와 함께 미래에 주택 구입 기회가 더 멀어지기 때문이다.

그래서 세입자들은 고민이다. 이렇게 주택가격과 전월세가격이 계속 오르는데, 대출을 해서라도 무리하게 구입해야 하는 것 아닌가? 계약 기간이 끝나는 2년마다 오르는 전월세 가격 마련과 이사를 생각하면 심란하다. 내 집을 마련해서 한곳에 정착하고 싶은 마음, 주거안정에 대한 마음이 굴뚝같다. 

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박근혜 주택 정책에 서민-세입자는 없다

[박동수의 주거칼럼⑦] 서민·세입자 희생 위의 부동산 경기 부양은 불공정

<박동수 참여연대 민생희망본부 실행위원>

'빚내서 집사라' 정책을 내세우며 부동산 경기부양에 주력했던 정부가 부동산 경기를 냉각시킬 조치를 잇달아 발표하고 있다. 주택담보대출을 규제하는 조치로, 정부는 이자만 갚던 방식에서 원금과 이자를 함께 받는 방식으로, 건설사가 아파트 신축 분양 때 계약자에게 일괄적으로 해온 중도금 집단 대출에 대해서도 제한하겠다는 발표를 했다. 일부 은행들은 "임대사업자에 대한 은행의 연간 대출한도가 집행되었다"며, 올 연말까지 임대사업자에 대한 대출을 하지 않겠다고 발표했다.

정부는 대출규제 조치를 통해 주택시장과 주택구입자에게 "부동산 경기가 과열되었다는 점과 가계부채가 심각하다'는 신호를 보내고 있다. 그러나 전세 폭등 및 월세에 부담을 느낀 일부 세입자들은 주택구입에 나서고 있다.

정부의 주택정책은 민간주택시장과 공공임대주택공급을 통해 '부동산경기부양'과 '주거안정'이라는 상반되는 목표를 갖고 있는데, 정부는 '성장과 민생' 사이에서 상호 균형을 유지하기 위해 노력해야 한다. 그러나 정부는 주택정책을 내수경제 활성화의 수단으로 활용하면서, '부동산경기부양'에 주력해 왔다. 부동산 경기부양만 추진하다가는 주택가격이 계속 올라 '주택가격 거품'을 형성함으로써, 세입자들의 근로의욕을 감퇴시킴은 물론 비생산적인 부동산에 돈이 묶여 경제의 효율성을 떨어뜨리는 부작용을 가져온다.

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국토교통부 반대로 파행될 위기의 전월세 대책

국토부 부실한 용역결과로 인해 파행된 국회 서민주거복지특위

정부·여당, 합리적인 근거와 대안 없이 계약갱신청구권 맹목적 반대

여야 지도부가 나서 정기국회 내에 반드시 전월세 갱신권 처리해야

국토교통부는 2015년11월26일 국회 서민주거복지특위(위원장: 이미경 의원) 전체회의에 계약갱신청구권 도입 효과에 대한 연구용역 중간결과를 발표했다. 그러나 보고서의 핵심인 계약갱신청구권 도입 효과에 대한 분석은 국토교통부의 맹목적인 반대 입장을 뒷받침하려는 구색 맞추기에 불과하고, 전월세 상한제에 대한 시뮬레이션 분석은 완전히 빠져있다. 국토교통부와 정부의 태도를 보았을 때, 더 이상 올해 활동기간이 종료되는 특위 내에서 계약갱신청구권과 전월세 상한제 등 실효성 있는 전월세 대책이 마련될 것으로 기대하긴 어렵다. 이제는 여야 지도부 차원에서 가능한 모든 단위를 마련해, 계약갱신청구권과 전월세 상한제를 도입해야 한다. 역대 최악의 전월세 대란에 고통 받는 서민․중산층을 위해, 여야는 반드시 정기 국회 내에 계약갱신청구권과 전월세 상한제 도입을 담아 주택임대차보호법을 개정해야 한다.

올해 12월 종료를 앞둔 국회 서민주거복지특위에서, 국토부와 여당은 1년 내내 전월세 대책의 핵심인 계약갱신청구권과 전월세상한제 논의를 거부하고 회피했다. 국토부가 지속되는 비판 여론과 야당의 요청에 마지못해 9월 관련 연구용역을 시행했으나, 특위의 활동 종료를 한 달 앞둔 시점에 와서야 중간결과를 발표했다. 그러나 국토부는 객관적인 근거를 마련하지도 못한 채, 국민들에게 계약갱신청구권과 전월세 상한제 도입에 대한 정부의‘반대’입장을 재확인시킬 뿐이었으며, 심지어 최종 결과는 12월 국회 종료 직전에서야 제출하겠다는 입장을 밝혔다. 여당 위원들도 국토부에 동조하며, 지난 총선과 대선에서 주거복지정책 확대를 공약한대로 누구보다 앞서 전월세 대책을 마련해야 할 정부·여당으로서의 책임을 방기했다.

특위가 11개월간 논의해 마련한 주택임대차보호법 개정안의 내용은 전월세 전환율 인하와 분쟁조정위원회 설치가 전부다. 전월세 전환율은 계약기간 2년 내에만 적용이 되기 때문에 실효성이 높지 않고, 분쟁조정위원회 역시 법적 강제성이 없다. 임차인과 임대인간의 대부분의 분쟁이 재계약 시점에서 이루어지기 때문에 임대인의 입장에서 분쟁절차에 응할 이유가 전혀 없다. 특위 내에서 여야가 합의한 주택임대차보호제도는 계약갱신청구권 도입 없이는 무용지물이다.

이에, 서민주거안정 연석회의는 국회에 다음과 같이 요구한다. 여야 지도부는 그동안 특위에만 미뤄놓은 세입자 보호 제도 마련을 위한 책임을 도맡아, 국회 국토교통위원회, 법제사법위원회 등 관련기관과 시급히 계약갱신청구권과 전월세 상한제 도입의 내용을 담은 주택임대차보호법 개정안을 반드시 정기 국회 내에 통과시켜야 한다. 정부·여당은 절차적인 문제나, 합리적인 근거 없이 전월세 대책이 주거비 폭등으로 이어질 것이라는 왜곡된 주장으로 계약갱신청구권과 전월세 상한제에 대한 논의 자체를 거부하는 행태를 즉각 중단해야 한다. 주거비 부담 완화 및 세입자 보호대책은 국회가 제1호 민생법안으로 무엇보다 시급히 처리해야 할 현안이다. 여야는 가능한 모든 수단을 동원해, 하루빨리 역대 최악의 전월세 대란을 해소할 수 있는 근본적인 대책을 마련할 것을 촉구한다. 끝.

서민주거안정 연석회의

서민주거안정 대책 마련을 위한 전국 주거·시민·사회·노동단체 연석회의

경제성장 비법? 소득 늘리든지 전월세 부담 줄이든지

[박동수의 주거칼럼 8] 주거비 부담완화가 내수경제 살리는 길

박동수 참여연대 민생희망본부 실행위원

다수 국민들의 소득을 높이기 위해서는 특히 비정규직 노동자들의 소득이 늘어나야 하는데, 이를 위해서는 '근로 시간을 줄이고, 임금을 높이고, 일자리를 나누면서, 생산성을 높이는' 노사정의 사회적 협약이 이루어져야 가능할 일이다. 쉽지 않은 일이지만, 다수 국민들의 소득을 높이지 않고서는 경제성장도 국민의 삶의 안정도 없기에 해법을 찾아야 한다.

그리고 전월세가격 안정을 통해 세입자들이 구매력을 확보함으로서 내수경제를 활성화하는 길을 찾아야 한다. 내수경제측면에서 보면, 최근 7년간 70,80%의 전세가격 폭등과 고리월세로 인한 주거비 부담증가로 세입자들의 소비구매력이 줄어들어 내수경제에도 악영향을 미쳤는데, 설상가상으로 앞으로도 전월세가격이 계속 오른다는 점이다. 

현재의 주택을 통한 임대수익추구는 경제·사회적으로도 많은 부작용을 낳고 있다.

전세가격 폭등 및 높은 월세로 인한 세입자의 경제적 부담 과 자산가치상승은 근로자들의 노동생산성을 떨어뜨리고, 사회적으로 혁신에너지를 소멸시킨다. 근로소득이나 사업소득은 정체되고 물가상승률도 연 2%가 되지 않는데, 전세가격은 연 10% 안팎으로 폭등하고 은행이자보다 4배 안팎의 고리월세를 받는 것은, 국민들의 근로의욕을 약화시켜 노동생산성을 떨어뜨린다. 부동산의 좋은 위치가 혁신을 통한 창조경제보다 돈을 더 벌게 됨으로써, 위험을 회피하지 않고 도전하는 기업가정신이 쇠퇴하여, 경제의 혁신과 사회의 활력은 상실된다.

내수경제를 살리고 노동생산성을 높이고 기업가정신을 고양시키기 위해서는, 부동산 특히 주택에서의 수익추구를 제한해야한다. 주택이 재테크 수단이 아닌, 삶의 보금자리로 자리 잡도록 주택가격 뿐 아니라 전월세가격을 안정시켜야 한다. 특히 주거비부담을 완화하여 내수침체를 벗어나기 위해서는, 최소한 현 수준에서 전월세가격을 동결하거나 안정시킬 수 있는 방법을 찾아야한다. 12월 국회에서 여야 지도부가 전월세인상 폭을 제한하는 데 합의하고, 현재 2년만 인정하는 임대차계약기간을 연장하는 입법안을 마련해야 한다. 

정부와 정치권의 전월세가격 안정정책이 꼭 실현되어, 국민의 60%인 세입자들의 주름살이 펴지고, 내수 소비가 증가하고, 경제에서도 혁신의 계기가 마련되길 희망한다.

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집 살 돈도 없는데 '실수요자'라니? '세입자'입니다!

진정한 주거복지는 세입자 대책부터

임경지 민달팽이유니온 위원장
 

'내 집 마련'이 양산하는 미래의 불평등

서울의 중간 수준의 주택 가격이 6억 원을 넘어섰다. 한 청년은 요즘 로또 1등 당첨금이라며 한숨을 내쉰다. 연간 흑자액 대비 주택 구매력 지수는 2012년 기준 소득 10분위 중 5분위가 중간 수준의 주택을 서울에 구입하기 위해서는 75.9년이 걸린다. 25세에 취직한다고 하면 100세에 집을 살 수 있다. 이처럼 주택을 소유한다는 것, 더 정확히는 빚을 내지 않고 집을 산다는 것은 사실상 복권 당첨에 견줄만한 일이다.

대규모 택지 개발 등과 같은 건설 경기 부양으로 주택 가격 상승, 금융 지원으로 주택 가격 상승률 유지로 이어져왔던 이 삼각편대는 한국의 부채 주도 성장을 공고히 했다. 이러한 구조가 지속되면, 빨리 태어나서 빨리 집을 사는 것이 그나마 유리한 구조이며, 다음 세대에게는 더 높은 주택 가격과 더 높은 부채를 수반해야 하는 세대 간, 세대 내 불평등한 구조를 물려줄 수밖에 없다. 사회에 진입할 수 있는 출발선이 점점 더 멀어지는 것이다.

그동안 이전 세대가 만든 주택 가격 상승으로 인해 발생한 세대 내 불평등은 물론 세대 간 불평등을, 다음 세대인 청년들이 감당하는 것이 정의로운가? 더 높은 주택 가격을 필연적으로 마주할 수밖에 없는 구조 속에서 다음 세대에 대해서 지금의 세대가 아무런 조치를 하지 않아도 되는 것인가? 예일대 로스쿨 교수인 브루스 애커먼과 앤 슬롯은 부동산 가격 상승은 필연적으로 다음 세대의 사회 진입을 지연시킨다고 주장하며 세대 간 불평등 완화를 위해 보유세를 걷어 청년들에게 기본 자산(basic asset)을 지급해야 한다고 말한다. 이와 비슷한 견지에서 심상정 정의당 의원이 대선 후보 시절 '사회상속제'를 제안한 바가 있다. 정책으로 구체화하기에는 여러 논쟁의 여지가 있지만 우리 사회의 불평등의 핵심과 해결 주체를 핵심적으로 간파했다는 데에서 의미가 있다.

'실수요자'가 아닌 '세입자'다

'실수요 보호와 단기 투기 수요 억제를 통한 주택 시장 안정화 방안'이라는 이름의 8.2 부동산 대책은, 김현미 국토교통부 장관이 직접 발표했다. 그는 정책을 설명하는 동안 '실수요자'를 총 12번 언급했다. 그가 말하는 실수요자는 주택을 소유하지 않는 사람들인데, 이들을 위한 정책 목표로 세입자로서 기간과 가격의 걱정없는 주거 안정이 아닌, 자가 소유 촉진을 두고 있다. 다시 말해, 임차 형태는 일시적인 문제적 상태이기에 하루빨리 탈출시키는 것만이 유일한 선택지라는 것이다. 이러한 맥락에서, 유감스럽게도, 새 정부는 주거정책은 패러다임을 전환시켰다고 스스로 천명하지만 지난 40년 동안 정책 기조와 전혀 다르지 않다.

지난 40년 동안 우리나라 주거정책의 목표는 '내 집 마련'으로 대표되는 자가소유를 통한 주거안정 실현이었다. 소득을 훨씬 웃도는 주택 가격은 필연적으로 금융을 수반했고, 부채 없이 집을 살 수 있는 사람은 없었다. 투자 혹은 투기의 목적이든, 실제 거주의 목적이든 간에 말이다. 그런데 금융 기관의 전향적인 대출과 정부의 전폭적인 지원 속에서 부채를 기반으로 하는 주택 가격은 꾸준히 상승했고, 다시 이 높은 주택 가격을 바탕으로 중산층으로 진입한 부모세대는 자녀세대의 생애 과업인 교육, 취직, 결혼, 출산 등을 수월하게 이룰 수 있도록 아낌없이 지원했다. 공적부조와 사회보험을 토대로 하는 사회안전망 확충과 대비되는 자산 기반 복지 체계가 자리잡았다.

박근혜 정부는 더 굳건히 이 구조를 구축했고 여기에 동원된 주된 대상은 바로 '청년'이었다. 2015년 7월, 최경환 당시 경제부총리는 '초이노믹스'라는 이름 아래, 취임하자마자 대대적인 LTV, DTI 완화 조치를 단행했다. 2년 뒤, 우리 사회가 마주한 결과는 빚더미에 오른 청년들이다. 주택 자금 대출 정책 중 청년층(35세 이하) 비율이 급격히 증가했는데, 2015년 평균 30.3%였던 주택 구입 자금 비율은 17년 4월, 42.9%까지 증가했고, 전세 대출의 경우, 15년 41.8%에서 17년 4월, 60.4%를 기록했다. '빚 내서 집 사라'는 정부의 시그널을 온 몸으로 받아들인 세대다.

큰 빚을 지고서야 획득할 수 있는 자가 소유는 결국 하우스푸어로 전락할 가능성을 내포하고 있다. 특히 자산 기반이 취약하고, 소득 수준이 높지 않는 청년들은 이 위험도가 훨씬 높다. 고용불안은 날로 심해지고 있어 청년들의 기대 소득 또한 마냥 청신호라 할 수 없다. 최근 금리 인상이 시작되고 있어 불안감은 더욱 커지고 있다. 이런 점에서 정부의 대출 규제 강화는 분명 옳은 방향이지만, 실제로 현재 세입자로 살아가는 사람들에 대한 대책은 반드시 수반되어야 한다.

따라서 당장 이사를 해야 할지도 모르는 세입자를 위해 계약갱신청구권과 한시적으로라도 전월세 상한제가 속히 도입되어야 한다. 아직 우리 사회는 임대료의 적정 수준과 이를 추동시킬 수 있는 방안에 대해 합의하지 못했다. 지속적으로 오르는 주택 가격으로 더 빈곤해지거나, 더 위험한 상태에 놓이는 청년들이 생기지 않도록 가격 인상을 유예시키는 단기적인 처방이 급선무다. 일각에서는 계약갱신청구권으로 인해 오히려 세입자의 자기 부담이 오를 수 있다고 하지만, 그것은 전월세상한제로 충분히 예방할 수 있다. 독일 등과 같이 대다수 나라가 선택한 기한 없는 갱신 제도를 합의하고 채택한다면 장기적으로 가격 인하 효과가 날 수 있다.

정부는 오는 9월 주거복지 로드맵을 발표한다고 했다. 문재인 대통령의 대선 후보 시절 발표한 주거복지 정책의 구체적인 실현 방안이 담길 것으로 예견된다. 계약갱신청구권의 '단계적' 도입, 전월세 상한제, 공정 임대료의 '점진적' 도입 등의 완곡한 표현을 통해 유예시켜온 세입자 주거안정 공약들이 구체화되기를 바란다. 부동산 시장은 천천히 안정시키며 지속적으로 관리하는 것이 좋지만, 세입자의 불안은 명확한 방향 설정과 함께 속도감 있게 해소되어야 한다. 시계의 속도가 다른 것은 아닌지 염려된다.

참여사회연구소는 2011년 10월 13일부터 '시민정치시평'이란 제목으로 <프레시안> 에 칼럼을 연재하고 있습니다. 참여사회연구소는 1996년 "시민사회 현장이 우리의 연구실입니다"라는 기치를 내걸고 출범한 참여연대 부설 연구소입니다. 지난 19년 동안 참여민주사회의 비전과 모델, 전략을 진지하게 모색해 온 참여사회연구소는 한국 사회의 현안과 쟁점을 다룬 칼럼을 통해 보다 많은 시민들과 만나고자 합니다. 참여사회연구소의 시민정치는 우리가 속한 공동체에 주체적으로 참여하고, 책임지는 정치를 말합니다. 시민정치가 이루어지는 곳은 우리 삶의 결이 담긴 모든 곳이며, 공동체의 운명에 관한 진지한 숙의와 실천이 이루어지는 모든 곳입니다. '시민정치시평'은 그 모든 곳에서 울려 퍼지는 혹은 솟아 움트는 목소리를 담아 소통하고 공론을 하는 마당이 될 것입니다. 많은 독자들의 성원을 기대합니다.  같은 내용이 프레시안에도 게시됩니다. 목록 바로가기(클릭)
 
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시민정치시평은 참여연대 부설 참여사회연구소와 <프레시안>이 공동 기획·연재합니다.