공주시부여군청양군 박기영 님의 공약

문재인 정부의 8.2 부동산 대책 등에도 불구하고 서울 아파트값, 그 중에서도 강남(강남구, 서초구, 송파구) 아파트값이 뛰는 원인에 대해 자칭 타칭의 전문가들이 하는 설명 중 내가 정말 어처구니 없다고 여기는 건 ‘강남을 대체할 만한 곳이 없어서’와 ‘돈 있는 사람들이 다주택자 양도세 중과 등을 피하기 위해 똘똘한 집 한채만 보유하려 하는데 대한민국에서 가장 똘똘한 집이 강남 아파트다’라는 견강부회다.

강남대체재 부재 운운 하는 말은 도통 이치에 닿지 않는다. 그럼 글로벌금융위기 이후 최경환이 LTV 및 DTI를 풀고 재건축규제를 형해화 하기 전인 2014년 가을까진 강남을 대체할 만한 곳이 있어서, 혹은 강남에 공급이 넘쳐서 강남 아파트값이 맥을 못 췄다는 말인가?

똘똘한 강남 아파트 한채 보유 운운하는 소리도 터무니 없긴 마찬가지다. 이미 강남에 아파트를 소유하고 있다면 모를까 문 정부가 부동산을 바짝 조이는 이 판국에 왜 굳이 똘똘한 집 한채를 남기겠다고 가격이 오르고 있는 강남 아파트를 추격매수한단 말인가?

강남대체재 부재 혹은 똘똘한 강남 아파트 한채 보유 같은 견강부회보단, 2014년 이후의 강남 아파트 가격 폭등의 원인은 부동산 경기 활성화에 올인하며 시민들의 투기심리를 부추기기 위해 안간힘 썼던 이명박근혜의 누적된 노력과 빚내 집 살 것을 강권했던 최경환의 만행이 결합해 시장참여자들을 강남아파트값이 계속 폭등할 거라는 비이성적 낙관과 자기실현적 예언에 빠지게 만든 것이라고 보는 것이 한결 합리적이다.

기실 서울과 수도권의 주택시장은 2008년 금융위기 이후 2014년 가을무렵까지 하락 내지 침체를 겪었지만, 상대적으로 규제가 약한데다 가격도 싼(물론 대구 같은 경우 수급 불균형 측면도 일부 작용했다), 그래서 기대수익률이 높은 대구나 부산이나 광주 같은 지역들은 2010년 이후 투기광풍이 불었고 가격도 폭등했다. 심지어 대구 수성구 같은 경우 아파트 평당 평균 매매가가 2천만원을 돌파하기도 했다.

즉 2010년 무렵부터 비교적 근년까지 시장의 유휴자금이 돈 되는 곳을 찾아 대구, 부산, 광주를 훓은 후 2014년 무렵부터 서울과 수도권으로 집결했다고 해석하는 것이 온당할 것이다. 물론 투기세력과 유휴자금이 강남과 서울 그리고 수도권에 들어가야겠다고 결심하게 만든 직접적인 계기는 초이노믹스였다.

그렇다면 문재인 정부가 역대 가장 강력한 부동산 대책 중 하나로 평가받는 8.2부동산대책을 내놓는 등 투기 억제에 노력하고 있는데도 불구하고 강남과 서울(부산 집값이 하락하는 등 지방의 집값은 완연한 진정세를 보이고 있다)의 아파트 가격은 왜 수그러들지 않는 것일까?

대략 두 가지 이유가 있는 것 같다. 하나는 투기 자체가 가지는 내적 메커니즘이랄까 관성 같은 것인데, 참여정부 때 신물나게 경험했듯 투기심리는 한번 불이 붙으면 어지간한 정책들로는 진정 시키기가 매우 어려운 속성을 지닌다.

투기가 시작되고 가격이 올라가기 시작하면 어느 순간부턴 가격이 계속 우상향할 것만 같고, 삽시간에 투기심리가 전염돼 너도 나도 시장에 뛰어들 궁리만 하게 되는 것이다. 투기라는 불은 연료가 떨어질 때까지 타는 경향이 강한데 연료가 얼마나 남았는지는 아무도 모른다.

다른 하나는 문재인 정부가 시장상황을 좀 안이하게 본 게 아닌가 싶다. 대통령선거 공약에 보유세 강화가 슬그머니 묻힌 것, 취임 초 불로소득과 투기를 용납하지 않겠다고 천명하지 않은 것, 8.2대책 같은 종합대책이 취임 후 3개월 지나서 나온데다 보유세 강화 로드맵이 빠진 것, 아직까지도 보유세를 참여정부 수준으로라도 올리겠다는 로드맵을 발표하지 않은 것 등이 시장참여자들에게 잘못된 시그널을 준 듯 싶다.

불은 이명박과 박근혜와 최경환이 내고, 문재인 정부는 소방수 노릇을 하고 있는 현실이 답답하고 화가 나는 게 사실이다. 하지만 어쩌랴. 그것이 문재인 정부의 운명이고 숙제인 것을.

골재업자 먹잇감 된 ‘4대강 골재’ 농경지에 쌓은 모래가 사라진다

- 1조2천억 원 투입된 4대강 농경지 리모델링 사업의 허실

김종술 (오마이뉴스 기자)

[caption id="attachment_187686" align="aligncenter" width="640"] 4대강 사업 당시 충남 공주시 옥성리 모래톱을 준설하고 있다. 여기에서 퍼낸 모래는 옥성리 농지리모델링에 사용되었다.ⓒ김종술[/caption] 4대강 사업 때 강바닥에서 퍼내 농경지에 쌓은 준설토가 사라지고 있다. 지난 2009년부터 농어촌공사는 4대강 공사로 인한 농지 침수 지구를 대상으로 막대한 예산을 들여 농지 리모델링 사업을 했다. 4대강에서 퍼낸 골재를 농경지에 쌓아 수 미터씩 복토를 했다. 이 준설토가 골재채취업자들의 표적이 되어 농경지에서 대량 반출되고 있다는 것이 처음으로 확인돼 파장이 예상된다. 이명박 정부가 2009년 6월에 발표한 ‘4대강 살리기 마스터플랜’에 따르면 4대강 사업 준설 물량은 4.5억㎥이다. 당초 서울 남산 크기의 11배에 해당하는 5.7억㎥를 계획했으나 다소 축소됐다. 골재의 일부는 팔리거나, 아직도 야적된 상태이다. 또 농어촌공사는 농경지 리모델링 사업으로 한강(2곳)과 금강(17곳), 영산강(8곳), 낙동강(113곳) 등 140곳에서 전체 7709㏊ 면적의 농경지에 준설토 1.9억㎥를 복토했다. 이 사업으로 쓴 국민 세금은 1조2천억 원에 달한다.

[현장] 골재 채취업자 먹잇감 된 ‘4대강 골재’

[caption id="attachment_187689" align="aligncenter" width="640"] 4대강 사업으로 농경지 리모델링이 이루어진 충남 공주시 우성면 옥성리 농경지에서 사업자가 공주시로부터 허가를 받아 다시 육상골재 채취를 하고 있다.ⓒ김종술[/caption] 지난 24일 충남 공주시 우성면 옥성리 강변 비포장도로가 뽀얀 먼지로 휩싸였다. 대형 덤프트럭이 강변도로와 농로를 줄지어 내달리면서 발생한 것이다. 골재를 채취중인 곳에서는 중장비의 소음으로 가득했다. 커다란 굴착기가 모래와 자갈이 뒤섞인 골재를 선별기에 넣어 모래와 자갈을 분리했다. 또 다른 굴착기는 줄지어 들어선 대형덤프 트럭에 골재를 퍼 올렸다. 뒤뚱거리며 달리는 차량에서는 채 빠지지 않은 흙탕물이 줄줄 흘러내렸다. 현장에서 만난 한 주민은 기자에게 충격적인 말을 전해줬다. “이 제방 아래쪽은 상습침수지역은 아니었다. 그런데 4대강 사업 당시에 강에서 나온 골재로 성토를 했다. 내 기억으로는 7~10m 정도 높였다. 강 골재이기에 모래와 자갈이 많아서 영양분이 없다. 식물재배도 어려웠다. 그때나 지금이나 발생하는 대형차량이 동네를 관통해 지나가며서 먼지가 일었다. 주민들의 불편이 이만저만이 아니었다. 마을에서 집단으로 항의를 해서 강변하천에 임시도로를 만들었다. 농민들만 나쁘다고 생각하기 전에 정부와 골재 사업자가 순진한 농민들을 꼬드겨서 벌어진 일이다.” 4대강 사업을 하면서 쌓은 제방을 다시 허물면서 골재채취가 진행되고 있다는 것이다. 골재를 파는 농민의 입장에서 보면 일석이조이다. 농사가 되지 않는 모래와 자갈밭을 갈아엎는 데 돈까지 받을 수 있기 때문이다. 이뿐만이 아니다. 공주시 우성면 옥성지구에서 금강과 인접한 곳에서 농사를 짓던 농민들은 평생 물 걱정 없이 살았다. 그러나 농경지 리모델링 사업으로 금강에서 퍼 올린 골재를 농경지에 5~6m 높이로 복토했더니 지하수가 고갈됐다. 주먹구구식 행정이 가져온 폐단이다. 골재 채취업자들은 이 틈을 파고들었다. 최근에 옥성리에서 만난 한 주민의 말이다. “예전 옥성리는 여름철 상습 침수 지역이었다. 대청댐(1980년)이 생기고 제방을 높이면서 침수는 발생하지 않았다. 그런데 4대강 사업 당시 농경지에 강에서 퍼 올린 골재로 복토하면 보상도 받고 땅값도 상승한다고 해서 당시 주민들이 승낙했다. 논에 복토가 끝나고 6~7개월 뒤에 골재 채취하는 사업자가 찾아왔다. 4대강 사업으로 자신의 농지에 들어온 골재를 자신이 가져갈 수 있도록 동의를 해달라고 했다. 농사짓는 것보다 더 많은 돈을 주겠다며 골재를 가져가고 황토로 복토도 해준다고 했다. 큰 문제는 없을 것이라는 업자의 말만 믿고 승낙했다.” 골재 업자의 입장에서도 일석이조이다. 최근에 만난 한 골재업자는 이렇게 말했다. “예전에는 금강에서 골재 채취를 허가받는 건 하늘의 별 따기 만큼이나 어려웠다. 또 허가를 받아도 수중 준설을 해야 하기 때문에 비용이 많이 들어가고 뜯기는 곳도 많아서 수지가 맞지 않았다. 4대강 사업으로 한꺼번에 파내면서 많은 사업자가 실업자가 되었지만, 요즘은 4대강 사업으로 농경지에 쌓은 육상골재만 파고 다니는 사람들이 많다. 표층의 흙을 살짝 걷어내기에 비용이 들지 않고 골재의 질도 좋기에 높은 이윤을 얻을 수 있다. 과거 수중 골재사업에 비교할 때 땅 짚고 헤엄치기라 할 수 있을 정도다. 허가만 받으면 황금 노다지 사업이다.” [caption id="attachment_187690" align="aligncenter" width="640"] 4대강 사업 당시 금강에서 나온 골재로 농경지 리모델링 후 농사를 짓던 모습.ⓒ김종술[/caption] 충남 공주시 우성면 옥성리는 농경지 리모델링 사업으로 복토됐다. 4대강 사업 당시 시공사인 SK건설사가 강바닥에서 퍼 올린 골재를 이곳으로 옮겨왔다. 한국농어촌공사는 농민들이 2년간 농사를 짓지 못하는 비용으로 40억 원을 보상금으로 지급했다. 평탄 작업과 농수로 건설비용으로 40억, 기타 비용까지 총 110억 원의 비용이 투입됐다. 이 세금이 휴지조각이 된 셈이다.

[관리감독] “4대강 리모델링 골재는 우리 소관이 아니다”

[caption id="attachment_187688" align="aligncenter" width="640"] 4대강 사업 당시 인근 강변에서 퍼낸 모래로 농경지 복토가 끝난 농지. ⓒ김종술[/caption] 국민 세금으로 막대한 사업비를 들여서 공사한 농경지 리모델링 사업이 허물어지고 있는데도 이를 관리 감독할 관청은 수수방관하고 있다. 한 업자가 지난 2015년 공주시에 ‘골재채취 허가 신청서’를 접수했다. 우성면 옥성리 587번지 외 57필지에 3단계에 걸쳐서 총면적 163,406.9㎡에서 채취면적 129,357.3㎡를 신청했다. 채취예정량은 254,063,00㎥(건설 골재: 모래 50.50%)다. 허가신청은 지난해 11월 30일까지다. 사업자는 공주시에 추가로 연장 허가를 해놓고 공사를 진행하고 있다. 다음은 골재채취 허가권자인 공주시 담당자의 말이다. “사유재산인 농지에 들어온 자갈과 모래로 농사가 되지 않아서 농사가 되지 않는다고 했다. 공주시는 법적으로 문제가 없는 이상 허가를 해줄 수밖에 없다. 당시 리모델링을 시행한 농어촌공사와 국토부의 협의를 거쳐 허가를 했다.” 시행사인 한국농어촌공사 공주지사을 찾았다. 담당자는 이렇게 말했다. “경지 정리한 농지는 ‘농업진흥지역’으로 묶는다. 4대강 사업은 우리도 처음 겪는 일이었다. 공주시가 ‘골재채취허가 신청에 따른 사업지역 적합 여부 검토의견’을 공문을 통해 보내왔다. 첫 공문을 통해 농경지 리모델링 사업으로 우량농지를 조성한 지역이기 때문에 골재채취는 부적합하다는 입장을 보냈다. 그런데 공주시가 다시 판단을 요구해와 다시 보내게 되었다.” [caption id="attachment_187687" align="aligncenter" width="337"] 육상골재 허가를 놓고 공주시의 질의에 한국농어촌공사 답변했던 공문.ⓒ김종술[/caption] 당시 농어촌공사 공주지사가 공주시에 처음 보낸 공문을 정리하면 다음과 같다. “농업기반시설의 선량한 유지관리만 하는 기관으로 판단이 곤란하다. 다만, 상기 지역은 4대강사업으로 조성된 우량농지로서 모래, 자갈층을 성토한 지역으로 골재채취를 위한 굴착 시 지하수위 저하로 인한 주변 농경지의 함몰 및 침하와 논 담수심 저하가 우려되어, 장기적으로 토사유출, 골재채취 운반에 따른 중장비 통행에 의한 농지파손, 비산먼지 등 골재채취로 인한 영농불편 초래 사항에 대한 대책이 필요하다.” 결국, 두 기관이 서로에게 떠넘기며 필요한 답을 준 것이다. 대전지방국토관리청도 답변도 별반 다르지 않았다. 담당자는 “사업 후 관리가 자치단체로 넘어가서 우리들이 관여하기 어렵다”면서 이렇게 말했다. “금강 구역 내에서 일어나는 일들은 (국토부)협의하는데, 금강 골재는 자치단체로 인수인계가 끝난 상태라 권한이 (자치단체) 그쪽에 있어서 그쪽에서 하는 것이다. 하천하고 인접한 곳에서 할 때만 협의를 한다. 그러나 국가하천과 떨어진 곳에서 벌어진 일들은 알 수가 없다. 본인이 근무하는 일 년 반 동안 협의는 단 한 차례도 없었다.”

[거짓말] 농어촌공사의 장밋빛 청사진

[caption id="attachment_187691" align="aligncenter" width="640"] 4대강 사업이 진행되던 2011년 충남 부여군 저석리 농경지에 리모델링 사업으로 강에서 퍼낸 모래를 쌓아 놓았다. ⓒ김종술[/caption] 이런 사태를 예견하지 못한 건 아니다. ‘4대강 죽이기 저지 범국민대책위원회’는 지난 2009년 농경지 리모델링 사업을 진행할 때에 이를 비판하는 성명을 발표하기도 했다. 범대위는 “강에서 퍼낸 자갈과 모래는 농사를 짓는 토양에 맞지 않는다”면서 “토양을 높이면 지하수가 고갈되어 피해가 우려된다”고 밝힌 바 있다. 범대위는 또 “시간이 지나면 다시 골재를 퍼내야 하는 일이 반복될 것”이라며 “골재 채취업자들의 배만 불릴 것”이라고 우려했다. 하지만 당시 이명박 정부는 농경지 리모델링 사업을 시행하면서 “지역경제의 효자 노릇을 할 것”이라고 홍보했다. 국토해양부의 위임을 받은 농어촌공사가 이 사업을 진두지휘했다. 한국농어촌공사 오영환 4대강사업단장은 “농경지를 정비하는 2년의 세월만 견디면 꿈의 농경지가 만들어지고 더 이상 물 걱정 없이 농사지을 수 있는 땅이 만들어질 것”이라고 했다. 오 단장은 그동안 농경지 리모델링 사업에 이렇게 홍보해왔다. “농어촌공사는 상습 침수지역의 홍수피해 예방, 농경지 가치상승을 통해 시설하우스 재배로 농가 소득 증대, 지역 일자리 창출 등으로 지방 건설업체에 일감이 늘어나 지역경제 활성화에 한몫했다.” “농경지 리모델링으로 1만8000여 명의 일자리 창출 효과가 예상된다는 기대치와 함께 볼거리, 즐길 거리를 제공하여 농촌체험마을이 활성화로 농업인들에게 새 희망을 가져다주는 등 많은 이익이 안겨주게 되었다.” “4대강의 준설토 활용으로 강은 수심이 깊어지고 땅은 높아져서 좋으며 농민은 침수 피해 걱정을 덜 수 있어 1석 3조이고 앞으로 하천 유역 농경지들은 농경지 리모델링으로 농가소득이 높아지고 농지 가치도 상승해 효자 땅으로 변모할 것이다.”

[대안] “모래 주인인 강에 돌려줘야 한다”

4대강에서 퍼낸 모래와 자갈이 이렇게 사라지는 것에 대해 학자와 전문가들은 우려의 목소리를 냈다. 김정욱 서울대 환경대학원 명예교수는 이렇게 말했다. “4대강 사업으로 강은 모래가 사라지면서 자정 능력이 사라졌다. 강에서 퍼온 물건인데 강으로 돌려줘야 한다. 한강 북한강에서 흐르다가 소양강댐에 들어가면서 1급수에서 3급수로 떨어져 BOD(생화학적 산소 요구량)는 0.9ppm에서 1.3ppm으로 올라간다. 남한강도 충주댐 전에는 0.9ppm에서 1.3ppm으로 올라간다. 남한강, 낙동강도 상류보다는 하류가 깨끗하다. 댐을 만들고 강이 정화작용이 멈춰버렸다. 결국, 모래 때문에 그런 것이다. 강을 되살리는 것은 강에서 퍼온 모래를 다시 되돌려줘야 한다.” 대한하천학회장인 박창근 가톨릭관동대 토목공학과 교수도 우려의 목소리를 냈다. “농경지리모델링 사업을 한다고 했을 때부터 우려의 목소리를 냈는데 그게 현실화됐다. 리모델링 사업은 농경지 침수 피해를 방지한다고 한 사업이다. 관리 감독할 관청이 골재 채취를 허가해서는 안 된다. 또 농경지에 쌓인 골재를 다시 파 가도록 허락한다는 것은 당시 농경지리모델링 사업 자체가 잘못됐다는 것을 시인하는 것이기도 하다.” 양흥모 대전충남녹색연합 사무처장은 “4대강 사업처럼 농지리모델링 사업은 처음부터 그 실효성이 검증이 되지 않은 상태에서 진행해 문제가 발생한 것”이라면서 “천문학적인 정부 예산을 투입해서 골재 업자들의 배만 불리는 대국민 사기극으로 드러났다”고 비판했다. 양 처장은 이어 “국회 차원에 조사와 정부 감사와 조사가 필요하고 당시 사업을 밀어붙인 국토부와 농어촌공사에 대한 조사와 책임을 물어야 한다”고 주장했다. 한편, 이번 사건은 공주시만의 문제는 아니다. 백제보 인근 부여군 부여읍 저석리에서도 골재채취가 이루어지고 있다. 논산시, 서천군, 청양군에서는 농경지 리모델링 지역에서는 육상골재 채취가 없었지만 이대로 방치하면 금강 농지리모델링 사업으로 진행된 17곳 모든 곳에서 발생할 수 있다. 낙동강과 남한강 구간의 현황은 아직 파악되지 않은 상태이다.   문의 : 물순환 담당 02-735-7066

[강남 주요 아파트 단지 땅값 시세 대비 공시지가 분석 발표]

토지공개념 30년, 공개념의 뿌리가 조작되어 왔다

정부와 김현미 장관은 공시지가 축소 조작을 중단하라
– 강남 공시지가 시세반영률, 노태우정부 57%로 최고 ‧ 문재인정부 36%로 최저
– 시세반영률 80% 되려면 내년에 현재보다 2.5배 더 올려야

일시 : 2018년 12월 21일(금) 오전 11시
장소 : 경실련 강당(4호선 혜화역)

– 기자회견 순서 –
◈ 사회 : 김성달 경실련 부동산·국책사업감시팀장
◈ 기자회견 취지 : 윤순철 경실련 사무총장
◈ 분석결과 발표 : 장성현 경실련 부동산·국책사업감시팀 간사
◈ 경실련 주장 : 채원호 경실련 상입집행위원장(카톨릭대 행정학과 교수)
◈ 질의답변

경실련이 ‘90년 토지공개념 도입 이후 강남 아파트 단지의 땅값시세와 공시지가를 변화를 비교 분석했다. 공시지가 시세반영률은 토지공개념이 도입되었던 90년 초반에는 60%를 유지했다. 하지만 2000년 이후 외환위기를 거치며 토지공개념 후퇴, 분양가상한제 폐지 등의 영향으로 아파트값이 급격히 상승, 공시지가와 시세 격차가 더 벌어졌다. 2018년 1월 현재 강남지역 땅값시세 대비 공시지가의 시세반영률은 36%로 역대 최저이고, 2019년 시세반영률이 80%가 되려면 내년 공시지가는 2.5배 올려야 한다.

가. ‘90년 이후 년도별 정권별 땅값시세와 공시지가 변화 분석

이번 자료는 강남3구 16개 대규모 아파트단지의 ’88년 이후 30년간의 과거 땅값시세와 ‘90년 토지공개념 도입 이후 정부가 발표한 공시지가를 비교 분석한 결과다. 시세조사는 부동산뱅크의 자료를 활용했다. 아파트 땅값시세는 아파트 시세정보에서 건축비를 제외하고 해당 아파트단지의 용적률을 계상하여 토지 1평당 단가를 산출했다.

땅값시세는 1988년 평당 253만원에서 ‘90년 714만원으로 상승했다. 토지공개념의 핵심인 공시지가를 발표하던 ’90년에 평당 714만원에서 2018년 9월 현재 1억 2,193만원으로 16배 상승했다. 공시지가가 발표된 ’90년 1월 714만원에서, 2018년 1월 1억 682만원으로 평당 땅값은 1억원 상승했다. 전체면적 951,600평에 95조원이 상승한 것이다. 정권별로는 노무현 정부, 연도별로는 2018년에 가장 많이 상승했다.

토지공개념도입 첫해인 ‘90년 1월 공시지가는 평당 358만원에서 2018년 1월 3,846만원으로, 28년 동안 약 10배 올랐다. 공시지가 시세반영률은 노태우 정부 57.1%, 김영삼 정부 50.3%로 비교적 높았고, 김대중 노무현 정부는 34%, 39% 수준이었다. 이명박 박근혜 정부는 46.7%, 41.4%로 나타났다. 문재인 정부는 2018년 1월 기준으로 36%이고, 9월 기준으로 계산하면 32%대다. 문재인정부 이후 1년 동안 땅값은 평당 2,105만원이나 상승했으나 공시지가 상승액은 298만원만 반영되며 시세반영률이 가장 낮다.

나. 개별아파트 단지의 시세대비 공시지가 비교 결과

단지별로는 가락시영(헬리오시티) 아파트단지의 땅값시세는 2018년 1월 평당 1억2,898만원이었으나 공시지가는 2,328만원이다. 시세반영률이 18%로 조사대상 중 가장 낮게 나타났다. 이외에도 래미안퍼스티지, 반포자이 등이 30%에도 못 미쳤고, 50%를 넘는 단지는 시세반영률 53%인 올림픽선수촌이 유일했다. 최저 18%인 가락시영과 최고 올림픽선수촌 53%는 시세반영률이 3배 차이가 발생했다.

다. 정부발표 또는 국정감사에 제출했던 공시지가 시세반영률과 경실련 자료 비교

정부는 1990년부터 매년 수천억의 국가예산을 투입하여 표준지와 개별토지의 공시지가를 조사해 왔다. 28년 동안 반복해서 시세반영률이 50%를 넘지 못하는 것은 조작을 해왔다고 볼 수밖에 없다. 2005년 노무현정부에서는 정부가 시세의 91%에 근접했다고 발표했다. 당시 경실련이 자체 조사를 한 결과 42% 수준이었다. 이번 조사에서도 2005년 강남 아파트단지의 공시지가 시세반영률은 39%로 나타났다.

<개별 아파트 사례1. 반포주공1단지>

1973년 입주한 반포주공1단지는 ‘90년 땅값이 643만원이었지만, 2018년 현재 1억 1,210만원으로 1억원 넘게 상승했다. 상승금액을 정권별로 살펴보면, 김영삼 정부 때는 연평균 평당 101만원 상승했고, 노무현 정부 때는 연평균 평당 493만원 상승했다. 최근 문재인 정부에서는 연평균 평당 1,694만원이나 올랐다. 하지만 공시지가 상승액은 문재인정부에서 389만원 오르면서 시세반영률이 36%로 역대 가장 낮다.

<개별 아파트 사례2. 삼성아이파크>

삼성동 아이파크는 2001년 분양, 2004년 입주했다. 땅값은 2001년 분양 때 평당 2,548만원이었으나 2018년 1억 6,775만원으로 1억 4,000만원 상승했다. 이명박정부 때는 연평균 511만원씩 하락한 반면, 노무현정부에서는 매년 2,089만원씩 상승했고, 문재인정부에서도 1,848만원 상승했다. 하지만 공시지가는 시세변화를 제대로 반영하지 못하면서 시세반영률은 모든 정권에서 30%대에 불과했다.

라. 경실련 주장

1. 재벌과 1% 부자에게만 특혜 주는 공시지가 조작을 중단하라

공시지가제도는 1989년 노태우 정부 당시 토지공개념을 기반으로 도입됐다. 토지의 가치를 보다 정확하게 결정하기 위해 매년 전문가(감정평가사 등)를 통해 공시지가를 조사하고 있다. 그러나 지난 30년간 공시지가는 시세 반영을 못하고 조작되어 왔다. 문재인 정부도 헌법에 토지공개념을 포함시키겠다고 했다. 여당 대표 이해찬의 토지공개념 강화발언, 추미애 전대표 토지공개념 발언 등 정부와 여당은 토지공개념을 입으로만 주장 해 왔다. 그러나 토건관료들은 30년간 공시지가를 조작 토지공개념을 후퇴 시켰다. 문재인 정부가 재벌개혁, 부동산을 통한 불로소득 근절, 토지공개념 도입에 대한 의지가 있다면 당장 가능하다. 법 개정 없이 정부 권한 만으로도 가능하다. 2019년 불공정 불평등하게 조작된 공시지가부터 당장 개선해라.

2. 공시지가 조작이 부동산투기를 유발하고 불로소득을 키운다

강남의 주요단지 땅값시세를 조사한 이유는 대규모 토지인 아파트단지가 주변의 토지가격 산정에 영향을 주기 때문이다. 도로변 상업지와 업무용지 주거용지 공공용지 등 주변 토지가격과 연동되어 있다. 강남 주요 아파트단지의 땅값시세는 1억을 넘었다 그러나 공시지가는 3,800만원이다. 공시지가 시세반영률이 36%수준으로 낮게 조작되면 이로 인해 불공평하게 세금이 부과된다. 공시지가 조작으로 가장 큰 특혜를 누리는 자는 업무용 상업용 토지 등을 많이 보유한 재벌과 상가 등 토지를 보유한 소수의 부동산 부자들이다. 이들은 시세대비 70% 내외의 공시가격으로 세금을 내는 시민들과 달리 공시지가를 기준으로 세금을 정하기 때문에 시세의 30%대로 절반수준 세금을 내고 있다. 특히 지난 2005년 종부세 도입이후 공시지가 조작으로 합법적인 탈세가 가능해 졌다.

3. 표준지 공시지가와 시세반영률 등 관련 정보와 자료를 공개하라

정부는 매년 전국의 공시지가를 조사할 때 표준지 50여만 필지부터 가격을 결정하고 있다. 이때 표준지의 가격이 조작되면 전국의 3천만이 넘는 개별필지의 토지가격이 모두 조작된다. 정부가 3단계의 과정을 거쳐 표준지를 조작하므로 인해 개별 공시지가도 조작 될 수밖에 없다. 매년 수백억 원의 세금을 사용 조사용역비를 지출하고, 정확도를 높이려 전문가에게 조사용역을 한다. 그런데 밀실에서 3차례 논의를 거치면서 표준지의 가격을 조작하고 있다.

과거 정부는 표준지의 시세반영률이 얼마인지는 2005년까지 정부가 발표했었다. 2005년 시세반영률 91%로 발표했던 시점에 경실련이 자체 조사결과 42%로 나타났었다. 이때부터 정부는 조사결과를 발표하지 않고 있다. 간혹 국정감사 등 국회가 요구할 때만 자료가 공개될 뿐 철저히 감춰지고 있다. 자신들의 표준지 조작을 감추기 위해 의도적으로 자료가 있음에도 공개하지 못한 것이다. 정부는 계속적으로 문제가 드러나고 있는 표준지와 표준단독주택에 대한 전반적 가격검증에 나서야 한다. 매년 수천억의 국가예산을 투입해서 가격 조사가 이뤄지는 만큼 표준지 등 공시지가에 대한 근거, 시세반영률 등 관련 자료부터 모두 투명한 공개해야 한다.

4. 표준지 공시지가의 조사권한을 자치단체에 위임하라

개별토지에 대한 공시지가 조사와 결정은 자치단체장이 결정한다. 그러나 중앙정부가 고시하는 표준지에 연동하여 가격을 결정하기 때문에 실질적으로는 개별지도 중앙정부가 가격 조작독점하고 있다고 보아야 한다. 지난 30년 권한을 독점하여 밀실에서 공시지가 등 가격을 정부가 조작해 왔다. 정부가 인위적으로 가격을 조작하므로 인해 전문가(감정평사가 등)들은 정부 가이드라인을 비공식적으로 하달한다는 주장이 파다했다. 모든 표준지 선정, 조사, 결정 등 모든 권한이 중앙정부인 국토교통부에 집중된 결과이다. 서울시는 국토부에 2011년부터 몇차례 이런 문제를 개선 할 것을 요청했었다. 그러나 국토부가 묵살하고 있다. 최근 에버랜드 표준지 조작의혹에 대해서도 국토부 스스로 사실을 인정하고 검찰에 수사를 의뢰한 만큼 공정한 표준지 산정을 위한 제도개선은 시급하다. 토지공개념을 후퇴시키고 부동산 투기를 조장해 온 공시지가 조작을 방지하려면 분권시대에 걸맞게 표준지 조사 권한 등 모든 결정권한을 지방정부에 이양해야 한다.

중앙정부는 법과 원칙과 기준을 정하고 개별지자체에서 산정하다보면 가격의 정확성도 높아질 것이고 투명성도 제고될 수밖에 없다. 지역의 특성을 가장 잘 알고 있는 곳은 해당 지자체이며, 재산세 등 세수의 직접적인 당사자도 지방정부이다.

89년 토지공개념 도입 이후 지난 30년간 토지공개념의 뿌리라고 할 수 있는 공시지가는 정부에 의해 인위적으로 조작되어 왔다. 토지공개념의 뿌리 자체가 흔들린 것이다. 문재인정부의 제도개선을 촉구한다.

문의: 경실련 부동산국책팀(02-3673-2146)

수문 열린 금강의 3가지 수상한(?) 낌새

-  4대강사업 9년, 금강에 불어 닥친 변화

김종술 (오마이뉴스 기자)

[caption id="attachment_185977" align="aligncenter" width="640"] 정부의 수문개방으로 백제보의 수위가 낮아지면서 상류에 모래톱이 드러나고 있다. ⓒ 김종술[/caption] 금강의 수문이 열렸다. 시원한 물소리를 내며, 강물이 흘렀다. 바닥을 들어낸 펄에서 생명체가 꿈틀거렸다. ‘금강 살리기 사업’이란 이름으로 위장한 사대강 사업 진상규명의 물꼬가 틔었다. 문재인 정부가 4대강 사업 정책감사에 나섰다. 여기저기서 수상한 낌새가 포착됐다.

[수상한 낌새①] 유령공원에 나무심기 운동?

[caption id="attachment_185978" align="aligncenter" width="640"] 공주시가 석장리박물관 상류에 7억 원의 혈세를 들여 공원을 조성 중이다. ⓒ 김종술[/caption] 4대강에 공원과 체육시설이 세워졌다. 강바닥을 판다고 하더니, 강변을 다졌다. 이명박 정부는 4대강 사업의 하나로 수변생태공간을 만든다며, 3조 1132억 원을 들여 모래성을 쌓았다. 이렇게 세운 수변공원이 전국에 357개다. 이중 금강에는 90개가 있다. 7만 명이 거주하는 부여군에 여의도 공원의 50배가 넘는 아방궁이 생겼다. 국민 혈세로 세운 아방궁은 유령공원이 됐다. 사람이 찾지 않아 거미줄만 늘어났다. 번쩍번쩍하던 시설들은 썩고 부식돼 가루가 됐다. 돈 들여 심은 나무보다 잡초가 무성히 자라 정글에 와 있는 착각이 들게 할 정도다. 공원을 때깔 좋게 만든다며, 나무를 심었다. 강으로 따라 정체 모를 나무가 꽂혔다. 오죽하면 4대강 사업이 한창일 때, 인기 있는 나무의 가격이 30~40% 이상 치솟았다. 느티나무, 벚나무, 왕벚나무, 이팝나무는 사고 싶어도 없어서 못 샀다. 나무들의 몸값이 오르면서 품귀 현상을 불렀다. 정부가 뛰니 지자체들도 널뛰었다. 느닷없이 나무심기 쟁탈전이 벌어졌다. 산에서 들에서 자라던 나무가 강으로 왔다. 강가에서 살던 나무는 파헤쳐지고 버려졌다. 4대강 사업 9년, 강에 가면 말라죽은 나무를 쉽게 볼 수 있다. 뿌리를 내리지 못하고 죽어가는 나무는 흔하다. 유령공원에 나무심기 운동은 끝나지 않았다. 대전지방국토관리청이 지난해 ‘금강권역 둔치유지관리비용’이란 명목으로 사용한 세금은 105억 6000만 원이다. 나무만 심은 비용은 공개하고 있지 않다. 올해는 96억 6700만 원이 잡혔다. 엉뚱한 나무를 심는데, 세금이 낭비되고 있는 거다. 이게 다가 아니다. 최근엔 4대강 사업 흔적 지우기가 거세지고 있다. 국토부가 이용률이 떨어지는 수변공원을 정리하겠다고 나서자 세종시, 공주시, 부여군 등 자치자체가 기존의 유령공원을 밀어버리고 새로운 공원을 만들고 있다. 지난 27일 공주시 석장리박물관 상류 강변을 찾았다. 신규 공원이 조성중인 곳이다. 장비와 공구를 다루는 사람들의 손놀림이 바쁘다. 공주시는 내년까지 7억 원을 투입 금강가도 경관 조성사업이라는 이름으로 공원을 만들고 있다. 반면, 4대강 사업으로 만든 공주보 인근 공원은 밀어버렸다. 용도를 바꿔 다르게 사용한다는 것이다. 공주시는 ‘금강르네상스’, ‘금강 옛 뱃길 복원사업’, ‘금강 수면 종합관광레저’ 등 사업을 준비 중이다. 4대강 사업으로 만든 쌍신생태공원은 밀어버릴 계획을 세우고 있다. 축구장 건설을 하겠다는 것이다. 2개의 축구장 건설에 들어가는 비용만 도·시비 포함 20억 원이다. 부여군도 마찬가지다. 백제보 하류에 축구장을 신규로 만들었다. 2km 가량 떨어진 상류에 4대강 사업으로 만든 축구장은 사용자가 없어 잡초만 무성하다. 공주시 담당자는 “‘쌍신 축구장 조성사업’ 건설을 위한 입찰 공고가 올라가 있다. 2개의 축구장이 건설되는데, 20억 정도가 들어간다. 구조물은 없이 토공 작업으로 4개월 정도면 끝난다. 사용목적은 외부 영입해서 시합도 하면서 시민들도 이용하는 다목적으로 사용하는 공간이다”고 설명했다. 세종시는 나무 옮겨심기에 바쁘다. 4대강 사업으로 세종보 앞 자전거도로에 심었던 벚나무와 왕벚나무가 말라죽어서다. 27일 강변을 걸으며, 나무들의 상태를 살펴봤다. 120그루 중 80그루가 죽었다. 세종시는 나머지 40그루를 사업비 1억 4000만 원을 들여 다른 장소로 이동시켰다. 세종시 담당자는 이렇게 말했다. “벚나무가 토양이 맞지 않아서 말라죽었다. 홍수에 취약해서 강변에 심지 않은 나무인데, 국토부가 4대강 사업을 하면서 심었다. 이번에 세종시에서 환경개선 사업으로 나무를 심으려고 하니 국토부가 기존에 나무가 있던 장소에만 심으라고 했다. 전문가의 자문을 받아 말라죽은 나무를 뽑고 이팝나무 80그루를 심었다.” 4대강 사업 9년, 금강에선 이렇게 세금이 사용되고 있다.  

[수상한 낌새②] 변화 없는 탁상행정, 적폐청산 가능할까?

[caption id="attachment_185979" align="aligncenter" width="640"] 세종보 수자원공사 선착장 인근에 죽은 사체로 발견된 너구리가 썩어가고 있다. ⓒ 김종술[/caption] 정권이 바뀌고 수문이 열렸으나 공직사회는 그대로다. 현장이 아니라 책상이 일터다. 환경부가 내놓은 수문 개방 뒤 현장조사결과가 마음에 와 닿지 않는 이유가 여기에 있다. 그들은 오늘도 책상 앞에서 전화기를 붙잡고 ‘보고’만 받고 있다. 환경부는 4대강의 수문개방에 따른 결과를 모니터링하기 위해 상황실을 운영 중이다. 하지만 현장조사는 비정규직의 몫이다. 혼자서 드넓은 구역을 관리하고 있다. 이렇다보니 제대로 된 현장조사가 어렵다. 잘못된 정보가 보고돼도 확인할 방법이 없다. 지난 27일 세종보에서 죽은 물고기를 발견했다. 인근 강변에는 너구리로 추정되는 사체도 보였다. 강바닥으로 눈을 돌리자 펄 위에 죽은 어패류들이 즐비하다. 그 곁에 붉은 깔따구가 지천이다. [caption id="attachment_185980" align="aligncenter" width="640"] 백제보 수문개방으로 물 빠진 상류 청양군 임장교 앞 펄밭에서 조개들이 죽어가고 있다. ⓒ 김종술[/caption] 백제보 상류 임장교도 똑같았다. 시커먼 강바닥에 수백 개의 말조개와 펄조개가 흩어져 있다. 아무도 찾지 않는 곳에서 말라죽은 거다. 썩은 사체에서 지독한 냄새가 풍긴다. 하지만 환경부 상황실에 적힌 내용은 현장과 다르다. 이날 기자가 목격한 죽은 물고기와 너구리, 조개류는 ‘현장조사’에서 제외돼 있었다. 환경부 상황실과의 통화내용이다. “세종보 어도에서 죽은 물고기를 봤다. 강변에 죽은 너구리가 널브러져 있고, 시커먼 펄에는 어패류 수백 마리가 말라죽어 있다. 알고 있나?”(기자) “몰랐다. 현장을 파악해보겠다.”(환경부 4대강 수문개방 상황실) 국민 세금 22조원을 들인 4대강 사업은 적폐청산 1호다. 제대로 평가해 다시는 이런 일이 일어나게 하면 안 된다. 하지만 기초적인 현장조사는 주먹구구식이다. 수문개방에 따른 현장조사에 시민단체가 빠진 관 위주로 이루어지기 때문에 벌어지는 현상이다.  

[수상한 낌새③] 흐르는 강물에서 본 희망

[caption id="attachment_185981" align="aligncenter" width="640"] 백제보 수문개방 이후 수심이 낮아지면서 백로와 왜가리가 찾아들고 있다. ⓒ 김종술[/caption] 강이 흐르자 금강에 변화가 나타났다. 하늘을 나는 새가 달라졌고, 강물에 사는 물고기가 바뀌었다. 수문을 열었을 뿐인데, 금강에는 희망이 싹트고 있다. 백로 왜가리가 돌아왔다. 4대강 사업 후 강은 민물가마우지 차지였다. 보 주변에서 물고기를 사냥하는 민물가마우지를 어렵지 않게 볼 수 있었다. 실제로 지난 1일 공주보 하류에서 목격한 민물가무우지는 70~80마리 가량이다. 하지만 수문을 개방하고 2주가 지난 27일, 같은 장소엔 5마리가 전부였다. 모래톱이 사라지면서 자취를 감춘 ‘백할미새’도 돌아왔다. 지난 27일 공주보와 유구천이 만나는 합수부에서 수십 마리를 목격했다. 콘크리트 장벽이 강물의 흐름을 막은 뒤, 한 번도 본 적이 없는 새다. 흐르는 강에 사는 물고기도 돌아오고 있다. 이대로라면, 고인 물이 앗아간 모래지표종인 흰수마자와 꾸구리, 미호종개를 목격하는 날이 머지않을 것 같다. 하지만 아직은 붕어와 잉어, 가물치 등 정수성 어종이 물속을 장악하고 있다. 정수성 어종은 흐르지 않는 물에 서식하는 어류를 말한다. 정확한 데이터도 있다. 지난 2013년 환경부 국립환경과학원은 4대강 보 설치 전후의 수생태계 영향 평가를 발표했다. 조사결과에 따르면 2010년 2880마리가 관찰됐던 정수성 어종이 2012년 7435마리로 2.58배 증가했다. 수문 개방 2주, 금강에선 수상한 낌새가 이어지고 있다. [caption id="attachment_185982" align="aligncenter" width="640"] 물 밖으로 드러난 모래톱에 나타난 ‘백할미새’다. ⓒ 김종술[/caption]

주택보급율 105% – 그런데 왜 집값이 계속 오르지?

우리나라 가구당 주택보급율은 105%라거나 혹은 108%라고 하는 통계수치가 있다. 수치대로라면 주택이 초과 공급되고 있는 상황이고 경기도 동탄이나 충남 천안 등지에서 있는 미분양사태는 설명될지 모르지만 서울과 성남 등 서울 인접지역에서의 투기과열현상은 설명이 되지 않는다. 그리고 여기 다른 수치가 있다. 인구 1000명당 주택보급율이다. 이에 근거한다면 OECD 평균이 1,000명당 470채인데 비해 우리나라는 1,000명당 370채 정도라고 한다. (수치참조: 꿈의 주택정책을 찾아서) 두 근거는 우리나란 주택보급 현황에 대한 완전히 상반된 태도를 가지게 한다. 둘 중에 어디가 더 현실적일까?

우리나라 가구수 산정이 주민등록에 바탕을 두고 있다면 적어도 우리나라 인구의 14%를 차지하는 20대는 가구수에서 빠져있을 것이다. 이들은 지금 거의가 1인가구를 구성하고 있으며 독립된 주거공간을 필요로 하고 있다. 그래서 가구당 주택보급율에 문제가 있다고 생각하고 1,000명당 주택보급율을 따지게 되는 순간, 전체 수요의 10%가 부족하다는 계산이 나와 버린다. 1~2인을 섞어서 적어도 200~300만가구의 주택이 더 필요로 한다는 것이다. 어떤 통계수치가 맞나 맞지 않나를 말하려고 하는 것도 중요할 수 있지만 이쯤이면 적어도 하나는 확인하고 넘어가야 한다. 우리나라의 현재 주택시장은 수요억제 정책으로 문제를 해결할 수 없다.

강남 주택가격에 우리나라 전체 주택정책이 흔들리는 것도 문제가 있다. 강남 주택가의 상승은 제대로 된 보유세 도입(2채 이상 보유, 혹은 10억이상 주택에 대한 실거래가의 1%선)으로 – 정부의 의지에 달려 있겠지만 – 제어 가능할 수도 있다. 하지만 ‘그들만의 리그’ 아닐까? (모기지위기 사태 때도 맨하탄의 집값은 별로 흔들림이 없었다.) 강남 집값 상승으로 청년과 노년의 1인가구 생활이 어려워지는 것이 아니다. 즉, 전체 주택의 수요공급과는 일단 독립적이고 전체 나라의 주택정책이 강남리그를 중심타겟으로 한다면 곤란할 것이다.

정부는 최근까지만 해도 주택정책의 주된 방향을 수요억제 쪽으로 잡고 있었던 것 같다. 그리고 서울지역의 투기가 다시 불붙자 수도권 그린벨트 해제와 공공주택 20만호 주택 공급 등을 말하고 있지만 대증요법으로 이 문제를 해결하려는 시도는 이제 그만 두어야 한다. 즉 이번에는 공급을 늘리자, 그러면 되지 않나? 라고 하지 말고, 어떤 공급, 누구를 위한 주택을 얼마만큼 공급해야지 하는 기획이 있어야 하는 것 아닌가! 그래야 그 결과로서 어떤 시장, 어떤 모양을 가진 주거형태를 갖추게 될 것인가에 대해서도 생각을 할 수 있는 것이다.

주택은 복지 중에서도 가장 큰 부분이다. 생활비의 가장 큰 부분이자 일반 월급 노동자들이 저축하는 원인이다. 하지만 요즈음 청년들은 저축하지 않으려 한다. 돈이 모이면 아우디를 사고 싶어하고, 세계일주를 하려고 한다. 월급모아 집 사는 일은 비현실적이기 때문이다. 1억을 만들려면 매달 100만원씩 모아서 10년 걸리는데, 중산층 이상은 부모가 전세금으로 2~3억을 증여해 주니까 처음부터 돈 모아 집산다는 의욕이 없는 것이다. 정부와 지자체가 할 일은 수요억제 정책을 그만두고 적극적인 공급정책, 그것도 100% 임대주택 중심의 정책으로 전환해야 한다.

1인가구를 위한 임대주택 : 부담가능, 계층융합

청년들에게 소득의 20% 미만의 월세와 증거금 수준으로 낮은 보증금으로 평생 살 수도 있는 공간을 제공해야 한다. 문화, 사교, 건강도모, 취미 모임 등 공동체 구성이 가능한 공간, 교통이 편리하고 제반 노동, 사회, 교육 시설과 가까운 공간을 의미있는 수치가 될 때까지 제공해야 한다. ‘평생’ 살 수 있는 안정된 공간 (Affordable Housing), ‘공동체’ 구성이 가능한 공간, 빈민촌이라는 말을 듣지 않을 정도의 서비스가 제공되는 문화공간 (Social Mixing) – 이 모든 조건은 필수적인 것이다. 이를 위하여 정부가 재정을 동원해야 하는 공공임대보다는 협동조합이 참여하고 협동조합원이 입주하는 준공공, 협동조합 임대주택을 대대적으로 건설하는 것이 보다 효율적이다.

주택관련 정부정책은 보다 장기적인 계획 하에서 움직여야 한다. 향후 10년간, 전체주택 10~15%대까지 공공, 준공공 임대물량을 확충하도록 하는 마스트플랜을 작성하여야 한다. 반전세 중심의 임대는 제대로 된 임대가 아니다. 특히 서울에서 반전세 보증금을 고집하는 것은 계층적으로 중산층 이하의 제외를 의미한다. 서울과 서울인접지역에서는 청년과 노년을 위한 협동조합형 임대 주택을 대단위로 공급해야 한다. 역세권 등 교통이 편리한 지역에 청년들이 거주할 임대 공간을 공급하고 약간의 외곽을 중심으로 노년주택을 공급하는 방안을 생각하여야 한다. 안산, 화성과 같은 산업공단 주변으로 노동자를 위해 협동조합 주택을 지을 수 있도록 적극 지원해야 한다. 현행 8년, 10년간의 제한임대 후 분양하는 방식은 아예 없애야 한다. 협동조합이 소유권을 가질 수 있도록 지원함으로써 임대물량을 계속 유지할 수 있게 해야 한다. 현재 공공주택이 5%선 정도라고 할 때, 이에 보태서 협동조합 임대주택이 10% 정도만 보급된다면 시장의 규칙이 바뀔 것이다. 협동조합 임대주택은 노동자 주택, 청년주택, 중장년주택 등으로 가능하며 정부나 지자체의 토지지원, 기금지원으로 가능하다.

입주조건도 소득분위에 따르기 보다는 임대주택의 용도를 1~2인에 한정하여 적정한 크기(20~30m²)로 공급함으로써 사회계층적인 혼합을 유도하는 방향으로 진행되어야 한다. 협동조합 임대주택의 마련은 지방자치단체가 토지(임대)를 공급하고, 건설비용은 기금을 활용하는 것으로 가능하다. 입주대상 조합원의 최저보증금(1인당 1,000만원 정도)은 건설비용의 15~20%를 감당하기에 어렵지 않습니다. 협동조합 임대주택은 저리의 기금을 바탕으로 건설하되 30년 혹은 40년내에 토지와 주택건설비용, 이자와 원금을 모두 갚을 수 있는 포토폴리오를 구성하여 사업을 추진해야 한다.

 

협동조합 임대주택 : 주택시장에 새로운 룰을 도입하자

유럽의 스웨덴, 독일, 오스트리아 등에서는 협동조합 임대주택이 전체 주택시장의 각각 20%선 남짓 차지하고 있다. 우리나라는 현재 어디에서도 제대로 된 협동조합 임대주택이 없는 실정이다. 법적 제도적으로도 막아놓고 뉴스테이 등을 통해 민간주택업체들에게 무작정 퍼주었던 주는 혜택조차 접근 불가능하게 해 놓고 있다. 지자체와 공사 등은 토지를 임대해 주겠다고 하면서 시중가격의 2%의 지대를 부담하라고 한다. 2%면 사버려야 하는 것 아닌가? 더욱이 뉴스테이 경우는 조성원가로 토지를 제공하기도 했으면서.

정부가 100% 재정을 투입하여 짓는 공공주택들에서 여러 파열음들이 많이 나오고 있는 것은 사실 알고도 모른 채 하고 있다는 느낌도 있다. 실제 등록자가 살지 않는다든지, 혹은 오래되서 유지보수가 되지 않는다든지, 그리고 최근에는 공공주택답지 않게 너무 비싸서 자격요건에 맞는 사람이라고 입주했는데 수상하다고 여겨지는 사람들만 살고 있는 단지가 되었다라던지. 각각의 현상들은 정말 상이하고 상반되기까지 한 성격을 가진 것들일 수 있다. 그런데 이것들이 현재 우리나라 공공주택의 현실이다. (이 글이 공공주택의 문제점을 다루는 글이 아니라서 여기서는 이 정도로 넘어가자)

협동조합 주택은 민간이 짓고 유지하는 준공공주택이라서 일단 세금을 투입하지는 않는다. 정부나 지자체 재정으로 이자 보전을 해 주는 등 지원을 하기도 하지만 일단은 주택기금을 중심으로 사업하고 일부는 입주자가 부담하는 방식으로 진행된다. 공공주택이 시중주택가격의 5~60%선에서 공급된다면, 협동조합 임대주택이나 준공공주택은 7~80%선에서 공급된다. 그리고 지원자금인 기금은 주택기금 이외에도 사회공헌자금의 활용과 낙전(보험금, 자기앞수표, 통신사 포인트, 상품권 등)의 활용을 적극 도모할 수 있다. 협동조합 임대주택, 준공공주택 사업이 활성화 된다면, 주택도시기금은 더 이상 자가보유주택 지원이나 전세금 융자를 위해서 사용치 못하도록 할 필요가 있다. 공공임대, 준공공임대, 특히 순수한 임대주택의 건설사업을 위해서만 사용하도록 해야 할 것이다.

다시 말하지만 우리나라에는 협동조합 임대주택이 아직은 없다. 정부와 지자체, 많은 관련연구자들도 협동조합 임대주택에 대해서 모르지는 않는다고 생각한다. 그렇다면 왜 우리나라에서는 이러한 작업이 어려울까? 지금부터라도 답을 함께 찾아 가 보자.