공시가격 정상화, 다시 박원순 서울시장에게 묻는다
– 2012년 “시세 90% 이상 반영, 상가 빌딩·고가단독 등 검증하겠다” 답변
– 7년전 약속 지켰다면 땅값 상승 막고, 재벌 건물주 세금특혜도 개선
◦ 공시지가 제도는 토지공개념의 뿌리로서 1990년부터 매년 정부가 조사하여 발표하고 있습니다. 그러나 시세를 제대로 반영 못 하고 있습니다. 특히 2005년 보유세 강화와 함께 도입된 ‘주택공시가격’은 토지와 주택, 빌딩과 상가 등의 공시가격이 축소 조작되어 부동산 유형별 소유에 따른 불공평 과세까지 조장하고 있습니다.
◦ 경실련은 2011년 보궐선거로 당선된 박원순 서울시장에게 취임 직후인 2011년, 2012년 공시지가와 공시가격이 시세와 동떨어진 사실을 알렸습니다. 그리고 이 문제를 우선적으로 바로잡아 줄 것을 요구했습니다. 2012년 3월30일과 2012년 4월2일에는 ‘부동산 과표 정상화를 위한 서울시장 공개질의’란 제목으로 1)조작된 표준지 공시지가를 바로잡자, 2)조작된 개별지 공시지가를 바로잡자” 라는 공개질의서를 서면으로 서울시에 보냈습니다. (별첨 1)
◦ 2012년 4월 5일 서울시는 서면으로 1)서울시 공시지가 조사 및 현실화 추진내용을 시장에게 보고했고 2)국토부 등 관련기관을 방문 지가현실화를 요구했고 3)공시지가와 공시가격이 시세의 90% 수준이 되도록 서울시 내부 방침으로 정했고 4)개별공시지가 조사시 대규모 개발 사업용지 또는 고급단독주택부지 등에 대해 면밀한 지가조사와 더불어 감정평가사와 검증 실시하겠다. 라고 답변했습니다. 5) 또 자치구와 협의했다. 라고 밝혔습니다. (별첨 2)
◦ 2016년 국정감사 당시 서울시가 제출한 자료에서도 서울시가 1)2012년에 공시지가의 실거래가격대비 현실화율 90%이상을 목표로 하는 ‘개별공시지가 현실화 추진계획 방침’을 정했고, 2) 2015년에는 국토부에 점진적(3개년)으로 현실화율 70%를 추진해 지역간, 과세대상별 현실화율 균형성을 제고해야 한다고 건의했음을 확인할 수 있습니다. (별첨 3)
◦ 2014년 다시 당선된 박원순 서울시장은 취임이후 시세대비 공시지가와 공시가격을 비교하는 용역을 발주했고, 2015년 2월 서울연구원으로부터 용역결과 시세대비 50%미만이고 불평등하다는 연구 결과를 보고 받았습니다. (별첨 4)
◦ 그러나 2018년 지방선거에서 당선으로 3선이 된 박원순 서울시장은 2012년 개별공시지가 현실화 내부방침(시세의 90%이상 반영)과 달리 재임기간 7년이 넘도록 취임 초기의 약속인 조작 된 공시가격을 시정하기는커녕 계속 방치한 것으로 판단됩니다. 서울시의 내부 문건과 국토부의 자료 등을 살펴봐도 제도개선에 적극이지 않았습니다. 서울시 실무자가 국토부에 몇 차례 방문하거나 공문을 발송하는 등 소극적 대응이 전부였습니다. 2018년 서울 주택가격이 폭등하여 서울시장에 대한 책임이 거론 되던 때 국토부장관에게 “표준지 권한을 서울시에 넘겨라” 정도였습니다.
◦ 불평등한 공시지가는 경실련과 시민단체들이 2010년부터 지속적으로 개선을 요구했고 2016년부터 2017년과 2018년 국정감사에서도 반복적으로 지적을 받았습니다. 그때마다 서울시장은 검토하겠다, 개선하겠다. 발언했고, 2018년 국정감사에서도 지자체가 표준지 공시지가 결정에 참여할 수 있도록 하길 바란다고 밝혔습니다. 최근에도 축소 조작된 공시가격이 심각한 사회문제로 제기되고 있습니다. 하지만 서울시장의 적극적인 노력은 보이지 않습니다.
◦ 경실련이 2018년 분석 발표한 자료에 따르면 서울아파트의 공시가격은 시세의 60-70% 평균 68%였고, 공시지가는 시세의 38% 수준이었습니다. 대로변 상가 업무빌딩, 토지 역시 시세의 30-40% 수준입니다. 고가주택의 공시가격은 30-50%, 평균 시세의 40%수준이었습니다.
◦ 이처럼 서울시에 있는 재벌사옥 등 건물들의 공시가격 시세반영률은 아파트를 소유한 개인보다 낮습니다. 재벌 대기업 등 법인들이 소유한 상업업무 빌딩의 보유세율은 최고 0.7%로 2%인 개인 최고세율의 30% 수준입니다. 과세기준인 공시가격도 아파트 보유자는 70%수준인데 반해 재벌 빌딩과 백화점 등은 40% 수준입니다. 이런 불공정한 공시가격과 세율 등의 비정상적인 과세체계가 재벌과 건물주 등의 부동산 투기를 조장하고 자산격차를 더욱 심화시키고 있습니다.
◦ 중앙정부는 지난주에 2019년 아파트 공시가격을 발표했고 아파트의 시세반영률은 평균 68.1%, 단독주택은 53%, 토지 공시지가는 64.8%라고 발표했습니다. 정부 발표에서도 15%의 차이가 보입니다. 그러나 경실련 조사결과 재벌빌딩 및 단독주택, 토지 등의 시세반영률은 40% 수준으로 정부 발표와 22% 차이납니다. 서울은 면적기준 전국의 1%이지만 땅값비중은 공시지가 기준 30%를 넘습니다. 따라서 서울시가 자체적으로 표준지에 대한 시세반영률 검증을 통해 부동산으로 인한 불평등이 얼마나 심각한지 시민들에게 알려주어야 합니다.
◦ 경실련은 공시가격제도 개선 관련해 2012년, 2015년에 수립한 서울시 내부방침에 대한 서울시장의 의지를 듣고 싶습니다. 불평등한 세금부과 기준으로 인해 200만 공동주택 보유 서울시민들이 지난 14년간 세금을 재벌보다 많이 부담했습니다. 불평등한 공시가격에 대한 문제를 2012년과 2014년 서울시와 전문가의 자체 검증과 서울시 주도의 용역 결과 보고 등을 통해 알고 있었음에도 시정하지 못한 이유를 답변 해주시기 바랍니다. 그리고 불평등한 과세체계 등을 시정 할 의지가 있는지와 구체적 개선계획을 파악하고자 합니다. 박원순 서울시장은 시민운동가 출신으로 서울시민들은 불공정 과세와 불평등 해소에 앞장서기를 간절히 바라고 있습니다. 성실하게 서면답변 해주시기 바랍니다.
1. 박원순 서울시장 취임 후 경실련은 2011년 12월부터 2012년 3월 서울시에 개선을 요구했습니다. 2012년 3월30일과 2012년 4월2일 경실련은 ‘부동산 과표 정상화를 위한 서울시장 공개질의’ 란 제목에 “조작된 표준지 공시지가를 바로잡자” 라는 공개질의(별첨1)를 했습니다. 조작된 공시지가 공시가격의 문제와 이로 인해 발생하는 불평등한 과세에 대해 서울시장에게 알렸고, 즉시 시세의 90% 수준으로 시정하겠다는 서울시장의 답변을 받았습니다(별첨2).
2. 서울시는 현실화율이 반영되도록 개별공시지가 산정 시 대규모 상가업무용 토지, 고급단독주택부지 등에 대해 면밀히 지가를 조사하고 감정평가사와 검증하겠다. 라고 밝혔습니다.
3. 하지만 서울시가 국감자료와 홈페이지 등을 통해 공개한 자료를 보면 서울시의 노력은 국토부에 현실화율 제고요청 공문 발송에 국한되어 있습니다. 공시지가 및 공시가격 검증도 제대로 이루어졌는지, 매년 의례적으로 해왔던 형식적 검증으로 일관했는지 알 수 없습니다.
가. 지난 2012년 2월, 서울시는 「개별공시지가 현실화 추진계획 방침」을 통해 실거래가격 대비 지가 현실화비율을 90%이상으로 높일 수 있도록 내부결정한 후에 국토부에 의견을 개진한바 있습니다. 공시지가의 시세반영률이 90%이상이어야 한다는 입장은 아직 변화가 없으십니까?
나. 현실화 추진계획 방침에는 ‘개별공시지가 조사 시 역세권 대규모 필지, 고급단독주택부지 등 면밀한 지가조사와 감정평가사 검증실시’가 포함되어 있습니다. 서울시가 2012년 5월 작성한 ‘개별공시지가 공정성 제고방안 검토’ 자료에도 2011년 기준 서울시 개별공시지가의 57%인 53만 필지를 6억원의 예산을 투입하여 검증했음을 알 수 있습니다.(별첨5) 공시지가 등에 대한 검증은 이후에도 매년 이루어졌습니까? 연도별 결과를 공개할 의향이 있습니까?
다. 지난 7년 동안 시세반영률 90% 서울시의 목표를 달성하지 못한 주요원인이 무엇입니까?
라. 언론보도에 따르면 2018년 서울시는 중앙정부 국토부장관에게 표준지와 표준단독주택의 조사권을 지방자치단체로 이양해 달라고 요구한 바 있습니다. 이 요구에 대한 중앙정부의 답변은 무엇입니까?
마. 공시지가제도가 도입 된지 30년 그리고 공시가격제도 도입 이후 14년이 지났습니다. 그러나 중앙정부는 표준지의 가격 산정과정 등 세부내용을 공개하지 않고 있습니다. 경실련은 표준지의 공시지가 산정과정 등을 투명하게 공개하지 않는 이유가 국토부와 한국감정원, 감정평가사 등이 밀실에서 시세 등을 조작한 사실이 밝혀 질 것을 우려하기 때문으로 판단합니다. 만일 표준지의 가격 조사와 평가 등의 결정권이 지방정부에 이양된다면, 가격 평가와 산정 등의 근거와 자료를 투명하게 공개할 의향이 있습니까?
바. 2012년 이후 계속해서 중앙정부에 시세반영률을 90%수준으로 높일 수 있도록 협조만 요청했을 뿐 더 적극적인 노력을 하지 않은 이유가 무엇인지요? 서울시가 현실화를 위한 자체 지침을 마련하여 각 자치구와 함께 주도적으로 표준지 공시지가와 표준주택 공시가격을 검증하고 결과를 투명하게 공개할 의향이 있습니까?
사. 박원순 시장 취임 이후부터 2012년까지 이명박 정부, 2013년부터 박근혜 정부 2017년 문재인정부로 바뀌었습니다. 2017년 이전엔 야당 서울시장이라서 정책협의와 정책 반영이 안된 것이라면, 여당 서울시장이 된 2017년 이후에도 서울시 정책 제안과 요구가 반영되지 못하는 이유는 무엇입니까?
경실련은 오늘 낮게 조작되어 불평등한 공시가격과 재벌 건물주 등 부동산부자 세금특혜와 관련해서 박원순 서울시장의 개선의지와 실천계획에 대해 공개질의 한다. 지난 2012년 공시가격 개선에 대한 공개질의 이후 7년만에 다시 묻는 공개질의이다. 당시 서울시는 서면답변을 통해 1)공시가격 시세반영률을 90% 이상으로 현실화하고, 2) 대규모 상가업무빌딩, 고가단독주택 등에 대한 지속적인 공시가격 검증을 통해 개선해가겠다고 답변했다.
하지만 박원순 시장 임기 7년 동안 시민과의 약속은 제대로 이행되지 않았고 불공정 과세기준에 의한 상위1% 부자와 재벌의 세금특혜도 해소되지 않았다. 서울시는 자체 조사 결과 실거래 된 주택의 공시가격 현실화 비율이 40%정도에 불과하다는 사실을 알고 있음에도 불구하고 공시가격 개선이 국토부 권한이라는 이유로 국토부에 공시가격 현실화율 제고요청 공문만 몇 차례 발송했다.
고가주택은 십수년간 집값(공시가격)이 땅값(공시지가)보다 낮게 조작되어 결정되었지만 서울시는 개선은커녕 파악조차 못한 것으로 보인다. 7년 전 박원순 시장은 중개업소 등을 방문하여 실제 거래금액과 호가 등을 조사, 공시지가 산정시 가격산정 자료로 활용하고, 대규모 상가업무용 토지 등 전 필지의 감정평가사 검증을 제도화하는 등의 개별공시지가 현실화 추진방안을 마련했다.
만일 7년전의 약속이 이행됐더라면 재벌과 건물주, 부동산부자에 대한 세금 특혜도 해소되고, 서울 집값과 땅값 안정에 기여했을 것이다.
2019년에도 국토부는 낮게 조작된 공시지가와 공시가격을 발표했다. 시세반영률도 공시지가 64.8%, 단독주택 공시가격 53.1%라고 밝혔지만 자료를 공개하지 않고 있다. 경실련 조사결과는 땅값과 집값 모두 시세의 40% 수준으로 크게 차이나는 것으로 파악된다. 경실련은 반복적으로 정부에 산정근거를 공개토록 요구하고 있다. 그러나 정부는 산정근거를 공개하지 않아 공시가격에 대한 불신을 키우고 있다. 불평등한 과세기준에 대해 시민과 언론이 앞장서 개선을 요구하지만 약속했던 박원순 서울시장은 침묵하고 대안도 제시하지 못하고 있다.
불평등한 과세기준으로 서울시내 200만 아파트 소유자들은 백억원대 고가주택 소유자, 수천억대 빌딩과 수조원대 토지 등을 보유한 재벌보다 14년 동안 2배 많은 세금을 부담해왔다. 세율은 3배, 과표는 2배가 차이난다. 결국 이런 사실을 알고 있는 재벌, 다주택자, 건물주 등은 손쉬운 부동산투기로 부를 늘리는 반면 무주택서민과 청년들은 땅값상승, 불평등 심화로 고통 받고 있다. 천만 서울시민은 약속을 지키지 않은 서울시장으로 인해 고통을 받고 있다. 불평등을 조장하는 과세기준을 방치하면 안된다. 다시 한번 시민의 질의에 성실한 답변을 요청한다.
