문재인 정부의 8.2 부동산 대책 등에도 불구하고 서울 아파트값, 그 중에서도 강남(강남구, 서초구, 송파구) 아파트값이 뛰는 원인에 대해 자칭 타칭의 전문가들이 하는 설명 중 내가 정말 어처구니 없다고 여기는 건 ‘강남을 대체할 만한 곳이 없어서’와 ‘돈 있는 사람들이 다주택자 양도세 중과 등을 피하기 위해 똘똘한 집 한채만 보유하려 하는데 대한민국에서 가장 똘똘한 집이 강남 아파트다’라는 견강부회다.

강남대체재 부재 운운 하는 말은 도통 이치에 닿지 않는다. 그럼 글로벌금융위기 이후 최경환이 LTV 및 DTI를 풀고 재건축규제를 형해화 하기 전인 2014년 가을까진 강남을 대체할 만한 곳이 있어서, 혹은 강남에 공급이 넘쳐서 강남 아파트값이 맥을 못 췄다는 말인가?

똘똘한 강남 아파트 한채 보유 운운하는 소리도 터무니 없긴 마찬가지다. 이미 강남에 아파트를 소유하고 있다면 모를까 문 정부가 부동산을 바짝 조이는 이 판국에 왜 굳이 똘똘한 집 한채를 남기겠다고 가격이 오르고 있는 강남 아파트를 추격매수한단 말인가?

강남대체재 부재 혹은 똘똘한 강남 아파트 한채 보유 같은 견강부회보단, 2014년 이후의 강남 아파트 가격 폭등의 원인은 부동산 경기 활성화에 올인하며 시민들의 투기심리를 부추기기 위해 안간힘 썼던 이명박근혜의 누적된 노력과 빚내 집 살 것을 강권했던 최경환의 만행이 결합해 시장참여자들을 강남아파트값이 계속 폭등할 거라는 비이성적 낙관과 자기실현적 예언에 빠지게 만든 것이라고 보는 것이 한결 합리적이다.

기실 서울과 수도권의 주택시장은 2008년 금융위기 이후 2014년 가을무렵까지 하락 내지 침체를 겪었지만, 상대적으로 규제가 약한데다 가격도 싼(물론 대구 같은 경우 수급 불균형 측면도 일부 작용했다), 그래서 기대수익률이 높은 대구나 부산이나 광주 같은 지역들은 2010년 이후 투기광풍이 불었고 가격도 폭등했다. 심지어 대구 수성구 같은 경우 아파트 평당 평균 매매가가 2천만원을 돌파하기도 했다.

즉 2010년 무렵부터 비교적 근년까지 시장의 유휴자금이 돈 되는 곳을 찾아 대구, 부산, 광주를 훓은 후 2014년 무렵부터 서울과 수도권으로 집결했다고 해석하는 것이 온당할 것이다. 물론 투기세력과 유휴자금이 강남과 서울 그리고 수도권에 들어가야겠다고 결심하게 만든 직접적인 계기는 초이노믹스였다.

그렇다면 문재인 정부가 역대 가장 강력한 부동산 대책 중 하나로 평가받는 8.2부동산대책을 내놓는 등 투기 억제에 노력하고 있는데도 불구하고 강남과 서울(부산 집값이 하락하는 등 지방의 집값은 완연한 진정세를 보이고 있다)의 아파트 가격은 왜 수그러들지 않는 것일까?

대략 두 가지 이유가 있는 것 같다. 하나는 투기 자체가 가지는 내적 메커니즘이랄까 관성 같은 것인데, 참여정부 때 신물나게 경험했듯 투기심리는 한번 불이 붙으면 어지간한 정책들로는 진정 시키기가 매우 어려운 속성을 지닌다.

투기가 시작되고 가격이 올라가기 시작하면 어느 순간부턴 가격이 계속 우상향할 것만 같고, 삽시간에 투기심리가 전염돼 너도 나도 시장에 뛰어들 궁리만 하게 되는 것이다. 투기라는 불은 연료가 떨어질 때까지 타는 경향이 강한데 연료가 얼마나 남았는지는 아무도 모른다.

다른 하나는 문재인 정부가 시장상황을 좀 안이하게 본 게 아닌가 싶다. 대통령선거 공약에 보유세 강화가 슬그머니 묻힌 것, 취임 초 불로소득과 투기를 용납하지 않겠다고 천명하지 않은 것, 8.2대책 같은 종합대책이 취임 후 3개월 지나서 나온데다 보유세 강화 로드맵이 빠진 것, 아직까지도 보유세를 참여정부 수준으로라도 올리겠다는 로드맵을 발표하지 않은 것 등이 시장참여자들에게 잘못된 시그널을 준 듯 싶다.

불은 이명박과 박근혜와 최경환이 내고, 문재인 정부는 소방수 노릇을 하고 있는 현실이 답답하고 화가 나는 게 사실이다. 하지만 어쩌랴. 그것이 문재인 정부의 운명이고 숙제인 것을.

지난 주 눈길을 끄는 부동산 관련 기사는 두 개였다. 서울 아파트 가격이 8·2 부동산 대책 발표 이후 가장 큰 폭으로 상승했다는 기사가 하나고, 다른 하나는 문재인 정부 들어서도 가구의 실질소득 하락세는 계속되고 있는데 그나마 +를 기록한 명목소득도 부동산 등 재산소득의 폭증 때문이라는 기사다.

한국감정원의 23일 발표에 따르면 지난 20일 조사 기준 서울지역의 주간 아파트 가격은 0.18% 상승한 것으로 나타났는데, 이는 8·2 대책 발표 이후 최대폭 상승이다. 이번 상승은 송파구(0.13%→ 0.45%), 강남구(0.22%→0.31%), 서초구(0.10%→0.15%), 강동구(0.05%→0.15%) 등 이른바 강남벨트가 견인했다. 물론 거래량 자체가 급락한 상태라 큰 의미를 부여하는 것이 과도할 수도 있지만, 정부가 8·2 대책 이후 가계부채종합대책을 발표해 부동산담보대출을 적극적으로 관리하겠다고 천명하고 대책 중 일부는 시행하고 있음에도 불구하고 서울 집값이 확 잡히지 않는 현상은 가볍게 볼 일이 아니다.

재산소득 증가 대부분 부동산 폭등  때문

서울 집값이 상승세를 이어가면 당연히 부동산 부자들의 소득이 늘어나게 마련이다. 통계청의 23일 발표에 따르면 지난 3분기 월평균 가구소득(전국·명목 기준)은 453만7천192원으로 1년 전보다 2.1% 증가한 것으로 나타났다. 명목소득이 이럴 뿐 물가상승률을 감안한 실질소득은 8분기 연속 감소 상태다. 주목할 대목은 명목소득의 증가도 재산소득에 압도적으로 의존하고 있다는 점이다. 통계청에 따르면 재산소득은 무려 34.4%나 폭증한 반면 사업소득과 근로소득은 6.2%와 1.6%증가에 머물렀다. 재산소득의 폭증은 부동산과 주식 폭등에 기인한 것인데, 부동산과 주식을 소유한 사람들은 대부분 소득 상위 20%에 포진해 있다. 자산가격의 대폭등은 부자들의 지갑만 두둑하게 만들고 있는 것이다.

부동산이 양극화의 근본원인인 건 대한민국만의 현실이 아니다. 영국의 경우는 대한민국보다 더 심하다. 사람 중심의 새로운 경제건설을 추구하는 3인(조시 라이언-콜린스, 토비 로이드, 로리 맥팔렌)의 영국 경제학자들이 함께 쓴 <땅과 집값의 경제학>(원제 Rethinking the Economics of Land and Housing, 2017)은 부동산이 삶의 경계를 가르는 구분선임을 명확히 보여준다.

<땅과 집값의 경제학>을 요약하면 대략 다음과 같다.

‘대체불가능하고 가치는 증가하는 땅이라는 재화가 사유화되고, 토지사유제 하에서 발생하는 지대를 지주가 독점하면서 많은 문제가 발생했는데, 20세기말 경제사회적 활로를 찾지 못한 정부와 시민들이 부동산(땅과 주택)가격의 상승에서 경제사회적 출구를 찾았고, 그런 집단적 움직임이 은행의 주택담보대출 및 이에 기반한 금융증권화와 맞물리면서 부동산 가격이 천정부지로 상승했다. 그리고 이젠 주요 선진국에서 어디에, 어떤 유형의 부동산을 소유하고 있는지가 부의 결정적인 척도가 되었고 불평등의 가장 주요한 요인이 되었다.’

국토보유세 3종 세트 도입해야

주거 자본주의의 폐해를 적나라하게 묘사한 저자들은 땅과 집이 야기하는 불평등을 해소하기 위한 방법들을 자세히 제시하고 있다. 땅과 부동산의 소유 형태를 다양하게 하는 방법(토지의 공적소유, 토지의 강제수용, 사유지 투자와 핸드 풀링, 지역공동체의 토지소유와 비시장 모형들), 조세제도 개혁(토지세와 재산세 증세), 대출과 관련된 금융시스템 개혁(금융 규제와 신용규제 제도 시행, 은행부문의 구조 개혁 시도, 정부주택과 주택투자은행 증가, 은행부채 금융의 대체수단 마련), 다양한 주택 보유형태의 구축(차별화된 보유형태의 시행, 판매가치률 제한, 저비용 임대주택 보급), 개발계획 시스템의 개혁, 경제이론과 국민계정의 변화 시도(경제이론에 땅의 역할을 포함, 국민계정에 땅을 포함, 공공부문 부채의 측정)등이 그것이다.

다행히도 대한민국에는 부동산 문제의 근본원인이라 할 지대를 경제에 충격을 덜 주는 방식으로 공적으로 환수하는 방법에 대한 정책대안들이 이미 제출된 상태다. 그 중 대표적인 것이 김윤상 명예교수가 제안한 지대이자차액세(지대 중에서 매입지가의 원리금을 초과하는 부분만 세금으로 환수하는 방안)과 전강수 교수 등이 제안한 국토보유세 3종 세트(종부세를 폐지하고 국토보유세라는 세목을 신설하는 것으로, 국토보유세는 토지에만 보유세를 누진적으로 부과하며, 징수된 보유세는 전 국민에게 토지배당 형식으로 지급한다. 지급의 형식은 현금이 아니라 지역상품권이나 지역화폐다)방안이다. 문재인 정부의 정책당국자들이 지대이자차액세 및 국토보유세 3종 세트를 정책에 반영한다면 대한민국은 부동산 공화국과 작별하는 첫 걸음을 힘차게 내딛게 될 것이다.

[기획연재] 아파트는 OO이다? : ② 향수 – 주공 아파트키드의 기억

#1. 1990년대의 기억

열한 살 때 담임선생님은 자칭 시인이었다.
“안타깝지만 이 삭막한 시멘트 도시에서 자라는 너희들은 시골 아이들의 감수성을 절대 이길 수 없어.”
이 이야기가 왜 나왔는지, 선생님의 이름이 무엇인지 기억나지 않지만, 어쩐지 수염 자국 난 얼굴이 우리의 가능성을 단언하는 장면은 생생히 기억에 남고 말았다.

내가 자란 노원구 상계주공아파트는 LH공사가 1980년대 말 시공한 총 4만 세대가 넘는 대규모 아파트단지다. 과연 시멘트 도시라고 할 만한 곳으로 여기 살면 다른 유형의 집을 볼 일이 없다. 그래도 어린이에게는 충분히 큰 세계여서 여러 모험의 공간이 있었다. 날씨가 좋은 날에는 제일 높은 25층 아파트의 꼭대기에 오르고, 비가 올 땐 철제 놀이터 지붕 밑에서 중학생 언니들이 낙서해놓은 괴담을 읽었다.
내가 가장 좋아한 공간은 단지 한 가운데에 있는 근린공원이었다. 3월이면 산수유와 진달래, 뒤이어 화사한 목련과 벚꽃이 피고, 5월이 지나면 라일락과 자귀나무 향기가 진하게 풍겨 계절을 볼 수 있었다. 여름에는 덩굴장미가 단지 곳곳에서 발견되었고, 가을 등굣길엔 낙엽이 축축하게 젖어 흙이 되어가는 냄새가 났다.
공원의 자연은 진짜가 아닐까? 아파트 우정은 골목 우정에 비할 바 아닐까? 그러거나 말거나 이렇게 추억이 켜켜이 쌓이는 바람에 나는 흰 아파트 벽에 노을빛이 드는 모습을 보면 마음이 짠해지는 아파트 감수성의 사람이 되고 말았다. 다른 감수성에 비해 부족한 감수성인지는 알 수 없지만.

#2. 2000년대의 기억

“서울 애들은 좀 깍쟁이야. 나 전학 온 날 어디 사느냐고 물어보더니, 거기는 그래도 집값이 괜찮은 편이라는 거야. 무슨 그런 말을 해?”
원주에서 전학 온 친구가 말했다. ‘작년 너희 반 아이들이 조금 이상했던 것 같다’는 말로 얼버무리는데 이상한 기분이 들었다. 내가 사는 곳에 그런 의미가 있었던가.
이후 관련된 말들이 눈에 들어오기 시작했다. 동네 미용실 여성잡지 표지에서 ‘교육특구 대치동, 목동, 상계동’이라는 문구를 발견했다. 스캔들이 잦았던 양호선생님의 새로운 꼬리표는 ‘이 동네’ 살면서 ‘벤츠’를 몬다는 것이었다. 결정적으로 대다수 친구들이 졸업만 기다렸다는 듯 이사해버렸다. 강남이나 신도시 혹은 뉴타운으로.

아빠는 종종 포털사이트의 부동산 섹션에서 가상의 집 쇼핑을 했다. “이 집을 팔고 부암동으로 가면 어떨까? 광화문 교보문고까지 15분이면 가고.” 엄마는 코웃음을 쳤다. “아이고 그 동네는 차 없으면 안 되네. 그리고 주택 살면 손이 얼마나 많이 가는데 당신처럼 게으른 사람이 어떻게 살아.” “나도 하려면 하지 왜…”
하지만 그게 다였다. 부동산에 연락하는 일은 없었다. 일상생활에 이 동네는 충분했다. 걸어갈 수 있는 지하철역도 두 개나 있고, 노지였던 개천은 공원으로 탈바꿈했고, 도서관과 스포츠센터도 가까웠다. 아이를 둔 신혼부부들이 꾸준히 둥지를 트는 덕분인지 세태와 상관없이 언제나 활기찬 분위기. 세계 금융위기의 공기 속에서 대학을 다녔던 나는 등하굣길에 이 익숙한 아파트단지의 일상에서 특별함을 느끼곤 했다. 그건 어쩌면 이 삶이 내 것은 아니리라는 예감이었을지도 모른다.

#3. 2010년대의 돌아봄

삼십 년간 우리 가족의 보금자리였던 이 아파트를 분양받은 건 돌아가신 외할머니다. 1929년생인 외할머니는 열한 남매 중 첫째였는데, 미국여행을 다녀온 여동생들에게 놀림을 받고는 씩씩대며 열 살짜리 손녀딸에게 “할머니 영어 가르쳐줘라. 미국가게.” 같은 말씀을 하는 천진한 분이었다. 이 집을 살 때도 자매들 사이에서 어떤 경쟁이 있었던 모양인데, 분당은 다른 여동생이 먼저 사서 흉내 내는 것 같아 싫고, 목동은 쓰레기 매립지 근처라 맘에 안 들어서 상계동을 택하셨다나.

누군가에게는 실패담이겠지만 나는 할머니가 참 잘하셨다고 생각한다. 부모님이 일생을 삶의 가치에 집중하며 살아올 수 있었던 까닭이 ‘부동산’이 아닌 ‘집’에 살았기 때문이라는 걸 잘 알고 있어서다. 다른 곳에 살았다면 요동치는 집값에 쉽게 휘둘렸을 것이다. 그렇게 살아온 결과가 눈에 보이진 않지만, 지난 수년간 세계가 절망적으로 보이는 순간에도 삶이 증오스럽지는 않았던 내 마음이 그 증거라고 믿는다. 그리고 나의 이 믿음은, 은퇴를 앞둔 부모님에게 어쩔 수 없이 밀려오는 후회를 막는 방파제가 됐다.

#4. 남은 것들

우리는 더 이상 그 집에 살지 않는다. 나는 4년 전 독립했고, 은퇴하신 부모님은 가까운 곳의 연립주택으로 평수를 좁혀 이사했다. 아마 우리가 다시 아파트로 돌아갈 일은 없을 것 같다. 3대가 어울려 살 수 있는, 서민을 위한 아파트. 그것은 지향점이라기보단 향수다. 게다가 그 삶이 꼭 좋기만 했던 것도 아니다. 아이들 전교등수에 대한 대화에 끼고 싶지 않았던 엄마는 동네에서 평생 친구를 사귀지 못했다.

얼마 전에는 상계주공 8단지가 주변 단지 중 처음으로 재개발에 들어간다는 이야기를 들었다. 그다음은 아마 내가 좋아하는 전나무(지금은 이미 베어졌다)와 목련나무가 있던 5단지일 거란 이야기도. 돌아갈 생각이 없는데도 살아온 시간의 무게만큼 마음이 내려앉았다. 발 디딜 기억 없이 사는 사람들의 도시에는, 마을공동체 이전에 회한의 공동체 같은 것이 필요한 게 아닐까 하는 생각이 들었다.

– 글 : 백희원 | 시민상상센터 연구원 · [email protected]

[기획연재] 아파트는 OO이다? : ① 엄마의 평생소원, 아파트에 사는 것

올여름, 30년 가까이 살았던 동네를 떠났다. 내가 어렸을 적부터 엄마는 ‘아파트에 살고 싶다’는 말을 노랫말처럼 내뱉으시곤 했다. 그리고 30년 만에 그 꿈을 이루셨다.

아파트에 살면 시설에 문제가 생겼을 때 경비실에 연락하면 된다. 일반주택에서 집 한 편에 쌓아뒀다 요일에 맞춰 내어놓아야 하는 쓰레기도, 아파트는 원하는 때에 정해진 장소에만 가져다 두면 된다. 주차도 편하다. 내 구역이니 네 구역이니 언성 높일 필요 없이 세대별로 정해진 곳에 차를 대면 된다. 이런 편의성은 누군가와 귀찮게 혹은 불편하게 부딪혀야 하는 일을 줄였다. 정해진 규칙만 잘 지키면 될 일이다.

엄마가 아파트를 고집하신 이유다. 하지만 또 하나의 이유가 있었다.
“어디 아파트는 얼마 정도 한다더라. 그 동네 집값이 다 올라서 옆 동네에도 영향을 주나 봐. 그러니 더 늙기 전에 지금 사!”
모임에 다녀오면 엄마의 아파트앓이는 더 심해졌다. 어디 아파트 가격이 좋고, 어느 지역 아파트 시세가 오를 것이라는 정보가 빠지지 않는 대화 소재가 되었던 것이다. 아파트에 살지 않는다는 이유로 엄마는 이유 모를 박탈감을 느끼고 계셨다.
사실 돌이켜보면 엄마만의 이야기가 아니다. 어느 아파트에 사냐는 친구들의 흔한 질문에 난 할 말이 없었다. 아파트에 살아본 적이 없는 내가 답할 수 있는 질문이 아니었다. 나 역시 엄마와 같은 박탈감을 느꼈다. ‘아파트에 사는 것 = 부유하다’라고 생각했기 때문이다.

‘중산층이 사는 곳 = 아파트’ 공식은 미디어를 통해 끊임없이 양산되었다. 사람들은 어떤 아파트에 사는지를 드러내며 사회적 인정을 갈망하고 있다. 어떤 브랜드 아파트에 사는지, 분양받은 아파트의 시세가 어떻게 되는지, 더 나아가 그런 아파트를 몇 채나 소유하고 있는지 공공연하게 이야기한다. 우리 엄마의 평생소원, 즉 아파트에서 살고 싶다는 것은 욕망이라고 표현하기조차 소박하다. 아파트 시세차익을 통한 재산 증식과 투자마저 보편적인 상식으로 통하기 때문이다.

친구의 꿈, 아이가 입학하기 전에 아파트로 이사하는 것

얼마 전에는 결혼한 친구를 만났다. 신축 빌라에 살고 있는데, 부지런히 돈을 벌어서 건너편 아파트로 이사하는 것이 향후 5년 목표라고 했다. 계획도 꽤 구체적이었다. 현재 주거비와 저축예금, 일정 비율의 대출이면 가능하다고 자신 있게 이야기했다. 그리고 한 마디 덧붙였다. “아이 학교 가기 전에는 무조건 아파트로 가야지. 무시당하면 안 되잖아.” 집이라는 공간에서 어떻게 살고 싶은지는 고민하지 않는 듯했다. 어떻게 하면 사회가 규정한 정답과 기준에 맞춰 살 것인지에 집중했다. 그렇지 않으면 도태된다고 생각했다. 그래서 친구는 태어날 아이의 출발선이 고급 브랜드 아파트이기를 희망했다.

친구의 이야기가 씁쓸하면서도 한편으로는 이해가 됐다. 한국에서 아파트는 투자, 상품화의 맥락에서 발전해왔기 때문이다. 또한 브랜드화, 고급 이미지화되어 점점 더 상품에 가까워졌다. 거주 공간, 장소로서 일상은 누구도 고려하지 않았다.
분양이냐 임대냐, 아파트에 사느냐 살지 않느냐의 프레임은 어떤 브랜드 아파트에 사는지 까지 확장되었다. TV를 켜면 쏟아지는 아파트 광고는 ‘OO아파트에 살면 나의 가치가 올라갈 것이다’라는 이미지를 양산한다.
고급 브랜드 아파트에 사는 사람들은 자신들만의 집단과 문화를 만든다. 새로운 아비투스*로서 취향 계급을 형성하는 것이다. 사람들은 자본과 미디어가 만든 프레임에 순응하며 새로운 집단성을 만들어내고, 그곳에 소속되기 위해 부단히 애쓰며 산다. 수동적인 삶에 대한 문제의식은 존재하지 않는다.

단조롭고 경직된 공간 구조, 단지를 경계로 내부로만 향하는 아파트의 공간 구성은 그곳에 사는 개인의 일상을 반영하기에 한계가 있다. 그런데도 사람들은, 사회계층적 구분짓기 프레임으로 덧씌워진 아파트라는 하나의 푯대를 향해 달려가기 바쁘다. 어떻게 하면 그 집단에 속할 수 있을지만 중요할 뿐 자신의 일상과 삶에 관한 고민은 없다. 사회에서 인정하는 집단에 속하는 것만이 잘 사는 것이라고 부추기는 사람들, 돈이 생기면 아파트 한 채 사는 것이 상식이 된 사회, 어디서부터 잘못된 것일까?

일상의 회복을 위하여

희망제작소 입사 후, 줄곧 나는 ‘행복한 아파트공동체 만들기’ 사업에 참여하고 있다. 도시, 특히 아파트에서 ‘공동체’를 이야기하기 시작한 것은 ‘응답하라 1988’과 같은 과거를 그리워하기 때문이 아니다. 사회가 제시한 프레임에 순응하며 사는 수동적인 삶을 주체적 삶으로 전환하기 위해서이다. 지금까지 누군가 만들어 놓은 틀에 맞춰 사는 것만이 옳다고 믿어온 모습에 대한 성찰이 필요하다. 어떻게 하면 주체적으로 나의 삶과 일상을 꾸려나갈 수 있을지 고민해야 한다. 지금 우리가 딛고 서 있는 삶의 공간에서부터 시작해야 한다.

30년을 살았던 동네에도 재개발 바람이 불고 있다. 높은 언덕을 따라 아파트가 만들어지고 있고, 더 지어질 계획이란다. 재개발하면 돈을 준다는 데도 동네 할매들은 꼼짝하지 않는다. 늘그막에 무슨 돈이 필요하겠냐며, 옆집 할매랑 오순도순 살다 가면 그만이란다. 할매는 돈 몇 푼보다 옆집 할매와 헤어지지 않는 것이 더 중요함을 안다. 옆집 할매 덕분에 자신의 일상이 풍요롭기 때문이다. 할매에게 응원을 보낸다.

– 글 : 안수정 | 시민상상센터 연구원 · [email protected]

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* 이 글은 아래 자료를 참고하여 작성되었습니다.
1) 박철수 ‘아파트문화사’(살림출판사, 2013)
2) 권현아, 백진 ‘사회적 계층화에 기반을 둔 아파트 브랜드의 주거 상품화에 관한 연구’(대한건축학회 논문집, 2013)

[ 김포 환경 피해 주민과 함께하는 희망만들기 ] 

‘김포 환경 피해 주민과 함께 하는 희망만들기’는 환경과 주민의 권리를 알아보고 김포 지역 환경피해의 대안을 마련함과 동시에 국내외 사례를 바탕으로 주민 의견을 반영한 지역 조례안을 만들고 제안합니다.

<1강>  법률 속 주민의 권리

- 환경권,  알권리, 건강권 -

박창신 변호사 (법무법인 창조)

지난 8월 20일 저녁 7시 김포 거물대1리 마을회관에서 김포 환경 피해 주민과 함께하는 희망 만들기의 일환으로 첫 번째 주민교육이 진행되었습니다. 이번 시간은 “법률 속 주민의 권리”를 주제로 한 박창신 변호사님의 강의로 진행되었습니다.

민원을 넣을까, 법원에 갈까?

환경피해를 입었을 경우, 법적으로 어떤 절차를 진행할 수 있는지에 대한 설명으로 강의는 시작되었습니다.  환경침해로 인하여 분쟁이 발생한 경우, 피해자들은 우선 행정기관에 민원을 제기하는 것이 보통입니다. 그러나 민원은 행정기관의 행정상 제재가 가능할 뿐, 피해자들에 대한 피해를 회복할 수 있는 권한은 가지지 않습니다. 만약 민원으로 해결하지 못 하고, 소송 절차를 선택 하게 될 경우 주민이 직접 전문가를 고용하고 여러 근거자료를 만들어야 합니다. 그러나 주민은 정보에 대한 접근이 쉽지 않아 소송에 임하는 데 비용적으로나 시간적으로 어려움이 있습니다.

환경분쟁조정제도를 이용할 수 있다

이런 어려움을 해결하기 위하여 환경분쟁조정법 제4조는  환경부 중앙환경분쟁조정위원회, 특별시·광역시 또는 도의 지방환경분쟁조정위원회에 환경분쟁에 관한 조정업무를 담당하도록 하고 있습니다. 이것을 <환경분쟁조정제도>라고 합니다.

환경분쟁조정법에 따른 분쟁조정은 크게 알선, 조정, 재정 세 가지로 구분됩니다. 이 중에서 피해자들이 가장 많이 신청하는 경우가 바로 ‘재정’입니다. 왜냐하면 재정은 재판상 화해와 동일한 효력을 가지는 뿐만 아니라, 별도의 감정비용이 들지 않으며 소송을 제기한 경우보다 빠른 시간 내에 결과를 얻을 수 있다는 장점이 있기 때문입니다. 별도의 감정비용이 들지 않는 이유는 5인의 위원으로 구성되는 ‘재정위원회’가 직접 사실조사 및 심문 등의 절차를 거친 후 법률적 판단(재정결정)으로 분쟁을 해결하기 때문입니다.

환경침해 피해구제를 위해 꼭 필요한 네 가지

환경 침해를 받은 피해자가 자신의 피해구제를 받기 위해 꼭 기억해야 할 네 가지 요건이 있습니다.  ①  손해 ② 고의 또는 과실 ③ 위법성 ④ 인과관계 입니다. 이 네 가지 요건을 기억하고, 이 네 가지 요건을 입증해 내는 것이야말로 피해구제를 받기 위해 가장 중요한 부분입니다.  만약 김포시와 같은 행정기관을 상대로 할 경우 위 네 가지의 요건에 더하여 김포시의 ‘잘못’을 법적으로 입증해내야 하는 어려움이 따릅니다.  결국 법적 절차를 통해 지역의 문제를 해결하기 위해서는 주민들 스스로 각자의 피해를 객관적인 자료로 드러낼 수 있도록 근거를 찾고 머리를 맞대고 논의해야 할 것입니다.

평소 법적인 부분에서 답답한 점이 많았던 터인지 거물대1리 회관이 가득찰 정도로 많은 분들이 오셔서 함께 공부하고 이야기 나눌 수 있었습니다. 다음 시간에는 해외 사례를 통해 “권리 찾기를 위한 우리의 대안” 을 알아봅니다.

<2강> 권리찾기를 위한 우리의 대안 (1) – 해외사례

이경석 (환경정의)

2015. 8. 26 수요일 저녁 7시

정부의 8.2 부동산 대책으로 강남 재건축단지들이 가장 큰 타격을 받을 것이라는 전망과 함께 지난 달에 비해 벌써 거래가가 2억 원이나 떨어진 곳도 있다는 언론 보도가 나왔다. 여기에다 민간 택지에 분양가 상한제를 실시하고 보유세까지 인상한다면 부동산 시장은 얼어붙을 것이라고 우려하는 목소리도 있다. 하지만 아파트와 세금 사이엔 그 동안 제대로 알려지지 않은 사실이 있다. 뉴스타파는 오늘 그 비밀을 밝힌다.

#1 아파트값 폭등 강남부자, 세금도 혜택 봤다

서울 서초구 반포동 일대는 한국에서 가장 비싼 아파트들이 몰려 있는 곳이다. 반포 주공 1단지에 있는 전용면적 140 제곱미터 크기의 아파트는 현재 시세가 30억 원 선이다. 국토부 실거래가가 공개된 2006년에 비하면 13억 원 정도 올랐다.

이 아파트의 연도별 가격 추이를 보면 폭등한 시점이 명확히 드러난다. 박근혜 정부 4년, 그리고 올해 상반기였다. 2006년 이후 8년 동안에는 2억 원이 조금 넘게 올랐던 아파트가 그 이후 4년만에 10억 원 넘게 치솟은 것이다.

뉴스타파가 분석한 강남과 서초구의 다른 아파트들도 비슷한 상승 패턴을 보였다. 뉴스타파는 두 자치구에서 지난 12년 동안 매년 거래된 아파트들 가운데 거래가격이 6억 원 이상 오른 아파트들을 조사했다. 이를 크기별로 분류하니 면적에 따라 22개 유형이 나왔다. 이 아파트들은 지난 12년 동안 모두 2,411건 거래된 것으로 나타났다. 역시 박근혜정부 4년과 올 상반기 동안 집값이 가장 크게 올랐다. 대부분 재건축 대상 아파트들이었다.

그런데 이렇게 아파트 가격이 폭등한 만큼 재산세도 올랐을까? 재산세는 시세가 아닌 공동주택에 대한 공시가격에 따라 결정된다. 이 때문에 실제 아파트 가격이 아무리 올라도 정부의 공시가격이 이를 제대로 반영하지 못하면 재산세는 그만큼 덜 낼 수 있다.

뉴스타파는 강남, 서초구에서 지난 12년 동안 아파트 값이 6억원 이상 오른 아파트들의 연도별 실거래가격 추이를 조사했다. 그리고 이를 정부의 공시가격과 비교해 봤다. 그래프의 위 선은 아파트의 실제 거래가격, 아래 선은 정부의 공시가격 추이다. 아파트 거래가가 오르면 정부의 공시가격도 오르기는 했지만, 박근혜정부 기간 두 선 사이의 격차가 점점 벌어지고 있다는 걸 한 눈에 확인할 수 있다. 강남과 서초구 지역에서 거래가가 크게 오른 아파트들의 공시가격은 실거래가의 55%에서 63%정도에 머물러 있었다.

반면 금천, 노원, 도봉구 등에서 지난 12년 동안 아파트 가격이 5천만 원 미만 올랐던 아파트들에서는 전혀 다른 결과가 나왔다.12년 동안 5천만 원미만이면 가격이 거의 오르지 않았다고 볼 수 있다. 그런데 이들 아파트들의 공시가격은 오히려 실제 시장 거래가격의 66%에서 79%나 반영돼 있었다.

아파트 값이 폭등한 강남지역 아파트들의 실거래가 대비 공시가격의 비율은 낮고, 아파트 값이 별로 오르지 않았던 다른 자치구의 아파트들은 오히려 높은 것으로 나타났다. 이는 시세가 폭등한 지역의 아파트 보유자가 세금에서도 상대적으로 혜택을 보고 있었다는 말이 된다.

#2 강남 최고가 아파트, 재산세 실효세율은 0.2%

이렇게 낮게 매겨진 공시가격을 바탕으로 강남의 초고가 아파트 주민들에게 부과되는 재산세는 대체 얼마나 되는 것일까? 뉴스타파 취재진은 서울에서 가장 비싼 아파트 가운데 한 곳인 서초구 반포동 래미안 퍼스티지의 아파트 소유자를 만나 그의 재산세 내역을 받아 봤다.

그가 이 아파트를 2014년 초에 20억 7천만 원에 매입했다. 이후 이 아파트 가격은 꾸준히 상승했다. 같은 평평, 비슷한 높이의 아파트 중 가장 최근에 거래된 게 27억 9천만원이다. 매입 후 4년만에 7억 원 넘게 오른 것이다. 그러나 공시가격은 같은 기간 2억 원 정도 상승하는데 그쳤고, 그가 낸 재산세는 14년 509만 1520원,15년 512만 5220원,16년 540만 3000원이었고, 올해는 605만 3640원이다.

아파트 실거래가격이 7억 원 넘게 오르는 동안 재산세는 4년 간 100만 원 정도 올랐다. 한해 25만 원꼴이다. 이 아파트의 실제 거래된 가격을 아파트 소유주가 낸 재산세와 비교하면 재산세의 실효세율이 나온다. 지난 4년 간 0.2% 수준에 불과했다. OECD 평균인 1%와 비교하면 5분의 1수준이다.

구분	2014	2015	2016	2017
실거래가	210,344	222,491	243,287	279,000
공시가	154,400	155,200	163,200	180,000
재산세	509	513	540	605

▲ 반포래미안퍼스티지 전용면적 135.92m² (단위:만원)

뉴스타파 취재에 협조해 준 이 아파트 소유자 스스로도 아파트 값이 오른 것 치곤 재산세는 별로 오른 것 같지 않다고 말했다.

재산세뿐만 아니라 종합부동산세도 공시가격의 영향을 받는다. 뉴스타파가 총선에 출마하면서 자신의 납세내역을 공개했던 국회의원들을 대상으로 강남지역 아파트 소유자를 찾아보니, 아파트 한 채만을 소유하고도 종합부동산세를 냈다고 신고한 의원은 정진석 의원 한 명이었다. 정진석 의원 부부가 소유한 아파트는 압구정동 신현대 아파트, 전용 183제곱미터. 정 의원이 2009년부터 2015년까지 신고한 재산세와 종합부동산세 내역을 들여다 보자.

구분	2009	2010	2011	2012	2013	2014	2015
실거래가	260,795	274,500	246,863	206,611	214,963	225,938	230,167
공시가	180,000	207,200	199,200	189,600	154,400	150,400	164,800
재산세	372	436	417	394	310	300	335
재산세+종부세	473	589	582	537	377	357	423
세율	0.18%	0.21%	0.24%	0.26%	0.18%	0.16%	0.18%

▲ 압구정동 신현대 11차 전용면적 183.41m² (단위:만원)

이들 부부에게 부과된 2013년도 재산세와 종부세는 2012년에 비해 160만 원 넘게 깎였다. 2012년에 아파트 가격이 4억원 넘게 떨어졌다고 공시가격을 3억 5천만원 넘게 감액해 줬기 때문이다. 그러나 정부는 이 아파트 값이 폭등할 때는 그만큼 공시가격을 올리지 않았다. 이 아파트의 실거래가는 이후 꾸준히 상승해 지난 한 해에만 4억 5천만 원이나 폭등했지만, 당시 정부 공시가격은 1억 7천만 원 정도 오르는데 그쳤다.

특히 종부세는 박근혜 정부가 출범한 2013년부터는 부부가 합산해도 1년에 67만4천 원, 57만 원, 87만6천 원을 낸 게 전부였다.

정 의원 부부가 낸 재산세는 매년 3,4백만 원, 종부세는 100만 원도 되지 않으니 강남의 아파트 부자들에게 종부세는 이제 큰 부담이라고 보기는 힘든 상황이다. 정의원 부부의 압구정동 신현대 아파트 역시 재산세와 종부세를 합쳐도 실거래가 대비 실효세율은 매년 0.2%안팎에 머물렀다. 역시 OECD 평균 1%와 대비하면 5분의 1수준이다. 이 아파트는 올해들어 5억 원 넘게 올라 최근 32억 원선에 거래됐다.

#3 왜 이런 일이 벌어지는가?

아파트 등 공동주택에 대한 공시가격은 한국감정원이 산정하고, 이를 공시하기 전 이해관계인들의 의견 청취와 공시가격 심의위원회의 심의 등을 거치게 된다. 국토부의 담당 서기관은 이 의견 청취 등의 과정에서 납세자들의 심한 조세저항이 있어왔다고 말했다. 그래서 아파트 실거래가가 폭락했을 때는 바로 반영하지만, 폭등했을 때는 한동안 “지켜본다”고 실토했다.

그런데 뉴스타파가 확인한 것처럼 강남, 서초지역의 주요 아파트들은 지난 12년 동안 단 두차례 하락했을 뿐 거의 해마다 시장가격이 올랐고, 최근 5년 간은 시세가 폭발적으로 급등했다. 이렇게 거의 해마다 가격이 급등한 지역의 아파트는 실거래가 대비 공시가격 비율이 낮아졌고, 그렇지 않은 지역은 그 비율이 높아지는 불균형이 나타난 것이다. 국토부는 그동안 아파트의 전국 공시가격 비율이 시세 대비 71%에 맞춰져 있고, 지역별 불평등을 배제하기 위해 최대한 노력해왔다고 주장했지만 현실을 그렇지 않았다.

더 큰 문제는 공시가격이 단순히 재산세나 종부세의 기준으로만 활용되는 게 아니라는 점이다. 주택의 공시가격은 각종 국세 및 지방세의 과표로 활용되며 재건축부담금, 기초노령연금, 건강보험료 산정 그리고 공직자 재산등록 등 60여 가지 조세, 행정의 기준이 된다.

공시가격이 지금처럼 시세를 제대로 반영하지 못하면 증여나 상속할 부동산을 많이 가진 부자들이 상대적으로 더 큰 세금 혜택을 받을 수 밖에 없는 구조라는 것을 의미한다. 반대로 공시가격만이라도 시세에 맞게 현실화한다면 조세 평등을 기할 수 있을뿐만 아니라 정부가 지금보다 훨씬 더 많은 세수를 확보할 수 있다는 뜻도 된다.

#4 어떻게 조사했나?

뉴스타파는 이번 보도를 위해 2006년부터 공개된 국토부 실거래가격과 아파트 단지 면적별 공시가격, 국회의원 후보자들이 총선 전 신고한 납세내역 등을 모두 취합해 분석했다. 분석 데이터로 활용된 국토부의 실거래가격과 공시가격 등의 뉴스타파 DB는 링크를 통해 확인 가능하다.

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취재 : 최경영, 최윤원, 연다혜
촬영 : 정형민, 김남범, 신영철, 오준식
C.G : 정동우, 하난희
편집 : 박서영

올 여름은 유난히 덥다. 그래서 세계적으로 유례 없이 높다는 ’가정용 전기료’에 대한 시민들의 걱정과 불만이 높아지고 있다. 자연스럽게 관련 기사들이 쏟아져 나온다. 비슷한 제목의 기사들도 많다.

잠 못 이루는 밤 “에어컨 켤까 말까”… 에너지절약형 아파트 눈길(매경닷컴/7월 31일)
폭염보다 무서운 전기료…관리비 잡는 에너지절약형 아파트는 어디?(헤럴드경제/7월31일)
태양광·지열 발전 갖춘 아파트… “한여름에도 관리비 걱정 없어요”(한국경제/8월7일)
무더위에 에너지 절감 아파트 관심 ‘업'(아이뉴스24/8월 17일)

에너지 절약형 아파트를 소개하는 부동산 기사들이다. 그런데 이상하다. 모든 기사에 거의 똑같이 단어 하나 틀리지 않고 이런 문장이 등장한다.

한국감정원 공동주택관리 정보시스템(K-apt)에 따르면 서울 서초구 반포 래미안퍼스티지(2009년 7월 입주)는 ㎡당 공용관리비 964원으로 같은 서초구에 위치한 반포경남(1978년 11월 입주) 아파트의 ㎡당 공용관리비 2897원보다 3배 이상 저렴한 것으로 나타났다.

같은 보도자료를 베꼈다고 볼 수 밖에 없다. 기사에 나온 한국감정원 공동주택관리정보시스템에 전화를 걸었다. 책임자는 그러나 이런 보도자료를 낸 적이 없다고 말했다. 게다가 한국감정원 공동주택관리 정보시스템에서 분류하는 ‘공용관리비’에는 일반관리비, 청소비, 경비비 등이 포함될 뿐 개별 세대의 전기료는 포함되지 않는다고 확인해줬다. 공용관리비에 개별 세대의 전기료가 포함되어 있지도 않는데 공용관리비를 예로 들어 한국에서 1㎡당 시세가 가장 높은 초고가의 아파트를 에너지 절감형 아파트로 소개하는 의도는 무엇이었을까?

한국감정원 공동주택정보시스템에 직접 들어가 봤다. 전국의 아파트 단지별로 관리비를 직접 확인할 수 있도록 공개해 놓았다. 여기에 나온 관리비 내역은 2-3개월 정도 후행한다. 그래서 확인할 수 있는 가장 최근의 관리비 내역은 올 5월 치다. 기사에 인용된 서울 서초구 반포 래미안 퍼스티지 아파트와 반포경남 아파트의 5월 공용관리비 액수를 보자.

래미안퍼스티지의 관리비가 세 배 이상 저렴하기는커녕 오히려 높게 나온다.개별 세대의 전기료는 어떨까? 올 여름 전기료는 확인할 수 없으니 지난해 8월 전기료를 살펴보자.

반포래미안퍼스티지가 반포경남아파트보다 무려 세 배나 넘게 전기료가 많이 나오고 있음을 확인할 수 있다. 이는 어찌 보면 당연한 결과다. 요즘 신축된 아파트들의 경우 방마다 에어컨이 설치되어 있는 경우가 많고,냉장고 등도 붙박이 형태로 되어 있어 전기를 많이 쓸 수 밖에 없다. 특히 아파트 분양시에 옵션으로 제공되는 냉장고나 에어컨 등의 가전제품이 일반적으로 에너지 효율성이 떨어진다는 것은 가전업계에서는 공공연한 비밀이다.

위에 열거된 네 개의 기사 모두 엉터리라는 말이다. 도대체 이 신문사의 기자들은 어디서 이런 엉터리 보도자료를 보고 베낀 것일까? 그리고 이런 기사를 쓰는 의도는 뭘까? 대형 아파트 건설사나 시행사의 홍보를 위해서라고 볼 수밖에 없다.

실제 이 네 기사 모두 기사 중반부터 최근 건설업계가 이런 에너지 효율을 따지는 수요자의 흐름을 감안해 에너지 절감 아파트를 시장에 내놨다고 홍보하고 있다. 삼성물산, SK건설, 현대건설, 대림산업 등이 서울과 수도권에 이런 에너지 절감형 아파트를 지어 분양하고 있으니 낡은 아파트에서 무더위에 지친, 심지어 전기료까지 많이 내는 사람들은 빨리 가서 새 고급 아파트를 사라고 사실상 판촉하는 기사들이다.

이런 보도자료를 경제신문 등에 뿌리는 곳은 뻔하다. 이 기사에서 에너지 절감형 분양 아파트 단지로 언급된 한 시행사 관계자는 요즘은 아파트 분양대행사들이 “알아서 기자들이 기획형 기사를 쓸 수 있도록” 보도자료를 뿌리고 있다며 이렇게 분양대행사들의 보도자료대로 기획기사를 쓰는 것이 특별히 새로운 일은 아니라고 말했다.

최근 서울 개봉동 한 아파트 주민들이 단단히 뿔이 났다. 아파트 단지에 삼성 에스원을 규탄하는 현수막도 걸었다. 주민들은 보안시스템 개보수 작업을 하면서 에스원이 자신들을 속였다고 말한다. 이번 주 뉴스타파 <목격자들>은 보안 경비업체 1위인 삼성 에스원의 어처구니 없는 영업 행태를 고발한다.