학원비 아낀 돈으로 월세 내라니...

[박동수의 주거 칼럼2] 주거의 질 떨어뜨리고 내수경기에 악영향 미치는 비싼 월세

<박동수 참여연대 민생희망본부 자문위원>

전세 가격이 계속 오르고 있다. 전국 아파트 가격은 76개월째 상승하면서 전세 가격이 매매가격의 70%선을 넘어섰다.

전세 가격이 오르는 이유는 저금리 때문이다. 그리고 임대인들은 전세를 월세로 전환하는 것이 득이다. 전세 보증금을 은행에 맡겼을 때 받는 정기예금이자는 연 2% 안팎이지만, 보증금의 월세전환이율은 은행정기예금이자의 3배인 연 7% 안팎이기 때문이다. 

세입자 입장에서 보면, 전세가격이 오르더라도 전세대출이자가 월세보다 낮기 때문에 전세를 찾는다. 무리하게 대출을 하여 주택을 매입하는 이유도 주택담보대출이자가 월세보다 낮기 때문이다. 결국 전세가격의 폭등과 무리한 주택 구입의 배경에는 높은 월세가격이 자리 잡고 있다. 

그러면 그 높은 월세를 내고 생활하는 월세 세입자들은 현재의 자기 월세에 대해 어떻게 생각할까?

... (후략) ...

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3번째 주제 [숨은 '민주주의' 찾기] 2회 - 51:49를 넘어서

숨은 '민주주의' 찾기 두번째 시간입니다. 

20대 총선을 앞두고 주요 정당의 공천 과정을 보면서 정치에 대한 혐오감은 더해가고 있습니다. 
숨은 '민주주의' 찾기 두번째 시간은 이런 우리나라 상황을 보면서 시스템적 대안으로서 3권 분립의 중요성과 '정당 정치'에 대해 살펴 보았습니다.

하지만, 4.13 총선의 공천 과정에서 볼 수 있듯이 여야 거대 양당은 '당원'이 아니라는 이유만으로 투표로 지지의사를 표하는 시민들은 철저히 배제된 공천과정을 보여주고 있습니다. 정당의 주인은 당원일까요? 아니면 모든 지지자들일까요?

전 세계적으로 일어나는 현상인 정당으로부터의 시민 이탈 현상과 정당의 외연 확장을 위한 실험에 대해 얘기나눴습니다. 

'선거 만능주의'를 뛰어넘는 민주주의를 위해서는 '시민사회와 정당의 경쟁'이 있어야 한다고 제안하고 있습니다. 

사유하고 이야기하는 다정한 민주주의자들의 팟캐스트 <톡톡!철학사이다> 지금 들어보세요. 

* 플레이어가 보이지 않는 경우 : http://www.podbbang.com/ch/8005?e=21932259

* 아이튠즈로 듣기 : https://goo.gl/rEok9f

* 유튜브로 듣기 : https://youtu.be/exXckj-Hxcg

이번회에 소개된 인물과 책

• 존 듀이 (John Dewey, 1859~1952, 미국, 철학/교육학자) : 대표저서 《민주주의와 교육》
• 콜린 크라우치 (Colin Crouch, 1944~, 영국, 사회학자) : 대표저서 《포스트 민주주의》, 《왜 신자유주의는 죽지 않는가》

'집주인에게 전화 올라' 2년마다 떠는 세입자들

[우리는 희망에 투표한다 3] 주택소유가 불가능해진 사회, 거주권을 지키는 방법

16.03.14 05:27l최종 업데이트 16.03.14 05:27l 글: 이강훈(pspd1994)

▲  [20대 총선 정책 제안]우리는 희망에 투표한다
ⓒ 고정미

인천의 한 세입자가 한 단체에 상담을 한 사례다. 약 8년 전 전세보증금 1억 1천만 원에 계약해 거주하면서 보증금 인상 없이 살고 있었는데 최근 집주인이 해당 지역의 보증금 시세가 2억 3천만 원이라면서 이를 환산해 월세 50만 원을 달라고 했다고 한다. 아이 셋을 둔 50대 세입자는 도저히 그렇게는 할 수 없는 형편이라며 어떻게 하면 좋겠느냐고 털어놨다.

또 다른 사례는 노원구 상계동 다가구 주택의 임차인이었다. 8년 전 전세보증금이 6천만 원이었고 4년 전 대출 등으로 3천만 원을 올려줘 보증금이 9천만 원이 되었다고 한다. 4년이 다 되어 가는 지금, 집주인에게 전화가 올까봐 몹시 신경이 쓰인다고 한다. 2년마다 집주인이 별 말 하지 않고 지나가길 바라는 세입자들의 심정은 다들 비슷할 것이다.

언제까지 집을 찾아 헤매야 할까

가계 주거비 부담이 폭증하고 있다. 최근 물가 상승률은 연 2%도 되지 않는데 위 사례만 해도 1년에 10%가 훨씬 넘는 임대료가 상승했다. 이건 통계에서도 확인된다. 한국도시연구소가 최근 발표한 '전국 시도별 전세 가구의 평균 전세가'를 보면 의하면 전세가 폭등세를 잘 확인할 수 있다. (아래 도표 참고)



또 최근 전세를 월세로 전환하는 경우가 급증하고, 이로 인해 세입자들의 임대료 부담이 크게 증가하고 있다. 청년들은 결혼, 출산, 그리고 자기 집을 가지려는 꿈을 포기하고 있다. 주거비 부담을 경감할 획기적인 제도적 변화가 필요한 이유다. 특히 주택 임대차제도의 대대적인 손질이 필요하다.

우선 주택임대차의 갱신 보장과 임대료 안정화 제도를 시급히 도입해야 한다. 주택 가격 앙등(물건 값이 뛰어오름)으로 이제 주택 임대차는 무주택자가 주택 소유자가 되기 위해 거쳐 가는 임시 과정이 아니라 많은 무주택 가구들의 영구적인 거주 방식이 됐다. 

언제까지 집 없는 세입자들을 '부담 가능한' 저렴한 주택을 찾아 헤매게 할 것인가. 사회 안정을 위해서라도 자신이 살고 싶은 곳에서 머물며 계속 거주할 수 있는 권리를 주택 임차인에게 보장해야 한다. 즉, 세입자에게 계약 갱신청구권이 있어야 집주인이 계약 종료를 이유로 나가라고 할 수 없고, 세입자와 집주인이 대등한 위치에게 실질적인 가격 협상을 할 수 있다.

또한 가격 협상이 타결되면 좋겠지만 그렇게 되지 않을 때 임대차분쟁 조정제도를 통해 임대료 가격을 결정할 수 있어야 한다. 이를 위해서는 임대료의 적정한 기준이 필요하다. 주택의 위치와 연한, 상태와 설비 등을 감안하여 지방자치단체가 고시하는 임대료 기준인 표준임대료 제도를 도입하자는 시민단체들의 목소리가 커지는 이유이다. 또 물가상승률 등에 적절히 연동된 임대료 상승 상한선도 시급히 필요하다.

방법은 오래 전부터 있었다, 다만 이행하지 않았을뿐
 

▲ '나도 집이 있었으면 좋겠다' 지난 1월 청년예술활동가 홍승희가 국회 앞에 설치한 종이박스집. 홍씨는 청년 주거 문제를 알리기 위해 종이집을 설치하는 퍼포먼스를 했다.
ⓒ 홍승희

주거비 부담을 줄이기 위해 시민단체들은 이러한 제도 개선을 이미 오래 전부터 제안해왔지만, 정부와 집권여당은 줄곧 외면해왔다. 새누리당은 지난 2012년 총선과 대선공약에서 전월세 상한제 도입 등을 공약했지만 전혀 이행하지 않았다. 

전월세 대란이 벌어지자 2015년 국회가 서민주거복지특별위원회를 구성해 논의했지만 여기에서도 구체적인 세입자 대책은 나오지 않았다. 이번 총선은 더 이상 정부와 국회가 주거비 부담으로 고통 받는 서민들을 외면하지 않도록 실질적인 주택임대차 제도 개선이 이루어지는 계기가 되어야 한다. 

참여연대가 제안하는 정책과제는 크게 3대 분야 52개로 서민 생존권과 경제민주화를 위한 정책과제, 한반도 평화와 미래를 위한 정책과제, 민주주의와 인권을 위한 정책과제로 구성되어 있습니다. 해당 정책제안은 참여연대 홈페이지에서 보실 수 있습니다.

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덧붙이는 글 | 글쓴이는 변호사이자 참여연대 민생희망본부 부본부장입니다.

여전히 적극적 채무조정 외면하는 <가계부채 종합대책>

‘빚내서 집사라’ 기조와의 결별은 환영하나 채권자 위주 시각은 여전
한계 차주 문제의 해결 없이는 거시정책도, 성장정책도 어려워 
개인회생·파산제도 관련 통합도산법 개정 및 적극적 채무조정 시급

오늘(10/24) 정부가 관계부처 합동으로 <가계부채 종합대책>을 발표했다. 취약차주 맞춤형 지원, 총량측면 리스크 관리, 가계소득 및 상환능력 제고 등 구조적 대응을 골자로 하고 있다. 이번 발표에서 정부가 소위, ‘빚내서 집사라’라는 기조와 결별하고 차주별 특성에 따라 대책을 마련한 정책방향은 바람직하다. 다만, 정책의 구체적인 내용이 ▲취약계층에게 아직도 추가적인 빚을 계속 제공하려고 한다는 점, ▲적극적인 ‘부채 탕감’이 아니라 ‘채무 상환’에 방점을 찍고 있다는 점은 아직도 정부의 정책이 새로운 성장정책의 차원에서 가계부채 문제에 접근하기 보다는 채권자 중심으로 문제를 보는 기존 정책기조에서 벗어나지 못한 한계를 드러냈다. 정부는 취약 계층의 가계부채에 대한 적극적인 ‘부채 탕감’ 없이는 ▲금리 상승기에 거시경제정책의 운신의 폭도 확보할 수 없고, ▲개인채무자의 인적 자본을 보존하고 축적하는 새로운 성장정책도 도모하기 어렵다는 점을 잊지 말아야 한다. 참여연대 경제금융센터는 정부가 아직도 과거의 채권자 중심 시각에서 완전히 탈피하지 못하고 있는 점을 개탄하고, 한편으로는 통합도산법상의 개인회생·개인파산 절차를 채무자 우호적으로 정비하고, 다른 한편으로는 한계 차주에 대한 적극적인 부채 탕감에 나설 것을 촉구한다. 

정부는 부실화가 우려되는 상환능력부족가구의 가계부채가 전체 가계부채의 7%(94조 원)에 불과하여 현재의 상황이 관리가능하다는 듯이 서술하고 있으나 가계부채 부실화의 문제는 언제나 전체 집단의 문제가 아니라 취약집단의 문제라는 점을 잊어서는 안된다. 우리 가계의 채무상환능력이 전반적으로 양호하다고 하더라도, 경기회복 지연 가능성, 금리 상승 압력 등을 고려하면 이들 그룹의 부실화 가능성은 외면할 수 없다. 설사, 현재의 가계부채 수준이 금융시스템의 위기로 이어질 가능성이 제한적이라고 하더라도 과도한 빚에 얽매여 있는 차주의 삶에 대한 대안이 절실하다는 사실에는 변함없다. 가계대출의 54%를 차지하는 주택담보대출의 경우에도 현재 금리가 5%대에 진입하여 비록 금융기관이 채무를 회수하는 데에는 문제가 없다고 하더라도, 실세금리 인상으로 인한 가계부채 부담 증가가 이들 차주의 생활을 무겁게 짖누를 것이라는 점도 우려스럽다. 

이번 가계부채 대책은 문재인 정부의 첫 번째 가계부채 대책이다. 따라서 그동안 더불어민주당이 야당 시절에 줄기차게 외쳐 왔던 정책들이 이번 대책에 들어갔어야 한다. 구체적으로 통합도산법을 개정하여 ▲개인회생절차의 시한을 5년에서 3년으로 단축하고, 개인회생절차에 적용되는 ▲최저생계비의 계산을 현실화하고, 주택을 담보로 제공한 개인채무자의 경우 ▲회생계획에 따른 변제가 이상없이 진행되는 한, 채권자가 주택을 임의로 경매처분하지 못하도록 하여 주거의 안정성과 경제활동의 예측 가능성을 높이는 제도들이 그것이다. 또한 채권자들은 신용회복위원회를 결성하여 채무자에 대해 집단적으로 채권추심을 하는 것에 상응하여 채무자의 교섭력을 제고하기 위해 ▲채무자 대리인 제도를 활성화 하는 것도 오래된 숙제이다. 그런데 이번에 발표된 가계부채 대책 어디에도 이런 내용이 심도있게 검토되지 않았다. 게다가 가계부채 총량이 추세이상으로 급등했다고 분석하면서도 불분명한 총량관리목표를 제시한 것은 기본에 충실했다고 보기 어렵다. 또한 新DTI나 高DSR 도입방안도 장래 부채총량의 증가를 억제하는 정책이지 현재의 총량을 줄이는 정책수단은 아니다. 

올해 상반기 우리나라 은행권은 수조원 대의 기록적인 흑자를 시현했다. ‘빚 장사’라고 해도 과언이 아니다. 그러나 그 ‘빚 장사’의 이면에는 채권자 우위의 채무조정 관행에 기대어 채무자의 상환능력을 초과하는 부채를 공급한 후, 재무적 어려움에 직면한 채무자에게 제대로 된 채무조정을 외면해 온 금융기관의 도덕적 해이가 있었음도 잊어서는 안된다. 하지만 정부는 가계부채의 심각성에도 불구하고 채무조정지원 과정에서조차 채무자의 도덕적 해이 운운하며 금융기관들의 무분별한 대출로 인한 가계부채 폭증 문제를 채무자의 책임으로 전가하는 시각을 여과 없이 드러냈다. 정부가 추진해야 하는 가계부채 대책의 핵심은 채무조정에 수반되는 경제적 부담을 최대한 금융기관이 지도록 하고, 하루라도 빨리 채무자를 정상적인 경제활동의 장으로 이끌어 내는 것이다. 그래야 단기적으로 총수요도 증가하고, 장기적으로 경제성장을 위한 인적 자본의 축적도 촉진되기 때문이다. 참여연대 경제금융센터는 가계부채 문제를 ‘인적 자본의 훼손 방지와 축적 장려’라는 새로운 성장정책의 관점에서 보지 못하는 몽매함이 아직도 정부의 대책에 남아 있음을 개탄하며, 문재인 정부가 초심으로 돌아가 야당 시절 소리 높이 외쳐 왔던 그 가계부채 대책을 당당하게 집행할 것을 촉구한다. 

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