참여연대 민생희망본부(실행위원장: 조형수 변호사)는 2016년1월18일 <박근혜 정부의 뉴스테이, 무엇이 문제인가> 이슈리포트를 발표했다. 박근혜 정부는 중산층의 주거안정과 부동산 경기활성화를 목적으로 기업형 임대주택‘뉴스테이’사업을 추진하고 있다. 그러나 뉴스테이는 중산층을 위한 주거 정책이라기보다, 오로지 민간임대사업자의 이윤 추구에만 초점이 맞춰진 산업 정책에 훨씬 가깝다. 2015년8월 개정된‘민간임대주택에 관한 특별법’에 따라, 민간임대사업자는 주택도시기금 및 택지 지원, 조세감면, 용적률·건폐율 특례, 그린벨트 해제 및 공유재산을 제공하는 공급촉진지구 지정 등 온갖 특혜를 보장받는다. 그럼에도 불구하고 뉴스테이는 기존의 공공주택에 적용되는 최소한의 공적 규제조차 받지 않으며, 서울 지역의 경우 임대료는 8분위 이상의 고소득층만이 부담 가능한 수준에서 책정될 것으로 예상된다. 정부가 진정 서민·중산층의 주거안정을 이끌기 위해서는 LH의 공공임대주택 사업을 확대하고, 뉴스테이에도 공적 규제를 적용해 정책의 수요계층이 부담 가능한 수준으로 임대료를 재조정하는 것이 반드시 필요하다.
국토교통부는 2016년 주거안정강화 계획을 통해 뉴스테이 공급을 기존 계획보다 2배 수준으로 확대하겠다고 발표한데 이어, 2016년1월14일 업무보고를 통해 뉴스테이 공급촉진지구 8곳을 지정했다. 참여연대는 공급촉진지구에 포함된 서울문래지구‘영등포 뉴스테이’예정 사업을 분석했다. 애초에 문래지구는 공동주택이 들어설 수 없는 조건임에도 불구하고 민간임대주택에 관한 특별법에 의해 손쉽게 건설할 수 있을 뿐만 아니라, 인근 아파트의 용적률을 훨씬 상회하며, 임대료는 주변 지역보다 높게 책정될 것으로 예상된다. 새누리당 김희국 의원이 2015년 국정감사를 통해 국토부와 한국감정원으로부터 제출받은 자료에 의하면, 영등포 뉴스테이의 경우 임대료는 84㎡ 기준 보증금 1억 원, 월세 119만원에 달하는데, 이는 소득 9분위 이상만이 부담할 수 있는 수준이다. 정부가 목표로 삼은 정책 대상은 중산층이지만, 실제 수요계층은 이와 일치하지 않는다.
정부의 잘못된 정책으로 비롯된 전월세 대란이 전혀 해소될 기미가 보이지 않는데도 불구하고, 정부는 LH의 부채 감축을 명목으로 공공임대주택 사업을 축소하는 동시에, 부동산 경기활성화를 목표로 기업형 임대사업자를 육성하는 정책에만 골몰하고 있다. 여태껏 뉴스테이에 제기된 수많은 문제점에 대한 공적 규제를 사전에 마련하지 않는다면, 기업형 임대사업자만 배불리며, 서민·중산층의 주거안정에 역행하는 잘못된 정책으로 전락할 것이다. 정부는 하루빨리 뉴스테이에 공적 규제를 적용해, 정책의 수요계층이 부담 가능한 수준으로 임대료를 재조정하고, LH의 부체 문제를 해결해 공공임대주택 사업을 확대해야 한다.
국토부 감사결과 공시지가 관련 외부 압력·청탁 가능성 시인했으나,
정책 권고안에 관련 조치 전무, 사실관계·수사 진행과정 확인불가
오늘(7/10) 국토교통부(이하 “국토부”)는 과거 국토교통 행정의 잘못된 점을 성찰하고, 정책 지향점을 제시하기 위한 취지로 「국토부 주요 정책에 대한 2차 개선권고안(이하 “권고안”, https://bit.ly/2m3rgPI)」을 발표했다. 이 권고안에는 특히 부동산가격공시제도 중 ▲공시가격의 낮은 현실화율 및 형평성 제고, ▲공시가격 도출 및 심사 과정의 불투명성, ▲부실 조사자에 대한 제재·조사자의 전문성 확보·지자체 소관 개별공시가격에 대한 검증 및 관리감독 미흡 등에 대한 문제제기 및 개선 방향 등이 담겨 있으며, 이는 국토부가 자체감사를 진행하기도 한 삼성에버랜드(이하 “에버랜드”) 공시지가 산정과정 및 가격 급변동 의혹에 대한 사후 재발 방지책으로 보인다. 그러나 권고안에는 이러한 개선 방향 도출의 시발점이라 할 수 있는 에버랜드 공시지가 의혹 관련 정황이 전혀 언급되지 않아, 국토부의 진정한 과거 적폐청산 의지를 확인할 수 없는 상황이다. 이에 참여연대 경제금융센터(소장 : 김경율 회계사)는 국토부에 「에버랜드 소유 토지 공시지가 조작 의혹에 대한 재질의서」를 발송하여, ▲에버랜드 공시지가 급락(1994~1995년) 및 급등(2014~2015년) 언론보도에 대한 사실관계, ▲에버랜드 공시지가 의혹 관련 후속조치가 국토부 권고안에 누락된 이유, ▲검찰 수사 진행상황에 대해 재차 질의했다.
2018. 3. 26. 참여연대(http://www.peoplepower21.org/Economy/1556079)는 언론 보도된 에버랜드 소유 토지 공시지가 급변동과 삼성 승계 작업의 관련성 여부 의혹과 관련하여 국토부에 「에버랜드 소유 토지 공시지가 변동 의혹에 대한 질의서(이하 “1차 질의서”)」를 발송한 바 있다. 당시 언론 보도에 따르면, 에버랜드 전환사채 발행 직전인 1995년, 에버랜드 소유 토지의 표준지 공시지가가 1994년 9만 8천원의 1/3 수준인 3만 6천원으로 급락했으며, (구)삼성물산·제일모직 합병 직전 8만 5천원이던 공시지가가 2015년 합병 당해 15만~40만 원대로 폭등했다. 이러한 공시지가의 급등락 시점은 삼성의 경영권 승계 작업 시기와 정확하게 일치했으며, 이에 참여연대는 관련 사실관계 및 삼성 측 이익을 위한 공시지가 산정이 조작 가능성에 대한 의혹을 규명하기 위해 질의서를 발송했던 것이다. 이에 대해 2018. 4. 13. 국토부는 참여연대의 1차 질의서에 대해 이미 자체감사를 진행 중인 사안이라며, ‘피감 대상부서인 우리 부서에서 감사 종료 전에 답변을 하기 곤란한 점이 있어, 감사 종료 후에 질의 사항에 대해 회신할 예정’이라고 답변한 바 있다. 그러나 감사 종료 후 3개월이 다 되어가는 지금까지 참여연대는 1차 질의서에 대한 국토부의 제대로 된 회신을 받지 못한 상태이다.
국토부는 2018. 3. 22. 에버랜드 공시지가 급등 의혹 관련 감사에 착수한 뒤, 2018. 4. 19. 조사결과를 발표(https://bit.ly/2J6YPtc)하면서, 2015년 부근 ▲에버랜드 표준지 선정절차 위배, ▲에버랜드 표준지 공시지가 평가의 일관성 결여, ▲에버랜드 개별공시지가 산정 시 비교표준지 적용 부적정 등의 문제가 있었음을 인정했다. 그러나 국토부는 에버랜드 공시지가 산정 절차위배 등의 배경에 ‘외부의 압력 또는 청탁이 개재되었을 개연성이 있다고 판단’하면서도 ‘실체적 진실 규명 차원에서 검찰에 수사의뢰’한다며, 검찰에 자신의 책무를 떠넘기는 행태를 보였다. 또한 국토부는 ‘에버랜드 표준지 공시지가 관련 의혹에 대한 수사결과에서 국토교통부, 한국감정원, 감정평가사 등 관련자들의 위법 부당한 행위가 확인되는 경우에는 법과 원칙에 따라 엄정 조치할 계획’이라고 밝혔지만 검찰의 수사착수 여부는 그 뒤로 감감무소식이다. 게다가 부동산가격공시제도에 대한 논의를 마무리한 이번 발표 자료에서조차 에버랜드 공시지가 급등 의혹과 관련한 후속조치 등의 내용은 확인할 수 없다.
이에 참여연대 경제금융센터는 관련 질의서를 재차 발송하여 정부 정책 근간인 공시지가가 재벌총수의 사적이익을 위해 ‘고무줄’처럼 변동되었다는 의혹에 대한 국토부의 책임 있는 답변을 촉구한다. 이는 국토부 자신조차 그 개연성의 가능성을 인정한 심각한 사안이다. 실체적 진실 규명을 위해 검찰수사에만 기댈 것이 아니라, 국토부 스스로 향후 재발방지 등을 위해 공시지가 산정과정 및 그 이유 등 사실관계를 철저하게 규명하고, 관련 책임자 파악 등을 통해 책임소재를 명명백백히 해야 한다. 만약 국토부 자체 조사 결과 과거 공무원과 경제 권력과의 유착 관계로 인한 불·편법 등 부적절한 행위가 존재했음이 밝혀진다면, 국토부는 이를 덮으려는 시도를 해서는 안 되며 반드시 모든 내용을 공개하여 적폐청산에 나서야 할 것이다. 끝.
오늘(7/10), 국토부는 부동산가격공시제도 관련 다양한 쟁점 및 개선방향이 담긴 「국토부 주요 정책에 대한 2차 개선권고안」을 발표했습니다. 그러나 이번 권고안에는 2018. 3. 22. 국토부가 감사에 착수했던 에버랜드 공시지가 산정과정 및 급격한 가격변동 의혹 관련 내용 및 그에 대한 후속조치가 전혀 언급되지 않았습니다. 에버랜드 공시지가 관련 의혹 관련 후속조치 등이 이번 권고안에서 누락된 이유는 무엇입니까?
<질문 1-2>
2018. 4. 13. 국토부는 에버랜드 공시지가 급등 의혹 관련 조사결과를 발표하여 “일부 언론의 보도 및 감사결과 제기된 의혹에 대한 실체적 진실을 규명하는 차원에서 검찰에 수사 의뢰한다”고 밝힌 바 있으나, 최근까지 언론 등에서 관련 수사착수 소식을 접할 수 없습니다. 국토부가 수사의뢰한 에버랜드 공시지가 급등 의혹 관련 검찰 수사는 어떻게 진행되고 있습니까? 그 진척상황을 밝혀주시기 바랍니다.
2. 1994~1995년 에버랜드 토지 공시지가 급락 의혹 관련 질의
<질문 2-1>
2018. 3. 19.자 SBS 8시 뉴스(https://goo.gl/pVR8on) 에 따르면, 그 이전까지 유원지이던 에버랜드 소유 토지의 표준지가 1995년 도로로 새롭게 지정되면서 표준지 공시지가가 9만 8천원에서 3만 6천원으로 급락(하락률 63%)했습니다. ▲이 보도가 사실입니까? ▲사실이라면, 전국 토지거래의 지표가 되는 표준지 공시지가가 1년 사이 이처럼 급격하게 하락한 이유는 무엇입니까?
<질문 2-2>
1995년 당시 <질문 2-1>과 같은 표준지 공시지가의 급락은 일반적인 경우입니까? ▲동 기간중 놀이공원 용도로 사용되는 국내의 유사 토지 중 표준지 공시지가 급락 사례가 있었는지, ▲급락 사례가 있었다면 그 하락률은 어떠했는지요?
<질문 2-3>
2018. 3. 19. 자 SBS 8시 뉴스(https://goo.gl/LJ6JdA)에 따르면 “2014년 에버랜드를 대표하는 표준지는 경기도 용인시 포곡읍 가실리 148번지 한 곳 뿐”이었습니다. 그러나 삼성물산은 홈페이지(https://goo.gl/ZwNWRH)를 통해 “SBS가 기준으로 삼은 1995년 표준지는 경기도 용인시 포곡읍 전대리 506-6번지”였으며, “해당 지번은 보도 내용과 달리 도로가 아니라 유원지”였다고 밝혔습니다. 이에 따르면 SBS와 삼성물산 중 한 측의 주장은 거짓이 됩니다. 국토부는 ▲1995년 지정된 에버랜드 소유 토지 내 표준지의 위치 및 지목과 ▲1995년 표준지 지정 이전의 표준지와 그 지목을 밝혀주시기 바랍니다.
3. 2014~2015년 에버랜드 토지 공시지가 급등 의혹 관련 질의
<질문 3-1>
2018. 3. 19. 자 SBS 8시 뉴스(https://goo.gl/LJ6JdA)에 따르면 2015년 에버랜드 소유 토지 내 한 곳뿐이던 표준지가 7곳으로 늘어났고, 한 곳을 뺀 나머지 6곳의 공시지가가 대폭 상승했습니다. 2015년 전에 8만 5천원이던 표준지공시지가가 위치와 용도에 따라 15만~40만원까지 폭등(상승률 76%~371%)했으며, 이는 당시 전국 표준지 공시지가의 평균 상승률인 4.1%에 비하면 전례 없는 수치입니다. ▲에버랜드 소유 토지의 표준지 공시지가가 1년 사이 이렇게 급격하게 상승한 이유는 무엇입니까? 또한 ▲동기간 중 놀이공원 용도로 사용되는 국내의 유사 토지 중 공시지가 급등 사례가 있었는지, ▲있었다면 그 상승률은 어떠했는지요?
<질문 3-2>
국토부 훈령 「표준지의 선정 및 관리지침」 제10조에 따르면, 표준지는 ‘지가의 대표성, 토지특성의 중요성, 토지용도의 안정성, 토지구별의 확정성’ 등의 기준을 통해 선정됩니다. 또한 동 지침 제11조에는 ‘기존 표준지는 특별한 사유가 없는 한 교체하지 아니하며, 도시·군 계획사항의 변경, 토지이용상황의 변경 등의 경우 이를 인근의 다른 토지로 교체하거나 삭제할 수 있다’고 적시되어 있습니다. 이렇듯 엄격한 기준으로 선정되어 교체나 변경이 쉽지 않은 표준지가 ▲2015년 에버랜드 소유 동일 토지 내에서 7곳으로 늘어난 이유는 무엇입니까?
<질문 3-3>
2018. 3. 21. 자 SBS 8시 뉴스(https://goo.gl/9H9MUC)에 따르면 각종 개발 호재로 에버랜드 주변 토지의 공시지가는 2000~2014년까지 보통 3~4배, 많게는 6배까지 급등했으나 동기간 에버랜드 소유 토지는 상승폭이 2배가 되지 않았습니다. 국토부가 에버랜드 소유 토지 공시지가를 ▲2015년 전까지 주변 토지에 비해 낮게 유지해 오던 이유는 무엇입니까?
<질문 3-4>
위 <질문 3-1>에서 지적했듯이 국토부는 2015년 에버랜드 소유 토지의 공시지가를 대폭 상승시켰습니다. 이와 관련하여 2018. 3. 19. 자 SBS 8시 뉴스(https://goo.gl/LJ6JdA)는 2011~2015년 에버랜드의 공시지가 산정 업무를 담당한 감정평가사가 “에버랜드 땅값이 주변 농지보다 못하다는 등 당시 오해의 소지가 많았다”며, “무리가 되더라도 한꺼번에 많이 올리는 방향성을 두고 국토부, 한국감정원과 협의한 결과”라고 밝힌 것으로 보도했습니다. ▲이 보도의 내용이 사실입니까? ▲사실이라면 표준지공시지가 산정 전 감정평가사와 국토부, 한국감정원 사이의 협의가 이뤄지는 것이 일반적이고 타당·적법한 절차입니까? ▲당시 국토부의 공무원이 한국감정원 및 담당 감정평가사와 협의한 이유와 내용은 무엇입니까? ▲그동안 에버랜드 소유 토지의 공시지가가 지나치게 낮게 책정되어 가격 현실화가 불가피했다면 하필 2015년에 가격 현실화를 추진한 이유는 무엇입니까?
<질문 3-5>
2018. 3. 21. 자 SBS 8시 뉴스(https://goo.gl/9H9MUC)에 따르면, 2014. 11., 국토부 부동산평가과 사무관 A씨는 다른 국토부 직원과 감정평가사 2명을 대동해 용인시 포곡읍에 있는 에버랜드 사무실을 방문해서 총무팀 직원을 만났습니다. 그리고 이 자리에서 ‘내년에 제일모직 표준지를 여러 개로 나누면서 공시지가를 높일 테니 그에 맞춰 대비하라’는 말을 제일모직 측에 전달했습니다. 이에 대해 국토부는 방문 사실을 확인하면서 ‘개인적인 방문이 아니라 표준지 선정의 적정성을 위한 공식 업무였고 제일모직뿐 아니라 전국 12곳을 다녔다’고 해명했습니다. ▲위 사무관 A씨 방문의 진정한 이유는 무엇이며, ▲그것은 공무원으로서 적절한 것입니까? ▲위 사무관 A씨의 방문은 당사자의 자체적인 판단에 의한 것입니까, 아니면 상급자의 지시에 의한 것입니까? ▲위 사무관 A씨가 지가 관련 설명을 위해 방문한 다른 12곳의 내역과 지가 변동률은 어떠합니까?
<질문 3-6>
2018. 3. 20. 삼성물산 측 반박(https://goo.gl/wHRfhA)에 따르면, “보유세 증가 등 경영 부담을 해소하기 위해 2015년부터 총 9차례에 걸쳐 국토부, 용인시 등 행정기관에 이의를 제기”했다고 합니다. 특히 “2015년의 경우 최초 잠정 표준지가 상승률이 60% 달해 국토부에 표준지공시지가 인하 요청 의견제출서를 제출, 그 결과 22% 상승률로 조정되었으며 2015년 4월과 6월에 걸쳐 용인시에 개별공시지가 의견제출 및 이의신청 민원을 제기해 최종 19% 인상률로 조정되었다”고 합니다. ▲삼성 측의 이러한 주장이 사실입니까? 만약 사실이라면 ▲2015. 1. 19. 삼성 측이 제출한 표준지 공시지가 인하요청 의견서의 주요 내용, ▲의견서 접수 후 국토부의 관련 처리 절차, ▲삼성 측 공시지가 인하요청의 적절성 여부, ▲국토부가 삼성 측 민원에 따라 에버랜드 소유 토지 공시지가를 하향 조정해준 이유 및 그 과정·절차를 밝혀주시기 바랍니다. 또한 ▲2015년 공시지가 인상과 관련하여 방문한 다른 12곳에서도 인하요청이 있었습니까? 만약 있었다면 ▲인하요청을 반영한 가격 하향조정 사례가 있었습니까?
– 대한민국 최고급 단독주택 70곳 중 27곳은 건물가격 ‘마이너스’
– 고가 주택 소유자, 부정확한 과표로 인해 매년 세금 특혜
정부 발표에 따르면, 우리나라 고가 단독주택 70곳 중 27곳은 건물값이 마이너스다. 경실련이 2018년 기준 최고가 단독주택 70곳의 공시가격(땅값+건물값)과 공시지가(땅값)를 비교한 결과이다. 건물값이 1억 원이 채 되지 않는 고가주택 또한 7곳이나 된다. 정부가 매해 발표하는 주택 공시가격은 토지와 건물 가격이 합쳐진 가격으로 재산세, 종합부동산세 등 보유세 과세표준(과표)으로 사용된다. 하지만 엉터리 과표로 인해 부동산 부자만 세금 특혜를 보고 있다.
아모레퍼시픽그룹 서경배 회장이 소유하고 있는 서울시 용산구 한남동 주택의 경우 공시지가는 142억 6,100만 원(㎡당 876만5,000원)이다. 하지만 공시가격은 142억으로 공시가격보다 공시지가가 높다. 건물값이 마이너스 6,100만 원인 셈이다. 또 다른 재벌오너가 소유하고 있는 한남동 주택의 순수 땅값은 118억 3,000만 원(㎡당 911만4,000원)이지만, 땅값과 건물값의 합은 108억 원이다. 공시가격이 공시지가보다 10억 원 더 낮다.
삼성그룹 이건희 회장은 서울시 용산구 한남동과 이태원동 주변에 여러 채의 고가 단독주택을 소유하고 있다. 이중 한 건물의 건축비는 수백억 원에 달하는 것으로 알려졌다. 하지만 공시가격에 따른 건물값은 40억 원이 채 안 된다. 평당(3.3㎡) 건축비로 따지면 500만원 꼴이다. 이는 서민 아파트의 평당 건축비와 유사한 수준이다. 이건희 주택뿐 아니라 재벌들이 소유하고 있는 고가 단독주택은 인테리어 비용으로만 수십억 원이 쓰인다. 하지만 정부 조사에 의하면 고가 단독주택 절반은 건물값이 ‘0원’ 이하이다.
경실련은 공시지가 및 공시가격이 시세를 반영하지 못해 발생하는 문제점을 지속해서 제기해 왔다. 하지만 국토교통부(국토부)는 공시지가 및 공시가격은 재산세, 종부세, 양도세, 상속증여세 등 50가지 이상의 과세기준이 되므로 신중한 접근이 필요하다는 말로 일관하고 있다. 하지만 이번 사례에서도 볼 수 있듯이, 그렇게 중요한 과표 통계가 전혀 정확하지도 신중하지도 않게 이루어지고 있다. 대한민국에서 가장 비싼 주택조차 건물값이 ‘0원’ 이하라는 비합리적인 통계 결과에서 보듯이, 과표 현실화 문제는 반듯이 짚고 넘어가야 할 문제다.
국토부가 변명으로 일관하고 있는 사이, 고가 주택과 고가 빌딩을 보유한 부동산 부자와 재벌은 매년 수억 원에서 수백억 원의 세금 특혜를 받고 있다. 국토부는 지난 7월 10일, 관행혁신위원회 2차 개선권고안을 통해 “공시가격의 현실화율 제고를 위해 지속적이고 일관되게 노력할 계획”이라고 밝혔지만, 구체적 개선방안은 제시하지 않고 있다.
국토부의 수장인 김현미 장관 역시 8월 21일 국회 국토교통위원회 업무보고에 참석해 “집값이 급등하는 지역의 경우 공시가격이 이를 따라가지 못하고 있다. 10월부터 시작하는 공시가격 조사에서 올해 상승분을 현실적으로 반영하겠다”고 말했다. 하지만 이것이 공동주택(아파트)인지, 재벌빌딩인지, 고가주택인지 불분명하다. 경실련은 김현미 장관을 비롯한 관료들이 말로만 노력할 것이 아니라, 권한 내에서 할 수 있는 개선안에 대해서는 즉시 행동에 나설 것을 촉구한다.
1.스웨덴의 인구는 975만, 가구 수는 477만, 주택 재고 수는 467만, 천명당 주택 재고 수는 479호, 1인당 전용주거면적 49m²인 나라이다. 이중 자가 비중은 41.6%, 임차인 협동조합 거주 23.2%, 공공임대주택 16.0%, 민간임대주택이 19.2%로 공공임대와 민간임대 주택의 가격차가 별로 없고 모든 임대차에 대한 임대료가 규제되는 가운데, 자가 비중인 41.6%를 제외한 모든 세대가 공공 혹은 민간임대 주택에 거주한다.
반면, 우리나라는 2017년 국토교통부 자료에 의하면, 자가 거주가 57.7%, 보증금 낀 월세가 19.9%를 기록했다. 전세는 15.2%이었다. 나머지는 공공임대 전체재고가 140만호로 전체 주택의 9.5%이며 장기임대가 가능한 주택은 4.7% 남짓을 차지한다. 천명당 주택재고는 2010년 기준으로 302호, 2017년에는 대략 370호 정도이며, 1인당 주거면적은 30m²을 넘지 못한다.
2.위에서 본 스웨덴의 경우, 협동조합과 공공임대를 합치면 40% 정도의 국민이 공공이나 준공공의 주택을 ‘임대’하거나 지분을 가지고 거주하고 있다. 우리나라의 경우, 장기 공공임대 4.7%만이 이에 해당하는 것이다.
스웨덴 수도인 스톡홀름에 위치한 핀보다 파크 협동조합주택
3.국민의 집 – 페르 알빈 한손(스웨덴 사회민주당의 지도자)이 1928년 주창하고 1932년 집권한 이래 1976년까지 ‘국가는 하나의 가족, 국가가 자식인 국민을 돌보아야, 국민의 집에서 가족 구성원인 국민은 자유평등을 보장받는다’는 모토로 국민의 주거와 교육 등 보편적인 복지 기능이 국가의 역할이라는 사상이 보급되었다.
44년간 장기 집권한 사회민주당은 기초연금(35), 실업보험(35), 출산수당(37), 아동수당(48), 의료보험(55), 공공임대주택과 주택수당 – 임대료 조정 등의 정책을 꾸준히 진행하여 오늘날의 스웨덴을 만들어 냈다.
특히 1940년대 – 1950년대에, 하층 계급이 밀집하여 거주하던 지역의 낡고 오래된 집들을 파괴하고 대신에, 풍키스(funkis) 건축 양식이라고 불린, 모든 방에 볕이 들고 침실과 창문이 딸린 근대적 주택들이 만들어졌다. 같은 방법으로, 1960년대 – 1970년대에 도시 근교에 증가하는 인구 수요를 충족시키기 위해 〈주택 100만호 프로그램 (Million Programme)〉이라고 불린, 새로운 노동 계급을 위한 주택 지구가 건설되었다.
4.우리나라 주택정책
1962년 주택공사가 만들어지고 이후 정부의 역할은 시장에 주택을 공급하는 것, 그것 하나에 집중되었다. 자가소유형 주택, 아파트식 공동주택, 대규모 택지조성과 건설사를 통한 시공, 로또와 같은 분양과정… 정보와 금융접근성이 일부계층에게 제한되고. 이는 곧바로 축재의 무기가 되었다. 우리나라 국민들, 특히 대도시 주민들에게 주택은 거주공간이기도 하지만 그보다 먼저 자산이다. 주택공급정책에 기반한 정부도 이러한 국민들의 요구에 끊임없이 부응해 왔고 나아가 앞장서서 조장해 왔다.
청약저축과 복권이익으로 만들어지는 주택도시기금은 주거취약계층에게 도움을 주고 있나? 지금도 주택도시기금은 자가소유주택을 옹호하기 위해 사용되고 있다.
주택도시기금이 사용되는 곳을 살펴보면, 아래와 같다.
1) 임대주택(국민·행복주택 등) 건설사업 출자 및 융자, 서민을 위한 분양주택(공공분양·다세대·다가구주택 등) 건설사업 융자 – 귀퉁이의 공공주택은 별개로 하고 분양주택의 경우는 자가소유주택을 공급을 지원하는 사업이다.
2) 노후불량주택 개량 등 융자, 국민임대, 행복주택, 영구임대 건설 시 주거약자용 주택편의시설 설치 융자 – 존재감이 전혀 없는 사업이며 별로 중요하지 않은 부분이다.
3) 무주택 서민·근로자의 주택구입 또는 저소득층·도시영세민들에게 전세자금 지원, 전세가격 안정과 미분양주택 해소를 위한 매입임대주택 자금지원 – 전세자금 융자는 전세금을 상승시키고, 주택가격도 상승시키는 역할을 한다. 서울에서 무주택 서민에게 주택구입자금을 지원하려면 얼마를 융자해 주어야 하는 것일까?
4) 새로이 생겨난 리츠방식의 공공지원 민간임대주택 지원 – 주택도시기금의 마중물 역할을 통해 임대주택 투자에 민간자금을 유치하여 재정부담 없이 지속가능한 임대주택 공급체계라고 한다. 하지만 부영이나 호반의 경우, 이런 사업을 이윤달성의 기회로 삼아 임대입주자를 억압하고 폭리를 취하여 왔다는 것을 상기해야 한다. 그래서 시행자를 사회적경제 주체로 한정하겠다고 합니다만 이 경우에도 LH나 SH의 Exit을 위해서는 입주자가 적어도 시세의 7~80%의 주택가격을 부담해야 한다.
이처럼 기금은 전적으로 LH, SH 등 중앙정부와 지방정부의 주택개발정책을 위해 봉사하고 있다. 하지만 공공주택은 기회가 적고, 사회주택 혹은 공공지원 민간주택은 모두가 반전세 방식으로 공급되는 주택들이다. 게다가 서울을 제외한 다른 지역에서는 건설과정에서 방이 2~3개짜리인 집들만 제공하여 1인가구에게는 아예 기회를 주지 않고 있다. 반전세라는 것이 서울에서 신혼부부를 위한 49m²(제일 기회가 많다)인 경우, 1억5천~2억의 보증금을 요구하는 것으로 목돈이 없는 계층, 새내기 직장청년들과 대학생들에게는 아예 기회를 주지 않고 있다.
5.주택정책의 목표 : 지원의 중립성과 형평성
우리나라 주택정책이 스웨덴처럼 ‘국민의 집‘까지는 아니어도 공공과 준공공을 적어도 20%까지는 높이는 방향으로 전환되어야 한다. 특히 준공공 협동조합 주택(조합이 소유주체이며 임차인이 지분을 소유하거나 그 지분의 이전도 가능한)을 위한 법제도가 전무한 상태에서 지자체에서는 사회주택, 공동체주택 등의 애매모호한 용어를 사용하는 주택지원 정책들을 내놓고 있다. 정책의 목표는 간단하고 명료한 것이 좋다. 즉 공공/준공공 주택, 소유형이 아닌 주거형으로의 주택보급, 이를 위한 중립적이며 형평성이 있는 제도와 지원이 필요하다.
6.협동조합 주택의 건설
현재 스웨덴 주택의 26%를 차지하는 협동조합 주택도 초기에는 조합의 투기, 자금횡령, 부실 건설 등으로 상당기간 결실을 보지 못하였다가 23년 HSB (임차인 저축 및 건축협회) 설립되면서 가능하게 되었다. 주택저축 가입자를 대상으로 한 소비자 협동조합의 설립으로, 매달 5만원 정도의 적금 납입 후 기다려서 입주권 가진다. HSB가 민간시장에서 비영리주택 모델을 최초로 제시한 것이다. 릭스뷔겐 (건설노동조합이 지원하는 주택협동조합), 주택저축 통한 조합원 모집은 같고 이 두 기관의 재고가 전 협동조합 주택의 75%이다.
협동조합 주택의 의미는 무엇인가? 소액의 저축으로 주거가 가능하다, 주거의 개념으로 주택을 건설하자. 1~2억 보증금이 아니고 500만~1천만원 저축만으로 주거가 가능한 집의 보급, 우리도 가능하다!
주택도시기금을 자가소유나 전세자금으로의 융통으로 가지 못하게 하는 대신, 공공/준공공에만 집중하여야 한다. 특히 협동조합 (임대)주택을 위한 자금지원 방안을 만들어야 한다. 지자체도 조례를 제정하고 토지도 내놓아야 한다. 협동조합 주택이 만들어 지고 저렴한 주거공간, 1인당 보증금 500만원과 월 30만원 정도의 20~25m²의 공간, 지하철과 대중교통이 편리한 지점의 교통요지에 편리한 공공시설까지 갖춘 건물에서 청년들이 생활하는 것이 현실이 되도록 하는 것은 절대 어려운 것이 아니다. 제대로 알고 제대로된 사고방식을 가지고 실천하는 것이다. 국민의 집 한손처럼!
고무줄 공시지가, 차명토지 운용 통해 법인세, 상속세 등 회피
에버랜드 공시지가 최대 370% 대폭 상향, 합병 전 제일모직 가치⇑
합병 후 10배 이상 싼 표준지로 개별공시지가⇓, 세금 회피 꼼수
검찰·국토부의 진상규명 및 관련자 처벌과 국세청의 엄정 과세 촉구
최근(10/9) 더불어민주당 국회의원 안호영(전북 완주·진안·무주·장수)이 공개한 국토교통부의 「에버랜드 표준지 공시지가 급등 의혹 조사결과 보고(이하 “조사보고서”)」에 따르면, SBS가 지난 2018. 3. 19.에 제기했던 2014~2015년 경 삼성에버랜드(이하 “에버랜드”) 공시지가 급등 의혹(https://bit.ly/2ywBaPG)에 대하여, 공시지가의 인위적 상승 및 표준지 선정과정에서 절차를 위배한 감정평가사 등의 부적절한 개입 등이 확인되었으며, 국토교통부 또한 “외부의 청탁이나 지시에 따라 에버랜드 표준지 공시지가를 큰 폭으로 상향시켰을 의혹”에 대해 인정하였다. 부동산 정책의 근간인 공시지가가 삼성의 필요에 따라 좌지우지되었다면, 이는 국가 질서가 민간 재벌의 손에 농락당한 것으로 결코 가벼이 넘어갈 사안이 아니다.
또한, 어제(10/10) SBS는 또 다른 단독 보도(https://bit.ly/2QJWA3o)를 통해, 고(故) 이병철 회장에서 삼성계열사 임직원, 성우레져, 에버랜드로 이어지는 ‘차명 부동산 운용 의혹’을 제기하였다. 이병철 회장 소유의 토지가 여러 차명 관리자들의 손을 거친 후 최종적으로 손자 이재용 삼성전자 부회장이 대주주로 있는 에버랜드로 귀속되었으며, 이 과정에서 상속세 및 증여세, 금융실명제 위반에 따른 소득세 차등과세 등이 정상적으로 이루어지지 않았을 가능성을 제기한 것이다.
이처럼 끊임없이 불거지는 에버랜드 소유 토지와 관련한 다양한 의혹들은 토지를 이용한 삼성의 편법 세(稅)테크 행태를 여실히 보여준다. 이 모든 의혹이 사실로 드러날 경우, 삼성의 이익을 위해 국가의 토지 정책이 널을 뛰고 징세 행정이 무력화되는 등 국가 행정의 한 축이 훼손된 국치(國恥)로 기록될 수밖에 없다. 문재인 대통령은 국가의 기강을 바로 세우고, 향후 유사 사태의 재발을 방지하기 위해 이번 사안에 대해 그 진상을 철저히 규명하고 위법행위에 연루된 자는 지위고하를 막론하고 엄중히 처벌하고, 삼성의 총수 일가가 거둔 부당한 조세 차익에 대해서는 관련 법령에 따라 철저하게 과세하는 등 그 책임을 추궁해야 할 것이다. 구체적으로 참여연대 경제금융센터(소장 : 김경율 회계사)는 ▲에버랜드 공시지가 조작 의혹 관련 국토교통부, 한국감정원, 감정평가사 등 관련자들의 위법 부당한 행위 확인 시 이들을 법과 원칙에 따라 엄벌할 것과, ▲에버랜드 차명 토지 의혹 관련 부처들이 「금융실명거래 및 비밀보장에 관한 법률」, 「부동산 실권리자명의 등기에 관한 법률」, 「상속세 및 증여세법」 등 관련 법을 위반한 사실이 있는지에 대해 검찰과 금융감독원 등 관계 기관이 즉각 진상조사에 착수할 것, ▲국세청은 과세 가능한 이익에 대해 즉각 과세 처분을 내릴 것 등을 촉구한다.
조사보고서에 따르면 2015년 표준지 공시지가 공시 추진 시 담당평가사 A씨 등은 표준지 심사 완료·확정 후 부득이한 교체 사유 발생 시 재심사 절차를 거쳐야 한다는 「표준지의 선정 및 관리지침」을 위배하여 2014. 12. 4. 표준지 선정심사에서 결정된 표준지 ‘가실리 104(에버랜드)’를 2014. 12. 5. 표준지 ‘가실리 167-3(호스텔)’로 임의 교체했다. 당시 ‘가실리 104’의 공시지가는 250,000원/㎡, ‘가실리 167-3’은 400,000원/㎡로 교체된 표준지의 공시지가가 상대적으로 높았음에도 이 같은 내역을 통보하지 않았으며, 2018. 12. 8. 표준지 확정 이후 교체 사유가 없었음에도 역시 재심사 없이 표준지를 2개에서 7개로 추가했다.
위의 <표 1>에 따르면, 담당평가사 A씨 등은 에버랜드 7개 표준지 중‘가실리 167-3’의 2015년 공시지가를 기존보다 370% 상향된 400,000원/㎡로 산정했으나, 규모가 가장 큰 ‘마성리 산19’ 표준지 공시지가의 경우 오히려 2014년보다 낮게 평가(26,000원/㎡ → 22,500원/㎡)하였다. 한편, 2015년에 대폭 상향된 에버랜드 표준지 공시지가는 2016년에도 추가 상향된 바 있다. 그러나 용인시는‘가실리 104(에버랜드 영업시설, 250,000원/㎡)’등을 개별공시지가 검증을 위한 표준지로 사용한 2015년과 달리 2016년에는 유독 규모는 크지만 가격이 가장 싸며, 심지어 2015년에 유일하게 가격이 하향된 ‘마성리 산19(원형녹지, 23,500원/㎡)’를 비교 표준지로 정정함으로써 가격을 크게 하락시켰다. 조사보고서에 따르면 이는 당시 담당평가사 B씨 등이 제일모직이 용인시에 제출한 개별공시지가 하향의견을 받아들인 것에 기인한다. 「부동산 가격공시에 관한 법률 시행령」 제18조에 따르면 개별공시지가 검증 시 전년도 지가와의 균형 유지 등을 고려해야 하나, 용인시는 오직 ‘토지소유자인 제일모직의 의견’만으로 본래 기준 표준지와 10배 이상 가격이 차이 나는 저가 표준지를 통해 가격을 하향시킨 것이다.
한편 에버랜드 공시지가의 급등락은 공교롭게도 삼성의 각 시기별 필요와 정확하게 맞아 떨어졌다. 2015년 에버랜드의 표준지 공시지가 급등은 에버랜드의 후신인 제일모직의 기업가치를 증가시킴으로써, 당시 증권사 리포트에서는 (구)삼성물산·제일모직 합병 비율의 정당성을 입증하는 용도로 사용됐다. 국토교통부 또한 이에 대해 “외부의 청탁이나 지시에 따라 에버랜드 표준지 공시지가를 큰 폭으로 상향시켰을 의혹”이 있다고 밝혔다. 여기서 말하는 외부의 청탁이나 지시의 주체는 공시지가의 상승에 따라 이익을 향유한 삼성 총수 일가일 가능성이 크다.
그러나 정작 두 회사의 합병이 마무리된 이후에는 표준지를 바탕으로 실제 과세의 기준이 되는 개별공시지가가 2016년 삼성물산 측의 하향의견을 받아들여 의해 다시 하락했다. 구체적으로, 원래 1개였던 에버랜드 내 표준지를 절차까지 위배해가며 7개로 변경한 뒤, 유독 면적이 넓은 하나의 표준지만 현저히 낮은 공시지가를 책정해 2016년 개별공시지가 하락의 근거로 사용한 ‘꼼수’를 부린 것까지 드러났다. 2016년은 (구)삼성물산·제일모직 합병이 완료된 이후로 삼성의 입장에서는 합병 합리화라는 용도를 이미 완수한 상황에서 구태여 막대한 조세 부담을 감당할 이유가 없었다는 해석이 가능한 것이다.
종합하면, 에버랜드 공시지가의 급등락은 결국 삼성 총수 일가의 필요에 따라 ‘이현령 비현령(耳懸鈴 鼻懸鈴)’ 식의 고무줄 공시지가 산정이 이뤄졌음을 보여주는 것이며, 에버랜드 공시지가의 급등락과 삼성의 경영권 승계 작업을 연관 지을 수밖에 없게 한다. 국토교통부는 이제까지의 조사 결과에 근거하여 위법행위를 저지른 관련자에 대한 징계 등 책임 있는 후속 조치를 진행해야 하며, 검찰 또한 이에 대한 철저한 수사와 진상규명에 힘써야 할 것이다.
한편, 어제(10/10)자 SBS 언론 보도를 통해, 고(故) 이병철 회장의 소유였던 용인 일대의 703필지, 약 306만㎡를 1978년경 이수빈 전 삼성생명 회장 등 총수 일가의 최측근 14명이 매입했으며, 이들은 1996년 이 토지를 현물 출자해 성우레져를 설립했고, 2002년 성우레져는 에버랜드에 이 토지를 570억 원에 매각하고 청산했다는 의혹이 제기되었다. 여기서 2002년 당시 토지의 매각 가격 570억 원은 당시 실거래가의 50%만을 반영한 공시지가 7백여억 원의 80% 정도 밖에 되지 않는 헐값으로, 결국 이 거래에서 이익을 본 것은 당시 이재용 삼성전자 부회장 남매들이 대주주였던 에버랜드 뿐이다. 더구나 이재용 부회장 남매들을 에버랜드 대주주로 만들어준 장본인인 에버랜드 전환사채 헐값 발행 직전인 1995년, 에버랜드 소유 토지의 공시지가가 98,000원에서 36,000원으로 폭락했다는 의혹 또한 이미 언론을 통해 제기(https://bit.ly/2IOlA6A)된 바 있다.
즉, 삼성의 현안인 승계작업을 위해 에버랜드라는 법인의 소유권 변동과 이병철 회장 보유 토지의 거래 가격 변동이 총수 일가의 편의에 따라 변칙적으로 바뀌어 왔으며, 이 과정에서 이재용 부회장 등 총수 일가는 적법하게 내어야 할 상속세를 한 푼도 내지 않았다. 이 과정에 동원된 삼성의 전현직 임원들이 소득세 차등과세나 증여세 등을 제대로 납부하지도 않았다. 결국 이번 사건은 이건희 회장 차명계좌 건과 마찬가지로 토지를 차명으로 거래하여 응당 납부해야 할 상속세와 소득세 등을 회피한 사건으로 일국의 징세 행정을 농락한 삼성의 악질적 행각을 또다시 드러내었다. 국세청은 공평 과세에 대한 국민 신뢰회복을 위해 과세시효가 남아 있을 가능성이 있는 소득세 차등과세와 증여세에 대해 그 부과 가능성을 「금융실명거래 및 비밀보장에 관한 법률」, 「부동산 실권리자명의 등기에 관한 법률」, 「상속세 및 증여세법」 등에 따라 엄밀히 평가하고 부과 가능한 세금이 있다면 지체 없이 부과하여야 할 것이다. 또한 이처럼 삼성에 대한 징세행정이 지지부진했던 이유를 규명하고, 국세청 임직원이 연루된 사실이 있다면 이들을 엄중 문책해야 할 것이다.
에버랜드 공시지가 조작 의혹 관련 참여연대는 두 차례(2018. 3월, 7월) 국토교통부 및 삼성물산 등에 질의서를 발송한 바 있다. 이에 대해 삼성물산은 묵묵부답으로 일관하고 있으며, 국토교통부 주택토지실 토지정책관 부동산평가과는 참여연대 질의에 ‘수사 의뢰 이후 검찰에서의 구체적인 수사 진척상황은 파악하기 곤란하며, 검찰에 수사 의뢰한 상황에서 피감대상인 우리 부서에서 이를 언급하는 것은 적절하지 않다고 판단’된다고 답한 바 있다. 그러나 이번에 공개된 국토교통부의 조사보고서는 공시지가 조작 의혹의 ‘실체’를 너무나 명명백백히 담고 있으며, 사실을 밝히기 위한 수사 때문에 관련 사실을 밝히지 못한다는 국토교통부의 답변은 제 식구를 감싸기 위한 핑계에 지나지 않는 것처럼 보인다. 그러던 차에 이번에는 상속세 및 증여세 등의 탈루를 위한 에버랜드 차명 부동산 의혹까지 제기된 것이다.
국토교통부는 삼성의 ‘현안에 따른 청탁’에 따라 정부 부동산 정책의 근간인 공시지가가 삼성의 수족처럼 움직였다는 의혹에 대한 해명을 내놓아야 할 것이다. 또한, 국토부가 수사 의뢰한 지 벌써 반년이 흐른 지금까지 특별한 수사 움직임을 보이지 않고 있는 검찰 역시 이에 대한 철저한 수사와 진상규명에 힘써야 할 것이다. 에버랜드 토지의 공시지가 조작과 관련한 탈세 및 차명 부동산에 따른 탈세와 관련해서도 관련 법에 따른 진상규명과 세금 부과가 즉시 이뤄져야 한다. 끊임없이 이어지는 삼성의 불·편법 행위와 관련한 의혹은, 그동안 자행된 삼성의 불법행위에 대해 제대로 사실이 밝혀진 적도, 관련자들이 응분의 책임을 진 적도 없다는 기막힌 현실에 기인하고 있다. 이번에야말로 제대로 된 진상규명, 책임자 처벌 및 엄정한 과세가 이뤄져 대한민국이 ‘삼성공화국’이라는 오명에서 벗어날 것을 문재인 정부에 촉구한다.
참여연대, ① 삼성물산-제일모직 합병 관련
삼성 총수일가 등을 배임·주가조작 혐의로 추가 고발,
② 에버랜드 공시지가 조작 관련 국토부·한국감정원·
삼성 총수일가 등을 공무집행방해 혐의로 고발
2016년 고발 이후 제대로 된 수사 이뤄지지 않아
삼바 분식회계, 에버랜드 공시지가 조작 혐의와 함께 추가고발
에버랜드 공시지가 조작 혐의 고발 및 뇌물죄도 수사의뢰
일시 및 장소 : 2018. 11. 1. (목) 11:00, 서울중앙지검 1층 현관 앞
1. 취지와 목적
오늘(11/1) 참여연대는 ① 삼성물산-제일모직 합병 관련하여 이재용 삼성전자 부회장 등 삼성그룹 총수일가와 (구)삼성물산 경영진 등을 배임 및 주가조작 혐의로 추가 고발하고, ② 에버랜드 공시지가 조작 관련하여 삼성그룹 총수일가, 국토교통부 공무원 및 , 한국감정원 관련자 등을 위계공무집행방해 및 「감정평가및감정평가사에관한법률(이하 “감정평가법”)」 위반 혐의로 고발하고, 「특정범죄가중처벌에관한법률(뇌물)」 위반에 대해 수사의뢰함.
참여연대 경제금융센터 등은 지난 2016.6.16. 삼성그룹 총수일가, (구)삼성물산 경영진, 국민연금공단 등을 삼성물산-제일모직 합병 관련한 배임 및 주가조작 혐의로 고발한 바 있음. 그러나 2016. 7. 19. 1차 고발인 조사 후 수사 진행 상황을 확인하기 어려워 추가 고발을 진행하게 됨.
고발 이후 ▲제일모직의 자회사인 삼성바이로직스(이하 “삼바”)로 하여금 고의로 공시를 누락하고 분식회계로 4조 5천억 원의 평가이익을 부당하게 장부에 계상함으로써 이재용 부회장에게 유리한 합병비율로 진행된 삼성물산-제일모직 합병을 사후적으로 정당화하려 했다는 의혹, ▲2014년 8만 5천 원이던 삼성에버랜드(이하 “에버랜드”) 공시지가를 최대 40만 원으로 급등시키는 등 공시지가가 조작되었다는 의혹 등 삼성물산-제일모직 합병비율이 총수일가의 이익을 위해 다양한 방식으로 조작되었다는 각종 추가 의혹, 중요하고 새로운 사실 및 증거들이 밝혀지고 있음.
2018. 4. 19. 국토교통부는 ‘에버랜드 공시지가 급등 의혹’에 대하여, 2015년 무렵 ▲에버랜드 표준지 선정절차 위배 ▲에버랜드 표준지 공시지가 평가의 일관성 결여 ▲에버랜드 개별공시지가 산정 시 비교 표준지 적용 부적정 등의 문제를 인정함. 당시 국토교통부는 ‘외부의 압력 또는 청탁의 개연성이 있다’고 조사결과를 발표하면서 검찰에 수사의뢰했으나 이와 관련한 검찰 수사 상황 또한 확인하기 어려움.
에버랜드 공시지가 조작 의혹이 사실이라면, 삼성물산-제일모직 당시 이재용 부회장이 23.2%의 지분을 갖고 있던 제일모직에 유리하도록 합병비율을 조작했다는 혐의가 입증되는 것임. 또한 정부 부동산 정책의 근간인 공시지가가 삼성의 경영권 승계작업을 위해 이용되었다면, 반드시 이에 대한 사실관계를 규명하고 관련 법에 따라 책임을 물어야 함.
이에 삼성물산-제일모직 합병으로 총수일가의 지배력을 확대하기 위해 다양한 불법 행위를 통해 인위적으로 합병비율을 조작하고, 합병 이후에는 이를 정당화하기 위해 삼바 분식회계를 자행했다는 의혹을 규명하기 위해 추가 고발과 수사의뢰를 진행함.
2. 기자회견 개요
○ 기자회견 제목 : 삼성물산-제일모직 합병 관련 삼성 총수일가 배임·주가조작 혐의 추가고발과 에버랜드 토지 가격 조작 관련 국토부·한국감정원·총수일가 공무집행방해 등 고발 및 뇌물죄 수사의뢰
○ 일시 및 장소 : 2018. 11. 1.(목) 11:00 서울중앙지방검찰청 1층 현관 앞
○ 주최 : 민변 민생경제위원회, 참여연대
○ 발언 및 참가자
사회 : 김은정 참여연대 경제노동팀장
고발 취지 : 김경율 회계사(참여연대 경제금융센터 소장)
삼성물산·제일모직 합병 관련 추가고발 취지 : 정상영 변호사(참여연대 경제금융센터 실행위원)
에버랜드 공시지가 조작 관련 고발 취지 : 김종보 변호사(민변 민생위)
삼성의 편법적 승계의 문제점 : 홍순탁 회계사(참여연대 경제금융센터 실행위원)
민변 민생경제위원회 이주희 변호사
참여연대 이지우, 박효주 간사
3. 고발 주요 내용
Ⅰ. 삼성물산·제일모직 합병 관련 삼성그룹 총수일가, (구)삼성물산 경영진의 배임 및 주가조작 혐의 추가 고발
○ 범죄사실
2015. 7. 17. (구)삼성물산 주주총회에서 가결된 삼성물산-제일모직 합병비율은 0.35:1이었음. 당시 이재용 부회장의 (구)삼성물산 및 제일모직 주식소유비율은 각각 0%, 23.24%였으며, (구)삼성물산과 제일모직의 삼성전자의 주식소유비율은 각각 4.06%, 0%였음.
결국 「자본시장과 금융투자업에 관한 법률(이하 “자본시장법”)」 시행령 176조의5(합병의 요건ㆍ방법 등)에 따라, 합병 관련 이사회 결의일인 2015. 5. 26. 기준 최근 1개월 간 (구)삼성물산의 주가는 상대적으로 높게, 제일모직의 주가는 상대적으로 낮게 형성될수록 이재용 부회장 등의 그룹 내 주력 기업인 삼성전자의 지배력이 높아지는 상황이었음.
즉, 삼성그룹 총수일가 및 (구)삼성물산 경영진들은 합병 전 제일모직의 가치를 높이고, (구)삼성물산 가치를 낮추기 위해 ▲(구)삼성물산 사업실적 의도적 축소 내지 은닉, ▲제일모직 자회사인 삼바의 콜옵션 부채 고의 공시누락, ▲에버랜드 공시지가 조작 등을 진행함. 또한 합병 후에는 삼바의 분식회계와 상장으로 불공정한 합병 비율의 정당화 작업을 진행한 것으로 보임.
1) (구)삼성물산 주가를 낮추기 위한 의도적 사업실적 축소 내지 은닉
(구)삼성물산의 신규 수주 규모는 2014년 연간 목표액의 60% 수준인 13조 8천여억 원이었으며, 2015년 1분기에는 연간 목표액의 8.9%에 그치는 수준인 1조 4천여억 원이었음.
2015년 상반기 중 주택공급량을 늘렸던 국내 건설사들과 반대로 삼성물산은 신규주택을 300여 가구만을 공급하고, 자신이 담당하던 공사 사업을 삼성엔지니어링으로 이관하기도 함. 이로 인해 2015. 1. ~ 5. 22. 국내 건설업 업종지수는 28.7% 상승했으나 (구)삼성물산 주가는 오히려 8.9% 하락하는 등 약세 행보를 보임. 그러나 (구)삼성물산은 2015. 7. 17. 주주총회에서 합병계약서를 승인함과 동시에 2015년 하반기 서울 지역 아파트 총 10,994가구 공급 계획을 발표함.
또한, 2015. 5. 13. 수주한 2조여 원((구)삼성물산의 2014년 해외 수주액 25%에 해당)의 카타르 복합화력발전소 공사 계약을 합병계약서 승인 이후인 2015. 7. 28. 에야 공개함.
2) (구)삼성물산 주가를 낮추기 위한 국민연금공단의 주식거래 및 각종 논란을 무릅쓴 삼성물산-제일모직 합병 찬성
단일 주주로는 (구)삼성물산 최대주주였던 국민연금공단은 2015. 3. 26. (구)삼성물산 주식 중 11.43%를 보유하고 있었으나 지속적으로 (구)삼성물산 주식을 매도하여 이사회 결의일 전 마지막 거래일인 2015. 5. 22.에는 9.54%를 보유함.
그러나 국민연금공단은 이사회 결의 후에는 이와 다른 행보를 보임. 이사회에서 결의한 합병비율에 따르면 (구)삼성물산 1주는 제일모직 0.35주와 동일하므로, 합리적인 주주라면 이사회 결의 후 합병비율보다 주가가 상승한 (구)삼성물산 주식을 매도하고 제일모직 주식을 매수하는 것이 일반적 투자 원칙에 부합하는 것임에도 불구하고 국민연금공단은 이와는 반대로 (구)삼성물산 주식 매수, 제일모직 주식 매도를 진행하여 (구)삼성물산 주식 소유 비율을 늘렸음.
「국민연금법」 및 관련 규정에 의하면 국민의 노후자금인 국민연금은 국민연금기금운용위원회가 심의 및 의결한 바에 따라 관리·운용되어야 함. 당시 기금운용위원회 위원들이 (구)삼성물산 주식의 과소평가 등 자산 손실의 가능성을 제기했으며, 기금운용위원회가 직접, 혹은 의결권행사전문위원회를 개최해 합병 관련 의결권에 대한 논의를 진행할 것을 요구함. 당시 ISS, 글래스루이스, 서스틴베스트 등 각종 국내외 의결권 행사 자문기관도 합병반대를 권고했지만 국민연금공단은 의결권행사전문위원회를 거치지 않고 합병안을 찬성함. 2015. 7. 17. 주주총회 당시 (구)삼성물산 주식의 11.2%를 보유한 국민연금공단이 반대했다면 합병안은 의결정족수 미달로 부결되었을 것임.
합병안 통과 후 (구)삼성물산과 제일모직의 주가는 큰 폭으로 하락하였으며, 국민연금공단은 (구)삼성물산에서 3,155억 원, 제일모직에서 2,753억 원 등 총 5,908억 원의 평가 손실을 본 것으로 추정됨.
3) 제일모직의 가치를 높이기 위한 제일모직 자회사 삼바의 고의 공시누락 및 분식회계
2018. 7. 12. 금융위원회 산하 증권선물위원회는 삼바 분식회계 혐의 중 바이오젠과의 주주간 약정 공시 누락에 대해서 삼바가 ‘명백한 회계기준을 중대하게 위반’ 하였고, ‘고의’로 공시를 누락하였다고 판단하여 삼바에 대하여 담당 임원 해임을 권고하고, 감사인 지정과 검찰 고발 등의 제재를 의결함.
제일모직은 (구)삼성물산과 합병 당시 삼바 지분 약 45.7%를, 삼바는 삼성바이오에피스(이하 “에피스”) 지분의 91.2%를 보유하고 있었음.
삼바는 합작회사인 바이오젠이 에피스에 대한 지분율을 에피스의 투자단가에 이자를 더한 수준의 가격에 50%-1주까지 늘릴 수 있는 약정(이하 “콜옵션 약정”) 및 자금조달보장약정을 바이오젠과 체결하고 있었음. 그러나 바이오젠은 콜옵션 약정을 2012년부터 공시한 반면, 삼바는 이를 공시하지 않다가 2014년 감사보고서에 주주간 약정의 존재만을 간략하게 언급했을 뿐, 이에 따른 재무적인 영향이 발생할 지는 공시하지 않음.
삼바는 2012년부터 2014년까지 에피스에 대한 지배력을 보유한 것으로 보아 에피스를 연결 대상 종속회사로 처리함. 그러나 2015년 말경 갑자기 바이오젠의 콜옵션 행사 가능성이 높아져 ‘에피스에 대한 지배력을 상실’했다며 에피스 주식을 공정가치로 평가하여 4조 5천여억 원의 종속회사처분이익을 인식함. 이는 2014년 삼바 자본 총계 6천억 원의 7배를 초과하는 금액임.
삼바의 주장대로 에피스의 총가치가 5조 2,700억 원이 되려면 에피스의 연간 이익은 매년 수천억 원 수준이어야 하지만, 에피스는 2015년도 감사보고서에 ‘향후 10년간 2015년 말 현재 결손금을 상쇄할 이익도 발생하기 어렵다’는 취지의 삼바와 상반되는 내용을 기술함.
삼바가 2014년 재무제표 공시에서 콜옵션 약정을 간략하게 공시함으로써 삼바의 공정한 가치가 반영되지 않아 제일모직의 주가가 부당하게 높게 평가됨. 결국 이재용 부회장에게 유리한 합병비율을 도출하기 위해, 삼바의 가치를 고평가하여 제일모직의 가치를 부풀렸고, 이를 위해 합병 이전에는 콜옵션 약정을 숨기고, 합병 이후에는 에피스에 대한 지배력 상실을 핑계로 분식회계를 통한 합병비율의 정당화 작업을 진행한 것으로 보임.
4) 에버랜드의 공시지가 급등을 통한 제일모직 가치 조작
국토교통부는 2018. 4. 19. SBS 등 언론보도와 참여연대 등의 에버랜드 공시지가 관련 의혹 제기에 대해 “2015년도 용인 에버랜드 표준지 공시지가 급등 의혹” 관련 조사결과를 발표하고, ▲에버랜드 표준지 선정절차 위배, ▲에버랜드 표준지 공시지가 평가의 일관성 결여, ▲에버랜드 개별공시지가 산정 시 비교표준지 적용 부적정 등 절차위배를 인정했으며, 외부의 압력 또는 청탁이 개재되었을 개연성이 있다고 판단하고, 검찰에 수사의뢰함.
2015년 에버랜드 표준지 공시지가 공시 추진 시 담당평가사 등은 「표준지의 선정 및 관리지침(이하 “표준지 관리지침”)」을 위배하여 선정심사에서 결정된 표준지를 임의 교체하고, 표준지 확정 후 재심사 없이 표준지를 2개에서 7개로 추가함. 또한 7개 표준지 중 6곳은 공시지가를 2014년 대비 최대 370% 상향시키면서, 규모가 가장 큰 1곳은 공시지가를 2014년보다 낮게 평가하는 등 표준지 공시지가 평가의 일관성이 결여됨.
용인시는 에버랜드의 27개 필지에 대한 개별공시지가를 산정하면서, 2015년에는 고가의 비교표준지를 적용하여 개별공시지가를 상향시킨 반면, 2016년에는 저가의 비교표준지를 적용하여 개별공시지가를 하락시킴으로써 지가 산정의 신뢰성을 훼손하였음.
에버랜드 공시지가의 급등락은 공교롭게도 삼성의 시기별 필요와 정확하게 맞아 떨어짐. 2015년 에버랜드의 표준지 공시지가 급등은 에버랜드의 후신인 제일모직의 기업가치를 증가시킴으로써, 당시 증권사 리포트에서는 삼성물산-제일모직 합병비율의 정당성을 입증하는 용도로 사용됨. 그러나 정작 두 회사 합병이 마무리된 이후에는 표준지를 바탕으로 실제 과세의 기준이 되는 개별공시지가가 2016년 삼성물산 측의 하향의견을 받아들여 의해 다시 하락함.
삼성물산-제일모직 합병이 마무리된 시점인 2016년에는 피고발인 이재용 부회장 등의 입장에서 합병 합리화라는 목적을 완수한 상황에서 구태여 막대한 조세 부담을 감당할 이유가 없었다는 해석이 가능함.
5) 합병으로 인한 이재용 부회장 등의 이익과 (구)삼성물산 주주들, 국민연금공단의 손해 발생
2016. 5. 30. 서울고등법원은 두 회사 합병에 반대한 (구)삼성물산의 일부 주주들이 제기한 주식매수가격 결정 청구에 대하여 1주당 매수가격을 66,602원으로 결정함. 이를 통해 합병비율을 재산정해 보면, 삼성그룹 총수일가는 현 삼성물산 대주주의 지위와 더불어 최소한 3,718억 원의 이익을, (구)삼성물산 소액주주들과 국민연금공단은 각각 5,238억여 원과 581억여 원 상당의 손해를 입은 것으로 추정됨.
○ 고발이유
1) 업무상 임무 위배 및 업무상배임죄의 성립
피고발인들 중 이재용 부회장 등 총수일가는 배임 행위로 직접적인 이익을 얻었을 뿐 아니라, (구)삼성물산, 제일모직 및 합병 후 삼성물산의 사실상 이사로서 기업가치를 보호해야 할 의무가 있으나 이를 위배하였음. 피고발인인 (구)삼성물산 대표이사들은 (구)삼성물산의 이익을 위해 직무를 충실하게 수행하고, 회사 내외 이해관계인의 이익을 침해하지 않을 의무가 있으나 이를 위배하였음.
구체적으로 이재용 부회장 등 총수일가는 ▲(구)삼성물산 대표이사와 공모하여 의도적으로 (구)삼성물산의 주가가 낮게 형성하도록 조종하는 한편 ▲제일모직의 가치는 높게 조작함으로써, (구)삼성물산의 낮게 형성된 주가와 제일모직의 높게 형성된 주가를 바탕으로 정해진 왜곡된 합병비율에 따라 합병을 진행시킨 것으로 보임. 이로써 피고발인들은 (구)삼성물산 기업가치를 하락시켰을 뿐만 아니라, (구)삼성물산 주주들, 특히 합병에 반대하는 주주들에게 손해를 야기하거나 그러할 위험을 초래함.
2) ｢자본시장법｣(시세조종행위 등의 금지) 위반죄의 성립
주가조작이란 수요와 공급에 따른 가격형성이라는 주가 결정의 시장원칙을 깨고 누군가가 가격 형성을 인위적으로 조작하는 것임. 조작된 시세를 공정한 시세로 잘못 안 투자자들이 이 주식을 매매 시, 이는 선량한 다수 투자자의 피해를 바탕으로 이득을 얻는 사기행위와 마찬가지임. 주가조작은 다수 투자자의 이익을 침해할 뿐만 아니라, 자본시장에 대한 투자자의 신뢰를 저해하는 등 국민경제의 건전한 발전에 부정적인 영향이 크므로 ｢자본시장법｣에서 엄격히 규제하고 있음.
즉, 삼성그룹 총수일가, (구)삼성물산 경영진 등은 공모하여 시세를 조종함으로써 자본시장법을 위반한 혐의가 있음.
Ⅱ. 에버랜드 공시지가 조작 의혹 관련 삼성그룹 총수일가, 국토교통부, 한국감정원 등에 대한 위계공무집행방해 등 고발 및 뇌물죄 수사의뢰
○ 범죄사실
위 ‘Ⅰ. 삼성물산·제일모직 합병 관련 삼성그룹 총수일가, (구)삼성물산 경영진의 배임 및 주가조작 혐의 추가 고발’ 중 ‘4) 에버랜드의 공시지가 급등을 통한 제일모직 가치 조작’ 부분과 동일함.
○ 고발이유
1) 위계공무집행방해
「부동산 가격공시에 관한 법률(이하 “부동산공시법”)」에 따르면, 표준지 공시지가 산정 및 공시 업무는 국토교통부장관의 ‘공무’이고, 개별 공시지가 산정 및 공시 업무는 시장․군수 또는 구청장의 ‘공무’임. 또한, 공시지가는 국가의 부동산 정책과 조세 정책에 직접적 영향을 미치는 중요한 지표로서 그 산정과정은 공정하고 적법해야 하며, 인위적인 조작이 개입되어서는 안 됨.
그러나 2015년도 에버랜드 표준지 공시지가 산정 시 한국감정원 관계자, 감정평가사 등은 표준지 관리지침을 위반하여 표준지 임의교체 및 임의추가를 자행함. 이를 알지 못한 국토교통부 장관은 위법하게 산정된 표준지 공시지가를 그대로 공시한 바, 삼성그룹 총수일가 및 한국감정원 관계자, 감정평가사 등은 공모하여 국토교통부 장관의 관련 직무집행을 방해함.
<표1> 2016년 1/10 수준으로 하락한 에버랜드 일부 지역 개별공시지가(제공 : SBS)
또한, 위 <표1>에서 확인할 수 있듯이 2016년도 에버랜드 개별공시지가 검증 업무를 수행한 감정평가사는 전년도 지가와의 균형 유지에 관한 사항을 검토·확인 없이 비교 표준지를 2015년도 표준지보다 훨씬 저렴한 저가의 임야 표준지로 정정하여 일부 지역의 개별공지시가를 1/10 수준으로 하향시킨 의혹이 존재함. 이를 알지 못한 용인시장은 위법하게 산정된 개별공시지가를 그대로 공시한 바, 삼성그룹 총수일가 및 용인시 처인구 공무원, 감정평가사 등은 공모하여 용인시장의 관련 직무집행을 방해함.
2) 감정평가법 위반죄
에버랜드의 2015년도 표준지 공시지가 산정 및 2016년도 개별공시지가 검증 업무를 수행한 감정평가사들은 각각 표준지 임의교체, 임의추가 및 저년도 지가와의 균형 유지 검토·확인 생략 등으로 감정평가법 제49조 제5호를 위반하여 ‘고의로 잘못된 평가를 한 자’들에 해당함.
○ 뇌물죄 수사의뢰
이재용 부회장 등 삼성그룹 총수일가는, 삼성물산-제일모직 합병을 통해 삼성그룹 전반에 대한 지배력을 강화할 필요성이 있었으며, 이러한 목적 아래 공시지가를 인위적으로 조작한 것으로 볼 수밖에 없는 정황이 국토교통부 내부 감사결과 드러남. 국토교통부, 한국감정원, 용인시 처인구 공무원 등 관련자들이 삼성그룹 총수일가 내지 삼성그룹 임직원들과 공모하지 않고서 아무런 동기 없이 ‘임의로’ 공시지가를 잘못 산정하거나 조작할 이유가 없으며, 이 배후에는 삼성그룹 측으로부터 받은 뇌물이 존재할 가능성이 존재함. 아직까지는 뇌물이 오간 정황은 드러나고 있지 않으나, 뇌물죄에 강한 혐의를 둔 수사가 필요함.
4. 결론
공정하게 시장에서 형성된 주가를 바탕으로 합병비율이 산정되는 것이 아닌, 조작된 주가를 근거로 왜곡된 합병비율이 산정된다면 자본시장의 신뢰 훼손은 물론 국민경제의 건전한 발전에 부정적인 영향을 끼치게 됨.
그러나 삼성그룹 총수일가, (구)삼성물산 경영진 등은 이재용 부회장의 합병 후 삼성물산에 대한 지분율을 최대한 높이고 전체 삼성그룹에 대한 지배력을 강화하기 위하여 주가를 조작하고, 자신의 임무를 위배하여 (구) 삼성물산 주주들에 손해를 야기하였거나 그 위험을 초래한 것으로 보임.
게다가 삼성그룹 총수일가는 자신에게 유리한 합병비율을 도출하기 위해 분식회계를 통해 자본시장 신뢰성의 근본을 훼손하고, 정부 부동산 정책의 근간인 공시지가마저도 조작했다는 혐의를 받고 있음.
따라서 이들의 업무상 배임행위 및 자본시장에서의 시세조종행위, 위계공무집행방해 등의 혐의에 대한 엄중한 수사가 이루어지고 법의 심판을 받음으로써 다시는 이와 같은 일이 반복되지 않도록 해야 함.
시민들의 의견
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