2017년 거래된 대형빌딩 공시가격은 실거래가 절반 이하,
재벌·대기업 막대한 세금특혜 누린다.
“가진 만큼 공평한 세금을 내자” ① 대형 업무용 빌딩 매각 사례

– 올해도 엉터리 표준지 공시지가 공시로 불공정 개별지가 산정 불가피
– 부동산 부자와 재벌도 “가진만큼 공평하게 세금내도록” 과세기준 바로잡아야

정부의 보유세 강화 방침이후 각종 방안에 대한 논쟁이 뜨겁다. 그 중 가장 현실 가능성이 높은 것은 공정시장가액 비율 폐지, 공시가격 실거래가 반영 비율 상향 등을 통해 고가 아파트, 특히 강남 아파트에 대한 보유세율을 높이는 것이다. 조세정의 측면에서 보유세 강화에 나서기 보다는 급격히 상승하는 아파트값을 통제하기 위한 수단으로 보유세 강화가 사용되는 모양새다. 그러나 현재 우리나라 보유세는 부동산 종류에 따라 매우 큰 편차를 보이고 있다. 보유세의 기준이 되는 공시가격(과표)의 시세반영률이 종류에 따라 큰 편차가 있기 때문이다. 따라서, 단순히 강남아파트 등 고가아파트에 대한 보유세 강화에 앞서 불평등을 해소하는 것이 선행되어야 한다.

국토연구원에 따르면 2013년 기준 단독주택은 59.2%, 토지는 61.2%, 공동주택은 71.5% 등 평균 65% 수준의 실거래가 반영률을 나태내고 있다. 평균 98억원인 2017년 표준단독주택 상위 10채의 경우 경실련 분석결과 시세반영률이 53%에 불과한 것으로 밝혀진바 있다. 한 연구논문에 따르면 낮은 가격의 단독주택은 오히려 시세반영률이 높은 역진성을 보이고 있었다. 실제, 지난해 국정감사에서는 고가 아파트가 서울 평균가격 이하 아파트보다 시세반영률이 낮음이 민주평화당 정동영 의원에 의해 발표되기도 했다.

이뿐만 아니다. 경실련 조사결과 수백, 수천억원에 달하는 업무상업용 빌딩 역시 일반 시민들이 보유한 주택에 비해 공시가격의 시세반영률이 낮게 나타났다. 경실련이 2017년 1월 이후 매매된 서울의 1,000억이상 대형 업무상업용 빌딩의 실거래가와 세금이 기준이 되는 공시가격을 비교한 결과, 공시가격이 실거래가의 절반에도 미치지 않는 것으로 나타났다. 업무상업용 건물의 공시가격은 토지 공시가격과 건물값인 시가표준액의 합으로 산출했다. 실거래내역은 민주평화당 정동영의원실을 통해 입수한 서울시 실거래가 자료와 한화63시티의 자료를 참고했다. 경실련은 이후 재벌사옥과 서울시 고가 빌딩들의 공시가격 실태를 연속해 발표할 예정이다.

1,000억원 이상으로 거래된 건물 중 시가표준액이 조회되지 않는 건물을 제외하고 비교가 가능한 건물은 총 14개로, 모두 업무용 빌딩이 밀집한 중구, 종로구와 강남에 분포했다. 매각 대금 총액은 4조 6,508억원이다. 하지만 공시가격을 모두 합치면 2조 1,266억원으로 시세반영률이 45.7%에 불과해 내야 할 세금의 절반밖에 내지 않는 막대한 세금특혜를 누려왔다.

건물별 공시가격의 실거래가 반영률 차이가 매우 크게 나타났다. 12개 평균 최저는 24.9%에 불과하며, 최고는 63.2%로 두배 이상 차이가 나타났다. 평균 실거래가 반영률은 45.7%였다. 가장 비싸게 팔린 건물은 부영이 매입한 하나은행 을지로 사옥으로 8,900억원에 거래됐다. 그러나 공시가격은 4,400억원으로 절반에 불과하다. 두 번째로 비싸게 팔린 수표동 시그니처타워 역시 매각액은 7,260억원이지만, 공시가격은 3,300억원, 시세반영률 46%로 나타났다. 시세반영률이 가장 낮은 건물은 25%를 나타낸 더케이트윈타워로 매매가격은 7,132억원이었으나 공시가격은 1,778억원에 불과했다. 반영률이 가장 높은 건물은 을지로 삼성화재 본관으로 실거래가 4,380억, 공시가격 2,767억원으로 63%였다.

이처럼 업무상업용 건물의 공시가격 현실화율은 현재 보유세 강화의 대상이 되고 있는 아파트에 비해 상당부분 낮은 수준이다. 아파트는 평균 70% 내외의 시세반영률을 나타내고 있으며 낮은 경우에도 60% 수준을 유지하고 있다. 그러나 고가 단독주택과 마찬가지로 대형 빌딩역시 거래가 흔치 않다는 이유로 공시가격이 시세와 동떨어져서 절반이하로 책정되는게 부지기수이다.

지난해 경실련이 국세청 자료를 분석한 바에 따르면, 기업과 법인을 합쳐, 상위 1%가 전체 토지의 46%를, 상위 5%는 72.9%, 10%는 84%로 일부계층이 토지를 과도하게 소유하고 있다(가액기준). 상위 1%의 대다수는 수천억원의 빌딩을 소유하고 있는 재벌, 대기업과 극히 소수의 부동산 부자이다. 유리지갑으로 불리는 근로소득세는 말할 것도 없고, 대다수 서민들이 보유한 아파트가 70%내외의 현실화율을 나타내는 것에 비해 명백한 특혜를 받고 있는 것이다.

이러한 조세 불평등을 개선하는 것이 보유세 강화보다 앞서 확립되지 않는다면, 보유자간 불평등으로 조세저항이 심화될 것이 뻔하다. 불공정한 과세기준의 문제가 십년 넘게 제기되고 있음에도 불구하고 국토부는 올해도 엉터리 표준지가를 공시했으며, 이를 기준해 산정될 공시지가도 불공정해질 것으로 예상된다. 부동산부자와 재벌들이 올해도 어김없이 막대한 세금특혜를 누릴 것이 명확하다. 정부는 지금이라도 부자들에게 세금 특혜를 주는 불평등한 공시가격 정상화에 나서야 한다. <끝>

이제는 민생, 서민 주거부터!

주거시민단체, 민선7기 당선자들에게 <주거정책요구안> 제안
서울시 청사 앞에서 정책 반영 촉구 기자회견 개최 및 면담요청

1. 주거 취약계층을 위한 주거복지 확대와 안정적인 주거권을 위해 활동하는 주거권네트워크 등 주거시민단체들은 이번 6.13 지방선거 이후 임기를 시작할 민선 7기 지방선거 당선자들에게 지역 주민들의 주거 문제 해결을 위해 지방정부가 반드시 해야 할 <주거정책요구안>을 발표하고 시정에 반영할 것을 촉구하는 기자회견을 열었습니다.

2. 주거시민단체들은 전국 17개 광역시도 당선자들에게 지역 주민들의 주거 안정과 복지 실현을 위해 ▲ 공공임대주택 공급 확대와 입주민 지원 강화 ▲ 주거취약계층에 대한 주거복지 확대 ▲ 청년 임대주택의 공공성 확보 ▲ 재개발, 재건축 사업 규제, 관리 감독 강화 ▲ 주택, 상가임대차 안정화 정책 (젠트리피케이션 방지) ▲ 도시재생사업의 주민 참여 확대와 공공성 강화 ▲ 사회주택 지원 강화 ▲ 분양주택 공급 개선 등의 주거 정책을 제안하고 시정에 반영하여 이행할 것을 요구했습니다. 아울러 주거시민단체들은 저소득층의 주거비 부담과 주거 불안이 가중되는 문제를 해결하기 위해 서울특별시장, 경기도지사 당선자와의 면담을 요청하였습니다.

3. 최근 발표된 2017년 주거실태보고서에서 저소득층의 주거 상황이 더 나빠지고 있다는 결과가 확인된 만큼 당선자들은 각 지역의 주거 현실을 직시하고 적극적으로 주거문제 해결을 위한 방안을 마련하는 것이 시급하다고 주장했습니다. 서민들의 민생고를 덜어주려면 서민 주거 정책부터 챙겨야하며 이는 주거단체들이 제안한 주거정책요구안을 시정에 반영하는 것이라고 덧붙였습니다. 마지막으로 당선자들에게 지역마다 다양해지는 주거 현실을 고려해 지역 주민들의 삶을 개선하기 위한 주거 정책을 펼쳐줄 것을 당부했습니다. 끝

▣ 기자회견 진행 개요
□ 일시 및 장소 : 2018 6. 21.(목) 오전 11시, 서울특별시청사 앞
<기자회견 순서>
● 사회 : 이한솔 (민달팽이유니온 사무국장)
● 발언1 : 기자회견 취지와 배경, 주거정책요구안 설명(참여연대)
● 발언2 : 청년 주거정책(민달팽이유니온)
● 발언3 : 취약계층 주거복지정책(천주교서울대교구 빈민사목위원회)
● 발언4 : 임대차 안정화 및 분양 정책(경실련)
● 주거정책요구안 전달

□ 참여단체 : 주거권네트워크, 경제정의실천시민연합, 나눔과미래, 민달팽이유니온, 새로운사회를여는연구원, 서울세입자협회, 서울주거복지센터협회, 임대주택국민연합, 전국세입자협회, 집걱정없는세상, 참여연대 민생희망본부,천주교서울대교구 빈민사목위원회, 한국도시연구소

▣ 첨부자료1
주거 안정과 복지 실현을 위한 주거 정책요구안(특별시·광역시·도)

공시가격 현실화 53%는 공평과세 포기 선언이다.

– 전체 단독주택의 중 극소수만 상승, 나머지는 예년과 비슷한 수준
– 13년간 시세의 70%로 세금 납부한 아파트 소유자와의 세금차별은 올해도 여전

어제(24일) 국토부가 올해 표준단독주택 가격을 발표했다. 그간 보수경제지 등의 세금폭탄론에도 국무총리 등 고위관계자들은 공평과세 실현을 위해 공시가격 현실화가 필요하다는 입장을 강조해왔는데, 어제 발표된 단독주택 시세반영률 53%는 정부의 공시가격 정상화 의지가 전혀 보이지 않는 결과이다. 전년대비 상승률도 전국은 9.13%, 서울은 17.75%라며 매우 높은 것처럼 강조했지만 13년간 시세의 절반수준으로 세금특혜를 받아온 것을 정상화하는 데에는 매우 미흡한 수준이다. 가격구간별로는 25억을 상회하는 고가 주택에 대해서만 38% 상승했고 그 이하는 7~24% 수준에 불과해 현실화율은 고작 1.2%밖에 오르지 않았다. 15억원 이상 고가 주택은 400만 단독주택의 1.7%에 불과하며, 이중 공시가격 변동률이 가장 큰 25억 이상은 더욱 적기 때문에 극소수의 단독주택만 공시가격이 대폭 상승할 뿐이다.

지난해 단독주택 중위매매가격 상승률이 전국은 5%, 서울은 8% 상승한 것과 비쳐보면 초고가 주택을 제외한 단독주택은 시세상승분만 올린 수준이다. 공동주택과 단독주택 등 불평등한 공시가격을 정상화하겠다는 정부관계자의 발언들이 무색해졌고, 다주택자들의 투기를 막고, 과도한 소유편중을 해결하기에는 턱없이 부족한 수준이다. 또한 수백만 아파트 소유자와 단독주택 소유자들의 세금차별도 개선되지 않았다. 정부는 공시가격 현실화에 따른 세금부담을 걱정했다고 했지만 공시가격을 모두 정상화하더라도 세부담상한제 등을 통해 서민부담을 줄여줄 수 있는 상황에서 납득하기 어렵다.

지난 30년간 단독주택과 토지는 공시자가에도 미치지 못하는 공시가격으로 시세의 70% 내외인 공동주택에 비해 막대한 세금 특혜를 누려왔다. 이를 과세 형평성에 걸맞게 당장 공동주택 수준으로 올리는 것이 정부의 당연한 책무인데, 문재인 정부는 보여주기식으로 초고가 주택만 상승시킬 뿐, 또다시 과거 정부와 같이 조작된 엉터리 가격을 내놓았다. 정부가 수십년간 반복된 조작을 개선할 의지가 없다고 공표한 것이나 마찬가지이다. 이같은 엉터리 과세로는 부동산 소유 편중과 조세 정의 실현은 불가능함을 명심해야 한다. 지자체장들이 국토부가 공개한 표준주택 가격의 적정성을 검증해 그 결과를 공개, 공평과세 실현에 적극 나서길 바란다. <끝>

‘타워크레인 안전사고’ 이대로 괜찮나?

– 경실련, 타워크레인 안전사고 원인진단 및 개선방안 제시 –

타워크레인 안전사고로 사망 사고가 급증하자 국토교통부는 지난 2017년 11월 ‘타워크레인 사고 예방을 위한 정부합동 안전대책’을 발표했다. ▲노후크레인 연식 제한 ▲등록 크레인 전수검사 및 등록관리 강화 ▲부품 인증제 도입을 통한 불량부품 사용 억제 등 3가지 방안을 내놨다. 지난 1월에는 안전대책의 결과로 2018년 타워크레인 사망사고 한 건도 발생하지 않았다는 보도자료를 냈고, 문재인 대통령도 신년사를 통해 “타워크레인 사고 예방 노력으로 사망사고가 단 한 건도 발생하지 않았다”고 말했다.

그러나 정부 발표 후 보름도 채 되지 않아 타워크레인 안전사고가 발생했다. 무인타워크레인의 자재 인양 과정에서 자재가 쏟아져 2명의 건설노동자가 사망했다. 이후에도 무인타워크레인으로 인한 크고 작은 안전사고가 계속 발생하는 실정이다. 건설노조가 파악한 올해 사고만 5건이다. 사고로 수명의 건설노동자가 죽거나 다쳤다. 정부가 타워크레인 안전사고에 대한 근본적인 개선책 없이 보여주기식 대책만 반복한다면 안전사고와 인재는 계속될 수밖에 없다.

문제1. 사망사고의 80% 차지하는 설치·해제·인상 작업에 대한 근본적인 안전대책 부재

타워크레인 안전사고의 80% 이상은 타워크레인 설치·해제 작업 중 발생한다. 정부 대책은 타워크레인 설치·해체기능사 자격증을 신설해 전문성을 강화한다는 것이다. 타워 설치‧해체 작업의 근본 문제는 건드리지 않고 있다. 고용노동부 자료에 따르면 타워크레인 설치 해체작업 종사자는 현재 650명 정도다. 종사자가 많을 때는 1,200명을 상회했지만, 고령화되고 일이 어렵고 힘들다 보니 수가 절반 가까이 줄었다(별첨 참조). 종사자 대부분 고령으로 3년 이후에는 만60세 이상인 자가 종사자의 70%를 차지할 것으로 예상된다.

설치·해제 종사자는 줄고 있지만 타워크레인 수는 급격하게 늘었다. 2013년 타워크레인 벽체지지 고정이 도입되고, 주택 건설현장이 늘어나면서 대형 타워크레인 수요가 증가했다. 장비는 증가하고 노동자는 감소하니 날림 작업이 빈번히 발생하며 대형 안전사고로 이어졌다. 설치‧해체 종사는 모두 재하청 업체 소속이다. 원청인 건설사는 타워크레인 임대업체에서 타워를 임대하고 타워 임대업체는 팀으로 움직이는 설치‧해체 노동자에게 재하청을 준다. 설치‧해체팀은 전문업종 등록 없이 5~6명의 소규모 팀으로 활동한다. 전국에 약 130개 팀이 활동 중이다. 이런 팀은 일일 작업량에 따라 대금을 받기 때문에 시간 내에 많은 작업을 해야 유리하다. 업체 역시 공정에 맞춰 타워크레인 설치 및 해체가 진행돼야 공사기간 및 공사비를 줄일 수 있기 때문에 빠른 작업을 요구한다. 이러한 현실 개선없이 자격시험만 강화해 안전사고를 줄인다는 정부의 정책은 실효성이 떨어질 수밖에 없다.

문제2. 값싼 수입 타워크레인에 대한 허술한 관리로 땜질식 처방하는 국토부

정부는 수입산 타워크레인으로 인한 안전사고가 급증하자 ‘제작사 인증서나 제작국 등록증’ 제출을 의무화했다. 2018년 8월 건설기계관리법 시행령 제3조를 개정하여 수입한 건설기계를 등록하려면 ▲수입면장 ▲건설기계제작증 ▲건설기계제원표가 필요하다. 시행령 개정 이전에는 수입면장만 있으면 수십 년 된 장비도 수입이 가능했다. 법 개정 이후에도 허점은 여전하다. 외국에서 20년간 사용하다 수입한 장비도 주소지조차 불분명한 인증기관이 만들어준 몇 가지 서류만 있으면 등록이 가능하게 했다. 건설기계 등록 업무는 각 시·군·구 일선 공무원이 담당한다. 하지만 일선 공무원들은 기계제원표를 검증할 능력이 떨어진다. 결국 제대로 된 검토 절차 없이, 구비 서류만 있으면 등록 승인되는 실정이다.

최근 급격히 증가한 소형타워크레인에 대한 관리는 더 허술하다. 14년 7월 건설기계관리법 시행령이 개정되며 소형타워트레인도 건설기계 등록을 의무적으로 해야 한다. 하지만 제원표 조차 없는 중국산 저가 제품이나 불법 개조 제품이 현장에 운영되고 있다. 정부는 문제를 해결하겠다며 대한건설기계협회 산하기관인 ‘대한건설기계안전관리원’에게 ‘3톤 미만 타워크레인 신규등록 지원방안’이란 공문을 만들어 전달했다. 타워크레인 검사기관에게 ‘제원표가 없는 타워크레인의 제원표를 만들어 주라는 것’이다. 제조일자도 기계제원표도 없는 불법 소형타워크레인 599대가 이렇게 등록됐다.

국토부는 2018년 10월, 불법 개조‧연식 조작한 타워크레인 33건을 적발했다고 홍보했다. 국토부 스스로 불법 개조‧연식 조작 장비를 합법적으로 사용하도록 방치해놓고 안전사고 예방에 나서는 것처럼 행동하고 있다. 앞뒤가 맞지 않는 땜질식 처방이다.

대한건설기계안전관리원은 영리업체들의 협의체인 대한건설기계협회 산하 단체로 1997년 만들어졌다. 건설기계 안전검사 및 승인‧신고 업무를 대행하며 받는 수수료가 주 수입원이다. 2018년 1월 공공기관으로 승격 됐고, 국토부로부터 타워크레인 등 건설기계 검사 총괄 역할을 부여받아 건설기계 검사를 독점하고 있다. 대한건설기계안전관리원은 퇴직공직자 취업제한대상이지만, 역시나 국토부 출신 퇴직 공무원들이 임원으로 다수 취업해 있다. 국토부가 타워크레인 안전사고와 별 관련 없는 검사 강화를 통해서 대한건설기계안전관리원의 수익만 늘려줘 제 밥그릇 챙기기에 나선 것은 아닌지 의심스럽다.

문제3. 시민안전 위협하는 불법 개조 무인타워크레인에 대한 대책 전무

최근 3년 동안 소형무인타워가 급격히 늘어났다. 수입국가 현황을 보면 중국산 제품이 압도적으로 많다. 유인타워크레인으로 수입‧등록한 제품이 불법 개조를 거쳐 무인타워크레인으로 둔갑한 경우도 있다. 정부가 불법 개조 제품에 대한 검사를 강화한다고 했지만, 현장에서는 불법 개조한 무인타워가 버젓이 운행하고 있다. 최근 사고를 보면 마스터 기둥이 휘어진다든지, 지브가 꺽인다든지 하는 설비 결함이 다수 발생했다. 이는 저가 타워크레인 제품에서 흔히 나타나는 현상인데, 중국산 수입 제품에서 발생하고 있다.

소형(무인)타워크레인 증가는 시민 안전 위협으로 이어진다. 기업이 무인타워크레인을 선호하는 이유는 타워조종사를 고용하지 않아도 되고, 3톤 미만의 무인타워크레인은 법률상 20시간 교육을 이수하면 누구나 면허를 취득해 운전할 수 있어 밤낮없이 가동할 수 있기 때문이다. 소형무인타워는 조종사가 없어 시야가 제한적이다. 자재 운반 시 사고 가능성이 크다. 또한 무리한 인양 시 오는 반동을 운전사가 느낄 수 없기 때문에 타워 전도 가능성도 크다. 더군다나 무인타워를 쓰는 현장은 대부분 중소 규모의 현장으로 대형타워를 사용하는 현장에 비해 안전관리가 소홀하다. 특히 소형무인타워는 시가지 주변의 상가·업무 빌딩을 짓는 현장에서 주로 쓰이기 때문에 공사장 주변의 시민들이 위험에 고스란히 노출된다.

경실련 주장. 연식 제한 폐지, 상시 검사 실시, 등록기준 강화, 불법개조 무인타워크레인 퇴출

타워크레인 연식 20년 제한은 폐지돼야 한다. 연식 제한에 걸리지 않는 타워는 20년간 사용 가능하다는 말이다. 정부가 수시 점검을 통해 연식이 짧은 타워라 하더라도 성능에 문제가 있으면 즉각 등록 말소시켜야 한다. 현행법률상 외국에서 수십 년간 운영된 타워도 새 타워로 둔갑해 등록이 가능하다. 건실기계제작증이나 건설기계제원표를 제출해야 하지만, 이러한 서류는 회사 주소지조차 불분명한 제작회사나 검증기관에서 얼마든지 발급 가능하다. 공인된 업체나 인증기관에서 발급받는 글로벌 인증서를 의무화해야 한다.

한국산업표준(KS) 규격에 맞지 않는 무인타워크레인 사용등록을 금지시켜야 한다. 2002년 국토부는 건설현장에 사용되는 타워크레인 KS규격을 국제규격에 맞게 지정했다. 크레인 제조업체의 경쟁력 제고와 품질향상이 이유였다. 이에 따라 타워크레인을 제작할 때는 KS인증제품을 사용해야 하고, KS기준을 준수해야 한다.

타워크레인 조종석은 KS규격에 따라 꼭 설치해야 한다. 하지만 현장에는 유인타워크레인을 무인타워크레인으로 개조한 제품이나 처음부터 조종석 없이 만들어진 크레인이 버젓이 운행되고 있다. 모두 KS규격에 맞지 않는 제품이지만 국토부가 등록 허가를 내줬기 때문에 합밥적으로 사용하고 있다. 타워크레인 안전 강화에 힘쓰겠다는 정부가, 스스로 만든 KS규격에도 맞지 않는 장비의 사용을 허가한다는 것은 상식적으로 납득할 수 없는 일이다. 지금이라도 타워크레인 안전사고 예방을 위한 근본대책 마련에 적극 나서야 한다.

보도자료_’타워크레인 안전사고’ 이대로 괜찮은가?

문의: 경실련 부동산건설개혁본부(02-3673-2146)