강남 잡으러 판교에 3만채… 집값은 더 올랐다

[판교, 공급의 역설 ①] 10년 성적표로 본 아파트 공급론의 허상

“공급이 필요하다” 최근 서울 아파트 가격 상승세를 잡으려면 공급이 답이라는 얘기가 나온다. 신규 주택 공급이 늘면 가격이 안정세를 찾을 것이라는 논리다. 그럴 듯하지만 10년 전 판교신도시 사례를 보면, 정답은 아니다. 강남 아파트 가격은 판교신도시 이후 오히려 올랐다. <오마이뉴스>는 <경제정의실천시민연합>과 공동으로 판교신도시 개발 이후 변화를 분석하고, 집값 안정을 위한 올바른 공급 방향을 짚어본다.

“판교를 제2의 강남으로 개발해, 강남의 주택 수요를 흡수하고 집값을 안정시키겠다.”

지난 2003년 8월 판교신도시 공급 규모를 확대하면서 정부가 내놓은 청사진이다. 그럴 듯 했다. 첫 번째, 강남과 인접한 신도시에 대규모로 주택을 공급한다. → 두 번째, 강남 수요가 신도시로 분산된다. → 세 번째, 수요가 줄면서 강남 아파트 가격이 내려간다.

최근 강남 아파트 가격 상승세를 잡으려면 공급을 늘려야 한다는 주장과도 같은 얘기다. 계획이 변경되면서, 판교신도시는 고급 저택이 있는 주거지 대신 빽빽한 고층 아파트가 가득한 모습으로 건설됐다.

판교 10년 성적표

판교신도시 입주가 10년이 돼가는 지금, 정부의 판교신도시 실험은 실패했다. 강남 집값은 3만 가구에 육박하는 판교신도시 공급에도 잡히지 않았다. 오히려 판교 분양가의 영향으로 강남 집값은 더 올랐다.

경제정의실천시민연합이 부동산뱅크 시세에 나온 서울 강남3구(강남, 서초, 송파)의 16개 표본 아파트 단지 가격을 분석한 결과, 강남 아파트 값은 판교 개발을 전후로 2.3배 올랐다.

강남 아파트 가격은 판교 개발 계획이 발표된 2001년 3.3㎡당 875만 원이었다. 2001년 이후에도 꾸준히 상승하면서 2005년에는 3.3㎡당 1605만 원을 기록했다.

이듬해인 2006년 판교신도시에서 분양이 시작됐지만, 강남 아파트값은 3.3㎡당 2199만 원으로 2000만 원대를 돌파했다.

이후 강남 아파트 가격은 분양가상한제 실시 등으로 멈칫했다. 하지만 판교 입주가 시작된 2009년 반등하면서 2009년 3.3㎡당 2514만 원, 2010년 2860만 원으로 상승세를 탄다. 지난해 10월, 강남 아파트 값은 3.3㎡당 3089만 원으로 3000만 원을 돌파했다.

아파트 땅값(아파트를 짓기 전 순수 토지 가격)은 더 올랐다. 경실련이 강남 3구 16개 단지의 아파트 땅값(건물이 올라가기 전 순수 토지에 용적률 150% 공통 적용)을 분석한 결과, 3.3㎡당 1060만 원이던 땅값은 2007년 5027만 원으로 폭등했다. 불과 6년 새 4배(3.8배) 가까이 폭등한 것이다.

강남 3구 전체 땅값은 5배 가까이 늘었다. 경실련이 강남3구의 3종 일반주거지역(888만 평) 아파트 용지의 토지 가격을 종합해봤는데, 지난 2001년 땅값은 210조 원이었다. 판교 분양이 이뤄지던 2007년에는 1005조 원으로 증가했다.

강남 부동산 시장은 공급이 늘면 가격이 낮아진다는 시장의 일반 법칙을 비웃었다.

처참한 성적표의 원인

경실련은 판교신도시의 높은 분양가를 원인으로 지적한다. 정부가 상당 규모의 택지(분양 3660세대, 임대 5749세대)를 민간에 매각했다. 민간 사업자가 참여하면서 당초 계획보다 분양가는 높아졌다. 높은 분양가가 오히려 강남을 자극하면서 가격이 상승했다는 것이다.

사실 2001년 정부가 예상한 판교신도시 분양가는 3.3㎡당 750만 원 수준이었다. 만약 이 가격대로 분양이 이뤄졌다면, 가격이 저렴한 신도시로의 수요 분산이 이뤄지면서 가격 안정도 기대해볼 수 있었다.

그런데 시간이 지나면서 정부 관계자들이 분양가를 올리기 시작한다. 2003년 12월 당시 서종대 건설교통부 신도시기획단장은 “분양가가 평당 850만원 넘지 않는다”고 했다. 2005년 8월 추병직 건설교통부 장관은 “판교 분양가는 1000만원 내외가 될 것”이라며 상한선을 또 높인다. 판교신도시 분양을 두 달 앞둔 2006년 1월, 건교부의 한 관계자는 “분석결과 중소형 아파트 분양가는 1100만 원 정도”라고 언론에 말을 흘린다.

결과적으로 2006년 1월 건교부 관계자의 말이 맞았다. 2006년 3월 분양한 판교신도시(85㎡이하) 아파트 평균 분양가는 평당 1137만 원이었다. 같은 해 8월 분양한 아파트(85㎡초과)는 평당 1716만원이었다.

당시 경기지역 아파트 평균 가격보다 크게 높다. 부동산서브에 따르면, 2006년 전용면적 85㎡이하 아파트 평균 매매가는 3.3㎡당 735만 원, 85㎡초과 아파트는 1195만원이었다. 판교신도시 아파트는 이보다 평당 400만~500만 원 가량 높았다.

30평으로 치면, 1억 2000만~1억 5000만 원 가량 비싸다. 평범한 서민들이 감내하긴 버거운 수준이었다. 판교신도시 공급이 집값을 안정시킨 게 아니라 오히려 집값 상승의 원인이 됐다는 지적이 나오는 이유다.

김성달 경실련 팀장은 “판교신도시가 분양가격을 높게 책정하면서, 그에 따른 기대 심리가 강남 집값 상승에 영향을 준 것”이라면서 “16조 원 정도로 예상되는 판교 개발 이익을 공기업과 지자체, 민간이 나눠먹고, 그에 따른 부담은 서민이 지는 형국”이라고 비판했다.

공급이 가격을 잡았던 경우, 2011년 강남 보금자리

공급으로 집값을 잡았던 사례가 없는 건 아니다. 지난 2011년 강남 보금자리 주택은 주변 시세의 50~60% 수준인 ‘반 값 아파트’였다. 2011년 1월 분양한 서울 강남 지구 보금자리 주택 분양가는 3.3㎡당 924만~995만원, 서초는 964만~1056만원이었다.

이 보금자리 주택(658가구)이 공급되면서 강남 집값은 하락했다. 2011년 당시 3.3㎡당 2786만 원이었던 서울 강남 아파트 가격은 2013년 2439만 원으로 하락했다. 시세보다 낮은 가격의 아파트로 강남 아파트 가격을 잡은 것이다.

김헌동 전 경실련 아파트값거품빼기운동본부장은 “당시 서울 왕십리와 용인 등 보금자리보다 높은 가격에 분양한 아파트들이 다 미분양이 났다”면서 “강남에 입지 좋은 곳에 저렴한 아파트가 공급되면서, 다른 지역에도 연쇄적인 가격 하락 효과가 나타난 것”이라고 말했다.

http://www.ohmynews.com/NWS_Web/View/at_pg.aspx?CNTN_CD=A0002400538

표준주택 공시가격 재조사 요청한 6개 자치단체장에게 공개질의

국토부 직접 찾아간 강남구‧서초구‧마포구‧성동구‧동작구‧종로구 대상
아파트소유자에게만 세금 2배 더 걷는 불공평 공시가격 개선 의지 묻는 공개질의 발송

경실련은 오늘 (17일) 강남, 서초, 마포, 성동, 동작, 종로 등 6개 구청장에게 표준주택 가격 개선 의지를 묻는 공개질의서를 발송했다. 언론 보도에 따르면 위 단체장은 지난 10일 국토교통부 청사로 찾아가 표준지와 표준단독주택 공시 예정 가격이 지나치게 높다며 조정해 달라고 요청했다. 예년에 비해 상승률이 높아져 주민들의 세 부담이 늘어난다는 것이 주된 이유였다.

지역 주민들의 세 부담을 우려해 공시가격 현실화를 반대한다는 것은 납득할 수 없다. 공동주택(아파트)에 사는 주민들은 2005년 공시가격 제도가 도입된 이후 시세의 70% 수준의 공시가격으로 세금을 내왔다. 하지만 고가단독주택과 토지를 소유한 이들은 시세의 절반 이하 수준의 공시가격으로 세금을 납부하고 있다. 왜곡된 공시제도가 낳은 명백한 세금 특혜다.

공시가격 현실화는 조세형평성을 제고하고, 비정상의 정상화를 꾀하는 일이다. 공동주택을 소유한 주민들이 다른 부동산유형 소유자들보다 더 많은 세금을 낼 때는 아무런 대책도 꾀하지 않다, 일부 부자들의 세 부담 상승을 이유로 공시가격 현실화를 반대하는 것은, 소수 부자 주민의 대변자임을 스스로 자인하는 것에 불과하다.

왜곡된 공시제도는 부동산 투기와 불공평 과세의 핵심 원인으로 작용하고 있다. ▲부동산 유형별 시세반영률의 차이로 조세형평성이 무너져 왔고 ▲시세보다 낮은 공시가격으로 인해 가진 만큼 세금을 낸다는 조세기본원칙을 파괴해 왔고 ▲시세보다 턱없이 낮은 공시가격으로 부동산 투기 및 사유화를 조장해 왔다. 정부와 지자체는 지금이라도 왜곡된 공시제도를 바로잡아 일부 계층에 대한 특혜를 없애고, 부동산시장을 정상화하는 일에 나서야 할 것이다.

<별첨 표준지 및 표준주택 가격 정상화에 대한 공개질의서>

1. 1990년 토지공개념과 함께 공시지가가 도입됐고, 2005년부터는 공시가격이 도입됐지만 시세반영률이 낮고, 부동산 유형별로도 서로 차이나 불로소득을 제대로 환수하지 못하고 있습니다.

– 귀 지자체의 표준주택 및 표준지 공시가격과 아파트 공시가격이 시세를 얼마나 반영하고 있는지 파악하고 계십니까?
– 각각의 시세반영률은 얼마입니까?

2. 경실련 조사결과 아파트 소유자는 지방 저가아파트도 시세를 70% 정도 반영하고 있으며, 공시가격이 발표된 첫해인 2006년에는 서울도 아파트의 시세반영률이 70% 이상이었습니다. 하지만 한남동, 이태원동, 논현동, 삼성동 등 초고가 단독주택은 시세반영률이 4~50% 수준에 불과한 것으로 나타납니다.

– 공정해야 할 공시가격이 부동산 유형별로 서로 크게 차이나며 아파트 소유자들은 단독주택 및 상업업무빌딩 등의 소유자들보다 공시가격 제도 도입이후 13년간 보유세를 2배나 더 납부해왔습니다. 따라서 최소한 아파트와 동일한 수준으로 표준지와 표준주택 시세반영률을 올려 불공평 과세를 해소해야 합니다. 이에 대해 찬성하십니까?

3. 토지공개념 도입 이후 30여년이 지났지만 불공정한 공시가격으로 인해 상위 1%의 부동산 소유편중은 더욱 심각해졌습니다. 상위 1% 다주택자의 주택보유량은 2007년 3.2채에서 2017년 6.7채로 증가했고, 상위1% 재벌기업들의 토지보유량도 2007년 8억평에서 2017년 18억평으로 증가했습니다.

상위 소수의 부동산편중이 심각해진 데에는 부동산의 가치에 맞는 공평과세가 실현되지 못한 것이 주요 원인이며, 시세를 제대로 반영하지 못하는 공시지가 및 공시가격 때문입니다. 뒤늦게나마 정부가 불공평한 과세기준을 바로잡기 위한 의지를 갖고 표준주택과 표준지의 공시가격 인상을 추진하고 있는 것은 다행이며, 이번 기회에 정부는 모든 부동산 공시가격의 시세반영률을 80% 이상으로 올려야 합니다. 하지만 귀 지자체장께서는 급격한 세부담 인상이 우려된다며 표준주택 가격 인상을 조정해달라고 국토부에 요청하셨습니다.

– 귀 지자체의 표준지와 표준주택 공시가격의 2019년 시세반영률은 얼마가 적정하다고 생각하십니까?
– 국토부의 표준주택 가격의 인상을 반대하신다면 아파트 뿐 아니라 단독주택, 상업업무 빌딩 등 모든 부동산에 대한 시세반영률 80%까지 올리는 공시가격 개선을 언제까지 해야 한다고 생각하십니까?

4. 표준지와 표준주택 공시가격 이의신청이 끝났고, 국토부장관은 곧 2019년 표준지와 표준주택 가격을 결정고시 할 예정입니다.

– 귀 지자체의 표준지와 표준주택 공시가격이 시세를 제대로 반영하고 있는지 조사검증할 의향이 있습니까?
– 조사검증 후 여전히 왜곡조작된 것으로 나타날 경우 이를 거부할 의향이 있습니까?

5. 국토부가 결정하는 표준지와 표준주택 공시가격은 귀 지자체가 결정하는 개별지와 개별주택 공시가격의 산정기준입니다. 지금까지 국토부는 표준지와 표준주택 가격을 매년 수백억원의 예산을 투입하면서도 시세보다 터무니없이 낮게 산정했을 뿐 아니라 지역별, 가격별, 유형별로도 다르게 적용하는 등 30년간 공시가격을 왜곡조작하며 불공평과세를 조장해왔습니다.

– 개별 지자체에서 불공평 과세를 해소하기 위해 공시가격을 개선하고 싶어도 국토부의 독점권한으로 인해 속수무책이었습니다. 지금이라도 국토부의 표준지와 표준주택 가격 독점결정권을 17개 광역단체장에게 이관, 보다 투명하고 공정하게 공시가격을 조사결정하도록 유도해야 합니다. 이에 대해 찬성하십니까?

2017년 거래된 대형빌딩 공시가격은 실거래가 절반 이하,
재벌·대기업 막대한 세금특혜 누린다.
“가진 만큼 공평한 세금을 내자” ① 대형 업무용 빌딩 매각 사례

– 올해도 엉터리 표준지 공시지가 공시로 불공정 개별지가 산정 불가피
– 부동산 부자와 재벌도 “가진만큼 공평하게 세금내도록” 과세기준 바로잡아야

정부의 보유세 강화 방침이후 각종 방안에 대한 논쟁이 뜨겁다. 그 중 가장 현실 가능성이 높은 것은 공정시장가액 비율 폐지, 공시가격 실거래가 반영 비율 상향 등을 통해 고가 아파트, 특히 강남 아파트에 대한 보유세율을 높이는 것이다. 조세정의 측면에서 보유세 강화에 나서기 보다는 급격히 상승하는 아파트값을 통제하기 위한 수단으로 보유세 강화가 사용되는 모양새다. 그러나 현재 우리나라 보유세는 부동산 종류에 따라 매우 큰 편차를 보이고 있다. 보유세의 기준이 되는 공시가격(과표)의 시세반영률이 종류에 따라 큰 편차가 있기 때문이다. 따라서, 단순히 강남아파트 등 고가아파트에 대한 보유세 강화에 앞서 불평등을 해소하는 것이 선행되어야 한다.

국토연구원에 따르면 2013년 기준 단독주택은 59.2%, 토지는 61.2%, 공동주택은 71.5% 등 평균 65% 수준의 실거래가 반영률을 나태내고 있다. 평균 98억원인 2017년 표준단독주택 상위 10채의 경우 경실련 분석결과 시세반영률이 53%에 불과한 것으로 밝혀진바 있다. 한 연구논문에 따르면 낮은 가격의 단독주택은 오히려 시세반영률이 높은 역진성을 보이고 있었다. 실제, 지난해 국정감사에서는 고가 아파트가 서울 평균가격 이하 아파트보다 시세반영률이 낮음이 민주평화당 정동영 의원에 의해 발표되기도 했다.

이뿐만 아니다. 경실련 조사결과 수백, 수천억원에 달하는 업무상업용 빌딩 역시 일반 시민들이 보유한 주택에 비해 공시가격의 시세반영률이 낮게 나타났다. 경실련이 2017년 1월 이후 매매된 서울의 1,000억이상 대형 업무상업용 빌딩의 실거래가와 세금이 기준이 되는 공시가격을 비교한 결과, 공시가격이 실거래가의 절반에도 미치지 않는 것으로 나타났다. 업무상업용 건물의 공시가격은 토지 공시가격과 건물값인 시가표준액의 합으로 산출했다. 실거래내역은 민주평화당 정동영의원실을 통해 입수한 서울시 실거래가 자료와 한화63시티의 자료를 참고했다. 경실련은 이후 재벌사옥과 서울시 고가 빌딩들의 공시가격 실태를 연속해 발표할 예정이다.

1,000억원 이상으로 거래된 건물 중 시가표준액이 조회되지 않는 건물을 제외하고 비교가 가능한 건물은 총 14개로, 모두 업무용 빌딩이 밀집한 중구, 종로구와 강남에 분포했다. 매각 대금 총액은 4조 6,508억원이다. 하지만 공시가격을 모두 합치면 2조 1,266억원으로 시세반영률이 45.7%에 불과해 내야 할 세금의 절반밖에 내지 않는 막대한 세금특혜를 누려왔다.

건물별 공시가격의 실거래가 반영률 차이가 매우 크게 나타났다. 12개 평균 최저는 24.9%에 불과하며, 최고는 63.2%로 두배 이상 차이가 나타났다. 평균 실거래가 반영률은 45.7%였다. 가장 비싸게 팔린 건물은 부영이 매입한 하나은행 을지로 사옥으로 8,900억원에 거래됐다. 그러나 공시가격은 4,400억원으로 절반에 불과하다. 두 번째로 비싸게 팔린 수표동 시그니처타워 역시 매각액은 7,260억원이지만, 공시가격은 3,300억원, 시세반영률 46%로 나타났다. 시세반영률이 가장 낮은 건물은 25%를 나타낸 더케이트윈타워로 매매가격은 7,132억원이었으나 공시가격은 1,778억원에 불과했다. 반영률이 가장 높은 건물은 을지로 삼성화재 본관으로 실거래가 4,380억, 공시가격 2,767억원으로 63%였다.

이처럼 업무상업용 건물의 공시가격 현실화율은 현재 보유세 강화의 대상이 되고 있는 아파트에 비해 상당부분 낮은 수준이다. 아파트는 평균 70% 내외의 시세반영률을 나타내고 있으며 낮은 경우에도 60% 수준을 유지하고 있다. 그러나 고가 단독주택과 마찬가지로 대형 빌딩역시 거래가 흔치 않다는 이유로 공시가격이 시세와 동떨어져서 절반이하로 책정되는게 부지기수이다.

지난해 경실련이 국세청 자료를 분석한 바에 따르면, 기업과 법인을 합쳐, 상위 1%가 전체 토지의 46%를, 상위 5%는 72.9%, 10%는 84%로 일부계층이 토지를 과도하게 소유하고 있다(가액기준). 상위 1%의 대다수는 수천억원의 빌딩을 소유하고 있는 재벌, 대기업과 극히 소수의 부동산 부자이다. 유리지갑으로 불리는 근로소득세는 말할 것도 없고, 대다수 서민들이 보유한 아파트가 70%내외의 현실화율을 나타내는 것에 비해 명백한 특혜를 받고 있는 것이다.

이러한 조세 불평등을 개선하는 것이 보유세 강화보다 앞서 확립되지 않는다면, 보유자간 불평등으로 조세저항이 심화될 것이 뻔하다. 불공정한 과세기준의 문제가 십년 넘게 제기되고 있음에도 불구하고 국토부는 올해도 엉터리 표준지가를 공시했으며, 이를 기준해 산정될 공시지가도 불공정해질 것으로 예상된다. 부동산부자와 재벌들이 올해도 어김없이 막대한 세금특혜를 누릴 것이 명확하다. 정부는 지금이라도 부자들에게 세금 특혜를 주는 불평등한 공시가격 정상화에 나서야 한다. <끝>