서울 아파트, 실거래가 높을수록 공시가격 반영률 낮아

<부동산 공시가격의 정상화 방안> 이슈리포트 발표
 

참여연대 조세재정개혁센터는 2017년9월28일 <부동산 공시가격의 정상화 방안> 이슈리포트를 발표했습니다. 참여연대가 2017년 상반기에 거래된 서울 아파트 45,293건을 조사한 결과, 서울 아파트의 공시가격의 실거래가 반영률은 평균 66.5% 수준에 불과한 것으로 나타났습니다. 서울 아파트의 경우 실거래가가 높은 아파트가 많은 지역일수록 공시가격의 현실 반영률은 낮아, 주택의 자산 가격이 높을수록 상대적 조세부담률은 낮아지는 폐해도 드러났습니다.

국토교통부와 지자체는 <부동산 가격공시 및 감정평가에 관한 법률>에 따라, 매년 모든 주택과 토지에 대해 통상적인 시장에서 정상적인 거래가 이루어지는 경우 성립될 가능성이 가장 높다고 인정되는 ‘적정가격’을 공시해야 합니다. 그러나 국토연구원의 연구에 따르면, 부동산 공시가격의 실거래가 반영률은 2013년 기준 평균 65%에 불과했습니다. 그동안 공시가격의 실거래가 반영률을 높이기 위한 제도 개선은 전혀 이루어지지 않았고, 국토교통부는 이를 단기간에 개선하기 어려워 중장기적 과제로 추진하겠다는 입장을 2016년 1월 밝힌 것이 전부입니다.

참여연대의 조사 결과를 지역별로 살펴보면, 서울 아파트의 평균 실거래가는 강남구(11억 7,844만 원), 서초구(11억 2,034만 원), 용산구(8억 3,980만 원) 순으로 높았으나, 공시가격의 실거래가 반영률은 강남구(64.2%), 서초구(64.6%), 용산구(65.8%) 모두 서울 평균(66.5%)보다 낮았습니다. 아파트와 다세대주택, 연립주택을 포함하는 공동주택을 조사한 결과, 2017년 상반기 거래된 서울 공동주택 공시가격의 실거래가 반영률은 평균 64.8%로 나타났습니다. 이는 국토연구원이 발표했던 2013년 기준 서울 공동주택 공시가격의 실거래가 반영률 68.7%보다 오히려 4% 가량 하락한 수치입니다.

이처럼 실거래가에 크게 미치지 못하는 공시가격으로 인해, 현행 제도로는 과세표준이 왜곡되어 종합부동산세가 제대로 부과되지 않고 있습니다. 주택 소유자를 모두 1가구1주택자로 가정했을 때, 2017년 상반기 거래된 서울 아파트 중 실거래가가 9억원을 초과해 종합부동산세 과세 대상에 해당하지만, 공시가격 적용으로 인해 종합부동산세 과세 대상에서 제외되는 주택이 71.7%에 달합니다. 설상가상으로 과세표준을 더욱 낮추는 공정시장가액비율까지 적용(재산세: 60%, 종합부동산세: 80%)되고 있는 현행 부동산 세제는 조세정의를 심각하게 왜곡하고 있습니다. 2017년 상반기 기준, 평균 실거래가가 가장 높은 서울 강남구, 서초구, 용산구 아파트 소유자의 평균 보유세를 각 조건별로 살펴본 결과, 현행 제도에서 발생하는 보유세는 실거래가 반영률 100%으로 공시가격의 정상화했을 때의 약 34.5% 수준입니다.

따라서 국토교통부는 조세정의를 심각하게 왜곡하고 있는 부동산 공시가격을 실거래가 수준으로 끌어올리기 위한 로드맵을 제시해야 합니다. 왜곡된 공시가격을 바로잡기 위한 첫 단추로 종합부동산세, 재산세에 적용되는 공정시장가액비율을 폐지해야 합니다. 부동산 가격공시 제도를 정상화하는 방안은 왜곡된 조세정의를 바로잡아야 할 차원의 문제입니다. 또한 이명박 정부 이후 대폭 축소된 종합부동산세의 세율을 참여정부 수준으로 조정하는 제도 개선도 동시에 추진해, 부동산 과다보유를 억제함으로써 이미 극심한 수준에 다다른 한국의 주거불평등을 바로잡아야 합니다. 끝.

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김진표 의원은 종교인 과세 유예 법안 즉각 철회하라

종교인 과세 유예는 공평과세와 소득재분배라는 조세의 원칙과 기능을 부정하는 것

지난 8월 9일 김진표 의원 등이 종교인 과세를 2년 더 유예하는 법안을 발의한 것은 공평과세라는 원칙과 소득재분배라는 조세의 기능을 스스로 부정하는 행위이다. 이에 참여연대 조세재정개혁센터는 해당 법안의 발의가 즉각 철회되어야 한다고 주장한다.

국세청에 따르면 종교인 과세 대상자는 약 20만명에 이르며, 이들 중 상당수는 저소득자로 실제 종교인 과세를 통해 걷어들일 세수의 양은 많지 않을 것으로 전망된다. 그럼에도 불구하고 종교인 과세가 차질없이 진행되어야 하는 이유는 ‘소득이 있는 곳에 세금이 있다’는 공평과세의 원칙과 소득재분배라는 조세의 기능이 제대로 실현되어야 하기 때문이다. 국세청에 따르면 종교인 과세 대상자는 약 20만명이며, 상당수의 종교인은 사실상 세금을 낼 수 없는 저소득자인 것으로 추정된다. 따라서 종교인 과세를 통해 종교인의 소득을 투명하게 확인하여, 걷어야 할 세금은 걷고 저소득 종교인에 대해서도 정부의 적절한 지원이 이루어져야 할 것이다. 이는 열악한 환경에서 활동하고 있는 종교인을 비롯해 종교계 전체적으로도 필요하고 바람직한 일이다.

일각에서는 종교인 과세에 대해 구체적인 세부 시행기준 및 절차가 마련되지 않았다고 하지만, 종교인 과세는 그러한 이유를 근거로 이미 2년 동안 실시가 유예되었었다.  그리고 최근 세법개정안 관련 간담회에서 김동연 경제부총리는 종교인 과세 준비가 갖추어져 있다고 밝혔다. 게다가 현재 실시하려는 종교인 과세는 기존 소득과세와는 별개로 존재하는 것으로 일반 납세자와의 형평성 차원에서는 부족한 세제라는 점을 감안하면 더 이상의 유예보다는 차질없는 시행을 통해 지속적으로 개선해 나가는 것이 필요하다.

더 이상의 종교인 과세 유예는 공평과세의 원칙과 소득재분배라는 조세의 기능을 부정하고 악화시키는 것과 다를 바 없다. 지금이라도 종교인 과세 유예 법안을 철회해 공평과세와 소득재분배라는 조세의 원칙과 기능을 훼손하는 일이 없기를 바란다.

논평 [원문보기/다운로드]

[종교인 과세 유예 법안 발의 의원 명단](8.14기준)

조세정의에 부합한 종교인과세를 촉구한다

참여연대, <종교인과세 관련 소득세법 시행령 개정안에 대한 의견서> 제출

종교인 소득의 범위를 종교단체가 스스로 정하게 하고 세무조사를 무력화하는 조항은 삭제해야

오늘 (12.12) 참여연대 조세재정개혁센터는 정부가 발표한 종교인과세 관련 소득세법 시행령 개정안에 대한 의견서를 제출했습니다. 정부는 2018년 종교인소득 과세 시행을 앞두고 종교계 의견 등을 반영한 소득세법 시행령 개정안을 발표했습니다. 그러나 정부의 이번 개정안은 과세되는 종교인 소득의 범위를 종교단체가 스스로 정하게 하고 세무조사와 관련해 사실상 과세 당국이 아무것도 할 수 없게 만드는 등 공평과세의 취지를 무너뜨리는 내용이 포함되어 있어 우려를 금할 수 없습니다.

세부적으로 살펴보면, 종교 관련 종사자가 지급받은 금액이나 물품 중 무엇을 소득으로 볼 지에 대해 종교단체 스스로 기준을 정하게 하는 부분은 특혜의 소지가 큽니다. 실질적으로 종교인 대부분의 업무 영역이 종교 활동이기 때문에 종교인이 받은 급여의 일부분을 종교 활동이라고 표현하여 나눈다면 과세 당국이 이를 확인할 수 있는 방법이 사실상 존재하지 않습니다. 관련해 비영리법인의 경우 당국이 과세 여부에 대해 판단한다는 점에서 이와 같은 개정안의 추진은 조세형평성에 심각한 훼손을 가져올 수 있습니다.

또한 종교단체가 종교활동관련비용과 종교인관련 비용을 별도로 구분 기록ㆍ관리한 장부 등에 대해 세무공무원에게 제출할 수 없도록 하는 것은 탈세를 조장할 우려가 있습니다. 비영리법인의 경우 수익사업과 고유목적사업을 구분 경리해 관할 단체 등에 보고해야하는 의무가 있는 점을 감안하면 이는 명백한 종교단체의 특혜로 여겨질 수 있습니다. 특히 세무조사와 관련한 시행령의 현행 조항에 별도의 단서 규정이 존재하고 있지 않은 상황에서 별도의 규정을 두어 종교인소득의 세무조사 범위를 설정하는 것은 종교인 및 종교단체는 탈세가 가능하다는 인상을 심어줄 수밖에 없습니다. 정부 스스로가 해당 규정이 선언적이라고 제시한만큼 별도의 규정을 신설하지 않는 것이 타당할 것으로 보입니다.

2015년 관련법 통과 이후 2년 유예 끝에 종교인과세가 시행됩니다. 유예끝에 실시되는 종교인과세를 원만하게 시행하기 위한 정부의 노력은 이해할 수 있지만 과세 시행을 명분으로 조세정의가 무너지는 것은 바람직하지 않습니다. 참여연대는 종교인과세와 관련해 공평과세와 조세형평성이라는 원칙이 훼손되는지를 지속적으로 감시할 것입니다.

보도자료 [원문보기/다운로드]

의견서 [원문보기/다운로드]

눈 가리고 아웅식의 종교인과세 안 된다

요식적 조치가 아닌 공평과세의 원칙에 부합한 제도가 필요

오늘(12.21) 기획재정부는 종교인과세 관련해 새로운 시행령 개정안을 발표했다. 그러나 이번 개정안도 당초 기획재정부가 제출한 시행령의 핵심적인 문제를 여전히 외면하고 있다는 점에서 눈 가리고 아웅식의 개정안에 불과하다고 참여연대 조세재정개혁센터는 평가한다. 여전히 종교인과세 소득의 범위를 종교단체가 자체적으로 정할 수 있게 허용하고 있는데 이 경우 세무조사를 실시한다해도 요식행위에 그칠 것이 뻔하다.

오늘 기획재정부가 제출한 시행령 개정안에는 여전히 종교인과세 소득의 범위를 종교단체가 자체적으로 정하되 신고의무가 없던 종교활동비에 대해 신고의무를 부과하겠다는 내용이 전부이다. 즉 소득세 신고를 위해 제출하는 지급명세서에 종교활동비를 포함시키겠다는 내용이다. 그러나 종교활동비에 대한 신고 의무를 부과하고 세무조사를 진행한다고 해서 제대로 된 종교인 과세가 시행될 것으로 보이지 않는다. 종교단체 스스로가 무엇이 종교활동비인지를 정하는 상황에서 특정 종교활동비가 과세 대상인지를 과세당국이 판단할 수 있는 객관적 근거는 사실상 없기 때문이다. 문제의 핵심은 한도 없이 비과세되는 종교활동비의 범위를 종교단체 스스로가 정하는 것에 있다. 이 부분에 대한 근본적인 해결책 대신 종교활동비를 신고하는 것만으로는 기존의 특혜 논란에서 자유로울 수 없다. 

처음 시행되는 제도라는 측면에서 종교계의 반발을 무마하기 위해 매우 약한 수준으로 제도를 도입하려는 유혹이 클 수밖에 없다. 그러나 국민들이 보기에 현재의 과세안은 거의 모든 종교인 소득을 비과세함으로써 공평과세 원칙을 훼손할 우려가 매우 큰 상황이다. 기획재정부는 지금이라도 조세정의에 부합한 종교인과세 제도 시행을 위해 기존 시행령의 근본적인 문제를 개선한 개정안을 제시해야 할 것이다. 

논평 [원문보기/다운로드]