대선 출마를 선언한 유승민 바른정당 의원이 지난해 공직자 재산 신고에서 부친으로부터 상속받은 거액의 부동산을 누락해 신고한 사실이 뉴스타파 취재를 통해 확인됐다. 공직자 윤리법 위반에 해당되는 것으로 현행 공직자윤리법은 상속 재산이라도 사실상 소유한 재산에 대해 신고하도록 규정하고 있다.

뉴스타파 대선후보 검증팀은 유 의원과 그의 부친 유수호 전 의원의 신고 재산을 전수조사했다. 그 결과 지난 2015년 11월 사망한 유수호 전 의원 명의의 부동산 일부가 유 의원과 그의 형제들에게 분할 상속됐다는 사실을 확인할수 있었다.

이 가운데 유 의원이 상속받은 부동산은 모두 4건이었다. 4건의 부동산 모두 유 의원의 형인 유승정 전 서울남부지법 법원장과 공동 상속을 받았다.

유승민 의원이 상속 받은 소유 지분은 유수호 전 의원이 거주하던 대구 대명동 자택의 토지 일부(공시가 기준 약 2.65억 원)와 건물(공시가 기준 약 3.37억 원), 유 전 의원이 생전에 보유했던 대구 남일동 빌딩의 상가(가액 8.1억 원), 그리고 영주시 풍기읍 백리에 있는 임야 18700여 ㎡(가액 1,600만 원)다. 일반적으로 시세보다 낮게 책정되는 공시가와 신고가로 환산해도 이들 부동산의 가액은 14억 원이 넘는다.

특히 대구 도심에 위치한 남일동 상가의 경우, 별도의 임대료가 발생하고 있는 것으로 확인됐다. 현재 이 상가에는 대형 학원이 입주해 있다. 인근 부동산업자는 한 달의 300만 원 안팍의 임대료가 가능한 위치라고 말했다. 빌딩 관리업체는 상가 임대료가 유의원 형제에게 바로 지급된다고 말했다.

하지만 2016년 3월 공시된 유 의원의 재산 신고 내역에는 이들 상속 부동산 4건을 신고하지 않았다. 공직자윤리법(6조 ‘변동사항 신고’)에 따르면,  재산변동신고는 이전 연도의 12월 말일 기준으로 작성해 이듬해 2월까지 신고하도록 돼 있다. 유 의원의 부친 유수호 전 의원이 별세한 시점은 지난 2015년 11월 7일이다. 당시 상속받은 재산은 현행법 상 공직자 재산 신고 대상에 포함된다.   

이번에 뉴스타파 취재를 통해 확인된 상속 재산까지 합하면 유승민 의원의 전체 재산은 50억 원이 넘는20170302다. 그는 2016년 3월 국회공보에 공개된 유 의원의 재산 신고액은 36억여 원이었다.

유 의원이 상속받은 재산의 등기부 등본에 따르면, 상속 후 부동산의 등기는 유수호 전 의원이 별세한지 6개월이 지난 2016년 5월에서야 이뤄졌다. 시점상 유 의원이 20대 총선을 치르고 난 뒤다.  현행법상 상속받은 부동산의 등기 시기를 제한하는 규정은 없다.  

하지만 공직자윤리법 시행규칙 등에 따르면 상속중인 재산 등 등기 명의인이 아직 아니지만 사실상 부동산을 소유하고 있는 경우에도 반드시 신고하도록 규정하고 있다. 공직자윤리위원회 관계자는 뉴스파와의 통화에서 “등기 명의인이 아니더라도 사실상 소유하고 있는 부동산을 재산 신고 과정에서 누락한 것은 엄연히 위법”이라고 설명했다.

“시행규칙 등에 따르면 상속 재산을 포함, 본인의 명의로 되어있지 않은 재산이라도 실소유하고 있으면 사유를 기재하고 신고도록 되어 있다. 누락했을 경우 상급기관에 통보하여 징계에 처하게 하거나 경고를 할 수 있다.” – 공직자윤리위원회 관계자

▲ 공직자윤리법 시행규칙 별지 ‘재산변동사항 신고서’의 ‘작성방법’란에는 ‘상속 중인 재산’ 역시 신고 대상에 포함된다고 명기 돼 있다.

이 때문에 이른바 금수저 논란을 피하기 위해, 새로 생긴 상속 재산을 고의로 누락해 전체 재산 규모를 줄이려 하지 않았냐는 의혹을 불러일으킨다. 실제 유 의원은 20대 총선에서 이른바 ‘배신자 파동’으로 인해 새누리당 공천 탈락과 무소속 출마라는 정치적 시련을 겪었다.

이에 대해 유승민 의원은 취재진과의 만남에서 “아버지가 돌아가신지 얼마되지 않아 신고하지 못한 것”이라며 “2017년 재산신고 때는 (누락됐던) 부분들을 다 반영했다”고 말했다.

또 유 의원 측 관계자는  “(당시 재산 신고 과정에서) 실무자의 실수가 있었던 것으로 보인다”고 말했다. 그러면서 “2016년 재산신고 당시 공직자윤리위나 선관위의 지적이 없었고 상속재산 신고에 대한 별도의 설명도 없었다”고 해명했다. 또 상가 임대료 부분에 대해서도 “임대사업자등록과 관련 세금 납부 등 모든 과정을 정상적으로 완료한 상태다”고 밝혔다.   

최근 경제력 없는 대학생 자녀가 2억 원 가까운 예금을 보유한 것으로 드러난데 이어, 공시지가 등으로만 14억 원 넘는 상속 재산을 신고하지 않은 사실까지 확인되면서 유승민 의원을 둘러싼 도덕성 논란은 불가피할 것으로 보인다.

유승민 바른정당 의원은 대구에서 4선을 한 중진 의원이다. 미국 위스콘신 대학에서 경제학 박사 학위를 받고 한국개발연구원(KDI) 선임연구위원을 지낸 ‘경제통’이다. 2015년 2월 새누리당 원내대표에 선출됐지만, ‘배신자 파동’을 겪고 중도 사퇴했다.   

취재: 오대양

촬영: 김기철, 김남범

편집: 정지성

문재인 정부의 6.19대책에도 아랑곳하지 않고 서울 지역의 아파트 가격이 오르고 있다.(서울 아파트값 ‘질주’…3주 연속 오름폭 확대) 애초 6.19대책이 시장의 예측 수준에 머문 탓이 크다.

지금 결정적으로 중요한 건 이명박 정부 전 기간과 박근혜 정부 중반까지도 오르지 않던 서울의 집값이 왜 오르는가이다.

투기때문인가, 수요증가때문인가

집값이 오르는 이유를 크게 구분하자면 투기적 가수요와 실수요 때문이다.

투기적 가수요는 실제로 주택수급에 문제가 없음에도 불구하고 낮은 보유세(보유세가 낮으면 주택 등 부동산 보유에 따른 부담이 현저히 줄어들고, 수익률도 훨씬 높아진다), 낮은 금리(금리가 낮으면 대출에 따른 이자 부담이 줄기 때문에 대출을 받아 주택을 구입하는데 주저함이 줄어든다), 약한 대출 관리(담보인정비율이나 부채상환비율을 느슨하게 가져가면 더 많은 대출을 받을 수 있다) 등이 조합 될 때 발생한다. 
 
실수요는 경제학의 제일 원칙이라 할 수요와 공급의 법칙의 지배를 받는다. 수요(투기의 대상이 아니라 들어가서 살 집이라는 의미에서의 수요)에 비해 주택 공급이 부족할 때 주택가격은 우상향하는데 이때의 주택가격 상승은 실수요에 의한 것이다.
 
주택가격 상승의 원인을 투기적 가수요와 실수요로 구분하는 것이 중요한 이유는 주택가격 상승의 원인이 투기적 가수요인지 실수요인지에 따라 정부가 사용하는 정책수단이 완전히 달라지기 때문이다.

투기적 가수요로 인해 주택가격이 상승하는 것이라면 정부는 보유세를 높이고, 대출 관리를 강하게 해야 한다. 단 금리는 경제 전반에 영향을 미치기 때문에  인상은 신중해야 한다.

반면 실수요에 의해 주택 가격이 상승하는 것이라면 정부는 다양한 유형의 주택을 시장에 공급하는데 집중해야 옳다. 

투기적 가수요가 집값 올려

이런 관점에서 보면 서울의 주택가격 상승은 투기적 가수요 때문으로 판단하는 것이 타당할 것이다. 서울은 인구가 줄고 있고(2003년 10,174,086명에서 2016년 9,930,616명으로 감소), 가구수는 늘었지만 대부분이 1인 가구라 주택시장에서는 구매력이 현저히 떨어져 유효수요로 보기 어려우며, 주택보급률은 꾸준히 늘었지만(2005년 93.7%에서 2014년 97.9%로 증가), 주택소유율은 오히여 뒷걸음질쳤다(2006년 44.6%에서 2014년 40.2%로 감소).

이런 통계들은 주택을 투기목적으로 구입하는 사람들이 많다는 방증이다. 

박근혜정부의 부동산정책을 대표하는 ‘초이노믹스’는 한마디로 “빚내서 집 사라”는 것이었다. 부동산대책을 경기부양의 수단으로 활용한 이 정책은 가계부채만 늘린 최악의 정책으로 평가받는다. (이미지 출처: http://m.hyundaenews.com/27470#05G1)

 
게다가 주택담보대출 규모는 2008년 311조 1,584억원에서 2016년 545조 8,396원으로 배 가까이 폭증했다. 이 시기는 이명박근혜 시기인데 당시 정부는 빚내서 집 살 것을 강권했다.

특히 박근혜 정부는 빚 내서 집을 사는 것과 빚 내서 전세금을 마련할 것 가운데 택일 하라고 시민들을 윽박질렀다. 보유세는 이명박 정부가 완전히 형해화시켰고, 금리는 바닥을 긴다.
 
형해화 된 보유세, 낮은 금리, 쉬운 대출, 부동산 구입을 위한 가계대출의 폭증, 인구 감소, 늘어난 주택공급, 주택소유자의 감소 등은 투기적 가수요가 서울 시내의 주택가격을 밀어올리고 있음을 보여준다.

집값 상승에 올인한 이명박 정부와 그런 이명박 정부조차 주저한 쉬운 대출을 불도저처럼 밀어붙인 박근혜 정부의 노력이 마침내 결실(?)을 맺고 있는 것이다.

보유세 현실화, 유동성 관리 등 정책조합 필요

사정이 이렇다면 문재인 정부가 취할 정책수단은 자명하다. 

주택 소유 실태를 상세하고 투명하게 공개해( 특히 근래 서울시 소재 주택 매매 실태를 최대한 구체적으로 공개해야 한다. 서울시에 주택을 구입한 사람들의 다주택 소유 여부 확인이 필요하다) 주택 소유 편중도를 시민들에게 알려야 하고, 보유세 현실화(보유세는 조세정의 확보라는 차원과 함께 자본화 효과로 인해 투기 수요를 억제하는 효과가 있다)를 천명해야 한다.

또한 대출 관리도 한결 강화(대출관리는 과잉유동성이 부동산 시장에 유입되어 투기의 실탄이 되는 걸 차단하는 효과를 발휘한다)시켜야 한다. 보유세 현실화 + 엄격한 대출 관리 + 주택 소유 현황 공개, 이 삼종 세트가 구비되어야 투기적 가수요 억제가 가능하다.

투기적 가수요을 억제해야 서울의 아파트 가격 상승세를 진정시킬 수 있다. 

혹여 문재인 정부가 부동산 가격의 폭등만 막으면 된다고 판단하고 있다면 하루 속히 그런 생각을 거두라고 권고하고 싶다. 시장은 항상 우리의 예측을 뛰어넘으며, 과한 수준만 아니라면 부동산 불로소득을 용인하겠다는 것은 촛불혁명으로 등장한 문재인 정부가 취할 태도가 아니기 때문이다.

문재인 정부가 8.2 부동산 대책을 발표했다. 참여정부가 2005년 내놓은 8.31 부동산 종합대책 이후 가장 강력한 부동산 대책이라는 평가를 듣는 8.2부동산 대책의 구체적인 내용을 살펴보자.

2005년 이후 가장 강력한 대책

8.2부동산 대책은 투기가 기승을 부리고 있는 지역을 조정대상지역, 투기과열지구, 투기지역으로 나누고, 각각 규제의 강도를 달리 하고 있다.

조정대상지역에서는 청약 1순위 자격요건 강화, 가점제 적용확대, 오피스텔 전매 제한 강화 및 거주자 우선 분양 적용 등의 청약제도 개선, 양도세 가산세율 적용, 다주택자 장기 보유 특별공제 적용 배제, 1세대 1주택 양도세 비과세요건 강화, 분양권 전매시 양도세율 50%로 일괄 적용 등 양도세 강화가 적용된다.

투기과열지구는 여기에 재개발 등 조합원 분양권 전매 제한, 정비사업 분양 재당첨 제한, 재건축 조합원 지위 양도 제한 예외사유 강화 등의 재개발, 재건축 규제 정비, 거래시 자금 조달계획 및 입주 계획 신고 의무화, LTV 및 DTI강화가 추가된다.

끝으로 투기지역에선 조정대상지역과 투기과열지구의 규제가 고스란히 적용되며 여기에 주택담보대출 건수 제한이 추가된다. 또한 정부는 공공분양 및 신규 택지 공급도 확대하고, 민간택지의 분양가 상한제 확대도 검토하며, 재건축초과이익환수도 예정대로 시행한다고 한다.

보유세 강화 빠진 건 아쉽

8.2부동산 대책은 다주택자들의 투기수요를 강력히 억제해 부동산 시장을 안정시키고, 무주택자들에게 주택 소유 기회를 확대하는 것을 정책목표로 삼았다고 보는 것이 합리적이다.

청약자격 엄격 강화, 전매 제한, 양도세 강화, 투기목적을 지닌 시장참여자들의 재건축 시장 진입 억제, 투기목적의 대출 제한 등의 조치가 전자에 해당한다면, 무주택자 대출 등에 대한 규제 강화 조치 미포함, 무주택자들에 대한 청약 당첨 기회 확대, 공공분양 및 신규택지 공급 확대 등의 조치는 후자에 해당한다. 

8.2부동산 대책은 청약, 세금, 재건축 및 재개발, 대출, 공급 등 부동산에 영향을 미치는 거의 모든 요소들에 대해 정부가 정책수단들을 총체적, 일괄적으로 동원해 투기를 잠재우고 집값 폭등을 막겠다는 의지, 주택시장을 실수요자 위주로 재편하겠다는 의지를 표명한 것이라고 평가하는 것이 온당할 것이다. 정책조합도 좋고, 타이밍도 나쁘지 않다.

하지만 결정적으로 아쉬운 대목이 있다. 투기억제와 조세정의의 핵심 보유세 강화가 빠진 것이 바로 그것이다. 보유세 없는 양도세 강화만으로는 현금이 넉넉하거나 버틸 여력이 있는 다주택자들의 주택 매도를 압박할 수 없다.

그렇다고 정부가 보유세를 강화하지 않는 대신 임대소득에 대한 과세를 확실히 추진할 것을 천명한 것도 아니다. 현금이 충분하거나 견딜 능력이 되는 다주택자들은 태풍이 지나가기를 기다리면서 시장을 예의 주시할 가능성이 높다. 단 이들이 당장 주택추가 구매에 나설 유인은 상당 부분 완화된 것 같다.

8.2부동산 대책에 보유세가 누락된 데 대해 이번 대책의 설계를 맡은 김수현 사회수석은 3일 춘추관에서 열린 기자회견에서 이렇게 말했다.

“양도세는 발생한 소득에 부과하는 세금이고 보유세는 정규 소득에서 낸다. 따라서 조세저항이 더 심한 것은 분명하다”,

“소득이 발생하지 않은 세금에 대해서 먼저 손을 대거나 누진구조에 변화를 준다면 상당한 서민들의 우려가 예상된다”

김 수석은 보유세를 오해하고 있다. 부동산 소유를 통해 얻는 소득은 매매소득과 임대소득인데, 임대소득은 다른 사람에게 빌려준 것 뿐 아니라 자신이 살고 있는 주택에도 발생한다. 이를 귀속지대라 한다. 즉 보유세는 발생하지 않은 소득에 부과하는 세금이 아니다.

백보를 양보하더라도 세금은 미발생소득에도 부과하는 경우가 허다하다. 부동산 취등록세, 자동차세 같은 것들이 그렇다. 세금을 부과함에 있어 소득의 발생 여부는 부차적 고려요소에 불과하다.

김 수석은 “어떤 경우든 정부는 부동산 가격 문제에 대해서는 물러서지 않을 것”이라고 기염을 토하며, 다주택자들이 주택을 매각하거나 임대사업자로 등록할 것을 기대하고 있다.

나는 김 수석의 선의를 신뢰하며, 시장이 김 수석의 기대대로 움직이길 간절히 바란다. 그러나 그렇게 되기 위해선 보유세 현실화가 간절하다. 부동산 부자들과 다주택자들이 진정 두려워하는 것, 투기심리를 잠재울 비방은 보유세이기 때문이다.

정부의 8.2 부동산 대책으로 강남 재건축단지들이 가장 큰 타격을 받을 것이라는 전망과 함께 지난 달에 비해 벌써 거래가가 2억 원이나 떨어진 곳도 있다는 언론 보도가 나왔다. 여기에다 민간 택지에 분양가 상한제를 실시하고 보유세까지 인상한다면 부동산 시장은 얼어붙을 것이라고 우려하는 목소리도 있다. 하지만 아파트와 세금 사이엔 그 동안 제대로 알려지지 않은 사실이 있다. 뉴스타파는 오늘 그 비밀을 밝힌다.

#1 아파트값 폭등 강남부자, 세금도 혜택 봤다

서울 서초구 반포동 일대는 한국에서 가장 비싼 아파트들이 몰려 있는 곳이다. 반포 주공 1단지에 있는 전용면적 140 제곱미터 크기의 아파트는 현재 시세가 30억 원 선이다. 국토부 실거래가가 공개된 2006년에 비하면 13억 원 정도 올랐다.

이 아파트의 연도별 가격 추이를 보면 폭등한 시점이 명확히 드러난다. 박근혜 정부 4년, 그리고 올해 상반기였다. 2006년 이후 8년 동안에는 2억 원이 조금 넘게 올랐던 아파트가 그 이후 4년만에 10억 원 넘게 치솟은 것이다.

뉴스타파가 분석한 강남과 서초구의 다른 아파트들도 비슷한 상승 패턴을 보였다. 뉴스타파는 두 자치구에서 지난 12년 동안 매년 거래된 아파트들 가운데 거래가격이 6억 원 이상 오른 아파트들을 조사했다. 이를 크기별로 분류하니 면적에 따라 22개 유형이 나왔다. 이 아파트들은 지난 12년 동안 모두 2,411건 거래된 것으로 나타났다. 역시 박근혜정부 4년과 올 상반기 동안 집값이 가장 크게 올랐다. 대부분 재건축 대상 아파트들이었다.

그런데 이렇게 아파트 가격이 폭등한 만큼 재산세도 올랐을까? 재산세는 시세가 아닌 공동주택에 대한 공시가격에 따라 결정된다. 이 때문에 실제 아파트 가격이 아무리 올라도 정부의 공시가격이 이를 제대로 반영하지 못하면 재산세는 그만큼 덜 낼 수 있다.

뉴스타파는 강남, 서초구에서 지난 12년 동안 아파트 값이 6억원 이상 오른 아파트들의 연도별 실거래가격 추이를 조사했다. 그리고 이를 정부의 공시가격과 비교해 봤다. 그래프의 위 선은 아파트의 실제 거래가격, 아래 선은 정부의 공시가격 추이다. 아파트 거래가가 오르면 정부의 공시가격도 오르기는 했지만, 박근혜정부 기간 두 선 사이의 격차가 점점 벌어지고 있다는 걸 한 눈에 확인할 수 있다. 강남과 서초구 지역에서 거래가가 크게 오른 아파트들의 공시가격은 실거래가의 55%에서 63%정도에 머물러 있었다.

반면 금천, 노원, 도봉구 등에서 지난 12년 동안 아파트 가격이 5천만 원 미만 올랐던 아파트들에서는 전혀 다른 결과가 나왔다.12년 동안 5천만 원미만이면 가격이 거의 오르지 않았다고 볼 수 있다. 그런데 이들 아파트들의 공시가격은 오히려 실제 시장 거래가격의 66%에서 79%나 반영돼 있었다.

아파트 값이 폭등한 강남지역 아파트들의 실거래가 대비 공시가격의 비율은 낮고, 아파트 값이 별로 오르지 않았던 다른 자치구의 아파트들은 오히려 높은 것으로 나타났다. 이는 시세가 폭등한 지역의 아파트 보유자가 세금에서도 상대적으로 혜택을 보고 있었다는 말이 된다.

#2 강남 최고가 아파트, 재산세 실효세율은 0.2%

이렇게 낮게 매겨진 공시가격을 바탕으로 강남의 초고가 아파트 주민들에게 부과되는 재산세는 대체 얼마나 되는 것일까? 뉴스타파 취재진은 서울에서 가장 비싼 아파트 가운데 한 곳인 서초구 반포동 래미안 퍼스티지의 아파트 소유자를 만나 그의 재산세 내역을 받아 봤다.

그가 이 아파트를 2014년 초에 20억 7천만 원에 매입했다. 이후 이 아파트 가격은 꾸준히 상승했다. 같은 평평, 비슷한 높이의 아파트 중 가장 최근에 거래된 게 27억 9천만원이다. 매입 후 4년만에 7억 원 넘게 오른 것이다. 그러나 공시가격은 같은 기간 2억 원 정도 상승하는데 그쳤고, 그가 낸 재산세는 14년 509만 1520원,15년 512만 5220원,16년 540만 3000원이었고, 올해는 605만 3640원이다.

아파트 실거래가격이 7억 원 넘게 오르는 동안 재산세는 4년 간 100만 원 정도 올랐다. 한해 25만 원꼴이다. 이 아파트의 실제 거래된 가격을 아파트 소유주가 낸 재산세와 비교하면 재산세의 실효세율이 나온다. 지난 4년 간 0.2% 수준에 불과했다. OECD 평균인 1%와 비교하면 5분의 1수준이다.

구분	2014	2015	2016	2017
실거래가	210,344	222,491	243,287	279,000
공시가	154,400	155,200	163,200	180,000
재산세	509	513	540	605

▲ 반포래미안퍼스티지 전용면적 135.92m² (단위:만원)

뉴스타파 취재에 협조해 준 이 아파트 소유자 스스로도 아파트 값이 오른 것 치곤 재산세는 별로 오른 것 같지 않다고 말했다.

재산세뿐만 아니라 종합부동산세도 공시가격의 영향을 받는다. 뉴스타파가 총선에 출마하면서 자신의 납세내역을 공개했던 국회의원들을 대상으로 강남지역 아파트 소유자를 찾아보니, 아파트 한 채만을 소유하고도 종합부동산세를 냈다고 신고한 의원은 정진석 의원 한 명이었다. 정진석 의원 부부가 소유한 아파트는 압구정동 신현대 아파트, 전용 183제곱미터. 정 의원이 2009년부터 2015년까지 신고한 재산세와 종합부동산세 내역을 들여다 보자.

구분	2009	2010	2011	2012	2013	2014	2015
실거래가	260,795	274,500	246,863	206,611	214,963	225,938	230,167
공시가	180,000	207,200	199,200	189,600	154,400	150,400	164,800
재산세	372	436	417	394	310	300	335
재산세+종부세	473	589	582	537	377	357	423
세율	0.18%	0.21%	0.24%	0.26%	0.18%	0.16%	0.18%

▲ 압구정동 신현대 11차 전용면적 183.41m² (단위:만원)

이들 부부에게 부과된 2013년도 재산세와 종부세는 2012년에 비해 160만 원 넘게 깎였다. 2012년에 아파트 가격이 4억원 넘게 떨어졌다고 공시가격을 3억 5천만원 넘게 감액해 줬기 때문이다. 그러나 정부는 이 아파트 값이 폭등할 때는 그만큼 공시가격을 올리지 않았다. 이 아파트의 실거래가는 이후 꾸준히 상승해 지난 한 해에만 4억 5천만 원이나 폭등했지만, 당시 정부 공시가격은 1억 7천만 원 정도 오르는데 그쳤다.

특히 종부세는 박근혜 정부가 출범한 2013년부터는 부부가 합산해도 1년에 67만4천 원, 57만 원, 87만6천 원을 낸 게 전부였다.

정 의원 부부가 낸 재산세는 매년 3,4백만 원, 종부세는 100만 원도 되지 않으니 강남의 아파트 부자들에게 종부세는 이제 큰 부담이라고 보기는 힘든 상황이다. 정의원 부부의 압구정동 신현대 아파트 역시 재산세와 종부세를 합쳐도 실거래가 대비 실효세율은 매년 0.2%안팎에 머물렀다. 역시 OECD 평균 1%와 대비하면 5분의 1수준이다. 이 아파트는 올해들어 5억 원 넘게 올라 최근 32억 원선에 거래됐다.

#3 왜 이런 일이 벌어지는가?

아파트 등 공동주택에 대한 공시가격은 한국감정원이 산정하고, 이를 공시하기 전 이해관계인들의 의견 청취와 공시가격 심의위원회의 심의 등을 거치게 된다. 국토부의 담당 서기관은 이 의견 청취 등의 과정에서 납세자들의 심한 조세저항이 있어왔다고 말했다. 그래서 아파트 실거래가가 폭락했을 때는 바로 반영하지만, 폭등했을 때는 한동안 “지켜본다”고 실토했다.

그런데 뉴스타파가 확인한 것처럼 강남, 서초지역의 주요 아파트들은 지난 12년 동안 단 두차례 하락했을 뿐 거의 해마다 시장가격이 올랐고, 최근 5년 간은 시세가 폭발적으로 급등했다. 이렇게 거의 해마다 가격이 급등한 지역의 아파트는 실거래가 대비 공시가격 비율이 낮아졌고, 그렇지 않은 지역은 그 비율이 높아지는 불균형이 나타난 것이다. 국토부는 그동안 아파트의 전국 공시가격 비율이 시세 대비 71%에 맞춰져 있고, 지역별 불평등을 배제하기 위해 최대한 노력해왔다고 주장했지만 현실을 그렇지 않았다.

더 큰 문제는 공시가격이 단순히 재산세나 종부세의 기준으로만 활용되는 게 아니라는 점이다. 주택의 공시가격은 각종 국세 및 지방세의 과표로 활용되며 재건축부담금, 기초노령연금, 건강보험료 산정 그리고 공직자 재산등록 등 60여 가지 조세, 행정의 기준이 된다.

공시가격이 지금처럼 시세를 제대로 반영하지 못하면 증여나 상속할 부동산을 많이 가진 부자들이 상대적으로 더 큰 세금 혜택을 받을 수 밖에 없는 구조라는 것을 의미한다. 반대로 공시가격만이라도 시세에 맞게 현실화한다면 조세 평등을 기할 수 있을뿐만 아니라 정부가 지금보다 훨씬 더 많은 세수를 확보할 수 있다는 뜻도 된다.

#4 어떻게 조사했나?

뉴스타파는 이번 보도를 위해 2006년부터 공개된 국토부 실거래가격과 아파트 단지 면적별 공시가격, 국회의원 후보자들이 총선 전 신고한 납세내역 등을 모두 취합해 분석했다. 분석 데이터로 활용된 국토부의 실거래가격과 공시가격 등의 뉴스타파 DB는 링크를 통해 확인 가능하다.

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취재 : 최경영, 최윤원, 연다혜
촬영 : 정형민, 김남범, 신영철, 오준식
C.G : 정동우, 하난희
편집 : 박서영

문재인 정부가 야심차게 내놓은 8.2부동산 대책이 효과를 발휘하고 있다.

한국감정원이 10일 발표한 주간 아파트 가격동향에 따르면, 지난 7일 기준 직전 일주일간 전국 아파트 매매가격은 0.01% 상승했는데 이는 전주(0.1%) 대비 10분의 1 수준에 불과하다. 보다 중요한 건 집값 상승의 진앙지인 서울의 집값이 75주만에 하락했다는 사실이다.(서울 아파트값 75주만에 하락)

8.2대책 효과…서울 집값 75주만에 하락

8.2부동산 대책의 효과를 속단하긴 이르지만 매매 및 분양권 거래가 급감하고, 가격이 안정되는 걸로 봐선 투기 수요 억제라는 정책목표는 주효하고 있다고 판단하는 것이 공정할 것이다.

8.2부동산 대책은 특정 지역을 청약조정대상지역, 투기과열지구, 투기지역으로 나누어 청약, 세제(양도세 중과), 재건축 및 재개발, 대출 등 정부가 동원할 수 있는 거의 모든 정책수단들을 일거에 투사한 대책으로 정책조합과 시점 모든 면에서 높은 점수를 줄 만 하다.

문재인 정부는 부동산 시장에 붙은 급한 불은 일단 끈 것 같다. 이 시점에서 문재인 정부는 호흡을 고르고 부동산에 대한 근본적인 질문을 던져야 한다. 

여전히 시민들은 문재인 정부가 부동산에 대해 어떤 철학과 관점을 가지고 있는지 알지 못한다. 문재인 정부는 부동산을 물가상승률 수준으로 관리하고 주거복지를 확대하면 족한 영역으로 간주하고 있는가?

아니면 설사 부동산 시장과 건설 관련 연관 산업이 위축되는 한이 있더라도 부동산 시장 가격을 보유세 등을 통해 동결시키고(부동산 가격이 특정 시점에 동결된다면 물가와 임금 등의 상승을 감안하면 부동산 가격은 사실상 하락하는 셈이다) 불로소득을 환수해 기본소득 등의 재원으로 삼는 수준의 담대하고 혁명적인, 부동산 공화국과 작별하는 기획을 구상하고 있는가?

부동산 불로소득 GDP의  24.3%

문재인 정부는 부동산 시장안정에 안도하지 말고 부동산에 대한 본질적인 고민을 해야 한다. 

한 가지 분명한 것은 문재인 정부를 탄생시킨 촛불시민들의 집합적 요구가 ‘나라 다운 나라’. ‘적폐 청산’, ‘새로운 민주공화국의 탄생’이라는 것이다. 촛불시민들은 진정 정의롭고, 자유롭고, 평등한 대한민국을 갈망하고 있다. 촛불시민들이 문재인 정부에게 요구하는 건 시시한 개량이나 째째한 타협이 아니다. 

주지하다시피 적폐 중의 적폐, 특권 중의 특권, 거악 중의 거악은 부동산 불로소득이다.

몇몇 통계만 봐도 그런 사실은 증명된다. 2015년 말 기준 한국의 국민순자산은 1경 2,359조원인데, 이중 부동산 자산이 무려 9,136조원이라는 사실, 2007년부터 2015년 사이에 연평균 317조원에 이르는 부동산 불로소득(매매 및 임대소득)이 발생했는데 이는 GDP의 24.3%(피용자 보수는 GDP의 43.6%)에 해당한다는 사실, 가격 기준으로 개인이 지닌 대한민국 사유지 중 65%가 10%의 수중에 있다는 사실 등등의 통계가 대한민국이 불로소득 천국이며 부동산 공화국임을 증명한다.

단언컨대 부동산 불로소득의 공적 환수를 통한 부동산 공화국의 해체 없이 정의롭고 자유로우며 평등한 대한민국은 불가능하다.

문재인 정부는 촛불시민으로 상징되는 주권자들의 뜻을 잘 헤아려야 할 것이다. 만약 문재인 정부가 주권자들의 뜻을 받들어 부동산 공화국 해체에 나선다면 대한민국은 평화적 촛불혁명으로 정치혁명을 이룬 국가가 된 데 이어, 사회경제적 혁명으로 세계에 우뚝 선 일등 국가가 될 것이다.    

정부의 8.2 부동산 대책으로 강남 재건축단지들이 가장 큰 타격을 받을 것이라는 전망과 함께 지난 달에 비해 벌써 거래가가 2억 원이나 떨어진 곳도 있다는 언론 보도가 나왔다. 여기에다 민간 택지에 분양가 상한제를 실시하고 보유세까지 인상한다면 부동산 시장은 얼어붙을 것이라고 우려하는 목소리도 있다. 하지만 아파트와 세금 사이엔 그 동안 제대로 알려지지 않은 사실이 있다. 뉴스타파는 오늘 그 비밀을 밝힌다.

#1 아파트값 폭등 강남부자, 세금도 혜택 봤다

서울 서초구 반포동 일대는 한국에서 가장 비싼 아파트들이 몰려 있는 곳이다. 반포 주공 1단지에 있는 전용면적 140 제곱미터 크기의 아파트는 현재 시세가 30억 원 선이다. 국토부 실거래가가 공개된 2006년에 비하면 13억 원 정도 올랐다.

이 아파트의 연도별 가격 추이를 보면 폭등한 시점이 명확히 드러난다. 박근혜 정부 4년, 그리고 올해 상반기였다. 2006년 이후 8년 동안에는 2억 원이 조금 넘게 올랐던 아파트가 그 이후 4년만에 10억 원 넘게 치솟은 것이다.

뉴스타파가 분석한 강남과 서초구의 다른 아파트들도 비슷한 상승 패턴을 보였다. 뉴스타파는 두 자치구에서 지난 12년 동안 매년 거래된 아파트들 가운데 거래가격이 6억 원 이상 오른 아파트들을 조사했다. 이를 크기별로 분류하니 면적에 따라 22개 유형이 나왔다. 이 아파트들은 지난 12년 동안 모두 2,411건 거래된 것으로 나타났다. 역시 박근혜정부 4년과 올 상반기 동안 집값이 가장 크게 올랐다. 대부분 재건축 대상 아파트들이었다.

그런데 이렇게 아파트 가격이 폭등한 만큼 재산세도 올랐을까? 재산세는 시세가 아닌 공동주택에 대한 공시가격에 따라 결정된다. 이 때문에 실제 아파트 가격이 아무리 올라도 정부의 공시가격이 이를 제대로 반영하지 못하면 재산세는 그만큼 덜 낼 수 있다.

뉴스타파는 강남, 서초구에서 지난 12년 동안 아파트 값이 6억원 이상 오른 아파트들의 연도별 실거래가격 추이를 조사했다. 그리고 이를 정부의 공시가격과 비교해 봤다. 그래프의 위 선은 아파트의 실제 거래가격, 아래 선은 정부의 공시가격 추이다. 아파트 거래가가 오르면 정부의 공시가격도 오르기는 했지만, 박근혜정부 기간 두 선 사이의 격차가 점점 벌어지고 있다는 걸 한 눈에 확인할 수 있다. 강남과 서초구 지역에서 거래가가 크게 오른 아파트들의 공시가격은 실거래가의 55%에서 63%정도에 머물러 있었다.

반면 금천, 노원, 도봉구 등에서 지난 12년 동안 아파트 가격이 5천만 원 미만 올랐던 아파트들에서는 전혀 다른 결과가 나왔다.12년 동안 5천만 원미만이면 가격이 거의 오르지 않았다고 볼 수 있다. 그런데 이들 아파트들의 공시가격은 오히려 실제 시장 거래가격의 66%에서 79%나 반영돼 있었다.

아파트 값이 폭등한 강남지역 아파트들의 실거래가 대비 공시가격의 비율은 낮고, 아파트 값이 별로 오르지 않았던 다른 자치구의 아파트들은 오히려 높은 것으로 나타났다. 이는 시세가 폭등한 지역의 아파트 보유자가 세금에서도 상대적으로 혜택을 보고 있었다는 말이 된다.

#2 강남 최고가 아파트, 재산세 실효세율은 0.2%

이렇게 낮게 매겨진 공시가격을 바탕으로 강남의 초고가 아파트 주민들에게 부과되는 재산세는 대체 얼마나 되는 것일까? 뉴스타파 취재진은 서울에서 가장 비싼 아파트 가운데 한 곳인 서초구 반포동 래미안 퍼스티지의 아파트 소유자를 만나 그의 재산세 내역을 받아 봤다.

그가 이 아파트를 2014년 초에 20억 7천만 원에 매입했다. 이후 이 아파트 가격은 꾸준히 상승했다. 같은 평평, 비슷한 높이의 아파트 중 가장 최근에 거래된 게 27억 9천만원이다. 매입 후 4년만에 7억 원 넘게 오른 것이다. 그러나 공시가격은 같은 기간 2억 원 정도 상승하는데 그쳤고, 그가 낸 재산세는 14년 509만 1520원,15년 512만 5220원,16년 540만 3000원이었고, 올해는 605만 3640원이다.

아파트 실거래가격이 7억 원 넘게 오르는 동안 재산세는 4년 간 100만 원 정도 올랐다. 한해 25만 원꼴이다. 이 아파트의 실제 거래된 가격을 아파트 소유주가 낸 재산세와 비교하면 재산세의 실효세율이 나온다. 지난 4년 간 0.2% 수준에 불과했다. OECD 평균인 1%와 비교하면 5분의 1수준이다.

구분	2014	2015	2016	2017
실거래가	210,344	222,491	243,287	279,000
공시가	154,400	155,200	163,200	180,000
재산세	509	513	540	605

▲ 반포래미안퍼스티지 전용면적 135.92m² (단위:만원)

뉴스타파 취재에 협조해 준 이 아파트 소유자 스스로도 아파트 값이 오른 것 치곤 재산세는 별로 오른 것 같지 않다고 말했다.

재산세뿐만 아니라 종합부동산세도 공시가격의 영향을 받는다. 뉴스타파가 총선에 출마하면서 자신의 납세내역을 공개했던 국회의원들을 대상으로 강남지역 아파트 소유자를 찾아보니, 아파트 한 채만을 소유하고도 종합부동산세를 냈다고 신고한 의원은 정진석 의원 한 명이었다. 정진석 의원 부부가 소유한 아파트는 압구정동 신현대 아파트, 전용 183제곱미터. 정 의원이 2009년부터 2015년까지 신고한 재산세와 종합부동산세 내역을 들여다 보자.

구분	2009	2010	2011	2012	2013	2014	2015
실거래가	260,795	274,500	246,863	206,611	214,963	225,938	230,167
공시가	180,000	207,200	199,200	189,600	154,400	150,400	164,800
재산세	372	436	417	394	310	300	335
재산세+종부세	473	589	582	537	377	357	423
세율	0.18%	0.21%	0.24%	0.26%	0.18%	0.16%	0.18%

▲ 압구정동 신현대 11차 전용면적 183.41m² (단위:만원)

이들 부부에게 부과된 2013년도 재산세와 종부세는 2012년에 비해 160만 원 넘게 깎였다. 2012년에 아파트 가격이 4억원 넘게 떨어졌다고 공시가격을 3억 5천만원 넘게 감액해 줬기 때문이다. 그러나 정부는 이 아파트 값이 폭등할 때는 그만큼 공시가격을 올리지 않았다. 이 아파트의 실거래가는 이후 꾸준히 상승해 지난 한 해에만 4억 5천만 원이나 폭등했지만, 당시 정부 공시가격은 1억 7천만 원 정도 오르는데 그쳤다.

특히 종부세는 박근혜 정부가 출범한 2013년부터는 부부가 합산해도 1년에 67만4천 원, 57만 원, 87만6천 원을 낸 게 전부였다.

정 의원 부부가 낸 재산세는 매년 3,4백만 원, 종부세는 100만 원도 되지 않으니 강남의 아파트 부자들에게 종부세는 이제 큰 부담이라고 보기는 힘든 상황이다. 정의원 부부의 압구정동 신현대 아파트 역시 재산세와 종부세를 합쳐도 실거래가 대비 실효세율은 매년 0.2%안팎에 머물렀다. 역시 OECD 평균 1%와 대비하면 5분의 1수준이다. 이 아파트는 올해들어 5억 원 넘게 올라 최근 32억 원선에 거래됐다.

#3 왜 이런 일이 벌어지는가?

아파트 등 공동주택에 대한 공시가격은 한국감정원이 산정하고, 이를 공시하기 전 이해관계인들의 의견 청취와 공시가격 심의위원회의 심의 등을 거치게 된다. 국토부의 담당 서기관은 이 의견 청취 등의 과정에서 납세자들의 심한 조세저항이 있어왔다고 말했다. 그래서 아파트 실거래가가 폭락했을 때는 바로 반영하지만, 폭등했을 때는 한동안 “지켜본다”고 실토했다.

그런데 뉴스타파가 확인한 것처럼 강남, 서초지역의 주요 아파트들은 지난 12년 동안 단 두차례 하락했을 뿐 거의 해마다 시장가격이 올랐고, 최근 5년 간은 시세가 폭발적으로 급등했다. 이렇게 거의 해마다 가격이 급등한 지역의 아파트는 실거래가 대비 공시가격 비율이 낮아졌고, 그렇지 않은 지역은 그 비율이 높아지는 불균형이 나타난 것이다. 국토부는 그동안 아파트의 전국 공시가격 비율이 시세 대비 71%에 맞춰져 있고, 지역별 불평등을 배제하기 위해 최대한 노력해왔다고 주장했지만 현실을 그렇지 않았다.

더 큰 문제는 공시가격이 단순히 재산세나 종부세의 기준으로만 활용되는 게 아니라는 점이다. 주택의 공시가격은 각종 국세 및 지방세의 과표로 활용되며 재건축부담금, 기초노령연금, 건강보험료 산정 그리고 공직자 재산등록 등 60여 가지 조세, 행정의 기준이 된다.

공시가격이 지금처럼 시세를 제대로 반영하지 못하면 증여나 상속할 부동산을 많이 가진 부자들이 상대적으로 더 큰 세금 혜택을 받을 수 밖에 없는 구조라는 것을 의미한다. 반대로 공시가격만이라도 시세에 맞게 현실화한다면 조세 평등을 기할 수 있을뿐만 아니라 정부가 지금보다 훨씬 더 많은 세수를 확보할 수 있다는 뜻도 된다.

#4 어떻게 조사했나?

뉴스타파는 이번 보도를 위해 2006년부터 공개된 국토부 실거래가격과 아파트 단지 면적별 공시가격, 국회의원 후보자들이 총선 전 신고한 납세내역 등을 모두 취합해 분석했다. 분석 데이터로 활용된 국토부의 실거래가격과 공시가격 등의 뉴스타파 DB는 링크를 통해 확인 가능하다.

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취재 : 최경영, 최윤원, 연다혜
촬영 : 정형민, 김남범, 신영철, 오준식
C.G : 정동우, 하난희
편집 : 박서영

취임 100일 기념 기자회견에서 기자가 한 보유세 인상계획과 관련해 문재인 대통령이 한 “지금 단계에서 부동산 가격 안정화 대책으로 (보유세 인상을) 검토하고 있지 않다”는 발언, “보유세는 공평과세, 소득재분배, 또는 추가적인 복지재원 확보를 위해 필요하다는 사회적 합의가 이뤄진다면 정부도 검토할 수 있을 것”이라는 발언을 듣는 내 심경은 복잡했다.(문 대통령, “부동산 보유세 인상, 지금 단계에서 검토 안 해”)

문재인 대통령이 보유세에 대해 어떻게 인식하고 있는지가 어렴풋이 드러났기 때문이다.

문 대통령의 ‘보유세 유보’, 유감!!

문 대통령은 보유세를 무엇보다 부동산 가격 안정화 수단으로 여기는 것 같다. 물론 문 대통령이 보유세에 대해 공평과세 및 소득재분배(자산을 많이 가진 사람들이 더 많은 세금을 내야 하고, 그 세금으로 시장에서 현저히 불평등한 소득분배상태를 개선하겠다는 뜻으로 이해된다)성격이 있다는 건 분명히 했지만, 사회적 합의라는 ‘단서’와 정부도 검토할 수 있을 것(‘검토할 것’이 아니라)이라는 ‘유보’를 붙인데서 알 수 있듯 보유세의 공평과세 및 소득재분배 기능을 보조적으로 이해하고 있는 것 같다.

사족을 붙이자면 이미 국민 10명 중에 7명이 보유세 강화에 찬성할만큼 보유세에 대한 사회적 합의는 이뤄졌다. (“보유세도 강화해야” 국민 77.6%가 지지)

문재인 대통령의 보유세 발언이 아쉬운 건 문 대통령이 대한민국의 적폐 중 적폐라 할 부동산공화국의 실체에 대해 적확한 인식을 결여하고 있는 것 아닌가 하는 염려 때문이다.

2015년 말 기준 한국의 국민순자산은 1경2,359조인데 이 중 토지(6,575조원)을 포함한 부동산 자산이 무려 9,136조원에 달하며, 그 중 대부분이 극소수의 부동산 소유자들에게 독식된다는 사실(부동산 소유분포는 극히 불평등하다.

대한민국 인구의 1%가 사유지의 55.2%를, 인구의 10%가 97.6%를 소유하고 있고, 토지를 한 평도 소유하지 못한 세대가 40.1%에달한다. 무주택자도 절반에 가깝다)과 연평균 발생하는 부동산 불로소득(매매차익 및 임대소득)이 매년 400조원에 달한다는 사실은 대한민국이 부동산 공화국임을 증명한다.

보유세, 부동산공화국을 해체하는 열쇠

부동산 공화국은 국민경제의 건강한 성장과 지속가능한 사회 발전을 결정적으로 방해한다.

자산양극화 및 소득불평등, 생산과 소비 위축, 경기변동의 진폭 확대, 중앙 및 지방재정의 낭비와 왜곡, 토건형 산업구조 고착화, 인허가 등을 둘러싼 부정부패 양산, 토지의 비효율적 사용, 근로의욕 저해 및 투기심리 만연 등이 부동산 공화국 아래 발생하는 부작용들이다.

부동산 공화국을 해체하기 위한 실마리가 바로 보유세다. 보유세만으로 부동산 공화국이 해체되진 않지만, 보유세 없이 부동산 공화국 해체는 난망이다.

보유세는 부동산 공화국 해체의 열쇠이기도 하지만, 가장 우수한 세금이기도 하다.

흔히 좋은 세금의 조건으로 중립성(조세가 생산에 주는 부담이 가능한 한 적을 것), 경제성(조세의 징수가 쉽고 비용이 적게 들 것), 확실성(공무원의 재량의 여지가 적고 투명할 것), 공평성(조세 부담이 공평할 것)을 드는데 보유세(그 중에서도 토지보유세)는 위의 네 가지 조건을 모두 충족시키는 세금이다.

그러다 보니 애덤 스미스부터 밀턴프리드먼에 이르는 경제학자들이 토지보유세를 최고의 세금으로 평가했던 것이다. 혹자는 토지보유세가 경제에 부담을 주지 않는데 머물지 않고 자본과 토지의 낭비와 왜곡을 막아 오히려 생산에 도움을 준다고까지 주장한다.

보유세가 국민경제와 사회발전에 이토록 중대하고 다양한 함의가 있다는 점을 감안할 때 기자회견에서 드러난 문재인 대통령의 보유세에 대한 인식은 협애하고 단선적이어서 매우 아쉽다.

모쪼록 문재인 대통령이 보유세가 지닌 사회경제적 함의를 정확히 파악해 보유세를 증세 리스트의 맨 앞에 세우길 간절히 바란다.

김동연 경제부총리 겸 기획재정부 장관이 12일 정부세종청사에서 열린 기자간담회에서 “정부 입장에서는 부동산 투기 억제 대책으로 보유세를 인상하는 방안은 검토하지 않고 있다”고 밝혔다. 또한 김 부총리는 “부동산 보유세 문제는 말씀 드린 입장에서 변함이 없다. 부동산 투기를 막기 위해 (보유세 인상을) 사용하는 건 신중해야 한다”면서 “일부 정치권에서 보유세 문제를 제기하는 것이 이해는 되지만 대통령께서도 100일 기자회견에서 분명히 (보유세 인상을 검토하지 않고 있다고) 말씀하셨다”, ”보유세 인상은 전국적으로 적용되는 것인데다가 실현된 이익이 아니라 보유분에 대해 과세하는 측면이 있기 때문에 현재까지는 검토하지 않고 있다”고 발언했다.

보유세에 대한 김동연 부총리의 오해

보유세에 관한 김 부총리의 발언을 들으면서 대한민국 경제를 책임진 경제사령탑이 보유세를 오해하고 있다는 데 놀라지 않을 수 없다. 먼저 김 부총리의 발언 중 “부동산 투기를 막기 위해 (보유세 인상을) 사용하는 건 신중해야 한다”라는 대목이 무슨 뜻인지 선뜻 이해가 가지 않는다. 보유세를 사용하지 않아도 될 정도로 시장이 안정을 찾았고, 투기심리가 진정됐다는 의미인지, 아니면 보유세를 사용해도 투기억제 효과는 발생되지 않는다는 것인지 잘 모르겠다. 만약 김 부총리가 보유세 카드를 꺼내지 않아도 될 정도로 시장 상황을 낙관하는 것이라면 경솔한 태도일 것이고, 보유세가 투기 억제에 효과가 없다고 생각한다면 부동산 가격 하락을 유발하는 보유세의 자본화 효과에 대해 잘 모른다는 의미일 것이다.

다음으로 김 부총리가 한 “(보유세는) 실현된 이익이 아니라 보유분에 대해 과세하는 측면이 있기 때문에 현재까지는 검토하지 않고 있다”는 발언에 대해 지적하지 않을 수 없다. 과세는 실현된 이익에 대해서만 하는 게 아니다. 조세목적과 조세정의에 부합하고 의회의 입법을 통해 얼마든지 미실현이익에 대해서도 과세할 수 있고, 실제로도 그러하다. 예컨대 자동차세 같은 경우가 그렇다. 경제정책의 수장이 고민할 지점이 있다면 미실현이익 여부가 아니라 과세대상자가 보유세를 납부할 능력이 있는가 정도일 텐데, 이는 매매와 증여, 상속 시점에 보유세를 일시불로 완납하는 보유세 납부유예제를 통해 간단히 해결할 수 있다.

보유세는 가장 좋은 세금이며, 부동산공화국 혁파의 열쇠다

김동연 부총리의 보유세에 대한 인식은 매우 협애하기도 하다. 김 부총리는 보유세가 가장 좋은 세금임을, 보유세가 대한민국의 최대 적폐라 할 ‘부동산공화국’을 해체할 열쇠임을 모르는 것처럼 보인다.

대부분의 경제학자들이 동의할 수 있는 조세원칙을 들자면 ① 조세가 생산에 주는 부담이 가능한 한 적을 것(중립성), ② 조세의 징수가 쉽고 비용이 적게 들 것(경제성), ③ 조세가 확실성을 가질 것, 즉 공무원의 재량의 여지가 적고 투명할 것(확실성), ④ 조세 부담이 공평할 것(공평성) 정도가 될 것인데 토지보유세가 이에 가장 부합하는 세금으로 평가된다. 즉 보유세 그 중에서도 토지보유세는 가장 좋은 세금이자 세금의 제왕이라 할 것이다. 따라서 향후 증세를 단행함에 있어서는 토지보유세를 최우선적으로 높이는 것이 지극히 옳다.

보유세는 가장 좋은 세금일 뿐 아니라 대한민국의 최대 적폐라 할 ‘부동산공화국’을 혁파할 열쇠이기도 하다. 더불어민주당 김종민 의원이 지난 6월 한국은행과 통계청이 발표한 ‘2016년 국민대차대조표[잠정]’ 보고서를 분석한 결과, 우리나라의 국부 총액은 1경3078조 원이며, 이중 토지자산과 건설자산을 포함한 부동산 자산은 1경1310조 원으로 약 86%에 육박했다고 한다. 입이 벌어질 만큼 놀라운 통계는 더 있다. 대한민국의 토지가격이 1964년 1조9300억 원에서 2016년 6981조원으로 3617배 올랐다는 사실, 지난 20년간(1997~2017) 물가상승률은 146.7%, 임금상승률은 61.9%인데 반해 땅값은 약 4배가 치솟았다는 사실, <토지+자유연구소>에 따르면 2007~2015년 동안 GDP의 30% 이상의 어마어마한 부동산 불로소득이 발생한 것으로 추산된다는 사실, 가액 기준으로 2013년 현재 개인 토지 소유자 상위 1%가 전체 개인 소유지의 26%(상위 10%는 65%)를, 법인 토지 소유자 상위 1%는 전체 법인 소유지의 75%를 소유하고 있다는 사실 등이 그것이다.

쉽게 말해 대한민국은 천문학적인 부동산 불로소득을 소수의 개인과 법인이 독식하는 ‘부동산공화국’이다. ‘부동산공화국’의 폐해는 계층간, 지역간 양극화, 가처분소득 감소 및 소비의 위축, 중앙 및 지방정부 재정의 왜곡과 낭비, 부정부패 양산, 지대추구심리의 만연 등인데, 이런 부작용을 두고 정상적인 국가발전은 난망이다.

김동연 부총리가 보유세에 대해 근본적인 숙고를 하길 바란다

만악의 근원이라 할 ‘부동산공화국’을 혁파하기 위한 열쇠가 바로 보유세다. 그런데 이처럼 귀중한 보유세가 대한민국은 너무나 미약하다. <토지+자유연구소>가 펴낸 토지+자유 리포트(14호, 이진수·남기업)을 보면 대한민국은 OECD 주요국 가운데 보유세 실효세율이 가장 낮은 축에 속한다. 아래 그래프를 보라.

부동산 보유세 실효세율 비교 (2014년)

OECD조차 포용적 경제성장과 세수 증대를 위해 보유세율을 높이는 것이 가능할 뿐만 아니라 바람직하다는 의견을 내놓고 있다.

결론적으로 말해 보유세는 증세의 최우선 순위에 있는 가장 좋은 세금이며, 부동산공화국 혁파의 열쇠이고, 투기억제 효과를 발휘하는 일석삼조의 세금이다. 김동연 부총리가 보유세의 진가를 알아볼 수 있으면 좋겠다.