월세 따박따박 받으며 살자? 청년들이 '봉'인가

[박동수의 주거 칼럼] 구매력 있는 구입자에 초점 둔 정부 주택정책

<박동수 참여연대 민생희망본부 자문위원>

지난 18일 불광역 인근 서울혁신파크에서 있었던 2015년 서울청년주간 행사의 한 프로그램이었던 '청년이 말하는 다음 주거' 초대 말이 가슴을 아프게 한다. 청년세대는 "소득으로 집을 구입할 여력도, 빚을 낼 여력도 없는" 세대라는 말… (관련기사: 청년 주거, 갖지 못하고 머물기만 한다).

재테크 수단의 하나가 되어 버린 주택시장에서, 대접 받는 고객이나 주택은 '구매력 있는 구입자'와 '매수 수요가 많아 인기 있는 주택'이다.

'구매력 있는 구입자'는 자가 사용 구입자도 포함하지만, 여러 채의 주택을 구입할 수 있는 여유 자금을 가진 투자자이다. '매수 수요가 많아 인기 있는 주택'은 생활 편의시설이 잘 갖추어진 역세권의 아파트나 (재건축 아파트 포함) 원룸 주택들이다.

'돈 있는 투자자' 중심 주택 정책에서 소외된 청년세대

정부의 주택정책은 '구매력 있는 구입자'에게 초점을 맞추고 있다.  

정부는 많은 주택을 지어 내수 경기를 일으키는 것이 정책의 1순위이기 때문에, 주택정책의 핵심 고려 대상은 수백 수천 채의 아파트를 소유한 건설사나 투자펀드 그리고 여러 채의 주택을 소유한 개인이다. 

... (후략) ...

>>> <오마이뉴스> 원문 바로가기

“투기과열과 부동산 가격 폭등,

박근혜 정부는 이대로 방치할 것인가?” 토론회 개최

분양가 상한제 재도입, 분양권 전매 제한 강화, LTV·DTI 규제 강화 등

비정상적인 부동산 시장을 실수요 중심으로 바로잡을 방안 모색

1. 취지와 목적

- 박근혜 정부는 <8·25 가계부채 관리방안>을 발표한 이후 강남 4구 재건축 단지와 대도시를 중심으로 투기 현상이 심화되자, 뒤늦게 이를 바로잡겠다며 <11·3 주택시장의 안정적 관리방안>을 발표했습니다. 그러나 정부는 일부 지역을 한정해 주택 전매제한을 강화했을 뿐, 투기 과열을 잠재우고 주택 실수요자를 배려하기 위한 분양가 상한제 재도입과 LTV·DTI 규제 강화 등의 정책은 모두 배제했습니다.

- 2014년 말 통과된 ‘부동산 3법’으로 인해 분양가 상한제와 재건축 초과이익 환수제도가 사실상 무력화됐고, 이로 인한 부동산 투기 수요가 증가하며 주거 불안정에 시달리는 서민·중산층의 삶은 더 큰 위협을 받게 됐음에도 불구하고, 정부는 가계부채의 위험을 증폭시킬 가능성이 높은 주택 시장 부양 정책 기조를 확고히 유지하고 있습니다.

- 이에 참여연대 민생희망본부는 더불어민주당 국토교통위원회 이원욱 의원·임종성 의원과 함께, 분양가 상한제·분양권 전매 제한 강화 등의 부동산 투기수요 억제 정책을 재도입할 것을 요구하고, 주택의 실수요자를 중심으로 부동산 시장을 재편할 것을 요구하기 위한 토론회를 공동개최합니다(아래 개요 참조).

2. 토론회 개요

○ 제목: 투기과열과 부동산 가격 폭등, 박근혜 정부는 이대로 방치할 것인가?

○ 일시와 장소: 2016년11월10일(목), 오후 2시, 국회의원회관 제1세미나실

○ 주최: 더불어민주당 이원욱 의원·임종성 의원, 참여연대 민생희망본부

○ 사회자

- 백주선 민변 민생경제위원회 금융·부동산팀 팀장

○ 발제

- 부동산 지수를 통한 LTV, DTI 규제 강화의 필요성
/ 정성훈 대구가톨릭대 경제통상학부 교수

- 부동산 투기 억제, 11·3 대책으로 충분한가?
/ 이강훈 참여연대 민생희망본부 부본부장

○ 토론

- 2014년 말 통과된 ‘부동산 3법’의 폐해
/ 박동수 서울세입자협회 대표

- 청년 주거 정책의 현황과 금융 중심 주거 정책의 한계
/ 정남진 민달팽이유니온 사무처장

- 주택 투기 근절, 소비자 선택권 보호 위해 후분양제 도입해야
/ 최승섭 경실련 부동산·국책사업팀 부장

- 문희선 국토교통부 주택정책과 사무관

- 김덕례 주택산업연구원 주택정책실장

▣ 11/10(목) <투기과열과 부동산 가격 폭등, 박근혜 정부는 이대로 방치할 것인가?> 토론회 포스터

<가계부채 관리방안> 이라는 이름의 부동산 대책

우후죽순 내놓는 정책 속에 저소득·저신용·다중채무자 등은 배제
빚을 양산하는 구조적인 문제 해결 없이 가계부채 문제 해결 못해

오늘(8/25) 정부가 <가계부채 관리방안>을 발표했다. 박근혜정부는 연례행사처럼 가계부채를 해결하겠다며 계속해서 대책을 내놓고 있으나 가계부채 문제는 더욱 심각해지고 있다. 이는 박근혜정부의 가계부채 대책이 저소득·저신용·다중채무자등의 채무조정, DTI 강화 등 문제의 핵심을 비켜가고 있기 때문이다. 심지어 지난 5/26 <최근 가계부채 동향 및 향후 관리방안> 이후 3개월 만에 다시 내놓은 이번 대책은 가계부채 해결을 위한 대책이라기보다 부동산대책에 가깝다. 또한, 정부가 이번 대책에서 주택공급 조절을 언급하고 있는 점은 가계부채와 주택시장이 단단하게 연결되어 있다는 증거이고 이는 체제적 위기로 발전하고 있는 가계부채 문제의 심각성을 보여준다.

오늘 발표된 가계부채 관리방안은 핵심에서 빗겨나 있고 가계부채를 해결하기 위한 주요한 의제를 외면하고 있다. 이는 채권자 중심에서 빚을 회수하는 방법에만 몰두한 결과이다. 이번 대책에서 가계부채의 총량을 줄이는 방안이나 저소득·저신용·다중채무자등의 채무조정 등 가계부채의 문제 해결을 위해 시급하게 요구되는 대책은 확인하기 어렵다. DSR 등을 언급하고는 있지만 실효성은 기대하기 어려운 수준이고 빚을 갚기 어려운 채무자들이 새로운 빚을 부담하도록 하고 있다. 사실상 ‘금융기관이 돈을 떼이지 않도록 하는 방안’이다. 이번 방안에 그 포함 여부를 두고 관심이 집중되었던 분양권 전매제한의 강화나 집단대출 규제는 요식행위에도 미치지 못하는 수준이다. 또한 주택담보대출에 대한 대책 일변도에서 벗어나지 못했다. 

투기 목적으로 분양권 전매 차익을 노린 신규아파트 분양 수요 증가로 분양주택가격에 거품이 형성되고 이로 인해 가계부채 문제가 심각한 지경에 이르렀다. 그럼에도 불구하고 정부는 가계부채 증가의 주요한 요인인 집단대출 규제와 관련하여 완화된 LTV·DTI 규제의 정상화, 여신규제 강화 등 실효적 수단을 배제한 채 금리우대를 통한 장기 고정금리 분할상환 방식 유도 등 하나 마나 한 대책을 제시하는데 그쳤다. 아울러 가계부채 증가의 주된 원인이 되고 있는 주택분양시장 과열과 관련해서도 정부는 분양권 전매 제한 강화, 분양가상한제 재도입 등의 투기억제 수단은 배제한 채 주택 시장 부양 정책 기조를 확고히 유지하면서 택지 공급조절, PF 보증 신청시기 조정, 인허가 조절, 분양보증 강화 등 공급 조절 수준에서 관리하겠다는 의지를 분명히 하였다. 이는 주택공급을 줄여 이미 높이 올라버린 분양가격을 유지해주겠다는 정책으로밖에 보이지 않는다. 결국 정부의 오늘 발표는 부동산 투기세력에게 지금처럼 계속하라는 신호를 준 것으로 투기조장 근절, 가계부채 위험을 줄이는 대책과는 거리가 멀다.

박근혜 정부 들어서 매년 두 차례 이상, 가계부채 방안을 내놓고 있으며 2014년 2월말 박근혜 정부는 “가계 소득 대비 부채비율”을 가계부채 핵심 관리지표로 설정하고 이를 2017년까지 5%p 낮추겠다고 천명했음에도 불구하고, 2012년 말 159.5%였던 가처분소득대비 가계부채 비율은 2015년 말 169.9%를 기록했다. 연례행사처럼 내놓는 박근혜 정부의 가계부채 대책이 사실상 가계부채에 대한 우려를 의식한 요식행위에 불과한 것 아니냐는 의심을 불러일으키는 대목이다. 박근혜 정부에게 시급하게 요구되는 것은 당장의 성과나, 면피성 정책발표가 아니라 그간의 대책이 효과를 발휘하지 못한 원인을 찾고 근본적인 대책을 마련하는 것이다. 소멸시효 만료 채권·면책 채권 추심 등 비정상적 채권회수 행위에 대한 채무자 권리 보호도 "가계부채" 대책이고 저소득, 저신용, 다중채무자에 대한 채무조정도 "가계부채" 대책이다. 주택담보대출은 일단 늘어나면 다시 줄이기 어렵고 채무조정도 쉽지 않기 때문에 증가 속도를 충분히 통제하는 것이 대책의 핵심이어야 하고 집단대출 등에 대한 규제 등 정부정책의 사각지대를 해소하고 LTV·DTI·DSR 등 상환능력 심사를 강화해야 한다.

급증하는 가계부채의 총량과 악화되는 질 등을 개선하기 위해 가계부채 문제에 대한 엄밀한 진단과 다각적인 대책이 필요하다. 또한 단기적인 성과나 책임을 회피하기 위함이 아닌, 장기적인 관점에서 대책을 마련하고 그 시행과정에서 정책의 실효성과 지속가능성을 평가한 후속대책을 마련하는 과정이 필요하다. 가계부채의 총량적 증가에 대한 통제나 금융기관의 건전성 관리뿐만 아니라 경기침체·고용불안·저임금 등으로 인한 채무자의 상환능력 악화를 돌보는 것 또한 정부의 중요한 역할이다. 이를 위해 채무자의 인간다운 삶을 보장하고, 통합도산법상 개인회생절차를 채무자 우호적으로 개정해야 한다. 또한 빚을 양산하고 빚에 기댈 수밖에 없는 사회경제구조적인 문제가 해소되지 않는 한, 즉 벌이와 소득은 적은데 교육, 주거, 의료, 통신비 등 가계에서의 불가피한 공적 지출은 너무나도 과도한 지금의 민생문제의 해결 없이는 가계부채 문제의 근본적인 해결을 기대할 수 없음을 명심해야 한다. 

‘주거비 경감 방안’ 찾아볼 수 없는 국토교통부 정책

임대료 규제, 공공임대주택 확대 등 주거비 낮출 근본적 해결책 외면

LTV·DTI 유예와 전세자금 대출 확대는 가계부채 위험만 증폭시킬 뿐

뉴스테이 등 민간임대주택 확대도 서민·중산층 주거안정 기여 못해

국토교통부가 2016년 4월 28일 발표한 <맞춤형 주거지원을 통한 주거비 경감방안>과 같은 날 기획재정부가 발표한 LTV 및 DTI 규제 완화 1년 추가 연장은 정부가 기존 주택 정책 기조를 그대로 유지하겠다는 뜻을 밝힌 것이다. 이번 대책에서 서민·중산층의 주거비 부담을 완화할 수 있는 근본적인 해결책인 계약갱신청구권, 전월세 상한제, 표준임대료 등을 도입할 계획은 찾아볼 수 없다. 한마디로, 박근혜 정부는 20대 총선에서 표출된 전월세 대란에 대한 대책을 요구하는 민의를 전혀 수용하지 않았다. 

국토부는 뉴스테이 공급을 당초 계획보다 2만 호 확대하겠다고 발표했다. 그러나 뉴스테이는 소득 8분위 이상 고소득 계층만이 임대료를 부담할 수 있는 민간임대주택인데, 연기금을 재무 투자자로 유치하는 것도 모자라, 공공임대주택 건설을 위해 조성한 토지·주택도시기금 등 공공재원까지 활용한다. 뉴스테이 공급을 증가시키는 만큼 같은 재원을 활용하는 공공임대주택 공급은 축소될 수밖에 없다. 공공임대주택 지원이 시급한 저소득층에게 돌아가야 할 혜택이 민간 건설사와 고소득층에게 돌아가는 것이므로 뉴스테이의 확대를 찬성할 수 없다. 국토부가 신설하겠다고 밝힌 신혼부부 매입임대주택도 해당 유형 주택(수도권, 광역시 및 인구 10만 이상 시 소재, 150세대 이상 단지, 주택가격 3억 이하, 전용 60㎡ 이하 아파트)의 매입이 어려워 신혼부부 매입임대주택의 대량 공급이 힘들고 이런 방식은 해당 유형 주택의 가격 인상을 부추길 우려가 있을 뿐만 아니라, 자격을 갖춘 수요자에게 직접 희망주택을 찾아오도록 하는 방법은 실효성도 떨어진다. 청년층 등을 위해 종전보다 1만호 추가 공급하겠다는 전세임대주택 역시 전세주택을 찾기 어렵기 때문에 전세임대 공급이 어렵다는 비판이 계속되었다. 그럼에도 불구하고 국토교통부는 이를 해결하려는 노력은 전혀 보이지 않았고, 뉴스테이에 초점을 맞추고 정작 서민과 청년들에게는 비현실적인 공급 확대 방안을 제시했다.

국토교통부의 <맞춤형 주거지원을 통한 주거비 경감방안> 발표 이틀 전인 2016년 4월 26일, 박근혜 대통령은 청와대에서 열린 언론사 보도·편집국장 간담회에서의 “전월세 가격을 어떻게든지 낮추고 이런 차원으로만 가서는 절대로 집 문제가 해결이 안 된다.”며, “가능한 한 주택 문제도 시장에 맡겨야 된다.”고 발언했다. 현 정부는 아직도 주택을 거주의 개념이 아닌, 부동산 상품으로 치부하는 시대착오적 발상에서 벗어나지 못한 것으로 보인다. 여전히 정부는‘빚내서 집사라’는 정책을 일관되게 밀어붙이며, 서민·중산층의 가계부채와 주거비 부담을 가중시키려 한다. 지금이야말로 계약갱신청구권·전월세 상한제·표준임대료 등 임대료 규제를 도입하고, 실제 수요계층이 부담 가능한 저렴한 임대주택 공급을 대폭 확대해 집 없는 서민·중산층의 주거 문제를 해결할 때다. 주택담보대출 규제도 강화해, 부동산 경기 부양책을 당장 중단해야 한다. 정부는 하루빨리, 전월세 가격 폭등을 초래한 실패한 주거·부동산 정책을 바로잡아야 한다. 끝.