최근 서울 개봉동 한 아파트 주민들이 단단히 뿔이 났다. 아파트 단지에 삼성 에스원을 규탄하는 현수막도 걸었다. 주민들은 보안시스템 개보수 작업을 하면서 에스원이 자신들을 속였다고 말한다. 이번 주 뉴스타파 <목격자들>은 보안 경비업체 1위인 삼성 에스원의 어처구니 없는 영업 행태를 고발한다.

올 여름은 유난히 덥다. 그래서 세계적으로 유례 없이 높다는 ’가정용 전기료’에 대한 시민들의 걱정과 불만이 높아지고 있다. 자연스럽게 관련 기사들이 쏟아져 나온다. 비슷한 제목의 기사들도 많다.

잠 못 이루는 밤 “에어컨 켤까 말까”… 에너지절약형 아파트 눈길(매경닷컴/7월 31일)
폭염보다 무서운 전기료…관리비 잡는 에너지절약형 아파트는 어디?(헤럴드경제/7월31일)
태양광·지열 발전 갖춘 아파트… “한여름에도 관리비 걱정 없어요”(한국경제/8월7일)
무더위에 에너지 절감 아파트 관심 ‘업'(아이뉴스24/8월 17일)

에너지 절약형 아파트를 소개하는 부동산 기사들이다. 그런데 이상하다. 모든 기사에 거의 똑같이 단어 하나 틀리지 않고 이런 문장이 등장한다.

한국감정원 공동주택관리 정보시스템(K-apt)에 따르면 서울 서초구 반포 래미안퍼스티지(2009년 7월 입주)는 ㎡당 공용관리비 964원으로 같은 서초구에 위치한 반포경남(1978년 11월 입주) 아파트의 ㎡당 공용관리비 2897원보다 3배 이상 저렴한 것으로 나타났다.

같은 보도자료를 베꼈다고 볼 수 밖에 없다. 기사에 나온 한국감정원 공동주택관리정보시스템에 전화를 걸었다. 책임자는 그러나 이런 보도자료를 낸 적이 없다고 말했다. 게다가 한국감정원 공동주택관리 정보시스템에서 분류하는 ‘공용관리비’에는 일반관리비, 청소비, 경비비 등이 포함될 뿐 개별 세대의 전기료는 포함되지 않는다고 확인해줬다. 공용관리비에 개별 세대의 전기료가 포함되어 있지도 않는데 공용관리비를 예로 들어 한국에서 1㎡당 시세가 가장 높은 초고가의 아파트를 에너지 절감형 아파트로 소개하는 의도는 무엇이었을까?

한국감정원 공동주택정보시스템에 직접 들어가 봤다. 전국의 아파트 단지별로 관리비를 직접 확인할 수 있도록 공개해 놓았다. 여기에 나온 관리비 내역은 2-3개월 정도 후행한다. 그래서 확인할 수 있는 가장 최근의 관리비 내역은 올 5월 치다. 기사에 인용된 서울 서초구 반포 래미안 퍼스티지 아파트와 반포경남 아파트의 5월 공용관리비 액수를 보자.

래미안퍼스티지의 관리비가 세 배 이상 저렴하기는커녕 오히려 높게 나온다.개별 세대의 전기료는 어떨까? 올 여름 전기료는 확인할 수 없으니 지난해 8월 전기료를 살펴보자.

반포래미안퍼스티지가 반포경남아파트보다 무려 세 배나 넘게 전기료가 많이 나오고 있음을 확인할 수 있다. 이는 어찌 보면 당연한 결과다. 요즘 신축된 아파트들의 경우 방마다 에어컨이 설치되어 있는 경우가 많고,냉장고 등도 붙박이 형태로 되어 있어 전기를 많이 쓸 수 밖에 없다. 특히 아파트 분양시에 옵션으로 제공되는 냉장고나 에어컨 등의 가전제품이 일반적으로 에너지 효율성이 떨어진다는 것은 가전업계에서는 공공연한 비밀이다.

위에 열거된 네 개의 기사 모두 엉터리라는 말이다. 도대체 이 신문사의 기자들은 어디서 이런 엉터리 보도자료를 보고 베낀 것일까? 그리고 이런 기사를 쓰는 의도는 뭘까? 대형 아파트 건설사나 시행사의 홍보를 위해서라고 볼 수밖에 없다.

실제 이 네 기사 모두 기사 중반부터 최근 건설업계가 이런 에너지 효율을 따지는 수요자의 흐름을 감안해 에너지 절감 아파트를 시장에 내놨다고 홍보하고 있다. 삼성물산, SK건설, 현대건설, 대림산업 등이 서울과 수도권에 이런 에너지 절감형 아파트를 지어 분양하고 있으니 낡은 아파트에서 무더위에 지친, 심지어 전기료까지 많이 내는 사람들은 빨리 가서 새 고급 아파트를 사라고 사실상 판촉하는 기사들이다.

이런 보도자료를 경제신문 등에 뿌리는 곳은 뻔하다. 이 기사에서 에너지 절감형 분양 아파트 단지로 언급된 한 시행사 관계자는 요즘은 아파트 분양대행사들이 “알아서 기자들이 기획형 기사를 쓸 수 있도록” 보도자료를 뿌리고 있다며 이렇게 분양대행사들의 보도자료대로 기획기사를 쓰는 것이 특별히 새로운 일은 아니라고 말했다.

정부의 8.2 부동산 대책으로 강남 재건축단지들이 가장 큰 타격을 받을 것이라는 전망과 함께 지난 달에 비해 벌써 거래가가 2억 원이나 떨어진 곳도 있다는 언론 보도가 나왔다. 여기에다 민간 택지에 분양가 상한제를 실시하고 보유세까지 인상한다면 부동산 시장은 얼어붙을 것이라고 우려하는 목소리도 있다. 하지만 아파트와 세금 사이엔 그 동안 제대로 알려지지 않은 사실이 있다. 뉴스타파는 오늘 그 비밀을 밝힌다.

#1 아파트값 폭등 강남부자, 세금도 혜택 봤다

서울 서초구 반포동 일대는 한국에서 가장 비싼 아파트들이 몰려 있는 곳이다. 반포 주공 1단지에 있는 전용면적 140 제곱미터 크기의 아파트는 현재 시세가 30억 원 선이다. 국토부 실거래가가 공개된 2006년에 비하면 13억 원 정도 올랐다.

이 아파트의 연도별 가격 추이를 보면 폭등한 시점이 명확히 드러난다. 박근혜 정부 4년, 그리고 올해 상반기였다. 2006년 이후 8년 동안에는 2억 원이 조금 넘게 올랐던 아파트가 그 이후 4년만에 10억 원 넘게 치솟은 것이다.

뉴스타파가 분석한 강남과 서초구의 다른 아파트들도 비슷한 상승 패턴을 보였다. 뉴스타파는 두 자치구에서 지난 12년 동안 매년 거래된 아파트들 가운데 거래가격이 6억 원 이상 오른 아파트들을 조사했다. 이를 크기별로 분류하니 면적에 따라 22개 유형이 나왔다. 이 아파트들은 지난 12년 동안 모두 2,411건 거래된 것으로 나타났다. 역시 박근혜정부 4년과 올 상반기 동안 집값이 가장 크게 올랐다. 대부분 재건축 대상 아파트들이었다.

그런데 이렇게 아파트 가격이 폭등한 만큼 재산세도 올랐을까? 재산세는 시세가 아닌 공동주택에 대한 공시가격에 따라 결정된다. 이 때문에 실제 아파트 가격이 아무리 올라도 정부의 공시가격이 이를 제대로 반영하지 못하면 재산세는 그만큼 덜 낼 수 있다.

뉴스타파는 강남, 서초구에서 지난 12년 동안 아파트 값이 6억원 이상 오른 아파트들의 연도별 실거래가격 추이를 조사했다. 그리고 이를 정부의 공시가격과 비교해 봤다. 그래프의 위 선은 아파트의 실제 거래가격, 아래 선은 정부의 공시가격 추이다. 아파트 거래가가 오르면 정부의 공시가격도 오르기는 했지만, 박근혜정부 기간 두 선 사이의 격차가 점점 벌어지고 있다는 걸 한 눈에 확인할 수 있다. 강남과 서초구 지역에서 거래가가 크게 오른 아파트들의 공시가격은 실거래가의 55%에서 63%정도에 머물러 있었다.

반면 금천, 노원, 도봉구 등에서 지난 12년 동안 아파트 가격이 5천만 원 미만 올랐던 아파트들에서는 전혀 다른 결과가 나왔다.12년 동안 5천만 원미만이면 가격이 거의 오르지 않았다고 볼 수 있다. 그런데 이들 아파트들의 공시가격은 오히려 실제 시장 거래가격의 66%에서 79%나 반영돼 있었다.

아파트 값이 폭등한 강남지역 아파트들의 실거래가 대비 공시가격의 비율은 낮고, 아파트 값이 별로 오르지 않았던 다른 자치구의 아파트들은 오히려 높은 것으로 나타났다. 이는 시세가 폭등한 지역의 아파트 보유자가 세금에서도 상대적으로 혜택을 보고 있었다는 말이 된다.

#2 강남 최고가 아파트, 재산세 실효세율은 0.2%

이렇게 낮게 매겨진 공시가격을 바탕으로 강남의 초고가 아파트 주민들에게 부과되는 재산세는 대체 얼마나 되는 것일까? 뉴스타파 취재진은 서울에서 가장 비싼 아파트 가운데 한 곳인 서초구 반포동 래미안 퍼스티지의 아파트 소유자를 만나 그의 재산세 내역을 받아 봤다.

그가 이 아파트를 2014년 초에 20억 7천만 원에 매입했다. 이후 이 아파트 가격은 꾸준히 상승했다. 같은 평평, 비슷한 높이의 아파트 중 가장 최근에 거래된 게 27억 9천만원이다. 매입 후 4년만에 7억 원 넘게 오른 것이다. 그러나 공시가격은 같은 기간 2억 원 정도 상승하는데 그쳤고, 그가 낸 재산세는 14년 509만 1520원,15년 512만 5220원,16년 540만 3000원이었고, 올해는 605만 3640원이다.

아파트 실거래가격이 7억 원 넘게 오르는 동안 재산세는 4년 간 100만 원 정도 올랐다. 한해 25만 원꼴이다. 이 아파트의 실제 거래된 가격을 아파트 소유주가 낸 재산세와 비교하면 재산세의 실효세율이 나온다. 지난 4년 간 0.2% 수준에 불과했다. OECD 평균인 1%와 비교하면 5분의 1수준이다.

구분	2014	2015	2016	2017
실거래가	210,344	222,491	243,287	279,000
공시가	154,400	155,200	163,200	180,000
재산세	509	513	540	605

▲ 반포래미안퍼스티지 전용면적 135.92m² (단위:만원)

뉴스타파 취재에 협조해 준 이 아파트 소유자 스스로도 아파트 값이 오른 것 치곤 재산세는 별로 오른 것 같지 않다고 말했다.

재산세뿐만 아니라 종합부동산세도 공시가격의 영향을 받는다. 뉴스타파가 총선에 출마하면서 자신의 납세내역을 공개했던 국회의원들을 대상으로 강남지역 아파트 소유자를 찾아보니, 아파트 한 채만을 소유하고도 종합부동산세를 냈다고 신고한 의원은 정진석 의원 한 명이었다. 정진석 의원 부부가 소유한 아파트는 압구정동 신현대 아파트, 전용 183제곱미터. 정 의원이 2009년부터 2015년까지 신고한 재산세와 종합부동산세 내역을 들여다 보자.

구분	2009	2010	2011	2012	2013	2014	2015
실거래가	260,795	274,500	246,863	206,611	214,963	225,938	230,167
공시가	180,000	207,200	199,200	189,600	154,400	150,400	164,800
재산세	372	436	417	394	310	300	335
재산세+종부세	473	589	582	537	377	357	423
세율	0.18%	0.21%	0.24%	0.26%	0.18%	0.16%	0.18%

▲ 압구정동 신현대 11차 전용면적 183.41m² (단위:만원)

이들 부부에게 부과된 2013년도 재산세와 종부세는 2012년에 비해 160만 원 넘게 깎였다. 2012년에 아파트 가격이 4억원 넘게 떨어졌다고 공시가격을 3억 5천만원 넘게 감액해 줬기 때문이다. 그러나 정부는 이 아파트 값이 폭등할 때는 그만큼 공시가격을 올리지 않았다. 이 아파트의 실거래가는 이후 꾸준히 상승해 지난 한 해에만 4억 5천만 원이나 폭등했지만, 당시 정부 공시가격은 1억 7천만 원 정도 오르는데 그쳤다.

특히 종부세는 박근혜 정부가 출범한 2013년부터는 부부가 합산해도 1년에 67만4천 원, 57만 원, 87만6천 원을 낸 게 전부였다.

정 의원 부부가 낸 재산세는 매년 3,4백만 원, 종부세는 100만 원도 되지 않으니 강남의 아파트 부자들에게 종부세는 이제 큰 부담이라고 보기는 힘든 상황이다. 정의원 부부의 압구정동 신현대 아파트 역시 재산세와 종부세를 합쳐도 실거래가 대비 실효세율은 매년 0.2%안팎에 머물렀다. 역시 OECD 평균 1%와 대비하면 5분의 1수준이다. 이 아파트는 올해들어 5억 원 넘게 올라 최근 32억 원선에 거래됐다.

#3 왜 이런 일이 벌어지는가?

아파트 등 공동주택에 대한 공시가격은 한국감정원이 산정하고, 이를 공시하기 전 이해관계인들의 의견 청취와 공시가격 심의위원회의 심의 등을 거치게 된다. 국토부의 담당 서기관은 이 의견 청취 등의 과정에서 납세자들의 심한 조세저항이 있어왔다고 말했다. 그래서 아파트 실거래가가 폭락했을 때는 바로 반영하지만, 폭등했을 때는 한동안 “지켜본다”고 실토했다.

그런데 뉴스타파가 확인한 것처럼 강남, 서초지역의 주요 아파트들은 지난 12년 동안 단 두차례 하락했을 뿐 거의 해마다 시장가격이 올랐고, 최근 5년 간은 시세가 폭발적으로 급등했다. 이렇게 거의 해마다 가격이 급등한 지역의 아파트는 실거래가 대비 공시가격 비율이 낮아졌고, 그렇지 않은 지역은 그 비율이 높아지는 불균형이 나타난 것이다. 국토부는 그동안 아파트의 전국 공시가격 비율이 시세 대비 71%에 맞춰져 있고, 지역별 불평등을 배제하기 위해 최대한 노력해왔다고 주장했지만 현실을 그렇지 않았다.

더 큰 문제는 공시가격이 단순히 재산세나 종부세의 기준으로만 활용되는 게 아니라는 점이다. 주택의 공시가격은 각종 국세 및 지방세의 과표로 활용되며 재건축부담금, 기초노령연금, 건강보험료 산정 그리고 공직자 재산등록 등 60여 가지 조세, 행정의 기준이 된다.

공시가격이 지금처럼 시세를 제대로 반영하지 못하면 증여나 상속할 부동산을 많이 가진 부자들이 상대적으로 더 큰 세금 혜택을 받을 수 밖에 없는 구조라는 것을 의미한다. 반대로 공시가격만이라도 시세에 맞게 현실화한다면 조세 평등을 기할 수 있을뿐만 아니라 정부가 지금보다 훨씬 더 많은 세수를 확보할 수 있다는 뜻도 된다.

#4 어떻게 조사했나?

뉴스타파는 이번 보도를 위해 2006년부터 공개된 국토부 실거래가격과 아파트 단지 면적별 공시가격, 국회의원 후보자들이 총선 전 신고한 납세내역 등을 모두 취합해 분석했다. 분석 데이터로 활용된 국토부의 실거래가격과 공시가격 등의 뉴스타파 DB는 링크를 통해 확인 가능하다.

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취재 : 최경영, 최윤원, 연다혜
촬영 : 정형민, 김남범, 신영철, 오준식
C.G : 정동우, 하난희
편집 : 박서영

정부의 8.2 부동산 대책으로 강남 재건축단지들이 가장 큰 타격을 받을 것이라는 전망과 함께 지난 달에 비해 벌써 거래가가 2억 원이나 떨어진 곳도 있다는 언론 보도가 나왔다. 여기에다 민간 택지에 분양가 상한제를 실시하고 보유세까지 인상한다면 부동산 시장은 얼어붙을 것이라고 우려하는 목소리도 있다. 하지만 아파트와 세금 사이엔 그 동안 제대로 알려지지 않은 사실이 있다. 뉴스타파는 오늘 그 비밀을 밝힌다.

#1 아파트값 폭등 강남부자, 세금도 혜택 봤다

서울 서초구 반포동 일대는 한국에서 가장 비싼 아파트들이 몰려 있는 곳이다. 반포 주공 1단지에 있는 전용면적 140 제곱미터 크기의 아파트는 현재 시세가 30억 원 선이다. 국토부 실거래가가 공개된 2006년에 비하면 13억 원 정도 올랐다.

이 아파트의 연도별 가격 추이를 보면 폭등한 시점이 명확히 드러난다. 박근혜 정부 4년, 그리고 올해 상반기였다. 2006년 이후 8년 동안에는 2억 원이 조금 넘게 올랐던 아파트가 그 이후 4년만에 10억 원 넘게 치솟은 것이다.

뉴스타파가 분석한 강남과 서초구의 다른 아파트들도 비슷한 상승 패턴을 보였다. 뉴스타파는 두 자치구에서 지난 12년 동안 매년 거래된 아파트들 가운데 거래가격이 6억 원 이상 오른 아파트들을 조사했다. 이를 크기별로 분류하니 면적에 따라 22개 유형이 나왔다. 이 아파트들은 지난 12년 동안 모두 2,411건 거래된 것으로 나타났다. 역시 박근혜정부 4년과 올 상반기 동안 집값이 가장 크게 올랐다. 대부분 재건축 대상 아파트들이었다.

그런데 이렇게 아파트 가격이 폭등한 만큼 재산세도 올랐을까? 재산세는 시세가 아닌 공동주택에 대한 공시가격에 따라 결정된다. 이 때문에 실제 아파트 가격이 아무리 올라도 정부의 공시가격이 이를 제대로 반영하지 못하면 재산세는 그만큼 덜 낼 수 있다.

뉴스타파는 강남, 서초구에서 지난 12년 동안 아파트 값이 6억원 이상 오른 아파트들의 연도별 실거래가격 추이를 조사했다. 그리고 이를 정부의 공시가격과 비교해 봤다. 그래프의 위 선은 아파트의 실제 거래가격, 아래 선은 정부의 공시가격 추이다. 아파트 거래가가 오르면 정부의 공시가격도 오르기는 했지만, 박근혜정부 기간 두 선 사이의 격차가 점점 벌어지고 있다는 걸 한 눈에 확인할 수 있다. 강남과 서초구 지역에서 거래가가 크게 오른 아파트들의 공시가격은 실거래가의 55%에서 63%정도에 머물러 있었다.

반면 금천, 노원, 도봉구 등에서 지난 12년 동안 아파트 가격이 5천만 원 미만 올랐던 아파트들에서는 전혀 다른 결과가 나왔다.12년 동안 5천만 원미만이면 가격이 거의 오르지 않았다고 볼 수 있다. 그런데 이들 아파트들의 공시가격은 오히려 실제 시장 거래가격의 66%에서 79%나 반영돼 있었다.

아파트 값이 폭등한 강남지역 아파트들의 실거래가 대비 공시가격의 비율은 낮고, 아파트 값이 별로 오르지 않았던 다른 자치구의 아파트들은 오히려 높은 것으로 나타났다. 이는 시세가 폭등한 지역의 아파트 보유자가 세금에서도 상대적으로 혜택을 보고 있었다는 말이 된다.

#2 강남 최고가 아파트, 재산세 실효세율은 0.2%

이렇게 낮게 매겨진 공시가격을 바탕으로 강남의 초고가 아파트 주민들에게 부과되는 재산세는 대체 얼마나 되는 것일까? 뉴스타파 취재진은 서울에서 가장 비싼 아파트 가운데 한 곳인 서초구 반포동 래미안 퍼스티지의 아파트 소유자를 만나 그의 재산세 내역을 받아 봤다.

그가 이 아파트를 2014년 초에 20억 7천만 원에 매입했다. 이후 이 아파트 가격은 꾸준히 상승했다. 같은 평평, 비슷한 높이의 아파트 중 가장 최근에 거래된 게 27억 9천만원이다. 매입 후 4년만에 7억 원 넘게 오른 것이다. 그러나 공시가격은 같은 기간 2억 원 정도 상승하는데 그쳤고, 그가 낸 재산세는 14년 509만 1520원,15년 512만 5220원,16년 540만 3000원이었고, 올해는 605만 3640원이다.

아파트 실거래가격이 7억 원 넘게 오르는 동안 재산세는 4년 간 100만 원 정도 올랐다. 한해 25만 원꼴이다. 이 아파트의 실제 거래된 가격을 아파트 소유주가 낸 재산세와 비교하면 재산세의 실효세율이 나온다. 지난 4년 간 0.2% 수준에 불과했다. OECD 평균인 1%와 비교하면 5분의 1수준이다.

구분	2014	2015	2016	2017
실거래가	210,344	222,491	243,287	279,000
공시가	154,400	155,200	163,200	180,000
재산세	509	513	540	605

▲ 반포래미안퍼스티지 전용면적 135.92m² (단위:만원)

뉴스타파 취재에 협조해 준 이 아파트 소유자 스스로도 아파트 값이 오른 것 치곤 재산세는 별로 오른 것 같지 않다고 말했다.

재산세뿐만 아니라 종합부동산세도 공시가격의 영향을 받는다. 뉴스타파가 총선에 출마하면서 자신의 납세내역을 공개했던 국회의원들을 대상으로 강남지역 아파트 소유자를 찾아보니, 아파트 한 채만을 소유하고도 종합부동산세를 냈다고 신고한 의원은 정진석 의원 한 명이었다. 정진석 의원 부부가 소유한 아파트는 압구정동 신현대 아파트, 전용 183제곱미터. 정 의원이 2009년부터 2015년까지 신고한 재산세와 종합부동산세 내역을 들여다 보자.

구분	2009	2010	2011	2012	2013	2014	2015
실거래가	260,795	274,500	246,863	206,611	214,963	225,938	230,167
공시가	180,000	207,200	199,200	189,600	154,400	150,400	164,800
재산세	372	436	417	394	310	300	335
재산세+종부세	473	589	582	537	377	357	423
세율	0.18%	0.21%	0.24%	0.26%	0.18%	0.16%	0.18%

▲ 압구정동 신현대 11차 전용면적 183.41m² (단위:만원)

이들 부부에게 부과된 2013년도 재산세와 종부세는 2012년에 비해 160만 원 넘게 깎였다. 2012년에 아파트 가격이 4억원 넘게 떨어졌다고 공시가격을 3억 5천만원 넘게 감액해 줬기 때문이다. 그러나 정부는 이 아파트 값이 폭등할 때는 그만큼 공시가격을 올리지 않았다. 이 아파트의 실거래가는 이후 꾸준히 상승해 지난 한 해에만 4억 5천만 원이나 폭등했지만, 당시 정부 공시가격은 1억 7천만 원 정도 오르는데 그쳤다.

특히 종부세는 박근혜 정부가 출범한 2013년부터는 부부가 합산해도 1년에 67만4천 원, 57만 원, 87만6천 원을 낸 게 전부였다.

정 의원 부부가 낸 재산세는 매년 3,4백만 원, 종부세는 100만 원도 되지 않으니 강남의 아파트 부자들에게 종부세는 이제 큰 부담이라고 보기는 힘든 상황이다. 정의원 부부의 압구정동 신현대 아파트 역시 재산세와 종부세를 합쳐도 실거래가 대비 실효세율은 매년 0.2%안팎에 머물렀다. 역시 OECD 평균 1%와 대비하면 5분의 1수준이다. 이 아파트는 올해들어 5억 원 넘게 올라 최근 32억 원선에 거래됐다.

#3 왜 이런 일이 벌어지는가?

아파트 등 공동주택에 대한 공시가격은 한국감정원이 산정하고, 이를 공시하기 전 이해관계인들의 의견 청취와 공시가격 심의위원회의 심의 등을 거치게 된다. 국토부의 담당 서기관은 이 의견 청취 등의 과정에서 납세자들의 심한 조세저항이 있어왔다고 말했다. 그래서 아파트 실거래가가 폭락했을 때는 바로 반영하지만, 폭등했을 때는 한동안 “지켜본다”고 실토했다.

그런데 뉴스타파가 확인한 것처럼 강남, 서초지역의 주요 아파트들은 지난 12년 동안 단 두차례 하락했을 뿐 거의 해마다 시장가격이 올랐고, 최근 5년 간은 시세가 폭발적으로 급등했다. 이렇게 거의 해마다 가격이 급등한 지역의 아파트는 실거래가 대비 공시가격 비율이 낮아졌고, 그렇지 않은 지역은 그 비율이 높아지는 불균형이 나타난 것이다. 국토부는 그동안 아파트의 전국 공시가격 비율이 시세 대비 71%에 맞춰져 있고, 지역별 불평등을 배제하기 위해 최대한 노력해왔다고 주장했지만 현실을 그렇지 않았다.

더 큰 문제는 공시가격이 단순히 재산세나 종부세의 기준으로만 활용되는 게 아니라는 점이다. 주택의 공시가격은 각종 국세 및 지방세의 과표로 활용되며 재건축부담금, 기초노령연금, 건강보험료 산정 그리고 공직자 재산등록 등 60여 가지 조세, 행정의 기준이 된다.

공시가격이 지금처럼 시세를 제대로 반영하지 못하면 증여나 상속할 부동산을 많이 가진 부자들이 상대적으로 더 큰 세금 혜택을 받을 수 밖에 없는 구조라는 것을 의미한다. 반대로 공시가격만이라도 시세에 맞게 현실화한다면 조세 평등을 기할 수 있을뿐만 아니라 정부가 지금보다 훨씬 더 많은 세수를 확보할 수 있다는 뜻도 된다.

#4 어떻게 조사했나?

뉴스타파는 이번 보도를 위해 2006년부터 공개된 국토부 실거래가격과 아파트 단지 면적별 공시가격, 국회의원 후보자들이 총선 전 신고한 납세내역 등을 모두 취합해 분석했다. 분석 데이터로 활용된 국토부의 실거래가격과 공시가격 등의 뉴스타파 DB는 링크를 통해 확인 가능하다.

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취재 : 최경영, 최윤원, 연다혜
촬영 : 정형민, 김남범, 신영철, 오준식
C.G : 정동우, 하난희
편집 : 박서영

지난 주 눈길을 끄는 부동산 관련 기사는 두 개였다. 서울 아파트 가격이 8·2 부동산 대책 발표 이후 가장 큰 폭으로 상승했다는 기사가 하나고, 다른 하나는 문재인 정부 들어서도 가구의 실질소득 하락세는 계속되고 있는데 그나마 +를 기록한 명목소득도 부동산 등 재산소득의 폭증 때문이라는 기사다.

한국감정원의 23일 발표에 따르면 지난 20일 조사 기준 서울지역의 주간 아파트 가격은 0.18% 상승한 것으로 나타났는데, 이는 8·2 대책 발표 이후 최대폭 상승이다. 이번 상승은 송파구(0.13%→ 0.45%), 강남구(0.22%→0.31%), 서초구(0.10%→0.15%), 강동구(0.05%→0.15%) 등 이른바 강남벨트가 견인했다. 물론 거래량 자체가 급락한 상태라 큰 의미를 부여하는 것이 과도할 수도 있지만, 정부가 8·2 대책 이후 가계부채종합대책을 발표해 부동산담보대출을 적극적으로 관리하겠다고 천명하고 대책 중 일부는 시행하고 있음에도 불구하고 서울 집값이 확 잡히지 않는 현상은 가볍게 볼 일이 아니다.

재산소득 증가 대부분 부동산 폭등  때문

서울 집값이 상승세를 이어가면 당연히 부동산 부자들의 소득이 늘어나게 마련이다. 통계청의 23일 발표에 따르면 지난 3분기 월평균 가구소득(전국·명목 기준)은 453만7천192원으로 1년 전보다 2.1% 증가한 것으로 나타났다. 명목소득이 이럴 뿐 물가상승률을 감안한 실질소득은 8분기 연속 감소 상태다. 주목할 대목은 명목소득의 증가도 재산소득에 압도적으로 의존하고 있다는 점이다. 통계청에 따르면 재산소득은 무려 34.4%나 폭증한 반면 사업소득과 근로소득은 6.2%와 1.6%증가에 머물렀다. 재산소득의 폭증은 부동산과 주식 폭등에 기인한 것인데, 부동산과 주식을 소유한 사람들은 대부분 소득 상위 20%에 포진해 있다. 자산가격의 대폭등은 부자들의 지갑만 두둑하게 만들고 있는 것이다.

부동산이 양극화의 근본원인인 건 대한민국만의 현실이 아니다. 영국의 경우는 대한민국보다 더 심하다. 사람 중심의 새로운 경제건설을 추구하는 3인(조시 라이언-콜린스, 토비 로이드, 로리 맥팔렌)의 영국 경제학자들이 함께 쓴 <땅과 집값의 경제학>(원제 Rethinking the Economics of Land and Housing, 2017)은 부동산이 삶의 경계를 가르는 구분선임을 명확히 보여준다.

<땅과 집값의 경제학>을 요약하면 대략 다음과 같다.

‘대체불가능하고 가치는 증가하는 땅이라는 재화가 사유화되고, 토지사유제 하에서 발생하는 지대를 지주가 독점하면서 많은 문제가 발생했는데, 20세기말 경제사회적 활로를 찾지 못한 정부와 시민들이 부동산(땅과 주택)가격의 상승에서 경제사회적 출구를 찾았고, 그런 집단적 움직임이 은행의 주택담보대출 및 이에 기반한 금융증권화와 맞물리면서 부동산 가격이 천정부지로 상승했다. 그리고 이젠 주요 선진국에서 어디에, 어떤 유형의 부동산을 소유하고 있는지가 부의 결정적인 척도가 되었고 불평등의 가장 주요한 요인이 되었다.’

국토보유세 3종 세트 도입해야

주거 자본주의의 폐해를 적나라하게 묘사한 저자들은 땅과 집이 야기하는 불평등을 해소하기 위한 방법들을 자세히 제시하고 있다. 땅과 부동산의 소유 형태를 다양하게 하는 방법(토지의 공적소유, 토지의 강제수용, 사유지 투자와 핸드 풀링, 지역공동체의 토지소유와 비시장 모형들), 조세제도 개혁(토지세와 재산세 증세), 대출과 관련된 금융시스템 개혁(금융 규제와 신용규제 제도 시행, 은행부문의 구조 개혁 시도, 정부주택과 주택투자은행 증가, 은행부채 금융의 대체수단 마련), 다양한 주택 보유형태의 구축(차별화된 보유형태의 시행, 판매가치률 제한, 저비용 임대주택 보급), 개발계획 시스템의 개혁, 경제이론과 국민계정의 변화 시도(경제이론에 땅의 역할을 포함, 국민계정에 땅을 포함, 공공부문 부채의 측정)등이 그것이다.

다행히도 대한민국에는 부동산 문제의 근본원인이라 할 지대를 경제에 충격을 덜 주는 방식으로 공적으로 환수하는 방법에 대한 정책대안들이 이미 제출된 상태다. 그 중 대표적인 것이 김윤상 명예교수가 제안한 지대이자차액세(지대 중에서 매입지가의 원리금을 초과하는 부분만 세금으로 환수하는 방안)과 전강수 교수 등이 제안한 국토보유세 3종 세트(종부세를 폐지하고 국토보유세라는 세목을 신설하는 것으로, 국토보유세는 토지에만 보유세를 누진적으로 부과하며, 징수된 보유세는 전 국민에게 토지배당 형식으로 지급한다. 지급의 형식은 현금이 아니라 지역상품권이나 지역화폐다)방안이다. 문재인 정부의 정책당국자들이 지대이자차액세 및 국토보유세 3종 세트를 정책에 반영한다면 대한민국은 부동산 공화국과 작별하는 첫 걸음을 힘차게 내딛게 될 것이다.

문재인 정부의 8.2 부동산 대책 등에도 불구하고 서울 아파트값, 그 중에서도 강남(강남구, 서초구, 송파구) 아파트값이 뛰는 원인에 대해 자칭 타칭의 전문가들이 하는 설명 중 내가 정말 어처구니 없다고 여기는 건 ‘강남을 대체할 만한 곳이 없어서’와 ‘돈 있는 사람들이 다주택자 양도세 중과 등을 피하기 위해 똘똘한 집 한채만 보유하려 하는데 대한민국에서 가장 똘똘한 집이 강남 아파트다’라는 견강부회다.

강남대체재 부재 운운 하는 말은 도통 이치에 닿지 않는다. 그럼 글로벌금융위기 이후 최경환이 LTV 및 DTI를 풀고 재건축규제를 형해화 하기 전인 2014년 가을까진 강남을 대체할 만한 곳이 있어서, 혹은 강남에 공급이 넘쳐서 강남 아파트값이 맥을 못 췄다는 말인가?

똘똘한 강남 아파트 한채 보유 운운하는 소리도 터무니 없긴 마찬가지다. 이미 강남에 아파트를 소유하고 있다면 모를까 문 정부가 부동산을 바짝 조이는 이 판국에 왜 굳이 똘똘한 집 한채를 남기겠다고 가격이 오르고 있는 강남 아파트를 추격매수한단 말인가?

강남대체재 부재 혹은 똘똘한 강남 아파트 한채 보유 같은 견강부회보단, 2014년 이후의 강남 아파트 가격 폭등의 원인은 부동산 경기 활성화에 올인하며 시민들의 투기심리를 부추기기 위해 안간힘 썼던 이명박근혜의 누적된 노력과 빚내 집 살 것을 강권했던 최경환의 만행이 결합해 시장참여자들을 강남아파트값이 계속 폭등할 거라는 비이성적 낙관과 자기실현적 예언에 빠지게 만든 것이라고 보는 것이 한결 합리적이다.

기실 서울과 수도권의 주택시장은 2008년 금융위기 이후 2014년 가을무렵까지 하락 내지 침체를 겪었지만, 상대적으로 규제가 약한데다 가격도 싼(물론 대구 같은 경우 수급 불균형 측면도 일부 작용했다), 그래서 기대수익률이 높은 대구나 부산이나 광주 같은 지역들은 2010년 이후 투기광풍이 불었고 가격도 폭등했다. 심지어 대구 수성구 같은 경우 아파트 평당 평균 매매가가 2천만원을 돌파하기도 했다.

즉 2010년 무렵부터 비교적 근년까지 시장의 유휴자금이 돈 되는 곳을 찾아 대구, 부산, 광주를 훓은 후 2014년 무렵부터 서울과 수도권으로 집결했다고 해석하는 것이 온당할 것이다. 물론 투기세력과 유휴자금이 강남과 서울 그리고 수도권에 들어가야겠다고 결심하게 만든 직접적인 계기는 초이노믹스였다.

그렇다면 문재인 정부가 역대 가장 강력한 부동산 대책 중 하나로 평가받는 8.2부동산대책을 내놓는 등 투기 억제에 노력하고 있는데도 불구하고 강남과 서울(부산 집값이 하락하는 등 지방의 집값은 완연한 진정세를 보이고 있다)의 아파트 가격은 왜 수그러들지 않는 것일까?

대략 두 가지 이유가 있는 것 같다. 하나는 투기 자체가 가지는 내적 메커니즘이랄까 관성 같은 것인데, 참여정부 때 신물나게 경험했듯 투기심리는 한번 불이 붙으면 어지간한 정책들로는 진정 시키기가 매우 어려운 속성을 지닌다.

투기가 시작되고 가격이 올라가기 시작하면 어느 순간부턴 가격이 계속 우상향할 것만 같고, 삽시간에 투기심리가 전염돼 너도 나도 시장에 뛰어들 궁리만 하게 되는 것이다. 투기라는 불은 연료가 떨어질 때까지 타는 경향이 강한데 연료가 얼마나 남았는지는 아무도 모른다.

다른 하나는 문재인 정부가 시장상황을 좀 안이하게 본 게 아닌가 싶다. 대통령선거 공약에 보유세 강화가 슬그머니 묻힌 것, 취임 초 불로소득과 투기를 용납하지 않겠다고 천명하지 않은 것, 8.2대책 같은 종합대책이 취임 후 3개월 지나서 나온데다 보유세 강화 로드맵이 빠진 것, 아직까지도 보유세를 참여정부 수준으로라도 올리겠다는 로드맵을 발표하지 않은 것 등이 시장참여자들에게 잘못된 시그널을 준 듯 싶다.

불은 이명박과 박근혜와 최경환이 내고, 문재인 정부는 소방수 노릇을 하고 있는 현실이 답답하고 화가 나는 게 사실이다. 하지만 어쩌랴. 그것이 문재인 정부의 운명이고 숙제인 것을.

서울 아파트값이 사상최고치를 경신했다는 기사를 보는 심정은 무참했다. 지난 17일 <부동산114>에 따르면 1월 현재 서울 아파트값은 3.3㎡당 2천179만원을 기록하며 10여년 전인 2006~2007년 참여정부때 수립했던 사상 최고치를 경신했다고 한다. 더 충격적인 사실은 서울 25개 구 모두 3.3㎡당 시세가 일제히 참여정부 때 수립했던 전고점을 넘어섰다는 것이다. 물론 10년이라는 기간 동안의 물가상승률 등을 감안한 실질가격이 아니라 명목가격이긴 하지만 시장상황이 예사롭지 않은 건 틀림 없는 사실이다.(서울아파트값 폭등 거듭, 참여정부 때 최고가 돌파, http://www.viewsnnews.com/article?q=153329)

시장상황이 이렇다 보니 문재인 정부의 부동산 정책에 대한 평가가 좋을 리 없다. 보도에 따르면 문재인 정부의 부동산 정책에 대한 부정평가가 긍정평가를 압도하고 있다고 한다. 19일 <한국갤럽>에 따르면, ‘8·2 부동산 대책’ 발표 후 5개월 경과 시점인 지난 16~18일 사흘간 전국 성인 1천4명에게 현 정부가 부동산 정책을 잘하고 있는지 물은 결과 ‘잘하고 있다’는 24%에 그친 반면, ‘잘못하고 있다’는 34%로 늘어났다고 한다. ‘8.2대책’ 발표 당시와 비교해보면 긍정평가는 거의 반토막이 나고 부정평가는 크게 늘어난 것인데, 특히 염려되는 대목은 1년 내 집값이 상승할 것이란 전망이 거의 절반인 46%에 달하고, 가장 유리한 재테크 방법으로(보기 6개 순서 로테이션 제시), ‘땅/토지'(27%)와 ‘아파트/주택'(23%) 등 응답자의 50%가 ‘부동산’을 꼽았다는 것이다.([한국갤럽] 文정부의 부동산정책에 불만 급증, http://www.viewsnnews.com/article?q=153326)

물론 문재인 정부로서는 억울하기 짝이 없을 것이다. 근년의 부동산 가격 상승의 근본원인을 제공한 건 이명박과 박근혜이기 때문이다. 이명박과 박근혜는 9년 내내 부동산 경기 활성화와 투기심리 진작에 동원할 수 있는 모든 정책수단들을 동원했다. 이명박과 박근혜는 종부세와 양도세를 형해화하고, 재건축 관련 시장통제장치를 모조리 해체했으며, 청약시장을 투기판으로 만들고, 공공임대공급을 의도적으로 줄였으며, 빚을 더 많이 더 쉽게 내 집을 살 것을 시민들에게 강요했다. 정부가 작정하고 투기를 일으키려고 작정한데다 금리까지 바닥을 기니 부동산 시장이 달아오르지 않을 수 없는 일이다.

그럼에도 불구하고 이명박 정부 시기와 박근혜 정부 초기 부동산 시장이 침체했던 이유는 2008년 전 세계를 강타한 글로벌 금융위기 때문이었다. 자본주의 시장경제를 거의 끝장 낼 뻔했다는 1929년 세계대공황에 버금간다는 평가를 받는 2008년의 글로벌 금융위기로 인해 부동산 투기를 일으키기 위해 올인한 이명박의 범죄적 행각이 미수에 그친 것이다. 대공황에 버금가는 사태가 덮쳤는데 부동산 매수에 나설 사람이 얼마나 있겠는가? 유사 대공황 시기에는 부동산이건 주식이건 채권이건 간에 투기 심리는 극도로 위축되고 시장참여자들은 불안에 떨며 현금을 지키려 하게 마련이다.

하지만 각국이 일치단결해 양적완화 정책을 펴고 그로 인해 글로벌 금융위기의 여파가 진정되자 움츠려있던 투기심리가 살아나기 시작했다. 박근혜 정부 시절이던 2014년부터 서울 등 수도권의 부동산 가격이 움직이기 시작해(대구, 부산, 광주 등 지방대도시는 그보다 먼저 움직였다) 해가 갈수록 상승폭이 커진 데에는 이런 배경과 맥락이 있는 것이다. 쉽게 말해 이명박과 박근혜가 깨우려고 안간힘 쓰던 투기괴물이 글로벌 금융위기라는 미증유의 복병 탓에 깨어나지 못하다 마침내 잠을 깬 것이다.

따라서 문재인 정부 출범 이후의 부동산 가격 폭등을 문재인 정부 탓으로 돌리는 건 의도적인 왜곡이거나 무지의 결과다. 그렇다고 해서 문재인 정부의 부동산 정책을 상찬하긴 어렵다. 무엇보다 나는 문재인 정부가 달성하려고 하는 부동산 정책의 목표가 무언지를 잘 모르겠다. 대선 당시 보였던 그리고 아직까지도 이어지고 있는 보유세에 대한 미온적인 태도, 8.2대책 등의 일련의 대책 등을 놓고 볼 때 부동산 가격 폭등은 용인하지 않겠다는 것, 주거복지인프라를 대거 확충하겠다는 것 정도를 어렴풋이 짐작할 수 있을 따름이다.

만약 촛불혁명으로 탄생한 문재인 정부가 부동산에 대한 관점을 물가상승률 수준으로 관리하고 주거복지를 확대하는 수준으로 설정하고 있다면 이는 매우 실망스러운 인식이라 하지 않을 수 없다. 문재인 정부가 적폐 중의 적폐, 사회통합과 시장경제의 적 ‘지대‘의 사회화를 포기하고 관료적 시각에 포박된 채 부동산 시장을 관리하려고 한다면 다른 건 고사하고 부동산 시장의 안정적인 관리조차 여의치 않을지 모른다. 문재인 정부 출범 이후 내놓은 부동산대책들에도 불구하고 시장참여자들 사이에 전염병처럼 무섭게 퍼진 투기심리가 진정되는 기미가 보이지 않는 것이 그 방증이다.

문재인 정부는 지금이라도 투기공화국과의 작별, 지대추구사회와의 단절을 천명하며 사유화된 지대의 사회화에 착수해야 한다. 자유한국당 등의 반대로 입법이 여의치 않다면 시민들을 상대로 상황을 설명하고 지지를 호소해야 한다. 입법권을 가진 의회에서 여당이 소수파인 건 현실이고 한계이지만, 그 현실과 한계가 근본적인 개혁을 회피하려는 핑계가 되어서는 곤란하다.

단언컨대 무력이 수반되지 않았을 뿐 박근혜 탄핵을 전후한 시국은 혁명적 상황이라 할 수 있다. 하지만 시간이 흘러 혁명의 열기가 식고, 적폐청산의 북소리가 멎은 뒤, 박근혜와 이명박으로 상징되는 거악들이 사법적으로 단죄 된 후 주변을 둘러본 시민들이 부동산이 없는 나만 더 가난해졌다는 사실을 깨닫는다면 그 때도 문재인 정부에 대한 지지를 계속 유지할 수 있을까? 나는 그것이 정녕 근심스럽다.