젠트리피케이션 방지위한 「상가임대차법개정안」 입법청원

– 임대료 인상률 5%로 제한하고, 계약갱신 요구기간 10년으로 확대,
철거∙재건축 시 퇴거보상 의무화 등 –

경실련도시개혁센터는 오늘(16일) 백혜련의원(더불어민주당)의 소개로 「상가건물임대차보호법(이하 상가임대차법)」 개정안을 입법청원했다. 젠트리피케이션 방지 및 임차상인의 안정적인 영업활동을 보장하기 위해 임대료 인상률 상한을 현행 9%에서 5%로 낮추고, 계약갱신 요구기간을 5년에서 10년으로 확대하며, 철거•재건축 시 퇴거보상과 우선입주권을 보장하도록 했다.

최근 언론 보도에 의하면 서촌의 한 식당에서 임대인의 강제집행이 진행되는 과정에서 임차상인이 손가락을 크게 다치는 사고가 발생했다. 지난해 1월 해당 건물을 매입한 임대인이 보증금을 3천만 원에서 1억으로 올리고, 기존 300만원이던 월임대료를 1200만원으로 인상하려하자 임차상인이 이를 거부했고, 임대인은 소송을 통해 강제집행을 하는 과정에서 발생했다. ‘뜨는 동네’에서 지역을 지켜온 임차인이 비자발적으로 내몰리고 임대인에게 자본이득이 모두 귀속되는 전형적인 젠트리피케이션(Gentrification) 현상이다.

젠트리피케이션 현상이 광범위하게 발생하는 이유는 공공과 민간의 지역활성화 시책으로 지역 환경이 급격하게 변화하고 있으나 「상가임대차법」의 규정은 변화된 사회•경제적 환경을 반영하지 못하고 여전히 임대인의 재산권보호에 치우쳐 있는 불평등한 구조에서 기인한다. 임차인의 안정적인 영업활동 보장이라는 법제정 취지를 실현하기 위해서는 임대인과 임차인 간의 불평등한 계약구조를 개선하고 관련 기준을 현실하는 법개정이 시급하다.

젠트리피케이션(Gentrification) 현상은 지역활성화를 위해 불가피하다는 주장도 있으나, 지역의 특성 형성에 기여한 영세한 문화∙예술인과 임차상인을 배제하고 지역활성화에 기여도가 낮은 임대인에게 자본이득이 집중되어 계층 간 갈등과 소득양극화를 심화시키는 등 부작용도 심각하다. 임대인의 자본소득 극대화가 주민공동체와 고유한 특성을 파괴하고 지역 쇠퇴로 이어져 사회문제가 되고 있으므로 지속가능한 도시관리 측면에서 보다 적극적인 개입이 필요하다.

이에 임차상인을 보호하기 위해 「민법」의 특례로 규정된 계약갱신 요구권, 임대차 보증금 및 월 차임의 인상률을 변화된 사회경제적 상황을 반영하여 다음과 같이 개정해야 한다.

계약갱신요구기간 확대 : 5년 –> 10년
임차인은 특별한 귀책사유가 없는 한 임대인에게 5년간 계약갱신을 요구할 수 있으나, 임차인이 투자한 자금과 지역 명소화를 위한 노력 등의 투자이익을 회수하기에는 지나치게 짧은 기간이다. 최근 홍대지역 폐업 식당과 카페 등의 평균 영업기간 조사결과 5.02년으로(첨부자료.1 참조) 나타나, 법정 갱신기간이 만료되면 폐업하는 것으로 나타났다. 서촌 사례처럼 계약갱신기간이 완료되면 제한 없이 임대료 인상이 가능하고, 임차인은 급등한 임대료를 감당할 수 없어 폐업하거나 이전하는 것으로 추정된다. 임차인의 안정적인 영업권 확보를 위해 최소 10년으로 확대해야 한다.

임대료 인상률 상한 인하 : 연 9% –> 연 5% 이내
최근 젠트리피케이션이 발생하는 지역의 임대료 인상률을 조사한 결과를 보면 최저 40%에서 최대 150%(서촌지역) 인상률을 보여(첨부자료.1 참조), 법정인상률을 상회하는 것으로 나타났다. 임차인의 영업권 보장으 위해서는 계약갱신요구기간 확대와 함께 임대료 인상률 기준을 현실화하여 급격한 임대료 인상을 방지해야 한다. 시행령에서 규정하는 연 9% 기준은 현재 물가상승률과 1%대의 은행이자율 등을 감안하면 매우 높은 수준이며, 지역의 경제적 상황을 고려하지 않은 획일적인 기준이다. 물가상승률과 은행이자율을 고려하여 상한기준을 조정하고, 지역이 여건을 반영할 수 있도록 해야 한다. 5%를 넘지 않는 범위에서 지자체가 조례로 합리적으로 조정할 수 있도록 해야 한다.

철거•재건축 시 우선입주권 또는 퇴거보상 보장
임대인의 영업권 확보를 위해 계약갱신기간 보장은 중요하며, 갱신 거절 시에는 그 사유가 정당해야 한다. 그러나 현행 규정은 임차인의 잘못이 아닌 철거•재건축에 대해 계약갱신을 거절할 수 있도록 하고 있으나 별도 보상규정은 없다. 영국, 일본, 프랑스 법제에서는 상가임대차 계약이 대부분 무기한으로 규정되어 있고, 임대인이 계약을 해지하기 위해서는 임차인의 귀책사유가 명확하고 금전적 보상을 전제로 하여 엄격하게 제한하고 있다. 건물에 대한 관리의무는 임대인에게 있으므로 철거•재건축의 경우에 임차인에게 우선입주권 및 퇴거보상을 보장해 경제적 손실을 보상해야 한다.

현행 「상가임대차법」은 임차 상인의 노동의 가치로 형성된 영업권보다는 부동산의 소유를 통한 임대인의 재산권 보호를 우선시하는 불평등한 구조다. 불평등한 구조는 임차상인의 생존권을 위협할 뿐만 아니라 공동체 파괴와 계층 간 갈등과 도시환경 획일화로 인한 쇠퇴 등 젠트리피케이션 문제를 발생시킨다. 정부는 다음 달에 재정 등 10조원이 소요되는 도시재생뉴딜사업구역 70곳을 선정하고 본격 추진할 계획이어서 젠트리피케이션을 방지할 수 있는 법제도 개선을 서둘러야 한다. 국회는 상인들의 영업권을 권리로 보호하고 안정적인 영업활동을 유지할 수 있도록 「상가임대차법」 개정을 조속히 추진해야 한다.끝

#별첨. 171116_보도자료_상가임대차법개정청원

희망제작소가 시민 여러분과 함께 하는 4월 오픈 세미나를 엽니다.

그동안 희망제작소는 연구원의 연구 역량을 키우기 위해 내부적으로 크고 작은 세미나를 진행해왔는데요. 올해부터 공개하여 시민분들과 함께하기로 했습니다. 매월 강의 위주로 진행되는 오픈 세미나로 시민과 함께 배우며, 사회혁신 아이디어를 성숙시키려 합니다. 4월 오픈 세미나는 지역의 지속가능발전을 위한 정책대안을 만드는 뿌리센터가 주관합니다. ‘시민과 함께 하는 정책 설계 – 디자인 씽킹’에 대한 강연을 듣고 서로의 의견을 나눌 예정입니다. 시민분들의 많은 참여 부탁드립니다.

◆ 뿌리센터가 준비했습니다

“문재인 정부 출범 후 지방분권이 현실화되고 있습니다. 대통령이 발의한 개정헌법(안)에는 지방분권이 명문화되기도 했는데요. 각각의 지역이 중심이 되고, 그곳에서 살아가는 시민의 참여와 경험이 존중·반영되는 정책설계가 당연해질 것입니다. 뿌리센터는 시민 중심의 정책설계 방법론으로 디자인씽킹에 주목하며, 지역을 중심으로 시민과 함께 정책을 설계하는 방법을 배우려 합니다. 궁금하신 분들과 함께하고 싶습니다.”


◆ 강사소개

– 유병철 (주)유앤드림스 대표
: 보이지 않는 것으로부터 문제를 정의하고, 새롭고 창의적인 해결 방법을 찾아가는 ‘디자인씽커’이자 ‘서비스디자인 전문가’이다. 미국 브리험영 대학(Brigham Young University)에서 MBA를 마쳤다. SK 텔레콤과 SK 플래닛에서 HCI(Human Centered Innovation) 팀장과 인텔리전스(Intelligence) 그룹장으로서 신규 사업을 발굴하는 등 100여 건의 사내 컨설팅 업무를 수행했다. 세계적인 디자인 이노베이션 전문기업인 IDEO, Jump Associates, Doblin, Whatif, Frog 등과 수년에 걸쳐 협업했다. 현재 디자인씽킹과 서비스디자인 전문기업인 ㈜유앤드림스의 대표이다. SK, 코엑스, 현대중공업 등 많은 기업들과 문제 해결을 위한 창의워크샵을 진행하고 있으며, 중앙공무원교육원 및 각 지방자치 공무원교육원에서 서비스디자인을 강의하고 있다. 한국디자인진흥원 주관으로 현직 디자이너들이 참여하는 사회문제해결 서비스디자인 워크숍에서 4년 넘게 책임강사로 활동하고 있다. 제47회 및 제50회 대한민국 디자인전람회 서비스디자인분과 심사위원과, 지식경제부 R&D 전략기획단 서비스 R&D 전문위원직도 역임했다. 또한 새롭고 혁신적인 사업 아이템을 찾고 있는 다수의 초기 스타트업들을 발굴·멘토링하고 있다. (출처 : 인터파크 북DB)

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안녕하세요.
희망제작소 소장 김제선입니다.

2018 후원의 밤 ‘희망의 벽돌을 쌓아요’를 무사히 마쳤습니다. 원근에서 많은 분이 함께해주셨습니다. 뜨거운 성원 감사드립니다. 깊은 관심과 성원에 보답할 수 있도록 노력할 것을 다짐합니다. 소외당하는 이 없이 시민 누구나 참여하는 싱크앤두탱크가 되겠습니다. 순환과 공생의 지역사회를 만들고 시민 주권 회복을 위한 실천을 멈추지 않겠습니다. 나아가 시민 한 사람 한 사람이 희망제작소가 되도록, 밤하늘의 별처럼 많은 희망제작소가 생기는 ‘모든 시민이 연구자인 시대’를 열 수 있도록 힘쓰겠습니다.

5월입니다. 촛불시민혁명으로 탄생한 문재인 정부의 출범 1주년이 지났고, 남북정상회담에 이어 북미정상회담도 예정돼 있습니다. 17일은 강남역 묻지마 살인사건 2주기이고, 하루 뒤인 18일은 광주민주항쟁 38주년입니다. 시민 주권의 시대, 한반도의 항구적 평화체제, 그리고 미투(#Metoo)로 이어지는 역사적 대전환기를 5월에 다시 느끼게 됩니다. 변화의 소용돌이의 증언자로, 의미 있는 변화를 만들고자 노력하고 계신 줄로 믿습니다.

오는 6월에는 전국동시지방선거가 있습니다. 지역 발전을 위해 어떤 리더십이 필요한지 진지하게 고민할 때입니다. 하지만 이번 선거는 전반적으로 뚜렷한 쟁점이 없습니다. 지방분권과 균형발전을 위한 개헌이 좌절되었습니다. 수도권과 지방의 격차가 심화하면서 소멸지역 문제가 부각되지만 대안이 없습니다. 저출산 고령화로 인한 인구 구조의 급격한 변화와 4차 산업혁명은 우리 삶의 격동을 예고하고 있지만 길이 보이지 않습니다.

선거의 구도는 여당에 유리하게 보입니다. 이전의 선거가 정부에 대한 중간평가적 성격이 강했다면, 이번 지방선거는 야당을 평가하는 분위기가 강한 듯합니다. 보수로 분식한 수구세력을 심판해서 건전한 보수를 만들어야 한다는 적폐청산의 욕구가 민심에 깔린 것을 알 수 있습니다. 민생 문제는 제쳐 두고 색깔론만 강조하니 민심은 차갑습니다. 여당은 대통령의 인기에 편승해서 이슈나 쟁점이 없는 선거를 만들려 합니다. 선거 공학적으로는 모두 근거 있는 타당한 전략일 것입니다. 그러나 인권 존중과 시민 주권, 생활 안정을 만들려는 노력이 보이지 않아 실망스럽습니다. 하지만 비판만 할 수는 없습니다. 정치권이 다소 실망스럽더라도 주권자인 우리는 나름의 실천을 이어가야 합니다.

대전에서는 <누구나 정상회담>이라는 시민행동이 진행 중입니다. 대전 곳곳에서 시간, 장소, 형식, 규모, 남녀노소 상관없이 자발적으로 만드는 대화모임입니다. 지난 2월 진행된 <누구나 정상회담 시즌 1>(2018년 우리가 바꾸고 싶은 것들)에 이어 시즌 2에서는 6월 지방선거의 시민 공약화를 목표로 삼고 있습니다. 더 확장된 대화주간과 다양한 주제로 시민의 이야기가 대전 시정에 반영될 수 있도록 활동하고 있습니다. ‘일상의 대화는 정책이 된다. 누구나 정치를 할 수 있다’는 기치를 가진 <누구나 정상회담>은, 곧 타운홀미팅으로 시민의 요구를 수용하는 후보와 이행협약을 추진할 계획입니다. (자세한 내용 보기)

광주에서는 5월 민주항쟁을 기념하여 <광주시민총회>가 열립니다. <광주시민총회>는 광주 시민이 모여 ‘모두가 행복한 광주’를 위한 정책을 직접 제안하고 결정하는 프로젝트입니다. 금남로시민정치페스티벌 행사의 하나로, 5월 21일에 열립니다. 단순히 한 차례 행사만 하고 끝나는 것이 아니라, 시민이 일상적으로 토론을 할 수 있도록 온라인 플랫폼도 구축했다고 합니다. 마을, 단체, 회사 등 5인 이상의 시민이 모여 정책을 제안하고 선정하는 작은 시민회를 40일간 열고, 이를 모으고 전달해 광주 시정에 반영될 수 있게 합니다. 관련 조례도 제정돼 있습니다. (자세한 내용 보기)
정치권이 제대로 움직이지 않는다면 시민 스스로 대안을 만들어야 합니다. 이런 행동이 모이면 새로운 지방자치와 대한민국을 만들 수 있을 것입니다. 희망제작소 역시 시민의 문제의식을 정책의제로 만들 수 있는 토론의 장을 준비하고 있습니다. 누구나 자신의 주권을 행사할 수 있도록 희망제작소가 함께하겠습니다.

“정치는 일상의 변화에 큰 영향을 주는데도, 신기하게도 선거가 있는 해에는 유독 정치와 우리의 일상은 동떨어져 보이고, 정치를 하는 사람들은 따로 있는 듯이 느끼게 된다. 일상의 대화가 정책이 되고, 누구나 정치를 할 수 있어야 한다. 일상의 대화가 정책이 되고, 누구나 정치를 할 수 있는 공간을 만들어보기로 했다.” / 강영희 <누구나 정상회담> 기획자

늘 고맙습니다.

희망제작소 소장
김제선 드림