2017년 대한민국에 살고 있는 당신에게. 나의 미래와 건강, 부모님의 노후, 아이를 낳고 키우는 일을 생각하면 어떤 느낌이 드나요? 미래가 불안하고, 마음이 답답하고, 부담감이 느껴지기도 할 것입니다. 아이들과 어르신을 돌보는 일은 개인과 가족의 부담이 되고, 갑작스러운 실업이나 질병을 대비할 방법도 찾기 어렵습니다. 한국 사회, 이제는 달라져야 합니다. 노후, 질병, 실업의 위험, 아이를 낳고 키우고 노인을 돌보는 일까지, 국가와 사회가 돌봄과 생존의 책임을 함께 부담해야 합니다. 2017년 대선, ‘돌봄사회’를 요구하는 캠페인을 시작합니다.
정부는 어제(1/26) 비상경제장관회의를 개최해 종부세와 양도세 완화를 추진하겠다고 밝혔다. 공공주택사업자와 공익성을 인정받은 법인에 대해 3주택 이상 보유하더라도 기본 누진세율(0.5~2.7%)을 적용해 종부세 최고세율을 5.0%에서 2.7%로 절반 가까이 깎아주겠다는 것인데, 적용대상에 공익성을 확인하기 어려운 주택조합, 재개발·재건축 사업시행자, 민간건설임대주택사업자 등도 포함된 데다 공익성 담보를 위한 조치도 확인할 수 없다. 투기 목적은 아니라 하더라도 수익 실현을 목표로 하는 주택조합, 재개발·재건축 사업시행자, 민간건설임대사업자 등에 대한 종부세 부담 완화는 납득하기 어렵다. 충분히 수익을 내고 있는 민간임대사업자도 종부세 완화 혜택을 받도록 하는 정책이 임차인을 위한 정책인 듯 포장되어서는 안 된다. 게다가 이미 윤석열 정부는 공공임대주택예산은 5조원이나 삭감하지 않았나. 정부가 건설사들의 미분양 해소를 위해 세제·대출·전매제한 및 실거주 요건 완화 등 전방위적으로 규제를 완화한 것도 모자라 건설업자들에게 세금 혜택까지 주려는 것은 아닌지 의심된다. 참여연대는 경제위기 상황에서 주거 불안정에 시달리는 무주택 서민과 주거 취약계층을 위한 정책은커녕 공공임대사업자를 핑계로 각종 특례를 만들어 종부세를 무력화하는 정부 조치를 강력히 반대하며, 즉각적인 철회를 촉구한다.
윤석열 정부는 2018년까지 80%로 유지되다 꾸준히 인상되어 2022년 100% 적용 예정이던 공정시장가액비율을 60%로 떨어뜨린 데 이어 상속주택과 지방 소재의 공시지가 3억 이하 주택을 주택 수에서 제외해 종부세를 사실상 종이호랑이로 만들어버린 바 있다. 또한 지난해 말 국회에서는 거대양당이 다주택자에 대한 공제를 9억원까지 확대하고 3주택자의 경우에도 12억원까지는 중과세를 하지 않기로 합의했다. 정부안이 오롯이 반영되지는 않았지만, 이미 종부세가 형해화 되었는데도 기어이 지난 법 개정을 통해 반영되지 못한 부분까지 완전히 반영시키겠다는 심보가 아닐 수 없다.
정부는 이번 조치로 인한 종부세수 감소 규모를 연간 400억 원 정도로 추산했다. 다주택자와 법인이 부담하는 종부세 고지 세액이 전체의 83.0%를 차지하는 상황에서 공익적 성격이 있다고 보기 어려운 민간건설임대주택사업자, 재개발·재건축 사업시행자 등에게 종부세 부담을 경감해 주겠다는 이유를 납득하기 어렵다. 이미 정부는 재개발·재건축 사업시행자들에게 분양가상한제, 안전진단, 재건축부담금 등의 완화 혜택을 줬고, 민간건설임대사업자에게도 최대 70%의 공제 혜택을 주는 양도소득세 과세 특례를 2024년까지 2년이나 연장해주었다. 무분별한 규제 완화는 정책 실효성도 얻기 힘들 뿐아니라 향후 경기 변동시에 주택 가격 폭등이라는 부메랑으로 돌아온 과오를 되풀이할 뿐이다. 한국처럼 투기가 만연한 곳에서는 조세 형평성과 부동산 가격 안정 도모뿐만 아니라 투기 억제를 위해서 종부세는 보다 강화되어야 한다.
정부는 취약계층과 주거불안에 시달리는 무주택 서민을 위한 실효성 있는 대책은 내놓지 않고 고액자산가와 다주택자를 위한 세금 깎아주기에 힘을 쏟고 있다. 법인의 종부세가 임차인에게 전가될 상황을 우려하기 전에, 전월세 부담으로 고통받는 서민들의 주거 안정을 위해 실효성 있는 임대차 시장의 안정 방안 제시가 우선되어야 한다. 또한 공시가격 현실화와 종부세 실효세율 상향을 통해 자산불평등을 완화하고, 반지하 등 주거취약계층과 서민들의 주거 안정을 위한 공공임대주택 공급을 대폭 확대해야 할 것이다. 이미 누더기가 된 종부세에 민간사업자 특혜를 얹어 무력화하는 이번 조치의 철회를 다시 한번 촉구한다.
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전세사기 피해가 커지는 상황에서 정부는 오늘(2/2) 작년 9월 발표한 ‘전세사기 피해 방지방안’의 추가 대책인 ‘전세사기 예방 및 피해 지원방안’을 발표했다. 이번 대책은 △반환보증 전세가율 개선, △시세 부풀리기 차단 및 등록임대사업자 의무임대보증 강화, △안심전세앱을 통한 전세사기 피해 자가 진단 정보 제공 강화, △공인중개사 전세사기 예방 책임 강화 등 전세사기 피해 예방, 피해지원, 전세사기 단속 및 처벌 강화 등이 종합적으로 검토되었고, 필요한 조치라고 평가할 수 있다. 그러나 정부 대책은 여전히 불법적인 전세사기에 한정되어 있으며, 이마저도 미흡한 점이 적지 않다. 전세사기와 같은 불법행위에 한정하지 말고 깡통 전세 피해 예방과 피해 지원 등에 정부 정책의 초점을 맞출 필요가 있다. 주택금융연구원이 향후 2년간 주택가격이 10∼20% 하락할 경우 올해 하반기 만기가 도래하는 전세계약 8건 중 1건은 깡통전세로 전락할 위험이 있다고 추정하는 등 위험성이 크게 고조되는 상황이다. 따라서 전세사기, 깡통전세로 인한 피해자들이 양산되지 않도록 피해 예방 및 방지 대책을 강구하는 한편 보다 실효성 있는 피해구제 방안 마련이 요구된다.
정부는 무자본 갭투자를 근절하기 위해 주택 매매가격 대비 100%까지 보증해주던 것을 90%까지 하향하겠다고 밝혔다. 그러나 최근 주택 매매시세와 경매 낙찰가 등을 고려해볼 때, 전세가율 90%까지 보증을 해도 그 수준에서는 임차인이 보증금을 다 돌려받기 어려울 수 있어 보증한도가 너무 높다. 따라서 전세가율이 높은 임대차에 대한 보증가입은 제공하되, 주택도시보증공사(HUG)에서 향후 주택가격의 70% 금액 범위내에서만 보증하도록 보증한도를 축소할 필요가 있다. 이를 통해 보증보험과 전세대출 한도를 낮출 수 있을 뿐 아니라 임차인이 과도하게 높은 수준에서 보증금을 설정하지 않도록 유도할 수 있다.
전세사기 예방을 위해서는 공인중개사의 중개대상물 확인·설명의무를 보다 더 강화해야 한다. 공인중개사가 △주택 가격 정보, △보증금의 전세가율, △법원의 동종 주택에 관한 경매 매각가율 정보 등을 제시함으로써 임차인에게 보증금을 떼이지 않는 수준의 전월세 가격 정보를 충분하게 제공하도록 의무화하는 것이 필요하다. 또 공인중개사에게 임대인에 대한 필수 정보 요청을 의무화하여, 임대인이 정당한 사유없이 거절하면 중개를 중단하고, 그 사유를 임차인에게 설명토록 해야 한다. 정부가 이번 대책에서도 전세사기 피해 관련 자가 진단 정보를 제공하는 만큼, 공인중개사가 이런 내용을 파악하고 임차인에게 설명할 의무를 부과할 필요가 있다. 아울러 분양대행업 등에 대한 규제와 감독을 강화해야 한다. 현재 분양대행업은 자유업으로 아무런 제한이 없어 전세사기 뿐만 아니라 분양사기, 과장 광고 등 각종 불법과 탈법의 온상이 되고 있다. 따라서 분양대행업 등 부동산 시장에 존재하는 각종 영업 업종 자체를 공정한 시장 규제에 따르도록 하여 부동산 거래질서 교란행위를 규제할 수 있도록 법 제도 마련이 필요하다. 또한, 국토교통부와 지자체가 공인중개사와 분양대행사의 불법행위를 정기적으로 점검하고, 담당 공무원에게 불법행위에 대해 수사할 수 있도록 사법경찰권을 부여하는 방안을 논의해야 한다.
등록임대사업자의 임대보증 의무에 대한 감독 강화는 당연한 조치다. 하지만 전세사기와 깡통전세 피해를 보다 확실하게 예방하기 위해서는 임차인의 의사와 관계없이 전세반환보증보험 또는 전세대출보증이 거절되는 경우, 임차인은 이를 사유로 임대인에게 손해배상이나 위약금을 지불하지 않고 임대차계약을 해제하거나 해지할 수 있도록 해야 하고, 이를 통해 계약금 등 보증금 명목으로 납부한 돈을 전액 반환받을 수 있어야 한다. 등록임대사업자 제도를 악용한 전세사기로 인해 세입자들의 피해가 커지고 있음에도 정부가 관련 제도 개선보다 아파트 임대사업자 부활 등 세제 혜택 강화 방안을 먼저 발표한 것은 심각한 문제이다. 또 임대사업자의 보증가입을 의무화했음에도 이에 대한 관리·감독 행정을 소홀히 했다는 비판도 피할 수 없다. 이러한 문제 해결을 위해서는 임대주택 등록 의무화가 우선되어야 한다.
최근 발생하는 전세사기 중 일부는 전세계약 후 임대인이 보증금 반환 능력이 없는 바지임대인에게 주택을 양도하는 방식으로 이루어지고 있다. 따라서 보증금 반환 능력이 없는 사람에게 주택이 양도되었을 때, 임차인이 계약 승계를 거절하고 임대차계약을 해지할 수 있도록 해야 한다. 이와 관련해 먼저 주택임대차 계약에서 임대인이 주택 매매계약을 제3자와 체결할 경우 즉시 임차인에게 계약 체결 및 소유권 이전에 관한 사항, 임대인에 관한 정보 등을 고지하도록 법개정을 해야 한다. 아울러 임차인이 주택 소유권이 양도된 사실을 확인하고 임대차 계약의 승계를 거절할 경우 주택을 양도한 임대인을 상대로 계약 해지를 할 수 있도록 법에 명문화하고(해지권을 인정한 대법원 판례로 대법원 2002. 9. 4., 선고, 2001다64615 판결이 있음), 계약 해지시 주택을 양도한 임대인으로부터 보증금을 반환받을 수 있도록 해야 한다. 이를 통해 주택 임대인이 임차인 몰래 주택을 변제 능력 없는 임대인에게 양도하고 보증금 반환 책임에서 빠져나가는 일이 없도록 제도 개선을 해야 한다.
집값 하락으로 깡통전세 비상등이 켜졌고 주택임대차 보증금 미반환 문제는 2023년 내내 계속될 전망이다. 따라서 전세사기를 뿌리 뽑고 피해자를 두텁게 보호하는 장치를 마련하는 것도 필요하지만, 더 광범위하고 심각한 피해가 예상되는 깡통전세 피해 예방과 지원대책 마련 등에 정부가 적극적으로 나서는 것이 중요하다. 깡통전세 피해 규모를 추정하여 피해자들이 고통의 나락으로 빠지지 않도록 피해를 최소화하는 방안 마련이 절실하다. 아울러 오늘부터 열리는 임시국회에서는 전세사기와 깡통전세 예방을 위한 법안을 신속히 논의해 처리하도록 해야 할 것이다. 재차 강조하지만 전세사기 단속과 처벌강화 등 사법적인 대응도 필요하나 이는 사후 조치로 근본적인 대책이 될 수는 없다. 수년간 계속되어 온 전세사기와 깡통전세를 근절하려면 세입자의 권리와 안전망 강화 및 촘촘한 관리·감독을 위해 정부와 국회가 적극 나서야 한다.
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미추홀구 전세사기 대책위원회에서 활동하던 전세사기 피해자가 숨진 채 발견되었습니다. 정부와 국회가 현행법의 한계를 이유로 전세사기 피해자들에 대한 실효적인 구제대책은 등한시한 채 가해자 처벌과 재발방지 대책에 집중할 때부터 우려했던 일입니다. 주거권네트워크와 함께 하는 주거·시민단체들은 고인의 명복을 빌며, 정부와 국회가 전세사기 피해자 구제에 적극 나설 것을 강력히 촉구합니다.
전세사기는 사회적 재난입니다. 피한다고 피할 수 있는 것도 아니고 개인적으로 해결할 수도 없습니다. 힘들게 모은 전세금을 날린 것도 모자라 전세자금 대출까지 갚아야 하는 현실 속에서 피해자들은 이 문제를 누구에게 하소연할 수도 없어 스스로 자책하는 상황입니다. 무분별한 전세대출과 보증을 남발하던 정부기관과 금융기관들은 아무런 책임도 지지 않고 개인의 부주의나 잘못으로 몰아갑니다. 전세사기 피해자의 안타까운 죽음은 전세사기 피해자들이 겪는 고통의 무게와 심각성을 방증합니다.
정부와 국회는 지금이라도 전재산을 잃고 전세대출금 상환, 퇴거 압박에 시달리고 있는 전세사기 피해자들을 구제하기 위해 모든 공적 수단을 동원해야 합니다. 지금도 전세사기 피해사실을 인지하지 못한 잠재적인 피해자들을 위해 전면적인 피해현황을 조사하고 위험경보를 울려야합니다. 여전히 빈틈이 많은 긴급주거지원, 대출연장 등을 보완하고 공공이 보증금 반환채권을 매입하는 등 피해구제에 적극나서야 합니다.
다시는 이러한 비극적인 상황이 반복되서는 안됩니다. 주거시민단체들도 고인이 되신 피해자의 뜻을 이어 전세사기 문제 해결과 피해구제를 위해 함께 행동하겠습니다. 삼가 고인의 명복을 빕니다. 끝
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시민들의 의견
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