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국토부는 분양가상한제 완화 시도 즉각 중단하라 

지난 9일 노형욱 국토교통부(이하 국토부) 장관이 건설업계 관계자들과 간담회를 가진 이후 국토부는 민간 주택 공급을 확대하기 위해 분양가상한제와 고분양가심사제를 개선하겠다고 밝혔다. 오세훈 서울시장과 일부 언론 등은 분양가상한제 규제 완화로 재건축이 활발해져 주택 공급이 확대될 것이라며 환영하는 입장이다. 반면 국토부 관계자는 “분양가 결정 과정에서 불합리한 제도를 개선하는 것 정도”라며 분양가상한제 완화에 대해서는 선을 그었다. 하지만 업계의 요구대로 가산비 기준 등을 완화하더라도 분양가가 상승할 가능성이 높다. 주택 가격 상승이 멈추지 않는 시점에서 주변 집값 상승을 막기 위한 최소한의 장치인 분양가상한제마저 완화하려는 국토부의 행태를 납득하기 어렵다. 참여연대는 분양가상한제를 완화하기 위한 시도에 유감을 표명하며, 서민들에게 부담가능한 주택이 공급될 수 있도록 택지비 산정 시점과 실건축비 적용 등의 분양가 산정 제도 개선해 분양가상한제의 실효성을 높일 것을 요구한다. 

과거 분양가상한제 시기 주택 공급 축소 현상 나타나지 않아

재건축 조합과 건축업체에서는 분양가상한제를 비롯한 재건축부담금 등의 규제로 인해 민간 주택 공급 확대가 어렵다는 입장이다. 이에 정부가 민간차원의 주택공급을 활성화하는 차원에서 여러 제도 개선 사항을 검토 중이다. 그러나 1970~80년대 획일적으로 분양가를 통제하던 시기를 제외하면 분양가상한제 적용 시기에 주택 공급이 줄어든 현상은 나타나지 않았다. 그럼에도 분양가상한제로 인해 주택 공급이 위축된다는 건축업체 등의 주장이 계속되자, 2008년 노무현 정부 시기에 택지비는 분양 시점의 감정평가금액으로 정하고, 건축비는 종전의 표준건축비가 아니라 최신. 최고급 자재를 사용한 “기본형건축비”를 골격으로 하는 현행 분양가상한제로 개편했다. 건설사와 재건축 조합 등에서는 여전히 분양가상한제와 각종 규제로 인해 재건축이 활발하게 추진되지 못하며, 이로 인한 주택 공급 부족한다고 주장하고 있다. 그러나 재건축이 지연되는 주요한 원인은 재건축 과정에서 발생하는 비리와 갈등, 건설사와 조합이 더 많은 수익을 얻으려는데 있다. 국토부가 이점을 감안하지 않고 민간 주택 공급 물량 확보에 급급해 분양가상한제와 재건축 규제 완화 요구를 성급히 수용해서는 안된다.   

가산비 기준 완화 등 업계 요구 수락, 분양가 상승 가능성 높아 

민간공급 늘리려다 분양가·주변 집값 동반상승 우려돼  

정부가 정권 초부터 전면적인 주택 가격 안정화 대책을 시행하지 않고 등록임대주택 세제 특혜, 3기 신도시와 같은 대규모 공급계획을 내놓을 때부터 주택 가격과 전월세 가격의 동반 상승은 예견된 것이었다. 그러나 이러한 근본적인 원인은 도외시한 채 분양가상한제를 전월세 폭등의 원인으로 지목하는 것은 타당하지 않다. 지난 2019년 11월, 정부는 서울의 높은 분양가 상승률이 집값 상승을 이끌었다고 진단하고 이를 차단하기 위해 서울 등 일부 민간택지에 분양가상한제를 재도입했다. 지난 5월 보궐선거 전부터 재건축 규제 완화에 대한 기대 심리가 커지면서 재건축 단지를 중심으로 주택 가격이 상승이 이뤄졌고 최근까지 주택 가격 상승세가 지속되고 있다. 이런 상황에서 분양가상한제와 고분양가심사제 완화를 검토한다는 발표만으로도 주택 가격 불안에 악영향을 미칠 수 있다. 벌써부터 서울 재건축 단지를 중심으로 사업 진행에 대한 기대감이 높아지고 있다. 국토부가 분양가상한제와 고분양가심사제를 직접적으로 완화하지 않는다고 하지만 가산비 기준을 완화하더라도 분양가상한제 완화와 유사한 효과가 나타날 수 있으며, 가뜩이나 높은 분양가가 더 상승할 가능성이 크다. 

택지비와 건축비 거품제거 등 고분양가 낮추는 방안부터 마련해야

분양가는 택지비, 기본형건축비, 가산비로 결정된다. 택비비 산정에 대해 건설업체에서는 재건축 사업시에 택지비가 시세에 비해 40%~60% 수준으로 낮게 책정된다고 주장하고 있다. 반면 참여연대는 택지비와 건축비의 거품을 제거하면 약 30% 이상 분양가를 낮출 수 있다며 제도 개선을 요구하고 있다. 참여연대는 서울 서초 원베일리 아파트 사례를 들어 재건축 사업시행 이후 최소 2~3년 후 택지비 감정평가를 진행하고, 실건축비가 아닌 최신, 최고급 자재 사용을 가정한 ‘기본형건축비'를 적용하는데 고분양가의 원인이 있다고 주장했다. 이러한 고분양가 문제는 그대로 둔채 건설업계의 요구를 수용하는 제도 개선이 급선무인지 묻지 않을 수 없다. 지금도 늦지 않았다. 국토부는 택지비 산정, 실건축비 적용 등 높은 분양가의 거품을 제거하기 위한 분양 제도 개선 방안을 마련하고, 집값 상승이 수도권 전반으로 확대되는만큼 일부 지역에만 분양가상한제를 한정하지 말고 전면 실시해야 할 것이다. 

논평[https://docs.google.com/document/d/12JqWqSZh1YCUBr4ImARFdOGhejkWmxacLlLE... rel="nofollow">원문보기/다운로드]