[월간경실련 2021년 5,6월호]

철학과 원칙 있는 부동산 정책을 기대한다

윤순철 사무총장

한국토지주택공사(LH) 개편이 논의되고 있다. LH는 지난 5월 7일 LH의 경영과 사업 분야의 혁신을 총괄하는 ‘혁신위원회’를 출범시켰고, 14일에는 임직원의 토지거래, 투기행위에 대한 외부 감시, 임직원 불법행위 조사 및 처리 과정에 대한 공정성과 객관성을 위해 ‘준법감시위원’를 가동하였다.

국회와 정부도 LH의 개편을 서두르고 있다. 언론에 따르면, LH를 주거복지 기능과 자회사를 감독하는 지주회사체제로 전환하고, 주택공급 기능인 토지, 주택, 도시재생 등 핵심 기능만 남기고나머지는 분리한다. 그리고 주택관리 등 여타 기능은 별도 자회사를 설립하는 방안이다. 지난 3월 2일 참여연대가 LH 직원들의 광명, 시흥 신도시 사전투기 의혹 공익감사청구를 제기한 후 정부가 약속했던 해체 수준의 개혁에는 못 미치지만, 조직과기능의 개편 방향이 자리 잡아가는 모양이다.

LH 직원들의 투기 의혹이 쏘아 올린 불꽃에 땅을 사랑하는 공직자들, 가짜 농민들, 관세청·행복청·기재부·행안부 등 부처들이 짬짜미로 만든 유령청사 등 공익보다 사익을 탐냈던 우리 공직사회의 민낯이 드러났다. 국회가 서둘러 이해충돌방지법을 제정하였으나 그 여파는 이제 시작에 불과하다. 지난 4년 동안 부동산 가격 안정화에 실패한정부, 집을 소유하고 있으나 곧 발부될 세금 고지서를 두려워하는 유주택자, 안정적인 주거지를 마련하지 못했으면서도 터무니없이 폭등한 집값에내 집 마련을 포기한 무주택자, 경제 부정의로 투기와 불로소득으로 지목하며 근절 활동했던 시민단체, 정책의 선순환과 지속성을 촉구했던 학계, 미래를 접은 청년세대까지 온 국민들의 분노는 이어질 전망이다. 7월과 9월의 재산세와 12월의 종부세 고지서가 발부될 예정이고, 올 가을과 내년 초 이사철에 집 구하러 발품 팔아야 하는 서민들은 또 한 번 억장이 무너지는 경험을 할 것이다. 켜켜이 쌓인 마음들은 내년 3월 제20대 대통령선거와 6월 제8대 전국동시지방선거로 향할 것이다.

현 정부의 부동산 정책은 두 가지 면에서 한계가 있었다. 하나는 도시재생 중심의 정책이다. 도시재생은 신산업(하이테크·IT산업·바이오산업)으로 변화되는 산업구조, 신도시 위주의 도시 확장으로 인해 상대적으로 낙후된 기존 도시에 새로운 기능을 도입하여 부흥시키는 도시사업이다. 이러한 정책은 주택보급률이 100%를 넘었고, 이전 정부 시절 주택경기 하락으로 투기적 거래가 부활하기 어려울 것으로 봤기 때문에 나올 수 있었다. 이 기조에서 정부는 주택의 수요를 대부분 투기적 가수요로 보는 정책들을 내놓았다. 주택의 수요는 투기적 수요도 있지만 자가 보유 욕구, 급증한 1-2인 가구, 헌집을 새집으로 바꾸려는 수요, 면적을 조정하려는 수요도 있다. 정부가 투기적 가수요를 차단하기 위해 썼던 세제 강화로 다주택자들이 실수요 외의 주택을 시장에 매물로 내놓게 하겠다는 것은 다주택자들이 세금을 감당할 수 없는 한계점을 넘어야 해서 당장의 가격 안정이 필요한 대책과는 시간적 불일치가 너무 커 효과를 보기 어려웠다. 수십 차례의 대책에도 정책의 효과는 실종되고 가격이 폭등하자 강력한 금융규제 등 가능한 수단을 동시에 적용하면서 각 정책 간의 합리성도 상실하였다. 여기에 다주택자들을 파악하기 위해 실시한 임대주택사업자 등록제는 과도한 혜택을 부여하여 당초 계획과 다르게 다주택자들이 주택 쇼핑에 나서게 만드는 역효과를 초래하였다. 다른 하나는 제대로 된 균형발전 정책의 부재였다. 골고루 잘사는 대한민국을 표방하였으나 실효성 있는 균형발전 대책은 추진되지 못하고 지방 도시들이 비전과 활력을 잃으면서 지역의 돈과 사람이 수도권으로 집중될 수밖에 없었다. 소멸되는 지방과 인구와 돈이 집중되는 수도권 확장 현상은 만성적인 주택과 교통 등 도시 인프라 부족을 초래하였다. 신도시를 아무리 많이 건설해도 이 수요를 충족시키기 어려운 여건이 되었다.

정부의 25번의 부동산 대책은 집값 안정화 실패, 실수요자 배려 없는 금융규제, 부동산의 취득-보유-양도 단계의 합리성 결여된 세금체계 등으로 어느 누구도 만족시키지 못하는 정책 난맥을 초래하였다. 최근 더불어민주당 부동산특위의 논의는 현 정부의 철학과 원칙이 실종된 채 자중지란의 모습만 보여주고 있다.

정부의 정책은 국민들이 수용할 때 힘을 갖는다. 부동산 정책은 장기적 관점에서 인구 구성과 라이프사이클, 경제력에 부응하는 다양한 유형의 수요에 부합한 주택의 공급, 투기적 수요를 억제하여 실수요자 중심으로 재편하는 세제, 도시의 특성과 환경을 반영한 국토정책이 필요하다. 단기적으로 비정상적인 가격 조정과 실수요자 지원을 위한 금융정책 등 장단기적인 계획하에 일관성 있게 추진되어야 한다. 지금 중요한 것은 현 정부가 어떠한 철학과 원칙으로 부동산 문제를 해결할 것인지를 명확히 하는 것이다. 특히 공공부문과 민간의 합리적인 역할 분담이 이뤄져야 당면한 LH 조직 개편 방향이 제시될 수 있을 것이다. 지난 2009년 토지공사와 주택공사가 역할과 기능을 명확히 정하지 않고 조직통합만 추진하여 비효율적인 거대 공기업으로 유지되는 경험을 되풀이하지 않아야 한다. 실사구시로 현실을 직시하고 냉정하게 분석하며 시간이 가도 인내하여 바른 대책을 만드는 유연한 정부의 대응을 기대한다.

재개발 임대주택 매각 특혜로 사업자 이익 독식

부산, 광주, 대전 등 지방 대도시로 확대 추세
서울시, 세운3구역 사업자에 임대주택 매각 첫 승인
박원순시장은 서민용 임대주택 매각 철회하고, 국회는 법개정하라!

지난해 서울시는 서민주거안정용으로 확보한 재개발 임대주택을 민간사업자가 팔아 수익을 챙기는 특혜 계획을 승인하였다. 용도변경 특혜로 기존 상인을 내쫓고 사업자와 투기꾼만 배불린다는 비판이 제기된 세운 3-1,4,5구역(이하 세운3구역) 재개발사업에서 법정 의무 건설되는 임대주택을 사업자가 4년 임대 후 시세로 분양하도록 서울시가 허용한 것이다. 경실련 분석에 의하면 세운3구역 재개발사업자는 분양주택과 임대주택을 매각해 약 3,700억 원의 개발이익을 독식할 것으로 추정되지만, 서울시의 공공임대주택 재고는 줄어 서민주거불안은 심화될 것이다. 세운3구역은 서울시가 재개발임대주택의 민간 매각을 승인한 첫 사례로, 향후 다른 재개발사업으로 확대될 경우 서울시의 공공임대주택 확대정책은 후퇴할 수밖에 없다.

높은 집값과 임대료로 서울시의 주거 문제는 매우 심각하다. 재개발사업으로 저렴한 주택은 지속적으로 사라지지만 신규 공급되는 주택은 고가 아파트가 대부분으로 서민들이 입주 가능한 공공임대주택은 턱없이 부족한 실정이다. 서민주거안정을 위한 공공임대주택 확충을 위한 특단의 대책이 필요한 상황에서 서울시가 용도변경 특혜를 주고 확보한 도심의 임대주택을 민간이 마음대로 매각하도록 방치하는 것은 사업자에게 이중 특혜를 제공하는 것으로 즉각 철회되어야 한다. 서울시는 국민이 소유해야할 공공주택마저 팔아 불로소득을 독식하는 탐욕적 민간재개발사업을 전면 중단하고, 재발방지를 위한 정책을 마련해야 한다.

서울시의 이중 특혜로 세운재개발 사업자는 3700억 원 개발이익 독식

서울시는 세운 3구역의 재개발 사업계획을 상업•업무 용도에서 주거로 변경하였다. 도심 상가를 허물고 아파트를 지으면 사업자는 분양성이 높아져 사업성을 높일 수 있지만, 기존 상인들은 영업공간을 잃어 재정착이 어렵고 산업생태계를 파괴하는 개발사업자를 위한 특혜 정책이다. 지난 5월 경실련은 서울시의 용도변경 특혜로 세운3구역 재개발사업의 개발이익이 2000억 원으로 추정된다는 분석결과를 발표하였다.(경실련 기자회견_2019.05.30.)

그런데 지난해 말, 서울시가 세운3구역에서 건설할 임대주택 96세대를 공공주택으로 확보하지 않고 사업자가 4년 후 민간 매각하도록 관리처분계획을 승인해준 사실이 드러났다. 임대주택 민간 매각과 주변 시세의 20%를 상회하는 아파트 고분양가 책정으로 사업자의 이익은 3700억 원으로 대폭 늘어날 것으로 전망된다. 서울시의 이중 특혜로 사업자는 천문학적 개발이익을 독식하지만 공공주택 소실로 인한 서민주거불안은 더욱 가중될 수밖에 없다.

서울시, 재개발사업 추진에 따라 서민주거불안 심화

서울시 정비사업 추진현황에 의하면 재개발사업으로 멸실되는 주택의 60%가 세입자가구지만 정비사업에서 공급되는 임대주택은 세입자 가구의 1/4에 그쳤다. 즉 세입자의 3/4은 주거대책의 사각지대에 놓이게 된다. 재개발사업에서 세입자를 위한 임대주택이 충분하게 공급되지 못하는 이유는 도정법에서 임대주택의 건립비율의 상한 기준을 15%이하로 획일적으로 정했기 때문이다. 지자체장이 주민의 여건을 고려해 주택공급계획을 수립할 수 있도록 국회의 법개정이 필요하며, 서울시는 공영개발을 통해 공공임대주택을 대폭 확충할 수 있는 방안을 마련해야 한다.

서울시의 임대주택 민간 매각 승인은 공공임대주택 확대 정책과 배치

재개발사업에서 임대주택 건립을 의무화하는 것은 민간이 주도하는 사업에서 공익성을 확보하는 최소한의 제도적 장치로 서민주거안정과 개발이익환수 효과를 기대할 수 있다. 서울시는 1989년부터 재개발사업에서 의무 건립한 임대주택을 모두 영구공공임대주택으로 세입자 등 서민에게 공급해왔다. 서울시 공공임대주택의 34%가 재개발을 통해 공급된 물량으로, 재개발 임대주택은 서울시 공공주택 확충을 위한 주요한 정책수단이다. 그런데 세운3구역의 임대주택을 민간에 매각하도록 승인한 것은 서울시가 공공임대주택 확대를 위한 실효적 정책을 포기하는 조치이다. 세운3구역을 시작으로 다른 사업으로 임대주택의 매각이 확산되면 도시 내에서 공공임대주택을 확보할 수 있는 중요한 정책수단을 잃게 된다. 서울시의 공공주택 공급계획은 심각한 차질을 빚을 것이다.

서울시는 세운3구역 임대주택 민간 매각 승인 철회하라

개발이익을 환수하고 공공임대주택 확보 등 주민대책을 수립해야 할 서울시가 제 역할을 포기한 채 사업자에게 편법으로 각종 특혜와 편의를 제공해 불노소득 사유화를 용인하고 주거불안까지 야기한 것은 행정의 직무유기이다. 사업의 인허가 권한이 지자체장에게 있음에도 법대로 했으니 어쩔 수 없다는 것은 옹색한 변명이다. 최근 박원순시장은 ‘집 걱정 말아요’ 토크콘서트에서 공공임대주택을 30% 공급하면 집 걱정 없는 천국이 될 것이라며 중앙정부의 투자확대를 촉구했다. 서울시의 행정과 정책이 따로 가고 있는 것은 아닌지 점검이 필요하다. 서민 주거불안을 키우는 세운 3구역의 임대주택 민간 매각 승인계획을 즉각 철회하고, 탐욕적 민간사업 추진이 아닌 서울시가 직접 공영개발 하는 방안을 마련하라.

국회 정동영의원실에서 제공한 <전국 재개발 임대주택 운영실태>에 의하면 부산과 광주, 대전을 비롯한 광역대도시에서 이미 재개발 민간임대주택이 승인되어 시행되고 있는 것으로 드러났다. 재개발 임대주택은 세입자 주거안정과 개발이익환수라는 공익적 목적을 위해 법에서 건립의무를 부과한 공공의 자산이다. 따라서 민간에게 공공의 재산을 처분하도록 권한을 부여한 현행 도정법은 공익성을 훼손한다. 국회가 전국적으로 확대 추세에 있는 재개발 임대주택의 민간 매각을 금지하는 법개정에 나서야 한다.

보도자료_임대주택 민간매각 중단하라!

문의: 경실련 도시개혁센터(02-3673-2147)

[토론회 후기] 서울시 산하 위원회 위원이 박원순 시장을 비판한 이유

- 염형철 신곡수중보 정책위원 "위원회는 서울시 꼭두각시, 공무원 방패막이에 불과했다."

오마이뉴스 정대희 기자

[caption id="attachment_203005" align="aligncenter" width="1024"] 환경운동연합, 서울환경운동연합, 한정애의원실이 "신곡수중보 검토만 8년, 남은 과제는" 토론회가 개최됐다. Ⓒ환경운동연합[/caption]

서울시 산하 위원회의 한 위원이 한강 신곡수중보 처리 문제를 놓고 박원순 서울시장과 서울시 공무원들을 맹비판했다. 그간 위원회가 서울시의 꼭두각시였으며 공무원의 방패막이에 불과했다는 것이다.

31일, 서울 여의도 국회의원회관 제1 간담회실에서 열린 '한강복원 성과와 과제 토론회'에서 신곡수중보 정책위원회 염형철 위원은 "신곡수중보가 8년 동안 검토 중 상태인 것은 박원순 서울시장의 (신곡수중보 철거에 대한) 의지 부족에 큰 원인이 있다"며 "담당 공무원들도 책임을 회피하기 위해 실무를 느슨하게 처리하고 있다. 결국 신곡수중보위원회는 꼭두각시였으며, 공무원들 거짓말 덮어주는 방패막이에 불과했다"라고 날선 말을 쏟아냈다.

이어 "박원순 서울시장과 담당 공무원들의 의사가 신곡보 전면 개방과 철거를 지체시키고 있다"라며 "(연구용역업체의) 신곡수중보 철거와 수문개방에 따른 일부 시뮬레이션 결과도 사실과 다르다"라고 비판했다.

신곡수중보 처리 문제를 결정하는 내부 전문가가 박원순 시장과 서울시 공무원들을 공개적으로 비판한 것이다. 또한, 염 위원은 한강 신곡수중보의 전면 개방이나 철거가 어렵다고 판단한 서울시의 연구용역이 일부 왜곡됐다고 주장해 향후 논란이 일 것으로 보인다.

신곡수중보는 지난 1988년 2차 한강종합개발 당시 농업과 공업용수를 안정적으로 공급하고 한강 유람선도 운항할 수 있도록 김포대교 하류에 1007m 길이(고정보 883m, 가동보 124m)로 설치됐다.

하지만 신곡수중보가 한강을 횡단하는 구조물이라 생태계를 단절시키고 수질악화를 일으켜 철거해야 한다는 요구가 환경시민단체 등에서 꾸준히 제기됐다.

이에 지난해 6월, 서울시는 '한강의 자연성 회복'을 내걸고 신곡수중보 정책위원회를 꾸렸다. 민간 전문가 15명으로 구성된 위원회는 신곡보수중보의 철거 여부 등을 논의해 지난해 10월 12일 박원순 시장에게 1차 종합 권고안을 내놨다.

당시 위원회는 "신곡수중보가 주요 목적을 상실했다"라며 "한강 자연성 회복은 물론 한강의 평화적 이용이라는 정치적 고려도 추가해 신곡수중보 철거 여부를 검토하되 신곡수중보 해체에 따른 수위 저하로 발생하는 하천 시설물의 안전과 변화 등에 대해 조사하고 적극적으로 대처해야 한다"라고 권고했다.

이에 따라 '신곡보 최저 수위 저하에 따른 대책'을 마련하기 위한 연구용역이 진행됐으나, 지난 2월 연구용역업체는 한강 수상시설의 안전과 비용 등 문제로 신곡수중보의 전면 개방이나 철거가 어렵다는 의견을 냈다.

신곡수중보정책위원회는 이런 사실을 연구용역업체로부터 중간 보고받고, 지난 1월 권고안을 수정해 신곡수중보 수문 전면개방을 검증할 것을 박원순 서울시장에게 권고했다. 이에 대해 서울시는 10월 말 현재까지 "검토중"라는 입장이다.

하지만 신곡수중보 정책위원회 염형철 위원은 "연구용역업체가 기존에 한강 수위가 하락할 경우 수상시설물 42개 안전에 문제가 발생하고 수위 저감 실험을 위해 310억 원이 소요된다고 했으나 이는 사실이 아니"라며 "서울시 한강산업본부는 헝가리 선박 사고 후 한강을 점검하러 온 이낙연 총리에게 한강의 수위가 30cm 이상 저하돼도 아무 문제 없다고 보고했다. 예산도 기존 보고서에선 최저수위 50cm 저감을 위해 소요되는 예산이 약 100억 원 수준이라고 돼 있다"라고 지적했다.

이어 "연구용역업체는 위원회가 요구한 수문 전면 개방(1.55m) 시 대책 등도 보고서에 누락했다"라며 "(연구용역업체의) 연구와 논의가 복마전(나쁜 일을 꾀하는 무리가 모이는 곳을 비유적으로 이르는 말) 수준이다"라고 말했다.

[caption id="attachment_203004" align="aligncenter" width="1024"] 환경운동연합, 서울환경운동연합, 한정애의원실이 "신곡수중보 검토만 8년, 남은 과제는" 토론회가 개최됐다. Ⓒ환경운동연합Ⓒ환경운동연합[/caption]

이날 토론회는 한정애 국회의원과 서울환경운동연합, 환경운동연합이 공동 주최했다.

신상규 서울환경운동연합 공동의장은 인사말에서 "서울 생태계의 기반은 한강에 있고, 한강의 생태계는 신곡수중보의 철거에 달려 있다"라며 "시민단체 대표 출신인 박원순 (후보가) 서울시장에 당선되면서 서울수중보 철거에 희망이 보였으나 요즘 그를 보면 섭섭함을 넘어 괘씸하기까지 하다"라고 목소리를 높였다. 이어 "50~60년대 한강은 백사장이 있었고, 여름철이면 약 10만 명이 찾는 곳이었다"라며 "신곡수중보를 빠른 시일 내에 철거해 서울시민들에게 다시 한강을 돌려주어야 한다"라고 말했다.

염형철 위원 외에도 환경운동연합 신재은 생태보전국장이 '한강복원 운동 성과와 과제'란 주제로 발제했으며, 김종민 정의당 부대표와 백경오 한경대학교 교수, 김상철 서울시민재정네트워크 기획위원, 정규석 녹색연합 협동사무처장이 토론자로 참석했다.

이글은 오마이뉴스에 실렸습니다. http://www.ohmynews.com/NWS_Web/View/at_pg.aspx?CNTN_CD=A0002583088&CMPT_CD=SEARCH

문의 : 물순환담당 02-735-7066

기후위기 대응 및 재정건전성 확보를 위한
[서울시 탈석탄 금고 기준 개정방안 토론회]

>> 2019년 11월 13일 (수요일) 19시~
>> 파고다 내일캠퍼스 (서울시 종로구 청계천로 93, 파고다타워 1층)
>> 참여신청 : bit.ly/2020토론회참여

기후변화로 인한 기록적인 폭염과 시민들의 건강을 위협하는 미세먼지 문제는 전국적인 환경문제입니다. 기후변화 원인 온실가스와 미세먼지를 뿜어내는 석탄발전소! 그런데 우리가 내는 세금을 관리하는 서울시 주거래 은행이 석탄발전에 투자를 하고 있다고요?

지난 7월, 서울환경연합에서 논평을 통해 ‘서울시의 탈석탄금고지정’을 촉구하였는데요. 전력자립도가 낮은 서울은 전국 60개 석탄발전소로부터 전기를 받아 사용하기에 석탄발전 환경오염 피해 책임에 대해 자유로울 수 없습니다.

이번 토론회는 지속가능금융, 탈석탄금융을 공론화하는 자리입니다. 여전히 석탄 금융에 투자 중인 시중은행이 탈석탄으로 나아가고, 서울시가 탈석탄 시금고 지정으로 친환경 에너지 정책을 추진할 수 있도록 유의미한 토론회 자리를 만들고자 합니다.

>> 2019년 11월 13일 (수요일) 19시~
>> 파고다 내일캠퍼스 (서울시 종로구 청계천로 93, 파고다타워 1층)
>> 참여신청 : bit.ly/2020토론회참여

좌 장 : 임송택 에코네트워크 대표컨설턴트

<국내 외 금융기관의 석탄투자 철회 동향과 중요성>
발제1 : 윤세종 사단법인 기후솔루션 변호사

<서울시 금고시장 현황 및 재무건전성 강화 방안>
발제2 : 이종오 한국사회책임투자포럼 사무국장

<서울시 탈석탄 금융 금고지정을 위한 노력: 청년 거버넌스 활동을 중심으로>
토론1 : 김지윤 서울청년시민회의 교통환경분과 시민위원

<서울시 기후변화 대응계획 및 탈석탄 시금고 지정기준 개정검토>
토론2 : 김덕환 서울시 기후환경본부 기후변화대응팀장

<서울시 탈석탄 시금고 지정기준에 대한 행정검토>
토론3 : 남기현 서울시 재무과 지출팀장

기후위기 대응 및 재정건전성 확보를 위한
[서울시 탈석탄 금고 기준 개정방안 토론회]
>> 2019년 11월 13일 (수요일) 19시~
>> 파고다 내일캠퍼스 (서울시 종로구 청계천로 93, 파고다타워 1층)
>> 참여신청 : bit.ly/2020토론회참여

서울시는 재개발사업 공공주택 확대방안 마련하라

– 세운3구역 임대주택 매각 승인 철회하고, 공공주택으로 확보해야
– 박원순시장은 재개발 임대주택 매각 승인에 대한 입장 밝혀라

경실련은 지난달(10/16) 세운3-1,4,5구역(이하 세운3구역) 재개발사업에서 건립한 임대주택을 서울시가 공공주택으로 매입할 것을 촉구하고 박원순시장에게 이에 대한 입장을 묻는 공개질의서를 발송했다. 서울시가 재개발에서 확보한 임대주택을 서민을 위한 공공임대주택으로 확보하지 않고 최초로 민간 매각을 승인해 서민주거불안과 투기를 부추기는 등 공익사업의 취지를 훼손하였으므로 이를 철회해야 한다는 취지다. 최근 한남3구역 등 민간에서 도시및주거환경정비법(이하 도정법)의 허점을 악용해 임대주택을 민간에 매각하려는 움직임이 확산되는 만큼 이를 차단하기 위해서는 서울시가 이에 대한 입장을 빠른 시일 내에 밝힐 것을 요구한다.

경실련의 분석(10/16)에 의하면 세운3구역 사업자는 임대주택 매각 등으로 약 3,672억 원의 개발이익을 거둘 것으로 추정된다. 지난 5월(5/31) 분석 이익보다 약 1,700억 원 증가하였는데, 이는 사업자가 HUG에 시세(2,740만원/평)보다 높게 제시한 분양가(3,200만원/평)와 임대주택 96호의 민간매각 수입을 합산한 결과다. 즉 고분양가 책정과 임대주택 매각으로 민간사업자의 수익은 더욱 늘어날 것으로 예상된다.

서울시는 재개발사업계획의 인허가권자로서 사업이 공익적 목적에 부합하여 추진되도록 관리 감독해야할 책임이 있다. 그러나 임대주택의 매각 승인조치로 서민용 임대주택마저 민간사업자의 수익 수단으로 전락하였다. 반면 공공임대주택을 확보하기 위한 효과적 정책수단인 재개발 임대주택 매입제도는 무력화될 위기에 놓였다. 박원순시장은 최근 서민주거안정을 위해 공공임대주택을 대폭 확충하고 중앙정부의 재정지원을 촉구한 바 있다. 말뿐인 정책이 아닌 이러한 정책적 의지가 있다면 서울시의 재개발 임대주택은 모두 영구공공주택으로 확보하겠다는 입장을 천명해야 한다.

경실련은 부동산 불로소득을 환수하고 서민주거안정을 위해 임대주택 매각 승인을 철회하라는 근거로 개발이익 분석자료를 제시했다. 이에 대해 세운3구역 토지주들은 “수십여개의 사업원가 항목 중에서 토지비, 공사비 단 2개 항목을 반영해 개발이익을 터무니없이 부풀려 허위사실을 유포했다”고 주장하나 이는 사실과 다르다. 경실련은 지난 5월 기자회견을 통해 발표한 사업비 지출내역 추정액을 대지비와 건축비로 단순하게 표기했을 뿐 각종 사업비용이 포함됐다. 대지비에는 토지비(감정평가액) 외에 각종 세금을 별도로 산정했고, 건축비에는 공사비와 간접비 세입자보상비까지 모두 합산하여 개발이익을 산출하고 명시했다. 즉 각종 비용을 고의로 누락시켰다는 것은 사실이 아니다.

세운3구역의 아파트 공사비는 공급면적 당 600만원/평을 상회하도록 책정하였고, 간접비는 300만원/평을, 세입자 보상비는 별도 설정해 건축비는 약 950만원/평에 육박한다. 공사비와 간접비까지 포함한 정부의 표준건축비가 340만원/평, 경실련 적정건축비가 450만원/평인 점을 고려하면 주상복합아파트라는 특성을 감안해도 최대한의 공사비를 여유 있게 적용하였다. 이러한 공사비 산정기준의 근거는 경실련이 과거 10여 년간 정부와 민간의 공사비 원가자료 분석을 통해 도출한 결과로 주택건설사업의 개발이익분석 자료로 활용하고 있다.

서민주거안정과 주택공급을 명분으로 추진된 정부와 서울시의 재개발재건축사업 활성화정책과 각종 규제완화로 땅값 거품과 부동산 불로소득을 키울 뿐 서민주거불안을 가중시키고 있음이 세운재개발사업을 통해 명백히 드러났다. 재개발사업으로 원주민들은 쫓겨나고 도심산업생태계는 파괴되나 그 자리가 고가 주상복합아파트 100%로 채워지는 한심한 현실을 목도하면서 실망과 분노만 남는다. 누구를 위한, 무엇을 위한 재개발사업인지, 언제까지 이런 방식의 사업을 지속할 것인지 서울시와 박원순시장에게 묻지 않을 수 없다. 경실련은 서울시가 임대주택을 포함한 재개발사업에 대한 명확한 입장을 공개해 소모적이고 불필요한 논란을 조속히 끝낼 것을 다시 한 번 촉구한다.

보도자료_서울시는 재개발사업 공공주택 확대방안 마련하라

문의: 경실련 도시개혁센터(02-3673-2147)

◯ 2019년 서울시 시민참여예산학교 교육 신청자 및 수료자를 대상으로 특성을 분석 현황을 파악하고, 개선방안을 도출했다.

◯ 교육 신청자 및 수료자 특성을 분석한 결과 성, 연령, 소속 또는 직업, 사회적 약자 및 다양한 계층의 비율, 활동 경험 등이 서울시의 인구 특성 분포와 차이가 있었다.

◯ 이를 개선하기 위해서 다양한 시민의 참여를 확대하는 방안과 함께 실질적인 참여의 조건을 마련해야 한다.

◯ 시민의 참여를 확대하는 방안은 지역, 환경, 개인적 특성, 경제적 상황, 참여가능 시간 등에 따른 참여의 통로를 다양화해 시민이 참여할 수 있는 진입장벽을 낮추고, 참여했을 때 이익에 동의하고 체감할 수 있도록 하는 것이다.

◯ 실질적 참여를 위한 방안은 참여기회 보장을 위한 다양한 수당 정책, 직장 및 학교로 찾아가는 맞춤형 교육, 통역을 제공하는 외국인 및 다문화가정 교육, 온라인과 오프라인 병행 교육, 강의시수별 교차수강 허용, 다양한 계층을 위한 별도의 홍보 및 교육 기획, 생활인구 분석을 통한 운영 방식 개선 등이다.

– 글: 손정혁 시민주권센터 연구원·[email protected]

서울시는 건설대기업 특혜시비 없애고,
시민을 위한 요금인하·가격경쟁 적용시켜라!

– 외국에선 허용않는 민간제안방식 철회하고 정부고시사업으로 시행하라
– 서울시는 시민들이 검증할 수 있도록 관련정보를 투명하게 공개하라

서울시(시장 박원순)는 2019년 12월 26일 동부간선도로 지하화 민간투자사업(이하 동부간선민자사업) 제3자 제안을 공고했다. 추정 건설사업비만 9,428억원인 이번 사업은 대형공사 기준인 300억원의 약 30배에 해당하는 초대형사업이다. 하지만 공고문이 발표되자마자 언론을 통해 ‘특정업체 밀어주기’, ‘전관로비’ 의혹 등이 제기되고 있다. 경실련은 그간 왜곡된 민간제안방식으로 인한 재정낭비, 시민 부담 증가 등 문제점을 수차례 지적했다. 이에 경실련은 이번 동부간선민자사업을 비롯한 민간제안방식의 문제점을 다시 알리고, 동부간선민자사업에 대한 전면 재검토를 제안한다.

국민들은 정부에게 SOC시설물 확충업무를 부여하였지만, 민간투자사업은 정부가 민간에게 SOC시설물 사업권을 이양한 것이다. 대규모 SOC사업이 민간에게 이양되는 것이므로, 특혜시비가 상시 존재하기에 매우 특별한 감시가 필요한 분야다. 이러한 민간투자사업은 정부고시방식과 민간제안방식이 있는데, 그중 특히 민간제안방식은 건설대기업에 의하여 투자순위가 왜곡될 수 있으므로 더욱 더 신중한 접근이 요구된다. 그간 박원순 시장은 토건집단의 특혜를 없애겠다고 언급한 바 있는데, 이번 동부간선민자사업은 극소수 건설대기업 토건집단에게 특혜를 부여한 것으로 읽혀지고 있어 깊은 우려를 표한다.

이에 경실련은 서울시의 동부간선민자사업의 문제점들을 지적하고 이에 대한 정상화 방안을 다음과 같이 제시하는바, 더 이상의 특혜시비가 발생되지 않기를 바란다.

첫째, 민간제안방식을 철회하고 정부고시사업으로 시행하라

SOC시설 확충을 위해 민자사업방식을 추진하는 가장 큰 이유는 재정부족 때문이다. 따라서 서울시는 SOC 관련 재정이 부족하다면 민자방식을 검토할 수 있으나, 이때도 서울시 주도로 민간에게 사업제안을 공모하는 ‘정부고시방식’으로 추진되는 것이 바람직하다. 하지만 이번 사업은 민간이 먼저 서울시에 사업을 제안하는 ‘민간제안방식’으로 진행돼, 사업 시행 여부가 민간에 의해 결정되는 큰 문제를 안고 있다. 서울시 산하 연구기관인 서울연구원 또한 외국에선 민간제안방식을 허용하지 않는다고 하였는바, 동부간선민자사업이 꼭 필요하다면 민간제안방식을 철회하고 정부고시사업으로 시행해야 한다.

둘째, 재무적 투자자 최소 지분참여를 강제하고, 투자확약서 제출을 의무화하라

민간투자법 제1조는 민자사업을 ‘민간자본 투자를 촉진하기 위함’이라고 나온다. 하지만 이번 사업은 민자사업의 본질인 민간자본인 재무적투자자(FI) 유치를 위한 아무런 유인책이 없다. 반면에 건설업체 중심으로 사업이 진행되게끔 공고됐다. 건설사 위주의 출자참여는 ▲공사비 부풀리기 ▲공무원에 대한 전방적 로비 ▲비싼 통행료 부과 등의 고질적은 문제를 안고 있다. 따라서 재무적 투자자의 최소 지분참여를 강제하고, 재무적 투자자의 투자확약서 제출을 의무화해야 한다.

셋째, 1단계 사전적격심사 실적제한은 경쟁제한적 요건으로 즉각 중단하라

서울시의 공고문을 보면, 시공 실적으로 최근 5년간 도로터널 시공실적 10.4km를 명시하고 있다. 서울시의 다른 민자도로 3건의 실적제한 기준(1km)보다 10배나 높다. 특별한 이유없이 과도하게 높은 실적제한은 최초제안자에 대한 특혜시비로 번지게 만들었다. 따라서 타 민자도로와 같이 최근 10년간 도로터널 1.0km 이상(장대터널) 시공실적으로 제한함이 타당하다.

넷째, 제3자 제안이 없을시 유찰 규정 추가하고, 재공고시 유찰되면 사업 전면 재검토하라

공고문을 보면 제3자의 제안서 제출이 없는 경우(비경쟁)에 대한 규정이 없다. 경쟁불성립에 대한 규정이 없는 것은 약 1조원 규모의 초대형사업을 경쟁없이, 최초제안자에게 우선협상대상자 지위를 주기 위한 것이라는 오해를 낳을 수 있다. 따라서 제3자의 사업제안이 없을시 필히 유찰 규정을 추가하고, 만약 재공고시에도 유찰된다면 사업성이 없는 것이기에 본 사업을 전면 재검토해야 한다.

다섯째, 최초제안자에 대한 가점규정은 임의규정이므로 가점부여 없애라

최초제안자에 대한 가점규정은 임의규정이므로 가점을 굳이 부여할 필요가 없다. 하지만 서울시는 오히려 3%의 가점을 부과하여 타 민자도로의 최초제안자 가점 0.5%~1.0%의 3배~6배를 배정하였다. 이는 누가 봐도 건설대기업으로 구성된 최초제안자에 대한 특혜가 아닐 수 없다. 만약 최초제안자에 대한 가점부여가 불가피하다면, 타 민자도로와 같은 수준(0.5%~1.0%)으로만 부여하고, 수정 제안시에는 제3자와 같은 상황이므로 가점을 부여해서는 안된다.

여섯째, 건설사업비 9,428억원에 대한 세부 산출내역서 및 산출근거를 투명하게 공개하라

서울시는 추정 건설사업비 9,428억원에 대한 검증 결과를 공개하지 않고 있다. 타 사업과 단순 비교해보면, 이번 사업은 km당 공사비가 약 1.7배(물가상승분 반영시 1.4배) 가량 과다하게 책정되어 있다. 이는 고스란히 서울시민의 부담이 된다. 건설사업비는 통행료를 결정하는 요소이기 때문에 민자사업에서 가장 중요하다. 그렇다면 서울시는 추정 건설사업비에 대한 세부 산출내역서 및 산출근거를 즉각 공개하여 서울시민이 검증할 수 있도록 해야 한다.

일곱째, 통행료를 낮게 제안하는 제안자가 평가에서 높은 점수를 받도록 경쟁시켜라

서울시는 기준 통행료를 2,600원으로 책정한 후 적용금액 대비 0.9배까지를 만점 부여하도록 해 민간사업자들간의 통행료 인하경쟁을 원천적으로 봉쇄했다. 완공 시점인 2026년에는 3,200원을 초과할 것으로 예상된다. 이는 매일 동부간선도로를 이용하는 서울시민에게 1일 6,400원 가량의 비용부담을 발생시키므로, 시민을 위해서는 민자사업자간 통행료 인하경쟁을 촉진시켜야 한다. 하지만 서울시는 적용금액 대비 0.9배 이하로 통행료를 인하하지 못하도록 하였는바, 건설대기업을 위한 특혜규정을 즉각 폐지해야 한다.

여덟째, 민자사업은 민간자본으로 수행해야 함으로 서울시의 재정지원을 없애라

서울시는 추정 건설사업비를 9,428억원으로 고정시킨 후 이를 기준으로 재정지원율 20% 인하를 만점으로 부여하여 민간사업자의 재정지원금액 인하경쟁을 막았다. 이는 건설대기업을 중심으로 형성된 민자컨소시엄의 부당이득을 서울시가 앞장서서 보장해 준다는 특혜의혹이 제기될 수 있는 부분이다. 서울 제물포터널의 재정지원 평가점수는 재정지원율 0%를 만점으로 부여한 바 있다. 하지만 동부간선도로는 민자사업자에게 최소 20%(최소 1,886억원) 이상을 세금으로 무상지원하겠다고 하여 재정지원을 낮추려는 노력을 포기했다. 이는 서울시민의 이익에 반한다. 따라서 동부간설민자사업에 대한 재정지원은 없애야 하고, 꼭 필요하다면 제물포터널 사례와 같이 재정지원율 0%에 만점을 부여하는 방식으로 변경하여야 한다. <끝>

* 자세한 내용은 첨부 자료 확인해 주세요.

보도자료_동부간선도로 지하화 전면 재검토하라

문의: 경실련 부동산건설개혁본부(02-3673-2146)