박원순 시장은 8년 동안 집값 안정 위해 무엇했나?
막강한 공권력으로 정부와 공기업은 불로소득만 챙겨

2005년 참여정부는 8.31대책을 발표했다. 강남 집값을 잡기 위해 ‘강남을 확장시켜 공급을 늘려 강남 집값을 안정시키겠다’ 라며 2기 신도시 중 위례(송파거여)를 신도시로 지정했다. 위례신도시 토지 대부분이 국공유지로 구성되어 있어 빠르게 개발이 가능하다고 강조했다. 그러나 아직도 개발 진행 중이다. 강제로 수용한 택지를 민간에 되파는 개발방식으로 인해 신도시는 무주택 서민의 주거 안정은커녕 시행주체인 공기업과 지방정부의 돈벌이 수단으로 전락했다. 재벌건설사들은 위장 계열사를 동원해 ‘로또택지’를 사들이고, 직접시공하지도 않으면서 건축비만 부풀려 막대한 이익을 챙기고 있다. 이로 인해 공공택지에서 분양되는 아파트가 투기 대상으로 변질되고, 당첨되면 ‘로또아파트’라 불리는 상황이 됐다.

위례신도시는 LH공사‧SH공사가 공동시행한다. SH공사의 지분은 25%이다. 이중 오늘부터 청약예정인 ‘호반 써밋 송파’는 SH공사가 매각한 택지다. 이에 경실련은 2개 단지의 분양원가를 분석, SH공사와 건설사가 챙기는 수익을 분석했다.

1. 토지비용 부풀리기 : 공기업이 챙긴 수익 2,400억

○ A1-2(689가구), A1-4블록(700가구)은 2016년 7월 SH공사가 공급한 토지. 건설사들이 입주자모집 때 공개한 택지비는 분양 평당 1,200만원으로 용적률을 고려할 경우 토지 평당 2,420만원.

○ 위례신도시는 남성대 골프장, 국군체육부대 등 국방부가 74%의 토지를 보유하고 있었으며, 시가보상 요구로 협상이 길어지다, 2011년 국무총리실 중재로 합의됨.

○ LH공사가 공개한 위례신도시 조성원가는 용지 구입 744만원에 조성공사비, 기반설치비, 관리비, 자본비 등이 포함된 조성원가는 평당 1,130만원.

○ 감정평가사가 조사해 입찰이 진행된 공급가격은 1,950만원임. 이는 주변의 토지시세 4천만원에 비해 절반수준의 가격. 2016년 7월 주변 아파트 시세는 평당 2,300만원으로, 건축비를 제하고 용적률을 적용할 경우 토지시세는 약 3,800만원 수준임.

○ 이를 적용한 2.9만평의 당시 적정 시세는 1조원. 그러나 2016년 SH공사가 공급한 토지가격은 A1-2(15,000평) 2,760억원, A1-4(14,000평) 2,950억원 등 총 5,700억원임. 매각가격이 평당 1,950만원으로 조성원가보다 평당 800만원이 비싸지만, 주변 시세 가격보다는 4,000억원이 낮은 헐값 매각.

○ 조성원가와 매각가격 차액 2,400억원은 SH공사 토지판매 수익임. 만일 공공택지를 민간건설사에게 매각하지 않았다면 막대한 자산이 증가했을 것임.

○ 건설사들은 2,420만원(대지면적 기준)에 소비자에게 분양함(분양면적 기준 1,200만원).

2. 건축비용 부풀리기 : 건설업자 수익 추정 3,000억 (건축비용에서만)

○ 위례 A1-2블록의 분양 승인된 건축비는 평균 1,002만원. A1-4블록은 1,040만원으로 전체 평균 1,020만원. 정부가 정한 법정 건축비는 2019년 9월 기준 651만원. 이번에 공급되는 A1-2, A1-4블록의 경우 85㎡초과 중대형 평형으로 이보다는 기준금액이 더 높음.

○ 평균 건축비는 평당 1,020만원이며, 직접공사비 541만원, 간접공사비+가산비가 479만원.

○ 2011년 위례에서 공급된 A1-11블록의 경우 건축비가 588만원으로 이번 분양한 호반 써밋 송파의 건축비는 2배 수준. 특히 건축비에서도 간접비의 부풀림이 매우 심각. 직접비는 A1-11블록 480만원 대비 호반 써밋은 540만원으로 평당 60만원 높음. 그러나 간접비는 호반 써밋 (241만원)이 A1-11(70만원)의 3.4배이고, 가산비용은 6.4배(호반 써밋 238만원 vs. A1-11 37만원).

○ 과거 오세훈 서울시장이 분양원가를 61개 항목으로 상세하게 공개했던 송파 장지지구에서 분양한 건축비는 400만원이고, 이명박정부 때 공급한 강남세곡 건축비는 550만원. 강남권의 건축비와 같은 위례도 이명박정부 때는 590만원. 따라서 호반써밋 건축비는 송파장지 대비 간접비는 7.5배, 가산비는 16배나 됨.

○ 건축공사비는 건자재 생산업체(외국산 포함)에서 자재를 구입해 하청기업이 임시 고용하는 일당을 받는 일용직 노동자(임금이 낮은 외국인 노동자가 절반 이상)가 구매한 자재를 조립하는 비용. 간접비용은 설계와 감리 등 직접 공사비용 이외의 비용이고, 가산비용은 내용을 알 수 없음. 국토부가 2007년 분양가상한제 도입 때 함께 도입한 기본형 건축비가 이처럼 깜깜이 공개로 공사비 부풀리기 수단으로 악용되고 있음.

○ 건설사들의 분양가 부풀리기를 막기 위해서는 분양가격심사위원들이 주택업자가 제출한 분양가 승인요청 내역을 세밀히 검증해야 함. 또한 공사에 간접적으로 투입되는 설계비용과 감리비용 등의 가산비용을 승인권자가 철저하게 검토하고 상세하게 공개해야 함. 하지만 정부는 서민주거 안정을 위해 세금으로 짓는 공공분양 아파트조차 세부 내역을 공개하지 않고 있음. 이에 경실련은 2019년 현재 SH공사와 LH공사를 상대로 행정소송 중임. 분양가 검증에 꼭 필요한 자료인, 정부가 산정한 설계내역과 건설업자와 계약한 도급내역‧하청내역 등의 공개를 요구함.

○ 그간 정동영 의원실과 경실련이 입수한 SH공사‧LH공사의 자료를 토대로 한 적정 건축비는 평당 450만원 수준. 호반써밋의 경우 중대형 평형으로 부가가치세 등을 고려해 평당 500만원을 적정건축비로 보고 수익을 추정함.

○ 분양건축비와 적정건축비의 차액은 평당 520만원이며, 분양면적에 적용할 경우 건축비 거품이 3,000억원에 달할 것으로 추정됨.

3. 공정한 입찰질서 무너트리는 벌떼투찰 문제

○ SH공사가 실시한 공공택지 입찰에 A1-2블록은 200개 업체가, A1-4블록은 199개 업체가 입찰에 참여했음.

○ 제비뽑기 방식을 통해 A1-2와 A1-4를 낙찰받은 업체는 각각 베르디움하우징(주)과 ㈜호반건설주택. 2개 업체 모두 호반 계열사임. 최근 조사 결과, 호반 계열사들은 일명 벌떼투찰로 가장 많은 공공택지를 낙찰 받은 것으로 드러난 바 있음.

○ 지난 8월 경실련과 서울신문이 ‘LH공사 공동주택용지 건별 입찰 참여업체 및 당첨업체 현황’을 분석한 자료에 따르면, 소수의 건설사들이 공공택지 당첨 확률을 높이기 위해 시공능력이 없는 수십 개의 계열사를 동원해 30%에 달하는 공공택지를 낙찰 받았음(조만간 검찰 고발 예정).

○ 공공택지를 가장 많이 가져간 건설사는 중흥, 호반, 반도, 우미, 반도, 제일건설 순으로, 이들 5개 건설사가 가져간 필지는 전체 473개 중 142개, 30%에 달함. 면적기준으로는 전체 618만평 중 196만평, 32%이며, 금액으로는 총 10조 5,700억원임.

○ ㈜호반건설주택은 ㈜호반건설의 계열사이며, 베르디움하우징(주)는 호반건설산업(주)에 2017년 12월 흡수 합병됨. 호반건설산업 역시 호반건설의 계열사임.

○ A1-2와 A1-4블록 아파트를 실제 분양하고 시공하는 곳은 호반건설로, 자회사를 동원해 택지를 확보한 후 합병 등을 통해 호반건설로 일감을 몰아준 것으로 추정됨.

4. 소결

신도시개발 사업시행자인 SH공사는 국민이 위임한 3대 특권 1) 토지강제수용권한 2) 토지용도변경권한 3) 토지독점개발권한 등을 이용하여 국민의 땅을 확보했다. 서민주거 안정을 꾀한다는 미명 하에 수도권의 허파인 그린벨트까지 훼손했다. 이렇게 개발한 소중한 토지자산을 국가가 보유하지 않고, 제비뽑기방식 추첨입찰로 민간주택업자에 되팔았다. 강제수용한 조성원가보다 수천억원 비싸게 되팔았지만, 민간업자는 주변시세 보다 낮은 가격으로 공공택지를 확보했다. 이렇게 확보한 공공택지에서 민간업자는 건축비를 부풀려 수천억원 ‘로또’를 챙겼다.

민간업자는 제비뽑기식 낙찰방식의 허점을 파고들어, 공공택지를 낙찰받기 위해 수십 개의 위장 계열사를 동원해 공정한 입찰 질서를 파괴했다. 민간업자는 헐값에 공공택지를 낙찰받은 후 분양가를 부풀려 국민들에게 바가지를 씌우고 있다. 공공택지에서 분양하는 아파트는 적정가격에 분양되어 주변 집값을 낮추는 효과를 가져와야 한다. 하지만 바가지분양가로 인해 주변 집값을 자극하며 집값을 폭등시키는 부작용만 유발하고 있다.

2005년 이후 추진 된 2기 신도시 10여개 수도권사업은 모두 실패했다. 제2의 강남을 만들고 1,000만원대 강남아파트값을 800만원대로 낮추겠다며 추진했던 판교신도시도 실패했다. 2009년 추진한 이명박정부의 150만호 보금자리주택 역시 초기 3년은 나름 효과가 있었으나, 박근혜정부가 공공택지를 민간에 매각하여 공공택지는 토건업자의 먹잇감이 되었다.

문재인 정부 역시 과거 정부와 다르지 않다. 지난 주 청약이 진행된 강남구 수서희망타운은 공공분양아파트다. 하지만 지난 정부 때에 비해 2배가 높은 분양가를 책정해 공기업만 막대한 이윤을 가져가게 됐다. 이번 위례신도시에 분양하는 아파트 또한 국민의 주거안정에 기여하기는커녕 공기업과 주택업자를 위한 도박 상품으로 변질되었다. 이에 경실련은 이러한 문제를 해결하기 위해 ▲3기 신도시 전면중단 ▲강제 수용한 토지의 민간매각 금지를 촉구한다.

보도자료_호반써밋 분양가 분석

문의: 경실련 부동산건설개혁본부(02-3673-2146)

서울의 아파트 값 폭등은 민주당의 지지율을 곤두박치게 만들었다. 다급해진 정부는 신도시 건설 등을 대책으로 세웠으나 이 과정에서 LH공사의 일부 직원들이 내부 정보를 이용하여 신도시 건설 예정 지구에 땅을 사전 구입하여 투기를 하였다는게 드러나고 이 사건은 모든 공무원들과 선출직, 임명직 공직자들의 땅 투기와 농지보유 실태 조사로 이어지고 있다.

그리고 오랫동안 방치되거나 외면되어 왔던 농지 문제가 수면위로 떠오르고 있다.

우리 헌법 제 121조 1항은 ‘국가는 농지에 관하여 경자유전의 원칙이 달성될 수 있도록 노력하여야 하며, 농지의 소작제도는 금지된다.’고 되어 있다.

농지는 농사짓는 사람이 소유하고 농지를 빌려서 농사를 짓는 소작제도는 금지하고 있다는 뜻이다.

헌법은 이렇게 농지의 소유와 이용을 농업 생산에 사용하도록 제한하고 있으나 실제로는 각종 다양한 방법으로 비농민이 농지를 소유할 수 있도록 하위법에 틈새를 만들어 놓았으며 또 실제로 농사를 짓지 않으나 농사를 짓는 것처럼 위장하여 농지를 소유하는 불법 소유도 늘어났다. 그리하여 전체 농지의 절반이 비농민 소유로 되어 있다. 남의 이름을 빌려서 소유하는 명의 신탁 농지까지 포함하면 전체 농지의 70% 이상이 농민이 아닌 사람에게 넘어가 있다고 추정하고 있다.,

헌법에 규정되어 있는 ‘경자유전의 원칙’이 이렇게 까지 훼손되면서 비농민이 농지를 취득하는 이유가 뭘까?

이 답은 이번 LH공사의 직원들이 불·탈법적으로 농지를 취득하는 과정에서 찾을 수 있다.

그 동안 우리 사회의 투자 불문율은 ‘돈을 땅에다 묻어 놓으면 손해보는 법은 없다’이다. 생산의 삼요소는 ‘토지, 노동, 자본’이다. 농업이외의 산업도 땅이 있어야 하고 주거나 사무실 기타 인간의 산업 활동에는 땅이 필요하다. 도시가 확대되어 새로운 주거단지나 산업단지를 조성하려면 땅이 있어야 하는데 이 때 필요한 땅은 산이나 농지를 전용할 수 밖에 없다. 그런데 그동안 농지를 전용하는 과정에서 막대한 보상비가 지급되거나 지가의 상승으로 엄청난 차액을 실현하면서 ‘부동산공화국’이라는 오명도 생기고 열심히 일해서 돈을 버는 사람은 아파트나 땅을 사 놨다가 졸부가 되는 사람을 보면서 박탈감과 열패감을 가지고 사회를 원망하게 된다.

이렇게 농지(토지)는 언제일지 모르지만 언젠가는 투자금액의 몇 배가 되는 보상으로 응답할 것이라는 비정상적인 상식이 농민이 아닌 사람을 농지 구매자로 만들고 있다.

땅을 통한 손쉬운 불로소득이 있으니 농지는 농사를 짓는 땅이 아니라 투자 대상, 언젠가 개발이 되면 큰 돈을 벌어줄 ‘황금알을 낳을 거위’가 되는 것이다.

이런 불로소득, 왕창 떼돈의 사례가 이번 LH공사 직원들의 내부 정보를 이용해 농지를 매입한 일이다. 이 일은 국민들의 공분을 사고 정부의 부동산 정책에 심각한 불신을 만들기는 했지만 기실 농지를 갖고 싶고 부동산을 통한 일확천금은 할 수가 없어서 못하지 누구나 하고 싶은 일일 것이다.

서울의 아파트 부족 문제, 농지의 비농민 소유와 훼손의 문제는 지금 사회적 이슈로 올라와 있지만 시간이 좀 지나면 언제 그런 일이 있었나 싶게 잠잠해지지 않을까 싶다. 언론과 연구자, 부동산 운동가들은 이 문제를 시급히 해결해야 한다고 한다.

농지의 불·탈법 투기와 서울의 부동산 문제는 한 칼에 해결할 수 있는 문제가 아니다.

서울의 부동산 문제는 수도권 집중화 특히 서울 시민으로 살고 싶어하는 사람들의 욕망과 경제의 서울 집중을 해결하지 못하면 앞으로도 풀기 어려운 일이다.

농지 문제 해결은 장기적으로 접근해야 하는데 지금은 농지의 효율적 이용을 위해 제도적 장치를 어떻게 만들까를 준비해야 한다.

헌법의 경자유전의 원칙은 이미 사문화 되어 있으니 앞으로 개헌을 할 때 이 조항을 없애자는 주장들이 꽤 힘을 발휘하고 있다. 그런데 사문화되었다는 이 조항을 아예 헌법에서 제외하면 어떻게 될까? 이건 가까운 대만에서 사례를 찾을 수 있다. 대만이 헌법에서 경자유전의 원칙을 없애자 바로 농지값이 일곱배 정도 뛰었고 이제 농지는 거의 다 비농민 소유가 되었다. 그리고 농사를 짓는 농민은 언제 농토에서 쫓겨날지 모르는 불안한 농사를 지어야 한다. 시설투자를 할 수도 없다.

대만 사례를 보면 헌법 조항은 유지해야 한다. 그리고 비농민들이 더 이상 농지 소유를 유지할 수 없도록 법을 개정하고 제도를 고쳐서 농지를 농민들이 소유하거나 공적 소유로 바꿔야 한다.

상속이나 이농으로 영농을 하지 않는 농지 소유자에게는 처분의무를 부과하고 주말체험 목적의 농지도 사적 소유를 금지하고 지방정부가 이를 사들여 텃밭 농사를 원하는 시민들에게 임대하여야 한다. 또 차명 소유 농지는 기한을 정해서 그 기간 안에 처분하지 않으면 등기권자의 권리를 인정하게 한다. 이미 농지 가격은 농사를 지어서 매입자금을 갚을 수 없을 정도로 올라서 법과 제도를 고친다 하더라도 농민들 특히 신규 창업농들이 농지를 구입하기는 쉽지 않다. 비농민 소유 농지를 농민들이 매입하기 어렵다면 지방 정부와 한국농어촌공사의 농지은행이 이를 매입하고 농민들에게 장기임대를 하여 안정적인 영농을 할 수 있도록 지원하여야 한다.

우리나라의 농민들 중 자식에게 농업을 승계하는 농가는 5%도 채 안된다. 그 5%의 승계농들도 대부분 한우나 젖소, 돼지, 닭 등 대규모 축산농가이거나 수 만평 이상 쌀농사를 짓는 농가들이다. 그 외의 품목이나 농지는 외부에서 들어오는 신규농에게 맡겨야 하는데 농촌에 들어와 농사를 짓기에는 이들이 감당해야할 부담과 몫이 적지 않다. 주거 시설을 마련하는 것도 쉽지 않은 일이고 농사를 지어서 바로 수익이 나지 않으니 1~2년은 먹고 살 생활비가 있어야 한다. 농사지을 땅을 구하는 것도 쉽지 않은 일이다.

현재 40% 대 초반인 식량자급율을 높이기 위해서라도, 비어가는 농촌에 활력을 불어넣고 공동체를 유지하기 위해서라도 농지 문제는 해결되어야 한다. 힘이 떨어져 가는 지금 정부에서 강력한 제도 개선책을 마련하기 어렵다면 다음 정부 초기에 이 문제를 해결하기 위해 강력한 대책을 준비해야 한다.

이재욱

최근 민변과 참여연대의 발표로 밝혀진 LH 직원들의 부동산 투기 의혹이 일파만파 번져나가고 있습니다. 이 소식을 접하면서 솔직히 가장 먼저 들었던 생각은 "이 사실을 밝혀내기 위해 민변, 참여연대의 활동가들이 얼마나 고생을 많이 했을까?"였습니다. 동종업계(?) 종사자로서 자료를 모으고, 분석하는 고충을 잘 알기 때문에 들었던 생각이었습니다.

LH직원들의 투기 의혹을 밝혀내기 위한 분석 작업에 참여한 민변 서성민 변호사는 “제보받은 지역의 토지 중 2018년부터 2020년 사이에 거래된 토지를 대상으로 무작위로 몇 필지를 선정하여 토지대장 및 등기부등본을 발급받아, 해당 토지의 소유자로 표시된 명의자들을 LH 직원 조회를 통해 매칭한 결과” 투기 의혹 직원들을 밝혀냈다고 했는데요, 말은 간단하지만 하나 하나 따져보면 속칭 '노가다'가 아닐 수 없는 일입니다.

토지대장이나 등기부등본을 발급 받아보신 분들은 잘 알겠지만, 온라인으로 발급 신청을 할 때 '주소'를 중심으로 검색할 수 밖에 없습니다. (법인의 경우에만 상호로 검색이 가능합니다.) 어느 지역에 특성 개인의 대규모 부동산 투기가 의심된다면, 그 지역의 부동산 주소를 하나하나 넣어서 등기상 소유주를 하나하나 확인해야 한다는 뜻입니다. 그렇기 때문에 이번 분석 작업을 할 때도 전수조사를 하지 못하고, 무작위로 필지를 선정해 내용을 살펴볼 수 밖에 없었던 것인데요, 그야말로 눈알이 빠지는 작업이 아닐 수 없습니다. 

만약 토지대장이나 등기부등본을 개인 소유자 이름으로 검색해서 살펴볼 수 있다면 어떨까요? 투기 의혹이 있는 LH 직원 이름으로 검색을 하면, 한번에 이들이 가지고 있는 부동산 규모를 살펴볼 수 있을 것입니다. 물론 동명이인이 있기에 검증 작업이 더 필요하겠지만, 지금처럼 주소를 기준으로 하나하나 대장을 열람하는 방법보다 시간이 훨씬 단축되겠지요.

소유자 이름으로 검색한다면, 누가 어느 부동산을 가지고 있는지 누구나 살펴볼 수 있으니 개인정보 침해 아니냐고 되물을 수도 있겠습니다. 하지만 이미 이렇게 이름으로 검색하면, 그 사람이 소유한 부동산 정보를 한번에 찾아볼 수 있는 제도들이 마련된 곳들이 적지 않게 있습니다. 미국 뉴욕 주의 자산정보 등기시스템 ACRIS가 대표적인데요, 주소로 검색하여 등기를 떼는 것은 물론이거니와 이름 검색도 가능합니다.

이런 시스템 덕분에 과거 한국 언론사가 국내 재벌들의 미국 부동산 투기 의혹을 밝혀낸 적도 있습니다. 2014년, KBS 탐사보도팀이 '회장님의 미국 땅'이라는 제목으로 재벌 회장들의 미신고 해외 부동산 투기 내역을 보도한 바 있는데요, 이때 분석 작업에 활용한 시스템이 바로 ACRIS였습니다. 

시스템에서 이름만 넣으면 토기 소유 내역과 거래 내역이 한번에 뜨니, 수상한 거래가 있다면 누구나 감시할 수 있는 셈이죠. 예를 들어 도널드 트럼프 전 대통령의 이름으로 검색하면, 맨해튼에서 트럼프가 거래한 부동산 내역과 은행 대출 서류까지 확인할 수 있습니다.

한국 사회에서는 이상하게도 개인의 재산이나 자산과 관련한 정보는 프라이버시라는 관념이 뿌리깊게 박혀 있습니다. 월급이 얼마나 되는지, 세금을 얼마나 납부하는지, 부동산을 몇 개나 가지고 있는지 잘 공개하지 않는 관행이 있죠. 예를 들어 유럽 여러 국가에서는 전 국민의 납세정보를 공개하고 있지만, 한국은 국세기본법에서 이러한 정보를 비밀로 하도록 하고 있습니다.

그러나 공개가 공익 증진에 기여하는 경우엔 이런 정보도 널리 공개할 필요가 있습니다. 이를테면 북유럽의 납세 정보 공개는 사회의 투명성을 높이고 탈세를 막는 것에 기여하고 있습니다. 동료 직원들이 임금을 얼마나 받고 있는지 살펴볼 수 있는 독일의 임금공개법은 성별 임금 격차를 줄이는데 기여하고 있구요. 

만약 부동산 등기를 소유자 이름으로 검색할 수 있다면, 이번 LH 사건과 같은 공직자의 투기를 상시적으로 감시할 수 있는데 기여할 수 있을 것입니다. 토지와 같은 부동산은 공공적 성격이 강한 만큼, 투명성을 높이기 위해 부동산에 대한 검색과 공개 시스템을 개선하는 것도 충분히 고려해볼 수 있지 않을까요?