정부가 부동산대책을 내놨다. 비이성적 과열과 자기실현적 예언이 지배하는 시장을 진정시키기 위해서는 ‘충격’과 ‘공포’가 필요하다고 그렇게 정부에 충고했건만, 정부의 9·13부동산대책을 보고 정작 ‘충격’과 ‘공포’에 빠진 건 나였다.

이번에도 종부세 현실화는 빠져

이번 대책에는 종부세 강화, 대출억제, 양도세 비과세요건 강화, 임대사업자에게 주어진 레버리지 축소, 수도권 택지공급 등이 담겼다. 시장참여자들이 단연 촉각을 곤두세운건 종부세의 강화수준이었다. 한 마디로 말해 이번 대책에 담긴 종부세 강화방안은 과세기준과 세율 모두 터무니없이 약하다. 일각에선 정부의 이번 개편안이 종부세 최고세율을 지금의 2%에서 3.2%로 올렸다고 참여정부 수준을 넘는 세금폭탄이라고 호들갑을 떠는 모양인데, 이는 새빨간 거짓말이다. 대한민국에서 인별합산 공시가격 94억원을 초과하는 주택을 가진 사람이 몇명이나 되겠는가? 예컨대 실거래가 30억원이 넘는 서초구 아크로리버파크 84.9㎡의 공시가격이 15억 수준이다. 정부가 만든 최고세율에 해당하려면 누군가가 자기 명의로 아크로리버파크 84.9㎡7채를 가지고 있어야 한다는 말인데 내 생각에 이런 사람이 있을 것 같지 않다.

이번 종부세 개편안의 핵심은 어지간한 아파트를 소유한 사람들의 보유세 실부담을 매년 얼마나 가파르게 늘릴 수 있느냐에 달려있었다. 그리고 아파트 소유자의 보유세 실부담을 가파르게 늘리기 위해선 공정시장가액비율을 당장 100%로 바꾸고, 아파트의 공시가격 실거래가 반영율을 2022년까지 지금의 60%수준에서 80%수준까지 상향시키며, 과세기준을 공시가격 기준 4억원 수준(1주택자 포함)으로 내리고, 세율을 대폭 끌어올렸어야 했다. 그렇게 해야 전염병처럼 번진 투기심리와 공포에 질려 추격매수에 나선 시장참여자들의 추격매수심리를 진정시킬 수 있기 때문이다. 집단으로 이성을 잃은 시장참여자들의 정신을 차리게 만들 유일한 방법은 매년 가파르게 올라가는 보유세납부고지서뿐이다.

하지만 아래의 표가 보여주듯 정부는 이번에도 다주택자들의 보유세 실부담을 조금 늘리는 수준의 미봉으로 위기를 모면하려 한다. 만약 정부가 1주택자의 세부담은 거의 늘지 않고 다주택자들의 세부담도 찔끔 늘리는 수준(정부는 이번 개편안을 통해 2400억원의 추가증세가 가능하다고 밝혔다)으로 모든 시민을 좀비로 만든 투기바이러스를 퇴치할 수 있을 것이라고 믿었다면 너무 어리석다.

(‘똘똘한 한채’ 세부담, 시가 18억집 10만원↑34억집 357만원↑) 

문재인 정부의 부동산 대책을 보면 절망과 환멸만 느껴

문재인 정부는 이번 부동산대책에 참여정부 수준의 종부세(예컨대 실거래가 30억이고 공시가격 21억원인 아파트의 경우 참여정부 당시 종부세 과세구간과 세율을 적용하면 1,400만원 가량의 종부세를 납부해야 하고, 거기에다 참여정부가 2017년을 목표로 했던 공시가격의 실거래가반영율 100%를 적용하면 이 아파트 소유자는 3,000만원이 넘는 종부세를 납부해야 한다)복원과 무주택자에 대한 레버리지 강화(지금은 실수요의 경계가 모호하고, 대부분 추격매수에 해당하므로 무주택자라고 해도 자기 돈이 아닌 빚을 내 주택매수를 하는 걸 최대한 어렵게 만드는 게 맞다)를 반드시 포함시켰어야 했다. 그래야 기대수익률이 줄어 유동자금이 부동산 시장에 유입되지 않고, 지금의 시장이 꼭지라고 생각하는 주택소유자들이 매물을 던지며(이런 시장상황이 되면 아파트 단지의 가격담합은 산산조각나고 배신자가 속출한다), 추격매수 심리도 현저히 위축될 것이었기 때문이다. 매도가 크게 늘고 매수가 현저히 줄면 가격은 하락하고 시장은 안정을 찾을 확률이 높다.

지금 문재인 정부는 종이호랑이를 그린 후 호랑이라고 우기는 중인데 이게 시장에 먹힐진 의문이다. 오히려 서울에 1주택을 소유하려는 자들의 욕망을 부추겨 종부세 부담이 거의 없는 아파트들의 매매가격만 올리고, 다주택자들은 종부세 중과를 피할 수 있는 조정대상지역 이외 지역의 아파트 매수에 나서며, 주택을 제외한 토지와 빌딩에 매수세가 몰릴 가능성도 배제할 수 없다.

들여다 보면 볼수록 문재인 정부의 부동산 정책에는 철학이 없고, 상상력이 없고, 전략적 사고가 없고, 용기가 없다. 심지어 염치조차 없다. 나라를 투기판으로 만들고 모든 시민들을 갈가리 찢어놓은 부동산정책을 책임진 사람들 중 그 누구도 시민들에게 머리 숙여 사죄하는 법 없고, 잘못을 시인하지도 않는다. 이렇게 뻔뻔해도 되는건가? 이렇게 무책임한게 가능한가?

각설하고 단언컨대 이 정부가 지금과 같은 인적 구성과 정책기조를 유지하는 한, 이 정부 임기 말에 이 정부의 곁에는 이미 기득권에 편입된 86세대 일부와 강남좌파만 남아 있을 것이다.

지금 세간에선 재정개혁특위를 보유세특위라고 부르고 있다. 재정개혁특위가 개선을 논의하는 세금이 한두개가 아니건만 재정개혁특위가 보유세특위라는 별칭으로 불리는 데는 그만한 이유가 있다. 대한민국은 ‘부동산공화국’ 혹은 ‘부동산 인질사회’라고 불릴 정도로 부동산에 목을 매는 나라다. 가계 자산의 8할이 부동산인 나라니 더 말해 무엇하겠는가? 사정이 이렇다보니 부동산 시장에 영향을 미칠 요인에 시장 참여자들이 촉각을 곤두세우는 건 당연하다. 더구나 보유세는 양도소득세 이상으로 시장참여자들이 민감하게 받아들이는 이슈다. 재정개혁특위는 6월 중으로 종부세 개편안부터 내놓을 예정인 것으로 알려졌다. 강병구 재정개혁특위 위원장은 △공시가격 실거래가 반영률 △종부세 공정시장가액비율 △종부세 과표구간 및 세율 개편을 시사한 바 있다. (종부세 강화안 내달 발표..거래·재산·임대소득세 하반기 논의(종합))

나는 재정개혁특위가 현행 종부세 틀을 거의 그대로 유지한 채 공정시장가액비율만 현행 80%에서 100%로 상향하는 수준의 개편안을 발표하지 않길 강력히 희망한다. 그런 정도의 개편안은 미봉이며, 부동산 불로소득의 공적 환수라는 신호를 시장에 전혀 줄 수 없기 때문이다. 촛불혁명으로 탄생한 문재인 정부의 조세개혁안을 만드는 특위라면 대한민국의 적폐 중 으뜸이라 할 부동산 불로소득과 정면대결하는 모습을 보여야 마땅하며 최소한 문재인 정부 임기 내에는 GDP의 1%수준의 보유세 강화를, 중장기적으로는 GDP의 2%수준의 보유세 강화 로드맵을 발표하는 것이 옳다.

보유세가 집값 안정효과가 없다고?

한편 보유세 개편안 발표가 임박하자 벌써부터 보유세 강화 효과가 없다거나 부작용이 발생할 것이라는 소리들이 나오고 있다. 〈뉴스토마토〉의 ‘보유세 개편 초읽기…전문가들 “집값 조정 불가피“‘이라는 기사를 보면 심교언 교수와 박인호 교수의 발언이 나온다.

심교언 건국대학교 부동산학과 교수는 “보유세 개편과 같은 정부 정책으로 주택 가격이 변하는 것은 수요와 공급에 영향을 미치는 경우에 한정된다”, “보유세가 수요엔 영향을 미치지만 공급이 워낙 부족한 강남 집값 안정화에는 실패할 것”, “보유세 개편 타깃은 강남 지역인데 이미 강남 지역 집을 팔 사람들은 1~3월까지 다 판 상황”, “매물이 추가로 나와 급락할 가능성은 없으며 세금을 3~4배 올려봐야 약간의 하방 압력만 가해질 것”라며 보유세 강화가 집값 안정에 미치는 효과를 부정적으로 평가했다.

심 교수는 보유세의 기능을 오해하고 있다. 공정시장가액비율을 사실상 없애는 정도로 보유세가 강화되는 수준이라면 특히나 강남처럼 투기적 가수요가 집중되는 지역에서 집값안정 효과는 미미할 수 있다. 그러나 보유세를 중장기적으로 국민총생산의 2%수준까지 올리겠다는 정책의지를 천명하는데도 강남 등에 투기적 가수요가 건재하고 집값이 요지부동일까? 천만의 말씀이다. 보유세가 그런 정도로 강화되면 투기적 가수요는 현저히 줄어든다. 투기적 가수요가 격감하면 다주택자들이 주택을 시장에 매각하려고 앞다퉈 나서기 마련이며, 투기목적으로 주택을 구매하려는 사람들도 사라진다. 그런 상황이 되면 다른 특별한 변수가 발생하지 않는 한 주택 가격은 하향안정화 될 가능성이 매우 높다. 물론 보유세의 본령은 부동산 불로소득의 공적환수이며, 가격안정효과는 부수적 효과라는 점은 늘 기억해야 한다.

또한 심 교수는 강남 등 지역의 공급이 워낙 부족하다고 말한다. 수요에 비해 공급이 워낙 부족한 강남 등은 공급을 늘려야지 보유세 등을 통해 수요를 억제한다고 해서 집값이 안정되지 않을 것이라는 것이 심 교수의 논지다. 그런데 정말 그런가? ‘강남 불패’라고 알려졌지만, 강남의 아파트 가격도 2010년부터 2013년까지 폭락한 적이 있다. 2011년 서울의 아파트 평균 매매가격이 2.2% 하락한 데 비해 강남·송파·강동구는 3.41~4.69% 떨어져 낙폭이 훨씬 컸던 것이다. 심지어 2012년 서울 아파트의 평균 매매가격이 6.6% 떨어지며 휘청거리는 동안 강남구는 무려 9.46%, 서초구·송파구·강동구는 7~10%가 폭락하며 시장에 충격과 공포를 안긴 경험도 있다.

그때는 지금보다 강남에 공급이 차고 넘쳤었단 말인가? 그 무렵에도 강남의 주택보급률은 100%를 하회했다. 단지 강남의 아파트 값이 폭락하던 시기에는 글로벌 금융위기 등의 여파로 투기적 가수요가 소멸했던 것이고, 2014년 이후에는 대한민국이 글로벌 금융위기의 충격에서 완전히 벗어난데다 이명박 정부와 박근혜 정부의 일관된 부동산 경기부양 올인 대책이 누적적으로 작용해 투기적 가수요가 완연히 살아났던 것이다. 입만 열면 ‘수요’와 ‘공급’을 외치는 사람들이 명심할 것이 있다. ‘수요’라면 어떤 ‘수요’라도 좋단 말인가? 최소한 ‘실수요’와 ‘투기적 가수요’는 구분할 줄 아는 양식과 지각은 갖추었으면 좋겠다.

보유세가 ‘전가’된다는 위협

위에서 언급한 <뉴스토마토〉의 기사에는 보유세 전가도 거론됐다. 박인호 숭실대학교 부동산학과 교수가 “보유세가 높아지면 중장기적으로 주택 소유자가 나중에 팔 때 세금을 보충하고 싶어 한다”, “수요와 공급이 불균형을 이루면 세금을 세입자에게 전가하거나 향후 매수자에게 전가해 집값이 오를 가능성이 있다”발언 한 것이다. 보유세 강화 논의가 될 때마다 어김없이 등장하는 ‘보유세 전가론’이 또 고개를 내민 것이다. 보유세 전가론의 논지는 간명하다. ‘부동산 부자들에게 보유세를 중과해봐야 소용없다. 부동산 부자들은 임차인들이나 매수자에게 자신들이 부담할 보유세를 전가하기 때문이다. 부동산 부자들을 잡자고 만든 보유세가 결국 서민들만 죽이는 것이다’

그런데 정말 그런가? ‘보유세 전가론’은 시장의 매커니즘에 대한 악의적 오해나 무지에 기반한다. ‘보유세 전가론’은 부동산 소유자들을 전능한 능력자로 상정한다. ‘보유세 전가론’은 부동산 소유자들이 마음 먹은대로 매매가격이나 임대료를 조정해 자신들은 보유세를 한 푼도 내지 않고 모조리 매수인이나 임차인에게 전가할 수 있다는 비현실적, 비시장적 가정을 전제로 한다. 그게 가능하다면 당장 지금이라도 보유세 소유자들이 매매가격이나 임대료를 마음대로 올리지 않을 까닭이 무엇이란 말인가? 경제학 교과서에도 나와 있듯이 토지 같이 공급이 비탄력적이고 수요가 탄력적인 재화는 조세의 전가가 거의 일어나지 않는다. 건물의 경우 조세 전가의 가능성이 있지만 전월세 상한제 같은 제도를 도입해 전가의 가능성을 봉쇄하면 된다.

조세 전가가 여의치 않다는 사실은 종부세 케이스에서도 경험한 바 있다. 참여정부 당시 종부세를 세금폭탄이라고 비대언론들이 저주하고 부동산 부자들은 민란이라도 일으킬 기세였다. 당시에도 종부세는 전가될 것이고, 애먼 서민들만 곡소리가 날 것이라는 비아냥이 많았다. 결과는 어땠는가? 조세 전가는커녕 아무 일도 일어나지 않았다. 결론적으로 말해 보유세는 전가되지 않으며 일부 전가시도가 있더라도 정부가 능히 통제할 수 있다. 죄 없는 서민을 볼모로 삼는 ‘보유세 전가론’은 이론적으로나 실증적으로 파산을 선고받았다.

땅부자, 재벌기업 비켜간 구멍 뚫린 권고안으로는

공평과세, 자산불평등 해소 어림없다.

– 명동 200억원대 빌딩 소유해도 종부세 안내는 엉터리 과세기준부터 개선해야

문재인 정부가 부동산 불로소득 근절과 불평등을 해소하라는 시민들의 요구에 보유세 개편에 나섰지만 그 결과는 매우 초라하다. 오늘 발표된 대통령 직속 재정개혁특별위원회 권고안에 따르면, 공정시장가액비율을 연 5%p씩 단계적으로 인상하고, 주택은 과표 6억원 초과 구간을 0.05%～0.5%p, 토지의 경우 종합합산토지는 0.25%～1%, 별도합산토지는 0.2% 인상한다. 그러나 조세불평등의 가장 주요한 원인인 부동산 종류에 따른 공시가격 현실화 문제는 법령 개정사항이 아니라는 이유로 제외했다. 결국 종합적인 보유세 정상화가 아니라 땅부자와 재벌기업은 제외하고 아파트값 상승을 막기 위해 일부 다주택자에게만 초점을 맞췄다. 이러한 편협적인 권고안으로는 공평과세와 자산불평등을 해소할 수 없다.

그간 빌딩과 상가, 토지 등 극소수의 부동산 부자들과 재벌들이 소유한 부동산은 낮은 공시가격으로 보유세 특혜를 받아 왔다. 공동주택 공시가격이 70% 내외의 현실화율을 보이는데 반해, 고가 단독주택과 수백·수천억원에 달하는 상가와 빌딩은 시세의 절반에 미치지 않기 때문이다. 최근 경실련이 9개 광역지자체의 공시지가 상위 100위를 조사한 결과, 시세반영률이 37%에 불과한 것으로 나타났다. 명동에 시가 200억원대의 상가를 보유해도 낮은 공시가격으로 인해 종부세 대상이 아닌 현실이다.

또한 주택이 토지비와 건물값이 합쳐져 세금을 내는 반면, 제2롯데월드 등 법인이 소유한 수천억원의 건물은 종부세가 부과되지 않는다. 토지는 별도합산으로 세금이 책정되어 개인에 비해 세금 혜택을 받는다. 이번 권고안을 보더라도 별도합산토지의 세율이 최대 0.9%로 최대 3%인 종합합산 토지의 절반에도 미치지 못하며, 증감도 0.2%로 가장 낮다.

가파른 집값 상승과 비교해 연간 수십만원의 세금 증가가 집값을 안정시킬 수 있을 것인지는 차치하고 이러한 불평등에 대한 개선 없이는 우리나라의 고질적인 자산불평등을 해소 할 수 없다. 공동주택, 단독주택, 상업업무용 빌딩, 토지 등 부동산의 종류에 상관없이 공평한 세금을 부여해야 세금이 증액되는 당사자도 수긍할 수 있지, 특정 계층을 타겟으로 한 증세는 반발만 불러올 뿐이다.

특위도 인정한대로 우리나라의 자산불평등, 부동산 소유 편중은 매우 심각한 수준이다. 문재인 정부와 국회가 특위 권고안을 기계적으로 입법화 할 것이 아니라 조세정의와 불평등 해소를 위한 입법에 나서야 한다. 하반기 공시가격 개선을 논의한다는 국토부 역시 이번 권고안과 같은 보여주기식 개선이 아닌 전면적이고 공평한 공시가격 제도를 만들어야 한다. <끝>

부동산 부자, 기업 봐주는 종부세 개편으로
삼성,현대 등 35개 재벌빌딩에서만 연 780억 특혜

– 최고가인 잠실롯데월드에서만 아파트 소유자보다 연간 241억원 종부세 특혜
– 기재부가 거부한 ‘공평과세 실현위한 공시가격 정상화’, 국토부가 바로 잡아라!

부동산부자와 기업 특혜 종합부동산세 개편안으로 5대 재벌이 서울 시내 주요 35개 빌딩에서만 연간 780억원의 세금 특혜를 받을 것으로 예상된다. 시세를 제대로 반영하지 못하는 과세기준을 개선하지 않는다면 시세대비 70%의 세금을 부담하는 시민들과 시세의 절반에도 미치지 않는 상가, 빌딩을 보유한 부동산부자, 기업과의 과세 불평등은 더욱 심화될 수밖에 없다. 보유세 강화는 단순히 종부세 대상자에 대한 세금인상에 그쳐서는 안되며 불평등 완화, 공평과세 실현, 토지정의 실현 등을 위한 방향에서 추진되어야 한다. 땅부자와 재벌기업을 비켜간 종부세 개선안으로는 공평과세, 자산불평등 해소는 공염불에 불과하다. 더 늦기 전에 조세정의와 불평등 해소를 위해 국토부가 공시가격 정상화에 나설 것을 촉구한다.

별도합산토지 세율인상마저 거부한 정부안으로 부동산 과세 불평등 더욱 심화 우려

그간 경실련은 보유세 정상화를 위해 부동산 종류에 따른 조세 불평등 개선이 우선되어야 함을 지속적으로 주장해 왔다. 공동주택이 시세의 70% 수준으로 세금이 책정되는 것에 반해 단독주택과 토지, 상가빌딩 등은 시세의 절반에 채 미지지 않기 때문이다. 경실련이 기분석한 바에 따르면, 공시가격 시세반영률이 100억이상 초고가 단독주택은 56%, 5대 재벌 주요 빌딩은 39%에 불과한 것으로 나타난바 있다. 공시지가 상위 100위 토지의 경우 시세를 기준으로 하면 93개 필지가 종부세 대상이지만 낮은 공시가격으로 인해 현재 49개 필지만 종부세를 납부하고 있다. 이로인해 서울 땅값 상위 100위 소유자들은 인당 2억 6,400만원의 세금특혜를 받을 것으로 예상된다.

이처럼 부동산 부자와 기업들이 이미 보유세 특혜를 받고 있음에도, 이달 초 공개된 대통령직속 재정개혁특위의 보유세 개선 권고안은 종합적인 보유세 정상화가 아니라 땅부자와 재벌기업은 제외하고 아파트값 상승을 막기 위해 일부 다주택자에게만 종부세 부담을 늘리는 수준에 머물렀다. 정부는 한발 더 나가 권고안 중 빌딩과 상가 부속토지인 별도합산토지의 0.2% 세율 인상(종부세)은 받아들이지 않았다. 주택과 달리 건물에는 종부세를 책정하지 않는 불평등한 제도 역시 개선하지 않았다.

정부안(종합부동산세 세율은 인상하지 않고 공정시장가액 비율을 현행 80%에서 85%로 인상)을 기준으로 5재벌이 서울에 보유한 주요 35개 빌딩들의 내년 종부세 상승률을 추정했다. 토지 시세상승으로 인한 공시지가 변화는 고려하지 않고 올해 공시지가를 그대로 적용했다. 분석결과, 35개 주요 빌딩의 올해 종부세 총액은 663억원에서 내년 705억원으로, 평균 6.4% 상승하는 것으로 나타났다. 토지 공시가격 5조원에 달하는 제2롯데월드의 종부세는 147억원에서 156억원으로 6.3%, 9억원 상승하며, 토지가 5,900억원인 강남역 삼성전자는 23억원에서 24억원으로 역시 6.5% 상승한다. 1주택을 보유한 종부세 대상자가 최소 6.7%, 최대 31.9% 상승하는 것에 비해 상당한 특혜이다.

불공평한 공시가격으로 재벌 연간 수천억 종부세 특혜

정부가 이들 공시가격의 시세반영률을 공동주택 수준인 70%로 인상할 경우, 재벌대기업이 보유한 빌딩의 종부세는 대폭 상승한다. 제2롯데월드와 삼성전자의 종부세가 316억원, 64억원으로 현재 156억원, 24억원보다 두배 이상 상승한다. 35개 건물의 총 종부세는 1,489억원으로 정부안 기준 705억원보다 두배 늘어난다. 이는 주택보다 더 많은 세율을 적용해 세금을 책정해서 나온 금액이 아닌 주택과 동일한 공시가격 기준으로 현행 세율에 따라 산출한 금액이다. 바꾸어 말하면, 재벌대기업들은 현재의 불공평한 공시가격으로 인해 35개 건물에서만 연 784억원의 보유세 특혜를 받고 있는 것이다.

토지가격이 16조원(공시가격 5조원)에 달하는 잠실 롯데월드가 정부안의 경우 225억원이지만 시세의 70%로 책정할 경우 종부세는 465억원으로 240억원 증가하는 것으로 나타났다. 현대차가 보유한 삼성동 GBC역시 종부세가 203억원 상승한 316억원이 된다.

결국 재정개혁특위의 구멍 뚫린 권고안과 구멍을 더 넓힌 정부안으로 인해 재벌과 땅부자들을 막대한 보유세 특혜를 받는다. 시작은 거창했으나 보유세 정상화로 조세정의와 조세형평성을 추구하는 것이 아니라 특정지역의 아파트값 상승을 막는 매우 초라한 개편으로 불평등을 심화시킨 것이다. 국토교통부가 하반기 공시가격 개선안을 만들겠다고 하지만 종부세율 인상보다 더 파급력 있는 공시가격 인상에 과연 나설 수 있을지 우려스럽다.

아파트이던, 토지이던, 빌딩이던 보유한 가치만큼의 세금을 내는 것은 당연한 이치이다. 정부 개선안대로라면, 수십년간 재벌과 땅부자들에 비해 높은 세금을 부담해왔던 주택 소유자들의 역차별은 더욱 심화될 것이다. 국토부가 조세불평등과 부동산소유편중 개선에 대한 의지가 있다면, 법령 개정도 필요 없는 공시가격 정상화에 즉시 나서야 한다. <끝>